規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中的價(jià)值管理李保衛(wèi)

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程(guchng)中的價(jià)值管理規(guī)劃(guhu)設(shè)計(jì)部李保衛(wèi)共八十八頁(yè)成本管理=價(jià)值管理？?jī)r(jià)值管理有什么用處？如何進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的價(jià)值管理？合約的成本管理與設(shè)計(jì)(shj)的價(jià)值管理工作如何協(xié)調(diào)？2學(xué)員(xuyun)常見(jiàn)問(wèn)題共八十八頁(yè)設(shè)計(jì)管理中效果與成本的平衡(pnghng)規(guī)劃設(shè)計(jì)成本的控制規(guī)劃與單體設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理擴(kuò)初及施工圖階段的價(jià)值管理景觀與裝修設(shè)計(jì)的價(jià)值管理后圖紙階段的價(jià)值管理課程(kchng)目錄共八十八頁(yè)設(shè)計(jì)管理(gunl)中效果與成本的平衡2011：寒意(hn y)來(lái)襲上：重拳嚴(yán)令 冬意漸濃下：常態(tài)調(diào)控 量?jī)r(jià)齊跌 2012：艱難復(fù)蘇上：以價(jià)換量 止跌回升下：反彈波折 溫和

2、回暖 寒 冬復(fù) 蘇共八十八頁(yè)設(shè)計(jì)管理中效果與成本(chngbn)的平衡在現(xiàn)今殘酷(cnk)的市場(chǎng)環(huán)境下，如何適應(yīng)并打破這個(gè)局面？提升品質(zhì)快速推進(jìn)應(yīng)對(duì)策略節(jié)約成本共八十八頁(yè)設(shè)計(jì)(shj)管理中效果與成本的平衡品質(zhì)（要好）、成本（要便宜）、速度（要快）三者之間在很多時(shí)候他們都有著必然的矛盾，一味追求某一項(xiàng)或者(huzh)要求三項(xiàng)同時(shí)滿足都是不正確或者無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，正確的做法是根據(jù)項(xiàng)目整體戰(zhàn)略發(fā)展需要，在這三項(xiàng)中達(dá)到有方向性的平衡。共八十八頁(yè)設(shè)計(jì)管理中效果與成本(chngbn)的平衡規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的目的就是在保證產(chǎn)品設(shè)計(jì)品質(zhì)和樹(shù)立(shl)產(chǎn)品品牌形象的前提下，控制產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本；成本控制的核心目的在于

3、在合理的成本內(nèi)是否能夠創(chuàng)造達(dá)到或超出客戶認(rèn)可的價(jià)值。 產(chǎn)品時(shí)代&價(jià)值管理舉例：經(jīng)濟(jì)適用房 VS 豪宅共八十八頁(yè)設(shè)計(jì)(shj)管理中效果與成本的平衡價(jià)值(jizh)管理的VPC理論V（價(jià)值）P（價(jià)格）C（成本）V：客戶心目中的價(jià)值，感性認(rèn)識(shí)P：銷售價(jià)格，數(shù)量化。C：項(xiàng)目成本，數(shù)量化。共八十八頁(yè)設(shè)計(jì)(shj)管理中效果與成本的平衡價(jià)值(jizh)管理的VPC理論V（價(jià)值）P（價(jià)格）C（成本）1、P C = 企業(yè)利潤(rùn)（企業(yè)關(guān)注點(diǎn)）2、V P = 為客戶創(chuàng)造的價(jià)值（客戶關(guān)注點(diǎn)）3、V C = 企業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值（企業(yè)關(guān)注點(diǎn)）4、V越高，P可隨之提高問(wèn)題：如何提升V-C？共八十八頁(yè)設(shè)計(jì)管理(gunl)中效果

4、與成本的平衡價(jià)值工程(gngchng)管理提升產(chǎn)品價(jià)值的途徑通常有以下五種，具體選擇哪種途徑與項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境、產(chǎn)品檔次和類型、各部門(mén)專業(yè)水平等各種因素相關(guān)，價(jià)值的評(píng)估有顯性的也有隱性的、有眼前的有長(zhǎng)期的，需要綜合平衡與決策。 共八十八頁(yè)設(shè)計(jì)(shj)管理中效果與成本的平衡價(jià)值工程(gngchng)管理1、成本下降，價(jià)值上升。舉例：肥梁、胖柱、深基礎(chǔ)，對(duì)結(jié)構(gòu)體系的優(yōu)化帶來(lái)成本的降低，同時(shí)帶來(lái)戶型的優(yōu)化、功能的優(yōu)化。2、成本不變，價(jià)值上升。舉例：在裝飾和外立面上精心設(shè)計(jì)，通過(guò)同樣價(jià)格，不同材質(zhì)和色彩的搭配創(chuàng)造更好的效果。VPC共八十八頁(yè)設(shè)計(jì)管理(gunl)中效果與成本的平衡價(jià)值工程(gngch

