北京西客站公建項目市場調(diào)研及前期策劃建議書

1、.PAGE ：.； PAGE 1北京西客站公建工程市場調(diào)研及前期謀劃建議書目 錄第一章 總體市場環(huán)境分析4一、經(jīng)濟背景.4二、政策背景 5三、市場背景.6第二章 區(qū)域市場調(diào)研分析 10一、區(qū)域市場環(huán)境分析.10二、區(qū)域市場調(diào)研分析.13三、區(qū)域市場調(diào)研總結.18第三章 工程認識.15工程概述.19工程開發(fā)商住公寓可行性.20工程開發(fā)商住公寓可行性.21第四章 工程市場戰(zhàn)略與產(chǎn)品戰(zhàn)略.22一、工程總體思緒.22二、工程市場戰(zhàn)略.22三、產(chǎn)品戰(zhàn)略與定位建議24四、客戶描畫27五、價錢分析及建議28六、工程SWOT分析30附 件33說 明：經(jīng)過前期同貴公司的溝通和交流，我們對工程本身概略有所了解，結

2、合我們對整體市場的把握，對區(qū)域市場的調(diào)研分析，本建議書偏重在區(qū)域市場調(diào)研結果分析的根底上，針對工程詳細情況和目前市場時機點做出初步的市場戰(zhàn)略和產(chǎn)品戰(zhàn)略建議。希望在以后的協(xié)作和交流的過程中，在工程整體定位的思緒和方向方面達成一致的根底上，再深化整合工程的整體營銷戰(zhàn)略，循序而漸進，以保證工程的市場勝利，、銷售勝利。第一章 總體市場環(huán)境分析一、經(jīng)濟背景宏觀調(diào)控效果初顯，政策手段抑制經(jīng)濟過速增長。統(tǒng)計數(shù)字闡明，2004年前三季度,中國經(jīng)濟依然以9.5%的速度增長，經(jīng)濟繃得很緊、過熱壓力宏大。國家采取了一系列宏觀調(diào)控措施抑制經(jīng)濟過熱，獲得了明顯的效果,投資增長速度逐漸回落,但是經(jīng)濟過熱壓力依然客觀存在。

3、國際關系及國內(nèi)社會改革過程中存在的客觀要素對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生一定的影響。雖然銀行加息等政策也闡明了宏觀調(diào)控的想法，但是在國際背景下抓住20年的國際戰(zhàn)略開展機遇期和國內(nèi)就業(yè)壓力、銀行與國企問題、社會穩(wěn)定的國內(nèi)壓力的背景下，政府將繼續(xù)采取積極的經(jīng)濟政策，推進經(jīng)濟快速增長。雖然有問題，但將在問題中前進，在國際要素的影響下，此次宏觀調(diào)控不同于92、93年，不同于前幾次，政府部門也多明確表示，中國經(jīng)濟不會硬著陸。在經(jīng)濟過熱和行業(yè)快速開展的同時，市場的不確定性、變數(shù)與風險加大，房地產(chǎn)企業(yè)和工程應調(diào)整企業(yè)和工程的開展戰(zhàn)略、市場戰(zhàn)略。二、政策背景土地政策：71號文件、4號令以及45號文件等一系列土地調(diào)控政策引導房

4、地產(chǎn)市場良性運轉(zhuǎn)。土地買賣陽光化，規(guī)范市場操作程序，防止非正當渠道土地資源作為別墅立項同本工程構成直接競爭。從目前的情況看，尚未土地供應趨緊的趨勢。從已過關土地面積看，5000多萬平方米已夠北京市場開發(fā)兩三年時間。今年上半年已供應土地2024公頃，與去年同期相比，增長了約40%，而且，目前已出讓給開發(fā)商、尚未開發(fā)建立的居住用地約有1000公頃。北京市場土地供應依然充足。金融政策：121文件、貸款控制等金融政策進一步發(fā)揚宏觀調(diào)控手段的雙刃劍作用。自2003年第121文件的出臺在抑制高檔房地產(chǎn)投資增長過速的同時，有效防止資源的浪費和市場的無序競爭分散客源。商業(yè)寫字樓樓工程市場運作周期長，這一系列金

5、融政策的限制更加考驗工程個案的資金程度、開發(fā)方式、營銷程度及市場速度。同時，央行121文件特意指出：對借款人以商住兩用房名義懇求貸款的，抵借比不得超越60%，貸款年限不超越10年，極大的降低了商住兩用房對寫字樓的影響。央行加息添加市場的可變要素。本次央行加息0.27%，對經(jīng)濟和市場影響很小，政府本次加息僅是一個態(tài)度，還是一個信號，會不會加1%、2%到6%，我們以為，在前邊提到的國際國內(nèi)要素影響下，政府加息的幅度和金融政策力度都將有限和謹慎。利率的調(diào)整影響客群投資流向，通貨膨脹壓力呵斥對貨幣貶值的恐慌，從而對投資保值產(chǎn)品的需求繼續(xù)增長。三、市場背景1、總體市場情況房地產(chǎn)市場堅持供需兩旺勢頭，各種

6、產(chǎn)品均有較好的市場表現(xiàn)。今年上半年，市場一片紅火，各個區(qū)域市場表現(xiàn)較往年有較大改觀；尤其是東城、南城增長更為迅速；各種產(chǎn)品需求情況都有良好的市場表現(xiàn)。市場的階段性和生長性特征突出。目前階段，多次置業(yè)、投資置業(yè)需求具有群眾需求的特征，針對生長性的市場特征，在產(chǎn)品需求上集中表如今置業(yè)晉級換代，消費者追求對生活質(zhì)量的改善而帶動整個業(yè)界的可繼續(xù)性開展。二次、三次置業(yè)需求增勢強勁。隨著對國內(nèi)經(jīng)濟運轉(zhuǎn)過熱的憂慮，國內(nèi)目前現(xiàn)有的投資種類稀缺，投資風險相對于房地產(chǎn)投資而言較大，因此，二次、三次置業(yè)、投資置業(yè)晉級趨熱。價錢平穩(wěn)增長。雖然有土地、金融、政策方面的諸多緣由使人們對房地產(chǎn)價錢的漲落爭論不休，但從總體市

