房地產(chǎn)市場調(diào)查及地塊環(huán)境調(diào)研34

1、.PAGE ：.；房地產(chǎn)市場調(diào)查及地塊環(huán)境調(diào)研【第一部分 工程所在地域氣候調(diào)查】 1 目的：經(jīng)過對工程所在地域氣候的調(diào)研，掌握工程所在地域的根本情況。2 調(diào)查方式：查找地域的及訊問當(dāng)?shù)氐臍夂蚺_(tái)。3 調(diào)查主要內(nèi)容： 3-1溫度3-2日照條件3-3風(fēng)向3-4.降雨量及濕度4綜述【第二部分 工程土地性質(zhì)調(diào)查】 1 目的：經(jīng)過對工程地塊的地理位置、地質(zhì)、地貌、七通一平情況的調(diào)研，掌握地塊的根本現(xiàn)狀。2 調(diào)查方式：實(shí)地調(diào)查；實(shí)地調(diào)查拍攝地塊現(xiàn)狀圖片。3 調(diào)查主要內(nèi)容：3-1地理位置附圖3-2地質(zhì)地貌情況：A、地形，B、地質(zhì)，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脈，G、動(dòng)物種群3-3土地面積及其紅線圖3

2、-4七通一平現(xiàn)狀3-5地塊的歷史研討4綜述【第三部分 地塊周邊環(huán)境調(diào)查】 1 目的：對地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀和環(huán)境污染情況進(jìn)展調(diào)查。2 調(diào)研方式：實(shí)地調(diào)查；實(shí)地調(diào)查拍攝圖片。3 主要內(nèi)容3-1地塊八個(gè)方向的環(huán)境建筑物、污染情況、近景、遠(yuǎn)景及視野遮蓋情況。A、 地塊東面近景、遠(yuǎn)景。B、 地塊南面近景、遠(yuǎn)景。C、 地塊西面近景、遠(yuǎn)景。D、 地塊北面近景、遠(yuǎn)景。3-2地塊2公里半徑內(nèi)的歷史人文景觀列示標(biāo)明間隔 工程地塊的車距。3-3環(huán)境污染情況：A、 空氣：灰塵及氣味B、 噪音：噪音來源及噪音分貝C、 水質(zhì)：地塊周邊河湖的污染程度D、 土地：渣滓污染3-4治安情況4綜述【

3、第四部分 地塊交通條件調(diào)查】 1 目的：調(diào)查小區(qū)居民任務(wù)生活需求的交通條件的便利程度。2 調(diào)研方式：結(jié)合市政交通地圖，實(shí)地察看。3 主要內(nèi)容3-1工程地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠(yuǎn)景規(guī)劃：A、 主要交通干道B、 遠(yuǎn)景規(guī)劃C、 公共交通起始線路3-2工程對外水、陸、空交通情況。3-2地塊周邊市政道路進(jìn)入工程地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。4綜述【第五部分 周邊市政、公建配套設(shè)備調(diào)查】 1 目的：調(diào)查與小區(qū)居民生活相關(guān)的市政配套設(shè)備的完備程度。2 方式：實(shí)地調(diào)研。3 主要內(nèi)容：調(diào)查地塊周邊1.5公里半徑內(nèi)的市政、公建配套設(shè)備規(guī)模、檔次、與地塊間隔 ，包括：3-1購物購物中心、商場、超市、

4、農(nóng)貿(mào)市場等3-2文化教育幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、圖書館及其質(zhì)量3-3醫(yī)療衛(wèi)生各級醫(yī)院、藥店及其質(zhì)量3-4金融銀行、保險(xiǎn)、證券3-5郵政3-6文娛餐飲體育健身、文娛、餐飲住所3-7、水電、排污情況4綜述【第六部分 周邊社區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查】 1 目的：調(diào)查地塊周邊社區(qū)樓盤的總體規(guī)劃情況，判別周邊社區(qū)的檔次和居民成分。2 方式：實(shí)地調(diào)研。3主要內(nèi)容3-1周邊主要樓盤、小區(qū)列示及產(chǎn)業(yè)特性3-2各樓盤及小區(qū)的居民階層3-3各小區(qū)的總體規(guī)劃、價(jià)錢等：A、 根本資料：1、開發(fā)商2、地理位置3、占地面積4、小區(qū)規(guī)模5、小區(qū)內(nèi)配套6、開發(fā)時(shí)間7、建筑構(gòu)造8、建筑面積B、 戶型、面積跨度C、 規(guī)劃D、 銷售資料1、售價(jià)

