端州時(shí)代廣場(chǎng)商場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告

1、.：.；目 錄0導(dǎo)言1-10工程概略2-12. 1工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)目的如下2-12. 2裝修設(shè)備規(guī)范2-10肇慶市區(qū)及其經(jīng)濟(jì)開(kāi)展概略3-13. 1地理位置、自然環(huán)境、人口3-13. 2主要經(jīng)濟(jì)目的增勢(shì)強(qiáng)勁3-13.3綜合評(píng)述3-50肇慶市區(qū)同類大型商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)概略4-14. 1天寧廣場(chǎng)4-14. 2好世界購(gòu)物中心4-24.3綜合評(píng)述 4-50工程競(jìng)爭(zhēng)力分析5-15.1工程的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 5-15. 2工程的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)5-25. 3工程主要時(shí)機(jī)5-35. 4工程的主要風(fēng)險(xiǎn)5-30工程的目的消費(fèi)群6-10工程的市場(chǎng)定位7-17. 1功能定位7-17. 2檔次定位7-17.3客戶定位 7-17.

2、4價(jià)錢定位7-30工程業(yè)態(tài)組合及分布8-10租售推行戰(zhàn)略9-19. 1運(yùn)營(yíng)主題與規(guī)劃主題9-19. 2運(yùn)營(yíng)方式9-49. 3招租方式9-59. 4銷售資料9-59. 5銷售人員9-510.0廣告宣傳戰(zhàn)略10-110.1廣告宣傳整體目的10-110.2品牌宣傳戰(zhàn)略10-110.3廣告宣傳主題賣點(diǎn)10-210.4廣告宣傳的目的客戶群10-25廣告宣傳實(shí)施及媒介選擇10-310.6時(shí)代廣場(chǎng)首期廣告安排10-511.0工程租售資金回收方案11-112.0對(duì)工程建筑設(shè)計(jì)的意見(jiàn)及建議12-112.1交通安排12-112.2輔助場(chǎng)地12-212.3其他12-312.4A、B區(qū)的塔樓12-313.0對(duì)工程售樓

3、部工程的建議13-113.1調(diào)整廳內(nèi)規(guī)劃13-113.2大門擴(kuò)寬13-113.3改善部分光照13-213.4地板13-213.5門前扇形廣場(chǎng)規(guī)劃13-213.6及早確定大廈文化特征13-314.0關(guān)于籌組運(yùn)營(yíng)管理公司的建議14-114.1運(yùn)營(yíng)管理公司的組建14-114.2關(guān)于物管理方面的建議14-3端州時(shí)代廣場(chǎng)商場(chǎng)營(yíng)銷謀劃報(bào)告1.0導(dǎo)言二十一世紀(jì)的中國(guó)，商業(yè)零售業(yè)正在發(fā)生宏大的變革，首先從沿海開(kāi)放較早的省分及城市開(kāi)場(chǎng)，人們的消費(fèi)認(rèn)識(shí)及消費(fèi)觀念逐漸在轉(zhuǎn)變，從單純的購(gòu)物型消費(fèi)開(kāi)展到購(gòu)物與休閑、文娛、飲食相結(jié)合的享用型消費(fèi)，并且已成為時(shí)髦，大型一站式綜合商場(chǎng)及大型超市由此應(yīng)運(yùn)而生，在短短的時(shí)間內(nèi)取代

4、傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)一躍而成為新興商業(yè)形狀的主體。時(shí)代廣場(chǎng)即將崛起于肇慶，一個(gè)大型的商業(yè)物業(yè)將以非凡的恣態(tài)出如今粵西，出如今西江流域。我們的目的和目的是：讓時(shí)代廣場(chǎng)在本地域開(kāi)創(chuàng)全新的消費(fèi)潮流，與中國(guó)同步，與世界同步。2.0工程概略時(shí)代廣場(chǎng)商場(chǎng)位于肇慶市端州區(qū)，端州五路與天寧路交匯點(diǎn)北側(cè)朝龍里地段，北靠星湖，東鄰牌坊廣場(chǎng)。該地段屬于市內(nèi)主要的商業(yè)中心區(qū)，其繁華程度，居全市之首。2.1工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)目的如下：總用地面積：21200建筑物底層面積：約16500塔樓住宅面積：75870裙樓商場(chǎng)面積：64230地下室面積：21200總建筑面積：140100建筑總高：70.5m建筑密度：45容積率：3.7綠地率

5、：252.2裝修設(shè)備規(guī)范待開(kāi)展商提供時(shí)代廣場(chǎng)由肇慶市建立實(shí)業(yè)總公司開(kāi)發(fā)，創(chuàng)億實(shí)業(yè)開(kāi)展實(shí)施，現(xiàn)時(shí)工程進(jìn)度為大開(kāi)挖樁基工程。3.0肇慶市區(qū)及其經(jīng)濟(jì)開(kāi)展概略3.1地理位置、自然環(huán)境、人口肇慶市區(qū)端州區(qū)位于廣東省中西部西江中下游北岸，屬于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開(kāi)展區(qū)范圍；南臨西江，北靠北嶺山，東鄰鼎湖區(qū)，西與高要小湘鎮(zhèn)接壤；處于東經(jīng)11202334，北緯230211之間；距廣州90公里，距香港140海里；面積152.3平方公里，其中城區(qū)面積16.8平方公里。端州區(qū)地勢(shì)北高南低，中部為沖積平原，地勢(shì)較平坦，大小湖塘呈半珠狀分布，石山巖溶構(gòu)成具有特征的星湖風(fēng)景名勝區(qū)。1999年端州區(qū)人口總戶數(shù)有78333戶，人口

6、31.41萬(wàn)，其中非農(nóng)業(yè)人口27.17萬(wàn)，人口自然增長(zhǎng)率8.05，民族構(gòu)成以漢族為主。3.2主要經(jīng)濟(jì)目的增勢(shì)強(qiáng)勁根據(jù)最新的地方年鑒統(tǒng)計(jì)，1999年端州區(qū)國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值22.5億元，同比增長(zhǎng)12，三大產(chǎn)業(yè)的比重依次為4：55.2：40.8。人均國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值18020元，同比增長(zhǎng)10.3。城市居民人均可支配收入6495元，同比增長(zhǎng)4.0，居民儲(chǔ)畜余額25.4億元，同比增長(zhǎng)18.3。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成商品房投資總額2.49億元，建筑面積32.34萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)28.3和38.9；銷售額為3.23億元，銷售面積18.68萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)6.9和6.4；實(shí)現(xiàn)稅利5070萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)4.3。商業(yè)

7、方面，全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額17.2億元，同比增長(zhǎng)8。旅游業(yè)方面，端州旅游公司擁有各種旅游道路85條，創(chuàng)收396.9萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)79。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，作為旅游大市，2001年全區(qū)共接待游客428.1萬(wàn)人次，星湖景區(qū)成為全國(guó)首家榮獲ISO1400國(guó)家示范區(qū)稱號(hào)的重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。交通根底設(shè)備建立方面，有三茂鐵路由廣州經(jīng)端州至茂名；有肇慶至香港九龍直通火車；321、324等高級(jí)公路通達(dá)四方；廣肇高速公路已近完工；西江水道上行可達(dá)廣西梧州，下行可達(dá)廣州、香港；再加肇慶大橋等各處橋梁的銜接，以端州區(qū)為中心點(diǎn)，已構(gòu)成一個(gè)完善優(yōu)良的水陸交通網(wǎng)絡(luò)。肇慶市區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要目的闡明：1987年作為基期年。肇慶市區(qū)國(guó)內(nèi)消

