物業(yè)管理案例

1、【案例1】：某小區(qū)物業(yè)管理處規(guī)定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶 門關(guān)閉，以便裝修管理人員隨時(shí)檢查。一天，管理處工作人員在例行 巡查過程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，于是推門 而入。發(fā)現(xiàn)裝修工人在滿是易燃物的施工現(xiàn)場吸煙，并且沒有按規(guī)定 配備必要的消防器材。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫 停施工，同時(shí)通知保安人員將裝修施工負(fù)責(zé)人帶到管理處接受處理。 不久，業(yè)主知道了此事。遂投訴管理處工作人員在未經(jīng)業(yè)主同意的情 況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業(yè)主和裝修施工人的合 法權(quán)益。同時(shí)表示將訴諸公堂。注：1、該戶業(yè)主未簽署裝修管理服務(wù)協(xié)議。2、管理處認(rèn)為施工單位違反了

2、該小區(qū)裝修安全管理規(guī)定，要對其作 出相應(yīng)的處罰?！痉治觥浚?、本案例中物業(yè)管理工作人員的行為，似乎是在根據(jù)相關(guān) 法規(guī)和合同認(rèn)真履行自己的職責(zé)和義務(wù)，制止違規(guī)裝修行為，消除安 全隱患，維護(hù)廣大業(yè)主的共同利益，從表面看好象是合情、合理、合 法的。可是，本案例中物業(yè)管理工作人員以裝修管理為由，在未經(jīng)業(yè) 主（所有權(quán)人）同意的情況下對私家住宅堂而煌之地推門而入”。這 一行為顯然有違我國憲法關(guān)于公民的合法財(cái)產(chǎn)以及人身權(quán)益不受侵 犯的法律規(guī)定，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，確有侵權(quán)之嫌。2、物業(yè)管理人員在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)裝修施工人員的違規(guī)事實(shí)和安全隱患以 后，按照相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，將施工負(fù)責(zé)人帶到管理處接受處理（比如 向其告

3、知禁止行為和注意事項(xiàng)，發(fā)放違章整改通知書要求限期整 改等），并沒有限制該負(fù)責(zé)人的人身自由的主觀故意和事實(shí)情節(jié)，不 構(gòu)成所謂的“非法滯留”。當(dāng)然，如果這時(shí)出現(xiàn)施工人員拒絕到管理處 處理的情況，物業(yè)管理人員也可以采取服務(wù)上門的方式履行“告知禁 止行為和注意事項(xiàng)”以及其他法定義務(wù)。3、物業(yè)管理?xiàng)l例第四十七條規(guī)定：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治 安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè) 管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告?？梢娢飿I(yè)管理 企業(yè)沒有行政處罰權(quán)，不能對施工單位“作出相應(yīng)的處罰”。4、業(yè)主未簽署裝修管理服務(wù)協(xié)議并不能說明業(yè)主沒有履行物 業(yè)管理?xiàng)l例第五十三條規(guī)定的“事

4、先告知物業(yè)管理企業(yè)”的義務(wù)，因 為“事先告知”不一定以簽署協(xié)議為載體。也不構(gòu)成業(yè)主對其住宅進(jìn)行裝修的先決條件，這是業(yè)主的權(quán)利（在不違章 的情況下）。備注：案例中涉及法律法規(guī)問題以當(dāng)?shù)貙?shí)際法律法規(guī)為準(zhǔn)?！景咐?】物業(yè)公司管理人員在裝修管理巡視過程中發(fā)現(xiàn)了如下問題：（一）業(yè)主安裝太陽能熱水器的位置違規(guī)，據(jù)查，第管理人審批有誤。（二）小區(qū)中有未佩帶標(biāo)識(shí)牌的施工人員在進(jìn)行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問， 其回答是“未來得及辦理手續(xù)”。（三）小區(qū)高層樓頂堆放了大量的鋼材，經(jīng)了解，是業(yè)主準(zhǔn)備利用坡 頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。（四）高層寫字樓在國慶長假期間實(shí)施裝修。（五）某業(yè)主未經(jīng)申報(bào)，擅自更換了四扇鋁合金窗。（六）小區(qū)某裝修現(xiàn)

5、場材料堆放混亂，工人用電爐做飯且無滅火設(shè)備。問題：1、針對現(xiàn)場中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)如何處理？2、在裝修管理中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)注意的問題有哪些？答：1、針對上述問題慶綜合分析和處理：（1）關(guān)于安裝太陽能熱水器的問題，處理措施是：向業(yè)主承認(rèn)錯(cuò)誤，說明情況，并由物業(yè)公司出資進(jìn)行 整改。加強(qiáng)裝修審批環(huán)節(jié)的管理，要求管理員在審批之前， 應(yīng)去現(xiàn)場查證和落實(shí)。（2）對未有標(biāo)識(shí)牌問題，處理措施是：立即檢查裝修申報(bào)、出入口及裝修管理環(huán)節(jié)，查出漏 洞并加以整改。要求入場售貨員立即補(bǔ)辦入場手續(xù)，否則拒絕其入場。（3）對樓頂堆放鋼材問題，處理措施是：告知業(yè)主，此項(xiàng)裝修工程須先委托專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行 設(shè)計(jì)出裝修前，應(yīng)先申報(bào)，得

