企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅收籌劃

1、企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅收籌劃企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過(guò)程中，涉及到營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡(jiǎn)稱城建稅）等多個(gè)稅種，稅收負(fù)擔(dān)較重。為此企業(yè)可以考慮采用投資入股、企業(yè)合并等方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，從而達(dá)到延期納稅、降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。一、以投資入股方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（一）以投資入股方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務(wù)處理1營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)財(cái)稅2002191號(hào)文財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知的規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營(yíng)業(yè)稅。而企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)則需要繳納營(yíng)業(yè)稅。2土地增值稅。根據(jù)財(cái)稅字1995號(hào)文48財(cái)政部、國(guó)家

2、稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知和財(cái)稅2006號(hào)文21財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知的規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。而對(duì)于以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。3房產(chǎn)稅。對(duì)于投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)區(qū)別對(duì)待：對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)蕾，投資者參與投資利潤(rùn)分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按

3、房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，由被投資方繳納房產(chǎn)稅；對(duì)于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際上是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)由投資方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。4企業(yè)所得稅。一般情況下，應(yīng)分解為以公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)、按非貨幣性資產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。下面以實(shí)際案例分析投資和銷售方式對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響。案例1：華美晨裝集團(tuán)在北京郊區(qū)有一家全資子公司麗人公司，該公司占地面積比較大，土地為出讓方式獲得，共計(jì)支付地價(jià)款800萬(wàn)元，廠房連同土地的賬面價(jià)值為1200萬(wàn)元。華泰公司想在此地建設(shè)一個(gè)大型商場(chǎng)，為此找到麗人公司洽談收購(gòu)此地塊，出價(jià)900萬(wàn)0元。該地塊上廠房的評(píng)估價(jià)格為32萬(wàn)0元。如果麗

4、人公司將廠房連同土地銷售給華泰公司，按照規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置、抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)或抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，故麗人公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅萬(wàn)元（）X，城建稅和教育費(fèi)附加萬(wàn)元10%印花稅萬(wàn)元0 x%0）,土地增值稅萬(wàn)元（增值額X扣除項(xiàng)目金額X）,企業(yè)所得稅萬(wàn)元0）X,納稅合計(jì)為5219萬(wàn).元0，9麗人公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的凈收益為2580萬(wàn).元9。1華泰公司需要繳納契稅27萬(wàn)0元090X030，）,印花稅4.萬(wàn)5元090X00.%5）。而如果麗人公司以投資入股的方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到華泰公司,之后再以

5、900萬(wàn)0元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓股權(quán)的話,其稅收負(fù)擔(dān)可以大幅度降低。1麗人公司應(yīng)該繳納的稅收。麗人公司以房地產(chǎn)進(jìn)行投資入股,不征收營(yíng)業(yè)稅,也無(wú)需繳納城建稅和教育費(fèi)附加；由于投資方與被投資方都未從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),因此該項(xiàng)投資行為暫免征收土地增值稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納印花稅=X%0=（萬(wàn)元）投資及股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)納企業(yè)所得稅=（）X=（萬(wàn)元）節(jié)稅總額=（+）=（萬(wàn)元）。2華泰公司應(yīng)該繳納的稅收。契稅=X扣（萬(wàn)元）股權(quán)轉(zhuǎn)讓印花稅萬(wàn)元。從方案設(shè)計(jì)看,股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式下,華泰公司的稅收負(fù)擔(dān)沒(méi)有變化,而麗人公司可以節(jié)約3260萬(wàn)（元7的1稅金支出。0二）以房地產(chǎn)投資入股過(guò)程中需要注意的問(wèn)題1投資合同的簽訂。在稅務(wù)處理中,嚴(yán)格界