5、ng)管理3、成本上升一點(diǎn)，價(jià)值大幅提高。舉例：在客戶敏感點(diǎn)上多投入一點(diǎn)，會(huì)帶來(lái)價(jià)值的大幅提高，比如關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的景觀效果、人視范圍內(nèi)的立面效果。4、價(jià)值下降一點(diǎn)，成本大幅下降。舉例：在客戶不敏感的地方降低標(biāo)準(zhǔn)和檔次，可帶來(lái)成本的大幅下降，比如智能化標(biāo)準(zhǔn)。VPC共八十八頁(yè)設(shè)計(jì)管理中效果與成本(chngbn)的平衡價(jià)值工程(gngchng)管理5、價(jià)值不變，成本下降。舉例：基礎(chǔ)形式的優(yōu)化節(jié)省，如樁基成本下降，對(duì)客戶價(jià)值沒(méi)有一點(diǎn)影響。VPC共八十八頁(yè)設(shè)計(jì)管理中效果與成本(chngbn)的平衡控制成本的核心階段在于設(shè)計(jì)，前期設(shè)計(jì)階段決定了項(xiàng)目75%-90%以上的建設(shè)成本。設(shè)計(jì)的品質(zhì)(pnzh)感和人性化

6、能夠給產(chǎn)品帶來(lái)溢價(jià)空間；設(shè)計(jì)的合理性能夠優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，將有限的成本用在最適合的地方；設(shè)計(jì)的精細(xì)化和高質(zhì)量能夠避免返工與浪費(fèi)圖紙上修改的成本最低；標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)生產(chǎn)、規(guī)?；少?gòu)能夠提高項(xiàng)目的建設(shè)效率，縮短建設(shè)周期。共八十八頁(yè)設(shè)計(jì)管理(gunl)中效果與成本的平衡規(guī)劃設(shè)計(jì)管理控制成本規(guī)劃設(shè)計(jì)成本建 安 成 本設(shè) 計(jì) 費(fèi)規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)景觀及裝修設(shè)計(jì)共八十八頁(yè)設(shè)計(jì)管理(gunl)中效果與成本的平衡規(guī)劃設(shè)計(jì)成本的控制規(guī)劃與單體設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理擴(kuò)初及施工圖階段的價(jià)值管理景觀與裝修設(shè)計(jì)的價(jià)值管理后圖紙階段的價(jià)值管理共八十八頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)成本(chngbn)的控制設(shè)計(jì)費(fèi)主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)、

7、單體方案、立面設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)（售樓處、樣板間、會(huì)所、公共部分等）、園林設(shè)計(jì)（示范區(qū)、大區(qū)）、泛光照明、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、勘察、測(cè)繪(chu)、圖紙制作費(fèi)等。共八十八頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)成本(chngbn)的控制目前項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本由于開(kāi)發(fā)節(jié)奏快、缺乏類比項(xiàng)目等原因，項(xiàng)目前期對(duì)于整體設(shè)計(jì)費(fèi)用的預(yù)算和策劃工作欠缺或滯后，設(shè)計(jì)費(fèi)雖立足于多家比價(jià)、多輪壓價(jià)、嚴(yán)格履行合約程序，但成本總量的目標(biāo)在設(shè)計(jì)前期并不十分明確，采取的是粗放型及過(guò)程控價(jià)的做法，項(xiàng)目進(jìn)展到中后期才有設(shè)計(jì)費(fèi)總量的概念，而此時(shí)主要的設(shè)計(jì)合同基本已簽訂完畢。這樣一方面不利于整體設(shè)計(jì)費(fèi)用的控制(kngzh)，另一方面隨著后期設(shè)計(jì)費(fèi)總量的確定

8、，往往會(huì)發(fā)生余量不足的情況，給后續(xù)設(shè)計(jì)單位的選擇帶來(lái)困難，設(shè)計(jì)質(zhì)量也難于控制(kngzh)。共八十八頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)成本(chngbn)的控制結(jié)合目前市場(chǎng)上主流公司的比較成熟的做法，設(shè)計(jì)費(fèi)的控制要前瞻和提前，才會(huì)更方便和有效果。在制定項(xiàng)目目標(biāo)成本初期就應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目檔次和定位(dngwi)，結(jié)合項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理方案策劃，對(duì)項(xiàng)目整體的設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行合理化的預(yù)估，納入到目標(biāo)成本科目中，并將這個(gè)目標(biāo)作為貫穿項(xiàng)目全程的硬性指標(biāo)加以限制，做到總量明確；同時(shí)在總量一定的前提下，將建筑、園林、裝修等項(xiàng)目進(jìn)行拆分，形成分項(xiàng)目標(biāo)。共八十八頁(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)成本(chngbn)的控制總量和分項(xiàng)目標(biāo)確定后，應(yīng)作為我們選擇設(shè)計(jì)單位的依據(jù)：項(xiàng)

9、目定位低的，設(shè)計(jì)費(fèi)也略低，選擇的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)趨向于市場(chǎng)化程度較高的中、小型公司；方案招標(biāo)的數(shù)量及對(duì)象也據(jù)此靈活操控，以確保項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，總設(shè)計(jì)費(fèi)低于目標(biāo)成本。在設(shè)計(jì)過(guò)程中還應(yīng)通過(guò)建立臺(tái)賬做到對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)的發(fā)生進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與調(diào)配，在確保設(shè)計(jì)費(fèi)用不超出總量的前提下選擇更優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)師，為項(xiàng)目創(chuàng)造更大價(jià)值一個(gè)好的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造的價(jià)值和節(jié)省(jishng)的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我們付出的設(shè)計(jì)費(fèi)。舉例：境外設(shè)計(jì)單位+中等水準(zhǔn)的施工圖單位； 示范區(qū)裝修單位的選擇 共八十八頁(yè)設(shè)計(jì)管理中效果與成本的平衡規(guī)劃設(shè)計(jì)成本的控制規(guī)劃與單體設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理擴(kuò)初及施工圖階段的價(jià)值管理景觀與裝修(zhungxi)設(shè)計(jì)的價(jià)值管理后圖

