房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)濟評價指標與方法課件

1、第4章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)濟評價指標與方法4.1效益和費用的識別4.2經(jīng)濟評價指標及其計算方法4.3經(jīng)濟評價指標計算實例4.1效益和費用的識別4.1.1名義利率與實際利率4.1.2資金等效值與復利計算4.1.3投資與成本4.1.4房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本4.1.5房地產(chǎn)項目經(jīng)營收入、利潤和稅金4.1.6房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式4.1.1名義利率與實際利率名義利率，指一年內(nèi)多次復利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復利次數(shù)的乘積。 實際利率，指一年內(nèi)多次復利時，每年末終值比年初的增長率。 名義利率與實際利率的關(guān)系式： i= (1+r/m)m-1 r名義利率為，m年計息次數(shù) r/m每一計息

2、周期的利率 i實際利率 名義利率與實際利率的關(guān)系 名義利率與實際利率存在著下述關(guān)系： 1)實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值； 2)名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大； 3)當每年計息周期數(shù)m1時，名義利率與實際利率相等； 4)當每年計息周期數(shù)m1時，實際利率大于名義利率； 5)當每年計息周期數(shù)m時，名義利率r與實際利率i的關(guān)系為ier-1。 4.1.2資金等效值與復利計算 資金等值的概念 資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。也可以解釋為“與某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點上的價值”。 等效值簡稱

3、為等值。 各符號的具體含義P現(xiàn)值；F終值、將來值；A 年金、等額序列支付 1）發(fā)生在年末 2）連續(xù) 3）等額（并非等值）各符號的具體含義G每一時間間隔收入或支出的等差變化值；s每一時間間隔收入或支出的等比變化值；n計息周期數(shù)；i每個計息周期的利率。 資金等值計算資金等值計算4.1.3投資與成本 投資的概念 廣義的投資 人們?yōu)楂@取所期望的報酬一種有目的的經(jīng)濟行為所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗或其他資源。投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資此處房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預定的開發(fā)、經(jīng)營目標而預先墊支的資金。 項目投資

4、分類固定資產(chǎn)投資：用于建設(shè)或購置固定資產(chǎn)所投入的資金。固定資產(chǎn)是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等。由土地費用、工程費用、其他費用、預備費用等組成。流動資產(chǎn)投資：項目在投產(chǎn)前預先墊付、在投產(chǎn)后生產(chǎn)經(jīng)營過程中周轉(zhuǎn)使用的資金。流動資產(chǎn)是指可以在一年或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)。由現(xiàn)金、應(yīng)收及預付款項、存貨等項組成。 開發(fā)項目總投資 項目總投資開發(fā)建設(shè)投資土地費用前期工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費用開發(fā)間接費用財務(wù)費用管理費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費用房地產(chǎn)項目總投資是指在開發(fā)期內(nèi)投入的全部

5、資金以及維持開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營活動的周轉(zhuǎn)資金，主要包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。 經(jīng)營資金是指用于開發(fā)企業(yè)（項目）日常出租經(jīng)營、自營所需的周轉(zhuǎn)資金：租賃費用管理費用維修費用（預備費）成本的概念 成本是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動中的成本包括生產(chǎn)成本和銷售費用兩部分，前者指發(fā)生在產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的費用，后者指發(fā)生在產(chǎn)品銷售過程中的費用。產(chǎn)品的銷售成本(亦稱完全成本)=生產(chǎn)成本+銷售費用投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務(wù)會計中使用的成本概念不完全相同投資分析需要列入的成本概念:機會成本由于將有限資源使用于某種特定的用途而放棄的其他各種用途的最高收益。經(jīng)濟成本除實

6、際成本一顯性成本外，還存在著隱性成本。它是指企業(yè)自有的資源，實際上已經(jīng)投入，但在形式上沒有支付報酬的那部分成本。經(jīng)濟成本是顯性成本和隱性成本之和。沉沒成本過去巳經(jīng)支出而現(xiàn)在已無法得到補償?shù)某杀尽?邊際成本企業(yè)多生產(chǎn)一單位產(chǎn)量所產(chǎn)生的總成本增加。 變動成本和固定成本 投資形式經(jīng)營方式投資成本開發(fā)投資出售開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入開發(fā)成本出租開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入開發(fā)成本出租成本經(jīng)營開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入開發(fā)成本經(jīng)營成本置業(yè)投資出租購買房地產(chǎn)時的資金投入購買成本出租成本經(jīng)營購買房地產(chǎn)時的資金投入購買成本經(jīng)營成本房地產(chǎn)開發(fā)項目中投資與成本 4.1.4房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本 房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動

