世聯(lián)_江西九江信華城西港區(qū)項(xiàng)目前期顧問(wèn)成果_154PPT_XXXX年

1、墅居此前所享，皆屬平常九江信華城西港區(qū)項(xiàng)目前期顧問(wèn)成果2、開(kāi)發(fā)商目標(biāo)理解；1、項(xiàng)目本體分析；3、市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析；【成果提綱】：4、客戶需求挖掘；5、戰(zhàn)略和整體定位6、規(guī)劃落實(shí)；7、產(chǎn)品建議。2屬性界定1本體分析。3 區(qū)域分析港區(qū)目前規(guī)劃前景明確，但開(kāi)發(fā)建設(shè)處于初期，基本沒(méi)有人氣，住宅缺乏產(chǎn)業(yè)人群帶動(dòng)目前區(qū)域內(nèi)無(wú)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，僅本項(xiàng)目西側(cè)有片安置小區(qū)安置小區(qū)居住用地臨港工業(yè)用地一類工業(yè)用地港口用地港口用地商業(yè)用地物流倉(cāng)庫(kù)用地商業(yè)用地 區(qū)域分析處于開(kāi)發(fā)初期，除港口有些工業(yè)建設(shè)外，項(xiàng)目周邊基本是凈地待出讓臨港工業(yè)用地凈地工業(yè)建設(shè) 區(qū)域分析區(qū)位交通上本項(xiàng)目距離市中心7-8公里，車(chē)程15分鐘，目前交通配套

2、缺乏5min開(kāi)發(fā)區(qū)潯陽(yáng)區(qū)15min距離開(kāi)發(fā)區(qū)約5公里，車(chē)程5分鐘距離市中心7-8公里，車(chē)程在15分鐘 本體分析項(xiàng)目地塊毗鄰賽湖，西側(cè)緊鄰景觀河道，容積率中等，中等規(guī)模項(xiàng)目景觀河市政小廣場(chǎng)賽湖規(guī)劃道路安置小區(qū) 本體分析項(xiàng)目地塊毗鄰賽湖，西側(cè)緊鄰景觀河道，容積率中等，中等規(guī)模項(xiàng)目住宅用地：151.5畝商業(yè)用地：35畝地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：規(guī)模：總占地186.5畝，其中住宅用地151.5畝，商業(yè)用地35畝容積率：不大于2.0，考慮總體綜合容積率地價(jià)：按照40萬(wàn)/畝計(jì)限制條件：商業(yè)地塊總體量不少3.5萬(wàn)方，主樓高度不低于36米九江人對(duì)項(xiàng)目地塊認(rèn)知尚屬城市郊區(qū)地帶三線城市郊區(qū)中等規(guī)模項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)景觀資源強(qiáng)勢(shì)“賽湖”

3、景觀、西側(cè)緊鄰“景觀河道”占地185畝，容積率2.0，屬于中等規(guī)模前提2開(kāi)發(fā)目標(biāo)。 開(kāi)發(fā)商背景信華集團(tuán)，九江房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)軍旗幟，多個(gè)項(xiàng)目已成為九江市的住宅標(biāo)桿01994年成立2003年西園改造62005年 信華國(guó)際商務(wù)中心72006年 信華城市花園234曾開(kāi)發(fā)信華苑、湖濱花園（南區(qū)、北區(qū)、東區(qū)、中心區(qū)）、長(zhǎng)虹家園等新型住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)面積達(dá)50萬(wàn)平方米152010 開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目、城西港區(qū)項(xiàng)目決定了：信華開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)品牌、形象的有一定追求，作為行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，肯定不能做一般化的產(chǎn)品，要做市場(chǎng)趨勢(shì)的引領(lǐng) 開(kāi)發(fā)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)控制的前提下，形成良好立勢(shì)效果和最大利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)，引領(lǐng)九江市場(chǎng)全新的居住理念開(kāi)發(fā)商目標(biāo)作為在全

4、省已經(jīng)享有一定知名度的本地大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)目標(biāo)是風(fēng)險(xiǎn)控制的前提下，形成良好立勢(shì)效果和最大利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)，引領(lǐng)九江市場(chǎng)全新的居住理念?；谀繕?biāo)和影響因素，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的原則及次序：風(fēng)險(xiǎn)控制原則：優(yōu)先控制開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，特別是啟動(dòng)期風(fēng)險(xiǎn)控制；資金效率原則：保障快速有效的利潤(rùn)回現(xiàn)，盡快打平資金投入；立勢(shì)效果原則：使項(xiàng)目自身在新區(qū)起勢(shì)階段形成良好的立勢(shì)效果；利潤(rùn)空間原則：保證項(xiàng)目整體運(yùn)作的彈性操作空間和利潤(rùn)的最大化；競(jìng)爭(zhēng)規(guī)避原則：盡可能避免與其他項(xiàng)目形成內(nèi)部同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。橫向影響因素結(jié)合九江正在操作的其他項(xiàng)目，考慮各項(xiàng)目之間的平衡關(guān)系，即內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)避；縱向影響因素項(xiàng)目自身立勢(shì)至關(guān)重要，但同時(shí)保留彈性的開(kāi)

5、發(fā)空間和靈活性，來(lái)保證利潤(rùn)和影響力的最大； 世聯(lián)理解2、項(xiàng)目對(duì)品牌形象的追求和利潤(rùn)的追求遠(yuǎn)大于速度的追求；1、項(xiàng)目地價(jià)低，開(kāi)發(fā)成本帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很小，資金的風(fēng)險(xiǎn)控制壓力較??；R2我們想要什么？（針對(duì)目標(biāo)的規(guī)范分析）品牌目標(biāo)通過(guò)項(xiàng)目形象和市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)來(lái)刷新信華的品牌，進(jìn)一步拉高企業(yè)品牌認(rèn)知；同時(shí)能通過(guò)本項(xiàng)目的成功打造，創(chuàng)造信華全新的企業(yè)產(chǎn)品線；財(cái)務(wù)目標(biāo)價(jià)格打破常規(guī)市場(chǎng)體系，整體利潤(rùn)最大化；S我們有什么？（針對(duì)現(xiàn)狀的實(shí)證分析）企業(yè)層面：信華集團(tuán)，九江市場(chǎng)的領(lǐng)頭企業(yè)；但缺乏郊區(qū)產(chǎn)品線的經(jīng)驗(yàn)積累；區(qū)域?qū)用妫耗吧慕紖^(qū)，區(qū)域人氣不足，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚未起步；項(xiàng)目層面：具備較強(qiáng)勢(shì)的賽湖景觀資源，地價(jià)有優(yōu)勢(shì)；市場(chǎng)層

6、面：成本導(dǎo)向型市場(chǎng)向產(chǎn)品溢價(jià)型市場(chǎng)起步核心問(wèn)題是什么？核心問(wèn)題：陌生區(qū)域項(xiàng)目如何控制風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目利潤(rùn)最大化？陌生區(qū)域如何控制開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？如何發(fā)揮項(xiàng)目資源，引領(lǐng)需求，確保項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化？我們通過(guò)金字塔結(jié)構(gòu)來(lái)分析和界定核心問(wèn)題機(jī)會(huì)3市場(chǎng)分析。1宏觀背景分析從2009年一季度6.1%的近年來(lái)谷底，到二季度7.9%，再到三季度8.9%，全國(guó)GDP季度增速呈明顯“V”形反轉(zhuǎn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)已較快扭轉(zhuǎn)了增速下滑態(tài)勢(shì)，保增長(zhǎng)取得了明顯成效?！镜貕K解讀區(qū)域現(xiàn)狀】 宏觀背景09年全國(guó)GDP呈明顯“V”形反轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)已扭轉(zhuǎn)了增速下滑態(tài)勢(shì)，保增長(zhǎng)取得明顯成效此次會(huì)議仍把房地產(chǎn)作為拉動(dòng)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段，這說(shuō)明即使經(jīng)濟(jì)危

7、機(jī)過(guò)去，房地產(chǎn)對(duì)拉動(dòng)投資的重要性有所下降，從需求的角度來(lái)看，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展仍十分重要；會(huì)議還強(qiáng)調(diào)了對(duì)改善性購(gòu)房需求的支持，其實(shí)質(zhì)上就是承認(rèn)了“二套房”的合理性，因?yàn)樵趯?shí)際操作層面上，根據(jù)無(wú)法清楚界定“改善性購(gòu)房需求”和投機(jī)需求涉房重要政策：要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度歷屆經(jīng)濟(jì)中央工作會(huì)議的主題 宏觀背景2009中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2010：房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的地位依然很重要邊緣政策次邊緣政策核心政策邊緣政策交易稅費(fèi)等。影響交易成本。交易成本和收益相比忽略不計(jì)時(shí)則政策無(wú)效次邊緣政策利率折扣、首付成數(shù)、自由資金比例、各種給融資設(shè)置的門(mén)檻或者

