天時(shí)商業(yè)中心市場(chǎng)調(diào)研分析

1、. 25萬(wàn)份精華管理資料，2萬(wàn)多集管理視頻講座：.；天時(shí)商業(yè)中心市場(chǎng)調(diào)研分析總 述市場(chǎng)調(diào)查篇結(jié)論：中高檔酒店式效力寫字樓是如今以及未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)鼓樓地域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的空白點(diǎn)。安康辦公與景觀將會(huì)是有利賣點(diǎn)。該地塊在鼓樓地域?qū)儆诙鞯貕K，尤其是交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)性差。在工程地塊上建一幢以生長(zhǎng)型的中小企業(yè)為主要目的客戶群的中高檔寫字樓，是最正確選擇。假設(shè)建一幢低檔寫字樓，不符合鼓樓地域及鼓樓地域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的開展趨勢(shì)，并和目前正在運(yùn)用的寫字樓在同一層次上進(jìn)展競(jìng)爭(zhēng)。假設(shè)建一幢高檔寫字樓，遭到地塊本身?xiàng)l件的極大限制，并會(huì)面臨在建和將要面世的大量高檔寫字樓的打壓。建一幢中高檔寫字樓，符合地塊的根本條件，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白點(diǎn)

2、，防止了猛烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，可以發(fā)明最大的市場(chǎng)價(jià)值。產(chǎn)品定位篇：中高檔，24小時(shí)辦公效力的安康花園式甲級(jí)寫字樓，同時(shí)具有花園與生態(tài)辦公環(huán)境，低耗費(fèi)運(yùn)用，取消中央空調(diào)，改為戶式空調(diào)，同時(shí)降低建材和配套設(shè)備的檔次，控制本錢，形本錢錢優(yōu)勢(shì)和銷售價(jià)錢優(yōu)勢(shì)?？蛻舳ㄎ唬荷L(zhǎng)型知識(shí)類中小型企業(yè)，對(duì)于辦公環(huán)境檔次與物業(yè)管理有較高要求，對(duì)于面積的要求主要為90130平方米之間。 價(jià)錢定位：進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，均價(jià)為5200元/平方米，經(jīng)過(guò)不斷多次的調(diào)價(jià)，最后均價(jià)上調(diào)到6000元/平方米，整體均價(jià)控制在5500元/平方米左右。物業(yè)管理：24小時(shí)酒店式效力，國(guó)內(nèi)著名寫字樓物業(yè)管理單位。推行戰(zhàn)略：少放多提，低開高走，高位宣傳，特

3、征運(yùn)營(yíng)，定點(diǎn)攻關(guān)。付款戰(zhàn)略：針對(duì)客戶定位的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)有多種付款方式供客戶選擇，但是重點(diǎn)方法為付首期款、然后按揭，一次性付款，其次為分期付款，最后是為防止萬(wàn)一而設(shè)計(jì)的多樣特征付款方式。媒體戰(zhàn)略：獲得銷售答應(yīng)證之前軟文報(bào)道預(yù)訂廣告，第一輪市場(chǎng)冒尖，南京日?qǐng)?bào)，揚(yáng)子晚報(bào)，現(xiàn)代快報(bào)，金陵晚報(bào)加戶外廣告；預(yù)訂到達(dá)30，進(jìn)展第二輪熱捧造勢(shì)宣傳，引發(fā)跟隨買家。同樣為四大報(bào)，添加軟文報(bào)道，提高關(guān)注度、知名度；開盤，進(jìn)展第三輪慶賀宣傳，相應(yīng)SP活動(dòng)，促進(jìn)口碑效應(yīng)，促進(jìn)簽約與提價(jià)后的繼續(xù)銷售。繼續(xù)期，根本依托售樓處現(xiàn)場(chǎng)銷售，以及口碑傳播。投資與利潤(rùn)分析：一、容積率8建筑面積35200 本案容積率未定，故僅供參考，為

4、此我們特別預(yù)備了35200平米與44000平米兩種容積率的本錢利潤(rùn)分析。工程金額(元/平方米)金額元土地費(fèi)用125044000000土建安裝165058080000消防及智能化1505280000設(shè)備(電梯等)1003600000景觀與其他雜費(fèi)2007040000規(guī)費(fèi)40014080000稅費(fèi)30010560000管理本錢501760000銷售推行本錢20045000000本錢4300182360000銷售均價(jià)5500320720000利潤(rùn)120052800000二、容積率10建筑面積：44000工程金額(元/平方米)金額元土地費(fèi)用100044000000土建安裝165072600000消防及

5、智能化1506600000設(shè)備(電梯等)1004400000景觀與其他雜費(fèi)2008800000規(guī)費(fèi)40017600000稅費(fèi)30013200000管理本錢502200000銷售推行本錢2008800000本錢4050178200000銷售均價(jià)5500312400000利潤(rùn)145063800000工程運(yùn)營(yíng)思想、戰(zhàn)略及風(fēng)險(xiǎn)防備一追求經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)品牌的雙贏，防止輕視或者片面追求經(jīng)濟(jì)效益1追求合理的、最大化的經(jīng)濟(jì)效益中國(guó)改革、開放二十多年來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度曾經(jīng)確立，并有了一定的成熟度。在市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事、追求合理的、最大化的經(jīng)濟(jì)效益，曾經(jīng)得到了社會(huì)的普遍認(rèn)同。一個(gè)運(yùn)營(yíng)實(shí)體要生存、要開

6、展，就必需以經(jīng)濟(jì)效益為中心，在政府的各項(xiàng)法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，全力以赴地追求經(jīng)濟(jì)效益最大化。特別是在市場(chǎng)機(jī)制日益完善、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益猛烈的條件下，努力獲取合理的、最大的經(jīng)濟(jì)效益，曾經(jīng)是一件刻不容緩的事情。江蘇省華廈房地產(chǎn)開發(fā)公司，作為一家專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，自然不應(yīng)該例外。2著眼長(zhǎng)久，努力樹立企業(yè)品牌，為企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期繼續(xù)開展發(fā)明條件企業(yè)品牌不單單是企業(yè)的稱號(hào)，它包涵了企業(yè)的歷史、企業(yè)的規(guī)模、企業(yè)的產(chǎn)品、企業(yè)的員工、企業(yè)的機(jī)制、企業(yè)的籠統(tǒng)、企業(yè)的行為、以及企業(yè)的價(jià)值觀和運(yùn)營(yíng)理念，等等，是一個(gè)非常復(fù)雜的綜合系統(tǒng)。它是消費(fèi)者對(duì)關(guān)于企業(yè)的各類信息的綜合，是消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的最終評(píng)判的歸結(jié)點(diǎn)

7、，直接影響和指點(diǎn)著消費(fèi)者的購(gòu)買決議和購(gòu)買行為。所以說(shuō)，企業(yè)品牌是整個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程的中心。房地產(chǎn)消費(fèi)，是大額的、長(zhǎng)期的消費(fèi)，較之于普通消費(fèi)品的消費(fèi)，更加具有理性的顏色。房地產(chǎn)是一個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)品的構(gòu)成和功能非常復(fù)雜，普通消費(fèi)者難以在不長(zhǎng)的購(gòu)買過(guò)程中積累起足夠的知識(shí)和閱歷、從而自信心十足地做出本人稱心的判別，于是，企業(yè)品牌就成為他們選擇房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個(gè)極其重要的根據(jù)。所以，企業(yè)品牌對(duì)于房地產(chǎn)營(yíng)銷尤為重要。只需建立起優(yōu)秀的企業(yè)品牌，才干長(zhǎng)期堅(jiān)持市場(chǎng)對(duì)企業(yè)較高的和良好的認(rèn)知度、佳譽(yù)度和忠實(shí)度，才干有效地躲避各類市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期立于不敗之地，并不斷走向勝利和壯大。企業(yè)品牌的建立，有賴于在正確

