《資產(chǎn)評(píng)估》課件第3章 資產(chǎn)評(píng)估的途徑與方法-4.15

1、資產(chǎn)評(píng)估第三章 資產(chǎn)評(píng)估的途徑與方法第一節(jié) 市場(chǎng)途徑第二節(jié) 收益途徑第三節(jié) 成本途徑第四節(jié) 評(píng)估途徑及其方法的選擇 一、市場(chǎng)途徑的基本含義 市場(chǎng)途徑，是指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)思路和實(shí)現(xiàn)該評(píng)估技術(shù)思路的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。 第一節(jié) 市場(chǎng)途徑 根據(jù)替代原則，采用比較和類(lèi)比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。 市場(chǎng)途徑是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具說(shuō)服力的評(píng)估途徑之一。 二、市場(chǎng)途徑的基本前提 通過(guò)市場(chǎng)途徑及其方法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿(mǎn)足兩個(gè)最基本的前提條件： 要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)；公開(kāi)市場(chǎng)是一個(gè)充分的市場(chǎng)，在市場(chǎng)上有自愿的買(mǎi)者和

2、賣(mài)者, 進(jìn)行平等交易。這就排除了個(gè)別交易的偶然性。市場(chǎng)成交價(jià)格基本上可以反映市場(chǎng)行情。按市場(chǎng)行情估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，所得到的評(píng)估結(jié)果會(huì)更貼近市場(chǎng),更容易被資產(chǎn)交易各方接受。 公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。 資產(chǎn)及其交易的可比性，是指選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動(dòng)在近期公開(kāi)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生過(guò)，且與被評(píng)估資產(chǎn)及資產(chǎn)業(yè)務(wù)相同或相似。 資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （1）參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似； （2）參照物與被評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等； （3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過(guò)長(zhǎng)，應(yīng)在一

3、個(gè)適度時(shí)間范圍內(nèi)。同時(shí)，這個(gè)時(shí)間因素對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。三、市場(chǎng)途徑的基本程序選擇參照物選擇比較因素指標(biāo)對(duì)比、量化差異調(diào)整差異影響綜合分析確定評(píng)估結(jié)果 參照物可比性：功能、市場(chǎng)條件及成交時(shí)間等； 參照物數(shù)量：應(yīng)選擇3個(gè)以上。 根據(jù)不同種類(lèi)資產(chǎn)價(jià)值形成的特點(diǎn)，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對(duì)比指標(biāo)。 根據(jù)所選定的對(duì)比指標(biāo)，在參照物及評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較，并將兩者的差異進(jìn)行量化。 以參照物的成交價(jià)格作為基礎(chǔ)，將已經(jīng)量化的參照物與評(píng)估對(duì)象對(duì)比指標(biāo)差異進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減，得到初步評(píng)估結(jié)果。 根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的一般慣例的要求，正式的評(píng)估結(jié)果只能是一個(gè)； 參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性都很好，采用加權(quán)平

4、均或算術(shù)平均將初步結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果。四、市場(chǎng)途徑中的具體方法 市場(chǎng)途徑實(shí)際上是指在一種評(píng)估思路下的若干具體評(píng)估方法的集合。它是由若干個(gè)具體評(píng)估方法組成的。 直接比較法 類(lèi)比調(diào)整法 價(jià)值比率法 1.直接比較法 直接比較法，是指直接利用參照物的價(jià)格，或利用參照物交易價(jià)格及參照物的某一基本特征，直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較，來(lái)判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的各種具體評(píng)估技術(shù)方法。 數(shù)學(xué)表達(dá)式為：評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象特征參照物特征）資產(chǎn)價(jià)格由關(guān)鍵因素決定，并呈正比例關(guān)系： 評(píng)估對(duì)象價(jià)值 = 評(píng)估對(duì)象可比因素特征值 參照物成交價(jià)格 參照物可比因素特征值 評(píng)估對(duì)象

5、價(jià)值 = A B C D參照物成交價(jià)格 a b c d 修正系數(shù)直接比較法包括：現(xiàn)行市價(jià)法市價(jià)折扣法功能價(jià)值類(lèi)比法價(jià)格指數(shù)法成新率價(jià)格調(diào)整法 (1)現(xiàn)行市價(jià)法 當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。 例如，可上市流通的股票和債券可按其在評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤(pán)價(jià)作為評(píng)估價(jià)值；批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車(chē)等可按同品牌、同型號(hào)、同規(guī)格、同廠(chǎng)家、同批量等的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估價(jià)值。 (2)市價(jià)折扣法 市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人

6、員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)為： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格（1價(jià)格折扣率） （33） 此方法一般只適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。 【例31】評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10（1-40%）=6（萬(wàn)元） (3)功能價(jià)值類(lèi)比法 功能價(jià)值類(lèi)比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的線(xiàn)性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系的區(qū)別，

7、 其計(jì)算公式分別為： 資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線(xiàn)性關(guān)系的情況，通常被稱(chēng)做功能價(jià)值法： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格(評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力) 資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱(chēng)做規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格(評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力 參照物生產(chǎn)能力)x 【例3-2】被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10(90120)=7.5（萬(wàn)元） 【例3-3】被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，該類(lèi)資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值

8、=10（90120）0.7=8.18（萬(wàn)元） (4)價(jià)格指數(shù)法 價(jià)格指數(shù)法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。 其計(jì)算公式為： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 = 參照物成交價(jià)格（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù) ） 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 = 參照物成交價(jià)格價(jià)格指數(shù) 此方法一般只運(yùn)用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅有時(shí)間因素存在差異的情況，且時(shí)間差異不能過(guò)長(zhǎng)?！纠?4】與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格為10萬(wàn)元。半年間，該類(lèi)資產(chǎn)的價(jià)格上升了5%，則： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10（1+5%）=10.5（萬(wàn)元） (5)成新率價(jià)格法 成新率

