東莞中高端住宅市場(chǎng)分析

1、.：.；東莞中高端住宅市場(chǎng)分析1中高端住宅分布目前東莞中高端樓盤多分布在東城和南城，從圖上我們可以看到，南城為目前中高端產(chǎn)品的主要集中區(qū)域，東城也占據(jù)了不少比例。東城區(qū)：東城區(qū)中高端產(chǎn)品主要集中在旗峰山公園周圍，這里由于存在高爾夫球場(chǎng)及水庫、黃旗山公園等眾多自然景觀資源，也就構(gòu)成了以黃旗山為中心的黃旗山中高端樓盤版塊；南城區(qū)：由于南城南面規(guī)劃為中心區(qū)的住宅配套，依賴CBD的中心客戶資源和便利程度，打造東莞具有特征的CLD片區(qū)；萬江區(qū)：萬江區(qū)水道縱橫，江景資源比較豐富，未來會(huì)有不少以江景為導(dǎo)向的高檔樓盤，目前在售的高端樓盤為水印長堤。2中高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)量從目前市場(chǎng)供應(yīng)量上我們可以看出，目前東莞

2、中高端產(chǎn)品市場(chǎng)壓力比較大，其中又以高端市場(chǎng)為甚，如國際公館、東峻.珊瑚灣畔、中信森林湖、星河傳說等都是高端產(chǎn)品，消化壓力在未來可見普通。對(duì)于中檔偏上程度的住宅那么壓力要小一些。樓盤稱號(hào)占地面積建筑面積()可銷售量推行主題水印長堤17萬17萬13萬絕版水岸，純美式生活世紀(jì)城國際公館15萬19.5萬5萬居住文明的理性回歸金地格林小城13.6萬25萬10萬親親庭院，美麗小城德式景湖春曉21萬43萬43萬未定中信.凱旋城21.8萬41萬30萬私家藝術(shù)公園法式園林星河傳說84萬94萬85萬以上國際名流圈，精英豪宅圈萬科高爾夫花園12萬18萬在售5-6萬高爾夫邊上的上層建筑中信森林湖65818265792

3、065萬未知御花苑55790.6023972.56較少安康隨時(shí)隨地，閑適日日天天東峻.珊瑚灣畔30萬50萬50萬50萬上層建筑運(yùn)河?xùn)|一號(hào)83156241155241155中高層合計(jì)待售面積約330萬平方米從表上統(tǒng)計(jì)來看，未來東莞中高檔住宅的市場(chǎng)壓力明顯增大，這其中又以高端產(chǎn)品為主導(dǎo)，如國際公館、星河傳說、中信森林湖、珊瑚灣畔等大盤都是以高端產(chǎn)品定位為主，這幾個(gè)大盤所占據(jù)地市場(chǎng)總量接近200萬平方米之多，因此在未來地競(jìng)爭(zhēng)中，高端產(chǎn)品壓力市場(chǎng)偏大，矛盾比較突出。3產(chǎn)品特征分析31產(chǎn)品形狀分析樓盤稱號(hào)產(chǎn)品類型價(jià)錢目的客戶群賣點(diǎn)水印長堤獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅獨(dú)立別墅9000元/、聯(lián)排7000元/

4、、疊拼6000元/具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但層次不齊純美式加州風(fēng)情、并以美國加州長堤城鎮(zhèn)風(fēng)貌為藍(lán)本，江景資源 世紀(jì)城國際公館多層、小高層、獨(dú)立別墅、別墅聯(lián)排別墅均價(jià)8000元/、洋房4200元/、臺(tái)地別墅7000元/東莞本地人、港商、臺(tái)商、私營企業(yè)的老板歐式風(fēng)格，優(yōu)越的地理位置、優(yōu)越的產(chǎn)品和大規(guī)模的造城運(yùn)動(dòng)金地格林小城高層、小高層、多層3600-4200元/城市中產(chǎn)階層、喜歡生活的一群人院落式文化社區(qū)、戶型相對(duì)具有創(chuàng)新景湖春曉高層未定白領(lǐng)階層、中高收入人群兼具坡地特征的園林式住宅小區(qū)中信.凱旋城高層均價(jià)4800元/本地人、在本地經(jīng)商的外地人、港商、臺(tái)商成熟生活社區(qū)、法式雕塑藝術(shù)園林、私家藝術(shù)公園星