5、2、付款方式3、銷售進(jìn)度4綜述【第七部分 工程地塊的綜述】 【第八部分 工程地塊特性的類似方案分析】3 目的：類似方案分析，可以對工程詳細(xì)的規(guī)劃、建筑、環(huán)藝等具有參考價(jià)值。4 方式：資料查找。3主要內(nèi)容：圖片為主3-1規(guī)劃3-2建筑3-3環(huán)藝3-4建材3-5特殊環(huán)境處置4綜述市場研討任務(wù)模塊市場調(diào)研【第一部分 工程所在地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)研】 1 目的：調(diào)查工程所在地宏觀經(jīng)濟(jì)情況及房地產(chǎn)市場整體情況。2 調(diào)查方式：搜集根底數(shù)據(jù)，在此根底上進(jìn)展分析。3 主要內(nèi)容：3-1宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)情況1、數(shù)據(jù)指 標(biāo) 數(shù)量 與上年同比增長全省 工程所在地 全省 工程所在地A.國內(nèi)消費(fèi)總值 其中： 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)

6、 第三產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn) B.固定資產(chǎn)投資 其中：房地產(chǎn)開發(fā) C.社會(huì)消費(fèi)品零售總額 D.商品零售價(jià)錢指數(shù) 居民消費(fèi)價(jià)錢指數(shù) 商品住宅價(jià)錢指數(shù) 2、分析3-2工程所在地房地產(chǎn)市場概略及政府相關(guān)的政策法規(guī)A工程所在地的居民住宅包括的形狀及其比重構(gòu)成：公房、微利房、福利房、商品房等。B政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。C政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策和法規(guī)。D短中期政府在工程所在地及工程地塊周邊的市政規(guī)劃方案。3-3工程所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀1、數(shù)據(jù)項(xiàng) 目 上半年 與去年同期相比 備注簽定土地出讓合同 其中商品房用地 房地產(chǎn)開發(fā)總額 其中商品房建立 其中住宅投資占比重 商品房

7、施工面積 其中住宅 住宅施工面積中今年新開工者所占比例 商品房開工面積 其中住宅開工面積 銷售預(yù)售商品房面積 其中現(xiàn)樓銷售 樓花銷售 全市商品房銷售收入 住宅 空置面積 其中住宅 辦公樓 商業(yè)樓 二手樓買賣 2、分析3-4工程所在地商品住宅市場板塊的劃分極其差別板塊差別 板塊1： 區(qū) 板塊二： 區(qū) 板塊三： 區(qū) 板塊四： 區(qū)地理范圍 劃分根據(jù)：建筑及商業(yè)、人文特征描畫 政府市政規(guī)劃的引導(dǎo) 商品住宅平均價(jià)錢 多層 小高層 高層 別墅 商品住宅供求情況 多層 小高層 高層 別墅 熱銷區(qū)域 3-5工程所在地及所在板塊商品住宅平均價(jià)錢走勢區(qū)域 01年平均價(jià)錢 00年平均價(jià)錢 99年平均價(jià)錢多層 高層

8、多層 高層 多層 高層全市 工程所在板塊 【第二部分 類比競爭樓盤調(diào)研】 1 目的：調(diào)查工程周邊類比競爭樓盤的規(guī)劃素質(zhì)和市場情況。2 調(diào)查方式：先搜集根底資料。在此根底上進(jìn)展有目的的實(shí)地調(diào)查。3 主要內(nèi)容：3-1 根本資料樓盤稱號 地理位置 開展商 建筑承建商 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)商 環(huán)境設(shè)計(jì)商 銷售代理商 3-2 工程戶型構(gòu)造詳析戶型a房b 廳 c衛(wèi)d 工e 廚f陽臺(tái)g花園 面積跨度 套數(shù)/百分比平層 錯(cuò)層 躍層復(fù)式 3-3工程規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料總占地面積 總建筑面積容積率 建筑層數(shù)、棟數(shù) 建筑規(guī)劃及開發(fā)節(jié)拍 戶型構(gòu)造 外立面風(fēng)格、顏色及用材 交樓內(nèi)裝修規(guī)范 小區(qū)綠化及環(huán)藝 車流組織及戶車比 小區(qū)內(nèi)

