江水灣福地I期開盤前營(yíng)銷策略

1、.：.；京龍江水灣福地I期開盤前營(yíng)銷戰(zhàn)略一、營(yíng)銷推行階段劃分 本工程分三期開發(fā)，18號(hào)樓為一期，計(jì)774戶；916號(hào)樓為二期；1721號(hào)樓為三期?？偟匿N售周期方案三年，其中一期又分三個(gè)批次推出，一批次推多層；二批次推臨江房源；三批次推靠雄州大道的房源。 經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研及對(duì)入市時(shí)機(jī)的選擇，結(jié)合本工程的實(shí)踐，現(xiàn)將一期推行階段劃分如下：推行階段 時(shí)間劃分蓄水期 2007年5月初2007年9月初開盤期 2007年10月1日2007年11月底強(qiáng)銷期 2007年11月底2021年2月底續(xù)銷期 2021年2月底2021年6月底尾盤期 2021年6月底2021年8月底合計(jì) 10個(gè)月從開盤日起計(jì)注：暫定開盤

2、時(shí)間為10月1日。二、開盤前各階段任務(wù)安排一咨詢前期時(shí)間：2007年7月7日7月20日【本階段的營(yíng)銷任務(wù)重點(diǎn)】第一、主要作好工程現(xiàn)場(chǎng)的根底籠統(tǒng)包裝工程。第二、各方面任務(wù)安排預(yù)備到位，開場(chǎng)接受客戶的咨詢?！句N售現(xiàn)場(chǎng)的預(yù)備任務(wù)】1、仔細(xì)做好日常咨詢接待預(yù)備及區(qū)域和工程熟習(xí)任務(wù)，為正式咨詢做好預(yù)備。2、加強(qiáng)對(duì)來(lái)訪客戶的情況梳理，有方案、有安排的分析意向性客戶，做好客戶維系。3、對(duì)銷售說(shuō)辭的修正及完善；4、加強(qiáng)銷售現(xiàn)場(chǎng)管理任務(wù)：包括工程現(xiàn)場(chǎng)銷售環(huán)境、銷售道具的管理和現(xiàn)場(chǎng)任務(wù)人員任務(wù)形狀的管理包括著裝、禮儀、接聽過(guò)程等。5、加強(qiáng)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的內(nèi)部管理任務(wù)，樹立銷售人員自信心，添加營(yíng)銷技巧，規(guī)范銷售行為。6、

3、周末全城DM大派送，擴(kuò)展工程區(qū)域影響力。7、根據(jù)銷售現(xiàn)場(chǎng)搜集的市場(chǎng)信息及面臨的問題，向謀劃部提出推行建議?！粳F(xiàn)場(chǎng)物料預(yù)備】1、加強(qiáng)和完善工程區(qū)域內(nèi)工程的籠統(tǒng)展現(xiàn)系統(tǒng)大型戶外彩幅 大型戶外廣告牌 道旗 導(dǎo)示系統(tǒng)2、銷售資料的預(yù)備DM資料 吊旗 沙盤、單體模型 總平、立面效果圖 二咨詢期時(shí)間：7月21日9月21日【本階段的營(yíng)銷任務(wù)重點(diǎn)】第一、逐漸擴(kuò)展工程的宣傳渠道，完善工程戶外廣告與導(dǎo)示系統(tǒng)廣告。第二、盡最大能夠，把握每一位蒞臨銷售現(xiàn)場(chǎng)咨詢的客戶，經(jīng)過(guò)銷售現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客戶的細(xì)致講解以及銷售氣氛對(duì)客戶的感染，使意向性客戶轉(zhuǎn)變?yōu)榕盘?hào)準(zhǔn)客戶，為“排號(hào)期客戶排號(hào)蓄積大量準(zhǔn)客戶?！粳F(xiàn)場(chǎng)銷售任務(wù)】1、仔細(xì)做好本階段

4、日常咨詢接待任務(wù)。2、加強(qiáng)對(duì)來(lái)訪客戶的情況梳理，有方案、有安排的組織轉(zhuǎn)簽任務(wù)。3、加強(qiáng)銷售現(xiàn)場(chǎng)管理任務(wù)，包括工程現(xiàn)場(chǎng)銷售環(huán)境、銷售道具的管理和現(xiàn)場(chǎng)任務(wù)人員任務(wù)形狀的管理包括著裝、禮儀、接聽過(guò)程等。4、加強(qiáng)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的內(nèi)部管理任務(wù)，樹立銷售人員自信心，添加營(yíng)銷技巧，規(guī)范銷售行為。5、通知咨詢登記的客戶工程詳細(xì)排號(hào)時(shí)間及進(jìn)展排號(hào)的事項(xiàng)。6、根據(jù)銷售現(xiàn)場(chǎng)搜集的市場(chǎng)信息及面臨的問題，向謀劃部提出推行建議。7、追蹤潛在客戶，針對(duì)重點(diǎn)客戶定期發(fā)放小禮品、郵寄問卷及工程進(jìn)展簡(jiǎn)介等?！粳F(xiàn)場(chǎng)物料預(yù)備】1、五證的預(yù)備 2、銷售資料的預(yù)備DM資料、樓書資料3、優(yōu)惠券制造三排號(hào)期時(shí)間：9月22日9月30日【本階段的營(yíng)銷

