[PPT]房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理精講講義（170頁）

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理武漢理工大學土建學院第一章導(dǎo)論1.1房地產(chǎn)的含義、特征及分類1.2房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵及性質(zhì)1.3房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用1.1房地產(chǎn)的含義、特征及分類1.1.1地產(chǎn)、房產(chǎn)及其相互關(guān)系1、地產(chǎn)：指作為財產(chǎn)的土地，地產(chǎn)不僅包括土地這種物體（既包括自然土地也包括經(jīng)過人類開發(fā)、改造過的土地），而且包括土地權(quán)利，如土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)。(重視土地權(quán)利價值及其價值評估)2、房產(chǎn)：指建筑在土地上，可以作為財產(chǎn)的各種建筑物、構(gòu)筑物。3、地產(chǎn)和房產(chǎn)的關(guān)系（1）地產(chǎn)和房產(chǎn)的區(qū)別：第一、地產(chǎn)可以獨立存在，而房產(chǎn)則不能。第二、地產(chǎn)具有雙重性（不僅是一種財產(chǎn)或資產(chǎn)，而且還是一種重要

2、的自然資源）第三、地產(chǎn)具有稀缺性和永續(xù)利用性，而房產(chǎn)存在著更新和重置問題。第四、在我國，地產(chǎn)和房產(chǎn)的所有制形式不同。（2）地產(chǎn)和房產(chǎn)的聯(lián)系第一、在物質(zhì)形態(tài)上，房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體而不可分離。第二、從價值形態(tài)來說，房價和地價也總是結(jié)合在一起。第三、從房地產(chǎn)的交易來說，任何形式的房產(chǎn)交易，必然同時伴隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。第四、從房地產(chǎn)經(jīng)營管理角度分析，二者也是緊密結(jié)合的。1.1.2房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)：一般認為，是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合稱，其內(nèi)涵有狹義和廣義之分。 狹義房地產(chǎn)是指房屋和房屋所占用的土地（即只有土地和房屋結(jié)合在一起時才稱為房地產(chǎn)）,廣義房地產(chǎn)包括地產(chǎn)和房產(chǎn)。1.1.3房地產(chǎn)的特性 1、位

3、置固定性、個別性 2、使用長期性和用途的多樣性 3、商品的價值屬性 4、投資規(guī)模性 5、保值增值性、價格易受周圍環(huán)境影響1.1.4房地產(chǎn)的分類 1、按房地產(chǎn)用途分類居住、商業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、辦公、倉儲、旅游等 2、按房地產(chǎn)實物形態(tài)分類區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑層數(shù)、建筑標準、新舊程度 3、按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房 4、按房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系分類國有、集體、私有、股份、合作、外資等 5、按房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營內(nèi)容分類房屋開發(fā)、綜合開發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)1.2房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵及性質(zhì)1.2.1房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。1.2.2房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì) 按一、二、三產(chǎn)

4、業(yè)劃分，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。1.3房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用1、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2、房地產(chǎn)業(yè)可以為國家提供巨大的財政收入。3、房地產(chǎn)業(yè)能夠促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。4、擴大對房地產(chǎn)業(yè)的投資有利于增加就業(yè)崗位。5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使城鎮(zhèn)居民個人有了新的投資熱點，居住水平得到提高。第二章 房地產(chǎn)開發(fā)概述2.1房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征和形式2.2房地產(chǎn)開發(fā)程序2.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其管理2.4 我國房地產(chǎn)開發(fā)狀況2.1房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征和形式2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)的含義 房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)中的物質(zhì)生產(chǎn)過程，是房地產(chǎn)業(yè)中最基本、最主要的經(jīng)濟活動內(nèi)容。2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)的特征 綜合

5、性、長期性、地域性、風險性2.1.3房地產(chǎn)開發(fā)的形式1、按開發(fā)的對象劃分（1）土地開發(fā)（2）房屋開發(fā)：住宅開發(fā)、寫字樓開發(fā)、商業(yè)用房開發(fā)、工業(yè)廠房開發(fā)（3）綜合開發(fā)2、按開發(fā)的規(guī)模劃分單項開發(fā)、成片開發(fā)3、按開發(fā)區(qū)域的性質(zhì)劃分舊城改造、新區(qū)2.1.4房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府有關(guān)部門、建筑承包商、金融機構(gòu)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)2.2房地產(chǎn)開發(fā)程序2.2.1投資決策分析階段1、提出投資開發(fā)設(shè)想2、項目可行性研究2.2.2前期準備工作階段1、獲取土地使用權(quán)2、征地與拆遷3、工程勘察與設(shè)計4、施工現(xiàn)場的“三通一平”或“七通一平”5、建筑工程招標2.2.3建設(shè)實施階段1、組織施工2、工程監(jiān)理

6、3、竣工驗收2.2.4租售及物業(yè)管理階段1、房屋租售2、物業(yè)管理2.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其管理2.3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當具備下列條件：（1）有自己的名稱和組織機構(gòu)（2）有固定的經(jīng)營場所（3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件2.3.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件，分為一、二、三、四個資質(zhì)等級。（如：注冊資本5000、2000、800、100，經(jīng)營年限5年、3年、2年、1年，從業(yè)人員專業(yè)資格及數(shù)量等）2.3.3各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的從業(yè)范圍一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模、范圍

7、不受限制，二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，承擔業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定2.3.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級的審批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批：一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。2.3.5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級的管理1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)管理2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書管理3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢管理4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并、變更管理5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)降