10、紙階段的價(jià)值管理共八十八頁(yè)規(guī)劃與單體(dn t)設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理規(guī)劃與單體設(shè)計(jì)成果的優(yōu)劣對(duì)建安(Jin n)成本的影響是至關(guān)重要的。在工程實(shí)施期間對(duì)工程成本采取的一定措施只可能局限于“小措施”，對(duì)動(dòng)輒上億元投資來(lái)說(shuō)，只能省“小錢(qián)”。要想從根本上把好關(guān)，應(yīng)該講：前期控制優(yōu)于后期控制、系統(tǒng)控制優(yōu)于分項(xiàng)控制、初設(shè)控制優(yōu)于施工圖控制。總體原則共八十八頁(yè)規(guī)劃與單體(dn t)設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理不同的產(chǎn)品定位面向的客戶不同，客戶不同對(duì)產(chǎn)品的敏感點(diǎn)不同定位決定價(jià)值取向?？蛻裘舾悬c(diǎn)分析：產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品檔次、產(chǎn)品型城市與成本型城市，價(jià)值型項(xiàng)目與成本型項(xiàng)目的差異。必須加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品定位及品質(zhì)的理解，合理選擇設(shè)計(jì)(s

11、hj)單位和確定最優(yōu)的規(guī)劃方案，做到有的放矢，整體均衡。明確定位共八十八頁(yè)客戶敏感點(diǎn)研究(ynji)分析1、不同檔次產(chǎn)品(chnpn)，客戶敏感點(diǎn)不一樣（經(jīng)適房、中端、高端、豪宅）。2、不同產(chǎn)品形態(tài)，客戶敏感點(diǎn)不一樣（別墅、洋房、小高層、高層）。3、不同客戶生命周期，客戶敏感點(diǎn)不一樣（社會(huì)新銳、望子成龍、 健康養(yǎng)老、富貴之家）。4、不同城市，客戶敏感點(diǎn)不一樣（一線、二線、三線、四線）。5、不同的購(gòu)房動(dòng)機(jī)，客戶敏感點(diǎn)不一樣（首置、首改、再改、投資）。規(guī)劃與單體設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理共八十八頁(yè)產(chǎn)品檔次(dn c)與產(chǎn)品形態(tài) 豪宅：別墅(bish)、雙拼別墅(bish)、核心點(diǎn)地的有稀缺資源的高層、小高

12、層 高檔住宅：獨(dú)幢別墅、雙拼別墅、聯(lián)排、花園洋房、小高層、高層 高檔住宅：獨(dú)幢別墅、雙拼別墅、聯(lián)排、花園洋房、小高層、高層 中高檔住宅：低層、多層、小高層、高層、聯(lián)排、雙拼、疊拼、復(fù)式 中檔住宅：多層、小高層、高層、低層、復(fù)式、錯(cuò)層 中低檔住宅：多層、小高層、高層 低檔住宅：多層、小高層、高層規(guī)劃與單體設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理共八十八頁(yè)產(chǎn)品型城市(chngsh)與成本型城市(chngsh)，價(jià)值型項(xiàng)目與成本型項(xiàng)目的差異。規(guī)劃(guhu)與單體設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理價(jià)值型項(xiàng)目成本型城市產(chǎn)品型城市價(jià)值優(yōu)先成本型項(xiàng)目創(chuàng)新產(chǎn)品成本創(chuàng)新成本優(yōu)先共八十八頁(yè)容積率的嘗試(chngsh)同樣容積率下，產(chǎn)品組合方式不同，

13、成本與利潤(rùn)的核算不同。0.3：高端獨(dú)棟別墅(bish) 0.30.6：聯(lián)排+雙拼+獨(dú)棟0.61.0：疊拼+聯(lián)排+雙拼 1.01.5：洋房+疊拼+聯(lián)排1.5-2.0：高層+小高層+洋房+疊拼+聯(lián)排是否做足容積率？案例：20萬(wàn)小高層 VS 13萬(wàn)聯(lián)排別墅規(guī)劃與單體設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理共八十八頁(yè)建筑(jinzh)層數(shù)最優(yōu)化在滿足容積率要求和盈利測(cè)算的前提下，合理設(shè)置建筑層高（2.8米、2.9米、3.0米、3.15米）和層數(shù)（11層、18層、32-34層、40-41層），為后期(huq)擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)打下良好基礎(chǔ)。規(guī)劃與單體設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理共八十八頁(yè)交通(jiotng)與出入口規(guī)劃與單體(dn t)

14、設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理優(yōu)化路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，設(shè)置隱形消防路，減少硬質(zhì)路面人車分流 VS 人車混行共八十八頁(yè)交通(jiotng)與出入口規(guī)劃與單體設(shè)計(jì)階段的價(jià)值(jizh)管理小區(qū)路 VS 市政路優(yōu)化小區(qū)入口尺度及數(shù)量共八十八頁(yè)土方(tfng)考慮規(guī)劃(guhu)與單體設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理尊重原始地形地貌，充分考慮土方的平衡和地形利用因勢(shì)利導(dǎo)，考慮0.000的設(shè)置。共八十八頁(yè)車庫(kù)的綜合(zngh)考慮規(guī)劃與單體設(shè)計(jì)階段的價(jià)值(jizh)管理車庫(kù)形式實(shí)用率車位配比頂板園林車庫(kù)柱網(wǎng)與層高柱間凈距汽車寬1.95m3汽車間距0.5m2車、柱距0.3m2（車、墻距0.5m）考慮，可酌情增減。 層高凈高2.3m風(fēng)管等設(shè)備