8、費(fèi)總值GDP當(dāng)年價(jià)錢 單位：萬(wàn)元 肇慶市區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額單位：萬(wàn)元3.3綜合評(píng)述投資開(kāi)發(fā)大型商業(yè)物業(yè)，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)正常開(kāi)展的前提下，對(duì)本地域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況的了解就顯得很重要，地域經(jīng)濟(jì)的高速開(kāi)展，使市民消費(fèi)力及消費(fèi)需求不斷提高，是大型商業(yè)物業(yè)得以生存及開(kāi)展的前提。近年肇慶的城市建立及經(jīng)濟(jì)開(kāi)展很快，是大家有目共睹的，這就為本工程的開(kāi)發(fā)發(fā)明了良好的大環(huán)境。1999年端州區(qū)全社會(huì)消費(fèi)品零售總額17.2億元，假設(shè)按平均增長(zhǎng)率8%計(jì)算，那么到2002年應(yīng)超越20億元，這就是我們看得見(jiàn)的大旦糕，開(kāi)發(fā)大型商場(chǎng)目的也是要瓜分這個(gè)旦糕。此外，每年四百多萬(wàn)人次的游客，也是極珍貴的商業(yè)客源。4.0肇慶市區(qū)同類大型商業(yè)

9、物業(yè)市場(chǎng)概略主要調(diào)查了城市中心區(qū)現(xiàn)時(shí)最有代表性的兩個(gè)大型商場(chǎng)天寧廣場(chǎng)和好世界購(gòu)物中心，根本情況如下：4.1天寧廣場(chǎng)位置：天寧北路與建立路交匯處面積：首期工程面積達(dá)10萬(wàn)平方米商場(chǎng)約占00 m2，其中天貿(mào)南大約占2000 m2開(kāi)展商：肇慶市新長(zhǎng)江房產(chǎn)實(shí)業(yè)運(yùn)營(yíng)范圍：首層天貿(mào)南大百貨服裝、精品、家私、電器、皮具等 二層京華美食約占1500 m2其它有大商家落訂，詳細(xì)運(yùn)營(yíng)工程暫不泄漏。 負(fù)一層運(yùn)營(yíng)電腦及配件。招商方式：租期：1年 租金：天貿(mào)南大4035元/ m2月 其它約110元/ m2月 以上租金按適用面積計(jì)算，適用率為69.5% 管理費(fèi)：9元/ m2按建筑面積計(jì)算 綜合推行管理費(fèi)：15元/ m2按

10、適用面積計(jì)算 水電分?jǐn)偅?5元/ m2按適用面積計(jì)算保 證 金：天貿(mào)南大按每戶2000元收取50 m2以下其它業(yè)主出租鋪位一個(gè)月租金為押金。配套設(shè)備：大型停車場(chǎng)、中央空調(diào)、智能化監(jiān)控、完善的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、配備廣告位，為廠商做廣告提供條件。正門大堂設(shè)大型投影電視。出租率：60%優(yōu)勢(shì)：天寧廣場(chǎng)位于繁華的天寧北路與建立三路交匯處，是肇慶市傳統(tǒng)商業(yè)、文化中心會(huì)聚地，租金較低。優(yōu)勢(shì)：商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)計(jì)、布置不當(dāng)，運(yùn)營(yíng)工程無(wú)分區(qū)、分類，且街鋪與商場(chǎng)不能連通。但是開(kāi)展商承諾以后商場(chǎng)內(nèi)部玻璃會(huì)拆，實(shí)行敞開(kāi)式運(yùn)營(yíng)，詳細(xì)時(shí)間未定。注：該工程在預(yù)售階段用返租報(bào)答方式把商場(chǎng)全部售出，但在銷售過(guò)程中未對(duì)商鋪運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)加以分區(qū)和引導(dǎo)

11、，在開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)后對(duì)繼續(xù)旺場(chǎng)組織不力，導(dǎo)致客流不集中、局面較冷清，租戶難以為繼，租金下滑。4.2好世界購(gòu)物中心地理位置：肇慶市天寧北路與宋城東路交匯處發(fā) 展 商：廣東省肇慶市好世界房產(chǎn)開(kāi)展銷售熱線：07582277448總建筑面積：8萬(wàn)平方米本工程商場(chǎng)部分采用先運(yùn)營(yíng)后銷售的方式，已開(kāi)業(yè)大半年，現(xiàn)正開(kāi)場(chǎng)銷售。功能分布：負(fù)一層：文化藝術(shù)中心精致間隔小單位12層：時(shí)裝、珠寶、化裝等生活時(shí)髦精品層：超市、兒童天地層：數(shù)碼科技城層：美食城612層：高級(jí)酒店、寫字樓新華書(shū)店于14層平均分布運(yùn)營(yíng)方式：一致運(yùn)營(yíng)管理及敞開(kāi)式運(yùn)營(yíng)銷售方式：五年返租，分三種方式。即返：每年返還樓價(jià)的7%，五年合計(jì)35%，于樓價(jià)中即時(shí)返

12、 還。季返：每年返還樓價(jià)8%，且每年遞增5%，三個(gè)月返還一次。年返：每年返還樓價(jià)9%，且每年遞增5%，每年返還一次。 銷售樓層：如今銷售首層及二層。 首層約130個(gè)鋪位，二層約206個(gè)鋪位。 銷售價(jià)錢：首層均價(jià)：￥1.9萬(wàn)/m2 已打8折 二層均價(jià)：￥1.1萬(wàn)/ m2已打8折管理費(fèi)：約8.5元/ m2，根據(jù)不同位置收取。租賃方式：1、直接租賃 2、營(yíng)業(yè)額分成租 金：商場(chǎng)鋪位：A類：￥130元/m2含管理費(fèi)B類：￥110元/ m2含管理費(fèi)C類：￥100元/ m2含管理費(fèi)D類：￥90元/ m2含管理費(fèi)臨街鋪位：￥160元/ m2含管理費(fèi)宣傳管理費(fèi)：￥200元/ m2一次性保 證 金：￥150元/

13、m2可退還進(jìn)場(chǎng)時(shí)間：2002年10月1日前免租裝修期：7天營(yíng)業(yè)時(shí)間：早上9：30分晚上10：30分營(yíng)業(yè)額分成方式：商家每月每平方米保底營(yíng)業(yè)額￥600元，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)者分成20%，超出部分按15%分成，缺乏也按保底營(yíng)業(yè)額的分成計(jì)算。需提供資料：廠家營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證復(fù)印件、籠統(tǒng)店圖片畫(huà)冊(cè)。如：加盟店需提供加盟證書(shū)。協(xié)作期限：暫定兩年。租期：2002年10月1日，商場(chǎng)重新間隔，重新規(guī)劃。注：好世界購(gòu)物中心地處肇慶市商業(yè)中心，具有完善的配套設(shè)備及功能，并且采用了先出租，后銷售的營(yíng)銷方式。前期以較低的租金及優(yōu)惠的協(xié)作條件吸引商家進(jìn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。聚集人流，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)才公開(kāi)出賣。此方式頗受買家追捧，但開(kāi)展商必需