8、級管理6、行政主管部門工作人員管理2.4我國房地產(chǎn)開發(fā)狀況 1、2005年固定資產(chǎn)投資全年全社會固定資產(chǎn)投資88604億元，比上年增長25.7%。其中，城鎮(zhèn)投資75096億元，增長27.2%；農(nóng)村投資13508億元，增長18.0%。 2、2005年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資15759億元，比上年增長19.8%。商品房竣工面積48793萬平方米，增長14.9%。商品房銷售額18080億元。其中，現(xiàn)房銷售額占35.5%，期房占64.5%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2002年的7736.42億元增至2004年的13158.25億元，增幅高達70.08；商品房施工面積從2002年的9.28億平方米增至2004年的1

9、4.05億平方米，增幅達51.42；各項房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計指標全面大幅上揚，尤以商品房銷售額為甚，2004年商品房銷售額突破萬億大關(guān)，達到10375.71億元，增幅高達81.35。中國房地產(chǎn)行業(yè)所處的大開發(fā)時代迅速造就了一批頗具成長潛力的超大規(guī)模企業(yè)。 圖4“十五”時期固定資產(chǎn)投資與增長速度 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃概述3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位分析與選擇3.3房地產(chǎn)開發(fā)項目時機的分析3.4房地產(chǎn)開發(fā)項目定位3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃概述3.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的概念與內(nèi)容1、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對新項目進行構(gòu)思、設(shè)計、評價和選優(yōu)的過程。2、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃主

10、要內(nèi)容：（1）房地產(chǎn)項目區(qū)位的分析與選擇（2）房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析（3）房地產(chǎn)項目開發(fā)時機的分析（4）房地產(chǎn)開發(fā)項目定位 （5）房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計（6）房地產(chǎn)項目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇（7）房地產(chǎn)開發(fā)項目的營銷策劃（8）房地產(chǎn)項目物業(yè)管理的前期介入3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的基本特性1、地域性2、創(chuàng)新性3、系統(tǒng)性4、前瞻性5、市場性6、操作性3.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的作用1、使企業(yè)決策準確，避免項目運作出現(xiàn)偏差2、使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭能力3、探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力4、有效地整合房地產(chǎn)項目資源，使之形成一種前所未有的優(yōu)勢3.1.4房地產(chǎn)開發(fā)

11、項目策劃的原則1、符合產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域規(guī)劃2、符合市場需求3、符合環(huán)境條件4、符合技術(shù)先進性、經(jīng)濟合理性3.1.5房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的模式1、概念策劃模式2、“賣點群”策劃模式3、等值策劃模式3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位分析與選擇3.2.1區(qū)位的含義及區(qū)位效益的實質(zhì)區(qū)位可簡單的理解為位置，但它不是簡單地指自然地理空間位置，而是自然地理位置和社會經(jīng)濟位置的綜合。區(qū)位效益的實質(zhì)就是位置級差地租（即土地位置對經(jīng)營收益的影響）。3.2.2影響房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位的因素1、自然條件和環(huán)境方面的因素2、城市規(guī)劃方面的因素3、交通方面的因素4、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套服務(wù)設(shè)施方面的因素5、人口和經(jīng)濟集聚方面的因素6、

12、社會文化方面的因素3.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位選擇的原則1、合法原則2、最高最佳使用原則3、開發(fā)潛力原則3.2.4不同類型房地產(chǎn)項目對區(qū)位選擇的要求1、居住房地產(chǎn)項目對區(qū)位選擇的要求（1）市政公用和公建配套設(shè)施完備（2）公共交通便捷（3）環(huán)境良好（4）居民人口與收入2、寫字樓項目對區(qū)位選擇的要求（1）接近其他商業(yè)和辦公設(shè)施（2）交通方便快捷（3）周圍環(huán)境優(yōu)良3、零售商業(yè)項目對區(qū)位選擇的要求 在微觀上應(yīng)位于城市或區(qū)域中心，具有較好的臨街或道路狀況，處于交通路口和繁華街道兩側(cè)，交通和通信便利，有足夠的人口流量4、工業(yè)項目對區(qū)位選擇的要求工業(yè)項目區(qū)位的選擇要求主要包括：取得原材料容易，交通運輸方便，

13、接近產(chǎn)品銷售市場，人力資源和土地、水、電等資源和能源供給有保證，能夠控制環(huán)境污染。3.3房地產(chǎn)開發(fā)項目時機的分析3.3.1房地產(chǎn)投資時機房地產(chǎn)投資時機的選擇，一是從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程。二是從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期。3.3.2房地產(chǎn)周期1、房地產(chǎn)復(fù)蘇階段2、房地產(chǎn)繁榮階段3、房地產(chǎn)衰退階段4、房地產(chǎn)蕭條階段3.4房地產(chǎn)開發(fā)項目定位3.4.1房地產(chǎn)開發(fā)項目定位概述1、房地產(chǎn)開發(fā)定位是指房地產(chǎn)開發(fā)投資者經(jīng)過研究市場前提、技術(shù)前提和資金投入狀況等一系列與房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的前提條件，利用科學方法，構(gòu)思出房地產(chǎn)產(chǎn)品方案，從而在產(chǎn)品市場和目標客戶中確定與眾不同的價值地位。2、房地產(chǎn)開發(fā)項目定位的原則（1）受眾導(dǎo)

14、向原則 （2）差異化原則3.4.2房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定位1、房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定位就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了將自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品進行有目的、有選擇、有針對性的銷售或推廣，在進行客戶界定和細分的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造有差異的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在消費群體中樹立所開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品的特殊形象。2、房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定位的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定位的內(nèi)容主要有建筑風格、戶型設(shè)計、功能定位、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等。3.4.3房地產(chǎn)開發(fā)項目客戶定位客戶定位是確定房地產(chǎn)項目的目標消費群體和他們的特征。3.4.4房地產(chǎn)開發(fā)項目形象定位1、形象定位主要是找到房地產(chǎn)項目所特有、不同于競爭對手、能進行概念化描述、能通過廣告表達并能