6、定了“投資”的含義投資是指參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為。也就是說(shuō)要想享受不征收營(yíng)業(yè)稅、暫免征收土地增值稅的稅收待遇,投資各方必須共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)；如果投資方未承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn),而是分取固定的股息、紅利,則要按照出租房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅,無(wú)法達(dá)到上述節(jié)稅效果。2操作時(shí)間間隔。企業(yè)要想達(dá)到上進(jìn)節(jié)稅效果,必須注意以房地產(chǎn)投資入股的時(shí)間與轉(zhuǎn)讓股權(quán)的時(shí)間間隔問(wèn)題,兩者時(shí)間間隔最好在一年以上,否則稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)以實(shí)質(zhì)課稅原則為由,對(duì)上述行為征稅。3注意公司法中對(duì)不同投資方式的比例限制。公司法規(guī)定,全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的30。，換言之,非貨幣資產(chǎn)投資入股的比例最高不

7、得超過(guò)70,，如果在投資過(guò)程中沒(méi)有達(dá)到上述要求,就會(huì)給方案的執(zhí)行帶來(lái)不必要的麻煩。4正確認(rèn)識(shí)和處理納稅籌劃對(duì)不同稅種的影響。從上面的籌劃方案可以看出，投資入股方式可以獲得營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅的稅收優(yōu)惠，但是由于上述稅種的稅收負(fù)擔(dān)減少，企業(yè)的利潤(rùn)增加，相應(yīng)增加了企業(yè)所得稅的稅收負(fù)擔(dān)，企業(yè)應(yīng)綜合考慮這一影響，并及時(shí)繳納企業(yè)所得稅。5加強(qiáng)雙方的溝通和合作，實(shí)現(xiàn)雙贏的目標(biāo)。上述方案中，麗人公司通過(guò)籌劃可以獲得明顯的節(jié)稅效果。但是對(duì)華泰公司而言，該方案并沒(méi)有降低其稅負(fù)，反而會(huì)增加華泰公司潛在的稅負(fù)今后華泰公司轉(zhuǎn)讓其以投資入股方式獲得的房地產(chǎn)時(shí)，需要金額繳納營(yíng)業(yè)稅即選擇投資入股方武將使華

8、泰公司的潛在稅收負(fù)擔(dān)增加萬(wàn)元（X）。因此麗人公司在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，需要加強(qiáng)和華泰公司的溝通，在投資入股及股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格方面做出適當(dāng)?shù)淖尣?，以此獲得華泰公司的支持和配合，從而達(dá)到雙贏的目的。二、通過(guò)企業(yè)重組方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)仍以案例1為例。假設(shè)被投資方是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司信誠(chéng)公司，此時(shí)如麗人公司仍采用投資入股、再轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，則無(wú)法達(dá)到上述節(jié)稅效果。因?yàn)楸煌顿Y方信誠(chéng)公司從事的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)投資行為無(wú)法享受暫免征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠。那么在這種方式下，是否可以采用企業(yè)合并方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以降低其稅收負(fù)擔(dān)呢？（一）以合并方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務(wù)處理1土地增值稅。根據(jù)財(cái)稅字1995號(hào)文4的8規(guī)定

9、，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。2契稅。企業(yè)合并過(guò)程中，對(duì)合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。3企業(yè)所得稅。企業(yè)合并過(guò)程中，企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理方武有兩種：一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理。（1）一般性稅務(wù)處理。在一般性稅務(wù)處理中，合并企業(yè)應(yīng)接公允價(jià)值確定接受被合并企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)；被合并企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理；被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ)。（2）特殊性稅務(wù)處理。對(duì)于企業(yè)合并，如果企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85，）以及同一控制下且不需要支付對(duì)價(jià)的企業(yè)合并，可以

10、選擇采用特殊性稅務(wù)處理。在特殊性稅務(wù)處理中，對(duì)于股權(quán)支付部分，合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被合并企業(yè)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定；被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項(xiàng)由合并企業(yè)承繼；被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)確定。對(duì)于非股權(quán)支付部分，其稅務(wù)處理方式與一般性稅務(wù)處理相同。案例2：信誠(chéng)公司吸收合并麗人公司。在合并日，麗人公司資產(chǎn)賬面價(jià)值共220萬(wàn)0元，現(xiàn)金100萬(wàn)0元，廠房及土地賬面價(jià)值120萬(wàn)0元，公允價(jià)值900萬(wàn)0元；負(fù)債的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)和公允價(jià)值皆為100萬(wàn)0元；實(shí)收資本80萬(wàn)0元，留存收益40萬(wàn)0元。信誠(chéng)公司支付給華美公司100萬(wàn)