5、任務(wù)重點(diǎn)】第一、加強(qiáng)工程的推行力度，配合媒體的宣傳，提升工程的籠統(tǒng)與公眾認(rèn)知度。第二、戶外廣告結(jié)合電視廣告炒作，以新聞作為媒子，加強(qiáng)社會(huì)影響力和吸引消費(fèi)者對(duì)本案的留意。第三、前期咨詢期有一定蓄水量，再經(jīng)過(guò)本期廣告推行的力度加大，爭(zhēng)取為“開盤期的銷售實(shí)現(xiàn)比例為3：1左右的預(yù)定客戶。第四、工程配合：應(yīng)加快工程建立進(jìn)度來(lái)配合工程營(yíng)銷周期的安排爭(zhēng)取在“開盤期前可以獲得工程?！粳F(xiàn)場(chǎng)銷售任務(wù)】1、仔細(xì)做好本階段日常咨詢接待任務(wù)及排號(hào)客戶的預(yù)訂任務(wù)。2、加強(qiáng)對(duì)來(lái)訪客戶和本期已交訂金客戶的情況進(jìn)展歸類、整理。3、繼續(xù)加強(qiáng)銷售現(xiàn)場(chǎng)管理任務(wù)：包括工程現(xiàn)場(chǎng)銷售環(huán)境、銷售道具的管理和現(xiàn)場(chǎng)任務(wù)人員任務(wù)形狀的管理包括著裝

6、、禮儀、接聽過(guò)程等。4、加強(qiáng)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的內(nèi)部管理任務(wù)，樹立銷售人員自信心，添加營(yíng)銷技巧，規(guī)范銷售行為。5、做好開盤期定價(jià)系統(tǒng)修正。6、通知客戶開盤簽約日期及其預(yù)備、本卷須知。7、協(xié)助財(cái)務(wù)部辦理訂金的收取。四開盤期任務(wù)安排方案時(shí)間：10月1日10.20【本階段的營(yíng)銷任務(wù)重點(diǎn)】第一、掌握內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶資料作先期成交。 第二、運(yùn)用電視、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)等媒體，炒作工程、擴(kuò)展認(rèn)知，大力拔升工程的籠統(tǒng)質(zhì)量。第三、開盤期的營(yíng)銷任務(wù)目的：在本期爭(zhēng)取客戶簽約量到達(dá)30 %即到達(dá) 250 余戶左右?！粳F(xiàn)場(chǎng)銷售任務(wù)】1、仔細(xì)做好本階段日常咨詢接待任務(wù)。2、加強(qiáng)對(duì)來(lái)訪客戶的情況梳理，有方案、有安排的組織轉(zhuǎn)簽任務(wù)。3、加強(qiáng)

7、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理任務(wù)，包括工程現(xiàn)場(chǎng)銷售環(huán)境、銷售道具的管理和現(xiàn)場(chǎng)任務(wù)人員任務(wù)形狀的管理包括著裝、禮儀、接聽過(guò)程等。4、加強(qiáng)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的內(nèi)部管理任務(wù)，樹立銷售人員自信心，添加營(yíng)銷技巧，規(guī)范銷售行為。5、加強(qiáng)催收客戶購(gòu)房應(yīng)繳款、按揭資料等。6、協(xié)助財(cái)務(wù)部及銀行的辦理按揭手續(xù)。7、配合謀劃部做好本月的營(yíng)銷推行活動(dòng)，根據(jù)銷售現(xiàn)場(chǎng)搜集的市場(chǎng)信息及面臨的問題，向謀劃部提交推行建議?！緺I(yíng)銷推行手段】1、戶外廣告彩繪、單立柱、導(dǎo)旗、車身等 2、開盤促銷方案開盤公關(guān)活動(dòng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)獎(jiǎng)游覽方案、獎(jiǎng)獎(jiǎng)品方案優(yōu)惠政策一次性付款和按揭付款的優(yōu)惠送禮活動(dòng)開盤期簽約送物管、送裝修、送家電等三、工程開盤前廣告企劃1、階段性廣告戰(zhàn)略：工