15、為目標客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征。2、房地產(chǎn)開發(fā)項目形象定位應(yīng)遵循以下原則（1）項目形象易于展示和傳播。（2）項目形象定位應(yīng)與項目產(chǎn)品特征相符合（3）項目形象應(yīng)與項目周邊的資源條件相符合（4）項目形象應(yīng)與目標客戶群的需求特征相符合（5）項目形象定位應(yīng)充分考慮市場競爭的因素，與其他樓盤有比較明顯的差異和區(qū)別 3.4.5房地產(chǎn)開發(fā)項目品牌定位1、品牌是一種名稱、術(shù)語、標記、符號或設(shè)計，或是它們的組合應(yīng)用。2、房地產(chǎn)開發(fā)項目品牌定位的影響因素品牌定位的影響因素主要有：房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量、價格、服務(wù)、廣告、員工。3、樓盤品牌的創(chuàng)立（1）命名及標志（2）產(chǎn)品品質(zhì)（3）概念創(chuàng)造（4）追求個性化4、企業(yè)品牌與

16、樓盤品牌聯(lián)動定位（1）樓盤品牌促進企業(yè)品牌（2）企業(yè)品牌帶動樓盤品牌3.4.6房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷定位1、價格定位（1）價格定位的目標房地產(chǎn)開發(fā)價格定位的目標必須服從企業(yè)的經(jīng)營總目標和市場營銷目標。具體包括：最大利潤目標、提高市場占有率目標、穩(wěn)定價格目標、過渡價格目標、競爭價格目標、（2）樓盤定價方法房地產(chǎn)定價方法：成本導(dǎo)向定價法、需求導(dǎo)向定價法、競爭導(dǎo)向定價法。（3）樓盤價格定位策略樓盤價格定位策略主要有：心理定價策略、折扣定價策略、新產(chǎn)品定價策略、過程定價策略2、廣告定位（1）不同媒體廣告的特點（2）選擇廣告媒體應(yīng)考慮的因素在選擇媒體時，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)考慮以下因素：項目規(guī)模、樓盤檔次、項目區(qū)

17、位、資金實力。（3）廣告預(yù)算方法廣告預(yù)算方法有：量力而行法、銷售百分比法、競爭對等法、目標任務(wù)法。（4）廣告推廣安排3、活動推廣定位（1）活動推廣的概念活動推廣是指企業(yè)整合本身的資源，通過具有創(chuàng)意性的活動或事件，使之成為大眾關(guān)心的話題，吸引媒體報道與消費者參與，進而達到提升企業(yè)樓盤形象，促進樓盤銷售的目的。（2）活動推廣時機（3）活動推廣形式活動推廣形式有：樓盤慶典儀式、社會公益活動、社區(qū)內(nèi)活動、大型有獎銷售、打折促銷4、營銷渠道定位（1）房地產(chǎn)開發(fā)商直接銷售（2）委托房地產(chǎn)經(jīng)紀公司銷售第四章 房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)查與細分4.1房地產(chǎn)市場調(diào)查概述4.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法4.3房地產(chǎn)市場細分4.1

18、房地產(chǎn)市場調(diào)查概述4.1.1房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念、特點及作用 1、房地產(chǎn)市場調(diào)查的概念房地產(chǎn)市場調(diào)查不同于一般耐用消費品的調(diào)查，它是以房地產(chǎn)為對象，對相關(guān)市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測，并最終為營銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。2、房地產(chǎn)市場調(diào)查的特點（1）房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容廣泛 （2）房地產(chǎn)市場調(diào)查針對性很強（3）房地產(chǎn)市場調(diào)查方法多樣（4）房地產(chǎn)市場調(diào)查結(jié)果具有一定的局限性3、房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用（1）市場調(diào)查可以使企業(yè)獲得大量信息，增強房地產(chǎn)企業(yè)對市場動態(tài)的感應(yīng)并作出相應(yīng)的反應(yīng)，增強房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭能力（2）通過市場調(diào)查，企業(yè)可以了解、把握市場需求，確定企

19、業(yè)的目標市場，生產(chǎn)符合市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品來滿足市場的需求（3）通過市場調(diào)查，對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行分析，對其地段、價格、樓型、戶型、綠化、配套設(shè)施、物業(yè)管理等內(nèi)容進行調(diào)查歸納和研究，也可使房地產(chǎn)企業(yè)的營銷決策具有針對性、超前性4.1.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序1、確定調(diào)查目的2、初步調(diào)查3、調(diào)查設(shè)計4、現(xiàn)場調(diào)查5、資料整理、統(tǒng)計和分析6、撰寫和提交調(diào)查報告4.1.3房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容1、房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 （1）政治法律環(huán)境調(diào)查（2）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查（3）社會文化環(huán)境調(diào)查（4）社區(qū)環(huán)境調(diào)查2、房地產(chǎn)市場需求調(diào)查（1）房地產(chǎn)消費者調(diào)查（2）房地產(chǎn)消費動機調(diào)查（3）房地產(chǎn)消費行為調(diào)查3、房地產(chǎn)市場供給調(diào)查（

20、1）行情調(diào)查（2）現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度（3）新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況（4）建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況4、房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)查（1）房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查（2）房地產(chǎn)價格調(diào)查（3）房地產(chǎn)促銷調(diào)查（4）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查4.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法4.2.1房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法分類1、按調(diào)查對象分普查、重點調(diào)查、抽樣調(diào)查2、按調(diào)查方法分訪問法、觀察法、實驗法4.2.2房地產(chǎn)市場調(diào)查資料的收集1、基本資料的收集基本資料可分為一手資料和二手資料。一手資料是為特定目的而直接收集的資料，二手