15、高0.4m結(jié)構(gòu)高0.8m計(jì)算，可酌情增減。人防設(shè)置與層高共八十八頁(yè)市政管線(gunxin)站點(diǎn)的統(tǒng)籌規(guī)劃與單體(dn t)設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理市政管線站點(diǎn)應(yīng)前置考慮收集周邊管線路由，合理預(yù)留設(shè)備用房位置，優(yōu)化管線長(zhǎng)度景觀設(shè)計(jì)適時(shí)介入，確定綜合管線合理位置和深度共八十八頁(yè)人防(rn fn)設(shè)置規(guī)劃與單體設(shè)計(jì)階段的價(jià)值(jizh)管理根據(jù)當(dāng)?shù)卣咴试S的情況下，結(jié)合當(dāng)?shù)剀囄坏淖馐蹆r(jià)格和速度，對(duì)人防進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性比較，通過(guò)對(duì)人防異地建設(shè)費(fèi)、人防建設(shè)成本與租賃盈利兩種方案進(jìn)行比較，選擇成本較優(yōu)方案提前與當(dāng)?shù)厝朔擂k進(jìn)行溝通，確定人防設(shè)置等級(jí)及相應(yīng)指標(biāo)：少建優(yōu)于多建；六級(jí)人防優(yōu)于五級(jí)人防；物資庫(kù)優(yōu)于人員掩蔽所；人

16、員掩蔽所優(yōu)于專業(yè)隊(duì)工程等共八十八頁(yè)底商設(shè)置(shzh)規(guī)劃與單體(dn t)設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理以住宅為主的項(xiàng)目，在有利于底商的地方，適當(dāng)提高底商的面積比例底商層數(shù)與層高設(shè)置集中性商業(yè)不要發(fā)熱，必須結(jié)合銷售價(jià)格和速度充分論證；在不利于商業(yè)的地方，少做甚至不做商業(yè)共八十八頁(yè)以市場(chǎng)上類同于我項(xiàng)目的已建工程以及競(jìng)品樓盤(pán)為藍(lán)本，多家比算建安成本(chngbn)，并結(jié)合營(yíng)銷調(diào)研的客戶敏感點(diǎn)分析，以建安成本數(shù)值推出此成本可以支持的交樓及裝修標(biāo)準(zhǔn)并盡可能細(xì)化。通過(guò)階段性的成本測(cè)算，我們委托的設(shè)計(jì)師在方案階段就有了成本的量化目標(biāo)，避免施工圖完成時(shí)單方成本到2500元/m2，發(fā)現(xiàn)高了一個(gè)臺(tái)階，再壓回到1500元/

17、m2。這樣要付出時(shí)間、進(jìn)度、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃等多重?fù)p失。與其這樣“亡羊補(bǔ)牢”，不如花點(diǎn)精力算帳，以“防患于未然”?！跋迌r(jià)設(shè)計(jì)”是對(duì)前期控制的一個(gè)具體要求。我們做好前瞻的決策和盤(pán)算，才能比較“巧”的獲取利潤(rùn)，才能比較“省”的進(jìn)行管理運(yùn)作。我們目前尚未脫殼于“拙”的桎梏，尚需加倍努力。規(guī)劃(guhu)與單體設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)化共八十八頁(yè)建筑產(chǎn)品功能應(yīng)該適當(dāng)。對(duì)于一些非客戶敏感因素，能滿足基本需要和國(guó)家、地區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)劃要點(diǎn)即可，功能太低則不能滿足使用者需要；功能過(guò)高、不實(shí)用(shyng)，則會(huì)增加成本而得不到最終價(jià)值的體現(xiàn)，因此，不切合實(shí)際的功能設(shè)計(jì)，其后果只能是增加成本，影響建筑成

18、本的控制。案例：人防出入口的不銹鋼欄桿和點(diǎn)式玻璃幕墻規(guī)劃(guhu)與單體設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理建筑產(chǎn)品功能適當(dāng)共八十八頁(yè)規(guī)劃與單體(dn t)設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理建筑的平面形狀越簡(jiǎn)單，其造價(jià)相應(yīng)地越低，施工(sh gng)也經(jīng)濟(jì)，且容易滿足節(jié)能計(jì)算。在滿足外觀效果的前提下控制體形變化程度，平面長(zhǎng)寬比、豎向高寬比等 。在滿足規(guī)范和外觀效果的前提下合理設(shè)置窗積比，優(yōu)化開(kāi)窗面積和開(kāi)啟扇面積，窗積比越低越經(jīng)濟(jì)，且容易滿足節(jié)能計(jì)算。建筑體形系數(shù)及窗積比共八十八頁(yè)規(guī)劃與單體設(shè)計(jì)階段的價(jià)值(jizh)管理贈(zèng)送面積包括架空層、雙層挑空、開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)、半地下室、地下室、閣樓等。過(guò)多的贈(zèng)送面積將引起相應(yīng)的建安成本大幅增加

