綜合體小城鎮(zhèn)發(fā)展模式案例分析研究匯總

1、日期地點(diǎn)，微軟雅黑16號(hào)綜合體小城鎮(zhèn)發(fā)展模式案例分析研究匯總絕對(duì)保密外部報(bào)告精選之七月 22思源顧問2國(guó)外新城發(fā)展的6種典型模式根據(jù)新城形成的核心驅(qū)動(dòng)力和新城城市功能的不同，通常把新城分為以下六種 ：新城模式一田園新城：以國(guó)家立法為基礎(chǔ)，政府主導(dǎo)下的新城開發(fā)公司進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的新城。如Stevenage（英國(guó)，倫敦），Milton Keynes（英國(guó)，倫敦）Radburn（美國(guó)，紐約），Columbia（美國(guó),馬里蘭州）邊緣新城：伴隨城市郊區(qū)化發(fā)展的加速，中心城功能逐漸外遷，而在大都市邊緣逐漸形成的功能比較完善，且相對(duì)獨(dú)立于大都市的新城鎮(zhèn)。如Radburn（美國(guó)，紐約），Columbia（美國(guó),

2、馬里蘭州）新城模式二七月 22思源顧問3國(guó)外新城發(fā)展的6種典型模式TOD新城：以捷運(yùn)交通系統(tǒng)導(dǎo)向發(fā)展理念為指導(dǎo)的新城建設(shè)，其主要通過捷運(yùn)系統(tǒng)與城市中心區(qū)快速連接來縮短交通時(shí)間，吸引中心城市的部分功能轉(zhuǎn)移，達(dá)到分散城市中心區(qū)居住功能的目的。如千葉新城（日本，大阪），沙田新市鎮(zhèn)（中國(guó)，香港）產(chǎn)業(yè)新城：以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的形式上建立起來的相對(duì)獨(dú)立的新城鎮(zhèn)，一般和都市距離稍遠(yuǎn)。如Port SUnlight（英國(guó)，利物浦），筑波科學(xué)城（日本，筑波）新城模式三新城模式四七月 22思源顧問4國(guó)外新城發(fā)展的6種典型模式副中心：通過分擔(dān)核心區(qū)部分城市功能來實(shí)現(xiàn)城市多中心結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。副中心通常與

3、城市中心區(qū)保持快捷便利的交通聯(lián)系，從空間分布來看，一般與城市中心保持合理的距離。如拉德芳斯（法國(guó)，巴黎）新城模式五行政中心新城：隨著一國(guó)首都以及相關(guān)政府機(jī)關(guān)的遷移，而建立起來的作為國(guó)家新政治中心的城市。這類新城一般與大都市保持相對(duì)較遠(yuǎn)的距離，選擇環(huán)境優(yōu)美的地方從“零”建起。如巴西的首都巴西利亞，澳大利亞首都堪培拉新城模式六七月 22思源顧問5根據(jù)新城形成的核心驅(qū)動(dòng)力和新城城市功能的不同，通常把新城開發(fā)模式分為以下六種七月 22思源顧問6新城模式一田園新城田園新城：在英國(guó)以霍華德“田園城市”思想為開端，開始興起的新城模式。以國(guó)家立法為基礎(chǔ)，政府主導(dǎo)下的新城開發(fā)公司進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的新城。政府部門的主

4、導(dǎo)作用主要體現(xiàn)在城址的選定、提供資金以及處理與開發(fā)公司的關(guān)系等方面。如Stevenage（英國(guó)，倫敦），Milton Keynes（英國(guó)，倫敦）Radburn（美國(guó)，紐約），Columbia（美國(guó),馬里蘭州）田園城市是為健康、生活以及產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)的城市，它的規(guī)模能足以提供豐富的社會(huì)生活，四周要有永久農(nóng)業(yè)帶圍繞，在田園中生活，工作和學(xué)習(xí)。田園新城發(fā)展的目標(biāo)：最大限度吸引私人企業(yè)鼓勵(lì)制造業(yè)和其它工業(yè)從內(nèi)城遷至田園城市區(qū)，提供足夠就業(yè)崗位國(guó)家和私人企業(yè)共同開發(fā)住宅和交通加速科學(xué)管理，加強(qiáng)田園城市控制 鼓勵(lì)采用花園住宅典型產(chǎn)業(yè)新城：英國(guó)凱恩斯英國(guó)斯蒂文乃奇七月 22思源顧問7新城模式二邊緣新城邊緣新城：伴

5、隨城市郊區(qū)化發(fā)展的加速，中心城功能逐漸外遷，而在大都市邊緣逐漸形成的功能比較完善，且相對(duì)獨(dú)立于大都市的新城鎮(zhèn)。如Radburn（美國(guó)，紐約），Columbia（美國(guó),馬里蘭州）邊緣新城城是隨著城市功能外擴(kuò)逐漸形成的。首先是城市居住功能郊區(qū)化，接著是城市產(chǎn)業(yè)功能和商業(yè)功能郊區(qū)化，最終邊緣新城形成。邊緣新城開發(fā)理念：居住-工作-購物-娛樂-學(xué)習(xí)一體化規(guī)劃大規(guī)模的開放娛樂休閑空間隨著人們需求變化而不斷變化的多功能完備社區(qū)一生之城：住宅多樣化，一個(gè)家庭從青年，中年到老年的各個(gè)階段都無需從社區(qū)搬走典型產(chǎn)業(yè)新城：美國(guó)哥倫比亞美國(guó)里斯頓七月 22思源顧問8新城模式三TOD新城TOD新城：以捷運(yùn)交通系統(tǒng)導(dǎo)向發(fā)

6、展理念為指導(dǎo)的新城建設(shè)，其主要通過捷運(yùn)系統(tǒng)與城市中心區(qū)快速連接來縮短交通時(shí)間，吸引中心城市的部分功能轉(zhuǎn)移，達(dá)到分散城市中心區(qū)居住功能的目的。如千葉新城（日本，大阪），沙田新市鎮(zhèn)（中國(guó)，香港）TOD新城市密度適當(dāng)偏高的開發(fā)，位于交通站點(diǎn)周圍適宜步行的距離內(nèi)，市民可以在家、工作地、購物點(diǎn)、學(xué)?；蚍?wù)機(jī)構(gòu)之間的日常往來中的一次或是數(shù)次可以選擇不開私家車。TOD新城開發(fā)成功借鑒之處：土地利用政策限制城市中心的發(fā)展，同時(shí)促進(jìn)站點(diǎn)周邊高密度、高強(qiáng)度發(fā)展通過限制私家車發(fā)展和鼓勵(lì)捷運(yùn)系統(tǒng)的使用，增強(qiáng)社會(huì)對(duì)公共捷運(yùn)系統(tǒng)的依賴性政府和捷運(yùn)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)商共贏得開發(fā)模式以捷運(yùn)系統(tǒng)為中心的交通網(wǎng)絡(luò)和節(jié)點(diǎn)整合來保證TOD站點(diǎn)

7、的強(qiáng)大輻射力和吸引力開發(fā)時(shí)機(jī)應(yīng)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期：房地產(chǎn)開發(fā)先于捷運(yùn)系統(tǒng)以保證客流量典型TOD新城：日本多摩美國(guó)奧潤(rùn)柯七月 22思源顧問9新城模式四產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)新城：以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的形式上建立起來的相對(duì)獨(dú)立的新城鎮(zhèn)，一般和都市距離稍遠(yuǎn)。如Port SUnlight（英國(guó)，利物浦），筑波科學(xué)城（日本，筑波）產(chǎn)業(yè)新城是以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)成功借鑒之處：以市場(chǎng)為主導(dǎo)的政府和企業(yè)共同開發(fā)的模式 多元化的產(chǎn)業(yè)可以減低區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善是吸引人口和產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵因素便捷的交通系統(tǒng)為城市發(fā)展提供支撐典型產(chǎn)業(yè)新城：日本筑波美國(guó)加州爾灣七月 22思源顧