21、資料則為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料2、房地產(chǎn)法規(guī)資料的收集3、項目基地現(xiàn)狀資料的收集4、交通流量資料的收集5、人文社會經(jīng)濟資料的收集包括有：人口、職業(yè)或行業(yè)類別比例、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、流動人口6、公共設(shè)施資料的收集7、商圈資料的收集8、房地產(chǎn)市場景氣資料的收集9、銷售資料的收集10、競爭項目資料的收集11、租金資料的收集4.2.3房地產(chǎn)市場調(diào)查資料收集的途徑1、房地產(chǎn)消費者或居民2、交易雙方當事人3、房地產(chǎn)中間商4、房地產(chǎn)租售廣告5、房地產(chǎn)交易促銷活動6、各類二手資料4.3房地產(chǎn)市場細分4.3.1房地產(chǎn)市場細分的概念房地產(chǎn)市場細分是發(fā)現(xiàn)和了解市場機會、制定與執(zhí)行有效的營銷方案的關(guān)鍵和核心4.3.2房地產(chǎn)

22、市場細分的原則（1）可測量性（2）可進入性（3）可盈利性（4） 可行性4.3.3房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)1、地理細分2、人口細分3、心理細分4、行為細分4.3.4房地產(chǎn)市場細分的方法1、單維因素法2、三維因素法3、變量組合法4.3.5房地產(chǎn)市場細分的程序房地產(chǎn)細分一般遵行以下原則：（1）依據(jù)市場調(diào)查的資料進行分析，把握房地產(chǎn)市場需求供給狀況和發(fā)展趨勢，選擇和確定房地產(chǎn)市場產(chǎn)品范圍（2）依據(jù)市場細分變量排列出消費者的需求（3）依據(jù)消費者需求的具體因素，初步確定細分市場的數(shù)量（4）對初步確定的細分市場進行研究，從中選擇有利于企業(yè)經(jīng)營的細分市場作為目標市場（5）考慮可供利用的廣告媒體、銷售渠道、運輸?shù)荣M

23、用的高低，目標市場的特征和企業(yè)期望利潤大?。?）計算目標市場給企業(yè)帶來的效益，從而確定企業(yè)產(chǎn)品投向目標市場的風險程度（7）針對確定的目標市場特性，制定進入目標市場的營銷策略第五章 房地產(chǎn)開發(fā)投資5.1房地產(chǎn)投資概述5.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措5.3房地產(chǎn)投資風險分析5.1房地產(chǎn)投資概述5.1.1房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資是指房地產(chǎn)投資者為了獲取預(yù)期的投資收益而不斷地將資本投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營領(lǐng)域內(nèi)及房地產(chǎn)金融資產(chǎn)上的經(jīng)濟行為5.1.2房地產(chǎn)投資的主體1、國家2、企業(yè)3、個人5.1.3房地產(chǎn)投資的分類1、按房地產(chǎn)經(jīng)濟內(nèi)容劃分（1）土地開發(fā)投資（2）房屋開發(fā)投資（3）房地產(chǎn)經(jīng)營投資（4）房地產(chǎn)中介服務(wù)

24、投資（5）房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資2、按房地產(chǎn)投資形式劃分 （1）直接投資房地產(chǎn)直接投資主要包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資（2）間接投資具體包括：購買住房抵押貸款證券，購買房地產(chǎn)投資企業(yè)的債券、股票，投資于房地產(chǎn)投資信托基金5.1.4房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點1、房地產(chǎn)投資的優(yōu)點（1）相對較高的收益水平（2）能夠得到稅收方面的好處（3）易于獲得金融機構(gòu)的支持（4）能抵消通貨膨脹的影響（5）提高投資者的資信等級2、房地產(chǎn)投資的缺點（1）變現(xiàn)性差（2）投資數(shù)額巨大（3）投資回收期較長（4）需要專門的知識和經(jīng)驗5.1.5房地產(chǎn)投資三要素1、時機2、地段3、質(zhì)量5.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措5.2.1項目資金籌措的

25、渠道與方式1、項目資本金籌集的渠道與方式（1）國家預(yù)算內(nèi)投資（2）自籌投資（3）發(fā)行股票（4）吸收國外資本直接投資2、項目負債籌資的渠道與方式 （1）銀行貸款（2）發(fā)行債券（3）設(shè)備租賃（4）借用國外資金5.2.2房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源1、自有資金 （1）企業(yè)自身積累 （2）主管部門投入資金 （3）聯(lián)營企業(yè)單位提供的資金2、銀行貸款3、社會集資 （1）房地產(chǎn)股票 （2）房地產(chǎn)債券4、利用外資5、預(yù)售款5.2.3資金成本1、資本成本的概念資金成本是指企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價，由兩部分組成：資金籌集成本和資金使用成本。2、資金成本的計算（1）資金成本計算的一般形式資金成本一般用相對數(shù)表示，稱

26、之為資金成本率。其一般計算公式為： （2）各種資金來源的資金成本優(yōu)選股成本普通股成本債券成本銀行借款租賃成本保留盈余成本（3）平均資金成本為了進行籌資和投資決策，需要計算全部資金來源的平均資金成本率，即綜合資金成本率。5.3房地產(chǎn)投資風險分析5.3.1房地產(chǎn)投資風險的含義房地產(chǎn)投資風險是指從事房地產(chǎn)投資而造成損失的可能性的大小或程度，這種損失包括投入資本損失及實際收益小于預(yù)期收益的差額損失等。5.3.2房地產(chǎn)投資風險的類型 1、市場風險（1）市場供求風險（2）變現(xiàn)風險（3）購買力風險（4）未來市場變化風險2、經(jīng)營風險（1）決策風險（2）財務(wù)風險（3）管理風險3、金融風險4、經(jīng)濟風險5、政策風險