14、擁有雄厚的資金及實(shí)力進(jìn)展運(yùn)作。目前該商場(chǎng)的出租率到達(dá)60%，銷售率也到達(dá)了40%。4.3綜合評(píng)述與本工程同一區(qū)域內(nèi)三座大型商場(chǎng)鼎立，在一公里直徑范圍內(nèi)，商場(chǎng)總建筑面積約十余萬(wàn)平方米。假設(shè)按西方城市每20萬(wàn)人口配置一個(gè)大型商業(yè)中心的規(guī)劃實(shí)際，那么肇慶城區(qū)僅31.4萬(wàn)人口，最多只需配置兩個(gè)大型商業(yè)中心，可見(jiàn)市場(chǎng)供求對(duì)本工程是有較大壓力的。上述兩大商場(chǎng)分別采用了不同的營(yíng)銷方式，天寧主要是割散鋪位出賣，資金回收較快，但對(duì)后期運(yùn)營(yíng)有負(fù)面影響。好世界是先租后售，資金回收慢，但有利于后期運(yùn)營(yíng)。不過(guò)，好世界的方式必需有很強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)管理才干，否那么開(kāi)業(yè)后一段時(shí)間，一切缺陷會(huì)暴露無(wú)遺，此時(shí)轉(zhuǎn)售，反而叫不起價(jià)。就總體

15、而言，上述兩大商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)規(guī)劃仍未脫離傳統(tǒng)方式，管理亦未能跟上，效果不盡人意5.0工程競(jìng)爭(zhēng)力分析5.1工程的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)良好的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)中國(guó)在2001年11月參與世貿(mào)WTO，從此中國(guó)將進(jìn)入一個(gè)與國(guó)際自在貿(mào)易體制相接軌的新經(jīng)濟(jì)開(kāi)展時(shí)期。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)增長(zhǎng)，肇慶經(jīng)濟(jì)開(kāi)展充溢活力，市民收入有較大提高，此時(shí)投入本工程的開(kāi)發(fā)，只需能處理啟動(dòng)資金問(wèn)題，那么其開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)是非常適宜的。優(yōu)越的地理位置本工程位于城市主要商業(yè)中心區(qū)的天寧北路與端州五路交匯處，上述兩條道路均為城市主干道，交通暢順，人流的會(huì)聚性和出行的可達(dá)性兼而有之，有較成熟的商業(yè)氣氛，加上背靠星湖，毗鄰牌坊，有時(shí)機(jī)吸納眾多的旅游消費(fèi)者，這是其他處于同一商業(yè)

16、區(qū)域的大型商業(yè)物業(yè)所不具備的。規(guī)模效應(yīng)本工程總建面積6萬(wàn)余平方米，在當(dāng)?shù)鼐哂凶銐虻囊?guī)模產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，假設(shè)運(yùn)營(yíng)得法，加上優(yōu)越的地頭，那么其影響范圍除可覆蓋整個(gè)市區(qū)外，尚有能夠輻射到鼎湖、廣寧、德慶、封開(kāi)、懷集、高要及四會(huì)等周邊縣市以吸引更多的投資者、消費(fèi)者。操作手段我們將引進(jìn)一站式效力的運(yùn)營(yíng)理念集購(gòu)物、休閑、文娛、飲食于一體經(jīng)過(guò)工程的合理設(shè)計(jì)，優(yōu)良的物業(yè)管理，引進(jìn)有實(shí)力的龍頭商戶，繼續(xù)合理的有效推行，為寬廣的投資者、運(yùn)營(yíng)者提供一個(gè)理想的操作平臺(tái)。5.2工程的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)大型商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大，消費(fèi)人口缺乏前面曾經(jīng)提到，在本工程所在區(qū)域，大型商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大而城市人口偏少，缺乏以支撐幾個(gè)大場(chǎng)

17、同時(shí)運(yùn)營(yíng)，這種情形，將會(huì)導(dǎo)至各大商場(chǎng)對(duì)投資者、運(yùn)營(yíng)者及消費(fèi)者的爭(zhēng)奪，從而令到競(jìng)爭(zhēng)更加猛烈，本工程屬于新開(kāi)發(fā)，面對(duì)的是一個(gè)買方市場(chǎng)，問(wèn)題會(huì)更多。本工程的設(shè)計(jì)有所缺乏主要是柱網(wǎng)間距過(guò)小，部分扶梯及升降梯擺放位置不妥，地下停車位缺乏以及前廣場(chǎng)不夠大等，后面會(huì)有專門表達(dá)。遠(yuǎn)期樓花易產(chǎn)生自信心妨礙本工程估計(jì)在一個(gè)月后推出市場(chǎng)，現(xiàn)時(shí)根底工程尚未完成，屬于遠(yuǎn)期樓花，購(gòu)買者或運(yùn)營(yíng)者對(duì)物業(yè)能否按時(shí)建成并交付運(yùn)用會(huì)有自信心妨礙。5.3工程主要時(shí)機(jī)本工程剛投入開(kāi)發(fā)，尚有時(shí)間調(diào)查廣州乃至全國(guó)知名大商場(chǎng)，總結(jié)其開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的閱歷與教訓(xùn)，可以少走彎路，防止艱苦失誤。引入最新的運(yùn)營(yíng)消費(fèi)方式，在與同類樓盤的競(jìng)爭(zhēng)中，有利于后發(fā)制人

18、。運(yùn)用極具誘惑力的租售手法，最大限制地吸引買家，投資者和運(yùn)營(yíng)者。5.4工程的主要風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。工程在設(shè)計(jì)上的缺乏有能夠產(chǎn)生建成后能否順應(yīng)市場(chǎng)，能否順應(yīng)運(yùn)營(yíng)者需求的問(wèn)題，或者縱然能按運(yùn)營(yíng)者的需求進(jìn)展調(diào)整改動(dòng)，也不得不接受降低租金、售價(jià)的損失。資金風(fēng)險(xiǎn)。本工程的資金籌措，除自有資金及銀行貸款外，相當(dāng)部分要依賴預(yù)售預(yù)租。預(yù)售物業(yè)如屬辦按揭者，有銀行放款期；預(yù)租者如屬大運(yùn)營(yíng)商家，普通所需面積大，租金低、條件較苛刻，前期普通只簽意向書(shū)，待物業(yè)落成，并可交付運(yùn)用時(shí)方簽正式合同及交付按金租金等有關(guān)款項(xiàng)。上述情況如遇到某些環(huán)節(jié)上的阻滯，就會(huì)給開(kāi)發(fā)投入帶來(lái)資金壓力。6.0工程的目的消費(fèi)群本工程的目的消費(fèi)群如下：