9、價(jià)格法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。其計(jì)算公式為： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值參照物成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象成新率 參照物成新率） 成新率資產(chǎn)的尚可使用年限（資產(chǎn)的已使用年限資產(chǎn)的尚 可使用年限） 此方法一般只運(yùn)用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。當(dāng)然此方法略加改造也可以作為評(píng)估對(duì)象與參照物成新程度差異調(diào)整率和差異調(diào)整值的方法。【例】待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時(shí)間為2003年，尚可使用6年，評(píng)估基準(zhǔn)日為2013年1月。 評(píng)估人員搜集到一交易案例，該機(jī)器設(shè)備和待估設(shè)備型號(hào)相同，屬同一廠(chǎng)家生產(chǎn)，交易時(shí)間為2013年1月，交易價(jià)格為1

10、0萬(wàn)元，該機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)時(shí)間為2009年1月，尚可使用12年，并且其他情況與評(píng)估對(duì)象非常相似，請(qǐng)?jiān)u估該設(shè)備的價(jià)值。被評(píng)估資產(chǎn)成新率資產(chǎn)的尚可使用年限（資產(chǎn)的已使用年限資產(chǎn)的尚可使用年限） 6(10+6) = 37.5%參照資產(chǎn)的成新率12(4+12) = 75%。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 參照物成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象成新率參照物成新率） 10 （37.5% 75%）= 5萬(wàn) 小結(jié) 直接比較法評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象特征參照物特征）直接比較法包括：現(xiàn)行市價(jià)法市價(jià)折扣法功能價(jià)值類(lèi)比法價(jià)格指數(shù)法成新率價(jià)格調(diào)整法 修正系數(shù) 2.類(lèi)比調(diào)整法 該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者

11、基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似。該法通過(guò)對(duì)比分析，調(diào)整參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。優(yōu)：類(lèi)比調(diào)整法具有適用性強(qiáng)、應(yīng)用廣泛的特點(diǎn)。缺：對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，而且要求評(píng)估人員有較豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)閱歷和評(píng)估技巧。類(lèi)比調(diào)整法具體表現(xiàn)為以下技術(shù)方法： 市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法 市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷(xiāo)售時(shí)間等方面的差異，通過(guò)對(duì)比分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的各種方法。 其基本數(shù)學(xué)表達(dá)式為： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)功能差異值時(shí)間差異值 +交易情況差異值 （310）

12、 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)功能差異修正系數(shù) 時(shí)間差異修正系數(shù)（311） 243.1 市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑舉例對(duì)某企業(yè)一臺(tái)通用機(jī)床進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估人員經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，選擇本地區(qū)近幾個(gè)月已經(jīng)成交的3個(gè)交易實(shí)例作為參照物，被評(píng)估對(duì)象及參照物的有關(guān)情況見(jiàn)下表 ，試估測(cè)該機(jī)床的價(jià)值。參照物A參照物B參照物C被評(píng)估對(duì)象交易價(jià)格（元）18 60015 50016 800因素修正交易狀況10598103100品牌因素102100102100功能因素9910198100價(jià)格指數(shù)110%115%118%125%成 新 率80%60%75%70%253.1 市場(chǎng)途徑市場(chǎng)途徑舉例（答案）機(jī)床評(píng)估值=（174.43+174.7

13、7+176.26）3=175.15（萬(wàn)元）3.價(jià)值比率法 價(jià)值比率法是通過(guò)對(duì)與被評(píng)估企業(yè)處于同一或類(lèi)似行業(yè)的上市公司或并購(gòu)案例企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，調(diào)整計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率或價(jià)值倍數(shù)，利用此價(jià)值比率或價(jià)值倍數(shù)乘以被評(píng)估企業(yè)相應(yīng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，得出被評(píng)估價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。價(jià)值比率法主要包括：市凈率倍數(shù)法市盈率倍數(shù)法(1)市凈率倍數(shù)法 市凈率乘數(shù)法則主要適用于整體企業(yè)的評(píng)估。市凈率乘數(shù)法是以參照物（企業(yè)）的市凈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）的凈資產(chǎn)價(jià)值相乘，估算評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)： 市凈率= 每股市價(jià)/每股凈資產(chǎn) 被評(píng)估企業(yè)價(jià)值被評(píng)估企業(yè)同口徑賬面凈資

14、產(chǎn)價(jià)值 參照物（企業(yè)）的市凈率 【例3-6】 已知評(píng)估基準(zhǔn)日同類(lèi)企業(yè)的平均市凈率為2，被評(píng)估企業(yè)的賬面凈資產(chǎn)為2000萬(wàn)元，則被評(píng)估企業(yè)的評(píng)估價(jià)值為： 企業(yè)評(píng)估價(jià)值= 20002 = 4000（萬(wàn)元） (2)市盈率乘數(shù)法 市盈率乘數(shù)法則主要適用于整體企業(yè)的評(píng)估。市盈率乘數(shù)法是以參照物（企業(yè)）的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）的收益額相乘，估算評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)： 市盈率= 每股市價(jià)/每股盈余企業(yè)評(píng)估價(jià)值評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）收益額參照物（企業(yè)）市盈率 【例3-7】某被估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為1000萬(wàn)元，評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上同類(lèi)企業(yè)的平均市盈率為20倍，則： 該企業(yè)的

15、評(píng)估價(jià)值=100020=20000（萬(wàn)元） 市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格。評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。 缺點(diǎn)：需要有公開(kāi)活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用。不適用于專(zhuān)用機(jī)器設(shè)備和大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。第二節(jié) 收益途徑 一、收益途徑的基本含義 收益途徑，是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。 收益途徑是資產(chǎn)評(píng)估若干評(píng)估思路中的一種。它是根據(jù)將利求本的思路。采用資本化和折現(xiàn)的思路及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程