8、障礙（審貸力度、資金流向監(jiān)管等）等；影響金融杠桿率、資金獲得的便利性；資金太多時(shí)、執(zhí)行空間大時(shí)政策無(wú)效核心政策央行三大貨幣政策（公開(kāi)市場(chǎng)操作、利率、存款準(zhǔn)備金率）；影響流動(dòng)性、融資成本、持有成本；具有強(qiáng)制性、通過(guò)資金直接影響房地產(chǎn)，有效性通常都很強(qiáng) 宏觀背景近期政策的頻繁調(diào)整標(biāo)志著“平抑房?jī)r(jià)”的大基調(diào)在逐步深入公積金貸款利率上調(diào)927新政關(guān)于促進(jìn)節(jié)約用地的通知關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)1022新政地方政府出手救市公積金貸款利率下調(diào)資本金比例下調(diào)國(guó)4條國(guó)11條資本金比例上調(diào)物業(yè)稅空轉(zhuǎn)物業(yè)稅開(kāi)征研討清查閑職土地貨幣政策動(dòng)態(tài)微調(diào)二套房政策收緊公積金政策收緊二套房再次收緊交易稅費(fèi)優(yōu)惠取消準(zhǔn)備

9、金率上調(diào)關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知2007年至今政策走勢(shì)一覽收緊政策刺激政策提高首付比例土地出讓新政 宏觀背景樓市和高房?jī)r(jià)成為兩會(huì)期間熱議的話題，在和諧的主題之下，政府頻頻表態(tài)抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng) 宏觀背景從九江市場(chǎng)層級(jí)來(lái)看，仍屬于成本導(dǎo)向型向產(chǎn)品溢價(jià)型市場(chǎng)起步，市場(chǎng)泡沫空間小九江2005-2009年成交量和價(jià)格走勢(shì)九江市場(chǎng)在經(jīng)歷06-07年的快速城市增長(zhǎng)之后，07-09年整體均價(jià)趨于穩(wěn)定，3450-3600元/平米之間，從開(kāi)發(fā)成本判斷和售價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，仍屬于成本型市場(chǎng)即使在09年全國(guó)一二線城市價(jià)格暴漲的背景下，九江樓市的趨勢(shì)性增長(zhǎng)很小成交量受市場(chǎng)影響較明顯，08年受到大勢(shì)影響，下跌到4

10、0萬(wàn)方九江房?jī)r(jià)相對(duì)較低，屬成本型市場(chǎng)，漲幅始終平穩(wěn)，房?jī)r(jià)泡沫成分小利潤(rùn)空間估算：按照地價(jià)70萬(wàn)每畝，容積率平均2.0計(jì)算，地價(jià)500高層建安等開(kāi)發(fā)成本2500合計(jì)成本約3000元，利潤(rùn)空間在500元左右 國(guó)家平抑房?jī)r(jià)政策調(diào)整不斷深入，2010年成交量會(huì)較大的被壓制； 九江房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求少，內(nèi)生性市場(chǎng)特征利于保證自身市場(chǎng)的相對(duì)穩(wěn)定 2010年國(guó)家政策調(diào)整的目的為打擊投機(jī)，鼓勵(lì)自主和改善需求； 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，促轉(zhuǎn)變，定調(diào)2010年房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展；【宏觀背景分析小結(jié)】對(duì)本項(xiàng)目的啟示：2010年市場(chǎng)宏觀政策頻出，可能會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)觀望效應(yīng)，由此對(duì)九江市場(chǎng)造成不確定性，項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)應(yīng)該充分抓住主流需求，確

11、保前期資金安全2住宅市場(chǎng)分析 市場(chǎng)分析開(kāi)發(fā)區(qū)板塊的大量開(kāi)發(fā)，城市建設(shè)中心西移，城西的市場(chǎng)認(rèn)知度逐步提升潯陽(yáng)江畔5300-5500潯陽(yáng)區(qū)南湖國(guó)際5100-7100麗景灣4600-5000時(shí)代豪邸3800-4400水岸豪庭4400-4800城市花園3900半島一品洋房4500、聯(lián)排8000東方塞納4000柴桑春天4700-5200首府聯(lián)排5000-7000、疊拼5500廬山區(qū)主要供應(yīng)為高層及小高層產(chǎn)品，價(jià)格集中在45005500元/平米，主要驅(qū)動(dòng)力為城市價(jià)值及景觀價(jià)值。主要供應(yīng)為高層及小高層產(chǎn)品，出現(xiàn)少量低密度物業(yè)，高層及小高層產(chǎn)品，高層價(jià)格集中在40005000元/平米；別墅價(jià)格在140200萬(wàn)

12、。主要驅(qū)動(dòng)力為區(qū)域發(fā)展價(jià)值、稀缺物業(yè)及強(qiáng)勢(shì)景觀價(jià)值。開(kāi)發(fā)區(qū)萊茵美郡3700主要供應(yīng)為高層、小高層、多層產(chǎn)品，價(jià)格集中在37004100元/平米，主要驅(qū)動(dòng)力為香域半山38004100 市場(chǎng)分析市場(chǎng)改善需求的高層產(chǎn)品面積段主要集中在120140，別墅戶型面積段在200300809090120120140140180200300300以上30單位平米單位萬(wàn)元6090120150200以上3045萬(wàn)5085萬(wàn)東方塞納潯陽(yáng)江畔潯陽(yáng)江畔九江豪庭時(shí)代豪邸東方塞納時(shí)代豪邸柴桑春天4556萬(wàn)柴桑春天（未開(kāi)盤(pán)）首府柴桑春天柴桑春天南湖國(guó)際南湖國(guó)際60140萬(wàn)南湖國(guó)際半島一品半島一品140200萬(wàn)300萬(wàn)麗景灣首次

13、置業(yè)客戶，承受總價(jià)3060萬(wàn)，需求面積主力在80120平米，關(guān)注配套、交通便利性首次改善客戶，承受總價(jià)60100萬(wàn)，需求面積主力在120140平米，關(guān)注居住環(huán)境、景觀享有多次改善客戶，承受總價(jià)100萬(wàn)以上，需求面積主力在公寓180200平米，別墅200300平米，看重產(chǎn)品的稀缺性及景觀資源的一線享有 市場(chǎng)分析從城市居住到城市景觀改善再到改善性外溢，市場(chǎng)出現(xiàn)主動(dòng)郊區(qū)化趨勢(shì)產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型資源驅(qū)動(dòng)型 客戶會(huì)受稀缺的低密物業(yè)形態(tài)及強(qiáng)勢(shì)的景觀資源所驅(qū)動(dòng)，主動(dòng)郊區(qū)化置業(yè)客戶需求：低密度物業(yè)類型，給客戶全新的居住體驗(yàn)，有天有地的庭院空間私有化；創(chuàng)新以及稀缺的產(chǎn)品形態(tài)，吸引客戶改變?cè)械木幼》绞娇蛻粜枨螅簭?qiáng)勢(shì)的景

14、觀資源享有，一線臨湖或者臨江的景觀視野；市場(chǎng)案例：首府低密度物業(yè)類型，吸引全市高端客戶，改變?cè)谐鞘谢幼∧Ｊ剑鲃?dòng)郊區(qū)化置業(yè)，享受低密度居住體驗(yàn)；八里湖強(qiáng)勢(shì)的景觀資源享有；市場(chǎng)案例：潯陽(yáng)江畔地段并不成熟，憑借江景資源拉動(dòng)客戶認(rèn)知； 市場(chǎng)分析江景、湖景的景觀溢價(jià)能力開(kāi)始在市場(chǎng)上兌現(xiàn)，單價(jià)溢價(jià)能力達(dá)到1000元潯陽(yáng)江畔南湖國(guó)際麗景灣4000單價(jià)元/平米45005000550060006500700075008000580068004800540055006500溢價(jià)600元/平米溢價(jià)1000元/平米溢價(jià)1000元/平米銷(xiāo)售代表訪談?wù)Z錄：“一般看不到湖景的房子購(gòu)買(mǎi)人群是教師、事業(yè)單位等；能看湖景的

15、基本都是私企業(yè)主?！薄皹菍痈咭稽c(diǎn)能看到江景的房子和看不到江景的房子價(jià)格能差到1000元左右?！薄奥?lián)排現(xiàn)在臨湖的已經(jīng)賣(mài)到7000多了，不臨湖的也要5000多了”。客戶訪談?wù)Z錄：“我肯定還是喜歡可以看湖的房子啦，景觀好嘛，就是有景觀的太貴了，要是便宜點(diǎn)就好了?！薄皹菍雍孟裨礁邇r(jià)格越貴吧，景觀好嘛，但是我要買(mǎi)也不買(mǎi)特別高的，差不多15.6F左右景觀其實(shí)也挺好的了。”“江景房肯定比湖景房感覺(jué)好多了嘛”。 市場(chǎng)分析市場(chǎng)短期供應(yīng)以小高層高層為主，低密度產(chǎn)品，尤其是別墅類產(chǎn)品顯現(xiàn)稀缺價(jià)值區(qū)域項(xiàng)目名稱占地面積（萬(wàn)平米）建筑面積（萬(wàn)平米）物業(yè)類型潯陽(yáng)區(qū)麗景灣5.218.8高層南湖國(guó)際3.417.6高層時(shí)代豪邸2

16、.58.5小高層長(zhǎng)盛錦江2.89.3小高層、高層百歲坊華庭43高層城市花園1736多層、高層九江豪庭0.878小高層、高層潯陽(yáng)江畔716多層、小高層、高層世豪名置2.26.2小高層、高層開(kāi)發(fā)區(qū)首府聯(lián)排、疊墅、多層新湖柴桑春天63.595.6多層、小高層、高層國(guó)豪水岸城6.213.3多層、小高層、高層龍開(kāi)御景1.74.5多層、小高層、高層半島一品7.112.8聯(lián)排、洋房、多層、高層陽(yáng)光錦城2.85.1多層恒盛上花園4.47.9多層、小高層、高層廬山區(qū)萊茵美郡9.320.1多層、小高層潯陽(yáng)名城5.713.9多層、小高層、高層香域半山6.110.9多層、小高層、高層市場(chǎng)情況：整體射擊場(chǎng)目前僅首府、半