19、 具有中等以上收入的本地居民。 肇慶轄下各衛(wèi)星市鎮(zhèn)具有中等以上收入的居民。 觀光旅游者。 珠三角的經(jīng)商人士、大中小企業(yè)員工。7.0工程的市場(chǎng)定位7.1功能定位根據(jù)前述的工程特點(diǎn)、市場(chǎng)條件及社會(huì)消費(fèi)趨勢(shì)進(jìn)展判別，本工程不適宜走傳統(tǒng)百貨零售業(yè)的方式，建議將本工程功能定位為：以大型超市、零售業(yè)為主，休閑文娛餐飲效力業(yè)為輔，并以休閑、文娛餐飲效力帶動(dòng)零售，開(kāi)創(chuàng)全新消費(fèi)潮流的標(biāo)志性商業(yè)中心。 以大型超市、零售業(yè)為主，有利于盡快回收資金；以休閑文娛、餐飲效力帶動(dòng)零售有利于添加和積聚人氣、擴(kuò)展知名度。7. 2檔次定位中檔以下的建造及運(yùn)營(yíng)檔次與本工程地理位置、商業(yè)環(huán)境不相稱。走高檔道路那么與肇慶現(xiàn)時(shí)的整體消費(fèi)

20、程度不一致。建議將本工程的建造檔次定位為中高檔大型商業(yè)物業(yè)，將本工程的運(yùn)營(yíng)檔次定位為中至中高檔大型超市、零售、休閑文娛及餐飲效力的大型商業(yè)物業(yè)。7.3客戶定位銷售銀行、金融證券機(jī)構(gòu)。金融行業(yè)資金充足，只需地頭好，物業(yè)質(zhì)素好，他們就有能夠購(gòu)買，所需面積從數(shù)百平方米甚至超一千平方米。民營(yíng)消費(fèi)廠家。如有實(shí)力的家具制造商等，會(huì)購(gòu)買商場(chǎng)用作運(yùn)營(yíng)展現(xiàn)，所需面積普經(jīng)過(guò)千平方米，假設(shè)租場(chǎng)，那么所需面積能夠更大。小商家、個(gè)體運(yùn)營(yíng)者。該類人士屬商場(chǎng)的小業(yè)主，普通運(yùn)營(yíng)面積從幾平方米到數(shù)10平方米，間隔小，總價(jià)低的鋪位較受歡迎。一個(gè)場(chǎng)在引入了知名商企后，就靠吸引這類小業(yè)主買鋪運(yùn)營(yíng)，托起整個(gè)市。商鋪投資者。手中擁有富余

21、資金，買一兩個(gè)鋪返租或轉(zhuǎn)租出去，期望有較高的報(bào)答。租賃 大型百貨、超市。以租為主，通常面積過(guò)萬(wàn)平方米，普通選擇自行裝修、自行管理 連鎖店。如佐丹奴、屈臣氏之類，對(duì)運(yùn)營(yíng)場(chǎng)地普通不買，所需面積中等，約150400平方米。 品牌店。如皮爾卡丹、卡佛連、SATCHI等，所需面積從數(shù)10平方米至過(guò)100平方米。 著名快餐連鎖店。如麥當(dāng)勞、必勝客、肯德基之類，對(duì)場(chǎng)地普通也是只租不買，其名聲越大如麥當(dāng)勞，入駐條件越苛刻。 中、西餐飲運(yùn)營(yíng)店。所需面積從過(guò)百平方米到過(guò)千平方米不等。 各類零售與零售的廠家。該類廠家租場(chǎng)主要是設(shè)門市作為窗口推銷其產(chǎn)品。 個(gè)體運(yùn)營(yíng)者。所需面積較小，約1030平方米。7.4價(jià)錢定位租賃

22、價(jià)錢經(jīng)開(kāi)展商確定，本工程月租均價(jià)按建筑面積計(jì)算如下：百貨超市40元/風(fēng)味食街20元/其他專賣店，品牌店另行定價(jià)開(kāi)展商提供滿足運(yùn)用功能的電力、空調(diào)，消防、供水、排水總管至租售物業(yè)自然層設(shè)備井位置，場(chǎng)地設(shè)備配置及二次裝修均由租戶擔(dān)任。如百貨超市自行擔(dān)任空調(diào)、消防設(shè)備，那么月租均價(jià)為30元/。主要租賃條件。百貨、超市物業(yè)簽10年以上租期，其他物業(yè)租期簽3年以上。租金單價(jià)每?jī)赡赀f增5。裝修免租期36個(gè)月視乎所租場(chǎng)地大小出賣價(jià)錢待議經(jīng)開(kāi)展商確定，本工程銷售均價(jià)按建筑面積計(jì)算如下：A、B區(qū) C、D區(qū)首層 首層夾層 二層二層三層四層地下車位8.0工程業(yè)態(tài)組合及分布 一、運(yùn)營(yíng)主題以大型超市、時(shí)髦、休閑、文娛、

23、特征飲食、為人流的主要引導(dǎo)，從而帶動(dòng)零售消費(fèi)和其它消費(fèi)。營(yíng)造一個(gè)時(shí)髦的生活中心，融購(gòu)物、享用與方便生活于一體的特征主題商場(chǎng)。以全面性、綜合性、集中性為規(guī)劃主題，全方位面向各階層目的顧客群。裝修設(shè)計(jì)以特征，多變煥發(fā)魅力，流顯露層次感，構(gòu)成不同的千變?nèi)f化的吸引力。二、規(guī)劃主題：A、購(gòu)物大型超市名店廊化裝品珠寶店鐘表、精品服裝、皮具其他生活用品B、兒童天地兒童玩具、電動(dòng)、電子游戲中心兒童服裝、食品、用品兒童樂(lè)園C、飲食天地a.西餐及各國(guó)風(fēng)味特征店澳門街、泰國(guó)菜、日本壽司、韓國(guó)菜。b.咖啡室c.特征小食冷飲、熟食、糖果、零食、鮮榨果汁d.茶館D、文娛添加夜間吸引桑拿、沐足夜總會(huì)或DISSCOE、便利生

24、活：銀行郵局游覽社美發(fā)、美容藥店禮品包裝效力代理結(jié)婚用品及效力中介代理F、知識(shí)廣場(chǎng)a.圖書(shū)店b.工藝品店c.文具店d.書(shū)畫(huà)藝術(shù)e.音像制品G、數(shù)碼高科技a.電腦合成照片、籠統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)b.電腦服飾設(shè)計(jì)、婚紗設(shè)計(jì)e.電腦及資訊網(wǎng)絡(luò)類商店f.電信業(yè)類g.影音類H、運(yùn)動(dòng)館a.運(yùn)動(dòng)用品及器材b.健身用品及器材c. 保健用品d.運(yùn)動(dòng)服裝、運(yùn)動(dòng)鞋e.爬山、遠(yuǎn)足用品f.高爾夫用品g.展現(xiàn)中心j. 獵魚(yú)用品及水上用品I、欣賞類a.寵物用品b.欣賞植物、園藝用品c.欣賞魚(yú)及其配套、養(yǎng)魚(yú)用品三、各層功能分布負(fù)一層：設(shè)備層及停車場(chǎng)，共有300個(gè)車位A、B區(qū)首層：時(shí)代名店城中高檔服裝、皮具、化裝品、珠寶店、銀行、金融證