8、問10新城模式五副中心新城副中心新城：通過分擔(dān)核心區(qū)部分城市功能來實(shí)現(xiàn)城市多中心結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。副中心通常與城市中心區(qū)保持快捷便利的交通聯(lián)系，從空間分布來看，一般與城市中心保持合理的距離。如拉德芳斯（法國(guó)，巴黎）都市副中心為了分散中心城區(qū)的商業(yè)、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)和居住功能，緩解市中心的交通等基礎(chǔ)設(shè)施的壓力副中心新城發(fā)展可借鑒成功之處：交通條件至上政府支持一個(gè)強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商的支持政府、專家和私人開發(fā)商多方合作開發(fā)模式多功能綜合體 典型產(chǎn)業(yè)新城：東京臨海副中心多中心城市結(jié)構(gòu)巴黎拉德芳斯多功能綜合體七月 22思源顧問11新城模式六行政中心新城行政中心新城：隨著一國(guó)首都以及相關(guān)政府機(jī)關(guān)的遷移，而建立起來的作為國(guó)家新

9、政治中心的城市。這類新城一般與大都市保持相對(duì)較遠(yuǎn)的距離，選擇環(huán)境優(yōu)美的地方從“零”建起。如巴西的首都巴西利亞，澳大利亞首都堪培拉行政新城開發(fā)可借鑒成功之處：健全的城市功能是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提和基礎(chǔ) 政府是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱跟隨政府的服務(wù)也會(huì)日益發(fā)達(dá)專業(yè)人士是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力源泉打造產(chǎn)業(yè)鏈，培育產(chǎn)業(yè)集群推進(jìn)教育和培訓(xùn)計(jì)劃，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供后備軍典型行政中心新城：澳大利亞堪培拉七月 22思源顧問126種新城模式對(duì)本案的可借鑒因素鼓勵(lì)制造業(yè)和其它工業(yè)從內(nèi)城遷至田園城市區(qū)，提供足夠就業(yè)崗位國(guó)家和私人企業(yè)共同開發(fā)住宅和交通加速科學(xué)管理，加強(qiáng)田園城市控制 鼓勵(lì)采用花園住宅居住-工作-購物-娛樂-學(xué)習(xí)一體化規(guī)劃大規(guī)

10、模的開放娛樂休閑空間隨著人們需求變化而不斷變化的多功能完備社區(qū)以市場(chǎng)為主導(dǎo)的政府和企業(yè)共同開發(fā)的模式 多元化的產(chǎn)業(yè)可以減低區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善是吸引人口和產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵因素健全的城市功能是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)七月 22思源顧問13綜合體的發(fā)展模式一：均衡發(fā)展模式均衡發(fā)展模式寫字樓、商場(chǎng)、酒店、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 Complex = office + shopping + hotel + apartment + 北京華貿(mào)中心：構(gòu)筑國(guó)際大都市生活的巨擘級(jí)建筑綜合體(84萬)5A智能寫字樓(23萬,27%)+國(guó)際商業(yè)區(qū)(17.8萬,21%) +國(guó)際公寓(15萬,18%)+

11、五星級(jí)酒店(6萬,7%)+體育中心(15萬,18%) +商務(wù)樓(5萬,6%) +展示中心(2.2萬,3%)香港太古廣場(chǎng)：香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè)(20.5萬)甲級(jí)寫字樓(8.8萬,43%) +頂級(jí)購物中心(5.9萬,29%) +五星級(jí)酒店(2.9萬,14%) +頂級(jí)公寓(2.9萬,14%) 七月 22思源顧問14綜合體的發(fā)展模式二：寫字樓主導(dǎo)模式寫字樓主導(dǎo)模式以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 Complex = office（主）+ apartment（次）+ shopping & hotel + 廣州中信廣場(chǎng)：廣州最頂級(jí)的超高層寫字樓(32萬)超高層寫字樓(20萬,63%) +公寓(8萬,25%)

12、 +購物商場(chǎng)(4萬,12%) 深圳信興廣場(chǎng)：深圳頂級(jí)寫字樓(26.7萬)超高層寫字樓(15萬,56%) +豪華服務(wù)公寓 (9.5萬,36%) +名店商場(chǎng)(2.2萬,8%) 七月 22思源顧問15綜合體的發(fā)展模式三：商業(yè)主導(dǎo)模式商業(yè)主導(dǎo)模式以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 Complex = hotel（主）+ apartment（次）+ office & shopping + 日本福岡博多運(yùn)河城 (22萬)大型購物娛樂場(chǎng)(10萬,45%) +酒店(10萬,45%) +辦公樓(2萬,10%) 深圳華潤(rùn)中心（ 48萬）大型購物中心萬象城(18.8萬,39%)+寫字樓(4.2萬,9%) +二期(25萬,5

13、2%購物中心五星級(jí)酒店服務(wù)式公寓)七月 22思源顧問16綜合體的發(fā)展模式四：酒店主導(dǎo)模式酒店主導(dǎo)模式以酒店為核心功能的發(fā)展模式 Complex = hotel（主）+ apartment（次）+ office & shopping + 上海商城：頂級(jí)國(guó)際化綜合體 (18.6萬)五星級(jí)酒店(8.3萬,45%) +豪華公寓(5.6萬,30%) +寫字樓(2.8萬,15%) +商場(chǎng)(1.9萬,10%) 七月 22思源顧問17農(nóng)民就業(yè)以上海南匯區(qū)為例1983年1月1日一2005年6月30日期間，上海南匯區(qū)5鎮(zhèn)產(chǎn)生失地農(nóng)民47271人，占全區(qū)總數(shù)的52 失地農(nóng)民中適齡勞動(dòng)力為36883人，占78，其現(xiàn)在

14、就業(yè)率為62 ，有38的失地農(nóng)民尚未真正就業(yè) 七月 22思源顧問18農(nóng)民就業(yè)出現(xiàn)大量富余勞動(dòng)力的原因分析農(nóng)民就業(yè)觀念有偏差等：等待政府解決就業(yè)就業(yè)渠道不暢農(nóng)民就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力差南匯區(qū)47271名農(nóng)民中，初中以下占79 ，高中及中專以上占18 ，大專以上不到3挑：認(rèn)為在二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)才算找到工作就業(yè)信息不充分南匯區(qū)現(xiàn)有的1000多戶外資企業(yè)中，部門經(jīng)理以上的管理人員80以上是區(qū)外人才七月 22思源顧問19農(nóng)民就業(yè)中北鎮(zhèn)安置富余勞動(dòng)力的做法1、組織培訓(xùn)委托專業(yè)學(xué)校進(jìn)行面試前培訓(xùn)，解決就業(yè)心理及就業(yè)選擇的問題2、提供就業(yè)載體建起了花卉、鋼材、木材、家具、農(nóng)貿(mào)等5類8個(gè)市場(chǎng)，共有3000多個(gè)攤位就特殊工種展

15、開上崗培訓(xùn)，例如電工、電氣焊、沖壓等入鎮(zhèn)的工業(yè)園及侯臺(tái)、中北斜、邢莊子等村工業(yè)園的企業(yè)，提供就業(yè)崗位4000多個(gè)全鎮(zhèn)有3600畝的花卉種植區(qū)，有3500多戶農(nóng)民種花，可提供7000個(gè)就業(yè)崗位七月 22思源顧問20農(nóng)民就業(yè)中北鎮(zhèn)安置富余勞動(dòng)力的做法3、提供信息建立本鎮(zhèn)待業(yè)農(nóng)民檔案，及時(shí)向用人單位推薦4、給與優(yōu)惠政策本鎮(zhèn)花卉、鋼材、木材、家具及農(nóng)貿(mào)等市場(chǎng)，優(yōu)先給本鎮(zhèn)農(nóng)民安排攤位，并按有關(guān)規(guī)定減免費(fèi)用定期開辦勞務(wù)市場(chǎng)，企業(yè)用工現(xiàn)場(chǎng)招聘會(huì)凡在鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)注冊(cè)的企業(yè)，鎮(zhèn)工業(yè)園及各村工業(yè)園入駐的企業(yè)，必須優(yōu)先招收本鎮(zhèn)農(nóng)民就業(yè)對(duì)那些從事花卉種植、特種魚蝦養(yǎng)殖的農(nóng)民，給予水、電等配套的扶持七月 22思源顧問21農(nóng)民