9、康樂及商業(yè)配套設(shè)備 物業(yè)管理 售價(jià)按揭折后價(jià) 最高價(jià)：最低價(jià)：均價(jià)：付款方式 一次性：分期：按揭：銷售進(jìn)度 銷售率：已銷售單位戶型比例 客戶初步分析 現(xiàn)居住區(qū)：職業(yè)特征：集團(tuán)客戶：3-4綜合評判評判工程 評價(jià)A地塊周邊環(huán)境及配套評判 A-1 地理位置 A-2 周邊環(huán)境、景觀 A-3 周邊市政配套 A-4 周邊小區(qū)整體素質(zhì) B樓盤素質(zhì)評判 B-1 建筑風(fēng)格和立面 B-2 建筑規(guī)劃和空間規(guī)劃 B-3 小區(qū)內(nèi)環(huán)藝規(guī)劃 B-4 戶型設(shè)計(jì) B-5 小區(qū)內(nèi)配套 B-6 車流組織 B-7 物業(yè)管理 C物業(yè)籠統(tǒng) C-1 開展商品牌 C-2 工程包裝及營銷手法 綜合評價(jià) 【第三部分 住宅消費(fèi)者行為分析】 1 目

10、的：了解住宅消費(fèi)者目前之消費(fèi)認(rèn)識(shí)和行為方式。2 調(diào)查方式：目的客戶群用問卷的方式來抽樣調(diào)查。3 主要內(nèi)容：3-1 各類檔次商品住宅客戶分析指 標(biāo) 比 例家庭構(gòu)造 3口之家：3代同堂：二人世界：獨(dú)身職業(yè)特征 經(jīng)商老板：三資高級白領(lǐng)：三資普通白領(lǐng)：國企高級干部：國企普通干部：文藝界：政府及事業(yè)單位：其他：外銷買主年齡構(gòu)造 2030：3045：4555：55以上客戶家庭月收入情況 2000元以下：20004000元：40006000元：60008000元：800010000元：10000元以上客戶地理半徑集中率 1公里半徑：2公里半徑：3公里半徑：4公里半徑：4公里以上半徑3-2各類檔次商品住宅客戶

11、購買行為分析A、 購房目的及面積偏好指 標(biāo) 比例購房目的 A初次置業(yè)滿足根本居住需求 B二次置業(yè)改善居住條件 C投資保值和增值 D辦公 E為父母或子女購房 F度假 G其他 面積偏好 A 50平米以下 B 5070平米 C 7080平米 D 80100平米 E 100120平米 F 120140平米 G 140平米以上 B、 層數(shù)、戶型偏好及購買價(jià)錢接受才干指 標(biāo) 比 例層數(shù)偏好 A 多層7層以下 B 小高層818層 C 高層18層以上 戶型偏好1 A 平層 B 錯(cuò)層 C 躍層復(fù)式 戶型偏好2 A 1房1廳 B 21 C 22 D 32 E 42 F 43 G 52/3/4 H 6房及以上 價(jià)錢

12、偏好 A根據(jù)當(dāng)?shù)貎r(jià)錢板塊劃分 付款方式偏好 A 一次性付款 B 分期付款 C 按揭 按揭月供接受力 A 1000元以下 B 10002000元 C 20003000元 D 30004000元 E 40005000元 F 5000元以上 C、 影響購房決策的最主要的5個(gè)要素A 地理位置 B 市政交通便利程度 C 周邊生活配套完備程度包括子女教育 D 間隔 上班地點(diǎn)的遠(yuǎn)近 E 價(jià)錢 F 建筑風(fēng)格及外立面 G 戶型設(shè)計(jì)及適用率 H 社區(qū)內(nèi)綠化及環(huán)藝規(guī)劃 I 物業(yè)管理及社區(qū)文化活動(dòng) J 周邊社區(qū)素質(zhì)及空氣、噪音等污染程度 K 產(chǎn)權(quán)等法律手續(xù)的齊全 L 建筑質(zhì)量的保證 M 開展商品牌和實(shí)力進(jìn)展市場調(diào)查需