25、券、品牌專賣店、精品、禮品、醫(yī)藥旅游產(chǎn)品和用品等分區(qū)租售。A、B區(qū)夾層：流行前線散鋪間隔，群眾化中檔貨品綜合性規(guī)劃，麥當(dāng)勞或肯德基。A、B區(qū)二、三層：大型百貨、超市打出大型超市本身品牌例如好又多、吉之島、百佳，按層或縱向分割租售縱向分割亦可以按一至三層分割，應(yīng)視乎實(shí)踐而定。其他部分：知識(shí)廣場(chǎng)圖書(shū)店、工藝品、書(shū)畫(huà)、藝術(shù)A、B區(qū)四層：文娛世界桑拿、沐足、夜總會(huì)或DISCO；中西餐飲、休閑文娛。C、D區(qū)首層：兒童天地、高科技數(shù)碼城、欣賞類按其租值分布C、D區(qū)二層：運(yùn)動(dòng)用品、家具城、名牌特價(jià)場(chǎng)。裙樓頂層，平臺(tái)花園、會(huì)所網(wǎng)球場(chǎng)、小型泳池等。產(chǎn)品出租展現(xiàn)區(qū)域：1、A、B區(qū)主入口前廣場(chǎng)。2、A、B區(qū)中庭。3

26、、C、D區(qū)首層中廊。以上僅為初步方案，需待本工程的設(shè)計(jì)修正后板層和柱網(wǎng)不變，才干對(duì)本工程的業(yè)態(tài)和布場(chǎng)加以完善。9.0租售推行戰(zhàn)略經(jīng)過(guò)調(diào)研、調(diào)查，肇慶市現(xiàn)階段的商業(yè)物業(yè)存在各種不同程度的面問(wèn)題，時(shí)代廣場(chǎng)工程在設(shè)計(jì)上也存在缺乏之處，必需揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)揚(yáng)本身優(yōu)勢(shì)，才干順應(yīng)市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)的制高點(diǎn)。由于本工程回收資金的需求，建議7月下旬首推內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。9.1銷售方式一、銷售分區(qū) 銷售的分區(qū)有利于商業(yè)運(yùn)作公司的運(yùn)營(yíng)運(yùn)作，為買家提供適宜的鋪位。A、自在投資區(qū)適宜投資者購(gòu)買后保租報(bào)答，由商業(yè)運(yùn)作公司一致運(yùn)營(yíng)。B、自主運(yùn)營(yíng)區(qū)客戶購(gòu)買后自行運(yùn)營(yíng)或租賃二、價(jià)錢戰(zhàn)略“低開(kāi)高走，差別定價(jià)并舉針對(duì)工程現(xiàn)狀，需迅速回籠資金

27、，價(jià)錢經(jīng)過(guò)低開(kāi)高走，吸納首批買家，保證資金到位，然后逐漸上調(diào)，使樓盤升溫、增值，從而到達(dá)一種宣傳效果留意：定價(jià)必需準(zhǔn)確一步到位。同時(shí)對(duì)不同位置，不同戶型，不同面積的鋪位，進(jìn)展不同的差別定價(jià)。經(jīng)過(guò)價(jià)錢杠桿，引導(dǎo)購(gòu)買意向，到達(dá)平衡出貨。三、集中銷售經(jīng)過(guò)對(duì)準(zhǔn)客戶購(gòu)買心思的影響，在短期內(nèi)到達(dá)大量成交的效果，并使工程產(chǎn)生震撼力擴(kuò)展影響效應(yīng)。集中銷售必需有足夠準(zhǔn)客戶的前提下實(shí)施，主要在每期首推階段運(yùn)用。集中銷售是對(duì)有意向買家按其先后次序派發(fā)籌號(hào)，并以貳仟元作押金，于規(guī)定時(shí)間日期內(nèi)，按其籌號(hào)的先后次序一致認(rèn)購(gòu)。貳仟元押金可退。四、保租報(bào)答使客戶對(duì)本工程購(gòu)買有自信心的保證即返、期返。由于競(jìng)爭(zhēng)的猛烈，在推售過(guò)程

28、中商家們各出其謀，以其吸引買家的留意力，“保租報(bào)答是2000年推售手法的一大熱點(diǎn)，但現(xiàn)階段的買家日趨成熟，靠“保租報(bào)答的銷售手法曾經(jīng)陳舊，但“保租報(bào)答依然是一個(gè)重要的推售手法，現(xiàn)時(shí)買家最為看重的一直都是商場(chǎng)的前景，因此，各商家利用“保租報(bào)答一致運(yùn)營(yíng)，以低租金將品牌運(yùn)營(yíng)者直接引入運(yùn)營(yíng)，建立主題式的商場(chǎng)。保租報(bào)答方式：方式詳細(xì)計(jì)算即返A(chǔ)根據(jù)開(kāi)展商各自規(guī)定的比例，在成交價(jià)中一次性扣除。例：某商鋪成交價(jià)100萬(wàn)元，按四年返還30%計(jì)算。計(jì)算：在成交價(jià)中一次性扣除30%，即實(shí)踐成交價(jià)70萬(wàn)元，首期付35萬(wàn)元，按揭35萬(wàn)元。即返B根據(jù)開(kāi)展商各自規(guī)定的比例，在首期款中扣除。例：某商鋪成交價(jià)100萬(wàn)元，按四年

29、返還30%計(jì)算。計(jì)算：成交價(jià)100萬(wàn)元，首期款50萬(wàn)元，按揭50萬(wàn)元，在首期款中一次性扣除成交價(jià)的30%，即首期付20萬(wàn)元，按揭50萬(wàn)元。期返根據(jù)開(kāi)展商各自規(guī)定的比例，開(kāi)業(yè)時(shí)按比例每季或每年返還。例：某商鋪成交價(jià)100萬(wàn)元，按四年返還40%計(jì)算。計(jì)算：成交價(jià)100萬(wàn)元，首期付50萬(wàn)元，按揭50萬(wàn)元，開(kāi)業(yè)時(shí)每年按成交價(jià)的10%返還，即每年返還10萬(wàn)元，共四年。以上各種銷售方式無(wú)論是即返或期返均由開(kāi)展商一致運(yùn)營(yíng)，通常會(huì)采用兩種方式：A、突破銷售時(shí)的間隔格局，以地磚的顏色識(shí)別原間隔，然后由開(kāi)展商一致運(yùn)營(yíng)。B、按原銷售時(shí)的間隔格局，由商業(yè)運(yùn)作公司一致招納運(yùn)營(yíng)者。五、客戶聯(lián)誼方式借勢(shì)開(kāi)掘潛在客戶擴(kuò)展宣傳