16、就業(yè)總結(jié)城鎮(zhèn)開發(fā)時(shí)，需要綜合考慮適合農(nóng)民就業(yè)的產(chǎn)業(yè)及市場(chǎng)政府需要在提供就業(yè)信息的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民的培訓(xùn)及政策的支持七月 22思源顧問22華僑城旅游、居住和高科技信息家電業(yè)為主的綜合社區(qū)華僑城占地4.8平方公里，城區(qū)以旅游、居住和高科技信息家電業(yè)為主要功能。旅游方面現(xiàn)已建成錦繡中華、民俗村、世界之窗、歡樂谷四大主題公園；20余年的房地產(chǎn)開發(fā)已使華僑城成為深圳市的高端住宅區(qū)；以康佳為代表的工業(yè)企業(yè)的興起與成長(zhǎng)，帶動(dòng)了城區(qū)內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展七月 22思源顧問23華僑城開發(fā)背景：兩大城市中心的邊緣區(qū)華僑城位于深圳市南山區(qū)，南臨深圳灣，生態(tài)景觀資源豐富華僑城位于深圳市福田中心區(qū)和南山兩大發(fā)展重心之間，

17、是兩大城市中心的邊緣區(qū)華僑城南山區(qū)福田區(qū)深圳灣七月 22思源顧問24華僑城建立在主題公園基礎(chǔ)上的新興城鎮(zhèn)1985年，國(guó)務(wù)院僑辦提出華僑城建設(shè)的方針：“工業(yè)為主，五臟俱全，環(huán)境優(yōu)美，具有特色”；并引導(dǎo)香港中旅投資5億進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1989年投資建設(shè)錦繡中華，當(dāng)年回收1.1億元；1991年耗資2億建設(shè)民俗文化村，2年收回投資；1994年世界之窗花費(fèi)6.5億，5年收回；1997年8億打造歡樂谷，6年收回七月 22思源顧問25華僑城構(gòu)建旅游表演產(chǎn)業(yè)鏈體系華僑城的旅游表演是在一個(gè)包括核心產(chǎn)業(yè)鏈、直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)和配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)等構(gòu)成的龐大體系中華僑城的旅游表演構(gòu)筑了與藝術(shù)圈、設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)、演出設(shè)備制造和采購、高

18、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、版權(quán)產(chǎn)業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)門類的關(guān)聯(lián)性，因此，相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及旅游演藝產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展是本地區(qū)的重要特征七月 22思源顧問26華僑城做大做強(qiáng)本地工業(yè)引進(jìn)國(guó)際大公司，康柏與四通合資的中國(guó)康柏電腦技術(shù)公司在3年內(nèi)開通8條生產(chǎn)線，年產(chǎn)值7.5億美元通過租賃、破產(chǎn)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式，淘汰70%的效益不佳的小企業(yè) 利用香港第二產(chǎn)業(yè)向大陸轉(zhuǎn)移的機(jī)會(huì)，大力發(fā)展電子制造集團(tuán) 與內(nèi)地大中型企業(yè)聯(lián)合，發(fā)揮機(jī)制、資金、經(jīng)銷等優(yōu)勢(shì)七月 22思源顧問27華僑城發(fā)展三階段世界之窗歡樂谷民族文化村深南大道威尼斯酒店華夏藝術(shù)中心漢唐大廈沃爾瑪、銅鑼灣商業(yè)中心波托菲諾天鵝堡波托菲諾階段三：2002-2006，以旅游為主導(dǎo)的

19、高端住宅開發(fā)階段二：2000-2001，藝術(shù)表演、商業(yè)、辦公、酒店等混合產(chǎn)品的全方位擴(kuò)展階段一：1991-1999，主題公園群七月 22思源顧問28華僑城總結(jié)華僑城位于兩大中心區(qū)的邊緣，擁有良好的生態(tài)自然景觀華僑城對(duì)原有工業(yè)采取做大做強(qiáng)的方針，重點(diǎn)培養(yǎng)高科技家電業(yè)集團(tuán)在政府的主導(dǎo)下，華僑城緊抓自身獨(dú)特資源，耗費(fèi)巨資打造旅游表演的完整產(chǎn)業(yè)鏈七月 22思源顧問29濱海新區(qū)未來的景象是什么？參考浦東新區(qū)開發(fā)開放的歷史經(jīng)驗(yàn)七月 22思源顧問30經(jīng)過八年的發(fā)展，浦東由無人問津的“鄉(xiāng)下”成為環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化新城市，以不足10的面積取得20多的GDP，成為上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力源。2000年浦東在上海

20、的地位七月 22思源顧問31產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，第三產(chǎn)業(yè)激增，從1990年的20.1提高到2000年到53.1，產(chǎn)生大量的商務(wù)辦公需求，促進(jìn)了辦公物業(yè)的大開發(fā)。2003年，浦東新區(qū)已竣工可供租售的商務(wù)辦公樓宇105幢、可供招商面積431 . 9 萬平方米，巳租售和自用的面積312 . 1 萬平方米，平均租售自用率72 . 3 % ，投資總額394 . 9 億元。90 以上的樓宇坐落于浦東新區(qū)三個(gè)重點(diǎn)開發(fā)小區(qū)內(nèi)，其中陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)最為密集，為75 幢，占總量的71 . 4 % ；外高橋保稅區(qū)17 幢，占16 . 2 % ；金橋出口加工區(qū)4 幢，占3 . 8 。 七月 22思源顧問32以汽車

21、制造、電子電器、通訊器材、生物醫(yī)藥為主要內(nèi)容的現(xiàn)代制造業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，和以金融貿(mào)易為主要內(nèi)容的現(xiàn)代服務(wù)業(yè),已成為浦東的支柱產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。1990年 1999年 133.81 億 3.07 億 增長(zhǎng)42倍金融保險(xiǎn)行業(yè)產(chǎn)值的增加情況七月 22思源顧問33浦東新區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局與人口分布呈現(xiàn)高度相關(guān)性：發(fā)展核成為人口集聚的中心，并引導(dǎo)人口的再分布。同時(shí)表明，人口的增長(zhǎng)和分布情況也反應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。七月 22思源顧問34經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁帶動(dòng)，浦東新區(qū)人口增長(zhǎng)迅猛，總?cè)丝跀?shù)量和人口密度均超過上海市。據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù)表明，區(qū)際遷移導(dǎo)致的機(jī)械增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自然增長(zhǎng)。1995 一2000 年的5

22、年間，浦東新區(qū)共遷入人口63.2 萬人，其中市外遷入人口39.9 萬人，占了近三分之二，由上海市其他區(qū)縣遷入23. 3 萬人，占36.9%。七月 22思源顧問35人口空間結(jié)構(gòu)由單核擴(kuò)散演變成多心輻射密度變遷：核心點(diǎn)擴(kuò)散 空間結(jié)構(gòu)： 由“單核” 變“多心”七月 22思源顧問361990年上海、天津市區(qū)道路資源比較濱海新區(qū)目前具有的條件遠(yuǎn)優(yōu)于浦東新區(qū)當(dāng)年開發(fā)開放時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施、對(duì)外開發(fā)度，市場(chǎng)成熟度都已翻天覆地的變化，濱海新區(qū)的未來發(fā)展前景應(yīng)該更好。項(xiàng)目天津上海道路密度(kmkm2)8.756.66人均道路長(zhǎng)度(m人)0.640.22人均道路面積(m2人)6.182.38濱海新區(qū)高速成長(zhǎng)對(duì)外開放的力

23、度更大，增長(zhǎng)更快七月 22思源顧問37浦東新區(qū)開發(fā)背景政策規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)浦東開發(fā)分為五個(gè)區(qū)段：外高橋高橋區(qū)段。規(guī)劃面積為75 平方公里,居住人口26 萬。建立出口加工區(qū)、保稅區(qū)等, 以期把它做成轉(zhuǎn)口貿(mào)易、國(guó)際物流中心園區(qū)。陸家嘴花木區(qū)段。規(guī)劃面積28 平方公里,人口35 萬。充分利用其最接近上海中心地帶浦西外灘的優(yōu)勢(shì),發(fā)展金融、商業(yè)、對(duì)外服務(wù)、房地產(chǎn)、信息咨詢等現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)。北蔡張江區(qū)段。規(guī)劃面積為19 平方公里,人口35 萬。目標(biāo)是建成科技教育園區(qū)。慶寧寺金橋區(qū)段。面積21 平方公里,人口34 萬。作為以造船、機(jī)械制造為主的傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)。周家渡六里區(qū)。面積34 平方公里,人口40 萬。利用