17、島一品有低密度聯(lián)排產(chǎn)品供應(yīng)，且已接近尾盤(pán)，后期儲(chǔ)備量少待開(kāi)樓盤(pán)，柴桑春天有約90多套，具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間不詳銷(xiāo)售訪談?wù)Z錄：“多層產(chǎn)品肯定比高層產(chǎn)品好賣(mài)，一個(gè)是因?yàn)槎鄬蝇F(xiàn)在越來(lái)越少，另外是由于多層的后期使用成本更低”半島一品銷(xiāo)售代表訪談“我在九江做了4年的房產(chǎn)了，九江的別墅特別的少，我們這么大社區(qū)也就只有90多套，老板想做成現(xiàn)房再賣(mài)，可能是想賣(mài)個(gè)高價(jià)”柴桑春天銷(xiāo)售代表顧秀娟從08-09年土地出讓來(lái)看，開(kāi)發(fā)區(qū)板塊供應(yīng)趨于穩(wěn)定，且地價(jià)水平?jīng)Q定本項(xiàng)目的未來(lái)價(jià)格受波動(dòng)的可能性小 市場(chǎng)分析08年土地成交量08年土地均價(jià)08年土地單價(jià)09年成交量09年土地均價(jià)09年土地單價(jià)銷(xiāo)售均價(jià)估算(按照30利潤(rùn)）潯陽(yáng)區(qū)584

18、.4477.8619584 20.7923231.03631733 5500開(kāi)發(fā)區(qū) 52.33140.21591052 4620廬山區(qū)308.2258.6132440 763.141886.5939649 41002008-2009年九江土地成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)(按照平均2.0容積率計(jì))土地供應(yīng)分析對(duì)項(xiàng)目的啟示點(diǎn)1、2008年-2009年土地成交以開(kāi)發(fā)較晚地區(qū)較偏的廬山區(qū)為主，市場(chǎng)的外溢型供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)成型，價(jià)格外溢型供應(yīng)市場(chǎng)擴(kuò)大，競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)進(jìn)一步加??；2、從土地成交價(jià)來(lái)推算，2010-2011年廬山區(qū)的銷(xiāo)售均價(jià)在4100元/平米，而開(kāi)發(fā)區(qū)的銷(xiāo)售均價(jià)在4620元/平米，開(kāi)發(fā)成本導(dǎo)致價(jià)格下行的空間非常小3、

19、開(kāi)發(fā)區(qū)由于08-09年土地供應(yīng)相對(duì)少，本項(xiàng)目短期內(nèi)有機(jī)會(huì)承接開(kāi)發(fā)區(qū)外溢化的需求 市場(chǎng)分析市場(chǎng)產(chǎn)品認(rèn)知和供應(yīng)水平開(kāi)始從提交核心產(chǎn)品向外圍產(chǎn)品層階段過(guò)渡，產(chǎn)品力水平有限質(zhì)量 采光通風(fēng)交通價(jià)格環(huán)境會(huì)所建筑風(fēng)格服務(wù)人文體驗(yàn)品牌身份戶型 物管配套教育功能隨著競(jìng)爭(zhēng)的升級(jí)，產(chǎn)品的打造必須要有前瞻性。但由于九江市場(chǎng)處于三四線市場(chǎng)，市場(chǎng)成熟度有限，本項(xiàng)目在客戶需求和產(chǎn)品創(chuàng)新上要把握適度領(lǐng)先。核心產(chǎn)品層外圍產(chǎn)品層外延產(chǎn)品層 案例分析信華城市花園：信華在九江已擁有多年開(kāi)發(fā)歷史，擁有強(qiáng)勢(shì)的品牌認(rèn)知度，同時(shí)所做項(xiàng)目的品質(zhì)也有良好的市場(chǎng)認(rèn)可案例：信華城市花園項(xiàng)目指標(biāo)：占地面積：約18萬(wàn)平米容積率：2建筑面積：總建面36萬(wàn)

20、平米，其中二期12.6萬(wàn)方項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：信華集團(tuán)在九江有穩(wěn)定的客戶基礎(chǔ)，客戶對(duì)品牌的認(rèn)知度已經(jīng)有明顯的體現(xiàn)同時(shí)信華的產(chǎn)品設(shè)計(jì)從戶型設(shè)計(jì)、項(xiàng)目形象的打造以及外立面材料的運(yùn)用，都得到了市場(chǎng)客戶的良好口碑及認(rèn)可面磚 案例分析首府：雙面環(huán)湖，原生態(tài)低密度社區(qū)，憑借強(qiáng)勢(shì)資源和低密度物業(yè)類型稀缺穩(wěn)定去化案例：首府項(xiàng)目指標(biāo)：占地面積：63畝，總共138套容積率：0.7-0.8建筑面積：約3.5萬(wàn)平米物業(yè)形態(tài)：聯(lián)排、疊墅、多層、雙拼項(xiàng)目配套：水岸會(huì)所、游艇碼頭、網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)、水上高爾夫平臺(tái)、水上親水棧道項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：稀缺別墅物業(yè)，全新低密生活體驗(yàn)，強(qiáng)勢(shì)的湖景資源，私有化水岸線，營(yíng)造高端低密社區(qū)形象聯(lián)排多層、疊墅疊墅 案例

21、分析案例：柴桑春天項(xiàng)目指標(biāo)：占地面積：953畝/63.57萬(wàn)平米容積率：1.5建筑面積：95.35萬(wàn)平米物業(yè)形態(tài)：聯(lián)排、多層、小高層、高層項(xiàng)目配套：幼兒園、九年一貫制中小學(xué)、大型綜合性泛會(huì)所、室內(nèi)游泳池、大型商業(yè)中心項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：自我城市中心化，通過(guò)社區(qū)的超大規(guī)模，自我“造城”，完善生活配套，形成全新的價(jià)格體系，跳脫周邊市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間柴桑春天：大盤(pán)規(guī)模帶來(lái)的配套優(yōu)勢(shì)和社區(qū)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)步入中期后快速崛起學(xué)校07年08年09年520030004000通過(guò)配套規(guī)模的逐步完善，價(jià)格逐年上漲06年2000均價(jià) 案例分析案例：麗景灣項(xiàng)目指標(biāo)：占地面積：78.23畝容積率：3.6建筑面積：18.8萬(wàn)平米物業(yè)形態(tài)

22、：高層、商鋪?lái)?xiàng)目配套：自身配套：主力百貨、超市、高級(jí)會(huì)所等生活配套設(shè)施周邊配套：已建成WalMart教育配套;如湖濱小學(xué)、市十一中、九江一中項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：城市級(jí)湖景資源高層住宅，擁有良好的城市資源及景觀價(jià)值，同時(shí)景觀給項(xiàng)目帶來(lái)良好的溢價(jià)空間項(xiàng)目?jī)r(jià)格：5000元起價(jià)，最高價(jià)9600元麗景灣：高聳挺拔的項(xiàng)目形象，最大化利用南湖一線景觀資源，成就九江價(jià)格標(biāo)桿銷(xiāo)售訪談?wù)Z錄：“來(lái)買(mǎi)我們房子的客戶其實(shí)大多是沖著湖景房來(lái)的?！薄艾F(xiàn)在我們的樓王單價(jià)標(biāo)到了9600了，當(dāng)然這個(gè)更多的是價(jià)格標(biāo)桿的意思”麗景灣銷(xiāo)售經(jīng)歷訪談【住宅市場(chǎng)分析小結(jié)】 板塊競(jìng)爭(zhēng)層面 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層面1、廬山區(qū)板塊是未來(lái)的市區(qū)價(jià)格外溢型主戰(zhàn)場(chǎng)，城西港區(qū)

23、由于區(qū)位交通和區(qū)域成熟度劣勢(shì)而難以分流市區(qū)價(jià)格外溢客戶2、開(kāi)發(fā)區(qū)板塊價(jià)格穩(wěn)啟加上放量穩(wěn)定，和本項(xiàng)目形成價(jià)格剪刀差，本項(xiàng)目存在分流和承接機(jī)會(huì)1、低密度市場(chǎng)由于供給稀缺，產(chǎn)品價(jià)值空間大2、憑借景觀和產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)，外溢改善型需求開(kāi)始兌現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值3、市場(chǎng)產(chǎn)品打造水平有限，以產(chǎn)品品質(zhì)和配套為代表的外圍產(chǎn)品價(jià)值開(kāi)始兌現(xiàn)溢價(jià)3公寓市場(chǎng)分析 公寓市場(chǎng)九江的小公寓供應(yīng)較少，以過(guò)渡性的租或住為最終使用目的，價(jià)格實(shí)現(xiàn)較低案例1：YBOX精裝修附加值戶型面積在51-126，以51-76平米為主；通過(guò)精裝修來(lái)帶動(dòng)投資潛力，單價(jià)實(shí)現(xiàn)在3400-3900元客戶以投資客戶和周邊過(guò)渡型居住年青客戶案例2：時(shí)代贏家高租金回報(bào)面積30