13、求了解的內(nèi)容主要有： 1、對經(jīng)濟(jì)與開展情勢的了解。房地產(chǎn)業(yè)的開展與一個(gè)國家和地域的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安社會(huì)開展等要素息息相關(guān)，對房價(jià)和銷售情況有影響。 2、對房地產(chǎn)市場開展態(tài)勢的了解。需求了解的內(nèi)容包括近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)工程完成投資額、開工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價(jià)錢、空置面積、市場變化情況，以致今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。當(dāng)然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和開展趨勢等。 3、對房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施的了解。主要了解的是：土地運(yùn)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安頓、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府指點(diǎn)人的重要講話，新的政策

14、措施、任務(wù)部署等。近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革、藍(lán)印戶口制度，尤其對商品房預(yù)售條例等規(guī)定、政府對銷放心房的要求等等，更須熟習(xí)和嚴(yán)厲執(zhí)行。 4、對工程周邊居民的調(diào)查了解。了解居民尤其是工程周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房才干、住房需求、購房動(dòng)機(jī)及對未來住房的期望，可接受的價(jià)錢，對付款方式、套型面積、裝修規(guī)范、居民環(huán)境和設(shè)備配套等的要注，進(jìn)展深化了解。然后再有針對性的根據(jù)這些資料來確定未來所開發(fā)工程的市場定位。 5、對周邊同類樓盤的調(diào)查了解。了解的內(nèi)容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價(jià)錢、銷售手法包括宣傳口號、賣點(diǎn)和宣傳媒體等、銷售進(jìn)度、付款方式、購房對象及樓盤設(shè)計(jì)外型、裝

15、修規(guī)范、配套設(shè)備和環(huán)境美化綠化等，同時(shí)還要盡能夠了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等，然后制表逐一進(jìn)展比較分析，以便正確定出本人的開發(fā)營銷戰(zhàn)略。 市調(diào)的內(nèi)容 以當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房情況及需求情況，即消費(fèi)行為調(diào)查一、區(qū)域概略 1、區(qū)域簡介三緯經(jīng)濟(jì)部分區(qū)域引見 城市別名，在全國和全省的位置。 人口 包括人口總量及區(qū)域內(nèi)各小區(qū)域人口分布、城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村人口比例、人口增長情況、人均壽命。 區(qū)域劃分 下屬幾個(gè)區(qū)，包括經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有否及其位置。歷史人文景觀 有關(guān)該城市的歷史、重點(diǎn)風(fēng)景旅游景點(diǎn)。 交通條件 交通便利性，港口、機(jī)場、車站等情況。 公共設(shè)備 有關(guān)醫(yī)療、休閑等設(shè)備情況。 教育、文化情況 居民受教

16、育情況。 其它 2、宏觀經(jīng)濟(jì)部分 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)構(gòu)成 各產(chǎn)業(yè)比例，即第一、二、三產(chǎn)業(yè)比例。 主要支柱產(chǎn)業(yè)情況 國民消費(fèi)總值及GDP值 包括在全國或全省的排名。 主要的一些大企業(yè)情況 其他 3、微觀經(jīng)濟(jì)部分 人均收入及各支出比例 生活方式及社會(huì)時(shí)髦 消費(fèi)理念 就業(yè)情況 其他 4、整體評述和遠(yuǎn)景展望二、房地產(chǎn)市場 1、國家政府的有關(guān)方針政策、法律規(guī)及有關(guān)變化趨勢注：按各部門劃分 房地產(chǎn)管理部門 A、 對開發(fā)商 a. 有關(guān)預(yù)售證的發(fā)放條件 b. 對建筑產(chǎn)品的一些要求，包括有關(guān)資料的運(yùn)用c. 其他 B、 對消費(fèi)者 a. 有關(guān)拆遷的安頓方式 b. 房改房買賣的規(guī)定 c. 房價(jià)的控制 d. 其他 C、 對中介代