16、。 因?yàn)槿魏我粋€(gè)理智的投資者在購(gòu)置或投資于某一資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于他所購(gòu)置或投資的資產(chǎn)在未來(lái)能給他帶來(lái)的回報(bào)，即收益額。從理論上講，收益途徑是資產(chǎn)評(píng)估中最為科學(xué)合理的評(píng)估途徑之一。收益途徑正是利用投資回報(bào)和收益折現(xiàn)等技術(shù)手段，把評(píng)估對(duì)象的預(yù)期產(chǎn)出能力和獲利能力作為評(píng)估標(biāo)的來(lái)估測(cè)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益來(lái)評(píng)估其價(jià)值，顯然其評(píng)估結(jié)果是容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方所接受的。 二、收益途徑的基本前提 收益途徑及其方法是依據(jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的。它涉及到3個(gè)基本要素：一是，被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是，折現(xiàn)率或資本化率；三是，被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益

17、的持續(xù)時(shí)間。應(yīng)用收益途徑必須具備的前提條件是：1.被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；要求被評(píng)估資產(chǎn)與其經(jīng)營(yíng)收益之間存在較為穩(wěn)定的比例關(guān)系。同時(shí)，影響資產(chǎn)預(yù)期收益的主要因素，包括主觀因素和客觀因素，也應(yīng)是比較明確的。評(píng)估人員可以據(jù)此分析和測(cè)算出被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益。2.資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；被評(píng)估對(duì)象所具有的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)及企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是可以比較和測(cè)算的。這是測(cè)算折現(xiàn)率或資本化率的基本參數(shù)之一。3.被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。評(píng)估對(duì)象收益期限的長(zhǎng)短，即評(píng)估對(duì)象的壽命，也是影響其價(jià)值和評(píng)估值的重要因素之一。 三、收益途徑的基本參數(shù) 1.收益

18、額 在資產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)的收益額，是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。 資產(chǎn)評(píng)估中的收益額有兩個(gè)比較明確的特點(diǎn)： 其一，收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額； 其二，用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。 因資產(chǎn)種類(lèi)較多，不同種類(lèi)資產(chǎn)收益額的表現(xiàn)形式也不完全相同，如企業(yè)的收益額通常表現(xiàn)為凈利潤(rùn)或凈現(xiàn)金流量，而房地產(chǎn)則通常表現(xiàn)為純收益等。 2.折現(xiàn)率 從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，一般是指同期國(guó)庫(kù)券利率。 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，是指超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬

19、率以上部分的投資回報(bào)率。 資本化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是相同的。習(xí)慣上，人們把將未來(lái)有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱(chēng)為折現(xiàn)率。而把將未來(lái)永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱(chēng)為資本化率。 3.收益期限 收益期限，是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，通常以年為時(shí)間單位。 它由評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測(cè)定。四、收益途徑的基本程序 1.收集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等； 2.分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象的未來(lái)預(yù)期收益； 3.確定折現(xiàn)率或資本化率； 4.分析測(cè)算被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期收益持續(xù)的時(shí)間 5.用折現(xiàn)率或資本化

20、率將評(píng)估對(duì)象的未來(lái)預(yù)期收益折成現(xiàn)值; 6.分析確定評(píng)估結(jié)果。 五、收益途徑中的具體方法 從大的方面來(lái)看，收益途徑中的具體方法可以分若干類(lèi)： 一，是針對(duì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有無(wú)限期的情況劃分，分為有限期和無(wú)限期的評(píng)估方法； 二，是針對(duì)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益額的情況劃分，又可分為等額收益評(píng)估方法、非等額收益方法等等。 為了便于學(xué)習(xí)收益途徑中的具體方法，先對(duì)這些具體方法中所用的字符含義做統(tǒng)一的定義： P評(píng)估值； i年序號(hào)； Pi未來(lái)第i年的評(píng)估值； Ri未來(lái)第i年的預(yù)期收益； r折現(xiàn)率或資本化率； ri第i年的折現(xiàn)率或資本化率； t收益年期； n收益年期有限； A年金。423.2 收益途徑收益途徑的具體方

21、法單一收益的現(xiàn)值復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)查表433.2 收益途徑收益途徑的具體方法多期收益的現(xiàn)值（有限年期）443.2 收益途徑收益途徑的具體方法多期收益（年金）現(xiàn)值（永續(xù)年期） 1.純收益不變 (1)在收益永續(xù)、各因素不變的條件下，有以下計(jì)算式： PA/r （314） 其成立條件是： 純收益每年不變； 資本化率固定且大于零； 收益年期無(wú)限。在對(duì)某些資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，盡管這些資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定，各期收益差異不大，這種情況下對(duì)這些資產(chǎn)也可以采取上述方法進(jìn)行評(píng)估。 (2)在收益年期有限、資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算式： 這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，其成立條件是

22、： 純收益每年不變； 資本化率固定且大于零； 收益年期有限為n。年金現(xiàn)值系數(shù)，查表 (3)在收益年期有限、資本化率等于零的條件下，有以下計(jì)算式： PAn （316） 其成立條件是： 純收益每年不變； 收益年期有限為n； 資本化率為零。2.純收益在若干年后保持不變 (1)無(wú)限年期收益。其基本公式為： （317） 其成立條件是： 純收益在n年(含第n年)以前有變化； 純收益在n年(不含第n年)以后保持不變； 收益年期無(wú)限； r大于零。 (2)有限年期收益。其計(jì)算公式為： （318）其成立條件是： 純收益在t年(含第t年)以前有變化； 純收益在t年(不含第t年)以后保持不變； 收益年期有限為n； r

23、大于零。 這里要注意的是，純收益A的收益年期是(n-t)而不是n。3.純收益按等差級(jí)數(shù)變化 (1)在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增、收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式： （319） 其成立條件是： 純收益按等差級(jí)數(shù)遞增； 純收益逐年遞增額為B； 收益年期無(wú)限； r大于零。 (2)在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增、收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式： （320） 其成立條件是： 純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；純收益逐年遞增額為B； 收益年期有限為n； r大于零。 (3)在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減、收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式： （321） 其成立條件是： 純收益按等差級(jí)數(shù)遞減； 純收益逐年遞減額為B； 收益遞減到零為止；

