附件2：貴州陽(yáng)明溫泉公館工程項(xiàng)目調(diào)查匯報(bào)材料

1、貴州XXXX公館工程項(xiàng)目調(diào)查匯報(bào)材料根據(jù)公司2014年4月22日貴州XXXX公館工程項(xiàng)目評(píng)審會(huì)會(huì)議精神及要求，結(jié)合會(huì)議紀(jì)要的主要內(nèi)容，XX花苑經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)部于4月24日派出2名員工遠(yuǎn)赴項(xiàng)目所在地貴陽(yáng)市修文縣實(shí)地調(diào)查了解項(xiàng)目有關(guān)情況，現(xiàn)將調(diào)查情況匯報(bào)如下：一、項(xiàng)目業(yè)主公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)產(chǎn)投）及報(bào)建政策經(jīng)走訪(fǎng)修文縣住建局建設(shè)科、房管科、規(guī)劃科、行政服務(wù)中心、工商局等政府部門(mén)，了解到如下情況：1、產(chǎn)投公司為項(xiàng)目公司，登記機(jī)關(guān)為修文縣工商行政管理局，經(jīng)營(yíng)范圍為城市基礎(chǔ)設(shè)施投資與建設(shè)、工程項(xiàng)目投資、投資與資產(chǎn)管理、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理，經(jīng)營(yíng)時(shí)間為2012年9月28日2022年9月27日，暫無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資

2、質(zhì)申報(bào)記錄。2、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建審批程序基本遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)工業(yè)項(xiàng)目有一定的報(bào)建審批精簡(jiǎn)，經(jīng)與規(guī)劃科了解到項(xiàng)目前期工作可提前開(kāi)展，如前期三通一平、土石方工程等；經(jīng)與建設(shè)科了解到如按國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定，項(xiàng)目一般需證照齊全才能開(kāi)工，但修文縣目前的確存在許多無(wú)相關(guān)證書(shū)先施工的項(xiàng)目，這是工程常態(tài)，建設(shè)科一般不會(huì)主動(dòng)去檢查，被舉報(bào)發(fā)現(xiàn)后都需進(jìn)行整改。3、了解到房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)必須有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，不允許無(wú)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，因無(wú)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)公司的報(bào)建報(bào)批工作基本無(wú)法開(kāi)展，但可在項(xiàng)目前期向房管部門(mén)申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，報(bào)送相關(guān)材料后由房管部門(mén)頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)，在程序和時(shí)間上都相對(duì)簡(jiǎn)單些。4

3、、項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可證需滿(mǎn)足以下條件才可辦理：（1）具有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（2）投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例達(dá)到百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（3）形象進(jìn)度：多層為地面一層以上，高層為地面四層以上，別墅可單棟辦理，一般為完成工程量的30%即可。二、產(chǎn)投公司融資渠道了解到產(chǎn)投公司可能有以下融資渠道：1、產(chǎn)投公司自有資金；2、銀行貸款：（1）主材甲供，材料款向銀行貸款；（2）建成的或公開(kāi)在售的房屋向銀行抵押貸款；（3）土地抵押貸款，本項(xiàng)目370畝地可向銀行申請(qǐng)貸款；3、土地掛牌：產(chǎn)投公司具有對(duì)龍?jiān)€(xiàn)道路兩側(cè)3300畝地的一級(jí)開(kāi)發(fā)及土地掛牌收

4、益分成的權(quán)益，其中：（1）土地面積按龍?jiān)缆饭こ掏顿Y增減1億隨之增減300畝的比例變動(dòng)；（2）土地掛牌收入中縣級(jí)財(cái)政留存可支配部分只能進(jìn)入專(zhuān)用銀行賬戶(hù)用于回購(gòu)龍?jiān)€(xiàn)道路的建設(shè)成本，按龍?jiān)讽?xiàng)目前期費(fèi)用、道路土地征收安置費(fèi)用、道路建設(shè)費(fèi)用、整治土地征收安置費(fèi)用、項(xiàng)目工作經(jīng)費(fèi)支付給產(chǎn)投公司，剩余部分按3：7比例分成，產(chǎn)投公司占70%；4、房屋預(yù)售；5、我公司提交的履約保證金。三、別墅項(xiàng)目銷(xiāo)售情況經(jīng)實(shí)地走訪(fǎng)貴陽(yáng)地區(qū)的別墅項(xiàng)目，在貴陽(yáng)及周邊地區(qū)別墅住宅因其市場(chǎng)供應(yīng)量少、房?jī)r(jià)不高等因素，目前市場(chǎng)較好，見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售情況價(jià)格情況備注1保利-公園2010 HYPERLINK /compa