7、中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有較大差異。 開發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成1.土地費用 2.前期工程費用 3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 4.建筑工程安裝費用 5.公共配套設(shè)施建設(shè)費用 6.開發(fā)間接費用 7.財務(wù)費用 8.管理費用 9.銷售費用 10.開發(fā)期稅費 11.其他費用 12.不可預見費用 房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)完成后，可能形成一定比例的開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)，主要包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。 一、固定資產(chǎn)包括開發(fā)企業(yè)辦公用房、開發(fā)企業(yè)機器設(shè)備和運輸設(shè)備，以及自營的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用房等。 二、無形資產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)等。 三、遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。 2)開發(fā)產(chǎn)品成本 按照國家

8、有關(guān)財務(wù)和會計制度，通過開發(fā)建設(shè)投資的合理分攤分別估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本 3)經(jīng)營成本 經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主要包括：商品房銷售成本配套設(shè)施銷售成本房地產(chǎn)出租、經(jīng)營成本 4)期間費用開發(fā)項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費用、管理費用和財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理、財務(wù)和銷售費用，不另行計算；房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計人開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計為運營費用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計為運營費用。 4.1.5房地產(chǎn)項目經(jīng)

9、營收入、利潤和稅金 （）經(jīng)營收入 經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收入。包括銷售收入、出租收入和自營收入。 銷售收入銷售房屋面積房屋銷售單價， 出租收入出租房屋建筑面積房屋租金單價， 自營收入營業(yè)額一營業(yè)成本一自營中的商業(yè)經(jīng)營風險回報。 經(jīng)營收入經(jīng)營收入銷售收入+出租收入+自營收入 銷售收入土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入 +配套設(shè)施銷售收入出租收入房屋出租租金收入+土地出租租金收入 （）利潤 經(jīng)營利潤經(jīng)營收入經(jīng)營成本期間費 用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅 利潤總額經(jīng)營利潤營業(yè)外收支凈額 稅后利潤利潤總額所得稅 可供分配利潤稅后利潤(法定盈余 公積金法定公益金未分配利潤) 期間費用

10、管理費用銷售費用 財務(wù)費用稅金：經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加：包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅和教育費附加，又稱“兩稅一費”。營業(yè)稅稅額應(yīng)納稅銷售(出租)收入稅率 營業(yè)稅的稅率為5。城市建設(shè)維護稅和教育費附加，分別為營業(yè)稅稅額的7和3。 稅金：土地增值稅土地增值稅：土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅土地增值額稅率土地增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收人扣除項目 金額稅金：土地增值稅土地增值稅實行四級超額累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額50、超過50， 100， 200稅率分別為30； 40； 50； 60。 土地增值稅稅額=增值額適用的稅率-扣除項目

11、金額速算扣除系數(shù)。速算扣除系數(shù)的數(shù)值如下；增值額未超過扣除項目金額50時，速算扣除系數(shù)為0.增值額超過扣除項目金額50，未超過100時，速算扣除系數(shù)為5。增值額超過扣除項目金額100，未超過200時，速算扣除系數(shù)為15。增值額超過扣除金額200時，速算扣除系數(shù)為35。稅金：房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 房產(chǎn)稅稅額房產(chǎn)余值12；房產(chǎn)稅稅額房產(chǎn)租金收入 12。 城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。 稅金：企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅：是對實行獨立經(jīng)濟核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。 所得稅稅額應(yīng)納稅所得額稅率。 應(yīng)納稅所得額每個納稅年度

12、的收入總額一準予扣除項目的金額 房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為25。2008年1月起實施。 稅金：契稅 契稅：在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。 轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為： 1)國有土地使用權(quán)出讓； 2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換； 3)房屋買賣；4)房屋贈與； 5)房屋交換。 契稅稅額轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)價值額稅率契稅的稅率為15，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實際情況，在規(guī)定的幅度內(nèi)確定。4.1.6房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式 置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加等方面。增值和股權(quán)增加效果則既可在處置(轉(zhuǎn)讓)物