5、河傳說商務(wù)別墅、小高層、高層一區(qū)6500元/，三區(qū)7400元/臺(tái)商、港商、本地人、海外華僑國際名流圈、精英豪宅圈，風(fēng)水圣地萬科高爾夫花園小高層、情景洋房、高層4500元/高新科技園區(qū)白領(lǐng)，周邊本地人高爾夫景觀資源、專利創(chuàng)新戶型中信森林湖別墅未定東莞本地人、港商、臺(tái)商產(chǎn)品創(chuàng)新、低容積率生態(tài)居住小區(qū)御花苑別墅、小高層別墅10000元/、洋房4200元/東莞本地人，少數(shù)港商、臺(tái)商自然園林、交通便利東峻.珊瑚灣畔別墅、洋房未定東莞本地人、新富階層規(guī)模大、地理位置優(yōu)越運(yùn)河?xùn)|一號(hào)高層未定東莞本地人、新富階層、高級(jí)白令成熟生活區(qū)，萬科品牌32建筑形狀建筑形狀多樣化，滿足不同層次客戶的需求； 從建筑形狀上我們

6、可以看到，目前東莞市住宅的建筑形狀陽市越來越多，高層、小高層、多層、疊拼、聯(lián)排、獨(dú)立別墅等一應(yīng)俱全，滿足了不同客戶層面的要求，總體看來，高層、小高層住宅的接受程度要高于多層住宅。崇尚異國風(fēng)情，各種異國建筑風(fēng)情表達(dá)； 異國風(fēng)情在東莞市的各個(gè)樓盤運(yùn)用得比較多，歐洲建筑符號(hào)運(yùn)用的相對(duì)比較多。小高層建筑在東莞相對(duì)多層建筑更受歡迎； 小高層住宅建筑運(yùn)用的相對(duì)較多，而多層住宅的市場(chǎng)受歡迎程度并不如小高層，如水印長堤的多層疊拼洋房，銷售效果比較差，闡明目前東莞市的住宅消費(fèi)者對(duì)于這種設(shè)計(jì)并不是很認(rèn)同，開發(fā)商在未來設(shè)計(jì)的時(shí)候需求思索這方面的要素。退臺(tái)式設(shè)計(jì)在格林小城采用，減低視覺壓力，對(duì)于以景觀資源為導(dǎo)向的樓盤

7、該種設(shè)計(jì)會(huì)更好用； 金地格林小城首創(chuàng)的“6+9+11退臺(tái)式設(shè)計(jì)很好的減低視覺壓力，并給客戶發(fā)明了一個(gè)非常大的私家花園和露臺(tái)，讓客戶在露臺(tái)上能瞭望四方，產(chǎn)生“小天下的覺得。同時(shí)這種設(shè)計(jì)能最大的攫取景觀資源，對(duì)于以景觀資源為導(dǎo)向的樓盤來說可以值得自創(chuàng)。社區(qū)密度和綠化率堅(jiān)持程度較高。 相對(duì)而言，中高檔樓盤在建筑密度及綠化率上均堅(jiān)持了較高的程度，這些中高檔樓盤的建筑密度堅(jiān)持在25%以下，綠化率平均都超越了50%，這也是表達(dá)樓盤檔次的一個(gè)重要組成部分。33組團(tuán)規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)方面普通都根據(jù)地形起伏特征，在尊重原地形地貌的前提下做規(guī)劃，做多平臺(tái)、多層次設(shè)計(jì)，世紀(jì)城.國際公館等； 根據(jù)樓盤的規(guī)劃規(guī)劃，我們可以看

8、出中高檔樓盤通常在規(guī)劃時(shí)候根據(jù)原有的地形地貌和資源條件，進(jìn)展規(guī)劃設(shè)計(jì)。例如世紀(jì)城.國際公館那么依造地形地貌設(shè)置了為數(shù)不少的臺(tái)地別墅，充分利用原有地形，并盡量不做大的改動(dòng)；中信森林湖在設(shè)計(jì)上也根據(jù)中央湖的特點(diǎn)，由內(nèi)至外逐漸提高建筑的層數(shù)；景湖春曉也根據(jù)地形的特點(diǎn)規(guī)劃了層次空間更為豐富的園林。景觀設(shè)計(jì)的開展趨勢(shì)是將景觀分分規(guī)劃，滲入每個(gè)角落，以景觀的均好性為主； 從景觀設(shè)計(jì)上來看，各個(gè)樓盤在景觀的均好性上都發(fā)揚(yáng)的不錯(cuò)，每一戶幾乎都擁有小區(qū)園林景觀或者外部自然資源景觀，同時(shí)，各個(gè)樓盤的集中式園林做得相對(duì)比較少，而是將綠化分分規(guī)劃，社區(qū)里呈現(xiàn)出一派綠意盎然的景致來.院落組團(tuán)規(guī)劃和行列式、點(diǎn)式相結(jié)合，營