17、理機(jī)構(gòu) a. 有關(guān)從業(yè)人員的資質(zhì)考核 b. 機(jī)構(gòu)的其他管理?xiàng)l約 土地局 A、 土地的轉(zhuǎn)讓方式及價(jià)錢控制 B、 土地的年供應(yīng)量 C、 有關(guān)土地的其他規(guī)定 規(guī)劃局 A、 城市的規(guī)劃方向、區(qū)域定位及遠(yuǎn)景規(guī)劃 B、 拆遷力度 交通部門 A、 有關(guān)道路網(wǎng)的建立 B、 重點(diǎn)交通根底設(shè)備的建立 C、 對私人購車的一些政策 銀行 A、 存款利率，按揭貸款的利率B、 按揭年期及業(yè)務(wù)方式等 C、 對開發(fā)商的貸款支持 稅、費(fèi)部門 A、 有關(guān)買賣的稅、費(fèi) B、 辦有關(guān)證件的收費(fèi)情況 C、 對開發(fā)過程的收費(fèi)情況，包括配套費(fèi)等 其他政府部門 A、 公安部門關(guān)于購房入戶的政策 B、 貨幣分房的施行力度 與房地產(chǎn)有關(guān)的其他信

18、息2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀 以當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房情況及需求情況，即消費(fèi)行為調(diào)查。附表 注：經(jīng)過問卷調(diào)查分析，比例為當(dāng)?shù)厝丝诘?。 A、 居民收入情況 B、 居住情況 C、 置業(yè)意向 房地產(chǎn)上一時(shí)期概括普通以上一年度及同期比較 A、 買賣面積、買賣金額 B、 價(jià)錢走勢 C、 各樓型的比例 本年度的推案量及需求預(yù)測 注：指主管部門的預(yù)測有關(guān)媒體上可獲取。 房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)查附表 A、 開發(fā)商根本情況 B、 有關(guān)業(yè)績 C、 新動(dòng)向 代理行業(yè)的調(diào)查附表 A、 個(gè)案推出中代理公司參與的比整個(gè)市場代理的氣氛。 B、 例 C、 參與的方式 D、 主要公司情況 專做二手房中介情況 A、 市場情況 B、 有關(guān)公司 個(gè)案調(diào)查

19、附表 A、 已結(jié)盤 B、 如今開盤 C、 年內(nèi)將開盤 D、 個(gè)案調(diào)查需提交的結(jié)果 a、 個(gè)案區(qū)域分布圖在地圖上標(biāo)出 b、 等價(jià)位曲線圖 c、 分析總結(jié)出幾大區(qū)域，并總結(jié)出特點(diǎn) 重點(diǎn)樓盤跟蹤檔案附表 時(shí)時(shí)關(guān)注重點(diǎn)樓盤，包括廣告宣傳方向、銷售進(jìn)展一切信息此步任務(wù)由各事業(yè)處處長擔(dān)任三、重點(diǎn)區(qū)域市調(diào)公司在該區(qū)域有工程時(shí)1、 區(qū)域周邊環(huán)境調(diào)查附表 A、 周邊自然和綠化景觀 B、 教育、人文景觀 C、 各種污染程度 D、 周邊社區(qū)素質(zhì) 周邊市政配套便利性 2、 區(qū)域周邊居邊消費(fèi)行為調(diào)查附表 3、 區(qū)域重點(diǎn)樓盤調(diào)查附表 4、 分析總結(jié)區(qū)域區(qū)的主力客戶群，價(jià)錢定位等根本信息，為公司的簡報(bào)制造做好預(yù)備。 四、其