7、場運轉(zhuǎn)的態(tài)勢和國家的宏觀調(diào)控手段來看，整個房地產(chǎn)市場的價錢程度將呈現(xiàn)平穩(wěn)運轉(zhuǎn)的總體趨勢。工程營銷速度加快，推行力度趨緩，尤其是報廣投放減少。今年由于土地政策、金融政策以及經(jīng)濟過熱等方面的影響，銷售較去年有明顯的增長，所以各個工程在廣告的投放量和投放的方向上面都作了較大的調(diào)整。四、2004北京寫字樓市場資料來源:北京市建委、中廣信市場研討部供 應 量：今年1-9月，北京市商品房新開工面積為1971.4萬平方米，同比降低4.8%。其中，辦公樓新開工154.3萬平方米，同比增長7.0%；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積明顯減少，為85.2萬平方米，同比下降16.5%。2004年前8個月商住工程新盤工程相對較少

8、，僅14個工程約64萬的供應量。今年1-9月，全市辦公樓和商業(yè)用房空置面積為178.7萬平方米，同比添加了57.7萬平方米。需求分析：在目前已成交的寫字樓案例中，1000-2000的租賃案例最多，占總買賣案例的30.7%。此外，2000平方米以上的大面積和300平方米以下的小面積買賣案例也都很大，分別占26.7%和23.9%。2004年的寫字樓需求群體中，中資機構仍是主要角色，另投資客增多。從行業(yè)來看，科技、貿(mào)易公司的需求以小面積為主，而金融保險業(yè)、通訊電子業(yè)和專業(yè)效力業(yè)等具有較強經(jīng)濟實力的客戶，他們的租賃面積多在1000平方米以上。價 格：北京寫字樓市場平均售價12834元/平方米建筑面積報

9、價，平均租金20.0美金/平方米/月建筑面積報價，與2003年相比下跌3%。區(qū)域分布：今年前8個月北京市的寫字樓新增供應分布比較平衡。東部和中關村依然是新增寫字樓最聚集的區(qū)域，而北部迎合奧運概念的影響，今年也成為寫字樓市場的熱點。西部區(qū)域?qū)懽謽枪w量上沒有東部大，但是由于西區(qū)有大量的消費群體需求有好的辦公環(huán)境和成熟商圈，因此具備市場生長空間。從商圈來看，小面積的租賃買賣朝外商圈比重較高，而較大的面積買賣那么集中在王府井和金融街。CBD、中關村、金融街仍舊是寫字樓最受關注的熱點商圈。 表1： 北京市2004年寫字樓區(qū)域供應明細表2004年在售工程單位：萬平米表2： 北京市2004年寫字樓區(qū)域供

10、應比例2004年在售工程銷 售 量：辦公樓銷售量增長260.4%，但供大于售截至第三季度末，辦公樓開工面積激增至77.5萬平方米，同比增長199.2%；同期，北京市辦公樓和商業(yè)用房銷售大幅度上漲，銷售面積分別為58.0萬平方米和31.4萬平方米，比去年同期分別添加了260.4%和119.6%，但相比之下市場供應量明顯大于銷售量。五、辦公物業(yè)市場預期：區(qū)域分布多樣化促成多中心開展格局隨著城市建立的開展以及越來越多的專業(yè)市場出現(xiàn)，商務地產(chǎn)的區(qū)域格局將朝著多元化開展，除了目前CBD、中關村、金融街這三個北京市規(guī)劃的商務中心外，曾經(jīng)在逐漸構成其他一些存在商務市場空間的商務分中心，如朝外、甘家口、公主墳

11、等。商務方式多元化引發(fā)產(chǎn)品細分化未來商務市場將出現(xiàn)寫字樓辦公、SOHO辦公、商務花園辦公、休閑會議中心等多種商務方式共存的多元化商務活動方式，也因此催化商務產(chǎn)品的產(chǎn)品細分過程。商務職能協(xié)調(diào)化即商務功能的群落化，眾多相互關聯(lián)、相互影響、相互依存的上下游企業(yè)共同構筑完好的商務鏈和商業(yè)群落，從而構成競爭結合體，共同降低商務本錢，加強區(qū)域商務的專業(yè)性和競爭力。堅守市場青睞為中小企業(yè)量身定做的寫字樓越來越多，專門投資這類物業(yè)的“生長型寫字樓投資族也成為一個日益壯大的購房群體，他們有一點是共同的，低總價既意味著中小戶型，同時還希望這些空間是可以變化的，可以自在組合安排的。市場開展及生長2005年京城寫字樓

12、最大供應量將到達220萬平方米左右，每個季度還會平均新添加約20多萬平方米的規(guī)模，新增需求有167萬平方米，繼續(xù)供大于求。第二章 區(qū)域市場調(diào)研分析區(qū)域劃分闡明：本工程位于北京西客站北廣場，蓮花東路和大羊坊路西北交匯處，臨近西三環(huán)蓮花橋和復興門大街，該區(qū)域從行政區(qū)劃上劃分，隸屬豐臺區(qū)。由于工程在方位上同西城區(qū)、海淀區(qū)毗鄰，三個行政區(qū)的相關工程分布又較為密集，因此，將蓮花東路沿線、西客站附近區(qū)域作為主要的目的區(qū)域進展綜合調(diào)研分析。一、區(qū)域市場環(huán)境分析利好要素：區(qū)域地理位置相對優(yōu)越，道路交通體系完善，為區(qū)域商務開展奠定良好的交通區(qū)位優(yōu)勢。本工程地處北京西客站北廣場，蓮花東路和大羊坊路西北交匯處，緊鄰

13、西三環(huán)蓮花橋和復興門大街，以東同西單商圈相連，以西同公主墳商圈銜接。間隔 地鐵站500米左右，交通干線網(wǎng)絡興隆，周邊多路公交車經(jīng)過，交通極其便利。規(guī)劃中的地鐵9號線將直接到達西客站，一定程度上添加了區(qū)域的交通便利程度和區(qū)域升值潛力。緊鄰西客站，衍生的旅游、商貿(mào)、以及區(qū)域社會效力機構分布密集，商務辦公物需求存在一定的空間。該區(qū)域由于西客站的特殊交通便利功能，周邊成為旅游、酒店、商貿(mào)行業(yè)以及各種效力行業(yè)分布相對密集的地域，緊鄰中央電視臺、軍事博物館，區(qū)域特征特征帶動了旅游、文化、餐飲、文娛及其影視、廣告、展覽類附屬產(chǎn)業(yè)的長足開展。周邊國家機關、企事業(yè)單位聚集，聚集了很多較有購買實力的潛在需求主體。