9、造更好的視覺空間。 在組團(tuán)規(guī)劃上，東莞中高檔樓盤不再是采用單一的規(guī)劃方式，而是采用了組團(tuán)圍合、行列式與點(diǎn)式相結(jié)合的手法，在視覺空間上營造出一種更好的空間，對(duì)于社區(qū)的空間尺度相對(duì)來說把握也要好一些。采用這種規(guī)劃方式，不僅能滿足更多的建筑要求，同時(shí)空間的情趣性會(huì)相應(yīng)添加。34園林主題園林主題多采用異國風(fēng)情，主要采用歐美國家的主題園林； 在園林主題方面，中高檔樓盤多采用歐美等主流國家的風(fēng)情園林，如水印長堤采用的是美國加州風(fēng)情的園林主題，甚至買斷原有的老高步大橋用來為園林進(jìn)展造景；珊瑚灣畔采用的那么是澳洲風(fēng)情園林，中信凱旋城那么采用了法式園林主題的雕塑公園作為工程的園林主題。園林中水景運(yùn)用的較多； 在

10、東莞的各個(gè)中高檔樓盤當(dāng)中，對(duì)于水景運(yùn)用的比較多，無論是噴泉、跌水、疊水、溪流等等，可以說運(yùn)用的相當(dāng)廣泛。水景給園林最大的益處就是帶來了園林中比較活潑的元素，同時(shí)東莞市民對(duì)水景的喜好也是眾多樓盤的對(duì)于水景親睞的緣由。對(duì)于園林的可參與性有了交好的思索； 在園林的設(shè)計(jì)當(dāng)中，各樓盤對(duì)園林的可參與性有了比較好的思索，防止出現(xiàn)了大而不適用的廣場(chǎng)、綠地等。綠化系統(tǒng)盡量私有化景象發(fā)生，如首層贈(zèng)送私家花園； 對(duì)于首層綠化私有化的景象，成為樓盤戶型促銷的一種手段，首層贈(zèng)送的私家花園添加了商品房的運(yùn)用面積。園林設(shè)計(jì)多組織國際知名公司進(jìn)展設(shè)計(jì)，如中信森林湖攜手貝爾高林等知名設(shè)計(jì)公司。 隨著樓盤檔次的提高，樓盤的質(zhì)素也

11、得到明顯的提升，對(duì)于樓盤的協(xié)作同伴要求也越來越高，特別對(duì)于樓盤的園林方面，目前的大多數(shù)中高檔樓盤均引進(jìn)了比較知名的國際公司打造，特別是貝爾高林，被諸多樓盤請(qǐng)來打造園林。4戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)上，各個(gè)戶型在設(shè)計(jì)方面亮點(diǎn)不多，而其中又以深圳開發(fā)商為代表的東莞外系開發(fā)公司帶來了一定的戶型創(chuàng)新。 樓盤稱號(hào)主力戶型面積主要增值點(diǎn)水印長堤獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅200-300疊拼洋房150左右前后花園、江堤的美式處置世紀(jì)城國際公館別墅300左右，洋房100-150凸窗、入戶花園、私家泳池金地格林小城三房110-130退臺(tái)式設(shè)計(jì)、落地凸窗、入戶花園、地下室贈(zèng)送設(shè)計(jì)景湖春曉未知未知中信.凱旋城三房130左右，四房140

12、左右凸窗、入戶花園星河傳說三房、四房120-200層高3.3M，凸窗、入戶花園萬科高爾夫花園小高層、情景洋房、高層120-140地下室贈(zèng)送設(shè)計(jì)、凸窗、入戶花園中信森林湖別墅未知御花苑別墅、小高層凸窗東峻.珊瑚灣畔別墅、洋房未知戶型多采用了時(shí)下流行的贈(zèng)送凸窗、落地凸窗等手法； 在目前東莞的各個(gè)樓盤當(dāng)中，贈(zèng)送凸窗的面積比較普遍，也是行之有效的兩種手法。由于在東莞的規(guī)范中，對(duì)于挑高層高送大露臺(tái)的做法并沒有政策上的支持，因此這種在深圳司空見慣的手法沒有很好的嫁接到東莞的各個(gè)樓盤當(dāng)中。同樣的，入戶花園的做法在中高檔樓盤中運(yùn)用的也不多見。萬科、金地為首的首層單位附送地下室的做法得到了市場(chǎng)很好的呼應(yīng)； 贈(zèng)送