19、贈(zèng)送面積部位需要先建再拆再建(贈(zèng)送部位外墻按竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)施工并竣工驗(yàn)收合格后，在交樓前封閉變成內(nèi)墻，需拆除外保溫及外墻裝飾做成內(nèi)墻裝飾)，建安成本遠(yuǎn)超出單體建安成本。贈(zèng)送面積需經(jīng)過(guò)嚴(yán)格市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)市場(chǎng)情況確定如確實(shí)需增加贈(zèng)送面積，應(yīng)盡可能保證贈(zèng)送面積為有效贈(zèng)送與政府相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取在竣工驗(yàn)收時(shí)不做外保溫及外墻裝飾，盡量減少無(wú)效成本的發(fā)生贈(zèng)送面積共八十八頁(yè)規(guī)劃與單體(dn t)設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理合理安排建筑的單元組合，考慮合理的高寬比，能提高設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)效果，單元組合數(shù)可以影響山墻、基礎(chǔ)、屋面等部位的造價(jià)。小戶型單方造價(jià)比大戶型高，因?yàn)樾粜蛢?nèi)墻多，相應(yīng)墻面抺灰、管線敷設(shè)(

20、fsh)安裝單方造價(jià)就高。建筑單元組合合理共八十八頁(yè)規(guī)劃與單體設(shè)計(jì)階段的價(jià)值(jizh)管理根據(jù)當(dāng)?shù)叵酪?guī)范合理設(shè)置核心筒空間，減少分?jǐn)偯娣e。適度考慮本層及上下層主要墻體的對(duì)位關(guān)系，降低結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)難度。結(jié)合項(xiàng)目檔次合理設(shè)置入戶門(mén)及室內(nèi)門(mén)洞(mn dn)寬度及高度，是否需要設(shè)置子母扇；在滿足使用功能的前提下優(yōu)化室內(nèi)上下水管道數(shù)量。精裝修設(shè)計(jì)單位（精裝項(xiàng)目）適時(shí)介入，對(duì)戶內(nèi)強(qiáng)弱電點(diǎn)位及上下水位置、采暖點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)化。技術(shù)前瞻性考慮共八十八頁(yè)建筑風(fēng)格的選擇：新古典、Art Deco、新中式、現(xiàn)代、英式、法式、西班牙式尺度的把握：簡(jiǎn)約VS簡(jiǎn)單；裝飾性線條VS造型適度；手法得當(dāng)VS材料堆砌材料的選擇：根據(jù)項(xiàng)目

21、成本控制要求提前聯(lián)動(dòng)考慮外立面材料選擇的種類和使用比例，避免立面方案確定后成本超限過(guò)多成本的傾斜：作為展示給客戶最直觀印象的重要(zhngyo)原素之一，外立面在相當(dāng)程度上會(huì)影響客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知，因此在目標(biāo)成本制定時(shí)，應(yīng)在外立面上給予一定程度的傾斜規(guī)劃與單體設(shè)計(jì)階段的價(jià)值(jizh)管理立面設(shè)計(jì)的考慮共八十八頁(yè)規(guī)劃與單體(dn t)設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理實(shí)例(shl)參考地 塊 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo)總用地面積（計(jì)算容積率的基數(shù)）106690XXX河及周邊綠地（不計(jì)入綠地率）8395可建設(shè)用地面積98295可建設(shè)地上面積160035容 積 率1.5建筑密度30綠 地 率30%XXX河市政停車場(chǎng)建設(shè)

22、用地建設(shè)用地共八十八頁(yè) 各業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)的容積率及密度：業(yè)態(tài)容積率建筑密度社區(qū)商業(yè) 3層2367100%普通聯(lián)排 3層0.60.72530%合院別墅 24層0.832%洋房 7層1.21.523%高層 22層2.53.51015% 以配比的方式用足1.5的容積率 產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合(zh)有： 1、商業(yè)洋房 2、商業(yè)聯(lián)排/合院高層 3、商業(yè)聯(lián)排/合院洋房高層7層7層總圖(zn t) 配比研究洋房洋房7層7層洋房洋房2.5層20.5層2.5層2.5層別墅別墅別墅高層間距共八十八頁(yè)不均勻(jnyn)使用容積率含金量高 容積率面積收益 容積率面積收益 預(yù)計(jì)建面價(jià)格預(yù)計(jì)地價(jià)外成本地價(jià)外成本 前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施及配

23、套費(fèi)期間(qjin)費(fèi)用這里可以看到商鋪是含金最高的，應(yīng)在市場(chǎng)容量?jī)?nèi)盡量多建。剩余的土地應(yīng)多建合院別墅、洋房，最后剩余的容積率換為高層。各 業(yè) 態(tài) 的 容 積 率 面 積 收 益 表業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)建面價(jià)格預(yù)計(jì)地價(jià)外成本 容積率面積收益社區(qū)商鋪 20025010000/ 2700 / 7300元經(jīng)濟(jì)型酒店 2002505000/ 2600 / 2400元合院別墅 2002508000/ 3450 / 4550元花園洋房 1001305500/ 2750 / 2750元小戶型高層1001304200/ 3000 / 1200元共八十八頁(yè)總圖(zn t)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積: 106688 m2地上建筑面

24、積: 160035 m2總建筑面積: 215671 m2容積率:1.5綠化率:30%建筑(jinzh)密度:30%其中:住宅: 136052 m2 (計(jì)容) 14410 m2 (不計(jì)容）商業(yè): 22788 m2 (計(jì)容)車庫(kù): 38326 m2 (車位)地下超市: 2918 m2 (不計(jì)容)其他:1195 m2 (計(jì)容)共八十八頁(yè)產(chǎn)品類別合院別墅花園洋房小戶型高層洋房高層商業(yè)區(qū)車位商鋪地下超市經(jīng)濟(jì)型酒店套數(shù)176其中：聯(lián)排88疊拼 88240其中：平層躍層1008551 其中：洋房314高層159商區(qū)78-單套面積180-240120-18039-53-總面積38187381655567519