14、工程周邊區(qū)域內(nèi)有鐵道部、中聯(lián)部等31個國家部委、廳局級單位，以及一大批國家級科研機構；與鐵道部、國家稅務總局、財政部毗鄰，具有典型的中、高端寫字樓需求人群。4、地處成熟商圈范疇，商業(yè)歷史沉淀厚重，商業(yè)根底設備需求潛力較大。本工程位于西單商圈西側，公主墳商圈向東一站地，有加之鐵路交通的便利條件，成為北京商業(yè)物流集散地，商業(yè)開展?jié)摿^大。5、區(qū)域市場體系不斷晉級，經(jīng)濟開展前景良好。區(qū)域市場目前正處在不斷昌盛開展的進程當中、城市現(xiàn)代化程度進一步提高、根底設備條件改善，土地開發(fā)價值不斷提高。從未來的區(qū)域開展來看，西客站區(qū)域的整頓和改造工程，可以使入駐商家籠統(tǒng)在無形中得到宏大提升，同時由于目前區(qū)域內(nèi)商務

15、辦公物業(yè)供應量有限，區(qū)域商務市場的開展空間較大。利空要素：地處豐臺、西城、海淀三個行政區(qū)域的交界地帶，區(qū)域整體的管理力度較弱，成為傳統(tǒng)概念中的三不論地帶,對進駐該區(qū)域的企業(yè)有一定影響。西客站作為全國最大的鐵路交通樞紐地帶，一定程度上對周邊環(huán)境產(chǎn)生臟、亂、差的不良影響、聚集人群較為復雜，整體籠統(tǒng)有待提升。西客站區(qū)域目前現(xiàn)有的商務氣氛尚不濃重，緊鄰金融街商圈，對寫字樓客群的分流有一定影響。上述對西客站區(qū)域市場環(huán)境特征分析是本工程在工程定位、產(chǎn)品定位、客群定位、價錢定位以及后期制定操盤理念和戰(zhàn)略時該當較多思索的要素，同時，也是本工程開發(fā)理念和營銷理念的中心。二、區(qū)域市場調(diào)研分析區(qū)域市場供應分析區(qū)域總

16、體供應寫字樓供應商住公寓供應西 客 站 區(qū) 域西客站區(qū)域新建工程的市場供應量在50萬左右，不包含市場存量寫字樓和商業(yè)物業(yè)市場供應量逐漸增多，不思索存量，市場現(xiàn)有供應量超越50萬。政府機關自用辦公物業(yè)數(shù)量占一定比例如：中央電視臺、鐵道部、財政部等。新建工程的體量規(guī)模中等，舊工程的體量規(guī)模都相對較小。新建工程海天中心、華天大廈、華寶大廈等的推出加快了西客站區(qū)域根底設備建立，帶動區(qū)域?qū)懽謽?、商業(yè)市場的開展。新建工程大部分為寫字樓和底商相結合，寫字樓開間大小多在50-200平米左右，內(nèi)部框架構造，可自在組合。銷售方面，中小戶型寫字樓市場消化速度相對較快，市場接納程度較高，思索寫字樓的整體籠統(tǒng)，經(jīng)過戶型

17、結果引導客群角度思索，西金大廈、海天中心等都采用整層銷售的戰(zhàn)略，堅持了工程的整體籠統(tǒng)和檔次，但銷售速度相對較慢。老工程根本以出租為主，入住率能在60-80%不等，新工程以出賣為主，銷售率50%左右。商住公寓工程占總體市場供應量的比例相對較小，在區(qū)域直接競爭工程中僅有中雅大廈、白云時代定位商住公寓，華寶大廈由原來商住公寓改為純寫字樓定位?？傮w量規(guī)模在15萬左右。本區(qū)域商住公寓工程依托較具競爭力的價錢優(yōu)勢，完好的功能、配套等博得了較快的市場速度，如中雅大廈目前正在緊張籌備二期工程約10000，總體定位方向仍舊在商住公寓方向。金 融 街 區(qū) 域整個金融街的開發(fā)規(guī)模近180萬平方米，目前寫字樓供應量達

18、120萬平方米左右。寫字樓市場吸納速度約年平均吸納10萬平方米。金融街是京城目前為止規(guī)模較為成型的寫字樓集中地。該區(qū)域租售方式不斷以大單成交為主，并且該區(qū)域有強有力的大客戶予以支持此種租售方式。周邊配套設備尚在開發(fā)建立中，各種商鋪業(yè)態(tài)類型較多，但功能單一，缺乏較大規(guī)模的商鋪，目前商業(yè)氣氛主要百盛和金融街所在的周邊商圈包括西單、萬通和華聯(lián)等。在未來三年左右，金融街中心區(qū)金融街二期還將有近100萬平方米的寫字樓供應量。置地星座、長安興融中心等工程的推出進一步使區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品向高端化開展。在售工程如：楓藍國際中心、國英一號、融城、通程國際、華榮公寓等總建筑面積約有20萬平方米；公寓市場共約22萬平方米左

19、右的供應量。區(qū)域內(nèi)公寓供價錢差別較大，主要分布在9000元15000元。區(qū)域內(nèi)多為商務式商住公寓，少量純住宅公寓銷售普通。公 主 墳 區(qū) 域公主墳區(qū)域目前寫字樓、商業(yè)物業(yè)的市場供應總量包括舊有物業(yè)將到達70萬左右。新建物業(yè)的供應量到達總供應量的20%，合計15萬左右，舊物業(yè)工程所占比例較大。除翠微大廈外，新建工程的體量規(guī)模中等，舊工程的體量規(guī)模都相對中等，平均在12000-15000左右。新建工程西BD二期、海銀大廈、道樂蒙恩商務街等的推出加快了公主墳區(qū)域根底設備建立，帶動區(qū)域?qū)懽謽?、商業(yè)市場的開展。高檔寫字樓相對缺乏，根據(jù)所調(diào)研工程分類，舊物業(yè)工程占總供應量的70%左右，除城鄉(xiāng)華懋寫字樓等個

20、別甲級寫字樓外，其他寫字樓的物業(yè)檔次相對較低，根本以出租為主。新建工程大部分為寫字樓和底商相結合，寫字樓開間大小多在50-200平米左右，內(nèi)部框架構造，可自在組合。舊物業(yè)30%左右為酒店改造而成，劃分好固定的寫字間，空間分配自在度低，商業(yè)配套較少。商住公寓市場供應總量緩慢添加，但相對于其他商圈而言總量相對較小。本區(qū)域內(nèi)，商住公寓工程體量中等，相當一部分為酒店改造。商住公寓及周遍配套不夠全面，樓宇設備和質(zhì)量有待晉級換代。附表一：西客站區(qū)域調(diào)研工程市場供應量一覽表 工程稱號建筑面積租售方式 在售新建工程西金大廈3.8萬出賣 海天中心26萬出賣天蓮大廈3.8萬出賣/出租華寶大廈5.3萬出賣/出租華天