30、效果?？蛻袈?lián)誼：主要在首推后第二階段開(kāi)場(chǎng)實(shí)施。其方式是時(shí)代廣場(chǎng)的業(yè)主，每戶可擁有一張主卡和五張副卡，業(yè)主持主卡，將五張副卡分別引薦給有意向購(gòu)買時(shí)代廣場(chǎng)的朋友、親戚等。持副卡購(gòu)買者可獲優(yōu)惠，但每次限運(yùn)用一張，業(yè)主同等獲有優(yōu)惠，五張副卡用完即止。 以上幾種方式在銷售中交錯(cuò)運(yùn)用9.2運(yùn)營(yíng)方式一、自主運(yùn)營(yíng)業(yè)主購(gòu)買后自行運(yùn)營(yíng)或自行租賃。二、租金方式商家直接支付租金、商場(chǎng)管理費(fèi)自行運(yùn)營(yíng)。三、協(xié)作運(yùn)營(yíng)-營(yíng)業(yè)額分成含保底分成營(yíng)業(yè)額分成有利于引入品牌店U2、G2000、佐丹奴、班尼路等營(yíng)業(yè)額分成：即從每月總營(yíng)業(yè)額中提取12%-18%作為租金，營(yíng)業(yè)員、貨源、商場(chǎng)管理費(fèi)由各店自傲。保底分成：不同租戶確定底線租金，假

31、設(shè)營(yíng)業(yè)額超出某一固定數(shù)，超出數(shù)額按一定比例計(jì)算。以上三種方式均必需遵照商場(chǎng)管理?xiàng)l例執(zhí)行，準(zhǔn)時(shí)開(kāi)門、關(guān)門。9.3招租方式直銷經(jīng)過(guò)我司關(guān)系網(wǎng)直接與廣州商家及品牌店聯(lián)絡(luò)。間接銷售經(jīng)過(guò)傳媒及互聯(lián)網(wǎng)宣傳吸引商家及投資者。內(nèi)銷在本地尋覓有實(shí)力的商家。9.4銷售資料要在開(kāi)盤前盡快完成以下銷售資料：1、裝修規(guī)范 2、認(rèn)購(gòu)需知3、按揭需知 4、認(rèn)購(gòu)書(shū)5、平面圖 6、單張、樓書(shū)7、認(rèn)租需知 8、租賃合同9、反租合同即反、期反 10、各類表格 9.5銷售人員在工程正式推出前，進(jìn)展銷售人員培訓(xùn)，了解市場(chǎng)，熟習(xí)工程、熟習(xí)目的客戶、熟習(xí)租售運(yùn)作。開(kāi)盤前期駐場(chǎng)4人。銷售階段駐場(chǎng)6人以上。10.0廣告宣傳戰(zhàn)略10.1廣告宣傳

32、整體目的以目前市場(chǎng)之競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，廣告是最重要的宣傳手段，它最直接地貫徹實(shí)施銷售戰(zhàn)略，將工程信息迅速地傳播給商家。根據(jù)時(shí)代廣場(chǎng)的特點(diǎn)，必需采取多元化的廣告戰(zhàn)略，包括電視、報(bào)紙、戶外、公關(guān)宣傳活動(dòng)等專業(yè)廣告包裝。為突出開(kāi)展商的實(shí)力和樹(shù)立時(shí)代廣場(chǎng)的良好品牌，宣傳戰(zhàn)略定位必需走高檔次的包裝道路，突出時(shí)代廣場(chǎng)表達(dá)時(shí)髦潮流的特點(diǎn)，將時(shí)代廣場(chǎng)塑呵斥肇慶人心目中的標(biāo)志性建筑物，同時(shí)到達(dá)既定的銷售業(yè)績(jī)，務(wù)務(wù)虛現(xiàn)良好社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙重目的。10.2品牌宣傳戰(zhàn)略制定實(shí)施具有獨(dú)特創(chuàng)意的時(shí)代廣場(chǎng)系列宣傳方案，經(jīng)過(guò)樹(shù)立大籠統(tǒng)、大品牌，到達(dá)整個(gè)宣傳的權(quán)威性，從而獲得事半功倍的效果。三大籠統(tǒng)品牌戰(zhàn)略：開(kāi)展商實(shí)力品牌時(shí)代廣

33、場(chǎng)時(shí)髦籠統(tǒng)品牌物業(yè)管理品牌廣告宣傳必需圍繞以上三大品牌相互浸透，三位一體。10.3廣告宣傳主題賣點(diǎn)開(kāi)創(chuàng)全新消費(fèi)潮流，與中國(guó)同步，與世界同步。黃金地段、黃金物業(yè)、物超所值。時(shí)代標(biāo)志地王商城。得時(shí)代者得天下。輕松投資委托運(yùn)營(yíng)。一鋪旺三代。10.4廣告宣傳的目的客戶群大型集團(tuán)公司該類買家有相當(dāng)實(shí)力，傾向于作長(zhǎng)線的大型物業(yè)投資，如連鎖超市、飲食集團(tuán)、銀行等。中小型企業(yè)、個(gè)體工商戶該類買家購(gòu)鋪，主要是企業(yè)開(kāi)展所需，并且看中時(shí)代廣場(chǎng)的開(kāi)展?jié)摿εc時(shí)機(jī)。投資客該類投資客購(gòu)鋪出發(fā)點(diǎn)主要是為了增值，只需鋪位價(jià)錢適中，開(kāi)展前景看好，估計(jì)有足夠的升值潛力能令其投資帶來(lái)收益，便會(huì)吸引該類買家。其他商家10.5廣告宣傳實(shí)

34、施及媒介選擇時(shí)代廣場(chǎng)Logo識(shí)別標(biāo)志設(shè)計(jì)盡快設(shè)計(jì)確定時(shí)代廣場(chǎng)Logo，該Logo必需表達(dá)出時(shí)髦與潮流的完美結(jié)合。確定工程代言人工程規(guī)模較大，建議選用適當(dāng)?shù)拿餍亲鞔匀穗娨曨惻臄z810分鐘的廣告宣傳片，引見(jiàn)開(kāi)發(fā)公司的以往、如今、未來(lái)展望，引見(jiàn)開(kāi)發(fā)公司的運(yùn)營(yíng)范圍，對(duì)社會(huì)的職能與奉獻(xiàn)。此宣傳片在售樓部反復(fù)播放。拍攝810分鐘的廣告宣傳片，引見(jiàn)時(shí)代廣場(chǎng)獨(dú)特的建筑、配置、運(yùn)營(yíng)、商機(jī)等，在銷售現(xiàn)場(chǎng)不停播放。拍攝3060秒鐘的廣告2條籠統(tǒng)版、促銷版，分別于黃金時(shí)間播出，如有必要可以在廣州投放。報(bào)紙類經(jīng)過(guò)大篇幅設(shè)計(jì)精巧的平面廣告，來(lái)塑造工程籠統(tǒng)，促進(jìn)銷售，吸引商家關(guān)注。經(jīng)過(guò)新聞繕稿，發(fā)表專題言論，呵斥言論影響