24、 r大于零。(4)在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減、收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式： （322） 其成立條件是： 純收益按等差級(jí)數(shù)遞減； 純收益逐年遞減額為B； 收益年期有限為n； r大于零。4.純收益按等比級(jí)數(shù)變化 （1）在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增、收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式： （323） 其成立條件是： 純收益按等比級(jí)數(shù)遞增；純收益逐年遞增比率為s； 收益年期無(wú)限； r大于零；rs0。 (2）在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增、收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式： （324） 其成立條件是： 純收益按等比級(jí)數(shù)遞增； 純收益逐年遞增比率為s； 收益年期有限； r大于零；rs0。 （3）在純收益按等比級(jí)數(shù)遞

25、減、收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式： （325） 其成立條件是： 純收益按等比級(jí)數(shù)遞減； 純收益逐年遞減比率為s； 收益年期無(wú)限； r大于零；rs0。 （4）在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減、收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式： （326） 其成立條件是： 純收益按等比級(jí)數(shù)遞減； 純收益逐年遞減比率為s； 收益年期有限為n； r大于零；0s1。 5.已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下，有以下計(jì)算式： （327） 其成立條件是： 純收益在第t年(含t年)前保持不變； 預(yù)知第t年的價(jià)格為Pt； r大于零。 6.應(yīng)用舉例【例3-8】 某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，3年的營(yíng)業(yè)收益全部用于抵充負(fù)債，現(xiàn)評(píng)估其3年經(jīng)營(yíng)收益的

26、折現(xiàn)值。經(jīng)預(yù)測(cè)，得出3年內(nèi)各年預(yù)期收益的數(shù)據(jù)，如表33。 表33 某企業(yè)未來(lái)3年的預(yù)期收益 單位：萬(wàn)元收益額折現(xiàn)率折現(xiàn)系數(shù)收益折現(xiàn)值第一年3006%0.9434283第二年4006%0.8900356第三年2006%0.8396167.9 由此可以確定其折現(xiàn)額為： 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=283+356+167.9=806.9（萬(wàn)元） 【例3-9】某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)5年收益額分別是12萬(wàn)元、15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、11萬(wàn)元和14萬(wàn)元。假定從第六年開(kāi)始，以后各年收益均為14萬(wàn)元。確定的折現(xiàn)率和資本化率為10%。確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營(yíng)下和50年收益的評(píng)估值。 （1）永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的評(píng)估過(guò)程： 首先，確定未

27、來(lái)5年收益額的現(xiàn)值?，F(xiàn)值總額 = + + + + =120.9091+150.8264+130.7513+110.6830+140.6209 =49.2777（萬(wàn)元） 計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。 其次，將第六年以后的收益進(jìn)行資本化處理，即： 1410%=140（萬(wàn)元） 最后，確定該企業(yè)的評(píng)估價(jià)值： 企業(yè)評(píng)估價(jià)值 49.2777+1400.6209136.2037（萬(wàn)元） （2）50年的收益價(jià)值評(píng)估過(guò)程: 評(píng)估價(jià)值= =49.2777+1400.6209（1-0.0137） =49.2777+85.7351 =135.01（萬(wàn)元） +1- 一、成本途徑的基本含義 成本途徑，是指首先

28、估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并從其重置成本中予以扣除，而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。 成本途徑始終貫串著一個(gè)重建或重置被評(píng)估資產(chǎn)的思路。第三節(jié) 成本途徑在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建成本。如果投資對(duì)象并非全新，投資者所愿支付的價(jià)格會(huì)在投資對(duì)象全新的購(gòu)建成本的基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)的實(shí)體有形損耗；如果被評(píng)估資產(chǎn)存在功能和技術(shù)落后，投資者所愿支付的價(jià)格會(huì)在投資對(duì)象全新的購(gòu)建成本的基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)的功能性貶值；如果被評(píng)估資產(chǎn)及其產(chǎn)品面臨市場(chǎng)困難和外力影響，投資者所愿支付的價(jià)格會(huì)在

29、投資對(duì)象全新的購(gòu)建成本的基礎(chǔ)上扣除資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶損因素。 上述評(píng)估思路用數(shù)學(xué)式可概括為：資產(chǎn)的評(píng)估值資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實(shí)體有形損耗- 資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值（328） 如果在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)際操作中，被評(píng)估資產(chǎn)確實(shí)存在這三種貶值，在此種情況下具體運(yùn)用成本途徑時(shí)，則應(yīng)按成本途徑的邏輯順序進(jìn)行操作。成本途徑的邏輯順序是： 資產(chǎn)的評(píng)估值資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值- 資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)實(shí)體有形損耗 （329） 在市場(chǎng)發(fā)育欠完善的條件下，成本途徑經(jīng)常被廣泛應(yīng)用。 二、成本途徑的基本前提1.被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。只有當(dāng)資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使用中為潛在所有者和控

30、制者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，資產(chǎn)的重置成本才能為潛在投資者和市場(chǎng)所承認(rèn)和接受。只有被評(píng)估資產(chǎn)繼續(xù)使用，再次取得被評(píng)估資產(chǎn)的全部費(fèi)用才能夠構(gòu)成其價(jià)值的內(nèi)容。從這個(gè)意義上講，成本途徑主要適用于繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)評(píng)估。可能資產(chǎn)的繼續(xù)使用并不是決定成本途徑能否使用的唯一前提。對(duì)于非繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)，如果運(yùn)用成本途徑進(jìn)行評(píng)估，需對(duì)成本途徑的基本要素做必要的調(diào)整。2. 被評(píng)估資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。 3. 被評(píng)估資產(chǎn)必須是可以再生的或可以復(fù)制的。 4. 必須是隨著時(shí)間的推移具有貶值特性的資產(chǎn)，否則不能運(yùn)用重置成本法。評(píng)估程序三、成本途徑的基本要素 1.資產(chǎn)的重置成本 簡(jiǎn)單地說(shuō)，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)