21、大廈6.4萬出賣/出租中雅大廈5.5萬出賣白云時代6.5萬出賣出租工程肇麟大廈9000出租中裕酒店/出租北恒大廈1.8萬出租京門大廈1.5萬/合計約61.5萬公主墳區(qū)域調(diào)研工程市場供應量一覽表 工程稱號建筑面積租售方式 在售新建工程道樂蒙恩商務街 45000 出賣 西貿(mào)DNA160000出賣西BD二期35258.60出賣海銀大廈51000出賣天行建國際大廈54000出租/出賣出租工程翠微大廈117000出租康贏大廈23000 出租四維大廈6000出租城鄉(xiāng)華懋寫字樓3000出租榮華大廈6000出租合 計約426258.6平方米金融街區(qū)域調(diào)研工程市場供應量一覽表工程稱號建筑面積租售方式在售新建工程

22、豐匯時代8.9萬平方米出賣長安興融中心18.8萬平方米出賣置地星座7.1萬平方米出賣國潤大廈1.6萬平方米出賣楓藍國際中心13萬平方米出賣國英一號7.1萬平方米出賣融城4.7萬平方米出賣通程國際5.3萬平方米出賣華榮公寓4.6萬平方米出賣出租工程富凱大廈6.3萬平方米出租華實大廈22萬平方米出租通泰大廈14.7萬平方米出租皇冠大廈6.1萬平方米租售結合金宸公寓0.65萬平方米租售結合合計120.85萬區(qū)域市場需求分析區(qū)域?qū)懽謽巧套」⑿枨蠓治隹傮w特征需求主體需求特征西客站區(qū)域主要的目的客群劃分為大中型國企和部委機關、軍隊等較具實力的國企和中小型生長性企業(yè)兩個階層，因此對物業(yè)規(guī)范的要求也有所不同

23、?？蛻舯壤詢?nèi)資企業(yè)為主，客群主要劃分為兩類：中高檔需求群體：政府機構轉(zhuǎn)制出來的大集團公司以及將要轉(zhuǎn)制的大集團公司金融機構，包括各級銀行、保險、證券、期貨及其他非銀行金融機構。大型股份制公司及外省市集團公司駐京辦。行政職能型部委機構如鐵道部、中聯(lián)部下屬事業(yè)單位中低檔寫字樓、商住公寓需求群體：主要面對中小型、生長型企業(yè)，外地企業(yè)駐京辦事處、設計行業(yè)領域包括廣告、影視、貿(mào)易、制造業(yè)、物流業(yè)等同西客站以及央視關聯(lián)度高的行業(yè)。中高檔需求特征：注重商業(yè)辦公物業(yè)的籠統(tǒng)和規(guī)范，注重寫字樓同企業(yè)本身品牌的聯(lián)動。傾向于整層購買或整棟購買，由于原有部委所在地的影響，多項選擇擇在周邊區(qū)域置業(yè)。購買決策過程較為復雜，

24、決策周期長。注重交通、商圈環(huán)境、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，對價錢敏感度較低。中低檔寫字樓、商住公寓需求特征：需求面積較小，金融街區(qū)域以大型國有金融、電信、證券、保險企業(yè)和其他大中型國企為主?？蛻粢詢?nèi)資企業(yè)為主，中資占65.3%，外資含合資占34.7%。比例最高的三種行業(yè)分別為金融保險和投資、IT通訊高科技及顧問咨詢業(yè)，三者所占總比例之和為75.4%，其中金融機構占有14.3%、信息產(chǎn)業(yè)占28.9%、咨詢效力機構17.3%等組成?？蛻魧嵙^為雄厚，傾向于整買或者大面積整租；市場需求旺盛，幾乎一切的樓盤空置率都在8%以內(nèi)。對寫字樓的綜合素質(zhì)要求越來越高，包括：外觀籠統(tǒng)與大堂、配套效力、環(huán)保與智能化程度。要求與金融

25、中心相順應的24小時辦公及相應的效力系統(tǒng)。周邊商業(yè)配套尚在開發(fā)建立中，生活氣氛稍差，因此公寓多為商務辦公類型。購買主體多為創(chuàng)業(yè)初期的中小型企業(yè)、投資性客戶、通訊業(yè)務公司、以及與金融機構和證管機構有相關業(yè)務往來的外地公司或本地公司的高級員工。產(chǎn)品價錢較寫字樓低，戶型面積多傾向于200平方米左右。公主墳區(qū)域公主墳區(qū)域?qū)懽謽悄壳叭胱〉闹饕歉鞔蟛课?、院校下屬企業(yè)、外地企業(yè)駐京辦事處、文化機構、區(qū)域效力性企業(yè)、貿(mào)易、咨詢、旅游等行業(yè)的中、小型企業(yè)構成，此外還包括部分國家機關自建自用性質(zhì)的辦公樓。高檔寫字樓，客戶構成方面涵蓋了貿(mào)易實業(yè)、金融、咨詢、能源、生物醫(yī)藥、地產(chǎn)、文化機構、電子等外資和較有實力的內(nèi)

26、資企業(yè)，主要為城鄉(xiāng)華懋、翠微大廈等工程面對的客群。中、低檔寫字樓資置業(yè)晉級客群：從租賃轉(zhuǎn)向購買，從投資住宅轉(zhuǎn)向投資寫字樓、商業(yè)。外省市公司駐京辦事處，部分生長型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。租賃該區(qū)域舊物業(yè)工程的部分企業(yè)社區(qū)效力性質(zhì)的律師、保險、咨詢、廣告、游覽社、教育等行業(yè)。善目前辦公環(huán)境的潛在需求，對寫字樓的綜合素質(zhì)要求越來越高。目前仍以租用寫字樓物業(yè)為主，具有一定的潛在購買需求。企業(yè)的規(guī)模適中或正在處于生長壯大階段，有一定的利潤和實力的積累。大面積1200以上整層購買與小面積100-300的購買與租賃客戶都有，相對大面積購買客戶份額比例有所下降。由于租金程度相對較低，部分外資企業(yè)仍傾向于選擇租賃，所以購