13、業(yè)實現(xiàn)，也可在以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)(如申請二次抵押貸款)。 開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售、出租、自營收入經(jīng)濟效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。4.2經(jīng)濟評價指標及其計算方法4.2.1投資回收與投資回報4.2.2 經(jīng)濟評價指標體系 4.2.1投資回收與投資回報房地產(chǎn)投資的收益=投資回收+投資回報投資回收是指投資者對其所投入資本的回收；投資回報是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報酬。居民儲蓄（無風險投資）： 還本=投資回收 利息=投資回報兩者的關(guān)系可以從資金回收公式中反映投資回報率為i前者就是投資回報后者就是投資回收財務(wù)分析指標按是否考慮資

14、金時間價值因素劃分按指標性質(zhì)劃分按財務(wù)分析的目標劃分4.2.2 經(jīng)濟評價指標體系按財務(wù)分析目標劃分盈利能力指標清償能力指標按是否考慮資金時間價值因素劃分靜態(tài)指標動態(tài)指標按指標性質(zhì)劃分時間性指標比率性指標價值性指標房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標體系 項目類型 盈利能力指標 清償能力指標 靜態(tài)指標 動態(tài)指標房地產(chǎn)開發(fā)投資成本利潤率財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR借款償還期投資利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV利息備付率 資本金利潤率 動態(tài)投資回收期Pb償債備付率靜態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負債率房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標體系 項目類型 盈利能力指標 清償能力指標 靜態(tài)指標 動態(tài)指標房地產(chǎn)置業(yè)投資投資回報率 財務(wù)內(nèi)部收益率FI

15、RR借款償還期現(xiàn)金回報率 財務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV償債備付率資本金利潤率 動態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負債率靜態(tài)投資回收期Pb流動比率、速動比率 （1）靜態(tài)指標的方法與計算 靜態(tài)盈利能力指標是指不考慮貨幣時間價值因素的影響而計算的盈利能力指標。（1）靜態(tài)指標的方法與計算開發(fā)商成本利潤率：是開發(fā)利潤占開發(fā)總成本的比例，是初步判斷開發(fā)項目可行性的靜態(tài)指標。（1）靜態(tài)指標的方法與計算計算項目總開發(fā)價值，項目全部銷售，則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；全部出租，為項目在整個持有期內(nèi)所有凈經(jīng)營收入的現(xiàn)值累計之和?？傞_發(fā)成本一般包括土地費用、前期工程費用、建筑安裝費用、管理費、財務(wù)費用、銷售費用和其他費用。（1）靜

16、態(tài)指標的方法與計算 投資利潤率是指項目在計算期內(nèi)正常生產(chǎn)年份的年息稅前利潤或運營期平均年息稅前利潤與項目總投資之比，它是考察單位投資盈利能力的靜態(tài)指標。（1）靜態(tài)指標的方法與計算 資本金利潤率是指項目的年凈利潤或年均利潤總額與項目資本金之比。 計算出的資本金凈利潤率應(yīng)高于同行業(yè)的資本金凈利潤率，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。（1）靜態(tài)指標的方法與計算靜態(tài)投資回收期：在不考慮資金時間價值的基礎(chǔ)上，以項目的靜收益抵償全部投資所需要的時間。房地產(chǎn)投資項目的靜態(tài)投資回收期自投資起始點算起。 項目靜態(tài)投資回收期要與行業(yè)的平均標準對比，低于或等于行業(yè)平均投資回收期，則項目可行，否則認為項

17、目不可行。靜態(tài)投資回收期= 累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1+上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當期凈現(xiàn)金流量 （1）靜態(tài)指標的方法與計算現(xiàn)金回報率：房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率?，F(xiàn)金回報率反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。它與資本化率不同資本化率通常不考慮還本付息的影響；現(xiàn)金回報率分為： 1）稅前現(xiàn)金回報率凈經(jīng)營收入還本付息后的/ 投資者初始現(xiàn)金投資； 2）稅后現(xiàn)金回報率稅后凈現(xiàn)金流量/ 投資者初始現(xiàn)金投資例題：某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣

18、除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為28萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為：282010014；如果該項投資年稅后凈現(xiàn)金流量為22萬元，則：該項投資的稅后現(xiàn)金回報率為：222010011。 （1）靜態(tài)指標的方法與計算投資回報率：房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。投資回報率中的收益包括 1）還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值 2）物業(yè)升值所帶來的收益投資回報率(稅后現(xiàn)金流量十投資者權(quán)益增加值)權(quán)益投資數(shù)額；考慮物業(yè)增值收益時： 投資回報率(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)權(quán)益投資數(shù)額。 （2）動態(tài)指標的方法與計算 動態(tài)盈利能