8、的品牌戰(zhàn)略指點(diǎn)下，從每一件小事做起，長(zhǎng)期不懈地進(jìn)展品牌資產(chǎn)的創(chuàng)建和積累任務(wù)。眼下在政府政策的扶持和引導(dǎo)下，在宏大市場(chǎng)需求的拉動(dòng)下，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于高速開展過(guò)程當(dāng)中。房地產(chǎn)行業(yè)大有可為。江蘇省華廈房地產(chǎn)開發(fā)公司，擁有雄厚的背景和實(shí)力，秉承“誠(chéng)信運(yùn)營(yíng)、開辟進(jìn)取的企業(yè)理念，有望以優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)和杰出的企業(yè)籠統(tǒng)，成為南京市房地產(chǎn)界、乃至江蘇省房地產(chǎn)界的知名企業(yè)。在華天國(guó)際廣場(chǎng)工程市場(chǎng)營(yíng)銷中，我們將踏踏實(shí)實(shí)地做好產(chǎn)品、做出特征，適當(dāng)包裝，高位宣傳，樹立籠統(tǒng)，順利銷售，建立良好口碑。并把企業(yè)品牌的宣傳和建立與工程品牌嚴(yán)密結(jié)合起來(lái)，依托樓盤的素質(zhì)、樓盤的宣傳和樓盤籠統(tǒng)的建立，努力樹立企業(yè)品牌，為今后在房

9、地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)大展宏圖，奠定堅(jiān)實(shí)的根底。3防止輕視或者片面追求經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)品牌，是我們同時(shí)追求的目的。假設(shè)輕視甚至忽視經(jīng)濟(jì)效益，必將被市場(chǎng)淘汰。假設(shè)一味追求經(jīng)濟(jì)效益，置社會(huì)效益、企業(yè)品牌于不顧，得不到社會(huì)各界的良好評(píng)價(jià)，甚至得到的是負(fù)面的評(píng)價(jià)，不利于企業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和開展。二樹立“以顧客為中心，以市場(chǎng)為導(dǎo)向的營(yíng)銷理念，防止“以我為中心，把客觀意志強(qiáng)加給市場(chǎng)顧客的需求是市場(chǎng)的根本，顧客需求是客觀存在的，市場(chǎng)是客觀存在的，是不以我們的客觀意志為轉(zhuǎn)移的。我們的利益是經(jīng)過(guò)滿足顧客需求而實(shí)現(xiàn)的。當(dāng)我們的產(chǎn)品和效力滿足了顧客需求，他們就會(huì)悵然接受，并支付相應(yīng)價(jià)錢。假設(shè)我們的產(chǎn)品和效力不能滿足顧客需求，

10、他們就會(huì)離我們而去，投入我們競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的陣營(yíng)。任何脫離市場(chǎng)實(shí)踐情況，把客觀意志強(qiáng)加給市場(chǎng)的想法和做法，必將遭到顧客的丟棄和市場(chǎng)的懲罰，最終導(dǎo)致失敗。這樣的失敗案例很多。三樹立全程、整體市場(chǎng)營(yíng)銷的理念，防止?fàn)I銷思緒的支離破碎和營(yíng)銷活動(dòng)的前后矛盾房地產(chǎn)工程，是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，延續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)，涉及的主體多、環(huán)節(jié)多。要達(dá)成我們最初設(shè)定的營(yíng)銷目的，就必需樹立全程、整體市場(chǎng)營(yíng)銷的理念，在市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境沒(méi)有發(fā)生根本性的艱苦變化的情況下，在工程進(jìn)展的各階段，包括前期的投資價(jià)值分析、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、土建安裝、市場(chǎng)推行、銷售，等等，要一直如一地貫徹執(zhí)行經(jīng)過(guò)仔細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研和分析、判別，而制定的營(yíng)銷戰(zhàn)略。決不要由于一些偶爾的

11、要素，隨便改動(dòng)既定方針，使前期的努力大打折扣，甚至前功盡棄。當(dāng)然，假設(shè)市場(chǎng)確實(shí)發(fā)生了艱苦變化，就應(yīng)該根據(jù)新的市場(chǎng)環(huán)境和條件，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷戰(zhàn)略，制定新的行動(dòng)方案，只需這樣，才干一直以最正確的方式因應(yīng)市場(chǎng)，從而獲得最正確的效果。環(huán)境變了而戰(zhàn)略不變，與環(huán)境不變而戰(zhàn)略頻變，同樣是錯(cuò)誤而有害的。四努力設(shè)計(jì)、建造特征化、差別化的產(chǎn)品，構(gòu)成產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，防止產(chǎn)品雷同、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和建造，是整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)的中心，“對(duì)路的產(chǎn)品才干“適銷。目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，產(chǎn)品的同質(zhì)化景象非常嚴(yán)重，這進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)錢競(jìng)爭(zhēng)。寫字樓市場(chǎng)中，由于寫字樓通常用地面積小、產(chǎn)品功能單一，可用于發(fā)揚(yáng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)意的空間小，產(chǎn)品同

12、質(zhì)化的景象尤為嚴(yán)重。本案地塊條件并不理想，要在猛烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中博得一席之地，實(shí)現(xiàn)合理的利潤(rùn)，達(dá)成預(yù)期的營(yíng)銷目的，產(chǎn)品上必需做出一些特征，構(gòu)成一定的產(chǎn)品差別化優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然，追求產(chǎn)品差別化，要思索市場(chǎng)環(huán)境、目的客戶的接受程度，更為重要的是，要思索由此而添加的建造本錢，仔細(xì)權(quán)衡添加的本錢與帶來(lái)的溢價(jià)收入之間的關(guān)系，確定能否合算、適宜。五合理、有效地安排資金收支方案，防止資金短缺和資金閑置房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集的行業(yè)。資金鏈的斷裂，會(huì)導(dǎo)致一個(gè)房地產(chǎn)工程運(yùn)作的停滯及至失敗。而假設(shè)較大量的資金處于閑置形狀，得不到有效、合理的運(yùn)用，不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，也是一種珍貴資源的浪費(fèi)。本案雖然體量并不算大，但依然涉