31、行再取得成本。具體來(lái)說(shuō)，重置成本又分為： （1）復(fù)原重置成本，是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。 （2）更新重置成本，是指采用新型材料，現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。兩種重置成本運(yùn)用中注意事項(xiàng) (1)在實(shí)踐工作中，選擇重置成本時(shí)，在同時(shí)可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本。在無(wú)法獲得更新重置成本時(shí)也可采用復(fù)原重置成本。(2)無(wú)論哪種重置成本，資產(chǎn)本身的功能始終是相同的，采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，不同的在于

32、技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。(3)一般而言，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。(4)如果選用了復(fù)原重置成本，則復(fù)原重置成本和更新重置成本的差額視作是功能性貶值的一部分。 2.資產(chǎn)的有形損耗 資產(chǎn)的有形損耗也稱(chēng)實(shí)體性貶值，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。 資產(chǎn)的有形損耗通常采用相對(duì)數(shù)計(jì)量，即有形損耗率。公式如下: 資產(chǎn)有形損耗率=資產(chǎn)有形損耗額/資產(chǎn)重置成本100 （330） 3.資產(chǎn)的功能性貶值 資產(chǎn)的功能性貶值，是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。 包括新工藝、新材料和新技術(shù)的采用等而使原有資產(chǎn)的建造成本超過(guò)現(xiàn)行建造成

33、本的超支額，以及原有資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本的超支額。 4.資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值 資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值，是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。四、成本途徑中的具體方法 1.重置成本的估算方法 （1）重置核算法 重置核算法也稱(chēng)細(xì)節(jié)分析法、核算法等，它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算，然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。 實(shí)際測(cè)算過(guò)程又具體劃分為兩種類(lèi)型： 購(gòu)買(mǎi)型，是以購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過(guò)程，所以又稱(chēng)市場(chǎng)重置法。資產(chǎn)的重置成本具體是由資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)以及其他必要費(fèi)用構(gòu)成的。將上述取得資產(chǎn)的必需費(fèi)用累加起來(lái)，便可計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。

34、 自建型，是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式。它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費(fèi)及必要的資金成本和開(kāi)發(fā)者的合理利潤(rùn)等分析和計(jì)算出資產(chǎn)的重置成本。 資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開(kāi)發(fā)者的合理收益。 一是重置成本是按在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新購(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額，應(yīng)該包括資產(chǎn)開(kāi)發(fā)和制造商的合理收益。 二是資產(chǎn)評(píng)估旨在了解被估資產(chǎn)模擬條件下的交易價(jià)格,一般情況下，價(jià)格都應(yīng)該含有開(kāi)發(fā)者或制造者合理收益部分。資產(chǎn)重置成本中的收益部分的確定，應(yīng)以現(xiàn)行行業(yè)或社會(huì)平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。 【例3-10】重置購(gòu)建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)5萬(wàn)元,運(yùn)雜費(fèi)1 000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元、人工成本5

35、00元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為每人工成本0.8元，則該機(jī)器設(shè)備的重置成本為： 直接成本=50 000+1 000+800=51 800（元） 其中：買(mǎi)價(jià) 50 000元 運(yùn)雜費(fèi) 1 000元 安裝成本 800元 其中：原材料 300元 人工 500元 間接成本（安裝成本） 400元 重置成本合計(jì) 52 200元 （2）價(jià)格指數(shù)法 價(jià)格指數(shù)法，是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面價(jià)值）調(diào)整為重置成本的一種方法，其計(jì)算公式為： 重置成本資產(chǎn)的賬面原值（1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)） （331） 或 =資產(chǎn)賬面原值價(jià)格指數(shù) （332）式中，價(jià)格指數(shù)可以是定基價(jià)格指數(shù)或

36、環(huán)比價(jià)格指數(shù)。 定基價(jià)格指數(shù)是評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)與資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)之比，即：定基價(jià)格指數(shù)=（評(píng)估時(shí)點(diǎn)定基價(jià)格指數(shù)/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)定基價(jià) 格指數(shù)）100 （333） 環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)可考慮按下式求得： X=(1+1)(1+2)(1+3)(1+n)100 （334）其中，X為環(huán)比價(jià)格指數(shù)；n為第n年環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù);n=1,2,3。 【例3-11】某被估資產(chǎn)購(gòu)建于2004年，賬面原值為50000元，當(dāng)時(shí)該類(lèi)資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為95，評(píng)估時(shí)該類(lèi)資產(chǎn)的定基價(jià)格指數(shù)為160，則： 被估資產(chǎn)重置成本50 000(160%95%)100%84210（元） 又如，被估資產(chǎn)賬面價(jià)值為20 0000元，2004

37、年建成，2009年進(jìn)行評(píng)估.經(jīng)調(diào)查已知同類(lèi)資產(chǎn)環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)分別是2005年為11.7、2006年為17、2007年為30.5、2008年為6.9、2009年為4.8，則有： 被估資產(chǎn)重置成本200 000(1+11.7%)(1+17%)(1+30.5%) (1+6.9%)(1+4.8%)100 200 000191 382 000（元）價(jià)格指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法，但二者具有明顯的區(qū)別：價(jià)格指數(shù)法估算的重置成本僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；重置核算法既可以考慮價(jià)格因素，又可以考慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而既可以估算復(fù)原重置成本也可以估算更

38、新重置成本。其次，價(jià)格指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類(lèi)甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。 明確價(jià)格指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別，有助于重置成本估算中方法的判斷和選擇。一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用價(jià)格指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高。 （3）功能價(jià)值類(lèi)比法 功能價(jià)值類(lèi)比法，也稱(chēng)生產(chǎn)能力比例法，這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)重置成本 （335）這種方法運(yùn)用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力呈線(xiàn)性關(guān)系，生產(chǎn)能力