24、原有的鋼鐵、玻璃、建材等工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施,做成工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)。除上述五個(gè)區(qū)段外還打算再設(shè)立幾個(gè)工業(yè)小區(qū),并進(jìn)行舊城區(qū)及工廠的搬遷和重新部署。1990 年4 月18 日，國(guó)務(wù)院總理李鵬正式宣布：黨中央、國(guó)務(wù)院同意加快浦東地區(qū)的開發(fā)、開放的提案七月 22思源顧問38浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式1張橋鎮(zhèn)基本情況張橋鎮(zhèn)系浦東新區(qū)西部緊鄰金橋出口加工區(qū)的一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，原鎮(zhèn)域面積21 . 8 平方公里，人口2 . 67 萬隨著金橋出口加工區(qū)的開發(fā)建設(shè)，張橋鎮(zhèn)部分土地被征用，4000多農(nóng)業(yè)人口離開土地轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，耕地面積減少770 多公頃金橋出口加工區(qū)中的工業(yè)區(qū)70 左右的地塊原系張橋鎮(zhèn)的土地2000年，撤銷金橋鎮(zhèn)

25、、張橋鎮(zhèn)，設(shè)立新的金橋鎮(zhèn)七月 22思源顧問39浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式1張橋鎮(zhèn)開發(fā)模式：依托核心企業(yè)七月 22思源顧問40浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式2張江鎮(zhèn)基本情況張江鎮(zhèn)原鎮(zhèn)域面積19.12 平方公里，人口2. 5 萬左右，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在浦東鄉(xiāng)鎮(zhèn)中處于中等水平張江高科技園初期建設(shè)規(guī)模是17 平方公里；其中15平方公里是在張江鎮(zhèn)鎮(zhèn)域范圍內(nèi)；遠(yuǎn)期建設(shè)規(guī)模是25 平方公里，屆時(shí)整個(gè)張江鎮(zhèn)均納人了園區(qū)的建設(shè)范圍內(nèi)。目前，全鎮(zhèn)農(nóng)非比接近3：7。同時(shí)，全面實(shí)施了規(guī)模性土地流轉(zhuǎn)和種養(yǎng)殖業(yè)的“雙退”，農(nóng)民逐漸向集鎮(zhèn)集中、產(chǎn)業(yè)逐漸向園區(qū)集中的“雙集中”框架已基本搭建。七月 22思源顧問41浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式2張江鎮(zhèn)開發(fā)

26、模式：依托產(chǎn)業(yè)園，主動(dòng)接受園區(qū)輻射張江鎮(zhèn)政府提出了依托高科技園區(qū)，積極主動(dòng)接受園區(qū)技術(shù)創(chuàng)新的輻射主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展：生物醫(yī)藥產(chǎn)值占園區(qū)總產(chǎn)值的 50 % ，微電子信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占 25 % ， 1999 年兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 29 . 5 億元人民幣。聚集效應(yīng)和政策引導(dǎo)推動(dòng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)形成：國(guó)家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地，目前己引進(jìn)16 家中外生物醫(yī)藥企業(yè)，初步形成產(chǎn)業(yè)群體、研發(fā)機(jī)構(gòu)和孵化小企業(yè)三個(gè)層次；上海浦東軟件園，是國(guó)家規(guī)劃的軟件產(chǎn)業(yè)三大基地之一，將逐步建成我國(guó)信息工業(yè)的主要基地和西太平洋地區(qū)軟件出口中心居住區(qū)軟件園軟件園生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地七月 22思源顧問42浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式川沙鎮(zhèn)基本

27、情況川沙鎮(zhèn)處于浦東新區(qū)的東部，是浦東300 多平方公里農(nóng)村地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。鎮(zhèn)域總面積18 . 08 平方公里，人口5 . 69 萬。1993 年川沙撤縣后，盡管浦東的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心西移，但川沙鎮(zhèn)仍是管理農(nóng)村地區(qū)的新區(qū)農(nóng)工委、農(nóng)村發(fā)展局的所在地在經(jīng)濟(jì)上近年來川沙鎮(zhèn)的金融、商貿(mào)、房地產(chǎn)、餐飲與文化娛樂等服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展七月 22思源顧問43浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式川沙鎮(zhèn)開發(fā)模式：依托航空城，綜合服務(wù)川沙鎮(zhèn)堅(jiān)持“三、二、一 ”產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針， 積極探索發(fā)展特色化、市場(chǎng)化、長(zhǎng)效化商貿(mào)業(yè)的新路子。錨定川沙鎮(zhèn)將建成新世紀(jì)的臨空城，成為浦東重要輔中心的戰(zhàn)略目標(biāo)， 以此規(guī)劃和帶動(dòng)全鎮(zhèn)商貿(mào)、飲食、服務(wù)

28、業(yè)的大發(fā)展行業(yè)領(lǐng)域大拓展：除了商業(yè)貿(mào)易、飲食服務(wù)、加工制造業(yè)外，還增加了道路維修、房屋拆遷、房地產(chǎn)信息咨詢、藥品器材等行業(yè)，涵蓋生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)各個(gè)領(lǐng)域七月 22思源顧問44浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式高橋鎮(zhèn)基本情況高橋鎮(zhèn)是位于浦東新區(qū)北部的一座具有800 多年歷史的古鎮(zhèn)，是上海市老工業(yè)區(qū)之一，轄區(qū)內(nèi)有外高橋電廠、上海煉油廠、高橋石化公司、華東石油銷售公司等眾多知名大型企業(yè)現(xiàn)在的高橋鎮(zhèn)是1998 年10 月實(shí)行“撤二建一”，由原高橋鎮(zhèn)和外高橋鎮(zhèn)合并而成，總面積17 , 34 平方公里，人口為517 萬人。鎮(zhèn)域內(nèi)建有外高橋港區(qū)和外高橋保稅區(qū)高橋鎮(zhèn)被列為浦東新區(qū)“1+3+9”發(fā)展計(jì)劃三大重點(diǎn)鎮(zhèn)之一和

29、上海市“一城九鎮(zhèn)”小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)七月 22思源顧問45高橋鎮(zhèn)堅(jiān)持發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，不斷壯大區(qū)域化經(jīng)濟(jì)。近年來，借助地處港口的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持“一業(yè)特強(qiáng)，多業(yè)發(fā)展”的總體思路，做強(qiáng)以港口物流為主的第三產(chǎn)業(yè)。重點(diǎn)發(fā)展以倉儲(chǔ)、房地產(chǎn)、商業(yè)服務(wù)為主要內(nèi)容的第三產(chǎn)業(yè)，尤其是注重利用800 年老鎮(zhèn)的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展特色旅游業(yè)和商業(yè)第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)是在逐步向技術(shù)密集型企業(yè)轉(zhuǎn)化的同時(shí)，發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)；第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)是建立多元立體化的綠色農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式高橋鎮(zhèn)開發(fā)模式：核心產(chǎn)業(yè)為主，多產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展七月 22思源顧問46浦東新區(qū)小城鎮(zhèn)開發(fā)案例小結(jié)浦東新區(qū)小城鎮(zhèn)開發(fā)總結(jié)政策導(dǎo)向?yàn)樾〕擎?zhèn)發(fā)展提供保障產(chǎn)業(yè)是新興小

30、城鎮(zhèn)發(fā)展的基礎(chǔ)小城鎮(zhèn)開發(fā)要體現(xiàn)差異化 區(qū)域協(xié)作是城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì) 七月 22思源顧問47濱海新區(qū)未來功能的前景展望天津的拉德芳斯七月 22思源顧問481958年，巴黎市政府決定在拉德芳斯區(qū)規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的城市副中心；政府計(jì)劃用30 年的時(shí)間將拉德方斯區(qū)建設(shè)成為工作、居住、娛樂設(shè)施齊全的現(xiàn)代化商務(wù)中心。拉德芳斯區(qū)現(xiàn)已成為歐洲最具影響力的商務(wù)中心，被譽(yù)為“巴黎的曼哈頓”。規(guī)劃用地750公頃，先期開發(fā)250公頃。法國(guó)拉德芳斯概況巴黎的曼哈頓七月 22思源顧問49根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，先后進(jìn)行了三次規(guī)劃，主要是不斷提高商務(wù)辦公面積，保證了拉德芳斯開發(fā)的成功。第一輪規(guī)劃規(guī)劃2個(gè)片區(qū)，商務(wù)辦公區(qū)13