13、及到大金額的資金運(yùn)作。從目前的情況來(lái)看，開發(fā)公司的資金情況是比較良好的，但也不可以掉以輕心，而應(yīng)精細(xì)謀劃，精打細(xì)算，使出現(xiàn)資金短缺情況的幾率為零。同時(shí)，合理運(yùn)作資金，使有限的資金處理最多的問(wèn)題，產(chǎn)生最大的效益。房地產(chǎn)工程的建造和銷售周期比較長(zhǎng)，銷售收入往往被大多數(shù)開發(fā)商作為重要的資金來(lái)源、甚至是主要的資金來(lái)源，這取決于開發(fā)商的資金實(shí)力、銷售戰(zhàn)略及資金運(yùn)作戰(zhàn)略。如何合理利用銷售收入，有效降低工程運(yùn)作的資金本錢，需求開發(fā)商和營(yíng)銷代理商充分溝通、親密配合。市場(chǎng)調(diào)研篇一寫字樓的產(chǎn)生及其市場(chǎng)空間方案經(jīng)濟(jì)時(shí)期，中國(guó)傳統(tǒng)消費(fèi)方式中沒(méi)有寫字樓，只需行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對(duì)內(nèi)進(jìn)展行政管理的封鎖式

14、辦公方式。隨著中國(guó)的對(duì)外開放，方案經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡，多元化經(jīng)濟(jì)得以迅速開展，與之相呼應(yīng)的各類公司應(yīng)運(yùn)而生。功能設(shè)備齊全的商務(wù)化寫字樓、具有特殊生存空間的商住樓迅速崛起，為各類公司提供了較為理想的辦公空間，進(jìn)而拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛開展。最初的寫字樓，是因商務(wù)活動(dòng)的需求而集中在一群小房子中的各自獨(dú)立又相互嚴(yán)密聯(lián)絡(luò)的相關(guān)業(yè)務(wù)群體。建筑師從土地的集中有效利用和減少風(fēng)雨中的交通時(shí)間與間隔 思索，開場(chǎng)將這些分散的小房子堆在一同向高開展，把銀行、律師、會(huì)計(jì)師、商業(yè)客戶集中在一同。隨后發(fā)現(xiàn)當(dāng)這些任務(wù)人群集中之后，還需求處理他們的喝咖啡、吃飯、休閑、健身、合并運(yùn)用公共效力功能等問(wèn)題，就開場(chǎng)在寫字樓中添加相應(yīng)的

15、功能設(shè)備如集中的衛(wèi)生間、開水間、餐廳、健身房等。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)期的開展進(jìn)程，寫字樓有了其特定的含義及概念。獨(dú)立的寫字樓雖然功能齊全，但容量有限，不能夠包羅萬(wàn)象，于是人們就將相關(guān)行業(yè)用更多的寫字樓集中在一同，并配以旅館、酒店、商業(yè)等，使這成片的寫字樓構(gòu)成中央商務(wù)區(qū)或中央金融區(qū)，并使這個(gè)區(qū)域成為城市主要商務(wù)活動(dòng)的中心區(qū)域之一，大大提高了城市空間的利用和商務(wù)活動(dòng)與交往的效率。從來(lái)沒(méi)有人以為商務(wù)中心區(qū)是最優(yōu)的生活居住環(huán)境，但商務(wù)中心區(qū)中不能沒(méi)有居住。一些創(chuàng)業(yè)和開展中的中小企業(yè)，經(jīng)常無(wú)才干也無(wú)必要獨(dú)立擁有這種帶有標(biāo)志性的宏大寫字樓，因此這些中小型企業(yè)大多租用或購(gòu)買大型寫字樓中的商住部分，構(gòu)成不同企業(yè)的合并辦公

16、。既保證有獨(dú)立的私密的辦公地點(diǎn)，又減少相關(guān)的配套設(shè)備，利用社會(huì)化的效力方式減少相關(guān)本錢。因此這類寫字樓要充分思索這些用戶的特點(diǎn)而力求使相關(guān)配套設(shè)備齊全，效力功能齊全。二南京寫字樓市場(chǎng)調(diào)研1南京寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀11南京目前的寫字樓市場(chǎng)價(jià)錢區(qū)分南京市普通寫字樓的界定，除了由于建筑年代較早，配套設(shè)備不完善之外，主要還在于離新街口、湖南路等商業(yè)中心地域間隔 較遠(yuǎn)，缺乏辦公氣氛。由于地理位置和配套設(shè)備的緣由，普通寫字樓的售價(jià)普通在5000元平方米以下的程度，如御景園商務(wù)大廈4680元/平方米，現(xiàn)代城堡4400元/平方米，金鵬大廈4000-4100元/平方米，金港大廈3580元/平方米。南京市的中高檔寫字樓

17、在智能管理、日常效力、乃至餐飲健身等配套設(shè)備上和甲級(jí)寫字樓相差無(wú)幾，但在地理位置上有所缺陷，和商業(yè)中心之間間隔 的優(yōu)勢(shì)成了價(jià)錢較低的緣由，中高檔寫字樓售價(jià)在5000元平方米8000元平方米，如金輪大廈6200-6300元/平方米，天環(huán)大廈6500元/平方米，新大都大廈5600元/平方米。南京市的高檔寫字樓集中在新街口和湖南路地域，由于當(dāng)?shù)厣虡I(yè)昌盛、商務(wù)市場(chǎng)開展良好，所以該地域?qū)懽謽堑臋n次和價(jià)錢都處在較高的程度，售價(jià)為8000-10000元平方米，如金鷹國(guó)際商城10000元/平方米，商貿(mào)世紀(jì)廣場(chǎng)9300元/平方米，金山大廈8600元/平方米。南京市典型寫字樓價(jià)錢信息稱號(hào)價(jià)錢主要賣點(diǎn)商茂世紀(jì)廣場(chǎng)7

18、965元/M2江蘇第一高樓、節(jié)能環(huán)保個(gè)性化金鷹國(guó)際商城1200美金M2金陵精英物業(yè)薈萃、購(gòu)物休閑文娛健身配套好華泰證券大廈8190元/M2起售，2.4元/M2/天起租5A智能涉外高檔寫字樓谷陽(yáng)世紀(jì)大廈5400元/M2起售商鋪與寫字樓的完美結(jié)合、珠江路IT南京國(guó)貿(mào)中心6580元/M2起售，50元/M2/月起租CBD原點(diǎn)寫字樓、無(wú)壓力租購(gòu)、配套齊全隆浩大廈6550元/M2起售現(xiàn)房、5A智能、新街口中央商務(wù)區(qū)、70%入住率東方名苑5180元/M2起售地理位置優(yōu)越、2700超大會(huì)所、奢華外立面金輪大廈5740元/M2起售地段佳、價(jià)錢優(yōu)、智能辦公、套型豐富日月大廈4380元/M2起售位于南京“長(zhǎng)安大街、

19、大行宮CBD、地段好，交通便利金山大廈8600元/M2起售，1.8元/M2/天起租交通方便、外觀典雅、配套好御景園商務(wù)大廈4680元/M2起售全方位秘書效力城市豪庭均價(jià)5500元/M2學(xué)區(qū)好、交通便利、現(xiàn)房、入住戶主素質(zhì)佳文薈大廈4770元/M2起售公共部分奢華裝修、前景好民生商會(huì)大廈3580元/M2星級(jí)酒店式物業(yè)管理新世界中心6000元/平米寫字樓航母新大都大廈5480元/M2地段好12南京市寫字樓、商住樓主要分布區(qū)域南京市現(xiàn)有在建的寫字樓、商住樓主要集中分布在三個(gè)區(qū)域：一是以新街口地域?yàn)橹行模睾槲渎?、中山南路、漢中路、中山東路、長(zhǎng)江路向周邊輻射。二是鼓樓、山西路地域，分布在中山北路和湖南