24、-60平米，總價(jià)在18-25萬(wàn)之間，租金水平900-1000元/月。憑借酒店式服務(wù)概念和開(kāi)發(fā)區(qū)的高租金回報(bào)，吸引了大量投資客戶買(mǎi)入，少量的開(kāi)發(fā)區(qū)年青過(guò)渡自住客戶受市場(chǎng)擠壓09年市場(chǎng)回暖，價(jià)格不斷上漲，部分剛性需求受到擠壓；公寓作為滿足居住基本功能的低總價(jià)產(chǎn)品受到首置客戶的青睞市場(chǎng)告訴我們什么？受租金回報(bào)驅(qū)動(dòng)公寓投資產(chǎn)品的市場(chǎng)表現(xiàn)受項(xiàng)目所處的投資前景和租金回報(bào)潛力。 公寓市場(chǎng)作為過(guò)渡性居住的替代產(chǎn)品，客戶關(guān)注：項(xiàng)目所處區(qū)域的成熟度和產(chǎn)品自身的性價(jià)比 Y-BOX銷(xiāo)售人員訪談 時(shí)代贏家招租人員訪談周邊年輕人群比較多，像九江職大的，還有開(kāi)發(fā)區(qū)一些廠里的。有些是買(mǎi)來(lái)自己住住，有些是租的。這邊租金還是很高

25、的，能租到600-900元一個(gè)月，其實(shí)按照我們的3500的價(jià)格，租金回報(bào)還是不錯(cuò)的。08年由于周邊配套沒(méi)有起來(lái)，租賃市場(chǎng)不好，所以當(dāng)時(shí)賣(mài)的也不好，才3000多點(diǎn)帶裝修?，F(xiàn)在周邊配套好了，酒吧，餐飲都開(kāi)起來(lái)了，09年就賣(mài)的比較好。主要是附近工作的年輕人，還有很多是外地像周邊縣市來(lái)投資的 公寓市場(chǎng)目前供應(yīng)產(chǎn)品僅以精裝修作產(chǎn)品附加值，在產(chǎn)品外在形象、戶型設(shè)計(jì)和服務(wù)上嚴(yán)重欠缺Y-BOX和時(shí)代贏家都采用了精裝修的方式來(lái)提升產(chǎn)品附加值，提升了投資價(jià)值，降低了居住成本。但是在戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品外在形象和服務(wù)上根本沒(méi)有提供附加值。Y-BOX就在九瑞大道水果批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)，屬于市場(chǎng)建設(shè)的一部分，外部形象很差，人群嘈雜，

26、沒(méi)有物業(yè)管理。 內(nèi)部戶型設(shè)計(jì)也是沒(méi)有任何亮點(diǎn)【公寓市場(chǎng)分析小結(jié)】1作為普通居住型產(chǎn)品的替代品，公寓自住需求關(guān)注點(diǎn)同樣聚焦在地緣工作的便利程度和價(jià)格上。本項(xiàng)目更容易吸引關(guān)注區(qū)域投資前景的投資客戶需求2公寓市場(chǎng)的供應(yīng)水平非常初級(jí)，附加價(jià)值非常低，本項(xiàng)目有能力從戶型設(shè)計(jì)、立面形象和服務(wù)上大大超越現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)，從產(chǎn)品力上吸引投資者4商業(yè)市場(chǎng)分析 商業(yè)市場(chǎng)商鋪價(jià)格能實(shí)現(xiàn)同期住宅的2-3倍。50-100萬(wàn)是主流的商鋪總價(jià)，基本都采用直接銷(xiāo)售樓盤(pán)名稱產(chǎn)品形態(tài)主力面積銷(xiāo)售價(jià)格住宅價(jià)格主力總價(jià)銷(xiāo)售情況時(shí)代豪邸一層層高5米，面寬4米30-90平米為主，總體量4000方視面積和位置，價(jià)格9000-150004400

27、45-80萬(wàn)元50%，兩頭去話較好，中間區(qū)域的50-60平米相對(duì)較差九江豪庭單層5.2米80-100平米單價(jià)9000左右400070-90萬(wàn)元基本銷(xiāo)售完畢，還剩23套潯陽(yáng)江畔3層設(shè)計(jì)，1層高5米100-120平米1層18000，2層8000，3層70005000-550070-200萬(wàn)銷(xiāo)售狀況一般?？們r(jià)過(guò)高和區(qū)域發(fā)展不成熟是大原因1、商鋪投資的熱情相對(duì)較高。視項(xiàng)目地段和人氣，商鋪價(jià)格實(shí)現(xiàn)較好，能實(shí)現(xiàn)同項(xiàng)目同期住宅的2-3倍價(jià)格2、總價(jià)區(qū)間段上100萬(wàn)是主流總價(jià)的上限，超過(guò)后市場(chǎng)接受度有限。50-60萬(wàn)的商鋪總價(jià)能獲得更多的市場(chǎng)青睞3、銷(xiāo)售基本都是采用直接銷(xiāo)售，不返租，不承諾投資回報(bào)率。商鋪的營(yíng)

28、銷(xiāo)手段非常初級(jí)，缺乏打動(dòng)投資者的營(yíng)銷(xiāo)工具。 商業(yè)市場(chǎng)綜合市場(chǎng)表現(xiàn)和客戶訪談，商業(yè)需求關(guān)注點(diǎn)集中在低總價(jià)、投資前景和產(chǎn)品吸引力低總價(jià)投資前景產(chǎn)品魅力潯陽(yáng)江畔銷(xiāo)售訪談：我們的商鋪面積相對(duì)比較大，像二層、三層都是大體量一塊賣(mài)的，所以目前賣(mài)的不好。不過(guò)問(wèn)的人還是多時(shí)代豪邸銷(xiāo)售訪談：商鋪老百姓心里能承受的價(jià)格總價(jià)也就在是50-60萬(wàn)左右潯陽(yáng)江畔銷(xiāo)售訪談：目前這個(gè)區(qū)域商業(yè)還沒(méi)有起來(lái)，所以客戶也不太敢買(mǎi)，畢竟總價(jià)都超過(guò)100多萬(wàn)了。目前市場(chǎng)在售的商業(yè)以街鋪和底商為主，形式較單一，產(chǎn)品缺乏營(yíng)銷(xiāo)吸引力。業(yè)態(tài)定位上以社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，沒(méi)有出現(xiàn)主題性較強(qiáng)的商業(yè)產(chǎn)品上更多的體現(xiàn)在做足層高提供附加值 商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)

29、供應(yīng)形態(tài)以單一的街鋪為主，形象和建筑主題化落后，產(chǎn)品缺乏營(yíng)銷(xiāo)吸引力 商業(yè)市場(chǎng)九江人餐飲娛樂(lè)消費(fèi)非常發(fā)達(dá)，尤其在餐飲需求，中高等人均消費(fèi)在40-100元，以水產(chǎn)和本地菜為主九江人主要的消費(fèi)愛(ài)好包括：餐飲、麻將、KTV、桑拿等。餐飲消費(fèi)水平：中等在30-40元，高一點(diǎn)的在60-80元，除去商務(wù)宴請(qǐng)外，對(duì)包廂沒(méi)有特別的偏好。餐飲菜系：以九江本地菜和武寧等縣市菜品為主，喜好江鮮水產(chǎn)類，九江人口味普遍較重?？蛻粼L談?wù)Z錄：“九江人最喜歡就是吃，以本地水產(chǎn)魚(yú)類比較多”“九江人不怕遠(yuǎn)的，就是怕不好吃，一般周五到周日，不打電話基本上就沒(méi)有位置了”九江電廠胡小姐九江人特別好吃，到處都是飯店，而且生意都挺好的，像九

30、龍街那邊是成片的吃的，生意非常好。即使去好點(diǎn)的酒店商務(wù)宴請(qǐng)，人均一般就是100來(lái)塊錢(qián)。在九江做生意的杭州人劉先生 商業(yè)市場(chǎng)目前市場(chǎng)供應(yīng)集中在九龍街、廬山南路和柴桑大市場(chǎng)，餐飲娛樂(lè)休閑一站式消費(fèi)地較少客戶訪談?wù)Z錄：“九江去的最多的地方就是九龍街了，那邊吃和玩的比較全一些，其他夏天可以去柴桑那邊吃大排檔，人挺多的?！薄叭绻銈兡沁叧院韧鏄?lè)比較齊全，然后交通和停車(chē)位比較便利，還是愿意去的 ”九江電廠胡小姐 商業(yè)市場(chǎng)通過(guò)訪談發(fā)現(xiàn)，商業(yè)主題的綜合性、餐飲的特色性以及公共服務(wù)是拉動(dòng)客戶消費(fèi)的關(guān)鍵0% 20% 40% 60% 80% 100% 客戶消費(fèi)關(guān)注點(diǎn)分析0% 20% 40% 60% 80% 100%

31、 餐飲的特色和口味公共交通配套主題多樣性停車(chē)場(chǎng)服務(wù)態(tài)度消費(fèi)環(huán)境價(jià)格規(guī)模通勤時(shí)間商業(yè)地點(diǎn)品牌營(yíng)業(yè)時(shí)間客戶關(guān)鍵關(guān)注點(diǎn)客戶非核心關(guān)注點(diǎn)1商業(yè)物業(yè)必須控制客戶投資成本，通過(guò)產(chǎn)品附加值(面積贈(zèng)送、風(fēng)情化街區(qū))和投資潛力保障(規(guī)劃利好、投資回報(bào))兩方面提升市場(chǎng)熱度2郊區(qū)目的地型商業(yè)必須從商業(yè)功能主題的豐富性和特色性作出特色，吸引消費(fèi)人群導(dǎo)入【商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)】客戶4客戶分析。 客戶結(jié)構(gòu)住房需求呈金字塔型，以首次置業(yè)及首次改善型客戶為主低端客戶中端客戶高端客戶市場(chǎng)需求呈金字塔型，低端客戶基數(shù)大，高端客戶位于金字塔頂端，相對(duì)基數(shù)較小。低端客戶以剛性需求為主，中端、高端客戶以改善型、投資型需求為主。很多看別墅的