27、政策風險是指由于國家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。6、政治風險政治風險主要政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。7、自然風險5.3.3房地產(chǎn)投資風險的規(guī)避與控制1、風險回避2、風險預(yù)防3、風險組合4、風險轉(zhuǎn)移（1）契約性轉(zhuǎn)移（2）購買房地產(chǎn)保險（3）項目資金證券化5、風險自留 第六章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究6.1房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究概述6.2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用與收入估算6.3房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價6.4房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定性分析6.5房地產(chǎn)開發(fā)項目方案比選6.6房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價6.7房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的撰寫6.1房地產(chǎn)

28、開發(fā)項目可行性研究概述6.1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的含義和目的 1、可行性研究是在投資決策前，對建設(shè)項目進行前面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學方法。2、可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、程序化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。6.1.2房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的作用 1、項目投資決策的依據(jù)2、籌集建設(shè)資金的依據(jù) 3、開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) 4、編制下一階段規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù)6.1.3房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的工作階段 1、投資機會研究 2、初步可行性研究 3、詳細可行性研究 4、項目的評估和決策6.1.4房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的具

29、體步驟 1、接受委托 2、調(diào)查研究 3、方案選擇和優(yōu)化 4、財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價 5、編制可行性研究報告6.1.5房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的內(nèi)容 1、項目概況 2、開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定 3、市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 4、規(guī)劃設(shè)計方案選擇 5、資源供給條件分析 6、環(huán)境影響評價 7、項目開發(fā)組織機構(gòu)費用的研究 8、開發(fā)建設(shè)計劃的編制 9、項目經(jīng)濟及社會效益分析 10、結(jié)論及建議6.2房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用與收入估算6.2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資估算 1、開發(fā)建設(shè)投資 開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期（指從房地產(chǎn)項目大量資金正式投入工程開始，到開發(fā)建設(shè)完成的期間）內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開

30、發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用。 2、經(jīng)營資金 經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金6.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目各費用估算 1、土地費用 （1） 房地產(chǎn)項目土地費用是指為渠取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用。 （2）根據(jù)取得方式的不同，所發(fā)生的費用有： 土地征收拆遷費、土地出讓地價款、土地轉(zhuǎn)讓費、土地租用費、土地投資折價 2、前期工程費 房地產(chǎn)項目前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費用。 3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 4、建筑安裝工程費 5、公共配套設(shè)施建設(shè)費 6、開發(fā)間接費用 7、管理費用 8、財務(wù)費用 9、銷售費用 10、開發(fā)期稅費 11、其他費用 1

31、2、不可預(yù)見費6.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算 1、房地產(chǎn)開發(fā)項目租售計劃 2、房地產(chǎn)開發(fā)項目租售價格 3、房地產(chǎn)開發(fā)項目收入 房地產(chǎn)項目的收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入、和自營收入。（1）租售收入 租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價格。（2）自營收入自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進行商業(yè)和服物業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。6.3房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價房地產(chǎn)項目財務(wù)評價是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價

32、指標，對房地產(chǎn)項目的財務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進行分析。6.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務(wù)報表的編制1、現(xiàn)金流量表（1）全部投資現(xiàn)金流量表（2）資本金現(xiàn)金流量表（3）投資者各方現(xiàn)金流量表2、資金來源與運用表3、損益表6.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)盈利能力分析1、財務(wù)內(nèi)部收益率2、財務(wù)凈現(xiàn)值3、投資回收期4、投資利潤率5、資本金利潤率6、資本金凈利潤率6.3.3房地產(chǎn)開發(fā)項目清償能力分析1、單利計息與復(fù)利計息2、有效利率與名義利率3、借款利息的計算方法4、借款償還期的計算（1）國內(nèi)借款償還期（2）國外借款償還期6.4房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定性分析6.4.1房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析的含義房地

33、產(chǎn)項目不確定性分析是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能出現(xiàn)的風險。6.4.2敏感性分析 1、敏感性分析的概念敏感性分析是通過預(yù)計房地產(chǎn)項目不確定性因素發(fā)生的變化，分析對項目經(jīng)濟效益產(chǎn)出的影響。（1）單因素敏感性分析（2）多因素敏感性分析2、敏感性分析的步驟（1）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標。（2）確定不確定性因素可能的變化范圍。（3）計算不確定性因素變動時，評價指標的相應(yīng)變動值。（4）通過評價指標變動情況，找出較為敏感的變動因素，作出進一步的分析。3、敏感性分析方法的應(yīng)用 （1）建造費用的敏感性分析 （2）建設(shè)周期的敏感性分析 （3）租金的敏感性分析 （4）建筑面積的敏感

34、性分析6.4.3臨界點分析可進行臨界點分析的因素有：1、最低售價和最低銷售量、最低租金和最低出租率2、最高土地取得價格3、最高工程費用6.4.4概率分析1、概率分析的概念概率分析是使用概率研究預(yù)測不確定因素對房地產(chǎn)項目經(jīng)濟效益影響的一種定量分析方法。 2、概率分析的步驟： （1）列出需要進行概率分析的不確定性因素 （2）選擇概率分析使用的經(jīng)濟評價指標 （3）分析確定每個不確定性因素的概率 （4）計算在給定的概率條件下經(jīng)濟評價指標的累計概率，并確定臨界點發(fā)生的概率。3、概率分析的方法 （1）期望值法（2）蒙特卡羅模擬法6.5房地產(chǎn)開發(fā)項目方案比選6.5.1開發(fā)經(jīng)營期相同的方案比選1、凈現(xiàn)值法2、

35、差額內(nèi)部收益率法3、最小費用法6.5.2開發(fā)經(jīng)營期不同的方案比選1、年值法2、最小公倍數(shù)法3、研究期法6.6房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價6.6.1房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價的概念房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價是從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度，考察房地產(chǎn)開發(fā)項目的效益和費用，評價房地產(chǎn)開發(fā)項目的合理性。6.6.2房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價的效益和費用1、房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價的效益2、房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價的費用6.6.3房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合評價的盈利能力分析綜合評價的盈利能力分析是根據(jù)房地產(chǎn)項目的直接效益和直接費用，以及可以貨幣計量的間接效益和間接費用，計算綜合內(nèi)部收益率，考察房地產(chǎn)項目投資的盈利水平。6.6.4房地產(chǎn)開發(fā)