27、買的客戶主要以中資企業(yè)為主。對于投資本區(qū)域的寫字樓、商鋪較為關注，但受周邊區(qū)域影響，屬于待發(fā)掘客戶。對價錢較為敏感，關注區(qū)位、交通、產(chǎn)品籠統(tǒng)以及未來的升值潛力。區(qū)域市場價錢分析區(qū)域售價情況分析圖單位：元/租金情況分析圖單位：元/日價錢分析西客站商圈西客站區(qū)域?qū)懽謽枪こ啼N售價錢在8000-14800元/左右，目前市場價錢曾經(jīng)超越10000元/。商住公寓工程平均售價在8000元/左右，市場價錢競爭優(yōu)勢明顯，市場消化速度較快。區(qū)域內(nèi)寫字樓總體租賃價錢程度維持在2.5元/左右，受寫字樓總體放量增多等多方面要素的影響，租賃價錢仍舊有下滑的能夠。金融街區(qū)域圖表闡明：按美金計算租金的工程，人民幣按1：8.2

28、8匯率折算金融街區(qū)域調(diào)研工程寫字樓市場平均售價17880元/，商住公寓平均售價13200元/。由于金融街區(qū)域工程租售價錢差別比例較高，測算市場平均價錢的樣本空間較小，因此，該測算價錢同區(qū)域?qū)嵺`市場價錢存在一定誤差，僅作為一個參照系。調(diào)研工程寫字樓市場租賃均價5.5元/天，商住公寓樣本單一，暫未列。租賃價錢的測算根本上可以反映區(qū)域租賃市場的實踐程度，規(guī)范誤差空間范圍小。公主墳區(qū)域公主墳區(qū)域調(diào)研工程寫字樓市場平均售價13125元/ 。調(diào)研工程寫字樓市場租賃均價4.14元/天 。租賃價錢的測算根本上可以反映區(qū)域租賃市場的實踐程度，規(guī)范誤差空間范圍小。該區(qū)域內(nèi)由于寫字樓供應量相對較少，價錢應有一定上升

29、空間。附表二：西客站區(qū)域調(diào)研工程市場價錢一覽表工程稱號出賣價錢出租價錢寫字樓寫字樓在售工程 西金大廈14500元/只出賣海天中心00元/只出賣天蓮大廈12000元/2.6元/天華寶大廈9300元/3-4元/天未定華天大廈8000元/2.5元/天中雅大廈8600元/京門大廈14800元/白云時代7600元/只出賣出租工程北恒大廈只租賃2.2-2.8元/天中裕酒店只租賃4元/天套內(nèi)面積肇麟大廈只租賃2.5元/天市場平均價錢程度10971元/ 左右2.5-2.8元/天公主墳區(qū)域調(diào)研工程市場價錢一覽表工程稱號出賣價錢出租價錢寫字樓寫字樓在售工程道樂蒙恩商務街 12000元/只出賣西貿(mào)DNA15000元

30、/只出賣西BD二期00元/只出賣海銀大廈12000元/只出賣出租工程翠微大廈只租賃4.8元/天天行建國際大廈 租賃4.2元/天四維大廈只租賃3.3元/天城鄉(xiāng)華懋寫字樓只租賃4.5元/天榮華大廈只租賃3.2元/天市場平均價錢程度13125元/ 4元/天金融街區(qū)域調(diào)研工程市場價錢一覽表工程稱號出賣價錢出租價錢寫字樓商住公寓寫字樓商鋪公寓在售工程豐匯時代00元/未定只出賣只出賣長安興融中心21700元/15000元/只出賣只出賣置地星座2300美圓/無只出賣無國潤大廈14300元/無只出賣無楓藍國際中心00元/9200元/只出賣只出賣國英一號無9300元/無只出賣融城無9500元/無只出賣通程國際無

31、22000元/無只出賣華榮公寓無20000元/無只出賣出租工程富凱大廈現(xiàn)只出租無23美圓/*月無華實大廈現(xiàn)只出租無6元/*日無通泰大廈現(xiàn)只出租無20美圓/*月無皇冠大廈14800元/無3.9元/*日無金宸公寓無19000元/無3.7元/*日市場平均價錢程度17880元/13200元/5.5元/*日/三、區(qū)域市場調(diào)研總結本工程所處區(qū)域?qū)儆诒本┦袇^(qū)中心范圍內(nèi)，區(qū)位、交通優(yōu)勢明顯，工程周邊以及相關的金融街等區(qū)域的開展前景良好。區(qū)域內(nèi)市場供應量相對集中，同時根據(jù)調(diào)研在售工程的銷售情況顯示，區(qū)域商用物業(yè)的銷售情況良好，闡明潛在的市場需求客觀不僅存在，而且具有相當?shù)娜萘?。區(qū)域市場平均銷售價錢為10000元

32、/左右，純寫字樓平均價錢11850元/，商住公寓平均價錢為8466元/。在北京市區(qū)商用物業(yè)整體價錢體系中屬于中高端。區(qū)域市場中商住公寓和寫字樓工程均有一定的市場空間。在以下內(nèi)容中將進一步結合工程本身的各種根本情況和經(jīng)濟目的，結合市場趨勢，做初步的可行性分析及定位建議。第三章 工程認識 一、工程概述本工程位于蓮花池東路，南側鄰鐵路總醫(yī)院，北側為西客站北廣場，西側為中裕世紀酒店。位于復興路南側，背靠“北京西客站，落座于金融街商圈和西客站商圈的交匯處，主要公交線路有40、47、48、202、937、845等。 工程根本經(jīng)濟技術目的用地面積：7049.27 總建筑面積：82330.50地上建筑面積：5

33、4133.42 地下建筑面積：28197.08容積率：7.02 地下停車位： 512輛工程地上部分14層，地下4層。地下1層為超市，地下2、3層為車庫，地下4層為設備、人防，地上1、2、3層為商業(yè)用房，4至14層為寫字樓。 二、工程開發(fā)商住公寓的可行性1、市場可行性市場供應量相對于寫字樓少，中小型商務市場需求有一定的生長空間。區(qū)域市場開展的角度思索，作為北京最重要的交通樞紐，商務市場的生長潛力大。區(qū)域內(nèi)客戶群檔位分布較大，相較寫字樓市場能更多的博得中小型公司的青睞。在金融政策上有更大的優(yōu)勢，有更低的首付和更長的貸款時間。由于商住公寓中小戶型擁有廣泛客群，市場銷售速度快，工程市場風險較低。2、市