32、客戶都是九江人在外地做生意的，覺(jué)得我們別墅才1萬(wàn)塊錢(qián)挺便宜的。 柴桑春天 置業(yè)顧問(wèn)我們這事業(yè)單位的人買(mǎi)的比較多，像警察局、檢察院等都有。 半島一品 置業(yè)顧問(wèn)客戶基本都有幾套房子了，屬于改善型的客戶，夫妻兩的多一點(diǎn)，拖家?guī)Э诘牟皇呛芏?，小孩有的念?shū)或者出國(guó)留學(xué)去了。 首府 置業(yè)顧問(wèn) 客戶特質(zhì)九江客戶性格特征：精明、愛(ài)面子、務(wù)實(shí)、講究吃穿、重口碑九江客戶典型特征買(mǎi)東西比較關(guān)注實(shí)際使用效率，對(duì)贈(zèng)送、性價(jià)比都字眼敏感眼見(jiàn)為實(shí)，營(yíng)銷(xiāo)的實(shí)景展示非常重要講究口碑，老帶新對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目成交促進(jìn)很大對(duì)餐飲的需求很旺盛，喜歡到處找美食品嘗希望別人認(rèn)可夸獎(jiǎng)自己有眼光、有品位，虛榮心較重精明務(wù)實(shí)愛(ài)面子講究吃、穿重口碑客

33、戶研究客戶研究目標(biāo)是作為研判客戶定位的基礎(chǔ)，并指導(dǎo)項(xiàng)目與產(chǎn)品定位，了解客戶演變項(xiàng)目定位分期策略客戶研究項(xiàng)目客戶構(gòu)成，特征、需求、演變規(guī)律以及與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期鋪排的對(duì)應(yīng)關(guān)系由客戶定位指導(dǎo)下的項(xiàng)目定位，包括整體定位、產(chǎn)品定位、形象定位等啟動(dòng)期定位分期客戶策略客戶研究目標(biāo)分解什么客戶對(duì)城西港區(qū)存在需求？對(duì)于城西港區(qū)的需求是什么，有何特征？需求所受的影響因素有哪些？需求產(chǎn)生的節(jié)奏如何？客戶盤(pán)點(diǎn)根據(jù)置業(yè)目的與支付能力將市場(chǎng)客戶分為四大類，并對(duì)每一類進(jìn)行深入研究在前述市場(chǎng)分析中，我們明確了各片區(qū)不同的客戶構(gòu)成及流向，對(duì)現(xiàn)有客戶以下列兩種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分綜合兩種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分依據(jù)置業(yè)目的投資客戶自住客戶投資兼自住客

34、戶依據(jù)支付能力高端客戶中高端客戶中低端客戶投資客戶主要以租金回報(bào)、短期變現(xiàn)或長(zhǎng)期增值為目的，目前多集中在市中心板塊，少量開(kāi)發(fā)區(qū)板塊高端置業(yè)市場(chǎng)高端客戶，極其看重對(duì)地段、資源及產(chǎn)品的占有，置業(yè)目的多為高端改善、身份象征及落葉歸根等改善居住置業(yè)目的多為改善換房，目前市場(chǎng)多表現(xiàn)為中高端群體，對(duì)于產(chǎn)品及社區(qū)環(huán)境的關(guān)注力度較大剛性需求市場(chǎng)主流客戶，目前多由支付能力中低端的群體構(gòu)成，職業(yè)目的多為婚房或拆遷等剛性需求客戶盤(pán)點(diǎn)高端客戶現(xiàn)狀高端客戶多存在市區(qū)南湖板塊及開(kāi)發(fā)區(qū)雙湖板塊項(xiàng)目，財(cái)富層級(jí)較高典型案例首府別墅的客戶基本都是商人、政府工作人員，在九江的高端人群；買(mǎi)別墅的客戶也還是比較關(guān)心居住環(huán)境及投資潛力；

35、客戶基本都有幾套房子了，屬于改善型的客戶。他們大部分是本地人，從客戶結(jié)構(gòu)上來(lái)講生意人要比政府工作人員多。生意人能占到50%60%。參照在售項(xiàng)目：麗景灣、首府等 高端客戶現(xiàn)狀需求產(chǎn)品高品質(zhì)大戶型產(chǎn)品/別墅類產(chǎn)品（200250左右）置業(yè)次數(shù)多次置業(yè)總價(jià)承受能力100萬(wàn)元以上客戶構(gòu)成九江本地人在外做生意的/大型企業(yè)高層/政府及事業(yè)單位高層/大城市創(chuàng)富人士客戶置業(yè)目的資源或產(chǎn)品形式占有/資產(chǎn)處置，長(zhǎng)期保值客戶關(guān)注因素產(chǎn)品形式/地段價(jià)值/環(huán)境資源/居住圈層高端客戶現(xiàn)狀小結(jié)現(xiàn)有高端客戶多集中在市區(qū)南湖板塊及開(kāi)發(fā)區(qū)雙湖板塊高端項(xiàng)目；置業(yè)目的多出于資源占有；關(guān)注因素相對(duì)單一，看重產(chǎn)品及環(huán)境資源?？蛻舯P(pán)點(diǎn)高端客

36、戶特征高端客戶顯示出較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，市場(chǎng)高端項(xiàng)目不足以匹配客戶身份銷(xiāo)售代表訪談?wù)Z錄：“九江在外地做生意的很多，40歲左右，中國(guó)的傳統(tǒng)還是落葉歸根嘛一般在廣東、深圳、上海、北京自己辦廠的比較多?！薄拔覀円话愣疾桓改缸。X(jué)得3、400平米太大了，差不多200多平米就夠了，車(chē)位最少要1-2個(gè)比較方便嘛?！薄昂芏嗤獾刈錾獾目蛻粲X(jué)得我們別墅才1萬(wàn)塊錢(qián)挺便宜的”。高端客戶訪談?wù)Z錄：“九江的別墅很少，要么就是很老的房子了，要是有我肯定還是想買(mǎi)的”；“九江城市等級(jí)不高，產(chǎn)品也一般，好房子太少了，要是有好房子，應(yīng)該會(huì)保持關(guān)注吧”。是否有可能引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)目前高端客戶多聚集在市區(qū)及雙湖板塊，體現(xiàn)出較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，尚

37、未有強(qiáng)烈資源的高端項(xiàng)目將其挖掘九江市場(chǎng)高端客戶特征高端客戶對(duì)資源、產(chǎn)品形式占有意識(shí)強(qiáng)，關(guān)注度較高，因此有可能被好產(chǎn)品吸引是否可迎合需求供應(yīng)不足許多高端客戶在九江無(wú)法找到滿足自我需求的高端項(xiàng)目與自身形象相匹配打造高端項(xiàng)目形象，引領(lǐng) 全新居住價(jià)值理念目前高端客戶顯示出較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力及稀缺物業(yè)產(chǎn)品需求旺盛，因此高端物業(yè)市場(chǎng)響應(yīng)度較高客戶盤(pán)點(diǎn)改善客戶現(xiàn)狀中高端客戶大量存在，且已顯示出重居住環(huán)境而輕區(qū)域認(rèn)知的趨勢(shì)典型案例 柴桑春天位于朝陽(yáng)東路板塊，利用強(qiáng)力園林展示與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品弱化了區(qū)域認(rèn)知不足的弱點(diǎn)，成功提升區(qū)域價(jià)格平臺(tái)；成功挖掘出市場(chǎng)新興的中高端客戶，對(duì)品質(zhì)追求且有相應(yīng)支付能力；客戶主要集中在私企業(yè)主與電

38、廠等企事業(yè)單位中高層。參照在售項(xiàng)目：柴桑春天、半島一品等中高端改善客戶現(xiàn)狀小結(jié)市場(chǎng)原有中高端客戶多集中在老城區(qū)板塊，主要驅(qū)動(dòng)因素為城市價(jià)值認(rèn)可；開(kāi)發(fā)區(qū)的項(xiàng)目在物業(yè)類型、產(chǎn)品及園林上下足工夫，以居住環(huán)境及資源享有性調(diào)動(dòng)了客戶，使其不再糾結(jié)于區(qū)域的抗性。中高端改善客戶現(xiàn)狀需求產(chǎn)品創(chuàng)新高層戶型（120140三室居多）置業(yè)次數(shù)二次置業(yè)總價(jià)承受能力6085萬(wàn)元客戶構(gòu)成企業(yè)、事業(yè)單位中高層管理客戶置業(yè)目的改善居住環(huán)境/帶有長(zhǎng)線投資性質(zhì)的自住客戶關(guān)注因素項(xiàng)目形象及園林景觀/產(chǎn)品設(shè)計(jì)/地段價(jià)值認(rèn)可客戶盤(pán)點(diǎn)改善客戶特征對(duì)市場(chǎng)保持關(guān)注，不同驅(qū)動(dòng)因素導(dǎo)致流向從市區(qū)中心向外分化參照在售項(xiàng)目：柴桑春天、半島一品等銷(xiāo)售代