20、路沿線。三是以珠江路、廣州路為主的科技一條街地域。從目前開展情況看，新街口地域，珠江路、廣州路是中、高檔寫字樓和商住樓的主要供應(yīng)區(qū)域。新街口、珠江路、湖南路地域主要的寫字樓統(tǒng)計(jì)：中山南路：商貿(mào)廣場(chǎng)、建江、金鑾、諾亞、杰源、新澳、蘇豪大廈、投資大廈、現(xiàn)代城堡。洪武路：華泰、隆盛、新地陽(yáng)光、蘇苑、天豐、東宇、太平洋、 金寶、匯鴻、福鑫國(guó)際、洪武。漢中路：金鷹國(guó)際、世貿(mào)大廈、青華大廈、華新大廈、國(guó)藥大廈、金輪大廈。中山東路：天時(shí)、南京國(guó)貿(mào)中心、長(zhǎng)安國(guó)際中心、國(guó)際貴都、日月大廈、云峰大廈、長(zhǎng)發(fā)工程、方正大廈。中山北路：華夏大廈、中南國(guó)際、金山大廈、宏圖大廈、蘇寧銀河大廈。石鼓路：華威大廈、陽(yáng)光大廈、體

21、仁大廈、東方名苑、天安國(guó)際。華僑路：春風(fēng)大廈、華榮大廈。長(zhǎng)江路：長(zhǎng)江貿(mào)易中心、德基大廈、保險(xiǎn)大廈、國(guó)信大廈、蘇美達(dá)大廈。珠江路：新世界中心、長(zhǎng)發(fā)科技、長(zhǎng)發(fā)數(shù)碼、華富、珠江、谷陽(yáng)世紀(jì)、太平商務(wù)、雄獅國(guó)際。廣州路：君臨國(guó)際、隨園大廈、蘇寧環(huán)球大廈。13新街口地域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)新街口地域是南京最成熟的寫字樓地域，是南京的頂級(jí)寫字樓金鷹國(guó)際、華泰證券所在地。但由于市場(chǎng)緣由加上地域交通的問(wèn)題，一些中高檔寫字樓的銷售情況并不理想。目前，新街口寫字樓的開展重心在大行宮地域，以在建的長(zhǎng)安國(guó)際中心、國(guó)際貴都、日月大廈為前導(dǎo)，長(zhǎng)發(fā)大廈、方正律師大廈都即將推出，加上德基大廈以及剛剛由長(zhǎng)發(fā)地產(chǎn)拍賣所獲得的利濟(jì)巷地塊，配合

22、中山東路改造、總統(tǒng)府改造、南京市圖書館建立、江寧織造府建立，在短時(shí)間之內(nèi)積聚了非常大的人氣。在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)大行宮板塊必將是新的寫字樓熱點(diǎn)地域。初步估計(jì)，2003年僅該區(qū)域就有60萬(wàn)平方米以上的寫字樓市場(chǎng)投放量。14鼓樓、山西路地域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)情況鼓樓山西路地域有不少原有的中高檔寫字樓，但隨著時(shí)間的改動(dòng)，這些寫字樓在硬件配置和功能定位上都不再順應(yīng)運(yùn)用者的要求，在租售價(jià)錢上占有很大的優(yōu)勢(shì)，但同樣也由于低價(jià)錢的優(yōu)勢(shì)構(gòu)成了良好的出租情勢(shì)。隨著曙光電影院和鼓樓百貨商店地塊的拆遷，該地域作為南京曾經(jīng)的商業(yè)副中心的位置曾經(jīng)終了。目前，該地域的寫字樓重心曾經(jīng)從原有的鼓樓北側(cè)地域轉(zhuǎn)移到山西路周邊地域，在銷的金

23、山大廈、宏圖大廈以及即將建立的蘇寧銀河大廈在樓盤籠統(tǒng)和檔次上都有所提高，雖然目前該地域的優(yōu)勢(shì)沒(méi)有在樓盤的銷售價(jià)錢上得到最終表達(dá)，該地域的高檔寫字樓還是存在著良好的開展空間。15珠江路和廣州路地域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)情況珠江路和廣州路地域的寫字樓市場(chǎng)近年來(lái)非?；顫姡S著珠江路科技一條街的大規(guī)模改造整治，廣州路高?？萍紙@區(qū)的逐漸興起，使該地域充分具備了商務(wù)辦公的氣氛。新世界中心的建立，以龐大的體量和超高的配套引起了業(yè)內(nèi)外的關(guān)注。由于珠江路沿浮橋太平橋地塊的全面拆遷重新建立，配合沿線的城市改造，政府建立新的珠江路的思緒曾經(jīng)開場(chǎng)實(shí)施，由于珠江路電子一條街在南京經(jīng)濟(jì)格局中的重要性，珠江路沿線面臨的大開展情勢(shì)是可以

24、預(yù)見(jiàn)的。該地域的行業(yè)特性會(huì)要求新的辦公用房的出現(xiàn)，目前在售的谷陽(yáng)世紀(jì)大廈、太平商務(wù)大廈、星漢成賢大廈以及處于前期階段的新雄獅大廈正在逐漸完善該地域的辦公樓形狀，隨著珠江路沿線的建立成型和改造效果顯現(xiàn)，估計(jì)珠江路地域辦公樓明年會(huì)有新的開展。2南京市寫字樓前景預(yù)測(cè)21市場(chǎng)投放量統(tǒng)計(jì)211原有地塊統(tǒng)計(jì)南京置地廣場(chǎng)，洪武北路青石街，甲級(jí)寫字樓，目前處在宣傳階段；君臨國(guó)際暫未推出，中山路和廣州路交界處，目前高檔公寓部分在銷，甲級(jí)寫字樓估計(jì)9月份推出；同仁大廈，中山路和廣州路交界處，該地塊最近為南京新百購(gòu)得，推出時(shí)間不詳；長(zhǎng)發(fā)利濟(jì)巷工程和方正律師大廈暫時(shí)沒(méi)有推出的方案，估計(jì)要到今年底推出；南京國(guó)際商城，中

25、央路江蘇展覽館對(duì)面，目前處在前期階段；新雄獅國(guó)際大廈，珠江路雄獅電子城旁，目前處于前期階段；212今年的辦公樓土地投放情況南京市鼓樓區(qū)中山北路279號(hào)，占地面積17986.3平方米，用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公、交通；碑亭巷鄧府巷地塊，占地面積45355.6平方米，用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公、二類居住；鼓樓廣場(chǎng)西北角地塊，占地面積28745平方米，用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公、金融、交通綜合用地；河西新城區(qū)中心商務(wù)H地塊，占地面積03.6平方米，用地性質(zhì)：商務(wù)、辦公；213即將推出市場(chǎng)的地塊長(zhǎng)江路長(zhǎng)江南北貨商店地塊：面積42000平方米，中山路中段科巷地塊：面積8000平方米，中山東路和長(zhǎng)白街交匯處內(nèi)橋地塊：面積1