20、他方面調(diào)查 1有關(guān)媒體調(diào)查 可運(yùn)用媒體情況 各媒體有關(guān)房地產(chǎn)的欄目、?？闆r 各媒體收費(fèi)情況 總結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)宣傳廣告投入情況 要求提供各欄目的簡介，價(jià)位表原件，此步任務(wù)為事業(yè)處擔(dān)任完成。房地產(chǎn)代了解讀房地產(chǎn)代理 1 中介代理-市場的活潑力量目前房地產(chǎn)業(yè)中介代理商正呈現(xiàn)由單純的售租代理業(yè)務(wù)向銷售商、包銷商角色轉(zhuǎn)化，比如說，我們?yōu)殚_展商做客戶調(diào)查、市場定位、客戶定位、營銷推行方案、廣告執(zhí)行、銷售組織等，甚至包括現(xiàn)場的包裝、接待中心的設(shè)計(jì)，還有促銷的包裝、接待中心的設(shè)計(jì)，還有促銷活動(dòng)的組織，全都是由我們一家來做的。每一個(gè)細(xì)分的行業(yè)都有專業(yè)的公司去做，如廣告公司、室內(nèi)設(shè)計(jì)公司、園林規(guī)劃公司、公關(guān)公司等

21、。這個(gè)行業(yè)要獲得真正開展，需求三個(gè)方面的東西，一是品牌，二是網(wǎng)絡(luò)，三是團(tuán)隊(duì)。第二章 市 場 調(diào) 研一、房地產(chǎn)市場調(diào)研和營銷的信息分析營銷與推銷、促銷不同，營銷是從市場需求出發(fā)，根據(jù)市場、客戶的需求消費(fèi)產(chǎn)品，它的管理以利潤為導(dǎo)向，營銷方案具有長期性。推銷、促銷是針對現(xiàn)成產(chǎn)品的銷售，以銷售量為導(dǎo)向，方案短期性。 開展商拿到地后首先思索什么？普通住宅用途有：公寓、辦公、商住、商場、別墅、酒店公寓、酒店式商務(wù)套房等，這些用途可以組合。其次，建造何種建筑外形，高層、小高層還是多層？容積率決議建筑外形，但可以變化，容積率下降樓面會(huì)提高，而開發(fā)本錢下降、周期縮短，經(jīng)濟(jì)效益也許不變。 第三，思索房型，兩房一廳

22、為主還是兩房一衛(wèi)抑或兩房兩衛(wèi)？ 各種房型面積 如何確定？目的客源是誰、在哪里、最關(guān)懷什么？ 另外，房地產(chǎn)市場調(diào)研可以協(xié)助 產(chǎn)品再定位。所以產(chǎn)品要立足市場，必需求有本身特點(diǎn)，與市場有一個(gè)市場區(qū)隔。目前上海商品房積壓有兩大緣由：產(chǎn)品定位不準(zhǔn)，適宜造住宅的地塊造了商務(wù)樓，而應(yīng)該造商務(wù)樓的卻建成了住宅；設(shè)計(jì)、構(gòu)造不合理，房型偏大或偏小。其中有些產(chǎn)品可以經(jīng)過市場調(diào)研再定位，找到新出路。 客源是房地產(chǎn)的生命。客源可以分成幾類，假設(shè)以購買動(dòng)機(jī)分類，有投資、自用型客戶；按區(qū)域劃分，有本區(qū)、本地、外地等；按收入、有高收入階層、中高收入、中收入、中低收入、低收入等；按屬性，有高級企業(yè)主管、白領(lǐng)階層、歸國人士、回滬

23、知青、企業(yè)為員工購買等等。 二、房地產(chǎn)市場調(diào)研應(yīng)該從哪些方面著手？ 房地產(chǎn)營銷包括市場營銷環(huán)境市場分析、營銷組合。市場調(diào)研偏重環(huán)境部分，環(huán)境分成總體環(huán)境和區(qū)域環(huán)境?？傮w環(huán)境含有行政與法律、經(jīng)濟(jì)、自然、人口、政治、文化、技術(shù)環(huán)境；區(qū)域環(huán)境有特性、交通、配套、規(guī)劃、房地產(chǎn)競爭市場、房地產(chǎn)消費(fèi)市場。行政與法律環(huán)境指與房地產(chǎn)有關(guān)的一切政策、法令、措施，如藍(lán)印戶口薄、契稅減半、新工房上市政策等，它們的出臺(tái)將直接影響房地產(chǎn)市場。經(jīng)濟(jì)環(huán)境指人均收入存款額、物價(jià)指數(shù)、企業(yè)投資總額、金融動(dòng)態(tài)股票、利率、銀根、區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)構(gòu)造等，目的是了解市場和消費(fèi)者。自然環(huán)境包括交通情況、市政工程、公共設(shè)備已有、在建、規(guī)劃、綠