34、場要挾政策的不確定性，如在香港等地域，商住兩用樓是不允許出現(xiàn)的。本錢低、價位低、居住辦公環(huán)境較差、物業(yè)功能模糊，辦公、居住混合，環(huán)境雜亂。通訊、網(wǎng)絡、物業(yè)管理、消防、平安、停車等難以讓商、住的客戶稱心。假設住宅立項的是商務公寓，買房人只能住而不能經(jīng)商，即不能注冊公司。商住兩用工程市場銷售價錢較低，降低工程利潤。三、工程開發(fā)寫字樓的可行性1、市場可行性區(qū)域開展帶動產(chǎn)業(yè)晉級，擴展對商業(yè)寫字樓的需求量。周邊大型國企、機關部委較多，可有效構成中高檔寫字樓的大面積購買客群。區(qū)域交通便利，區(qū)位優(yōu)勢相對明顯。本工程前期運作周期較長，工程的本錢累積較高，因此，區(qū)域的寫字樓市場銷售價錢較高，可以保證工程利潤。隨

35、著市場生長性特征，處于生長壯大過程中的中小企業(yè)在選擇同等面積、較小差價的寫字樓和商務公寓時，處于對企業(yè)籠統(tǒng)的思索，存在選擇寫字樓的能夠。2、市場要挾目前區(qū)域市場內(nèi)寫字樓尚有一定的存量，周邊工程競爭猛烈。西客站區(qū)域原有老工程的租金有下滑趨勢，影響部分投資客群置業(yè)心思。寫字樓尤其是大面積整層銷售工程市場周期長、推行投入大。第四章 工程市場戰(zhàn)略與產(chǎn)品戰(zhàn)略一、工程總體思緒本工程具備定位中高檔社區(qū)的條件，采用競爭性、針對性的市場戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位可以強化工程的競爭優(yōu)勢，保證工程市場定位、方向的準確性，以及市場戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略的準確、可靠。二、工程市場戰(zhàn)略1、短周期運作、速度營銷戰(zhàn)略介于本工程前期涉及的拆遷等一

36、系列問題致使工程前期耗費時間較長，2004年、2005年北京的寫字樓整體市場又將面臨供大于求的趨勢，建議工程的整體推行和實踐操盤過程中采用快速開發(fā)、速度營銷、短周期推行運作方式，以速度釋放工程風險，迅速回籠資金。2、目的利潤與市場風險平衡原那么結合快速開發(fā)、速度營銷戰(zhàn)略，在工程的投資利潤方面，建議把握目的利潤與市場風險平衡的原那么，在保證一定的目的利潤的前提下，建議以較有競爭力的市場價錢迅速占領市場，釋放風險，緩解資金壓力，降低工程的資金本錢、時機本錢以及時間本錢。3、注重群眾需求、把握淺層客群，發(fā)掘潛在客群的雙道路戰(zhàn)略淺層需求的把握：在工程的實踐操盤過程中，我們要注重周邊看得見的淺層客群，并

37、重點把握。工程周邊央視、鐵道部等機關部位的上下游產(chǎn)業(yè)鏈和衍生的事業(yè)單位，以及周邊現(xiàn)有寫字樓內(nèi)的租賃客群作為工程最直接的淺層客群，對區(qū)域認同、對價錢敏感，對辦公物業(yè)有晉級換代的需求，從企業(yè)開展角度存在投資辦公物業(yè)的需求，該當重點把握。潛在需求與需求生長：相比于有效市場和目的需求，北京房地產(chǎn)市場潛力與需求宏大，由于西部區(qū)域城區(qū)功能不斷完善，商務氣氛不斷添加，目前現(xiàn)有的商務辦公物業(yè)供應量尚存在一定的開展空間，因此，選擇在該區(qū)域置業(yè)的客群逐漸走向二次、三次置業(yè)、投資晉級置業(yè)由租賃寫字樓專項購買辦公物業(yè)，由投資住宅轉(zhuǎn)向投資商住公寓、寫字樓、商業(yè)，市場的生長性特點以及客群本身得繁衍才干要求我們注重和把握潛

38、在要求和需求開展。4、注重市場階段性、生長性、大容量特征，把握市場機遇北京的房地產(chǎn)市場是不斷開展、動態(tài)上升的，寫字樓市場同樣具備階段性、生長性、大容量的特征。傳統(tǒng)辦公多采用機關自建辦公樓或企業(yè)租賃方式，隨著市場開展，企業(yè)生長，目前市場階段性、生長性特征主要表現(xiàn)為對辦公物業(yè)的投資行為。同時，雖然目前市場存在供大于求的整體市場特征，但是北京市場容量大，各區(qū)域市場現(xiàn)狀不同，西客站區(qū)域未來開展過程中，有望成為西南區(qū)域的商業(yè)龍頭，西區(qū)有固定的客群但市場供應量沒有東部、北部集中，市場空間和容量都相對較大。5、針對性市場戰(zhàn)略及差別化產(chǎn)品戰(zhàn)略由于本工程規(guī)模小，開發(fā)周期短，工程市場周期跨度較小的特點，結合目前市

39、場的階段性與生長性的特征，建議為本工程確立“針對性市場戰(zhàn)略與差別化產(chǎn)品戰(zhàn)略在產(chǎn)品定位部分詳述。三、產(chǎn)品戰(zhàn)略與定位建議結合前邊部分關于工程定位寫字樓和公寓的可行性分析，既要樹立工程的籠統(tǒng)、質(zhì)量，保證銷售價錢和目的利潤，又要思索開展商面臨的資金壓力，為了實現(xiàn)快速銷售迅速回籠資金的需求，我們建議本項定位為以中小戶型為主的中高檔寫字樓。保管部分1-2層整層銷售，其他部分劃分為100-500不等的中小戶型，采用框架構造，戶型可自在組合，一方面滿足大型企業(yè)的大面積購買，另一方面，從市場速度角度思索，中小戶型面對的客群更為廣泛，市場運作周期較短，利于資金快速回籠的目的。寫字樓產(chǎn)品，所具有的開間大、進深小、采

40、光面大等特點，促銷中強調(diào)“安康“環(huán)?！熬G色等概念。在產(chǎn)品包裝上提升檔次，逃避立面、風格的弱勢。同時也拉開和商住公寓工程在產(chǎn)品方面的競爭。1、理由支持：西客站周邊環(huán)境較為復雜，商務氣氛有待進一步的提升，而本工程外立面競爭力相對較弱，所以從產(chǎn)品角度而言制定中高檔寫字樓的定位規(guī)范即可以滿足如大型國企等實力公司的需求，也不排除中小生長企業(yè)，拓寬了目的市場和目的客群。由于間隔 金融街較近，假設定位為頂級寫字樓的話，必定面臨猛烈的市場競爭，而現(xiàn)實上，本工程除了價錢較低外，作為頂級寫字樓來說尚不具備同金融街頂級寫字樓競爭的絕對優(yōu)勢。本工程由于具有位置優(yōu)越、交通便利，中小戶型設計，單價低、總價抵、運營本錢低等