26、6700平方米，洪武北路和白下路交匯處東南角小松濤巷地塊：面積13300平方米，太平南路西側(cè)玄武門地塊：面積24000平方米，江蘇展覽館地鐵站邊小粉橋地塊：面積3200平方米，廣州路、珠江路交接處西北側(cè)新街口地塊：面積5500平方米，東方商城南側(cè)和上海、北京不同，南京的寫字樓主要以銷售為主，包括商貿(mào)、金鷹、華泰、隆盛、華威等，由于競(jìng)爭(zhēng)猛烈，供應(yīng)較大而需求有限，價(jià)錢上不去。眾多的辦公樓都可以賣，而且希望盡快賣，根據(jù)未來(lái)南京這幾年寫字樓的開展，從山西路的銀河廣場(chǎng)、南京國(guó)際商城40萬(wàn)平方米，鼓樓A1、A2地塊南京國(guó)際金融中心，據(jù)報(bào)道是南京第一高樓，25個(gè)億20萬(wàn)平方米，大行宮、長(zhǎng)江路地塊約50萬(wàn)平方

27、米，新街口地域未來(lái)約30萬(wàn)平方米，河西十大標(biāo)志性商業(yè)建筑約60萬(wàn)平方米，估計(jì)未來(lái)35年將有200萬(wàn)平方米價(jià)值近120個(gè)億的寫字樓投放市場(chǎng)。22供求情況分析今年一季度新批上市的辦公樓5.7萬(wàn)平方米，綜合樓1.4萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)用房5.5萬(wàn)平方米，一季度非住宅含辦公、綜合、商業(yè)用房合同銷售352件，銷售面積8.65萬(wàn)平方米，買賣金額4.54億元。本次調(diào)查共查詢將近20家各類樓盤的價(jià)錢和銷售情況，根本堅(jiān)持平穩(wěn)的形狀，去除各盤因本身的區(qū)域優(yōu)勢(shì)、工程進(jìn)度和銷售樓層變化產(chǎn)生的價(jià)錢動(dòng)搖，今年以來(lái)，南京辦公樓市場(chǎng)的價(jià)錢走勢(shì)呈平穩(wěn)略有上升的情勢(shì)，漲幅在1-左右。由于在銷的各樓盤詳細(xì)銷售情況和剩余面積均為估算值，而

28、且對(duì)詳細(xì)樓盤沒(méi)有直接的參考價(jià)值，因此在市場(chǎng)宏觀情況沒(méi)有大動(dòng)搖的情況下，主要以新增樓盤量作為市場(chǎng)宏觀走勢(shì)的參考?？傮w上來(lái)說(shuō)，中短期內(nèi)市場(chǎng)的需求和價(jià)錢情況不會(huì)發(fā)生大的變化。3南京市寫字樓市場(chǎng)特征31南京市的寫字樓市場(chǎng)比較平淡，其緣由和市場(chǎng)投放量過(guò)大及產(chǎn)品方式單一有很大關(guān)系。在南京，上一輪房地產(chǎn)熱主要是寫字樓唱主角，特別是投資。1992年以前主要是住宅投資唱主角，1992年以后，寫字樓投資在房地產(chǎn)投資中所占的比例逐漸上升。1993年為44%，1997年曾經(jīng)上升到58%。這與房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范、舊的住房制度不健全等要素的存在有關(guān)。由于投資主要進(jìn)入寫字樓市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)沒(méi)有啟動(dòng)，所以寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩

29、。1998年以后，政府加快了住房制度改革，住宅投資的比重逐漸上升。1999年底舊的住房制度終了，住宅市場(chǎng)開場(chǎng)啟動(dòng)。1998年到2001年，南京的寫字樓處于沉寂形狀，住宅市場(chǎng)唱主角。2000年，南京寫字樓投資曾經(jīng)下降到24%。32從南京市的寫字樓銷售情況來(lái)看，存在著明顯的冷熱不均的景象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年的新街口寫字樓市場(chǎng)中，少量的高檔樓盤如金鷹國(guó)際商城，以絕佳的地理位置，優(yōu)良的配套設(shè)備，長(zhǎng)久不衰地占據(jù)了南京的高端市場(chǎng)；而同在新街口區(qū)域的其他樓盤，有的由于交通問(wèn)題，雖然籠統(tǒng)定位和配套設(shè)備等到達(dá)較高規(guī)范，依然只能堅(jiān)持不溫不火的銷售局面，如商貿(mào)廣場(chǎng)和華泰證券大廈；還有的是依托降低價(jià)錢并且重新進(jìn)展籠統(tǒng)

30、包裝在市場(chǎng)上沖開一條血路，保證了銷售的進(jìn)度，如金輪大廈；還有一些樓盤索性改頭換面，以商住或住宅的方式出現(xiàn)，重新進(jìn)展市場(chǎng)定位，借著良好的地理?xiàng)l件在熱漲的住宅市場(chǎng)上占領(lǐng)了一席之地，如東方名苑和天安國(guó)際。33寫字樓產(chǎn)品趨向于多元化從黃埔大廈的“新銳科技園的寫字樓概念推出以后，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，南京市的寫字樓市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)勝利的新型定位和營(yíng)銷概念，一度只能靠光輝燦爛的建筑外形、港臺(tái)影星的籠統(tǒng)代言乃至外表商住宣傳、實(shí)踐住宅定位的方式來(lái)吸引客戶，一些體積龐大的綜合性寫字樓如福鑫國(guó)際大廈、新世界中心更是由于功能冗雜、定位不明，在銷售上一度墮入姿態(tài)。進(jìn)入2003年，南京的寫字樓市場(chǎng)更加細(xì)化，產(chǎn)品更加個(gè)性化。市

31、場(chǎng)不再是簡(jiǎn)單的需求寫字樓或者商住樓，新經(jīng)濟(jì)時(shí)代隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開展、第三產(chǎn)業(yè)的壯大，需求也會(huì)更加多樣。雖然如今的一些諸如酒店式商務(wù)公寓、不睡眠寫字樓、SOHU、SOLO、SHOPPINGMALL、綠色商住樓的概念還未被廣泛地接受，但從南京市場(chǎng)上最近出現(xiàn)的律師大廈這種專業(yè)產(chǎn)品方式來(lái)看，未來(lái)的南京寫字樓市場(chǎng)必然是一個(gè)多元化、專業(yè)化的市場(chǎng)。34隨著寫字樓地域市場(chǎng)的開展和城市改造的進(jìn)程，一些新的寫字樓板塊逐漸在市場(chǎng)上出現(xiàn)。河西商務(wù)區(qū)的逐漸建立對(duì)于寫字樓的市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生變化，根據(jù)市政規(guī)劃的開展，仙西、河西地域作為未來(lái)的副城區(qū)，政府對(duì)當(dāng)?shù)厣虅?wù)市場(chǎng)的開展有著大力的扶持，尤其是河西地域，在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，在寫字

32、樓市場(chǎng)上會(huì)有一個(gè)比較大的突破。今年年初以來(lái)，河西新區(qū)的多項(xiàng)標(biāo)志性建筑曾經(jīng)開場(chǎng)進(jìn)展規(guī)劃論證，闡明河西新城建立曾經(jīng)進(jìn)入了實(shí)施階段；同時(shí)，政府部門也加大了該地域的土地投放力度，今年河西中心區(qū)曾經(jīng)有多處住宅和辦公樓性質(zhì)土地進(jìn)入市場(chǎng)，隨著奧體中心的建立，河西地域尤其是奧體新城作為政府重點(diǎn)開展的地域，必然會(huì)遭到更多的政策導(dǎo)向和扶持，新城商務(wù)區(qū)將是南京辦公樓市場(chǎng)的一個(gè)新的重心。35住宅房?jī)r(jià)上漲會(huì)逐漸會(huì)使一部分自用型消費(fèi)者需求轉(zhuǎn)向。南京不缺乏做生意開公司者，但是，出于節(jié)省費(fèi)用等多種思索，相當(dāng)一部分企業(yè)寧愿選擇到小區(qū)里租房子開公司設(shè)辦事處，也不情愿多花錢到寫字樓辦公。這就使得新街口這樣的區(qū)位有些商住樓的價(jià)錢每平