39、表訪談?wù)Z錄：“客戶主要覺(jué)得我們的內(nèi)部環(huán)境比較好，配套也很完善。其實(shí)我們第一期賣(mài)的不是好的，也是區(qū)位不被認(rèn)知。后來(lái)是內(nèi)部環(huán)境做好了才吸引人的”“其實(shí)很多買(mǎi)我們房子的客戶自己都有車(chē)，所以對(duì)交通不是很關(guān)注，覺(jué)得住得稍微遠(yuǎn)點(diǎn)，環(huán)境好點(diǎn)也就不太在乎了”中高端客戶訪談?wù)Z錄：“面積不要太大了，120130平米左右三房就夠了，自住跟以后考慮投資都可以”“我覺(jué)得柴桑春天挺好的，規(guī)模很大，配套也很齊全，開(kāi)發(fā)區(qū)也不鬧，環(huán)境比較喜歡吧，價(jià)格也不是很貴，所以就買(mǎi)了”除去領(lǐng)先生活方式驅(qū)動(dòng)、景觀資源驅(qū)動(dòng)外，對(duì)高端社區(qū)帶來(lái)的社會(huì)屬性的追求也造成部分中高端客戶向外部改善。九江市場(chǎng)中高端客戶特征重復(fù)購(gòu)買(mǎi)九江中高端改善客戶購(gòu)買(mǎi)力較

40、強(qiáng)，對(duì)價(jià)格有一定敏感，但對(duì)好項(xiàng)目多會(huì)保持強(qiáng)烈關(guān)注。不同驅(qū)動(dòng)因素生活方式驅(qū)動(dòng)一些領(lǐng)先的外地工作的九江人或者九江本地的注重生活回歸的知富階層，開(kāi)始追求閑適的生活方式，從市區(qū)撤出景觀資源驅(qū)動(dòng)憑借強(qiáng)勢(shì)的景觀資源和獨(dú)特的社區(qū)環(huán)境，部分中高端改善客戶愿意從市區(qū)向外分化客戶盤(pán)點(diǎn)剛性需求現(xiàn)狀剛性需求作為九江市場(chǎng)最重要的置業(yè)群體，受總價(jià)限制且依賴配套參照在售項(xiàng)目：東方賽納、九江豪庭等中低端剛性需求客戶小結(jié)剛性需求客戶為現(xiàn)在支撐九江房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流客群；在各樓盤(pán)中均有大量存在，對(duì)總價(jià)敏感，同時(shí)極為看重地段和周邊的配套情況。剛性需求客戶現(xiàn)狀需求產(chǎn)品高層戶型（90120兩室、小三室居多）置業(yè)次數(shù)首次置業(yè)總價(jià)承受能力3

41、550萬(wàn)元左右客戶構(gòu)成九江人及周邊縣城客戶/外地人在九江做小生意客戶置業(yè)目的婚房/學(xué)區(qū)房/剛性改善等客戶關(guān)注因素總價(jià)限制/周邊配套/公交體系客戶盤(pán)點(diǎn)剛性需求特征中低端客群關(guān)注因素多，價(jià)格和配套是其最大的敏感點(diǎn)參照在售項(xiàng)目：東方賽納、九江豪庭等銷(xiāo)售代表訪談?wù)Z錄：“來(lái)這邊買(mǎi)房子的人主要關(guān)注點(diǎn)是陽(yáng)光，就是朝向問(wèn)題，還有交通是不是方便，還有小區(qū)的安靜程度”“來(lái)我們這買(mǎi)房的有公務(wù)員、老師、醫(yī)生等這類人群，也有幫小孩買(mǎi)婚房，幫老人買(mǎi)養(yǎng)老房的，但三代住一起的很少”中高端客戶訪談?wù)Z錄：“主要是為了孩子讀書(shū)，想讓他有個(gè)好點(diǎn)的學(xué)習(xí)環(huán)境，不要像我們這樣沒(méi)讀到什么書(shū)的，只能賺辛苦錢(qián)”“現(xiàn)在房子貴呀，大了買(mǎi)不起了，先買(mǎi)

42、個(gè)小戶型吧，以后又條件了再說(shuō)，現(xiàn)在還是要賺錢(qián)供孩子讀書(shū)啊”房子交通還是要方便，周邊配套齊全肯定是首要的九江市場(chǎng)剛性客戶特征強(qiáng)烈關(guān)注價(jià)格35萬(wàn)的總價(jià)限制基本成為中低端客戶普遍接受上限配套對(duì)于周邊生活配套、交通配套等關(guān)注強(qiáng)烈，暫時(shí)無(wú)法離開(kāi)成熟區(qū)域一般關(guān)注與市中心的距離物業(yè)費(fèi)及使用成本戶型設(shè)計(jì)及朝向等較不關(guān)注產(chǎn)品創(chuàng)新/園林設(shè)計(jì)/整體風(fēng)格物業(yè)服務(wù)/景觀資源/價(jià)值附加剛性需求客戶價(jià)值體系復(fù)雜，但對(duì)價(jià)格的敏感和配套體系的敏感性使得在品質(zhì)和環(huán)境上的追求受到制約難以實(shí)現(xiàn)?？蛻舯P(pán)點(diǎn)投資客戶特征構(gòu)成與中高端及高端客戶趨同，目前主流多出現(xiàn)在市中心及開(kāi)發(fā)區(qū)受現(xiàn)有投資項(xiàng)目限制影響，投資客大部分體現(xiàn)在市區(qū)核心地段的公寓類

43、項(xiàng)目中，以短期租金收益為目的，但未來(lái)會(huì)因項(xiàng)目而產(chǎn)生明顯的長(zhǎng)線投資客群。投資客戶特征需求產(chǎn)品商鋪/商住公寓客戶構(gòu)成九江電廠中高層居多/政府及事業(yè)單位中高層/私企業(yè)主客戶置業(yè)目的長(zhǎng)線增值目的為主，及租金收益情況，跟風(fēng)投機(jī)者較少客戶關(guān)注因素政府規(guī)劃前景/地段價(jià)值/投資回報(bào)率/周邊租金水平不同客戶和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的匹配分析價(jià)格實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的要求開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)品牌貢獻(xiàn)高端客戶高稀缺的產(chǎn)品和資源市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度高高中高端客戶較高一流的產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境需求剛起步，前期客戶群體較少高中低端客戶低交通、生活配套、價(jià)格客戶群體大，但對(duì)項(xiàng)目接受度有限低投資客戶低前景、性價(jià)比前期接受度有限低【客戶分析小結(jié)】1、區(qū)域短期成熟度有限，前期

44、可以抓住高端客戶對(duì)產(chǎn)品和資源敏感，而對(duì)地段和配套相對(duì)不敏感的需求；2、隨著中后期社區(qū)居住品質(zhì)的成熟，社區(qū)的居住品質(zhì)的唯一性和圈層的示范性拉動(dòng)以及中高端改善需求的外溢分化，中高端客戶可以把握；3、為防止中高端客戶需求量的不足，可以通過(guò)項(xiàng)目的自我城市化、產(chǎn)品性價(jià)比兩方面來(lái)引入少量投資客戶和剛性客戶，加速消化。客戶演變項(xiàng)目初期客戶以對(duì)低密物業(yè)有強(qiáng)烈需求的高端客戶為主項(xiàng)目發(fā)展初期首抓的客戶群體項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體的演變規(guī)律發(fā)展初期發(fā)展中期發(fā)展后期首批客戶受外因與內(nèi)因驅(qū)動(dòng)并重，不同點(diǎn)表現(xiàn)在對(duì)產(chǎn)品的強(qiáng)烈認(rèn)可和居住環(huán)境的主動(dòng)追捧中期客戶受產(chǎn)品和項(xiàng)目的影響力驅(qū)動(dòng)，更多是基于項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)后期因項(xiàng)目與區(qū)域影響力擴(kuò)大而吸引

45、的更廣泛的客戶群體項(xiàng)目客戶演變初期是一個(gè)由外因及內(nèi)因共同驅(qū)動(dòng)，客戶范圍逐漸豐富擴(kuò)大的過(guò)程客戶類別驅(qū)動(dòng)因素需求產(chǎn)品核心客戶九江本地的高端客戶低密物業(yè)的強(qiáng)烈需求；資源環(huán)境的強(qiáng)烈占有聯(lián)排類產(chǎn)品150200萬(wàn)元定位5定位戰(zhàn)略。領(lǐng)導(dǎo)者壟斷價(jià)格產(chǎn)品有不可重復(fù)性過(guò)河拆橋追隨者搭便車(chē)，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的機(jī)會(huì)主義者本項(xiàng)目的戰(zhàn)略選擇領(lǐng)導(dǎo)者占位市場(chǎng)占位策略：領(lǐng)導(dǎo)者占位，通過(guò)產(chǎn)品制勝和商業(yè)配套完成自我中心化和價(jià)值體系構(gòu)建，獲得自我定價(jià)權(quán)引領(lǐng)市場(chǎng)