36、項目綜合評價的社會影響分析社會影響分析主要包括下列內(nèi)容： （1）就業(yè)效果分析 （2）對區(qū)域資源配置的影響 （3）對環(huán)境保護和生態(tài)平衡的影響 （4）對區(qū)域科技進步的影響 （5）對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的影響 （6）對減少進口和增加出口的影響 （7）對節(jié)約及合理利用國家資源的影響（8）對提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會福利的影響（9）對遠景發(fā)展的影響6.7房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的撰寫6.7.1房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的基本構(gòu)成1、封面2、摘要3、目錄4、正文5、附表6、附圖6.7.2房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告正文的編寫要點1、項目總說明2、項目概況3、投資市場研究4、市場研究5、項目地理環(huán)境和附近

37、地區(qū)競爭性發(fā)展項目6、規(guī)劃方案及建設(shè)條件7、建設(shè)方式及進度安排8、投資估算及資金籌措9、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定10、項目經(jīng)濟效益評價11、風險分析12、可行性研究的結(jié)論第七章 房地產(chǎn)開發(fā)用地取得7.1房地產(chǎn)開發(fā)用地制度概述7.2國有土地使用權(quán)出讓7.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押7.4國有土地使用權(quán)劃撥7.5閑置土地的處理7.6集體土地征收7.1房地產(chǎn)開發(fā)用地制度概述7.1.1我國基本土地制度1、土地制度的概念土地制度是人們在一定社會條件下土地關(guān)系的總稱。包括土地所有制、土地使用制和土地國家管理制度2、我國土地所有制 （1）國有土地所有權(quán)的主體和客體 （2）集體土地所有權(quán)的主體和客體3、我

38、國土地使用制4、我國土地國家管理制度7.1.2土地儲備制度1、土地儲備制度的概念城市政府依照法律程序，運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收回、收購、置換、征收等方法取得的土地進行前期開發(fā)、整理，并予以儲存，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需要，確保政府切實壟斷土地一級市場的一種管理制度。2、土地儲備的范圍土地儲備的范圍主要包括： （1）依法收回的國有土地 （2）可收購的國有土地 （3）在企業(yè)改制、舊城改造、污染企業(yè)外遷、城鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)整中可置換的土地（4）征收的集體土地和政府代征的土地3、土地儲備制度的運作過程（1）土地收購儲備（2）儲備土地前期開發(fā)整理與利用（3）儲備土地供應(yīng)7.

39、1.3土地用途管制制度根據(jù)我國土地管理法規(guī)定，國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。7.1.4耕地保護制度1、國家實行占用耕地補償制度2、國家實行基本農(nóng)田保護制度3、禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地7.1.5房地產(chǎn)開發(fā)用地取得方式主要有:出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、與土地使用權(quán)擁有者合作。7.2國有土地使用權(quán)出讓7.2.1國有土地使用權(quán)出讓第概念國有土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。7.2.2國有土地使用權(quán)出讓的年限（1）居住用地70年（2）工業(yè)

40、用地50年（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年（5）綜合或其他用地50年7.2.3國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓1、協(xié)議出讓的概念協(xié)議出讓是指土地使用有意受讓人直接向市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請，并就土地的用途、范圍、價格等談判、協(xié)商，達成一致并簽訂土地使用權(quán)出讓合同的一種出讓方式。2、協(xié)議出讓的特點受主觀因素影響大，缺乏公平競爭，地價往往偏低。3、協(xié)議出讓的程序（1）申請 （2）協(xié)商 （3）報批（4）簽約 （5）登記、領(lǐng)證7.2.4國有土地使用權(quán)招標出讓1、招標出讓的概念招標出讓是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ?/p>

41、公民、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定土地使用者的行為。2、招標出讓的特點（1）招標人不說明自己的標底，投標人各自也不公開投標價（2）不一定“價高者得”（3）投標人只有一次機會3、招標出讓的程序（1）招標 （2）投標（3）開標、評標、和中標 （4）簽約 （5）登記、領(lǐng)證7.2.5國有土地使用權(quán)拍賣出讓1、拍賣出讓的概念拍賣出讓是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為2、拍賣出讓的特點（1）完全競爭（2）無主觀因素影響（3）價高者得（4）多次報價3、拍賣出讓的程序（1）發(fā)布拍賣公告（2）資格審查及交納保證金（3）組織拍賣

42、會（4）簽約（5）登記、領(lǐng)證7.2.6國有土地使用權(quán)掛牌出讓1、掛牌出讓的概念掛牌出讓是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者的行為。2、掛牌出讓的特點（1）公開競爭（2）有一定的掛牌期限（3）價高得勝 （4）簡便、節(jié)省3、掛牌出讓的程序（1）發(fā)布掛牌公告（2）掛牌公布出讓宗地基本情況和掛牌出讓基本要求（3）符合條件的競買人填寫報價單報價（4）出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格（5）出讓人繼續(xù)接受新的報價 （6）出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人（7）簽

43、約（8）登記、領(lǐng)證7.2.7出讓土地使用權(quán)終止1、因土地使用權(quán)期滿終止2、因土地使用權(quán)提前收回終止3、因違反出讓合同有關(guān)規(guī)定終止4、因土地滅失終止7.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押7.3.1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式（1）出售 （2）交換 （3）贈與3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓原則（1）出讓合同規(guī)定的全部權(quán)利和義務(wù)隨土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移的原則（2）土地使用權(quán)與其地上建筑物產(chǎn)權(quán)一致的原則（3）不得損害土地及地上建筑物經(jīng)濟效益的原則4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件5、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序（1）提交轉(zhuǎn)讓申請（2）