25、7111400319928785單價(jià)8872元/ 5521元/ 5500元/ 8萬(wàn)元/個(gè)15000元/ -5500元/ 總銷金額33880萬(wàn)21071萬(wàn)30621萬(wàn)4399萬(wàn)21005萬(wàn)-4832萬(wàn)合計(jì)總銷115808萬(wàn)元銷售面積174525總建筑面積215671 容積率1.5建筑覆蓋率30%總圖成果(chnggu)匯總共八十八頁(yè)東西分區(qū)高檔(godng)住區(qū) vs 商業(yè)與小戶型高層 南北分區(qū)合院別墅 vs 花園洋房商業(yè)(shngy)vs小戶型高層 利用河道、綠地、高差 將差異大的業(yè)態(tài)分開(kāi)。既滿足各業(yè)態(tài)的需求，也保證了其品質(zhì)。洋房布置在南側(cè)可減少高層對(duì)合院別墅的影響。商業(yè)盡量接近學(xué)校大門(mén)、公交

26、站點(diǎn)。高層布置在遠(yuǎn)端。學(xué)校大門(mén)公交站點(diǎn)總圖價(jià)值挖掘共八十八頁(yè)疊拼別墅剖面圖附送閣樓四樓三樓二樓一樓9010590105901059010503050100半地下室（帶庭院）附送閣樓一樓二樓9012090120聯(lián)排別墅剖面圖03060150半地下室（帶采光庭院）聯(lián)排：200250（實(shí)得350400） 送 : 半地下室閣樓，半地下層(xicng)庭院疊拼：180220（實(shí)得220300） 送:半地下室閣樓，半地下層庭院產(chǎn)品溢價(jià)(y ji)：面積贈(zèng)送用 盡少的容積率 和 盡大的密度 得到 盡多的面積共八十八頁(yè)聯(lián)排A4戶型(h xn)解析產(chǎn)品(chnpn)溢價(jià)：面積贈(zèng)送 送閣樓贈(zèng)送車庫(kù)贈(zèng)送半地下室后花

27、園前花園疊拼戶型A5，A8解析送閣樓后花園獨(dú)立入戶樓梯贈(zèng)送車庫(kù)贈(zèng)送半地下室前花園空中花園共八十八頁(yè)移動(dòng)隔墻( qin)位置，住宅地下室不計(jì)容積率面積增加，節(jié)省出的容積率可用于其他業(yè)態(tài)。原來(lái)(yunli)現(xiàn)在產(chǎn)品溢價(jià)：面積贈(zèng)送共八十八頁(yè) 花園洋房(優(yōu)化面積(min j)后的大城小院)：控制平層數(shù)量，控制單套面積大小每個(gè)單元：4戶底躍，6戶平層，2戶頂躍，電梯(dint)花園洋房送閣樓車庫(kù)贈(zèng)送半地下室前花園空中花園平層120平米頂躍 170180平米底躍 140150平米后庭院1234567產(chǎn)品溢價(jià)：面積贈(zèng)送共八十八頁(yè)小戶型高層(o cn)：每層850平米(pn m)4梯16戶1室：2室15：1小

28、面積：1室1廳39 48m2 ，2室1廳52 55m2低公攤：22 %（標(biāo)準(zhǔn)層）雙陽(yáng)臺(tái)：絕大部分戶型擁有雙陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)品溢價(jià)：面積贈(zèng)送共八十八頁(yè)商鋪(shn p)A：一層送室外場(chǎng)地(chngd)、二層5.1米層高、 送屋頂平臺(tái)商鋪B：聯(lián)排商鋪、送室外場(chǎng)地、零公攤?cè)诵械儡嚨繶X河退界建筑間距人行道車道產(chǎn)品溢價(jià)：面積贈(zèng)送共八十八頁(yè)產(chǎn)品(chnpn)溢價(jià)戶戶有水景點(diǎn)狀集中(jzhng)水景方案洋房區(qū)域水景方案共八十八頁(yè)產(chǎn)品(chnpn)溢價(jià)花園私有化私家花園總計(jì)(zngj)面積 40900平方米私家花園占住宅區(qū)景觀面積 65%私家花園邊界處理私家花園相臨小徑方案共八十八頁(yè) 賣(mài)點(diǎn)(mi din)一: 大面積

29、 中戶型 大于100平方米 邊戶型 大于250平方米 賣(mài)點(diǎn)二:花園(huyun)入戶產(chǎn)品溢價(jià)花園私有化共八十八頁(yè)產(chǎn)品(chnpn)溢價(jià)XX河退界利用XX河退界原要求50m現(xiàn)調(diào)整為16米16米范圍(fnwi)內(nèi)做 放坡、庭院共八十八頁(yè)產(chǎn)品(chnpn)溢價(jià)車道全地下綠化(lhu)用地增加建筑間距縮小低層產(chǎn)品增加共八十八頁(yè)成本控制地下(dxi)車庫(kù)合院區(qū)域(qy)：地下車庫(kù)頂板、側(cè)面開(kāi)洞，自然通風(fēng)，不做機(jī)械排風(fēng)。洋房高層區(qū)域：機(jī)械排風(fēng)。自然排風(fēng)口生化池生化池生化池頂板覆土：600900。大樹(shù)堆坡種植車庫(kù)層高控制在3100。頂板覆土：9001500。車庫(kù)層高控制在3700。共八十八頁(yè)設(shè)計(jì)管理中效果與