41、多方面優(yōu)勢,成為眾多生長型、創(chuàng)業(yè)型公司的首選。根據(jù)我們的調(diào)查，周邊國家部委機關、各行業(yè)協(xié)會及其他企事業(yè)單位眾多，為這些機關單位效力和配套協(xié)作的單位更是聚集在該區(qū)域內(nèi)，這部分企業(yè)在經(jīng)濟實力以及高生長性方面更青睞本工程這種產(chǎn)品形狀，由于其面積較小，適宜分割，購買和管理本錢較低，可以自用，也可隨著公司規(guī)模的壯大出租或出賣，從而降低了公司的運轉(zhuǎn)本錢。從市場調(diào)研的實踐結果分析，如華天大廈、中雅大廈、白云時代等面對中小生長型企業(yè)、定位中小戶型為主力戶型的工程市場銷售情況良好，華天大廈全部售罄，中雅一期僅剩一套，其二期規(guī)劃也根本定位為面對中小企業(yè)的經(jīng)濟型商務物業(yè)。而整層、大面積銷售的工程如西金大廈市場運作周

42、期長、廣告投入大，銷售速度慢，截止目前仍有50%以上的面積沒有被市場消化，直接競爭工程的現(xiàn)狀和未來市場思緒給本工程提供了很好的前車之鑒。2、需求留意的問題：本工程立面、風格的規(guī)劃根本上曾經(jīng)確定，在一定程度上同區(qū)域內(nèi)在售的高檔寫字樓存在一定差距。寫字樓在配套、裝修規(guī)范、推行費用等方面高于普通商住公寓，同時思索資金的時間本錢方面，能夠會添加工程的本錢，就競爭價錢呵斥一定影響。寫字樓產(chǎn)品普通在現(xiàn)房階段銷售情況較好，而本工程目前的進度，明年三月開工，在前期期房銷售階段市場競爭壓力較大。由于劃定部分整層、大面積銷售，有實力購買的客群對價錢的敏感度較低，能夠會選擇物業(yè)規(guī)范更高，但價錢偏高的工程，呵斥大客戶

43、流失，因此，開發(fā)商以及代理商可以前期動用內(nèi)部資源，盡能夠保證大客戶的來源和穩(wěn)定。由于雙道路戰(zhàn)略，還要在整層銷售和零散銷售的樓層、相互關聯(lián)、相互影響方面重點把握，整層購買的客群該當對購買中小戶型的客群起到帶動作用，而不要由于大量的中小企業(yè)而影響了大客戶的投資心思。3、商業(yè)部分和寫字樓的互動本區(qū)域從大的方面來說，位于西客站和金融街商圈的交匯處，但仔細察看就會發(fā)現(xiàn)，本工程所處位置同時也在一個商業(yè)氣氛不強的“邊緣地帶。寫字樓和商業(yè)兩種產(chǎn)品在推向市場的過程中相互之間一定有一個互動關系，能夠是相互關擾，也能夠是相互促進，對我們而言一定是要后者。由于商業(yè)總體量比較小，而西單友誼集團的整體操作，西單商場的品牌

44、效應有利于堅持商業(yè)的整體、高端籠統(tǒng)，對寫字樓的籠統(tǒng)和客戶投資心思上有相當?shù)奶嵘痛龠M作用。以商業(yè)撬動寫字樓的銷售，所以在商業(yè)的設置和功能確實定上，還是圍繞中高檔和為寫字樓效力的原那么，既利于前期商業(yè)的運作，也有利于寫字樓質(zhì)量的提升。四、客群描畫集中在西部特別是西客站地域的具備一定實力的大型國有企業(yè)、機關團體、事業(yè)單位。具備一定實力，有改換辦公空間需求的生長型中小公司。同區(qū)域內(nèi)部委機關以及央視嚴密關聯(lián)的下游產(chǎn)業(yè)、區(qū)域認同度高、注重西客站便利資源的物流、貿(mào)易、消費制造銷售機構以及企業(yè)駐京機構。集中在該區(qū)域的眾多單位沒有明顯的行業(yè)導向如：中關村以科技公司為主，CBD以貿(mào)易公司為主，運營范圍廣泛，涉及

45、電子、貿(mào)易、食品、科技、傳媒、文體、文娛、廣告、化工、服飾等各個領域。看好區(qū)域商務辦公市場而介入的投資型買家。企業(yè)性質(zhì)：A、智慧型自在職業(yè)： 商業(yè)攝影師 工業(yè)產(chǎn)品設計師 影視自在人 音樂自在人 自在撰稿人 服裝設計師 室內(nèi)設計師 B、小型事務所： 會計師事務所 自在律師 經(jīng)紀人實體中介類 理財顧問、投資顧問C、公共關系類： 公關公司、活動公司 市場調(diào)研公司 籠統(tǒng)代言顧問公司 市場謀劃公司 名人任務室 小廣告公司D、貿(mào)易、辦事處：中小型貿(mào)易公司 物流公司 電子科技公司設備供應公司 著名品牌或機構的駐京辦事處、大企業(yè)駐京子公司E、物流、消費制造：五、價錢分析及建議1、競爭工程價錢分析列表一：白云時

46、代大廈周邊工程價錢一覽表 單位：元/建筑面積平米說 明：我們選取了6個工程作為本工程制定價錢參考的根據(jù)，其中道樂蒙恩、西金大廈是純寫字樓和精裝修工程、海天中心是5A級寫字樓和酒店工程質(zhì)量較高。完全可以以這幾個工程作為參考來制定本工程的價錢。與本工程共處一樣區(qū)域的中雅大廈，產(chǎn)品形狀是商住公寓，價錢為8600元/建筑面積平米，其位置和交通瓶頸制約較大， 產(chǎn)品格局和可分割性都不及本工程，但單價與本工程有很強的競爭關系。華寶大廈是2001年的老工程，地處三環(huán)，位置遠沒有本工程優(yōu)越，近期工程重新定位為寫字樓推行，但也將價錢定在9300元/建筑面積平米，闡明仍有一定的市場需求在支持這個價位。2、價錢定位初