33、方米才干銷到6000元；有些寫字樓的日租金每平方米只需1元，相當(dāng)于倉(cāng)儲(chǔ)價(jià)。隨著市區(qū)房?jī)r(jià)的不斷上漲，新建住宅小區(qū)的后期管理和配套費(fèi)用的添加，高檔住宅和專業(yè)寫字樓之間的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)正在逐漸消逝，一部分自用型的購(gòu)房者會(huì)更加樂(lè)于挑選籠統(tǒng)和功能都非常完善的專業(yè)性寫字樓。36高風(fēng)險(xiǎn)的住宅市場(chǎng)會(huì)逐漸使一部分投資者關(guān)注寫字樓市場(chǎng)的開展。隨著住宅市場(chǎng)的價(jià)錢逐漸走高，越來(lái)越多的投資者感遭到住宅市場(chǎng)的投資壓力。相反，由于如今住宅和辦公樓的價(jià)錢倒掛，使很多的投資者發(fā)現(xiàn)新的投資渠道，從目前的南京市場(chǎng)來(lái)看，由于遭到政府部門的宏觀調(diào)控，辦公樓市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，雖然在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有過(guò)大的井噴行情，但從經(jīng)濟(jì)開展的長(zhǎng)期需求來(lái)

34、看，辦公樓市場(chǎng)作為長(zhǎng)線投資的一種方式，還是有很大的操作性的。37高規(guī)范的寫字樓在市場(chǎng)上占有非常大的比例。大多數(shù)開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的宏觀情勢(shì)樂(lè)觀，忽視市場(chǎng)的實(shí)踐情況和本身的條件，寫字樓的規(guī)劃和建立過(guò)于前瞻性，所開發(fā)建立的寫字樓規(guī)范較高，目前南京辦公樓市場(chǎng)規(guī)劃和在建的寫字樓工程中，甲級(jí)寫字樓所占的比例較大，但實(shí)踐在短時(shí)間內(nèi)不能夠有充足的客戶人群。這樣的失敗案例很多，將在下面列舉幾個(gè)。市場(chǎng)的盲目樂(lè)觀對(duì)于籠統(tǒng)良好的中檔定位樓盤的銷售是有利的。南京寫字樓市場(chǎng)前景2001年上半年，上海、北京、杭州等地寫字樓的租金、售價(jià)都出現(xiàn)了明顯上升，杭州上浮了30%。在南京，業(yè)內(nèi)人士以為南京寫字樓市場(chǎng)也開場(chǎng)復(fù)蘇。其緣由如下

35、：房地產(chǎn)新一輪景氣周期決議了寫字樓啟動(dòng)。在每輪周期的某一階段，住宅和非住宅的角色位置會(huì)發(fā)生改動(dòng)。城市不僅是居住地，也是產(chǎn)業(yè)配置場(chǎng)所，特別是第三產(chǎn)業(yè)。不同種類的配給應(yīng)有合理的比例關(guān)系，寫字樓投資與住宅投資的聯(lián)絡(luò)非常嚴(yán)密，加之制度層面的緣由已不存在，都進(jìn)入了市場(chǎng)化時(shí)期，所以寫字樓必然伴隨著住宅區(qū)投資的添加而上升。他們之間并非此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，而是共衰共榮的關(guān)系。如今整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都很景氣，寫字樓也一定會(huì)啟動(dòng)并逐漸進(jìn)入景氣形狀。南京城市功能的定位、變化決議了寫字樓開展長(zhǎng)江三角洲、上海國(guó)際化都市圈涵蓋的人口近1個(gè)億，是全世界少有的最具增長(zhǎng)潛力的區(qū)域。它的構(gòu)成和功能加強(qiáng)，使得杭州、南京也出現(xiàn)了宏大的增長(zhǎng)空

36、間，南京作為第二層次中心，其位置必會(huì)隨著上海都市圈在全球位置的提高而提高，這是南京未來(lái)城市功能定位的決議性要素。南京作為第二層次中心的定位，決議了它的城市人口、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市建立的范圍、城市根底設(shè)備的建立程度。寫字樓要與此角色、功能定位相匹配，必需有一流的CBD、CLD、CFD。如今南京市政府也在作出相應(yīng)規(guī)劃。隨著規(guī)劃的實(shí)施，經(jīng)過(guò)有效供應(yīng)如地鐵延伸，必然對(duì)整個(gè)寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)大的刺激和支持。從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，寫字樓有相當(dāng)好的開展前景。首先，經(jīng)濟(jì)學(xué)家以為，今年下半年開場(chǎng)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，全球經(jīng)濟(jì)利好。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)和全球經(jīng)濟(jì)的聯(lián)絡(luò)日益嚴(yán)密，我們有理由看好對(duì)外依存度日益增高的中國(guó)經(jīng)濟(jì)。其次，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已

37、在WTO的框架下運(yùn)轉(zhuǎn)，這有利于吸引外資、外商進(jìn)入大陸市場(chǎng)包括南京市場(chǎng)。寫字樓市場(chǎng)更加細(xì)分，寫字樓、酒店、SOHO、shopping-mail等要素流動(dòng)加快。2001年底以來(lái)，河西奧體中心、仙西大學(xué)城等規(guī)劃相繼出臺(tái)，南京城市化的迅速擴(kuò)張也預(yù)示了寫字樓的昌盛。上海申辦2021年世博會(huì)勝利，這標(biāo)志著未來(lái)58年內(nèi)，以上海為中心的“泛上海區(qū)域?qū)?gòu)成一個(gè)龐大的經(jīng)濟(jì)圈，這就對(duì)南京的經(jīng)濟(jì)開展起到了至關(guān)重要的作用。南京的寫字樓市場(chǎng)也終于迎來(lái)了開展的時(shí)機(jī)。寫字樓需求概略市場(chǎng)調(diào)查顯示，被調(diào)查者對(duì)現(xiàn)有寫字樓不稱心的比例較高，非常稱心的僅占4.6%，比較稱心的占32.7%，不稱心的占59.5%，非常不稱心的占3.2%。

38、因此，對(duì)現(xiàn)有寫字樓不稱心的共占62.7%。經(jīng)過(guò)進(jìn)一步的研討發(fā)現(xiàn)，對(duì)目前租用的寫字樓不稱心是促成其購(gòu)買需求的主要緣由之一。從這個(gè)角度思索，南京寫字樓市場(chǎng)的前景是比較大的。在被調(diào)查的租用寫字樓的公司中，3年內(nèi)有購(gòu)買計(jì)劃的比例為40%，這是一個(gè)極其有誘惑力的數(shù)字。、購(gòu)買需求分析從首選辦公地點(diǎn)的分布來(lái)看，選擇新街口的比例較高，到達(dá)，珠江路和山西路緊跟其后，其選擇比例分別為和，然后是鼓樓，比例為。其他對(duì)辦公地點(diǎn)的選擇比較分散。、對(duì)車位的要求目前南京市中小公司擁有汽車的比例為，但是無(wú)論能否有車，業(yè)主都對(duì)車位提出了較高要求。近的業(yè)主需求車位，其中，需求一個(gè)車位的占，需求兩個(gè)車位的占，需求三個(gè)以上車位的約占。