30、成本的平衡規(guī)劃設(shè)計(jì)成本的控制規(guī)劃與單體設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理擴(kuò)初及施工圖階段(jidun)的價(jià)值管理景觀與裝修設(shè)計(jì)的價(jià)值管理后圖紙階段的價(jià)值管理共八十八頁(yè)擴(kuò)初及施工圖階段的價(jià)值(jizh)管理許多項(xiàng)目平面與立面脫節(jié)、方案與技術(shù)設(shè)計(jì)(shj)脫節(jié)，這都是很不好的。方案階段就一定要將方案階段問(wèn)題解決，不甩尾，在施工圖階段解決立面方案是極不正常的。舉例：某項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)完成后修改立面，由此帶來(lái)的損失涉及銷售、售后、施工、規(guī)劃手續(xù)等多重環(huán)節(jié)。技術(shù)銜接連貫，減少甩項(xiàng)現(xiàn)象發(fā)生共八十八頁(yè)擴(kuò)初及施工圖階段(jidun)的價(jià)值管理只片面強(qiáng)調(diào)某一分項(xiàng)的成本控制，可以省些“小錢(qián)”，但如果不統(tǒng)籌兼顧，省去這些(zhxi)

31、“小錢(qián)”會(huì)有額外的代價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)，處理不好就會(huì)得不償失。舉例：地下室層高與頂板；地下車庫(kù)地面防水做法。強(qiáng)化系統(tǒng)化思維,熟于思,慎于行共八十八頁(yè)擴(kuò)初及施工圖階段(jidun)的價(jià)值管理人性化設(shè)計(jì)，減少(jinsho)返工咖啡杯的故事在設(shè)計(jì)過(guò)程中，細(xì)節(jié)的人性化考慮是無(wú)處不在的：窗扇把手高度與管道和欄桿的高度、廚房與衛(wèi)生間、插座數(shù)量及其位置和高度、空調(diào)與室外機(jī)位置及高度、殘坡的位置、住戶的對(duì)視等等。共八十八頁(yè)擴(kuò)初及施工圖階段(jidun)的價(jià)值管理加強(qiáng)前瞻性過(guò)程控制(kngzh)和審圖機(jī)制選擇典型樓棟，對(duì)地上、地下、地庫(kù)及基礎(chǔ)的結(jié)構(gòu)形式等進(jìn)行多方案探討，并分別進(jìn)行成本分析，從中選擇最優(yōu)方案，明確限額設(shè)計(jì)

32、指標(biāo)。制定施工圖設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)措施，對(duì)建筑構(gòu)造做法、結(jié)構(gòu)控制要點(diǎn)、設(shè)備系統(tǒng)設(shè)置及材料選擇等進(jìn)行明確規(guī)定，避免設(shè)計(jì)單位隨意發(fā)揮。施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程控制，確保設(shè)計(jì)單位按照統(tǒng)一技術(shù)措施要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。施工圖內(nèi)部終審，按照統(tǒng)一技術(shù)措施要求對(duì)擬正式出藍(lán)圖的圖紙進(jìn)行審核，對(duì)結(jié)構(gòu)成本進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，對(duì)強(qiáng)弱電點(diǎn)位進(jìn)行優(yōu)化審查，確保施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量及滿足限額設(shè)計(jì)要求。共八十八頁(yè)擴(kuò)初及施工圖階段(jidun)的價(jià)值管理土方工程與擋土支護(hù)(zh h)工程土方工程：爭(zhēng)取設(shè)計(jì)一次到位，減少動(dòng)土次數(shù)，重點(diǎn)控制挖運(yùn)方數(shù)量；土方平衡在設(shè)計(jì)階段要進(jìn)行深入的分析和管理，設(shè)置最經(jīng)濟(jì)的相對(duì)標(biāo)高，減少土方外運(yùn)，回填土通過(guò)計(jì)算盡量在場(chǎng)內(nèi)儲(chǔ)存。擋土支

33、護(hù)工程：結(jié)構(gòu)做多個(gè)方案比選，優(yōu)化設(shè)計(jì)，選擇出最經(jīng)濟(jì)方案。盡量提前開(kāi)始招標(biāo)，留足時(shí)間做方案對(duì)比，也可考慮進(jìn)行兩個(gè)階段招標(biāo)，前期進(jìn)行方案招標(biāo)，根據(jù)各方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較后，確定最佳方案，再進(jìn)行最終工程招標(biāo)。共八十八頁(yè)擴(kuò)初及施工圖階段的價(jià)值(jizh)管理樁基工程(gngchng)與結(jié)構(gòu)工程(gngchng)樁基工程：不同的樁基形式對(duì)成本及工期影響較大，且成本容易流失，一定要做幾個(gè)樁基形式的方案比選后，再制定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值；盡量提前開(kāi)始招標(biāo)，留足時(shí)間做方案對(duì)比，也可考慮進(jìn)行兩個(gè)階段招標(biāo)，前期進(jìn)行方案招標(biāo)，根據(jù)各方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較后，確定最佳方案，再進(jìn)行最終工程招標(biāo)。研讀地勘報(bào)告，在保證安全的前提下合理設(shè)置抗浮