31、0公頃，公園區(qū)620公頃，包含27萬平米辦公樓和27萬平米住宅。第二輪規(guī)劃最徹底的貫徹了現(xiàn)代主義建筑大師柯布西耶的人車分流原則，將空間分為2層，1層車行，2層步行，創(chuàng)造了良好的辦公環(huán)境，吸引了大量公司進(jìn)入，為滿足需要，規(guī)劃辦公面積增加到85萬平米。第三輪規(guī)劃放松商務(wù)辦公樓高度和體量限制，吸引大型公司的進(jìn)入，辦公需求激增，規(guī)劃商務(wù)辦公面積增加到160萬平米。七月 22思源顧問50拉德芳斯50年發(fā)展歷程商務(wù)辦公超常規(guī)發(fā)展過程1956年 CBD第一輪規(guī)劃辦公面積27萬平米1958年 法國(guó)政府正式成立EPAD公共機(jī)構(gòu)，代表國(guó)家和地方利益， 負(fù)責(zé)開發(fā)750公頃的拉德芳斯新區(qū)。1964年 CBD第二輪規(guī)劃

32、辦公面積85萬平米1966年1972年 第一代高層辦公樓 1970年 地鐵快線RER通車，從凱旋門到拉德芳斯只需5分鐘1972年 CBD規(guī)劃辦公面積160萬平米1975年 就業(yè)人數(shù)3萬人1972年1982年 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，統(tǒng)一拉德芳斯規(guī)劃增加35萬平米辦公面積，第二代辦公樓1982年 就業(yè)人數(shù)5萬1986年 CBD規(guī)劃辦公面積208萬平米1981年1989年 大拱門建成，在此舉行法國(guó)大革命200周年慶祝會(huì)1980年1989年 第三代高層辦公樓1990年 就業(yè)人數(shù)10萬人1993年1997年 經(jīng)濟(jì)危機(jī)，辦公樓面積總量維護(hù)持在250萬平米1989年1995年 第四代高層辦公樓1999年2005年 辦公

33、樓市場(chǎng)需求量空前上漲，供不應(yīng)求。七月 22思源顧問51寫字樓從第一代發(fā)展到第四代，滿足多樣化的商務(wù)空間需求，每家進(jìn)入拉德芳斯的公司都找到了符合其要求的辦公空間。初期，考慮辦公室采光要求，控制建筑物高度和間距；1970 年代，注重建筑物外部形態(tài)、室內(nèi)空間設(shè)計(jì)和設(shè)施配置的多樣性，為不同性質(zhì)、不同規(guī)模的公司度身定造不同類型的辦公空間；既有IBM、摩托羅拉、日立、通用電氣、菲亞特等190多家世界著名跨國(guó)公司的總部和區(qū)域總部；也有1000 余家從事咨詢、培訓(xùn)、市場(chǎng)調(diào)查等服務(wù)行業(yè)的中小型公司。七月 22思源顧問52大量的商務(wù)資源的集聚，為新城生長(zhǎng)不斷注入活力，催生了商務(wù)辦公產(chǎn)品的不斷升級(jí)換代，標(biāo)志性建筑不

34、斷產(chǎn)生。50年底起步時(shí)建立了宏偉壯觀的國(guó)家工業(yè)技術(shù)展覽中心（CNIT）三角拱頂邊長(zhǎng)達(dá)218米，僅用3個(gè)支撐點(diǎn)，具有強(qiáng)烈的震撼力，使拉德芳斯聞名于世。隨后，ESSO、SICEM等第一批公司在CNIT附近建設(shè)其辦公總部。拉德芳斯最偉大工程大拱門。新的標(biāo)志物，與凱旋門遙相呼應(yīng)，大大提升拉德芳斯的國(guó)際知名度。大拱門帶來了商務(wù)辦公樓建設(shè)的黃金時(shí)代，1983年1992年，新增辦公面積達(dá)134萬平米。七月 22思源顧問53商務(wù)辦公面積的快速增加，帶動(dòng)就業(yè)人口的快速增加，產(chǎn)生各種派生需求，促進(jìn)城市功能的完善。1965年2001年各年度建成辦公建筑面積匯總表新增134萬平米擁有15000個(gè)居住單元，為4萬多居民

35、服務(wù)；商場(chǎng)面積20萬平米，各種商店超過250個(gè)，有歐洲最大的購物中心10萬平米的“4temps shopping center”；地面露天雕塑博物館有60多件藝術(shù)作品；七月 22思源顧問54便捷的交通、完善的城市功能保證拉德芳斯成為CBDCNIT三位一體的交通系統(tǒng)，地下有地鐵M1、RER-A 線，；地面13 層是車行快速干道、立交橋和停車場(chǎng)，地面35 層的平臺(tái)上建有人行道，人車分離的交通系統(tǒng)使車行、人行互不干擾，保證了交通的通暢。拉德芳斯區(qū)內(nèi)有CNIT會(huì)議中心等數(shù)家大型會(huì)展中心，賓館客房超過800間，基本滿足企業(yè)會(huì)議展覽需要，并舉行過七國(guó)高峰會(huì)議等高等級(jí)的國(guó)際會(huì)議。拉德芳斯建設(shè)成為以商務(wù)辦公功

36、能為主，集居住、購物、會(huì)展、旅游等多種功能為一體的CBD。七月 22思源顧問55BDA國(guó)際企業(yè)大道位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，榮華南路環(huán)島的西南側(cè)， 項(xiàng)目總占地：12萬平方米總建筑面積約11萬平方米，其中地上部分9萬平方米，計(jì)劃分為三期開發(fā)，其中一期面積3萬平米左右；主力戶型：1000-3000平米之間；容積率：0.70.8；綠化率：41%；北京BDA國(guó)際企業(yè)大道概況七月 22思源顧問56BDA國(guó)際企業(yè)大道規(guī)劃理念 “雙生態(tài)”以自然生態(tài)與產(chǎn)業(yè)生態(tài)相結(jié)合的“雙生態(tài)”概念為核心的開發(fā)理念，創(chuàng)造硅谷般優(yōu)美自然環(huán)境與產(chǎn)業(yè)信息高度集中的獨(dú)棟式辦公空間。BDA國(guó)際企業(yè)大道園林規(guī)劃以水景、果嶺為中心主題。 整個(gè)

37、景觀設(shè)計(jì)的核心就是地形的運(yùn)用，起伏的地形使建筑處于不同的高度上，更加彰顯各個(gè)企業(yè)所處的核心位置，通過綿延起伏狀似高爾夫球場(chǎng)的緩坡，描繪出景觀空間柔和的肌理及線條 七月 22思源顧問57BDA國(guó)際企業(yè)大道成交客戶行業(yè)統(tǒng)計(jì)排在前五位的是：建筑：19%；計(jì)算機(jī)及軟件17%；醫(yī)藥化工13%；服裝13%；房地產(chǎn)10%統(tǒng)計(jì)日期： 2004-6-1 至 2006-12-31七月 22思源顧問58BDA國(guó)際企業(yè)大道入住企業(yè)性質(zhì)統(tǒng)計(jì)私營(yíng)企業(yè)是購買此類產(chǎn)品的主力客戶統(tǒng)計(jì)日期： 2004-6-1 至 2006-12-31七月 22思源顧問59BDA國(guó)際企業(yè)大道成交客戶面積區(qū)間統(tǒng)計(jì)購買1000-1500平米的占到50

38、%,1000-2000平米的占到75%左右統(tǒng)計(jì)日期： 2004-6-1 至 2006-12-31七月 22思源顧問60入住企業(yè)原辦公地址統(tǒng)計(jì)南部區(qū)域東南區(qū)域占到80%以上。統(tǒng)計(jì)日期： 2004-6-1 至 2006-12-31七月 22思源顧問61BDA國(guó)際企業(yè)大道成交客戶辦公用途分析研發(fā)占到近三分之一，中小企業(yè)總部占四分之一，可見總部辦公和研發(fā)是其主要功能，在此可以看出客戶需求此類產(chǎn)品的特點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)日期： 2004-6-1 至 2006-12-31七月 22思源顧問62建筑形態(tài)、戶型、景觀和是購買獨(dú)棟辦公產(chǎn)品客戶主要關(guān)注點(diǎn)。已成交客戶情況分析成交客戶產(chǎn)品訴求點(diǎn)分析統(tǒng)計(jì)日期： 2004-6-1

39、至 2006-12-31七月 22思源顧問63BDA國(guó)際企業(yè)大道入住企業(yè)員工規(guī)模統(tǒng)計(jì)3060人的中小企業(yè)占到67%，近三分之二，可見中小企業(yè)是購買此來產(chǎn)品的主力客群。統(tǒng)計(jì)日期： 2004-6-1 至 2006-12-31七月 22思源顧問64客戶多為二次置業(yè),主要是為了企業(yè)發(fā)展的需要。已成交客戶情況分析成交客戶置業(yè)次數(shù)分析二次置業(yè)45.45%一次置業(yè)40.91%二次以上13,64%統(tǒng)計(jì)日期： 2004-6-1 至 2006-12-31七月 22思源顧問65BDA國(guó)際企業(yè)大道價(jià)格走勢(shì)200420062005從均價(jià)000元/平米穩(wěn)步攀升到均價(jià)7000元/平米，增值效應(yīng)明顯。統(tǒng)計(jì)日期： 2004-6