39、越大，成本越高，而且是成正比例變化。應(yīng)用這種方法估算重置成本時(shí)，首先應(yīng)分析資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力之間是否存在這種線(xiàn)性關(guān)系。如果不存在這種關(guān)系，這種方法就不可以采用。 【例3-12】 某重置全新的一臺(tái)機(jī)器設(shè)備價(jià)格5萬(wàn)元，年產(chǎn)量為5 000件?，F(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4 000件，由此可以確定其重置成本： 被評(píng)估資產(chǎn)重置成本4 0005 00050 00040 000(元) （4）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 通過(guò)不同資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與成本之間關(guān)系分析可發(fā)現(xiàn)，許多資產(chǎn)的成本與生產(chǎn)能力之間不存在線(xiàn)性關(guān)系。當(dāng)資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大一倍時(shí)，其成本卻不一定大一倍。 也就是說(shuō)，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只是同方向變

40、化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果。 兩項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力相比較，其關(guān)系可用下列公式表示： （336） 推導(dǎo)可得： （337） 公式中的x是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，又被稱(chēng)為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國(guó)，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.41間，如加工工業(yè)一般為0.7，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9。 我國(guó)到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，在評(píng)估過(guò)程中要謹(jǐn)慎使用這種方法。公式中參照物一般可選擇同類(lèi)資產(chǎn)中的標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)。 上述4種方法均可用于確定在成本法運(yùn)用中的重置成本。至于選用哪種方法，應(yīng)根據(jù)具體的評(píng)估對(duì)象和可以搜集到的資料確定。在這些方法中，對(duì)某項(xiàng)資產(chǎn)可能同時(shí)都能用多種方法，而有的則不然。應(yīng)用時(shí)必須注意分析

41、方法運(yùn)用的前提條件，否則將得出錯(cuò)誤的結(jié)論。 在用成本法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)及某一相同類(lèi)型資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，為了簡(jiǎn)化評(píng)估業(yè)務(wù)，節(jié)省評(píng)估時(shí)間，還可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類(lèi)資產(chǎn)的重置成本。這種方法運(yùn)用的步驟是：第一，在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類(lèi)別。如房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等，機(jī)器設(shè)備按有關(guān)規(guī)定劃分為專(zhuān)用設(shè)備、通用設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、儀器、儀表等。第二，在各類(lèi)資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值法、價(jià)格指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。第三，依據(jù)分類(lèi)抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本，計(jì)算出分類(lèi)資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)， 其計(jì)算公

42、式為：K=R/R （338） 其中，K為資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)，R為某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的重置成本，R為某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的歷史成本。根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，計(jì)算公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)重置成本某類(lèi)資產(chǎn)賬面歷史成本K （339） 某類(lèi)資產(chǎn)賬面歷史成本可從會(huì)計(jì)記錄取得?！纠?-13】評(píng)估某企業(yè)某類(lèi)通用設(shè)備。經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺(tái)，估算其重置成本之和為30萬(wàn)元，而該5臺(tái)具有代表性的通用設(shè)備的歷史成本之和為20萬(wàn)元，該類(lèi)通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬(wàn)元，則： K=3020=1.5 該類(lèi)通用設(shè)備重置成本5001.5=750（萬(wàn)元） 2.實(shí)體性貶值的估算方法 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值的估

43、算一般可以選擇以下幾種法進(jìn)行估測(cè)： （1）觀測(cè)法 觀測(cè)法，也稱(chēng)成新率法，是指由具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評(píng)估對(duì)象與其全新?tīng)顟B(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來(lái)的影響，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率，從而估算實(shí)體性貶值。計(jì)算公式為： 資產(chǎn)實(shí)體性貶值重置成本（1-實(shí)體性成新率） （340） 實(shí)體性成新率=1-實(shí)體性貶值率 （341） （2）使用年限法 使用年限法是利用被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來(lái)判斷其實(shí)體貶值率（程度），進(jìn)

44、而估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值的方法。使用年限的法數(shù)學(xué)式表達(dá)為： 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=(重置成本-預(yù)計(jì)殘值) (實(shí)際已經(jīng)使用年限/總使用年限)=(重置成本-預(yù)計(jì)殘值) 實(shí)體性貶值率 （342） 總使用年限實(shí)際已使用年限尚可使用年限預(yù)計(jì)殘值是指被評(píng)估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回的金額。在資產(chǎn)評(píng)估中，通常只考慮數(shù)額較大的殘值。如殘值數(shù)額較小可以忽略不計(jì)。實(shí)體性貶值率的計(jì)算公式為： 實(shí)體性貶值率 = 實(shí)際已使用年限/總使用年限 （344） 實(shí)際已使用年限名義已使用年限資產(chǎn)利用率 （345）由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用年限。 名義已使用年限，是指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年

45、限。 名義已使用年限可以通過(guò)會(huì)計(jì)記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢(xún)確定。 實(shí)際已使用年限，是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。 實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異可以通過(guò)資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整。資產(chǎn)利用率的計(jì)算公式為： 資產(chǎn)利用率 =（截至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間/截至評(píng)估日資 產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間）100% （346）當(dāng)資產(chǎn)利用率1時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限長(zhǎng)；當(dāng)資產(chǎn)利用率1時(shí)，表示資產(chǎn)滿(mǎn)負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率1時(shí)，表示開(kāi)工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。 在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，由于企業(yè)基礎(chǔ)管理工作較差以及資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)中的復(fù)雜性，