35、，提高工程知名度，擴(kuò)展銷售氣勢(shì)。樓書(shū)制造兩個(gè)版本籠統(tǒng)版內(nèi)容充實(shí)、風(fēng)格實(shí)出、印制精巧，使客戶充分了解工程的前景。促銷版突出優(yōu)勢(shì)，促銷為主，穩(wěn)定工程高素質(zhì)物業(yè)籠統(tǒng)，銷售人員據(jù)此向客戶講解工程各方面的特點(diǎn)。宣傳單張制造以郵遞、派發(fā)的方式，將信息直接傳達(dá)給目的客戶。展板制造展板是售樓部重要組成部份，其內(nèi)容包括工程：地理位置、生活設(shè)備、交通環(huán)境、裝修規(guī)范、各種效果圖以及其它促銷資料。工程模型制造制造精巧的模型能令買家有親臨其境的覺(jué)得，從而加強(qiáng)購(gòu)買決心。公關(guān)宣傳活動(dòng)在廣州花園酒店舉行時(shí)間待定：肇慶時(shí)代廣場(chǎng)商場(chǎng)封頂儀式暨廣州招商會(huì)、討論會(huì)；邀清知名人士參與造勢(shì)，吸引廣州商家進(jìn)駐。定期于銷售現(xiàn)場(chǎng)舉行有獎(jiǎng)活動(dòng)，

36、請(qǐng)出知名主持人、樂(lè)隊(duì)、演員進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)扮演、提問(wèn)、派發(fā)禮品、吸引人流，觀賞者即日購(gòu)買可獲折扣。利用事件營(yíng)銷，如資助環(huán)城長(zhǎng)跑活動(dòng)等進(jìn)展宣傳造勢(shì)?，F(xiàn)場(chǎng)包裝：清理好工程及周圍環(huán)境，粉刷醒目的圍墻廣告，插上彩旗、掛橫幅、升氣球、樹(shù)立大型廣告牌，設(shè)置指路牌吸引路人目光。其它廣告：霓虹燈、汗衫、促銷禮品、公車廣告等。10.6時(shí)代廣場(chǎng)首期廣告安排目前時(shí)代廣場(chǎng)銷售前期預(yù)備任務(wù)已全面展開(kāi)，不久即可進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，因此，有必要確定廣告宣傳媒體選擇及實(shí)施安排。以下是敝司列出的時(shí)代廣場(chǎng)首期廣告安排綱要，由貴公司審核確定后，敝司再與各媒介公司聯(lián)絡(luò)，商討制定詳細(xì)實(shí)施方案。時(shí)代廣場(chǎng)首期廣告安排綱要：電視廣告拍攝810分鐘的廣告宣

37、傳片，引見(jiàn)開(kāi)發(fā)公司的以往、如今、未來(lái)展望和開(kāi)發(fā)公司的運(yùn)營(yíng)范圍開(kāi)發(fā)、實(shí)力及對(duì)社會(huì)的職能與奉獻(xiàn)，以加強(qiáng)商家的自信心。此宣傳片在售樓部反復(fù)播放。拍攝810分鐘的廣告宣傳片，引見(jiàn)時(shí)代廣場(chǎng)獨(dú)特的建筑、配置、物業(yè)管理、運(yùn)營(yíng)特征、商機(jī)等此宣傳片在售樓部不停播放。拍攝3060秒鐘的廣告2條籠統(tǒng)版、促銷版各一條分別于黃金時(shí)間播出，如有必要可以在廣州投放。報(bào)紙廣告經(jīng)過(guò)大篇幅設(shè)計(jì)精巧、訴求準(zhǔn)確的平面廣告，來(lái)塑造工程籠統(tǒng)，促進(jìn)銷售，吸引商家關(guān)注。經(jīng)過(guò)新聞繕稿，發(fā)表專題言論或?qū)こ痰匿N售跟蹤、熱點(diǎn)報(bào)道等，制造社會(huì)言論來(lái)提高工程知名度，擴(kuò)展銷售氣勢(shì)。每星期刊登一篇。樓書(shū)制造兩個(gè)版本精裝版規(guī)格大約24個(gè)版面，內(nèi)容充實(shí)、風(fēng)格

38、獨(dú)特、印制精巧，能充分展現(xiàn)開(kāi)展商實(shí)力和工程本身的前景，同時(shí)表達(dá)工程本身的文化內(nèi)涵和運(yùn)營(yíng)觀念。精裝版規(guī)格大約8個(gè)版面，突出優(yōu)勢(shì)、促銷為主，穩(wěn)定工程高素質(zhì)物業(yè)籠統(tǒng)，著重引見(jiàn)工程的優(yōu)勢(shì)、招商政策和投資報(bào)答，能吸引商家對(duì)工程的關(guān)注，也是銷售人員推銷的重要支持點(diǎn)。電臺(tái)廣告利用其傳播廣、本錢低的特點(diǎn)，彌補(bǔ)其它廣告的缺乏之處?？射浿?2條廣告帶，在好時(shí)段、聽(tīng)眾喜歡的頻道播出，同時(shí)也可以協(xié)作方式承辦節(jié)目。售樓部的包裝售樓部相當(dāng)整個(gè)工程的微型展覽館，是時(shí)代廣場(chǎng)整體籠統(tǒng)的縮影，包括公司實(shí)力、效力、管理等。售樓部的籠統(tǒng)直接影響群眾對(duì)時(shí)代廣場(chǎng)的評(píng)價(jià)。一致售樓部的辦公用品：紙、筆、計(jì)算器等一致銷售員工制服展板制造展板是

39、售樓部重要組成部分，其內(nèi)容包括：地理位置、商鋪設(shè)備、交通環(huán)境、裝修規(guī)范、銷控表等各種效果圖。工程模型制造制造精巧的模型可令買家置身其中，從而加強(qiáng)購(gòu)買決心。工程位置環(huán)境包裝清理好工程的周圍環(huán)境，粉刷醒目的圍墻廣告。在售樓部上面安裝大型噴畫(huà)廣告。霓虹燈彩旗、條幅廣告在天寧路或其它商業(yè)昌盛地段的顯眼處如人行天橋、大型建筑物等制造出色的霓虹燈彩旗、條幅廣告。公關(guān)宣傳活動(dòng)在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期第一天，舉行慶賀儀式，儀式可采用自助酒會(huì)與上演活動(dòng)相結(jié)合，約請(qǐng)知名人士參與造勢(shì)，地點(diǎn)可選在銷售現(xiàn)場(chǎng)或牌坊廣場(chǎng)。并預(yù)備好帶廣告性質(zhì)禮品，贈(zèng)送到場(chǎng)嘉賓、觀眾。11.0工程租售資金回收方案本工程的資金回收及盈利才干經(jīng)過(guò)物業(yè)的出賣和

40、物業(yè)的出租途徑實(shí)現(xiàn)，就目前的情況而言，本工程的建筑構(gòu)造和裝修規(guī)范未最后定論，資金的回收方案只能按前期工程的用資進(jìn)度經(jīng)過(guò)預(yù)售部分及物業(yè)租賃的方式實(shí)現(xiàn)，估計(jì)本工程7月下旬向市場(chǎng)推行實(shí)施內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。詳細(xì)目的如下：2002年9月30日前完成資金回收合同額￥3000萬(wàn)元整。2002年12月31日前完成資金回收合同額累計(jì)￥8000萬(wàn)元整(含以上￥3000萬(wàn)元)。2003年3月31日前完成資金回收合同額累計(jì)￥13000萬(wàn)元整(含以上￥8000萬(wàn)元)。2003年6月31日前完成資金回收合同額累計(jì)￥18000萬(wàn)元整(含以上￥13000萬(wàn)元)。本工程的出租盈利才干必待本工程根本建成商場(chǎng)部分后再進(jìn)展詳細(xì)的測(cè)算。12.