40、-1 至 2006-12-31七月 22思源顧問66成交客戶付款方式統(tǒng)計(jì)一次性付款占到42%，說明購買此類產(chǎn)品的客戶對(duì)價(jià)格不敏感。統(tǒng)計(jì)日期： 2004-6-1 至 2006-12-31七月 22思源顧問67BDA國(guó)際企業(yè)大道對(duì)本案的啟示BDA國(guó)際企業(yè)大道案例啟示 30-60人的中小私營(yíng)企業(yè)是購買此類產(chǎn)品的主力客群，對(duì)價(jià)格不敏感，他們的購買面積大多集中在1000-2000平米購買企業(yè)的行業(yè)主要是：建筑，計(jì)算機(jī)及軟件，醫(yī)藥化工，服裝和房地產(chǎn)行業(yè)，多數(shù)是處于成長(zhǎng)中的企業(yè)總部辦公和研發(fā)是其主要功能建筑形態(tài)、戶型、景觀和是購買獨(dú)客戶主要關(guān)注點(diǎn)，也是產(chǎn)品增值點(diǎn)啟示一啟示二啟示三啟示四七月 22思源顧問68

41、BDA國(guó)際企業(yè)大道案例研究小結(jié)（1）一購買企業(yè)的行業(yè)主要是：建筑，計(jì)算機(jī)及軟件，醫(yī)藥化工，服裝和房地產(chǎn)行業(yè)二總部辦公和研發(fā)是其主要功能三四3060人的私營(yíng)中小企業(yè)是購買此類產(chǎn)品的主力客戶建筑形態(tài)、戶型、景觀和是購買獨(dú)棟辦公產(chǎn)品客戶主要關(guān)注點(diǎn)五購買1000-1500平米的占到50%,1000-2000平米的占到75%左右七月 22思源顧問69物流產(chǎn)業(yè)分析案例：不來梅物流園區(qū)，帶動(dòng)了1000家以上的物流相關(guān)企業(yè)發(fā)展不來梅位于德國(guó)北部，靠港臨空；不來梅物流園區(qū)的投入產(chǎn)出比為1：6，投資1.02億歐元，而實(shí)現(xiàn)的效益為6.1億歐元，成為德國(guó)物流園區(qū)建設(shè)的典范 園區(qū)擁有高質(zhì)量的貿(mào)易區(qū) 一流的專業(yè)網(wǎng)絡(luò) 10

42、00家物流供應(yīng)商 114 家住園企業(yè) 30 個(gè)管理機(jī)構(gòu) 6個(gè)科研院所 七月 22思源顧問70不來梅物流園在不斷發(fā)展中催生配套服務(wù)業(yè)1989， Roland在園區(qū)內(nèi)成立了一個(gè)新的聯(lián)合收費(fèi)運(yùn)輸中端公鐵聯(lián)運(yùn)中轉(zhuǎn)站； 1990 ，園區(qū)面積擴(kuò)張到200公頃；1991， 服務(wù)性企業(yè) “Brummi Shower”卡車擦洗場(chǎng)成立；1994 德國(guó)郵政局在園區(qū)開設(shè)了一個(gè)信件處理中心；1995 鐵路公司在園區(qū)內(nèi)成立了一個(gè)貨運(yùn)中心；1998 通過一項(xiàng)特設(shè)基礎(chǔ)協(xié)議首次為飛行員項(xiàng)目提供能源和電子通訊服務(wù)。從園區(qū)成立到第一家服務(wù)性企業(yè)建立，經(jīng)歷了6年時(shí)間，其間園區(qū)面積擴(kuò)張了近六倍，雇員達(dá)到1000名。園區(qū)經(jīng)過十年的發(fā)展得

43、到了公用事業(yè)、服務(wù)企業(yè)的支持。七月 22思源顧問71不來梅物流園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成KEP 服務(wù) 鐵路集裝箱運(yùn)輸, KLV 業(yè)務(wù) 報(bào)關(guān)運(yùn)輸航運(yùn)，港口業(yè)務(wù) 物流供應(yīng)商 (3PL, 4PL) 產(chǎn)業(yè)和貿(mào)易 封裝, 包裝中心, 儲(chǔ)藏庫, 冷藏庫配套服務(wù) 轉(zhuǎn)運(yùn), 集裝箱運(yùn)輸 物流相關(guān)的教育其他產(chǎn)業(yè) 配套服務(wù)業(yè)七月 22思源顧問72基于對(duì)典型案例的研究，可以總結(jié)出物流產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈中轉(zhuǎn)配送倉儲(chǔ)業(yè)非產(chǎn)業(yè)型環(huán)節(jié)科研院所拆車業(yè)貨運(yùn)物流培訓(xùn)業(yè)商務(wù)及生活配套服務(wù)業(yè)信息處理集裝箱運(yùn)輸 包裝中心裝卸業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)型環(huán)節(jié)七月 22思源顧問73會(huì)展產(chǎn)業(yè)分析除直接關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)外，會(huì)展產(chǎn)業(yè)還會(huì)極大的帶動(dòng)周邊商業(yè)配套的發(fā)展。案例：上海新國(guó)

44、際博覽中心周邊的商業(yè)配套商務(wù)中心主要提供辦公服務(wù)如傳真、復(fù)印、上網(wǎng)、打印、電話卡等及旅游訂票服務(wù)。此外還可提供各類辦公用品，快遞、貨運(yùn)服務(wù)及設(shè)計(jì)、印制名片，展板制作，書報(bào)雜志零售等。博覽中心便利店供應(yīng)飲料、食品及其他便利商品 。盈欣花卉現(xiàn)場(chǎng)供應(yīng)各類花草 。昆侖億發(fā)科技公司提供展覽觀眾登記服務(wù)，展覽信息及服務(wù)咨詢，展覽設(shè)計(jì)及制作服務(wù)，現(xiàn)場(chǎng)數(shù)碼錄象及設(shè)備租賃，會(huì)務(wù)活動(dòng)組織配套服務(wù)等。 日富印務(wù)提供現(xiàn)場(chǎng)廣告設(shè)計(jì)，制作，印刷等服務(wù)。 七月 22思源顧問74上海新國(guó)際博覽中心餐飲服務(wù)上海人家商務(wù)自助餐，大眾化快餐及館內(nèi)大型宴會(huì)服務(wù)。 地點(diǎn): W2, W3展館2樓500個(gè)自助餐位, W5展館2樓800個(gè)自

45、助餐位；博覽中心西餐廳供應(yīng)各類中西自助式套餐和飲料, 同時(shí)承接各類大小型活動(dòng)的餐飲服務(wù). 地點(diǎn): 南入口大廳咖啡廳200個(gè)座位, 南入口大廳二樓450個(gè)自助餐位；濱樂咖啡美式自助咖啡店，提供各式各樣精選咖啡和簡(jiǎn)餐，糕點(diǎn)。同時(shí)承接各類商務(wù)活動(dòng)的訂餐。地點(diǎn)：E2展館西側(cè)上海陸家嘴世紀(jì)酒店 涉外3星級(jí)酒店, 142間客房, 150人中餐廳, 商務(wù)中心, 會(huì)議室, 配有寬網(wǎng)絡(luò), 衛(wèi)星電視等配套設(shè)施。地點(diǎn): E2展館東南側(cè) 七月 22思源顧問75上海新國(guó)際博覽中心酒店、休閑與景點(diǎn)分布圖上海新國(guó)際博覽中心七月 22思源顧問76上海浦東會(huì)展中心附近酒店經(jīng)營(yíng)狀況“目前，在浦東新國(guó)際博覽中心周圍，已經(jīng)云集了眾多