46、主動(dòng)郊區(qū)化趨勢(shì)，從產(chǎn)品和居住氛圍營(yíng)造上自我中心化，打造市場(chǎng)第一、信華專屬的郊區(qū)產(chǎn)品品牌通過(guò)產(chǎn)品制造稀缺與賣(mài)點(diǎn)，拔高項(xiàng)目調(diào)性，將項(xiàng)目打造城九江最具吸引力的新興富人區(qū)“創(chuàng)造需求”從開(kāi)發(fā)思路和規(guī)劃理念兩個(gè)方面塑造全新的低密度郊區(qū)居住氛圍，引領(lǐng)九江高端新一極的生活方式理念引領(lǐng)品質(zhì)制勝主要抓住客戶在戶型、園林景觀上的強(qiáng)烈認(rèn)知，制造九江唯一性產(chǎn)品面積在需求段上控制建筑面積，提升附加值營(yíng)銷(xiāo)前置整合區(qū)域規(guī)劃和政府資源，營(yíng)銷(xiāo)前置，拉升項(xiàng)目的高端形象感知開(kāi)通社區(qū)市區(qū)巴士、城市路標(biāo)和指示牌等強(qiáng)化區(qū)域的城市化意向SXC模型理清項(xiàng)目本源和外部研究，結(jié)合市場(chǎng)占位策略，得到項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略：開(kāi)發(fā)策略：前期賣(mài)稀缺別墅類產(chǎn)品，

47、確保資金安全，同時(shí)商業(yè)配套為區(qū)域認(rèn)知造勢(shì)；后期高層產(chǎn)品依靠社區(qū)成熟和圈層示范效應(yīng)拉高價(jià)值利用市場(chǎng)供應(yīng)稀缺，賣(mài)別墅產(chǎn)品，產(chǎn)品充分溢價(jià)商業(yè)街區(qū)啟動(dòng)，奠定項(xiàng)目中心地位，成功立勢(shì)產(chǎn)品品質(zhì)超越市場(chǎng)，高檔形象刷新市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn):產(chǎn)品和生活方式產(chǎn)品：別墅商業(yè)01賣(mài)點(diǎn):社區(qū)成熟和圈層產(chǎn)品：高層02高層時(shí)間上后置，景觀溢價(jià)能力增加別墅產(chǎn)品建立富人區(qū)認(rèn)知后，高層賣(mài)圈層、賣(mài)社區(qū)成熟帶來(lái)的示范效應(yīng)整體定位全國(guó)現(xiàn)象項(xiàng)目整體定位信華集團(tuán)港城中心賽湖畔墅居九江首席低密度生態(tài)居住社區(qū)城西港區(qū)首個(gè)高端低密度大盤(pán)；具備強(qiáng)力投資信心的港區(qū)發(fā)展前景；提供優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境的水景資源條件；打造純粹生態(tài)居住的低密化生活方式和強(qiáng)勢(shì)的創(chuàng)新產(chǎn)品品質(zhì)?；?/p>

48、項(xiàng)目核心價(jià)值的整體定位信華集團(tuán)城西港區(qū)賽湖畔墅居攬湖觀天下九江首席低密度生態(tài)居住社區(qū)形象定位全國(guó)現(xiàn)象項(xiàng)目形象演繹項(xiàng)目形象演繹品牌篇信華集團(tuán)作為城市運(yùn)營(yíng)商，參與城西港區(qū)大發(fā)展的第一作品信華集團(tuán)港區(qū)城市運(yùn)營(yíng)第一作品信華集團(tuán)，九江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)航母形象定位全國(guó)現(xiàn)象項(xiàng)目形象演繹長(zhǎng)江，賽湖，50平方公里城市巨制，九江城市西拓和跨越式發(fā)展的主力平臺(tái)城西港區(qū)多年的商海洗禮練就獨(dú)到而精準(zhǔn)的眼光發(fā)現(xiàn)財(cái)富只是一種本能所以，港區(qū)又豈能一直等待城西港區(qū)九江經(jīng)濟(jì)的未來(lái)引擎項(xiàng)目形象演繹地段篇形象定位全國(guó)現(xiàn)象項(xiàng)目形象演繹項(xiàng)目形象演繹資源篇賽湖資源臨水而居，生態(tài)私密形象定位全國(guó)現(xiàn)象項(xiàng)目形象演繹項(xiàng)目形象演繹產(chǎn)品篇精工產(chǎn)品巔峰的生活

49、體驗(yàn)精細(xì)的意念與質(zhì)感，遠(yuǎn)勝于工業(yè)文明制造的簡(jiǎn)單愉悅當(dāng)CAD們機(jī)械地復(fù)制著別人的美這里的房子，卻在呼吸間傳遞著優(yōu)雅和自信同時(shí)，也在等待著欣賞她的人產(chǎn)品介紹低密度高層的兩極化搭配，低密度價(jià)值最大化，高層用地效率最大化。低密度以聯(lián)排產(chǎn)品為主，依據(jù)資源狀況制造少量雙拼做價(jià)值標(biāo)桿。功能定位充分營(yíng)造樓盤(pán)低密度氛圍和高端樓盤(pán)形象；以滿足產(chǎn)品品質(zhì)和資源和居住環(huán)境為驅(qū)動(dòng)因素的主動(dòng)外溢需求為主導(dǎo)主打城市主動(dòng)改善產(chǎn)品，別墅產(chǎn)品最大化。利用別墅帶來(lái)的圈層示范效應(yīng)促進(jìn)高層銷(xiāo)售產(chǎn)品定位全國(guó)現(xiàn)象住宅產(chǎn)品定位本項(xiàng)目公寓戶型定位以125140平米三房為主、 向兩端擴(kuò)充產(chǎn)品線，設(shè)置少量230平米空中別墅作為價(jià)值標(biāo)桿產(chǎn)品定位全國(guó)現(xiàn)

50、象住宅產(chǎn)品定位6080100120200及以上一房面積平米戶型二房140160180三房四房五房南湖國(guó)際時(shí)代豪邸麗景灣潯陽(yáng)江畔九江豪庭柴桑春天國(guó)豪水岸城萊茵美郡香域半山世豪名置東方塞納公園1號(hào)長(zhǎng)盛錦江百歲坊華庭復(fù)式兩房面積主要集中在80100平米三房面積主要集中在115140平米戶型定位：兩房：80100平米三房：115140平米，少量160平米別墅產(chǎn)品抓住市場(chǎng)的稀缺性，戶型面積跟隨城市別墅產(chǎn)品線，以230260平米為主產(chǎn)品定位全國(guó)現(xiàn)象住宅產(chǎn)品定位150180230面積平米戶型洋房280320400疊加聯(lián)排目前市場(chǎng)低密度產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，且面積段單一，本項(xiàng)目有能力跟隨城市別墅戶型供應(yīng)聯(lián)排產(chǎn)品中間套

51、戶型在220230平米，邊套戶型250270平米，地下室贈(zèng)送面積在5080平米雙拼產(chǎn)品戶型面積以300320平米為主，地下室贈(zèng)送面積在100平方半島一品首府柴桑春天方案物業(yè)類型戶型戶均面積套數(shù)建筑面積面積配比住宅高層2房901321188011649010%100%2+1房1001981980017%小3房1253304125035%大3房（3+1）1401652310020%1603352805%4房230661518013%別墅端頭26090234005240045%100%中間套2301002300044%雙拼30020600011%住宅產(chǎn)品戶型配比估算產(chǎn)品核心發(fā)力點(diǎn)1：戶型通過(guò)創(chuàng)新引入

52、“景觀率”概念，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)外景觀空間的延展產(chǎn)品定位全國(guó)現(xiàn)象住宅產(chǎn)品定位觀景露臺(tái)入戶花園空中院館景觀浴室景觀凸窗前庭后院景觀中庭、露臺(tái)下沉庭院、采光地下室別墅戶型景觀化元素高層戶型景觀化元素產(chǎn)品核心發(fā)力點(diǎn)2：利用現(xiàn)有地勢(shì)較低的特點(diǎn)，社區(qū)整體推坡，形成3米高人造坡地，帶來(lái)九江罕見(jiàn)的坡地藝墅生活產(chǎn)品定位全國(guó)現(xiàn)象住宅產(chǎn)品定位79人工抬高3米，形成坡地7M道路2M居住區(qū)20M綠化帶3M坡地三米高人造坡地自我堆坡，依靠坡地+水岸線形成自身資源亮點(diǎn)產(chǎn)品定位全國(guó)現(xiàn)象住宅客戶定位別墅客戶以九江本地私營(yíng)老板及大型企業(yè)高管為主，兼顧九江在外地創(chuàng)業(yè)的高收入人群，以追求別墅居住體驗(yàn)及環(huán)境因素為主核心客戶九江本地私營(yíng)老板、

53、大型企業(yè)高管別墅類客戶重要客戶九江人在外地創(chuàng)業(yè)的高收入人群關(guān)注點(diǎn)一對(duì)低密度居住環(huán)境有一定的追求體驗(yàn)關(guān)注點(diǎn)二以改善居住環(huán)境及居住模式為主導(dǎo)因素關(guān)注點(diǎn)三追求高端物業(yè)與自身價(jià)值相匹配關(guān)注點(diǎn)一有落葉歸根、衣錦還鄉(xiāng)光宗耀祖的傳統(tǒng)情節(jié)關(guān)注點(diǎn)二受一線城市居住概念的影響，對(duì)居住物業(yè)有一定追求，同時(shí)對(duì)價(jià)格因素敏感性不大關(guān)注點(diǎn)三更關(guān)注物業(yè)類型及居住環(huán)境的舒適度關(guān)注點(diǎn)產(chǎn)品定位全國(guó)現(xiàn)象住宅客戶定位公寓客戶主要以九江本地知富階層、在外地創(chuàng)業(yè)的九江本地人及本地小老板為主，追求居住環(huán)境及身份感的象征核心客戶分三類重要客戶邊緣客戶一、知富階層：關(guān)注健康養(yǎng)生；二、在外地工作的九江人給父母買(mǎi)房，孝敬老人三、本地小老板追求高品質(zhì)身