44、審查批準（3）交納有關(guān)稅費（4）登記、發(fā)證7.3.2土地使用權(quán)出租 1、土地使用權(quán)出租的概念我國現(xiàn)行法規(guī)文件有不同的規(guī)定：一、國務(wù)院1990年發(fā)布的城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第二十八條為：“土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！倍?、1999年7月由國土資源部印發(fā)的規(guī)范國有土地租賃若干意見中的定義：“國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為?！?、土地使用權(quán)出租的條件和范圍3、土地年租制7.3.3土地使用權(quán)抵

45、押1、土地使用權(quán)抵押概念土地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔保向銀行抵押取得貸款的行為2、土地使用權(quán)抵押的法律特征（1）土地使用權(quán)抵押是以不轉(zhuǎn)移占有的方式設(shè)立的擔保物權(quán)（2）土地使用權(quán)抵押具有附從性（3）土地使用權(quán)抵押具有公示性和對抗性（4）土地使用權(quán)抵押具有絕對性和排他性3、可以設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)范圍4、土地使用權(quán)抵押的設(shè)定（1）土地使用權(quán)抵押合同（2）土地使用權(quán)的抵押登記5、抵押權(quán)的實現(xiàn)6、抵押權(quán)的滅失7.4國有土地使用權(quán)劃撥7.4.1國有土地使用權(quán)劃撥的概念和特征1、土地使用權(quán)劃撥的概念土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用

46、后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。2、土地使用權(quán)劃撥的特征7.4.2國有土地使用權(quán)劃撥的適用范圍劃撥用地范圍如下：（1）國家機關(guān)用地和軍事用地（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地7.4.3國有土地使用權(quán)劃撥的程序1、用地單位提交用地申請2、審核批準3、劃撥土地和登記發(fā)證7.4.4劃撥土地的管理（1）劃撥土地可以轉(zhuǎn)讓（2）劃撥土地使用權(quán)可以出租（3）劃撥土地使用權(quán)可以抵押（4）對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，縣級以上人民政府土地管理部門應(yīng)當沒收其非法

47、收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。（5）國有企業(yè)改革中的劃撥土地（6）凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理（7）劃撥土地使用權(quán)的收回7.5閑置土地的處理7.5.1閑置土地的概念和范圍1、閑置土地是指土地使用者取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。2、有下列情況之一的，可以認定為閑置用地：（1）未按建設(shè)用地批準書和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限開發(fā)利用土地（2）核準使用的土地，自土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準書頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的（3）已動工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)面積13，或投資額不足總投資額25且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連

48、續(xù)滿一年的（4）法律、行政法規(guī)有其他規(guī)定的7.5.2閑置土地的處置方式（1）延長開發(fā)建設(shè)期，但最長不得超過一年（2）改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)（3）安排臨時使用，待原項目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準開發(fā)（4）政府為土地使用者置換其他等價閑置土地（5）政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設(shè)項目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并對原原土地使用者給予補償（6）土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文件，將土地使用權(quán)交還政府（7）對因政府、政府有關(guān)部門行為造成的閑置土地，土地使用者支付部分土地有償使用費或征地費的，除選擇前款規(guī)定的方式外，可以按照實際交款額占應(yīng)交款額的比例折算，確定相應(yīng)土地

49、給原土地使用者使用，其余部分由政府收回7.5.3征收土地閑置費和無償收回土地使用權(quán)根據(jù)國土資源部發(fā)布的閑置土地處置辦法，對征收土地造成閑置的，要征收土地閑置費，直到無償收回土地使用權(quán)。7.6集體土地征收7.6.1土地征收的概念及特征1、土地征收的概念我國的土地征收是指國家為了公共利益的需要，依法將集體所有的土地有償轉(zhuǎn)為國有的措施2、土地征收的特征（1）土地征收以公共利益為目的（2）行使征地權(quán)的主體只能是國家（3）征地的標的只能是集體土地（4）征地行為具有強制性（5）征收土地應(yīng)以土地補償為條件7.6.2土地征收的審批根據(jù)我國土地管理法，土地征收實行二級審批，即由國務(wù)院和省級人民政府審批7.6.3

50、土地征收的補償根據(jù)土地管理法征收的，按照被征收土地的原用途給予補償。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費。7.6.4土地征收的工作程序 1、申請用地2、受理申請并審查有關(guān)文件3、審批用地4、征地實施5、簽發(fā)用地協(xié)議6、征地批準后的實施管理7、頒發(fā)土地使用證8、建立征收土地檔案第八章 房地產(chǎn)開發(fā)房屋拆遷8.1城市房屋拆遷管理概述8.2城市房屋拆遷補償與安置8.3城市房屋拆遷估價8.4城市房屋拆遷行政裁決8.1城市房屋拆遷管理概述8.1.1城市房屋拆遷的概念及原則1、城市房屋拆遷的概念城市房屋拆遷是指為了城市發(fā)展和建設(shè)項目的實施，由取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土

51、地上的房屋及其附著物，并對被拆遷人進行補償、安置的行為。2、城市房屋拆遷的原則（1）城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃（2）城市房屋拆遷要與城市的舊區(qū)改造相結(jié)合（3）城市房屋拆遷應(yīng)當有利于生態(tài)環(huán)境改善（4）城市房屋拆遷要注意保護文物古跡8.1.2城市房屋拆遷的管理1、城市房屋拆遷行政許可制度2、房屋拆遷單位資格管理（1）房屋拆遷方式（自行拆遷、委托拆遷）。（2）拆遷人有資格對本單位建設(shè)項目實施拆遷 （3）接受拆遷委托的單位必須取得拆遷資格（4）房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托（5）關(guān)于委托拆遷的有關(guān)規(guī)定3、拆遷范圍和拆遷期限的管理（1）房屋拆遷公告（2）拆遷范圍的管理（3）拆遷期限的