8、程在扎實(shí)做好產(chǎn)品規(guī)劃，加快工程進(jìn)度的同時(shí)，在開盤前應(yīng)作繼續(xù)不斷的媒體宣傳?；凇熬埥疄掣５氐默F(xiàn)實(shí)情況即工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度，本階段為銷售預(yù)備期，營(yíng)銷推行任務(wù)主要圍繞工程開盤展開，以硬廣告電視、電臺(tái)、戶外、DM等、軟新聞、公關(guān)活動(dòng)等促銷手段為主，在開盤前加大主流媒體廣告投放力度，讓市場(chǎng)的目光聚焦、關(guān)注，并逐漸建立工程品牌籠統(tǒng)和到達(dá)較高的約定率。2、廣告投放目的：前期以開盤前預(yù)熱為主，提高工程知名度，并讓目的客戶產(chǎn)生期盼的潛導(dǎo)心思，并進(jìn)而讓目的客戶認(rèn)識(shí)到“京龍江水灣福地的品牌價(jià)值，吸引他們到工地現(xiàn)場(chǎng)觀賞，或、現(xiàn)場(chǎng)垂詢樓盤信息；在臨近開盤前周圍，重點(diǎn)突擊，塑造品牌籠統(tǒng)，發(fā)明高約定率。3、廣告企劃原

9、那么：精準(zhǔn)掌握產(chǎn)品定位，明確了解產(chǎn)品特質(zhì)，同時(shí)闡明“京龍江水灣福地總體優(yōu)勢(shì)，包括獨(dú)特優(yōu)越的自然環(huán)境、享有新城濱江的區(qū)位優(yōu)勢(shì)找到產(chǎn)品的獨(dú)特利益點(diǎn)，根據(jù)如今的市場(chǎng)反響，選擇最貼切的廣告戰(zhàn)略。4、廣告戰(zhàn)略：1差別化定位戰(zhàn)略：基于周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)和本工程工程進(jìn)度情況，以中高檔價(jià)位及工程規(guī)模和環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，進(jìn)展市場(chǎng)細(xì)分，實(shí)施差別化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，細(xì)分客源。2借勢(shì)戰(zhàn)略： 簡(jiǎn)陽(yáng)市在“三城同建實(shí)施過(guò)程中，東城主要是以加快行政區(qū)東移和南北干道建立為發(fā)動(dòng)機(jī)，以沱三橋和水環(huán)境治理為助推器，迅速拉大城市骨架。 在營(yíng)銷過(guò)程中，我們將充分借助城市規(guī)劃建立將帶動(dòng)區(qū)域房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速開展，宣傳工程的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及開展前景、增殖潛力。3重點(diǎn)突

10、破戰(zhàn)略：首期以多層住宅為主，以此作為突破點(diǎn)帶動(dòng)整個(gè)樓盤的銷售，反復(fù)強(qiáng)調(diào)地塊的區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢(shì)及綜合優(yōu)勢(shì)，以此作為重點(diǎn)突破。4全面攻擊戰(zhàn)略：待工程品牌認(rèn)知到達(dá)一定程度后，以區(qū)位、環(huán)境、產(chǎn)品規(guī)劃、物業(yè)管理、建筑風(fēng)格等優(yōu)勢(shì)作全面出擊。5促銷性戰(zhàn)略SP、PR活動(dòng)：結(jié)合開盤前主題活動(dòng)工程推介會(huì)、一期開盤活動(dòng)等，以新穎、有效的公關(guān)活動(dòng)作進(jìn)一步促銷。對(duì)市場(chǎng)銷售有阻力的戶型采取一定的優(yōu)惠措施迅速清盤，回籠資金。四、媒介組合廣告方案暫定7.7日進(jìn)場(chǎng)1、5月份日 一 二 三 四 五 六 1 2 3 4 56 7 8 9 10 11日起道旗/圍墻 1213 14 15 16 17 18 1920 21 22日起人民政府網(wǎng) 23 24 25 2627 28 29日起單立柱 30 31 2、6月份日 一 二 三 四 五 六 1日起 道旗擴(kuò)增 23 4 5 6 7 8 910 11 12 13 14 15 1617 18 19 20 21 22 2324 25 26 27 28 29 日起電臺(tái)廣告 303、7月份日 一 二 三 四 五 六1 2 3 4短信 5 6 7售樓部開放8 9 10 11 12 13 1415 16 17 18 19 20日起巨幅彩繪