5、ny/3315048592_20110419145805.htm t _blank 貴陽(yáng)保利投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有公司良好上升趨勢(shì)2經(jīng)典天成 HYPERLINK /company/3314937410_20101225171215.htm t _blank 卓信地產(chǎn)、廣嘉地產(chǎn)、鐵投卓信置業(yè)良好上升趨勢(shì)3首開(kāi)紫郡貴陽(yáng)首開(kāi)龍?zhí)┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司良好上升趨勢(shì)4樂(lè)灣國(guó)際貴州宏德置業(yè)有限公司良好上升趨勢(shì)走訪(fǎng)的四個(gè)別墅項(xiàng)目詳細(xì)銷(xiāo)售情況如下：項(xiàng)目一項(xiàng)目名稱(chēng)：XX-公園2010占地面積:220萬(wàn)平方米建筑面積:160萬(wàn)平方米開(kāi)工時(shí)間:2010-09-30項(xiàng)目特色：豪華居住區(qū),特色別墅,宜居生態(tài)地產(chǎn)樓層結(jié)構(gòu)：獨(dú)棟兩層

6、；洋房8+1、7+1；聯(lián)排三層；合院三層開(kāi)發(fā)商: HYPERLINK /company/3315048592_20110419145805.htm t _blank 貴陽(yáng)保利投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有公司工程進(jìn)度:部分洋房已竣工項(xiàng)目位置：位于烏當(dāng)區(qū)行政中心旁，離 HYPERLINK /view/335579.htm t _blank 貴陽(yáng)市區(qū)7公里，離機(jī)場(chǎng)12公里 項(xiàng)目銷(xiāo)售情況： 一期2013年10月開(kāi)盤(pán)，已售完，二期目前正在銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)2015年、2016年交房，部分別墅價(jià)格從開(kāi)盤(pán)的一棟100多萬(wàn)上升到現(xiàn)在的200萬(wàn)左右，購(gòu)買(mǎi)主體大部分為住宿需要，聯(lián)排別墅面積160-230平方米，價(jià)格在300萬(wàn)左右，花

7、式洋房每平方6000元以上。項(xiàng)目二項(xiàng)目名稱(chēng)：XXXXX占地面積: 11.5萬(wàn)平方米建筑面積: 17.18萬(wàn)平方米開(kāi)工時(shí)間: 2010-02-26項(xiàng)目特色：國(guó)際化社區(qū),景觀(guān)居所,宜居生態(tài)地產(chǎn)樓層結(jié)構(gòu)：住宅、別墅、花園洋房 塔樓 低層 多層 高層開(kāi)發(fā)商: HYPERLINK /company/3314937410_20101225171215.htm t _blank XX地產(chǎn)、XX地產(chǎn)、XXX信置業(yè)工程進(jìn)度: 高層在建項(xiàng)目位置：位于貴陽(yáng)市南明區(qū)XXXXXX，緊鄰航空港，地處貴陽(yáng)森林公園腹地, 新機(jī)場(chǎng)路（油小線(xiàn)）旁，市區(qū)5分鐘直達(dá) 項(xiàng)目銷(xiāo)售情況： 分三期開(kāi)發(fā)，一期產(chǎn)品主要為別墅、花園洋房，2012

8、年12月08日開(kāi)盤(pán)，已售完；二期產(chǎn)品主要為別墅、花園洋房和高層，2013年09月14日開(kāi)盤(pán)，已基本售完，剩余3套；三期產(chǎn)品主要為別墅、高層，暫未開(kāi)盤(pán)，已基本認(rèn)籌完，均價(jià)在18000元/平方米左右。項(xiàng)目三項(xiàng)目名稱(chēng)：XXXX占地面積:108萬(wàn)平方米建筑面積:180萬(wàn)平方米開(kāi)工時(shí)間:2012-11-30項(xiàng)目特色：花園洋房,宜居生態(tài)地產(chǎn)樓層結(jié)構(gòu)：洋房7+1開(kāi)發(fā)商:貴陽(yáng)XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司工程進(jìn)度:部分洋房已竣工項(xiàng)目位置：位于貴陽(yáng)市南明區(qū)XXXX，距離市區(qū)和機(jī)場(chǎng)分別為3公里，與國(guó)家5A級(jí)景觀(guān)龍洞堡森林公園連接。項(xiàng)目銷(xiāo)售情況： 定于2014年6月、7月認(rèn)籌，2014年8月開(kāi)盤(pán)。一、二層及七層躍層預(yù)售