54、份的象征，有一種圈層效應(yīng)首次置業(yè)或首次改善群體：關(guān)注使用成本，追求性價(jià)比，比如生活配套、交通配套等投資客：關(guān)注區(qū)域的后期發(fā)展前景，同時(shí)對(duì)價(jià)格有一定敏感，關(guān)注投資收益8282我們主張奢華專屬的優(yōu)雅情懷碧水環(huán)繞的舒適環(huán)境高低起伏的立體園林觸手可及的生態(tài)氧吧有天有地的極致生活高層里的私家花園生活是一種態(tài)度，更是一種選擇。我們選擇在岸邊，看著時(shí)光如水，細(xì)數(shù)生命點(diǎn)滴。在這里，我們擁有以“在水邊品味閑適生活”來(lái)打造奢華舒適的三重景觀生態(tài)住區(qū)公寓產(chǎn)品利用港區(qū)的未來(lái)前景和產(chǎn)品設(shè)計(jì)的附加值來(lái)提升公寓產(chǎn)品的市場(chǎng)表現(xiàn)產(chǎn)品定位全國(guó)現(xiàn)象公寓產(chǎn)品定位產(chǎn)品介紹以50-60平米的小公寓產(chǎn)品為主，南向可以考慮設(shè)計(jì)市場(chǎng)創(chuàng)新的小復(fù)

55、式產(chǎn)品，提升附加值。以投資需求為主，兼顧少量的過(guò)渡性居住，考慮精裝修做形象提升。功能定位完善商業(yè)區(qū)的配套居住功能；擴(kuò)充項(xiàng)目銷(xiāo)售產(chǎn)品的回現(xiàn)能力和速度表達(dá)項(xiàng)目的國(guó)際化、城市化意向作為項(xiàng)目的城市價(jià)值提升引擎，定位于區(qū)域活力商業(yè)中心，以活力街區(qū)的形式承載城市休閑餐飲娛樂(lè)的主題，創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值最大化產(chǎn)品定位全國(guó)現(xiàn)象商業(yè)產(chǎn)品定位產(chǎn)品介紹以風(fēng)情化的BLOCK街區(qū)為載體，主體劃分小鋪銷(xiāo)售。以城市目的地性餐飲娛樂(lè)為主題，帶動(dòng)項(xiàng)目區(qū)域的活力和人氣。功能定位作為項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)商業(yè)配套，吸引城市人氣的核心力之一；輔助項(xiàng)目的中高端人群的生活消費(fèi)城市餐飲休閑娛樂(lè)是這里的主題，九江中高端目的地型消費(fèi)新地標(biāo)，全新的餐飲娛樂(lè)新天地。

56、時(shí)尚餐飲咖啡店休閑娛樂(lè)特色餐飲精品街區(qū)“九江新天地”規(guī)劃6規(guī)劃落實(shí)。0地塊價(jià)值分析:根據(jù)景觀最優(yōu)性、私密性、可塑性、進(jìn)入性整體分析得出，居住價(jià)值BDCA；商業(yè)價(jià)值A(chǔ)CBD地塊屬性景觀評(píng)價(jià)其他特征開(kāi)發(fā)方向A臨主干道，商業(yè)價(jià)值高南側(cè)賽湖景觀較好噪聲發(fā)揮商業(yè)價(jià)值，布置高層產(chǎn)品B臨市景觀河西側(cè)臨景觀河道，且地勢(shì)相對(duì)較高，景觀較好受商業(yè)噪聲影響一線景觀資源，價(jià)值最高住宅C臨商業(yè)規(guī)劃中心南側(cè)賽湖景觀較好受商業(yè)噪聲影響規(guī)避噪聲，發(fā)揮高層湖景資源D地塊內(nèi)部，西南角有市政小廣場(chǎng)景觀中等，但內(nèi)部景觀打造空間較大私密性較好，無(wú)噪聲價(jià)值較高住宅，結(jié)合B共同考慮可提升價(jià)值A(chǔ)BCD項(xiàng)目四至情況：北側(cè)緊鄰九瑞大道，車(chē)流量較

57、大，人流導(dǎo)入較好，同時(shí)又一定噪聲影響西側(cè)為城市景觀河、綠化隔離帶，景觀資源很好南側(cè)為賽湖景觀東側(cè)為規(guī)劃道路，目前為開(kāi)通1內(nèi)城外城的總體規(guī)劃理念打造“內(nèi)城外城”的規(guī)劃形態(tài):外城繁華，內(nèi)城私密；外城與城市連接，內(nèi)城與生活連接；保證了私密和舒適度多組團(tuán)形成更豐富的小尺度空間，對(duì)于個(gè)體的城市生活更有價(jià)值并提供更多的可能性；每個(gè)組團(tuán)提供小范圍的私人體驗(yàn)，設(shè)置具有公共私密的模糊性和豐富的行為可能性；多元化/開(kāi)放/融合/高效居住、休閑、商業(yè)活動(dòng)、社區(qū)服務(wù)體系、與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的城市功能多元化/開(kāi)放/融合/高效居住、休閑、商業(yè)活動(dòng)、社區(qū)服務(wù)體系、與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的外城開(kāi)放的城市功能內(nèi)城：安靜私密，尊貴別墅生活外城：開(kāi)放共

58、享，城市精華之享社區(qū)封閉/人車(chē)分流安全、尊重、獨(dú)立空間社區(qū)功能社區(qū)封閉/人車(chē)分流安全、尊重、獨(dú)立空間內(nèi)城相對(duì)獨(dú)立與私密的社區(qū)功能外城內(nèi)城2低密度價(jià)值最大化低密度占地最大化，且高層用地效率最大化，從而確保項(xiàng)目整體價(jià)值最大化低密度高端形象主導(dǎo)注重土地效率，整體價(jià)值最大化90人工抬高3米，形成坡地7M道路2M居住區(qū)20M綠化帶3M坡地三米高人造坡地自我堆坡，依靠坡地+水岸線形成自身資源亮點(diǎn)3整體堆坡，罕見(jiàn)風(fēng)范社區(qū)整體推坡，形成3米高人造坡地，帶來(lái)九江罕見(jiàn)的坡地藝墅生活 4引水入城，臨水而居引入水景資源，打造水岸別墅，強(qiáng)化居住環(huán)境，同時(shí)迎合高端客戶的風(fēng)水偏好營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值使用價(jià)值注重后期的維護(hù)成本和操作性5

59、河道景觀化處理，景觀私有化6打造區(qū)域DIS系統(tǒng)，制造豪宅領(lǐng)地標(biāo)簽利用入口、圍墻、項(xiàng)目LOGO等界定項(xiàng)目邊界，形成豪宅領(lǐng)地的標(biāo)簽和儀式感A、九瑞大道兩側(cè)，項(xiàng)目東西兩至各50-100米，以有儀式感的獨(dú)有樹(shù)陣或者標(biāo)識(shí)物來(lái)裝點(diǎn)，外部道路搶占私有化，建立項(xiàng)目的儀式感和宏大氣勢(shì)標(biāo)志物延展7打造區(qū)域DIS系統(tǒng)，制造豪宅領(lǐng)地標(biāo)簽利用入口、圍墻、項(xiàng)目LOGO等界定項(xiàng)目邊界，形成豪宅領(lǐng)地的標(biāo)簽和儀式感B、圍墻包裝：圍合式保證社區(qū)社區(qū)私密性，社區(qū)外圍區(qū)隔，采用富有序列感的樹(shù)墻、樹(shù)陣、地毯等要素與道路隔開(kāi)，建立項(xiàng)目邊界，同時(shí)項(xiàng)目LOGO在圍墻上有序重復(fù)。8打造區(qū)域DIS系統(tǒng)，制造豪宅領(lǐng)地標(biāo)簽利用入口、圍墻、項(xiàng)目LOG

60、O等界定項(xiàng)目邊界，形成豪宅領(lǐng)地的標(biāo)簽和儀式感C、入口打造：選用帶有樓盤(pán)LOGO的高貴迎賓石和名貴樹(shù)種，突出儀式感和尊貴感產(chǎn)品7產(chǎn)品建議。住宅產(chǎn)品建議A、戶型設(shè)計(jì)建議B、園林景觀建議C、建筑單體建議D、配套和服務(wù)建議全景觀高層住宅空間價(jià)值提升舉措超大景觀凸窗景觀餐廳和景觀衛(wèi)生間內(nèi)庭院空間增加室內(nèi)外的交流高層寬廳寬景設(shè)計(jì)樓王給足高品質(zhì)生活感受戶型設(shè)計(jì)建議981超大景觀凸窗重要功能空間，如客廳主臥外設(shè)置全景觀凸窗，最大化擁有賽湖景觀2景觀餐廳及景觀衛(wèi)生間最大化利用景觀面，打造全空間景觀化，細(xì)化客戶易感知空間設(shè)計(jì)，引入人性化設(shè)計(jì)理念3內(nèi)庭院增加室內(nèi)外交流空間增加了內(nèi)部采光面的同時(shí)，將外部景觀最大化的引