46、資產(chǎn)利用率的指標(biāo)往往很難確定。評(píng)估人員應(yīng)綜合分析資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，諸如資產(chǎn)開(kāi)工情況、大修間隔期、原材料供應(yīng)情況、電力供應(yīng)情況、是否季節(jié)性生產(chǎn)等各方面因素分析確定?！纠?-14】某資產(chǎn)1985年 2月購(gòu)進(jìn)。1995年2月評(píng)估時(shí)，其名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，在正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，而該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小時(shí)。 由此可以計(jì)算資產(chǎn)利用率： 資產(chǎn)利用率103607.5 (103608)100%93.75% 由此可確定其實(shí)際已使用年限為9.4年。93思考能否以會(huì)計(jì)中固定資產(chǎn)折舊額直接作為實(shí)體性貶值額？為什么？實(shí)體性貶值=(重置成本-預(yù)計(jì)殘值)總使用年限實(shí)際已使用年限累計(jì)折舊

47、=(資產(chǎn)原值-預(yù)計(jì)殘值)預(yù)計(jì)使用年限實(shí)際已使用年限計(jì)算基數(shù)不同。資產(chǎn)評(píng)估上,各項(xiàng)貶值計(jì)算的基數(shù)是被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的重置成本。評(píng)估基準(zhǔn)日不同,其重置成本一般也不同。即同一被評(píng)估資產(chǎn)的貶值會(huì)隨時(shí)間的變化而變化。會(huì)計(jì)折舊的基數(shù)為被評(píng)估資產(chǎn)的原始取得成本,即資產(chǎn)原值。資產(chǎn)的原值一經(jīng)確定,以后折舊期間內(nèi)均以此為基數(shù)計(jì)算折舊,不隨時(shí)間變化。年限的含義不同。評(píng)估實(shí)體性貶值計(jì)算的“總使用年限”是資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命,它是一個(gè)相對(duì)變動(dòng)的量,它受使用年限,維修保養(yǎng)及其設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量的影響,并與市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)政策、法律法規(guī)有關(guān)。會(huì)計(jì)折舊上的“預(yù)計(jì)使用年限”,在考慮損耗的同時(shí),也考慮財(cái)稅政策、社會(huì)技術(shù)及生產(chǎn)力發(fā)展水

48、平,并以同類(lèi)資產(chǎn)在正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀況下的平均使用年限作為使用年限。資產(chǎn)評(píng)估中使用的“實(shí)際已使用年限”指有效使用年限,即日歷使用年限與資產(chǎn)的開(kāi)工利用率的乘積;會(huì)計(jì)上累計(jì)折舊計(jì)算中使用日歷上的使用年限,也就是說(shuō),對(duì)一項(xiàng)不使用的資產(chǎn)也提折舊。（3）修復(fù)金額法 修復(fù)金額法，根據(jù)修復(fù)資產(chǎn)的已損實(shí)體所需要支付的金額來(lái)判斷資產(chǎn)的有形損耗額。此方法主要適用于具有特殊結(jié)構(gòu)的可補(bǔ)償性資產(chǎn)的有形損耗額的估測(cè)。 可補(bǔ)償性有形損耗，是指技術(shù)上可修復(fù)且經(jīng)濟(jì)上合理的有形損耗。利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來(lái)直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法。如果資產(chǎn)可以通過(guò)修復(fù)恢復(fù)到其全新?tīng)顟B(tài)，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用。 3.功能

49、性貶值的估算方法 功能性貶值，是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。估算功能性貶值時(shí)，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值額。還要重視技術(shù)進(jìn)步因素，注意替代設(shè)備、替代技術(shù)、替代產(chǎn)品的影響以及行業(yè)技術(shù)裝備水平現(xiàn)狀和資產(chǎn)更新?lián)Q代速度。 超額投資、超額運(yùn)營(yíng)成本區(qū)別圖小型機(jī)電腦95年購(gòu)進(jìn)價(jià)格150000元08年復(fù)原重置成本105000元08年更新重置成本5000元功能一樣三人同時(shí)操作，月工資3000元/人。08年市市場(chǎng)價(jià)值5000元一人操作，月工資3000元通常情況下，功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行： （1）將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)

50、成本與功能相同且廣泛使用的主流資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。 （2）計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。 由于企業(yè)支付的運(yùn)營(yíng)成本是在稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運(yùn)營(yíng)成本會(huì)引致稅前利潤(rùn)額下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)成本低于其實(shí)際支付額。因此，凈超額運(yùn)營(yíng)成本是超額運(yùn)營(yíng)成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。 （3）估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。 （4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)。這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗（貶值）。其計(jì)算公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 折現(xiàn)系數(shù)） （347）式中：C1i為第i年被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本；C2i為第i

51、年新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本；（ C1iC2i ）為第i年被評(píng)估資產(chǎn)的超額運(yùn)營(yíng)成本；T為適用的所得稅稅率；r為折現(xiàn)率?！纠?-15】 某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備的生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費(fèi)用。有關(guān)資料及計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表34。表34 某設(shè)備的技術(shù)資料項(xiàng) 目技術(shù)先進(jìn)設(shè)備 技術(shù)陳舊設(shè)備月產(chǎn)量單件工資月工資成本月差異額年工資成本超支額減：所得稅（稅率25%）扣除所得稅后年凈超額工資資產(chǎn)剩余使用年限假定折現(xiàn)率10%，5年年金折現(xiàn)系數(shù) 功能性貶值額10 000件 0.80元 8000元10 000件1.20元12 000元4 000元48 000元12 000元36 000元5年3.7908136 46

52、9元應(yīng)當(dāng)指出，新老技術(shù)設(shè)備的對(duì)比，除生產(chǎn)效率影響工資成本超額支出外，還可對(duì)原材料消耗、能源消耗以及產(chǎn)品質(zhì)量等指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，計(jì)算其功能性貶值。 由于技術(shù)進(jìn)步造成被評(píng)估資產(chǎn)出現(xiàn)超額投資成本形成的功能性貶值還可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行評(píng)估，即超額投資成本可視同功能性貶值。計(jì)算公式為： 功能性貶值復(fù)原重置成本-更新重置成本 （348） 功能性貶值主要是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中，并不排除由于資產(chǎn)功能過(guò)剩也會(huì)形成資產(chǎn)的功能性貶值。1043.3 成本途徑成本途徑的評(píng)估計(jì)算公式資產(chǎn)的評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值基本公式1053.3 成本途徑成本途徑的基本要素重置