34、水位、土地類別、承載力等指標(biāo)，選擇合理的樁基形式。結(jié)構(gòu)工程：成本控制的重點(diǎn)，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的最低要求下，選擇最優(yōu)的結(jié)構(gòu)或基礎(chǔ)形式，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，由合約部和設(shè)計(jì)部一起制定出合理的鋼筋、混凝土含量限額設(shè)計(jì)值。結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序一般是：磚混結(jié)構(gòu)、矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻、短肢剪力墻。共八十八頁(yè)擴(kuò)初及施工圖階段(jidun)的價(jià)值管理建筑、裝修(zhungxi)工程與安裝工程建筑、裝修工程：該部分質(zhì)量及效果對(duì)銷售影響較大，應(yīng)慎重對(duì)待，在成本允許的前提下應(yīng)更多地考慮實(shí)施效果。影響成本的主要因素為材料選型，重點(diǎn)對(duì)外墻材料(外墻涂料、外墻磚、外墻石材幕墻)、門(mén)窗材

35、料(型材、玻璃、五金等檔次)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，結(jié)合客戶敏感點(diǎn)分析不均衡地使用目標(biāo)成本指標(biāo)。安裝工程：主要控制設(shè)備（電梯、機(jī)房設(shè)備等）及材料（管線）選型及方案優(yōu)化。選擇合理的水、暖、電等系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案，優(yōu)化點(diǎn)位布局及數(shù)量；選擇滿足規(guī)范要求的、性價(jià)比高的管材。共八十八頁(yè)設(shè)計(jì)管理中效果與成本的平衡規(guī)劃設(shè)計(jì)成本的控制規(guī)劃與單體設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理擴(kuò)初及施工圖階段的價(jià)值管理景觀(jn un)與裝修設(shè)計(jì)的價(jià)值管理后圖紙階段的價(jià)值管理共八十八頁(yè)蓋澆飯VS燜飯景觀(jn un)及裝修設(shè)計(jì)的價(jià)值管理是將最打動(dòng)人的部分放在表面還是藏在隱蔽處？好鋼用在刀刃上，對(duì)于有限的成本來(lái)說(shuō)，要學(xué)會(huì)不均衡地進(jìn)行使用。對(duì)于直接

36、展現(xiàn)在客戶眼前、能夠提高客戶購(gòu)買(mǎi)欲望的景觀、裝修、立面效果及具有較高客戶敏感度的一些產(chǎn)品配置，要舍得花錢(qián)（以景觀為例，根據(jù)萬(wàn)科調(diào)查數(shù)據(jù)，景觀所帶來(lái)的溢價(jià)比是1:5）；而其他(qt)部分，則僅滿足國(guó)家及當(dāng)?shù)胤伞⒁?guī)范需求和施工需求即可。共八十八頁(yè)景觀(jn un)及裝修設(shè)計(jì)的價(jià)值管理 各分項(xiàng)中綠化建設(shè)費(fèi)40，鋪地景觀15，為景觀成本控制的重點(diǎn)，也決定了景觀效果。 如果綠化比例過(guò)低，或者綠化設(shè)計(jì)(shj)施工不佳，再高的造價(jià)給客戶的印象依然很“廉價(jià)”。即使在裝修、景觀或立面等需要重點(diǎn)投入成本的環(huán)節(jié)，在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)于成本的使用仍然是有技巧的。共八十八頁(yè)景觀及裝修設(shè)計(jì)(shj)的價(jià)值管理從右圖中可以看

37、到，通過(guò)增加軟景等低成本元素的比例，降低不必要的水景、泳池、架空層等高成本元素的比例，可以有效(yuxio)地控制整體成本，同時(shí)提高軟景比例也是符合客戶敏感點(diǎn)分析的這也是龍湖使用的技巧。共八十八頁(yè)控制軟硬景比例，因地區(qū)而異：在有限(yuxin)總成本下，減少難出效果部分的面積，做出精致感管理喬木和大灌占總成本比例植物中價(jià)格最高的部分控制擋墻面積及做法看不見(jiàn)的成本性價(jià)比最低樹(shù)種選擇本土化景觀(jn un)及裝修設(shè)計(jì)的價(jià)值管理景觀設(shè)計(jì)價(jià)值管理共八十八頁(yè)取消“行道樹(shù)” 概念，改以植物群落(qnlu)布置景觀(jn un)及裝修設(shè)計(jì)的價(jià)值管理景觀設(shè)計(jì)價(jià)值管理共八十八頁(yè)水體(shu t)多布點(diǎn)狀壁泉、點(diǎn)

38、狀涌泉或溪流，減少大面積水體景觀及裝修(zhungxi)設(shè)計(jì)的價(jià)值管理景觀設(shè)計(jì)價(jià)值管理共八十八頁(yè)工藝和構(gòu)造做法選擇的適當(dāng)性：道路寬度、石材厚度等硬質(zhì)鋪裝的選擇：一個(gè)項(xiàng)目室外硬質(zhì)鋪地不超過(guò)三種材料（水景除外）紅色陶土轉(zhuǎn)、紅缸磚(gngzhun)、板巖碎拼、花崗巖、小料石、木地板，前兩種有返堿很難避免，結(jié)合造價(jià)采購(gòu)和不同檔次的業(yè)態(tài)綜合考慮硬鋪材料必須做面層保護(hù)，防止吸附污物(施工前封閉劑處理，施工后防護(hù)處理，勾縫密實(shí)可以減輕污染）園區(qū)公共區(qū)域車、人行道路石材硬鋪不宜采用大塊材料，主要是易破碎和色差不好處理即時(shí)效果與預(yù)期效果的平衡全冠移植VS砍頭樹(shù)；草皮VS撒草籽景觀及裝修設(shè)計(jì)(shj)的價(jià)值管理景觀設(shè)計(jì)價(jià)值管理共八十八頁(yè)硬裝設(shè)計(jì)價(jià)值管理(gu