13、地下室可謂是目前萬科、金地的獨(dú)門武器，地下室的做法最早有萬科從日本調(diào)查帶回國內(nèi)并進(jìn)展了推行。這種做法在深圳也是屢試不爽，如萬科城、中海怡美山莊等樓盤，效果也十清楚顯，將原來不怎樣好出手的首層單位進(jìn)展了晉級(jí)，價(jià)值也相應(yīng)得到提升。這種戶型在東莞市場(chǎng)的出現(xiàn)也引來了一陣風(fēng)潮，同時(shí)也會(huì)成為未來東莞各個(gè)樓盤效仿的對(duì)象。洋房面積多在110-130平方米之間，別墅多在200-300平方米； 從戶型面積上來看，東莞的三房單位面積根本在110-130平方米，洋房的單位面積那么提升到150平方米左右，別墅的單位多集中在200-300平方米，相對(duì)深圳的戶型單位來說，面積會(huì)略微大5-10平方米，這和東莞樓市的開展速度有

14、一定關(guān)系。東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)開展尚處于起步階段，購買的客戶依然以原住居民為主，他們對(duì)戶型的需求會(huì)相對(duì)大一點(diǎn)，但隨著東莞樓市中置業(yè)群體的轉(zhuǎn)變向中端白領(lǐng)階層過渡，戶型的面積估計(jì)將逐漸變小。躍式住房在某些樓盤中得到運(yùn)用，市場(chǎng)反響良好； 躍式戶型在東莞的一些樓盤中得到了運(yùn)用，如金地格林小城便設(shè)置了部分躍式戶型，這種戶型提升了功能分區(qū)效果，而且在東莞的各個(gè)樓盤中運(yùn)用得也比較少，因此這種戶型在市場(chǎng)供應(yīng)量不是很多的情況下市場(chǎng)的反響也不錯(cuò)。提高層高在高檔樓盤開場(chǎng)得到注重； 提高單位層高來提高樓盤的檔次，并作為賣點(diǎn)這一手法也被利用到東莞的樓盤當(dāng)中，如星河傳說將本身的戶型層高最小提高到3.3米，而有的戶型那么相對(duì)更高

15、，這種提高樓盤層高的做法在當(dāng)?shù)貪M足了當(dāng)?shù)匾恍┚用竦男枨?，由于他們從自建房中走出來，?duì)于層高比較注重，戶型設(shè)計(jì)多采用大開間、小進(jìn)深規(guī)劃，采光足、規(guī)劃方正。 大開間、淺進(jìn)深的設(shè)計(jì)可以滿足戶型設(shè)計(jì)上的采光及景觀面的要求，對(duì)于中高檔樓盤來說，景觀為導(dǎo)向的戶型是戶型設(shè)計(jì)所要充分思索的。因此在戶型設(shè)計(jì)上這種設(shè)計(jì)偏多，對(duì)景觀和朝向都到達(dá)了均好性。5營銷戰(zhàn)略會(huì)員制在大盤中運(yùn)用的比較明顯，如萬客會(huì)，其他的光大、金地等也在籌建中； 會(huì)員制在東莞的樓盤中運(yùn)用的比較多，最早利用會(huì)員制來進(jìn)展樓盤營銷的樓盤當(dāng)屬萬科高爾夫城市花園，這也是萬科歷來的營銷手法，其后萬江的大盤理想0769成立了“理想會(huì)，隨后，東莞本地的幾大開發(fā)

16、商如中信、光大也在著手成立客戶會(huì)員組織，用來添加客戶的忠實(shí)度。抓住市民的心思認(rèn)同感； 各個(gè)樓盤根據(jù)客戶的定位不同，打造的樓盤籠統(tǒng)也不一致，總體上根據(jù)樓盤的特點(diǎn)和客戶群體，緊抓客戶對(duì)樓盤的認(rèn)同感，確立本身樓盤在市民意中的籠統(tǒng)。多個(gè)主題立體轟炸； 中高檔樓盤多采用工程的各個(gè)賣點(diǎn)進(jìn)展立體轟炸，而多采用的元素有如樓盤的低密度、國際籠統(tǒng)、園林主題等進(jìn)展宣傳。登記認(rèn)購也是眾多樓盤攔截客源普遍的一種做法。 登記認(rèn)購目前在東莞的中高端樓盤當(dāng)中運(yùn)用的比較多，這也是眾多中高端樓盤在競(jìng)爭(zhēng)日漸猛烈情況下攔截客戶的一種做法，經(jīng)過客戶認(rèn)購登記，攔截客源。6總結(jié)及自創(chuàng)分析從目前東莞城區(qū)中高端產(chǎn)品的市場(chǎng)來看，未來待售的中高端產(chǎn)品有330萬平方米之多，其中未包括萬江未來即將推出的樓盤，在市場(chǎng)供應(yīng)量上來看，存在著較大的壓力，特別是高端產(chǎn)品如別墅類和花園洋房類，市場(chǎng)供應(yīng)量過大將導(dǎo)致未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力明顯加劇。從中高端樓盤的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域來看，將構(gòu)成南城CLD、東城黃旗山板塊以及萬江板塊三大板塊