11、0股、公允價(jià)值為9元股的本公司股份，華美公司對(duì)麗人公司投資的計(jì)稅基礎(chǔ)為萬(wàn)0元。麗人公司的涉稅事項(xiàng)分析。在合并過(guò)程中，麗人公司將廠房及土地轉(zhuǎn)移到信誠(chéng)公司名下，無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅。如果各方經(jīng)協(xié)商采用一般性稅務(wù)處理方式進(jìn)行企業(yè)合并的所得稅處理，則麗人公司應(yīng)該進(jìn)行清算。清算所得二企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值或交易價(jià)格資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，清算費(fèi)用相關(guān)稅費(fèi)+債務(wù)清償損益=（)1+2(0)1+0(0萬(wàn)0元）麗人公司應(yīng)納企業(yè)所得稅=05%萬(wàn)0元）華美公司的涉稅事項(xiàng)分析。1）華美公司轉(zhuǎn)讓麗人公司股權(quán)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加。2）股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)納企業(yè)所得稅清算所得產(chǎn)生的新留存收益=0

12、萬(wàn)0元）總留存收益=+=0萬(wàn)元）華美公司應(yīng)確認(rèn)的股息收益為5萬(wàn)0元，該股息所得免征企業(yè)所得稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得=6（萬(wàn)元）3）華美公司獲得信誠(chéng)公司0萬(wàn)0股股票的計(jì)稅基礎(chǔ)為0萬(wàn)0元。信誠(chéng)公司的涉稅事項(xiàng)分析。0萬(wàn)0元，應(yīng)納印花稅1）印花稅。信誠(chéng)公司的注冊(cè)資本和資本公積增加金額為萬(wàn)元。（2）在企業(yè)合并中，信誠(chéng)公司獲得麗人公司的廠房和土地?zé)o須繳納契稅。（3）信誠(chéng)公司應(yīng)按公允價(jià)值確定接受被合并企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，印廠房及土地為900萬(wàn)0元，現(xiàn)金為100萬(wàn)0元，負(fù)債為100萬(wàn)0元。如果在上述業(yè)務(wù)中，各方采用特殊性稅務(wù)處理進(jìn)行所得稅的稅務(wù)處理，則信誠(chéng)公司接受麗人公司資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，以麗人公司的原

13、有計(jì)稅基礎(chǔ)確定，即廠房及土地為12萬(wàn)元，現(xiàn)金和負(fù)債分別為100萬(wàn)0元；麗人公司無(wú)須進(jìn)行清算，其相關(guān)所得稅事項(xiàng)由信誠(chéng)公司承繼；華美公司取得合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以其原持有的麗人公司股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)80萬(wàn)0元確定，此時(shí)可以看到，在特殊性稅務(wù)處理中，由于麗人公司沒(méi)有進(jìn)行清算，未繳納企業(yè)所得稅，因此華美公司所獲得的股權(quán)、信誠(chéng)公司所獲得的廠房及土地仍以原計(jì)稅基礎(chǔ)確定，會(huì)使企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)潛在后移，因此建議在企業(yè)合并中采用一般性稅務(wù)處理方式。（二）以合并方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對(duì)土地增值稅的影響通過(guò)案例2可以看出，以合并方武轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，可以達(dá)到暫免征收土地增值稅的目的。那么這種方式是否可以真正減少土地增值稅的負(fù)擔(dān)呢？要解決這一問(wèn)題，關(guān)鍵點(diǎn)在于：在計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許扣除的納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金應(yīng)提供相應(yīng)的憑據(jù)，換言之，由于在企業(yè)合并過(guò)程中，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)時(shí)，并沒(méi)有單獨(dú)支付地價(jià)款，也沒(méi)有繳納土地增值稅，因