24、化、水電煤配套等，研討市場的可行性。人口環(huán)境指總?cè)丝诤腿司≌娣e、家庭構(gòu)造及趨勢獨(dú)身-杭州推出獨(dú)身貴族公寓一售而空、老年、金絲鳥住宅等、整體素質(zhì)、人口屬性、老年化情況等與住宅建立有關(guān)的要素。政治環(huán)境指政局、外交政策，直接影響房地產(chǎn)銷售。文化、技術(shù)環(huán)境指文化傾向，新建材、新科技的運(yùn)用等等。 對某個(gè)個(gè)案，區(qū)域環(huán)境的了解更為重要。首先了解區(qū)域特性，即區(qū)域歷史沿革 梧桐花園就是充分利用原來是法租界的歷史要素、建筑形狀及風(fēng)格、區(qū)域特點(diǎn)學(xué)區(qū)、商業(yè)中心、工業(yè)中心等；了解區(qū)域交通情況，公交、地鐵、高架、輕軌，交通干道，未來交通方案；區(qū)域公共設(shè)備配套包括生活和市政水電煤配套，生活配套有公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院

25、、商業(yè)中心、超市、集貿(mào)市場、賓館、著名餐飲、圖書館、體育場館等，另有政府機(jī)構(gòu)、標(biāo)志性建筑等；重點(diǎn)在房地產(chǎn)競爭市場分析，即分析產(chǎn)品總供應(yīng)及產(chǎn)品組合類型供應(yīng)量各自供應(yīng)量和比 例、市場最歡迎類型、建筑形狀比例及接受程度、市場空白點(diǎn)。 三、市場調(diào)研部門的組織構(gòu)造和各自擔(dān)任內(nèi)容。 我們公司的市場研展部的信息部，擔(dān)任對各種報(bào)刊雜志、學(xué)術(shù)報(bào)告信息綜合采集和錄用，統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)廣告；市場調(diào)研部，分區(qū)域踏街和個(gè)案市調(diào)，區(qū)域踏街人員人走遍區(qū)域中每一條街，記錄公共設(shè)備、競爭個(gè)案等，個(gè)案市調(diào)人員那么冒充客戶對個(gè)案進(jìn)展市場調(diào)研。分成多個(gè)小區(qū)域，對每個(gè)區(qū)域都有區(qū)域踏街記錄，首先在區(qū)域圖上劃出公共設(shè)備、個(gè)案，填報(bào)區(qū)域印象、建筑

26、形狀、綠化情況、道路、交通、公交線路、商業(yè)等，區(qū)域的配套、交通、環(huán)境情況都是經(jīng)過區(qū)域踏街而來。調(diào)研：它的總棟數(shù)、基地面積、總建筑面積、土地等級、公建面積、公建率、用途組合、環(huán)境、交通等是第一張表的內(nèi)容。假設(shè)是住宅，就有住宅表，對車位、貸款年限、樓層、基價(jià)、單價(jià)范圍、主力總價(jià)、房型配比、建材、設(shè)備等列表填報(bào)。各種情況詳細(xì)了解后再進(jìn)展綜合分析，將房型和總價(jià)、工期和銷售率、裝修和銷售等等掛鉤。還要做好銷售去化分析，銷售情況總分析，包括銷售道具、媒體、述求賣點(diǎn)，付款方式、戰(zhàn)略等等?！緦?shí)例】某工程位于吳中路，接近虹橋鎮(zhèn)、古北新區(qū)，毗鄰虹橋高爾夫球場。 面積140000平方米，容積率1.3左右，作為住宅小