46、高星級(jí)酒店。東錦江索菲特大酒店、淳大萬麗酒店豪華酒店一幢接一幢，開車在10分鐘內(nèi)可以到達(dá)的酒店，就有11家，整個(gè)浦東達(dá)到星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房間有1萬多間。一位酒店客房銷售負(fù)責(zé)人告訴記者：“只要一有展覽會(huì)，酒店的客房就不擔(dān)心沒人住。會(huì)展期間，住宿率至少能提高10% 15%，有時(shí)候能提高30%以上?！?七月 22思源顧問77案例德國(guó)漢諾威展覽中心Deutsche Messe AG 是世界上最大的展覽中心；室內(nèi)建筑面積496000平方米，室外建筑面積58000平方米，共有27個(gè)展廳；七月 22思源顧問78德國(guó)漢諾威展覽中心主要商業(yè)配套展覽中心周邊規(guī)劃了很多旅館、酒店、餐飲設(shè)施，以滿足參展人員的平時(shí)生活需求；

47、強(qiáng)大的配套設(shè)施，不但帶動(dòng)了大量的資金流，還提供了相當(dāng)多的就業(yè)崗位，創(chuàng)造了驚人的社會(huì)效益；七月 22思源顧問79德國(guó)漢諾威展覽中心其他商業(yè)配套Banks, cash dispensers（銀行、貨幣提款機(jī)）Emergency facilities（工廠）Flowers（花店）Food & beverages（食品飲料供應(yīng)站） Supermarkets（綜合超市）Gifts & tobaccos（禮品店）Health services（健康服務(wù)）Laundry & dry cleaning（干洗店）Logistics & Mailing services（郵政服務(wù)）Office suplies &

48、 services（辦公服務(wù)設(shè)施）Patent protection（專利保護(hù)中心）Photos（照片沖洗店）Prayer facilities（祈禱機(jī)構(gòu)）Shopping（購物中心）Staff （員工娛樂場(chǎng)）travel & traffic（交通運(yùn)輸中心）Lost & Found office（物品認(rèn)領(lǐng)、掛失中心）七月 22思源顧問80基于對(duì)典型案例的研究，可以總結(jié)出會(huì)展產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈網(wǎng)路展會(huì)制作傳媒廣告策劃咨詢產(chǎn)業(yè)型環(huán)節(jié)非產(chǎn)業(yè)型環(huán)節(jié)配套服務(wù)業(yè)印刷出版七月 22思源顧問81航空產(chǎn)業(yè)分析案例:德國(guó)漢堡空中客車總裝廠空客近1/3的飛機(jī)由空客德國(guó)生產(chǎn)，該公司2001年總收入達(dá)到48.22億歐元，在德

49、國(guó)共有7個(gè)工廠，擁有員工1萬人。漢堡的總裝廠是其中最大的一個(gè)，員工人數(shù)達(dá)8千。五項(xiàng)工作：1.空客所有飛機(jī)的機(jī)身段制造2.空客所有飛機(jī)垂尾和水平尾翼的制造3.飛機(jī)內(nèi)部裝飾4.空客窄體機(jī)中央翼盒的制造5.A318、A319、A321三種窄體機(jī)的總裝飛機(jī)總裝流程圖七月 22思源顧問82德國(guó)漢堡空中客車總裝廠周邊匯集了大量相關(guān)企業(yè)，除與飛機(jī)制造相關(guān)的制造型企業(yè)外，還包括科研機(jī)構(gòu)、航空公司等漢堡是繼美國(guó)西雅圖、法國(guó)圖盧茲之后的世界第三大民用飛機(jī)制造中心 2002年德國(guó)企業(yè)500強(qiáng)中共有42家總部設(shè)在漢堡。美國(guó)以外世界最大的民用飛機(jī)維修中心漢莎技術(shù)股份公司也座落在漢堡。動(dòng)飛行有限公司 ：安全與救生設(shè)備（包

50、括飛機(jī)設(shè)備，包括外掛釋放器、氣動(dòng)系統(tǒng)、低溫設(shè)備、航空貨運(yùn)設(shè)備） 飛行力學(xué)/導(dǎo)航與控制研究部 航空航天醫(yī)學(xué)研究所 德國(guó)航空體育俱樂部歐洲航空防務(wù)和航天公司200多家與航空航天業(yè)有關(guān)的中小企業(yè)供貨商，漢堡的航空航天業(yè)產(chǎn)值在其工業(yè)總產(chǎn)值中占有較大的比重七月 22思源顧問83航空產(chǎn)業(yè)分析案例:客車總部圖盧茲,是歐洲宇航中心，10%的市區(qū)人口從事航空相關(guān)產(chǎn)業(yè)空中客車在圖盧茲有2條總裝線人口約60萬,市區(qū)人口40萬,有4萬從事航空產(chǎn)業(yè)相關(guān)職業(yè),空客在此雇員有2萬5千人.主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：航空，電子，化工和機(jī)械工業(yè)十九世紀(jì)五六十年代，歐洲傳統(tǒng)工業(yè)面臨衰退，法國(guó)根據(jù)該區(qū)域特點(diǎn)和地理位置，以圖盧茲為基地重點(diǎn)發(fā)展航空工業(yè)

51、，現(xiàn)在已經(jīng)成為輻射歐洲許多城市的航空業(yè)“總裝廠”設(shè)立在這里的空中客車公司總部，是空中客車的發(fā)展和崛起使這座城市成為法國(guó)和歐洲的航空工業(yè)重鎮(zhèn)。七月 22思源顧問84空中客車總部圖盧茲匯集了500家以上相關(guān)企業(yè)，也包括大量與非制造型的研究機(jī)構(gòu)和科研院校ATR法國(guó)意大利合資螺旋槳飛機(jī)制造商。Turbomeca渦輪機(jī)生產(chǎn)商；Messier-Dowty起落裝置生產(chǎn)商EADS Socata生產(chǎn)小飛機(jī)和結(jié)構(gòu)Matra and Alcate衛(wèi)星通訊生產(chǎn)商微型渦輪發(fā)動(dòng)機(jī)公司拉泰科埃爾航空工業(yè)公司 國(guó)立高等航空航天學(xué)校 國(guó)立高等航空制造工程師學(xué)校 圖盧茲航空試驗(yàn)中心 航空與航天學(xué)院 在這里落戶還有500余家下線公

52、司,涉及與航空業(yè)有關(guān)的各個(gè)領(lǐng)域:機(jī)械、電子、計(jì)算機(jī)、表面處理七月 22思源顧問85航空產(chǎn)業(yè)分析案例:龐巴迪宇航公司總部蒙特利爾，產(chǎn)業(yè)分為制造和研究?jī)纱箢慅嫲偷嫌詈焦荆喝虻谌箫w機(jī)制造商 ，員工15000人普拉特惠特尼 ：修理，設(shè)計(jì)和制造飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)，員工6700人Bell Helicopter Canada ：生產(chǎn)民有直升機(jī) ，員工1200人Honeywell Canada ：航空電子設(shè)備的制造商 ，員工1000人CMC Electronics ：加拿大最主要的航空電子制造商，員工650人Hroux-Devtek ：起落裝置制造商 Messier-Dowty ：起落裝置制造商 Thaes ：

53、航空電子設(shè)備的制造商 CAE，世界最大的飛機(jī)模擬器生產(chǎn)商，員工4000人250個(gè)中小型的制造商在此產(chǎn)業(yè)集群中 大學(xué)研究和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)：肯考迪婭大學(xué)建立了Concordia Institute for Aerospace Design and Innovation (CIADI)，主要是為7個(gè)主要的航空公司服務(wù)，為公司輸送大學(xué)畢業(yè)生和科學(xué)研究七月 22思源顧問86基于對(duì)典型案例的研究，可以總結(jié)出航空產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈信息總裝試飛機(jī)械制造電氣航空電子儀器儀表研發(fā)設(shè)計(jì)科研機(jī)構(gòu)橡膠制品化工石油化工金屬采選冶煉高分子材料航空材料材料加工零部件制造產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)業(yè)型環(huán)節(jié)非產(chǎn)業(yè)型環(huán)節(jié)培訓(xùn)試驗(yàn)配套服務(wù)業(yè)管理七月 22思源顧