9、價(jià)格為6500元/平方米，其他層預(yù)售價(jià)格為8500元/平方米。售樓處了解咨詢(xún)?nèi)藬?shù)較多。 項(xiàng)目四項(xiàng)目名稱(chēng)：XX國(guó)際占地面積:333.5萬(wàn)平方米建筑面積:270萬(wàn)平方米開(kāi)工時(shí)間:2010-07-01項(xiàng)目特色：聯(lián)排、獨(dú)棟別墅花園洋房高層樓層結(jié)構(gòu)：別墅3-4層，洋房5+1,6+1，高層11-32層開(kāi)發(fā)商:XXXX置業(yè)有限公司工程進(jìn)度:別墅已竣工，部分洋房、高層已竣工。項(xiàng)目位置：位于貴陽(yáng)烏當(dāng)區(qū)XXX，距離市區(qū)15分鐘車(chē)程。項(xiàng)目銷(xiāo)售情況： 2013-12-20至2014-04-16每月別墅、洋房、高層均有認(rèn)籌，洋房起價(jià)6000元/平方米，高層起價(jià)4000元/平方米，別墅12000元/平方米，134棟別墅銷(xiāo)

10、售剩余十余棟。四、與龍?jiān)缆讽?xiàng)目部溝通情況 1、針對(duì)評(píng)審會(huì)議紀(jì)要中項(xiàng)目“三通一平”是否與龍?jiān)缆讽?xiàng)目是否重合的問(wèn)題，經(jīng)與公司龍?jiān)缆讽?xiàng)目部溝通了解到不存在工程量的重合問(wèn)題。2、了解到公司龍?jiān)缆讽?xiàng)目部在項(xiàng)目所在地?fù)碛械臋C(jī)械設(shè)備主要是土石方開(kāi)挖、推土、鏟運(yùn)及土方運(yùn)輸?shù)葯C(jī)械設(shè)備。后期綜合考慮施工組織、進(jìn)度安排等，貴州XXXX公館工程項(xiàng)目前期“三通一平”、基礎(chǔ)施工等可利用龍?jiān)缆讽?xiàng)目部的機(jī)械設(shè)備，做到資源合理統(tǒng)籌利用，從而達(dá)到節(jié)約項(xiàng)目施工成本、確保項(xiàng)目利潤(rùn)空間的目的。3、龍?jiān)缆饭こ踢M(jìn)度滯后的原因主要是修文縣城投公司現(xiàn)場(chǎng)征地拆遷進(jìn)度緩慢，被征地村民對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿(mǎn)意等，因而無(wú)法順利提供大面積施工工作面

11、，但了解到目前橋涵、部分路基等項(xiàng)目?jī)?nèi)容正在有序施工。五、貴陽(yáng)地區(qū)人工、材料、機(jī)械價(jià)格1、人工費(fèi)根據(jù)貴州省建筑裝飾工程計(jì)價(jià)定額（2004）規(guī)定，該定額人工費(fèi)為土石方工程22元/工日，裝飾裝修工程為28元/工日（或26元/工日），其余均為26元/工日。按照貴州省黔建通【2011】564號(hào)文件的人工費(fèi)調(diào)增規(guī)定，該人工費(fèi)按單位工程2011年9月1日以后實(shí)際完成的實(shí)物工程量所對(duì)應(yīng)的定額人工費(fèi)合計(jì)110%計(jì)算。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，貴陽(yáng)當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力市場(chǎng)的人工單價(jià)普遍偏高，普工：100-150元/天，鋼筋、模板等技工：200-300元/天，管理人員：300元/天左右，而且貴陽(yáng)當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)力普遍存在工作懶散，素質(zhì)較低，農(nóng)

12、忙時(shí)候會(huì)回家的情況。目前龍?jiān)缆讽?xiàng)目基本上沒(méi)聘用本地勞務(wù)工人，全部為外地人員，這在一定程度上保證了人工費(fèi)的節(jié)約空間，XXXX項(xiàng)目可參照這一勞務(wù)分包經(jīng)驗(yàn)，后期勞務(wù)分包工作中在人工費(fèi)上到達(dá)節(jié)約成本的目的。2、材料費(fèi)根據(jù)了解，項(xiàng)目所在地工程材料實(shí)際采購(gòu)價(jià)格與貴州省工程造價(jià)信息價(jià)基本相符，但價(jià)格下降空間較小，一定程度上降低了工程材料上的利潤(rùn)空間，另該項(xiàng)目所在地距貴陽(yáng)城區(qū)30公里，材料供應(yīng)方面可能會(huì)增加相應(yīng)的運(yùn)費(fèi)，統(tǒng)計(jì)到的貴陽(yáng)地區(qū)2012年、2013年、2014年主材價(jià)格如下：2012年貴陽(yáng)主要工程材料價(jià)格信息統(tǒng)計(jì)表表1序號(hào)材料名稱(chēng)規(guī)格單位2012.22012.42012.72012.92012.111