27、區(qū)的用途很明確。要求我們公司 調(diào)研小區(qū)的建筑形狀、房型和比例、面積、客源等等。我們迅速著手整體市場調(diào)研，選擇了10個(gè)有競爭關(guān)系的住宅小區(qū)個(gè)案，比如華光、嘉信、華美、南國等吳中路、虹梅路、七星路、莘莊、田林周圍區(qū)域的小區(qū)。踏街后發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)生活配套缺乏，學(xué)校、醫(yī)院不夠，交通不便，但總體較適宜建造住宅小區(qū)。經(jīng)過個(gè)案市調(diào)表匯總，構(gòu)成區(qū)域綜合分析表，明確通知我們：這個(gè)區(qū)域總建筑面積1210000平方米，其中高層110000，小高層98000，多層1000000平方米，所以這個(gè)區(qū)域以多層為主，低層5層以下是市場空白點(diǎn)；高層總量不大，但銷售不理想，闡明該區(qū)域?qū)Ω邔佑锌剐裕恍「邔愉N售68，可以思索；區(qū)域住宅

28、小區(qū)整體銷售為72 ，闡明小區(qū)受歡迎。房型與總價(jià)關(guān)系分析得出：房型總量集中在兩房一衛(wèi)，市場空白點(diǎn)是兩房兩衛(wèi)，且現(xiàn)有192戶銷售率100闡明該房型非常受歡迎；一房銷售不錯(cuò)，適宜投資額；三房兩衛(wèi)銷售率較高；大房型銷勢不錯(cuò)。另外，根據(jù)分析，這一區(qū)域需求總價(jià)在25萬40萬元的產(chǎn)品。面積分析得出：對廳、廚、衛(wèi)要求高；主力面積在100130平方米銷售情況很好。區(qū)域樓層朝向分析得出，六樓積壓嚴(yán)重，一定景觀朝向。同時(shí)，個(gè)案的付款方式全部有銀行貸款，沒有租金付房款。區(qū)域的客源主要是歸國人士，白領(lǐng)階層，港澳臺(tái)人員，部分企業(yè)為員工購買；本地客源集中在徐匯、長寧、盧灣、靜安、黃浦等區(qū)，客戶關(guān)懷小區(qū)的配套、環(huán)境。我們還

29、開展，該區(qū)域一切公共設(shè)備、配套都類似，沒有特征。 最后的總結(jié)是：1、該區(qū)域住宅對高層有抗性，2、以多層為主體，3、小區(qū)住宅 形狀的銷售在上海最好，4、房型以兩房一衛(wèi)為主、三房兩衛(wèi)次之，5、兩房一衛(wèi)而言在25平方米最正確，6、三房兩衛(wèi)而言廳在2535平方米好銷，7、總面子積控制在80100、100120平方米，8、總價(jià)在3050萬元符合市場購買力。 該區(qū)域還存在一些市場空白點(diǎn)，如：幾乎沒有低層公寓，120140平方米面積 和兩房兩衛(wèi)及一房很少，特征公建配套不夠。 我們的建議是：1、建造參差有致的低層公寓，損失的容積率經(jīng)過小高層填補(bǔ)。 2、減少高層總量，3、面積配比是，一房占10，面積4555平方

30、米；7590平方米的占45，100120的占15，適當(dāng)加大120140面積的比例；兩房一衛(wèi)占 15，重點(diǎn)加大兩房兩衛(wèi)比例，三房一衛(wèi)減少，加大三房兩衛(wèi)比例，同時(shí)有四房房型比例。廳面積兩房的控制在25平方，三房的在3035平方；廚房面積89平方。同時(shí)建議公建立施有獨(dú)創(chuàng)性，設(shè)小區(qū)巴士處理交通，并興辦九年制學(xué)校處理孩子上學(xué)問題。 這個(gè)案例闡明，房地產(chǎn)產(chǎn)品的房型面積配比、建筑形狀甚至廳廚定位等，都是 經(jīng)過市場調(diào)研，由市場通知我們的，并不是由客觀決議。 第三章 規(guī)劃景觀淺析房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構(gòu)成與實(shí)施戰(zhàn)略 推銷第二性，物業(yè)第一性，迎合市場的產(chǎn)品規(guī)劃一直是順暢銷售的有力保證。 一、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構(gòu)成 房地產(chǎn)的產(chǎn)品規(guī)劃可以經(jīng)過以下兩個(gè)方面來了解：第一方面，簡稱殼。它是指單一空間的房型設(shè)計(jì)和室內(nèi)的功能規(guī)劃，以及由其延