41、0對(duì)工程建筑設(shè)計(jì)的意見(jiàn)及建議建筑設(shè)計(jì)的合理性基于建筑物的運(yùn)用功能定位。本建議是先將時(shí)代廣場(chǎng)的商業(yè)功能設(shè)定為以大型超市零售業(yè)為主，休閑文娛效力業(yè)為輔，并以休閑文娛帶動(dòng)零售的商業(yè)格局，以此出發(fā)點(diǎn)去審視大廈的建筑設(shè)計(jì)。我司運(yùn)用的圖紙是肇慶市建筑設(shè)計(jì)院2001年11月的版本。12.1交通安排現(xiàn)設(shè)計(jì)方案只經(jīng)過(guò)瑞州五路頭、尾兩個(gè)入口進(jìn)入商場(chǎng)經(jīng)過(guò)天橋進(jìn)入二層除外建議工程臨街鋪設(shè)出入口與商場(chǎng)連通，并對(duì)商場(chǎng)內(nèi)交通和間鋪要重新思索。添加停車位本工程商場(chǎng)部分地下停車場(chǎng)至少應(yīng)提供280300個(gè)汽車位、400個(gè)摩托車位。停車場(chǎng)車道寬6m，按建筑面積計(jì)算每個(gè)車位約40m2，每個(gè)車位的實(shí)踐占地約2.45.5 m2，本工程地

42、下層似不能提供足夠的場(chǎng)地，建議思索以下幾種方法進(jìn)展調(diào)整： 將地下層范圍擴(kuò)展到人行道及前廣場(chǎng)下方。 做兩層地下室其中半層做設(shè)備層，一層半做停車場(chǎng)。采用垂直升降多層停車系統(tǒng)。連通東北方向星湖牌坊廣場(chǎng)的現(xiàn)工藝品商場(chǎng)位置，引入牌坊廣場(chǎng)觀光客流。西側(cè)車庫(kù)入口與小區(qū)主入口相距過(guò)近，易發(fā)生人車干擾，容易呵斥車流堵塞小區(qū)主入口；兩臺(tái)貨梯一定不夠，建議增至四臺(tái)。首層AB區(qū)圖未見(jiàn)物流道路安排，北側(cè)貨梯位置有待商榷；AB區(qū)二層圖帶有2.5m寬的外走廊，并將靠外廊的外圈商鋪向外開(kāi)門成為獨(dú)立街鋪方式，但未見(jiàn)在外走廊有銜接牌坊廣場(chǎng)的天橋。 三臺(tái)商場(chǎng)公用客梯置于東南角主入口東側(cè)，其效果不及采用安頓在透光中庭內(nèi)兩臺(tái)觀光梯。主

43、入口中庭前的兩部進(jìn)入負(fù)一層的自動(dòng)扶梯應(yīng)設(shè)置在中庭的側(cè)面。裝卸貨區(qū)設(shè)置在北面，而北面有開(kāi)展成為步行購(gòu)物街的想象，卸貨區(qū)與步行街之間能否會(huì)產(chǎn)生時(shí)間和空間上的沖突，需慎重思索。12.2輔助場(chǎng)地主入口前廣局面積過(guò)小，不利于積聚人流，并且缺乏扮演場(chǎng)地的空間；主入口采用旋轉(zhuǎn)門不妥，會(huì)呵斥管理難度大、人流物流疏散慢、親和程度差如做大型超市等一系列復(fù)雜問(wèn)題。建議吊銷旋轉(zhuǎn)門，采用開(kāi)放式門廳、使街外客人可以直接看見(jiàn)大堂內(nèi)的情景，可以自在進(jìn)入大堂。主入口大門寬約8m，如采用雙門，那么每個(gè)門寬度約為56m；其他輔助通道亦應(yīng)取消旋轉(zhuǎn)門；A、B區(qū)首層平面圖未見(jiàn)裝卸貨區(qū)，貨用垂直電梯與場(chǎng)外的通道口設(shè)置不妥，大型商場(chǎng)普通每萬(wàn)

44、平方米須配置5個(gè)裝卸車位；商場(chǎng)渣滓量大，現(xiàn)時(shí)渣滓處置中心離商場(chǎng)較遠(yuǎn)在C、D區(qū)西北側(cè)，建議在A、B區(qū)地下增設(shè)一個(gè)搜集轉(zhuǎn)運(yùn)點(diǎn)；從AB區(qū)首層平面見(jiàn)到環(huán)繞人行道及主入口廣場(chǎng)的標(biāo)高為負(fù)0.27，比馬路面負(fù)0.42高出0.15m，從圖面上看應(yīng)是梯級(jí)平臺(tái)的方式，應(yīng)設(shè)有“無(wú)妨礙通道；商場(chǎng)內(nèi)首層四個(gè)入口通道都設(shè)置梯級(jí)，應(yīng)設(shè)置坡面通道；AB區(qū)首層北面，貨梯廳地面標(biāo)高負(fù)1.5m，比入口地面低1.25 m，圖示的入口通道坡面太陡，呵斥運(yùn)貨手推車通行困難，通常高差與坡面的長(zhǎng)度比例為1:8或1:10。12.3其他中庭頂部加高56 m，使熱空氣在頂部空間構(gòu)成一個(gè)靜止積聚層，有利于減少空調(diào)能耗。未來(lái)第四層做餐飲、文娛，那么應(yīng)

45、有公用電梯及咨客接待處。12.4 A、B區(qū)的塔樓第四層裙樓頂做平臺(tái)花園、會(huì)所及康體設(shè)備網(wǎng)球場(chǎng)、泳池等。兩棟塔樓建議將功能改為效力式公寓，會(huì)有更好的市場(chǎng)前景。我司提供該類物業(yè)市場(chǎng)資料供貴方參考塔樓首層架空或半架空。公寓設(shè)置獨(dú)立出入口及進(jìn)展獨(dú)立封鎖式管理。13.0對(duì)工程售樓部工程的建議我司對(duì)售樓部施工現(xiàn)場(chǎng)作了多次實(shí)地勘察，并對(duì)圖紙作了分析，提出以下工程改良建議：13.1調(diào)整廳內(nèi)規(guī)劃大廳的現(xiàn)場(chǎng)覺(jué)得是空間高寬比例稍差，因此天花吊頂易產(chǎn)生壓迫覺(jué)得，為此建議將規(guī)劃作調(diào)整，詳細(xì)做法是將建筑模型放置在大門入口處大廳中央，使模型能最大限制地對(duì)外展現(xiàn)，并自然構(gòu)成東、西兩個(gè)洽談區(qū)域。東區(qū)用作住宅銷售洽談區(qū)，西區(qū)用作商鋪?zhàn)馐矍⒄剠^(qū)，在西區(qū)內(nèi)側(cè)接近財(cái)務(wù)室的位置，用高度約1.6米高的磨砂玻璃分隔出簽合同或認(rèn)購(gòu)書(shū)的商務(wù)辦公區(qū)。經(jīng)過(guò)這樣的軟分隔，有利于改動(dòng)視覺(jué)上的空間的高寬比例。并補(bǔ)充了簽約區(qū)域，使功