52、管理 4、拆遷補償安置協(xié)議的訂立及爭議的處理（1）拆遷補償安置協(xié)議的訂立與管理（2）拆遷補償安置協(xié)議爭議的處理5、拆遷補償安置資金的使用與監(jiān)督8.1.3城市房屋拆遷的程序1、確定拆遷地塊2、調(diào)查摸底3、預(yù)測拆遷費用及擬定拆遷安置補償方案4、申請辦理房屋拆遷許可證5、公布房屋拆遷公告6、進行拆遷宣傳7、簽訂房屋拆遷安置協(xié)議書8、被拆遷人騰出房屋9、領(lǐng)取補償費用，辦理安置手續(xù)10、拆遷爭議的處理11、實施拆除12、房屋拆遷資料歸檔管理8.2城市房屋拆遷補償與安置8.2.1城市房屋拆遷補償?shù)膶ο蟾鶕?jù)城市房屋拆遷管理條例第二十二條： 拆遷人應(yīng)當依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償。拆除違章建筑和超過批準

53、期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應(yīng)當給予適當補償。 8.2.2城市房屋拆遷補償?shù)姆绞?、貨幣補償2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換3、拆遷補償方式的選擇8.2.3城市房屋拆遷補償標準確定的原則城市房屋拆遷貨幣補償標準確定的基本原則是等價有償。8.2.4產(chǎn)權(quán)掉換后房屋差價的結(jié)算根據(jù)城市房屋拆遷管理條例第二十四條 貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。 8.2.5公益事業(yè)用房的拆遷補償拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。8.2.6出租房屋的拆遷補償安置 根據(jù)城市房屋拆遷管理條例第二十

54、七條: 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。8.2.7拆遷產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補償安置 根據(jù)城市房屋拆遷管理條例 第二十九條: 拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。8.2.8設(shè)有抵押權(quán)房屋的補償安置（1）要認定抵押的有效性（2）應(yīng)當及時通知抵押

55、權(quán)人（3）能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認可。（4）不能解除抵押合同的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)盅簷?quán)人的，抵押權(quán)人按照法律規(guī)定向抵押人進行追償。8.2.9對搬遷和過渡補助費的規(guī)定1、對搬遷補助費的規(guī)定根據(jù)城市房屋拆遷管理條例第三十一條： 拆遷人應(yīng)當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。 2、對臨時安置補助費的規(guī)定根據(jù)城市房屋拆遷管理條例第三十一條： 在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。3、搬遷補助費和臨時安置補助費的標準的規(guī)定

56、搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 8.2.10拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償根據(jù)城市房屋拆遷管理條例第三十三條： 因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當給予適當補償。 8.2.11拆遷安置房屋的質(zhì)量安全要求第二十八條 拆遷人應(yīng)當提供符合國家質(zhì)量安全標準的房屋，用于拆遷安置。 8.3城市房屋拆遷估價8.3.1城市房屋拆遷估價的概念城市房屋拆遷估價(以下簡稱拆遷估價)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。 房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助

57、費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。8.3.2城市房屋拆遷估價機構(gòu)的選擇城市房屋拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機構(gòu)(以下簡稱估價機構(gòu))承擔，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。8.3.3城市房屋拆遷估價實務(wù)1、城市房屋拆遷估價基本事項 城市房屋拆遷估價應(yīng)當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。 （1）拆遷估價目的。 拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格?！?（2）拆遷估價時點。一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。（3）拆遷估價的價值標準。（

58、4）拆遷估價方法。一般應(yīng)當采用市場比較法。（5）實地查勘拆遷估價人員應(yīng)當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。（6）技術(shù)協(xié)調(diào)（7）計價貨幣和精度 2、被拆遷房屋面積和性質(zhì)的認定（1）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。（2）對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。 （3）對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管

59、理部門制定辦法予以解決。8.3.4城市房屋拆遷估價結(jié)果公示和異議處理1、拆遷估價初步結(jié)果公示和估價報告送達2、拆遷估價報告疑問處理3、拆遷估價結(jié)果異議處理4、復(fù)核估價和另行估價8.3.5城市房屋拆遷估價糾紛調(diào)處1、調(diào)處途徑2、估價技術(shù)鑒定3、估價專家委員會及其工作機制8.3.6對違規(guī)估價機構(gòu)和估價人員的處罰對有下列行為之一的估價機構(gòu)和估價人員，依據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定、 房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法等規(guī)定進行處罰，或記入其信用檔案：(1)出具不實估價報告的；(2)與拆遷當事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的；(3)以回扣等不正當競爭手段獲取拆遷估價業(yè)務(wù)的；(4)允許他人借用自己名義從事拆遷估價活

60、動或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價業(yè)務(wù)的；(5)多次被申請鑒定，經(jīng)查證，確實存在問題的； (6)違反國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范和本意見其他規(guī)定的；(7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 8.4城市房屋拆遷行政裁決8.4.1城市房屋拆遷行政裁決制度1、行政調(diào)解制度2、拆遷聽證制度3、集體決策制度4、對違法違規(guī)行為建立責任追究制度5、不服從行政裁決的行政復(fù)議與起訴制度6、回避制度8.4.2城市房屋拆遷補償安置標準的裁決依據(jù)行政裁決應(yīng)當以事實為依據(jù)、以法律為準繩，堅持公平、公正、及時的原則。 8.4.3城市房屋拆遷行政裁決的基本程序1、受理拆遷當事人拆遷裁決申請2、向申請人發(fā)出裁決受理通知書3、房屋拆遷管理部