54、問87航空產(chǎn)業(yè)鏈各產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，按照非產(chǎn)業(yè)型價(jià)值量高的原則進(jìn)行層次劃分航空科研、配套服務(wù)業(yè)試驗(yàn)、培訓(xùn)零部件制造材料加工低高產(chǎn)業(yè)型環(huán)節(jié)非產(chǎn)業(yè)型環(huán)節(jié)七月 22思源顧問88海港產(chǎn)業(yè)界定港口直接產(chǎn)生了港口產(chǎn)業(yè)(海運(yùn)、倉儲(chǔ)、集運(yùn)等)，引發(fā)了依存產(chǎn)業(yè)(造船、貿(mào)易、鋼鐵、石化、電力、加工工業(yè)等)、派生產(chǎn)業(yè)(有關(guān)港口的金融、通信、保險(xiǎn)、修理、旅游、服務(wù)等)港口產(chǎn)業(yè)分類及特征七月 22思源顧問89海港產(chǎn)業(yè)分析案例“歐洲門戶”鹿特丹港鹿特丹港是世界上最重要的貨物處理港口之一，年吞吐量超過3億噸.為了跟上全球貿(mào)易、國(guó)際運(yùn)輸和物流的發(fā)展趨勢(shì)，鹿特丹港務(wù)管理局不斷進(jìn)行功能調(diào)整，包括改變港務(wù)管理的傳統(tǒng)職能、擴(kuò)大港口區(qū)域、允許

55、設(shè)立船公司集裝箱碼頭、促進(jìn)發(fā)展腹地交通、促進(jìn)物流專業(yè)人才的教育和培訓(xùn)、發(fā)展信息港、促進(jìn)更為有效的海關(guān)服務(wù)、推銷配送園區(qū)概念等。港口工業(yè)已成為鹿特丹港經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，約有50的增加值來自港口工業(yè)。七月 22思源顧問90海港產(chǎn)業(yè)分析案例：高效率的香港港口香港是國(guó)際著名的航運(yùn)中心，港航業(yè)不僅每年為香港經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)數(shù)百億港元的收益，且相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占到本地生產(chǎn)總值的20，解決就業(yè)人口超過60萬人。香港港口素以效率高見稱，設(shè)施全部由私營(yíng)公司投資、擁有和經(jīng)營(yíng)，各營(yíng)辦商積極引進(jìn)新的貨物管理技術(shù)，增強(qiáng)處理效率。亞洲貨柜物流中心（ATL）將分散的碼頭裝卸、堆場(chǎng)、倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、包裝等各環(huán)節(jié)的單一經(jīng)營(yíng)活動(dòng)集中為“一條

56、龍”經(jīng)營(yíng)，充分發(fā)揮整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。ATL還圍繞主業(yè)提供多種增值服務(wù)，中心不僅設(shè)有24小時(shí)自動(dòng)服務(wù)的銀行ATM機(jī)、車輛維修、倉儲(chǔ)、寫字樓、俱樂部、“7-11”便利店等設(shè)施和服務(wù)，還提供卡板包、紙板包、汽車拆/入柜處理、貨物吊運(yùn)操作、公證驗(yàn)貨等多種增值服務(wù)。 七月 22思源顧問91海港產(chǎn)業(yè)分析案例：日本最大的神戶港口日本神戶港產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益約占其城市經(jīng)濟(jì)增值的32；港口經(jīng)濟(jì)是神戶經(jīng)濟(jì)的重要特點(diǎn)。神戶港以及鋼鐵、造船、食品、合成革制鞋、海運(yùn)、倉儲(chǔ)等與港口有關(guān)的產(chǎn)業(yè)是神戶經(jīng)濟(jì)的重要方面。1998年神戶市的國(guó)民生產(chǎn)總值中，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)所占的比例分別為0.2%、27.1%和72.7%。近年來，第三產(chǎn)

57、業(yè)的發(fā)展尤為突出。 西點(diǎn)和歐式家具因居住在神戶的大量外國(guó)人的需求而得到促進(jìn)和發(fā)展。受神戶特有生活方式和文化影響，神戶的服裝、珍珠、制鞋、家具等時(shí)髦產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展。 七月 22思源顧問92基于對(duì)典型案例的研究，可以總結(jié)出海港產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈碼頭運(yùn)輸鋼鐵產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)型環(huán)節(jié)非產(chǎn)業(yè)型環(huán)節(jié)商務(wù)會(huì)展觀光旅游加工制造業(yè)文化交流物流培訓(xùn)業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè)時(shí)尚產(chǎn)業(yè)貨柜集裝箱業(yè)農(nóng)業(yè)漁業(yè)七月 22思源顧問93商務(wù)會(huì)展、貿(mào)易旅游、時(shí)尚產(chǎn)業(yè)金融、保險(xiǎn)、通信鋼鐵、農(nóng)業(yè)漁業(yè)碼頭運(yùn)輸、船舶工業(yè)、貨柜集裝箱業(yè)低高非產(chǎn)業(yè)型環(huán)節(jié)產(chǎn)業(yè)型環(huán)節(jié)海港產(chǎn)業(yè)鏈各產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，按照非產(chǎn)業(yè)型價(jià)值量高的原則進(jìn)行層次劃分七月 22思源顧問94產(chǎn)業(yè)新城案例1日本筑波科學(xué)城

58、20世紀(jì)60年代，日本開始從“貿(mào)易立國(guó)”轉(zhuǎn)向“技術(shù)立國(guó)”，從強(qiáng)調(diào)應(yīng)用研究，逐步轉(zhuǎn)向注重基礎(chǔ)研究的方向，從技術(shù)模仿轉(zhuǎn)向技術(shù)創(chuàng)新，筑波科學(xué)城計(jì)劃是其中一項(xiàng)重要的措施。政府主導(dǎo)的城市開發(fā)模式：中央政府資助建設(shè)研究教育設(shè)施和城市配套設(shè)施筑波科學(xué)城位于日本東京東北約60公里，成田國(guó)機(jī)場(chǎng)西北約40公里?？偯娣e2.84萬公頃，包括研究學(xué)園區(qū)和周邊開發(fā)區(qū)兩部分，現(xiàn)有人口20萬，有國(guó)家級(jí)研究與教育學(xué)院所48個(gè)，是日本最大的科學(xué)研究中心。筑波七月 22思源顧問95城市規(guī)劃和發(fā)展思路：城市功能和產(chǎn)業(yè) 技術(shù)城城市功能產(chǎn)業(yè)接納東京密集的人口高新技術(shù)研究和生產(chǎn)制造通過建立新的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)群來提高地方實(shí)業(yè)的技術(shù)水平，進(jìn)而促進(jìn)

59、工業(yè)的發(fā)展，鼓勵(lì)研究與開發(fā)活動(dòng)來保證地區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造能吸引人才的良好的生活、工作環(huán)境。為了應(yīng)付和減輕東京過度擁擠的環(huán)境，把那些沒有必要在東京的國(guó)家級(jí)實(shí)驗(yàn)室、研究與教育機(jī)構(gòu)遷入筑波科學(xué)城，以一個(gè)有序的方式減輕首都密集地區(qū)的人口過度集中的壓力。為迎接科學(xué)技術(shù)革命時(shí)代的需要，實(shí)現(xiàn)高水平的研究和教育，把國(guó)家級(jí)實(shí)驗(yàn)室、研究與教育機(jī)構(gòu)遷入筑波科學(xué)城，創(chuàng)造一個(gè)適宜實(shí)驗(yàn)性的研究和教育機(jī)構(gòu)發(fā)展環(huán)境。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)興城筑波科學(xué)城七月 22思源顧問96日本筑波科學(xué)城城市規(guī)劃方案缺陷一：公共服務(wù)設(shè)施比例偏低功能分區(qū)用地面積/公頃占用面積比例總占用面積2696100科研教育區(qū)146554.3其中：國(guó)家科研院所145

60、353.9私人研究機(jī)構(gòu) 120.4居住區(qū)66524.7其中：政府公房及公寓51319.0工程住房1525.7道路、公園、停車等用地44916.7公共服務(wù)設(shè)施1174.3其中：共建配套923.4商業(yè)服務(wù)250.9公共服務(wù)設(shè)施所占比例不足5% ，明顯偏低七月 22思源顧問97日本筑波科學(xué)城開發(fā)缺陷二：政府主導(dǎo)下的發(fā)展模式和單一的產(chǎn)業(yè)定位沒有形成有機(jī)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致投資高，收益低。目前依然以農(nóng)業(yè)產(chǎn)出為主日本全國(guó)30的國(guó)家研究機(jī)構(gòu)及40的研究人員都聚集在筑波，國(guó)家研究機(jī)構(gòu)全部預(yù)算的50左右投資在這里。缺乏有效的激勵(lì)機(jī)制，科研人員不追求其成果的產(chǎn)業(yè)化和商業(yè)化，不太關(guān)心經(jīng)濟(jì)效益，研究成果很難轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的生