39、、購(gòu)房的其他需求對(duì)電梯的需求是許多業(yè)主置業(yè)時(shí)關(guān)注和頭疼的問(wèn)題。因此，電梯的好壞、夠用與否，成為影響銷售的一個(gè)重要要素。從定量調(diào)查結(jié)果來(lái)看，部或部電梯就可以滿足需求，但這些還要結(jié)合大樓的建筑面積和住戶數(shù)、電梯的質(zhì)量、高速與否來(lái)確定數(shù)量。貨梯只需求部或部即可。對(duì)配套的要求調(diào)查闡明，智能化卡、平安監(jiān)控系統(tǒng)、寬帶的系統(tǒng)都成為智能化系統(tǒng)不可短少的規(guī)范配置。被調(diào)查中，以為非常需求和比較需求智能化卡、平安監(jiān)控系統(tǒng)、寬帶的系統(tǒng)的比例分別為、。綜合分析 在南京這樣比較內(nèi)向化的二線城市，寫字樓產(chǎn)品面對(duì)的主要為本地中小企業(yè)，而這些中小企業(yè)通常是保守、穩(wěn)健，對(duì)置業(yè)表達(dá)出相當(dāng)?shù)睦硇?，并且?duì)價(jià)錢極其敏感，因此南京呈現(xiàn)出中

40、價(jià)位產(chǎn)品4000-6000元銷售順利而高端、低端阻力較大。價(jià)錢越高，期房銷售難度越大！幾乎要到臨近交付時(shí)方可啟動(dòng)銷售，資金壓力大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。目前在售工程中表現(xiàn)較好者均為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房交付期半年以內(nèi)，證明主流客戶中帶有投資志愿和動(dòng)機(jī)的不多，而且表達(dá)出本地客戶的置業(yè)方案性不強(qiáng)，他們通常處于對(duì)公司前景判別的不確定形狀中，因此對(duì)交付期過(guò)長(zhǎng)一年以上的工程表現(xiàn)出較大的抗性。經(jīng)過(guò)近兩年來(lái)南京商用商品房市場(chǎng)的高速開展，大批有購(gòu)買才干的客戶根本被消化，大量空置房將在未來(lái)幾年內(nèi)對(duì)新建工程呵斥直接和有力的沖擊，因此必需發(fā)明出足夠的直接利益點(diǎn)賣點(diǎn)與特征定位以截留目前處于待購(gòu)形狀的客戶和吸引新增客戶群體。4南京市寫字樓

41、失敗案例分析41天時(shí)商貿(mào)中心1根本情況數(shù)據(jù)更新時(shí)間：2003年6月12日11位置：中山路21號(hào)，新街口廣場(chǎng)東側(cè)、中山東路路口，間隔 新街口廣場(chǎng)約40米。12開發(fā)商：基泰房地產(chǎn)開發(fā)南京13地上建筑面積：裙樓：6400平方米，寫字樓：21760平方米，合計(jì)：28160平方米14功能規(guī)劃：樓高22層，15層為裙樓，622層為寫字間15戶型面積：36187平方米，主力戶型面積：130145平方米16設(shè)備配套：中央空調(diào)4部三菱電梯車位數(shù)：7080個(gè)車位只租不售，租金：300400元/個(gè)-月17工程進(jìn)度：現(xiàn)房18銷售進(jìn)度：寫字樓剩約3個(gè)整層有一層售出兩套，約330平方米19銷售時(shí)間：至今近4年110銷售價(jià)

42、錢：寫字樓均價(jià)：7600元/平方米一次性付款95折，按揭98折裙樓均價(jià)必需5層整買：18000/平方米111租金：2元/平方米-天2分析21本案早已是現(xiàn)房，銷售期至今已近4年，可租可售。但是，仍有約3層未出手，另有5層18層、19層、20層、21層、22層為開發(fā)商自用和內(nèi)部處置，可以說(shuō)租售情況很差。22銷售差的緣由221本案偏離了新街口商業(yè)、商務(wù)中心區(qū)域本案最大、最顯著的優(yōu)勢(shì)是：間隔 新街口廣場(chǎng)僅約40米，與新街口百貨商店僅一街之隔。但是，新街口地域的商業(yè)、商務(wù)中心區(qū)域在新街口廣場(chǎng)的西面金鷹國(guó)際購(gòu)物中心、華聯(lián)商廈、金陵百貨、金鷹國(guó)際商城、金輪大廈、青華大廈等、南面新街口百貨商店、中央商場(chǎng)、大洋

43、百貨、商貿(mào)世紀(jì)廣場(chǎng)、國(guó)際貿(mào)易中心等以及洪武路一帶華泰證券大廈、投資大廈等。本案雖與上述區(qū)域一路之隔，但是，卻應(yīng)驗(yàn)了所謂的“陰陽(yáng)街說(shuō)法街這邊繁華繁華，街那邊門庭冷落，位于新街口廣場(chǎng)北邊的商業(yè)物業(yè)-時(shí)代廣場(chǎng)，也是“屢戰(zhàn)屢敗、屢敗屢戰(zhàn)，至今尚未找到“歸宿。222本案最明顯的缺陷是：交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)性差2221車流不便大樓出入口被中山東路快車道、慢車道隔離欄封鎖，隔離欄接近大廈西邊進(jìn)入口處設(shè)置電動(dòng)門，由保安在大廈進(jìn)入口處控制。車輛要進(jìn)入大樓，只需沿中山東路北邊西行。沿中山東路南邊東行的車輛無(wú)法進(jìn)入大廈，必需到遠(yuǎn)處掉頭。從大樓駛出的車輛，上中山東路后，只能西行，進(jìn)入新街口廣場(chǎng)。車輛只能從大樓西邊大門進(jìn)入大樓用地

44、內(nèi)，從大樓東邊大門駛出，進(jìn)出通道狹窄，只能供一輛車行駛。 2222人流不便人流或重新街口百貨商店、金陵飯店過(guò)天橋東行至大廈，或從中山路沿新街口廣場(chǎng)東行至大廈，或從中山東路和洪武路交界處西行約150米到大廈。223大廈東邊至洪武北路地塊，屬于南京軍區(qū)用地，既不能做商業(yè)，也不能安頓金融機(jī)構(gòu)，直接損害了大廈周邊的商業(yè)氣氛。224裙樓處置失誤2241定位失誤本案的稱號(hào)是“天時(shí)商業(yè)中心，市場(chǎng)定位是“集購(gòu)物、辦公、餐飲為一體的國(guó)際規(guī)范甲級(jí)綜合樓。一至五層的裙樓被定位為“大型購(gòu)物廣場(chǎng)，地下設(shè)有“快餐廳。可見(jiàn)，開發(fā)商對(duì)裙樓是寄予厚望的，希望利用大廈優(yōu)越的位置，借助新街口百貨商店等商業(yè)設(shè)備的人氣，把裙樓做成一個(gè)