19、力指標是指考慮貨幣時間價值因素的影響而計算的盈利能力指標。（2）動態(tài)指標的方法與計算財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）:項目按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的目標收益率，將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。按分析內(nèi)容不同，財務(wù)凈現(xiàn)值分為：全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值投資各方的財務(wù)凈現(xiàn)值。式中： CI現(xiàn)金流入 C0 現(xiàn)金流出 CI-CO 凈現(xiàn)金流量 ic基準折現(xiàn)率i*FNPV0i（2）動態(tài)指標的方法與計算FNPV0說明項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，在財務(wù)上是可行的。 財務(wù)凈現(xiàn)值小于零時，項目不可行。財務(wù)凈現(xiàn)值反映了資金的時間價值；并且考慮了項目在整個壽命期內(nèi)的經(jīng)濟狀況。經(jīng)濟意義明

20、確，直觀能夠以貨幣額表示項目的凈效益。必須首先確定一個基準收益率，這是很困難的。不能真正反映項目投資中單位投資的使用效率。不能直接說明在項目運營期間各年的經(jīng)營成果（2）動態(tài)指標的方法與計算與FNPV相關(guān)的一個評價指標是財務(wù)凈年值(FNAV)，即將項目凈現(xiàn)值分攤到投資期各年的等額年值。財務(wù)凈現(xiàn)值率（NPVR）:（2）動態(tài)指標的方法與計算財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：在項目投資有效期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。按分析內(nèi)容不同，財務(wù)凈現(xiàn)值分為：全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值投資各方的財務(wù)凈現(xiàn)值。（2）動態(tài)指標的方法與計算r1:當項目凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率；r2:當項目凈

21、現(xiàn)值為接近于零的負值時的折現(xiàn)率;NPV(r1):采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值；NPV(r2):采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負值。r1與r2之間的差距應(yīng)在2之內(nèi)，否則兩者之間不一定呈線性關(guān)系。（2）動態(tài)指標的方法與計算計算出財務(wù)內(nèi)部收益率要與國家規(guī)定的基準收益率或者投資者的目標收益率進行對比，項目的內(nèi)部收益率高于國家規(guī)定的基準收益率或者投資者的目標收益率，則認為項目可行，否則認為項目不可行。即：FIRR ic，則認為項目可行； FIRR0，F(xiàn)IRR116610，故該項目從全投資的角度看可行。 因為FNPVE7898萬元0，F(xiàn)IRRE147814，故該項目從資本金投資的角度看，可行。 還本付息的計算: 第

22、1年還本付息收益=2141-189007.5%=723.6 第2年還本付息收益=2141-(18900-723.6)7.5%=777.9 第3年還本付息收益=2141-(18900-723.6-777.9)7.5%=836.2. 由次可推導出,第t年的還本付息收益=723.6(1+7.5%)t-1 第t年的還本付息收益=第t年還本付息額-（貸款總額-累計還本收益）貸款利率 例32某房地產(chǎn)開發(fā)商以5000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4000平方米的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建筑覆蓋率為60，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標準層)，建造成本為3500元，

23、專業(yè)人員費用為建造成本預算的8，行政性收費等其他費用為460萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.5，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5、3.0和6.5，預計建成后售價為12000元。項目開發(fā)周期為3年，建設(shè)期為2年，地價于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用、其他費用和管理費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12，按季度計息，融資費用為貸款利息的10。問項目總建筑面積、標準層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率分別是多少? 解 (1)項目總開發(fā)價值 1)項目建筑面積：40005.522000() 2)標準層每層建筑面積：(22000-4000604)101240() 3)項目總銷售收入：22000l200026400(萬元) 4)銷售稅費：264006.5l716(萬元) 5)項目總開發(fā)價值：26400171624684(萬元) (2)項目總開發(fā)成本 1)土地成本：5000萬元 2)建造成本：2200035007700(萬元) 3)專業(yè)人員費用(建筑師、結(jié)構(gòu)造價機電監(jiān)理工程師等費用)：77008616(萬元) 4)其他費用：460萬元 5)管理費：(5000+7700十616+460)3.5482.16(萬元) 6)財務(wù)費用 a土地費用利息： 5000(1+124)3412128.80(萬元) b建造費用專業(yè)人員費用其他