53、成本現(xiàn)行價(jià)格水平 全新資產(chǎn) 1063.3 成本途徑成本途徑的基本要素重置成本有形損耗復(fù)原重置成本 更新重置成本 1073.3 成本途徑成本途徑的基本要素重置成本有形損耗資產(chǎn)使用 自然力作用 1083.3 成本途徑成本途徑的基本要素重置成本有形損耗功能性貶值科學(xué)技術(shù)進(jìn)步 建造成本降低運(yùn)營(yíng)成本降低 1093.3 成本途徑成本途徑的基本要素重置成本有形損耗功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值外界因素影響 經(jīng)濟(jì)狀況市場(chǎng)供求經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境因素心里因素1103.3 成本途徑成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)重置成本估測(cè)重置核算法重置核算法亦稱(chēng)細(xì)節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累

54、加得到資產(chǎn)的重置成本。1113.3 成本途徑成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)重置成本估測(cè)價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面原值價(jià)值）調(diào)整為重置成本的一種方法。重置成本資產(chǎn)的歷史成本價(jià)格指數(shù)定基指數(shù)調(diào)整環(huán)比指數(shù)調(diào)整 1123.3 成本途徑成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)重置成本估測(cè)功能價(jià)值類(lèi)比法功能價(jià)值類(lèi)比法，也稱(chēng)生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。1133.3 成本途徑成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)重置成本估測(cè)功能價(jià)值類(lèi)比法（公式）1143.3 成本途徑成本

55、途徑中基本參數(shù)的估測(cè)重置成本估測(cè)統(tǒng)計(jì)分析法為了簡(jiǎn)化評(píng)估業(yè)務(wù)，節(jié)省評(píng)估時(shí)間，還可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類(lèi)資產(chǎn)重置成本 。重置成本賬面歷史成本K1153.3 成本途徑成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)實(shí)體性貶值估測(cè)觀測(cè)法觀測(cè)法也稱(chēng)成新率法，是指由具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率，從而估算實(shí)體性貶值。實(shí)體性貶值重置成本（1實(shí)體性成新率）1163.3 成本途徑成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)實(shí)體性貶值估測(cè)使用年限法使用年限法是利用被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來(lái)判斷其實(shí)體貶值率（程度），進(jìn)而估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值的方法。已使用年限名義已使

56、用年限資產(chǎn)利用率1173.3 成本途徑成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)實(shí)體性貶值估測(cè)修復(fù)金額法修復(fù)金額法是根據(jù)修復(fù)資產(chǎn)的已損實(shí)體所需要支付的金額來(lái)判斷資產(chǎn)的有形損耗額。實(shí)體性貶值修復(fù)費(fèi)用1183.3 成本途徑成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)功能性貶值估測(cè)超額運(yùn)營(yíng)成本造成功能性貶值估測(cè)功能性貶值額（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)系數(shù)）1193.3 成本途徑成本途徑中基本參數(shù)的估測(cè)功能性貶值估測(cè)超額投資成本造成功能性貶值估測(cè)功能性貶值額復(fù)原重置成本更新重置成本 4.經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法 就表現(xiàn)形式而言，資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值主要表現(xiàn)為運(yùn)營(yíng)中的資產(chǎn)利用率下降，甚至閑置，并由此引起資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收益減少 一般情況下，當(dāng)資產(chǎn)使用

57、基本正常時(shí)，不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。綜合練習(xí) 被評(píng)估對(duì)象為甲企業(yè)于2000年12月31日購(gòu)入的一臺(tái)設(shè)備，該設(shè)備生產(chǎn)能力為年產(chǎn)產(chǎn)品100萬(wàn)件，設(shè)計(jì)使用年限為10年，當(dāng)時(shí)的設(shè)備價(jià)格為120萬(wàn)元，甲企業(yè)在購(gòu)入該設(shè)備后一直未將該設(shè)備安裝使用，并使設(shè)備保持在全新?tīng)顟B(tài)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年12月31日。 評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查獲知，目前該種設(shè)備已經(jīng)改型，與改型后的設(shè)備相比，被評(píng)估設(shè)備在設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力相同的條件下，需要增加操作工人2人，在達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的條件下每年增加設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)能耗費(fèi)4萬(wàn)元。 同時(shí)，由于該設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品市場(chǎng)需求下降，要使產(chǎn)品不積壓，每年只能生產(chǎn)80萬(wàn)件，經(jīng)調(diào)查，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該種設(shè)備自投入使用之日起，10

58、年必須報(bào)廢，該類(lèi)設(shè)備的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.8，評(píng)估基準(zhǔn)日之前3年內(nèi)，該設(shè)備的價(jià)格指數(shù)每年遞增4%，行業(yè)內(nèi)操作工人的平均人工費(fèi)用為每人每月1200元（含工資、保險(xiǎn)費(fèi)、福利費(fèi)），行業(yè)適用折現(xiàn)率為10%，企業(yè)正常納稅。(所得稅稅率25%) 求該設(shè)備于評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估值。采用環(huán)比物價(jià)指數(shù)計(jì)算設(shè)備當(dāng)前重置成本：重置成本 = 資產(chǎn)的賬面原值 (1+ 價(jià)格變動(dòng)指數(shù) ) =120（1+4%）（1+4%） （1+4%）100% =120112.49%=134.98（萬(wàn)元）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值 甲企業(yè)在購(gòu)入該設(shè)備后一直未將該設(shè)備安裝使用，并使設(shè)備保持在全新?tīng)顟B(tài)， 資產(chǎn)實(shí)體性貶值=0計(jì)算該設(shè)備的功能性貶值：(P/A,1