45、繁華的商業(yè)中心，并成為重要的利潤(rùn)來(lái)源。實(shí)踐上，大廈的位置、交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)性和臨近氣氛，決議了大廈的裙樓不適宜做需求大量人流的社會(huì)性商業(yè)設(shè)備。在最近的市場(chǎng)調(diào)研中，銷售人員告知，裙樓將作為銀行用房。我公司市調(diào)人員聲稱可以引見(jiàn)大型百貨連鎖企業(yè)前來(lái)洽談，但銷售人員堅(jiān)稱，公司已決議不做商業(yè)?？梢?jiàn)，對(duì)于做商業(yè)，開發(fā)商曾經(jīng)“死了心，而把目的瞄準(zhǔn)了“銀行等金融機(jī)構(gòu)。我們以為，開發(fā)商經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期苦楚的碰壁、思索后做出的這一決議，是正確的。在此不做進(jìn)一步論述。2242裙樓體量太大本案設(shè)置了5層裙樓，總建筑面積約6400平方米，而且必需一次性整體買下。以目前開發(fā)商索要的均價(jià)18000萬(wàn)/平方米計(jì)算，總金額到達(dá)1152億元，首

46、付30%，購(gòu)買者也要一次性付出3456萬(wàn)元，即使對(duì)于實(shí)力雄厚的買家，這也是一筆巨額款項(xiàng)。更為重要的是，誰(shuí)情愿高價(jià)購(gòu)買三層、四層、五層的純辦公房？銷售人員告知，假設(shè)僅出賣一層、二層裙房，早就以3、4萬(wàn)元/平方米的價(jià)錢出手了。2243裙房遲遲找不到買家，對(duì)大廈的籠統(tǒng)和銷售產(chǎn)生了較大的消極影響。裙樓和主樓的銷售是相輔相成的。人們對(duì)一幢大廈最直觀的印象對(duì)裙樓的觀感，裙樓的順利銷售對(duì)于主樓銷售的促進(jìn)作用顯而易見(jiàn)。知名度高、籠統(tǒng)好的業(yè)主入住裙樓，對(duì)主樓的銷售會(huì)起到良好的促進(jìn)作用。裙樓銷售資金還是一筆較大的收入。市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，銷售人員請(qǐng)我們不要被裙樓的空蕩、冷清困擾，主樓的銷售還是很不錯(cuò)的。其實(shí)并不行22

47、5營(yíng)銷手段簡(jiǎn)單、落后沒(méi)有明確的市場(chǎng)定位、籠統(tǒng)定位宣傳品設(shè)計(jì)粗糙、低檔沒(méi)有明顯、有力的市場(chǎng)推行動(dòng)作，等等反響出開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)推行任務(wù)的忽視。其實(shí)，在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的營(yíng)銷過(guò)程中，市場(chǎng)推行是一個(gè)極其重要的環(huán)節(jié)。該階段任務(wù)的有效開展，不僅決議了產(chǎn)品順利銷售，還可以添加產(chǎn)品的價(jià)值。一些開發(fā)商往往了解和注重產(chǎn)品的消費(fèi)，卻忽視產(chǎn)品的推行。天時(shí)商業(yè)中心和華天國(guó)際廣場(chǎng)具有著較強(qiáng)的類似性位置：接近或處于所在區(qū)域的地理中心，卻偏離所在區(qū)域的商業(yè)和商務(wù)中心；交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)性差，等，天時(shí)商業(yè)中心在產(chǎn)品定位、裙樓設(shè)置、銷售和推行方面的失誤，值得我們沉思并引以為戒。二日月大廈數(shù)據(jù)更新時(shí)間：2003年6月12日日月大廈不能算是一個(gè)失

48、敗的樓盤。只能算是一個(gè)不勝利的樓盤，它的不勝利表現(xiàn)為，在與長(zhǎng)安國(guó)際中心的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，它落在了下風(fēng)根本素質(zhì)與長(zhǎng)安國(guó)際中心根本一樣，開工時(shí)間比長(zhǎng)安國(guó)際中心早半年，工程進(jìn)度比長(zhǎng)安國(guó)際中心快很多，但銷售價(jià)錢卻比長(zhǎng)安國(guó)際中心低，銷售進(jìn)度比長(zhǎng)安國(guó)際中心慢，特別需求一提的是，它的體量只及長(zhǎng)安國(guó)際中心的60%。1兩樓盤根本情況比較工程日月大廈長(zhǎng)安國(guó)際中心位置太平南路與中山東路交界處西南日月大廈北側(cè)功能規(guī)劃商住樓商住樓總建筑面積平方米約26600 約44500 總戶數(shù)144216樓層數(shù)28層30層戶型面積平方米95195 97-208電梯3部4部車位數(shù)約90個(gè)約155個(gè)工程進(jìn)度封頂10層銷售率約65%約85%銷

49、售均價(jià)元/平方米56006000兩個(gè)樓盤的根本素質(zhì)相當(dāng)，日月大廈在電梯配置、車位配比這樣重要的目的上，還略強(qiáng)于長(zhǎng)安國(guó)際中心。2長(zhǎng)安國(guó)際中心主要?jiǎng)僭谑袌?chǎng)推行上21起名之初，即勝出一籌“長(zhǎng)安國(guó)際中心，大氣、尊貴，充溢現(xiàn)代感和國(guó)際氣質(zhì)?！叭赵麓髲B，傳統(tǒng)而普通，甚至有些土氣。22明確市場(chǎng)定位、主要目的客戶，進(jìn)展概念化包裝，樹立鮮明、個(gè)性化的籠統(tǒng)長(zhǎng)安國(guó)際中心明確定位為“全天候酒店式商務(wù)公寓，“為南京最新銳的事業(yè)群體提供全新的事業(yè)/生活一體化空間，引入彌漫北京風(fēng)尚的B-FLAT概念，進(jìn)展概念化包裝。指明本人的主要目的客戶是“生長(zhǎng)型企業(yè)，提出“深化了解生長(zhǎng)型企業(yè)的需求的口號(hào)，引起市場(chǎng)劇烈反響。當(dāng)然，并沒(méi)有因此而忽視對(duì)地段的訴求。日月大廈在市場(chǎng)推行中那么大力強(qiáng)調(diào)地段的價(jià)值，對(duì)樓盤本身那么努力突出尊貴感，如“商業(yè)中心與人文圣殿間空前絕后的熱情匯演，“市中心，極品人文區(qū)，“非凡地段，輝煌物業(yè)，“獨(dú)一同時(shí)凝聚南京商業(yè)中心與人文圣殿之至尊商務(wù)領(lǐng)地，“杰出質(zhì)量，盡顯尊榮等等。對(duì)樓盤的運(yùn)用價(jià)值、功能特性、市場(chǎng)定位、目的人群等，都沒(méi)有明確的描畫和宣示。這樣的廣告宣傳，顯得空洞，缺乏打動(dòng)力、感染力、壓服力。23對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)售樓處和工地圍墻進(jìn)展包裝根據(jù)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位、籠統(tǒng)定位，長(zhǎng)安國(guó)際中心對(duì)售樓處和工地圍墻進(jìn)展了良好的包裝，宣揚(yáng)樓盤的營(yíng)銷理念，樹立樓盤的