13、鋼筋螺紋鋼18t442046804170390042002商砼C25泵送m33503503403153153水泥P.O32.5(袋裝)t3403403103003004砂中砂m360616161615砌體加氣砼砌塊600*100*200m33803653653653656碎石1030m360616161622013年貴陽(yáng)主要工程材料價(jià)格信息統(tǒng)計(jì)表表2序號(hào)材料名稱(chēng)規(guī)格單位2013.22013.42013.72013.92013.111鋼筋螺紋鋼18t405040403780382038002商砼C25泵送m33053003203203103水泥P.O32.5(袋裝)t30029036040040

14、04砂中砂m362636565655砌體加氣砼砌塊600*100*200m33653653403403406碎石1030m362626565652014年1-2月貴陽(yáng)主要工程材料價(jià)格信息統(tǒng)計(jì)表 表3序號(hào)材料名稱(chēng)規(guī)格單位2014.12014.21鋼筋螺紋鋼18t387038702商砼C25泵送m33103103水泥P.O32.5(袋裝)t4004004砂中砂m365655砌體加氣砼砌塊600*100*200m33403406碎石1030m365653、機(jī)械費(fèi)因?yàn)樵擁?xiàng)目基本為別墅，建筑規(guī)模不算大，前期三通一平使用的大型機(jī)械臺(tái)班也不會(huì)太多，基本上為土石方開(kāi)挖機(jī)械，這方面市場(chǎng)比較成熟，價(jià)格比較合理，還

15、可利用龍?jiān)缆讽?xiàng)目部的現(xiàn)有機(jī)械設(shè)備，有一定的利潤(rùn)空間。4、價(jià)格對(duì)比分析（1）貴陽(yáng)建筑勞務(wù)工人工資水平對(duì)比湖北宜昌地區(qū)基本一致，但貴陽(yáng)本地勞務(wù)工人工作效率相對(duì)不高，一定程度上推高了部分人工費(fèi)用，增加了建筑成本，可采取不聘用當(dāng)?shù)貏趧?wù)來(lái)減輕對(duì)人工費(fèi)的影響；（2）建筑主要材料價(jià)格對(duì)比湖北宜昌地區(qū)，部分材料價(jià)格高于宜昌價(jià)格，如鋼筋高出7%左右，部分材料價(jià)格低于宜昌價(jià)格，如商砼低于15%以上，其他主材基本持平；（3）機(jī)械費(fèi)用占比例不大，基本無(wú)差別；（4）項(xiàng)目所在地建安完稅稅率為3.43%，低于宜昌；（5）貴陽(yáng)地區(qū)建安造價(jià)指標(biāo)低于宜昌地區(qū)。綜合考慮人工、材料、機(jī)械等方面對(duì)項(xiàng)目施工成本的影響，通過(guò)采取有效措施，優(yōu)化施工方案，加強(qiáng)材料物資集中采購(gòu)，降低施工成本，對(duì)比宜昌地區(qū)建筑市場(chǎng)利潤(rùn)空間（20%以上），考慮到貴州04定額水平，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目利潤(rùn)空間能夠達(dá)到公司預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)。六、其他1、因項(xiàng)目處在前期階段，現(xiàn)無(wú)詳細(xì)項(xiàng)目資料，暫不能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)分析，概算中三通一平所占比例、項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)、施工成本等會(huì)在后續(xù)工作中再開(kāi)展進(jìn)行分析；2、了解到產(chǎn)投公司與龍?jiān)缆凡糠址职┕挝缓炗喌暮贤?，工程同樣無(wú)工程預(yù)付款。為緩解項(xiàng)目資金壓力，建議與產(chǎn)投公司繼續(xù)協(xié)商，工程進(jìn)度款結(jié)算方面爭(zhēng)取把支付額度提高至結(jié)算價(jià)85%，履約保證金方面爭(zhēng)取在工程完工50%時(shí)返還50%履約保證金，剩余部分竣