47、步建議 鑒于工程的裝修規(guī)范、規(guī)模、籠統(tǒng)、市場供求和區(qū)域市場特征等要素綜合思索，本工程的價錢不應高過海天中心00元/建筑面積平米；同時綜合本工程的優(yōu)勢，本工程的價錢不應低于處于一樣區(qū)域、產(chǎn)品接近的中雅大廈8600元/建筑面積平米。需求闡明的是，開展商沒有提供本工程開發(fā)本錢的相關數(shù)據(jù)，所以這個價錢范圍是純粹采用“市場跟隨法定出來的。根據(jù)價錢確定的第二個原那么市場認知價值，我們以為在較好的進展了工程包裝和產(chǎn)品質(zhì)量提升之后，本工程完全可以實現(xiàn)10000元/平米到11000元/平米以上的均價以建筑面積計價。3、價錢戰(zhàn)略工程總體量較小，很難支撐較大的廣告費用支出；同時為了盡能夠縮短工程的銷售周期，減少市場

48、風險和其他風險，本工程不宜采用低開高走的價錢戰(zhàn)略，比較現(xiàn)實可行的戰(zhàn)略是制定一個市場時機較大、具備相當市場競爭力的的價錢，在這個價錢的根底上根據(jù)市場反響作適當?shù)男》秶{(diào)整；同時，采取一些相應的價錢優(yōu)惠手段，以吸引市場留意力，添加工程競爭力。六、工程SWOT分析 工程優(yōu)勢1、區(qū)位優(yōu)勢本工程地塊位于金融街商圈和西客站商圈的交匯處，周邊國家部委機關、行業(yè)協(xié)會、及為這些單位做配套效力和相關聯(lián)的企事業(yè)單位眾多，購買客群根底寬。同時本區(qū)域居于二環(huán)到三環(huán)之間，交通非常便利，天寧寺橋直接將本工程和二環(huán)銜接起來，與三環(huán)、長安街、西客站、金融街等近在咫尺，是商務活動的十字交匯點。2、性價比優(yōu)勢經(jīng)過調(diào)查，我們對該區(qū)域

49、寫字樓價錢曾經(jīng)有了較為詳細和系統(tǒng)地了解，在文中我們有詳細的價錢論證和分析，這里可以闡明的是，由于本案產(chǎn)品、價錢、等市場要素具有一定的市場競爭力，所以本工程性價比與周邊區(qū)域其他工程相比會凸現(xiàn)出來。3、工程后發(fā)優(yōu)勢由于遭到奧運影響，2006年不會有新批工程進入市場，新批工程均要等到2021年后，而本工程所在區(qū)域目前的商務公建工程多為現(xiàn)房，體量規(guī)模適中，因此預期2006年前后，該區(qū)域的寫字樓公建工程的供應會逐漸減少，而本工程目前處于三通一平形狀，工程的建立施工和推行需求一定的周期，因此，可以發(fā)揚工程的后發(fā)優(yōu)勢，搶占有利的市場時機進展推行。4、產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)品本身在設計上也具有很大的優(yōu)勢，產(chǎn)品空間組合自在

50、度較高，非承重墻可以拆掉，空間可以隨需應變，根據(jù)客戶本人的實踐情況作調(diào)整。同時，面積大小也可根據(jù)市場情況調(diào)整，工程也不排除整層或半層購買的能夠。 5、工程周邊配套條件較好，有一定的商業(yè)氣氛。 工程優(yōu)勢1、規(guī) 劃本工程總體規(guī)劃、立面風格方面同中裕世紀酒店接近，其在籠統(tǒng)、檔次等方面較周邊現(xiàn)有的寫字樓工程如海天中心等有一定的差距，所以一方面在價錢上對本棟樓的銷售構成一定的要挾，另一方面在產(chǎn)品檔次、籠統(tǒng)等方面也給本棟樓呵斥負面影響。2、規(guī) 模可以真正拿出來投放市場的寫字樓面積僅4.5萬平米左右，在寫字樓市場上本工程的體量相當小，缺乏以支持較高的推行費用，銷售周期不宜過長，造本錢工程在市場推行和銷售方面

51、的困難局面。該工程為期房，而普通寫字樓的銷售在現(xiàn)房階段銷售任務較為順利，因此在前期階段不利于銷售。周邊環(huán)境雜亂，人流量大，不利于有序管理 工程時機點規(guī)劃中的地鐵九號線將終了西客站無地鐵通行的歷史，同時，西客站通往五環(huán)路的高速路也將在年底通車，也使這一地域的交通更為便利。本區(qū)域可開發(fā)土地較少，使工程具有稀缺性優(yōu)勢。區(qū)域市場具有一定的生長性。本工程緊鄰央視及各大部委，客戶資源較多，需求層次多樣化。同時，具有極強區(qū)位優(yōu)勢的本工程，加之高性價比、高質(zhì)量、完善的商務配套、便利的交通等，可以支撐本工程占領一定的市場份額，獲得市場勝利、銷售勝利。 工程要挾點受國家宏觀調(diào)控影響，政策導向的不確定性，使得未來市

52、場的不確定要素眾多?？蛻糁饾u成熟，購買周期延伸，同時，央視的東遷也會在一定程度上呵斥客源的流失。該區(qū)域在建和在售的工程如西金大廈、華寶大廈、海天中心、天蓮中心等，區(qū)域市場競爭曾經(jīng)非常猛烈。該區(qū)域位于西城、宣武、海淀三區(qū)交界處，毗鄰西客站，人員復雜、流動性強，城市規(guī)劃和管理混亂，呵斥區(qū)域籠統(tǒng)較差。同時，近年來其它區(qū)域?qū)懽謽窃谑袌錾铣尸F(xiàn)出較強的勢頭，CBD、朝外、東二環(huán)、東北三環(huán)、中關村等一些工程，在市場上表現(xiàn)搶眼，吸引了較多的市場留意力。因此，本案在營銷推行中要堅決走 “高性價比道路、強調(diào)區(qū)位優(yōu)勢。附件： 直接競爭工程情況調(diào)查表一 工程分類道樂蒙恩西金大廈海天中心天蓮大廈物業(yè)地址海淀西長安街萬壽路口南1200米海淀區(qū)什坊院3號 海淀區(qū)西客站北廣場宣武區(qū)蓮花池東路94-104號建筑規(guī)模5萬3.8萬26萬3.8萬工程定位寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓銷售價錢13400元/14500元/00元/售價：12000元/租金：2.6元/天裝修規(guī)范精裝修精裝修毛坯粗裝修建筑形狀板樓塔樓框架塔樓框架框架構造戶型面積180最小建筑層面積690左右整層12007層分割，其它整層主力戶型65樓 高6 層11層17層22層層 高36m35m34m2.8m物業(yè)公司暫定國貿(mào)未定致達物業(yè)西站管委會物業(yè)收費25以內(nèi)未定58元/月84.7元/年/車 位地下218個15萬/個地下地上/地