6、到許可后方可施工。檢查公司在材料進(jìn)出管理方面存在的問題，堵住漏洞、 防患于未然。（4）對國慶長假裝修的問題，處理措施是：一般的住宅項(xiàng)目在節(jié)假日不宜施工，但寫字樓項(xiàng)目 卻剛好相反，節(jié)假日裝修不會(huì)影響其他業(yè)主。允許該項(xiàng)目政黨進(jìn)行裝修施工。（5）對更換鋁合金窗的問題，處理措施是：開出違章整改單，要求其限期整改。若不整改，將 采取相應(yīng)的管理措施。檢查材料進(jìn)出控制環(huán)節(jié)的問題，查明原因、堵住漏洞。檢討巡樓人員的巡樓工作情況，追究事先未發(fā)現(xiàn)業(yè)主 違章裝修的責(zé)任。（6）對現(xiàn)場電爐做飯問題，處理措施有：要求現(xiàn)場材料堆放有序。如需做飯，應(yīng)采取較為安全的方式，并有預(yù)防火災(zāi)發(fā) 生的措施。易燃易爆物品應(yīng)隔離堆放?，F(xiàn)場必

7、須配置滅火裝置。若不能按上述要求，可要求停工進(jìn)行整改。2、裝修管理中物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)注意的問題有：（1）嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無政府狀態(tài)。（2）加強(qiáng)巡視，防患于未然。（3）控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。（4）加強(qiáng)管理、反復(fù)核查?！景咐?】物業(yè)公司管理人員在裝修管理巡視過程中發(fā)現(xiàn)了如下問題:（一）業(yè)主安裝太陽能熱水器的位置違規(guī)，據(jù)查，第管理人審批有誤。（二）小區(qū)中有未佩帶標(biāo)識(shí)牌的施工人員在進(jìn)行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問， 其回答是“未來得及辦理手續(xù)”。（三）小區(qū)高層樓頂堆放了大量的鋼材，經(jīng)了解，是業(yè)主準(zhǔn)備利用坡 頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。（四）高層寫字樓在國慶長假期間實(shí)施裝修。（五）某業(yè)主未經(jīng)申報(bào)，擅自更換了四扇鋁合金

8、窗。（六）小區(qū)某裝修現(xiàn)場材料堆放混亂，工人用電爐做飯且無滅火設(shè)備。問題：1、針對現(xiàn)場中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)如何處理？2、在裝修管理中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)注意的問題有哪些？ 答：1、針對上述問題慶綜合分析和處理：（1）關(guān)于安裝太陽能熱水器的問題，處理措施是：向業(yè)主承認(rèn)錯(cuò)誤，說明情況，并由物業(yè)公司出資進(jìn)行 整改。加強(qiáng)裝修審批環(huán)節(jié)的管理，要求管理員在審批之前， 應(yīng)去現(xiàn)場查證和落實(shí)。（2）對未有標(biāo)識(shí)牌問題，處理措施是：立即檢查裝修申報(bào)、出入口及裝修管理環(huán)節(jié)，查出漏 洞并加以整改。要求入場售貨員立即補(bǔ)辦入場手續(xù)，否則拒絕其入場。（3）對樓頂堆放鋼材問題，處理措施是：告知業(yè)主，此項(xiàng)裝修工程須先委托專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)

9、出裝修前，應(yīng)先申報(bào)，得到許可后方可施工。檢查公司在材料進(jìn)出管理方面存在的問題，堵住漏洞、 防患于未然。（4）對國慶長假裝修的問題，處理措施是：一般的住宅項(xiàng)目在節(jié)假日不宜施工，但寫字樓項(xiàng)目 卻剛好相反，節(jié)假日裝修不會(huì)影響其他業(yè)主。允許該項(xiàng)目政黨進(jìn)行裝修施工。（5）對更換鋁合金窗的問題，處理措施是：開出違章整改單，要求其限期整改。若不整改，將 采取相應(yīng)的管理措施。檢查材料進(jìn)出控制環(huán)節(jié)的問題，查明原因、堵住漏洞。檢討巡樓人員的巡樓工作情況，追究事先未發(fā)現(xiàn)業(yè)主 違章裝修的責(zé)任。（6）對現(xiàn)場電爐做飯問題，處理措施有：要求現(xiàn)場材料堆放有序。如需做飯，應(yīng)采取較為安全的方式，并有預(yù)防火災(zāi)發(fā) 生的措施。易燃易爆

10、物品應(yīng)隔離堆放?，F(xiàn)場必須配置滅火裝置。若不能按上述要求，可要求停工進(jìn)行整改。2、裝修管理中物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)注意的問題有:（1）嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無政府狀態(tài)。加強(qiáng)巡視，防患于未然?？刂谱鳂I(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。加強(qiáng)管理、反復(fù)核查【案例4】:一、隨機(jī)應(yīng)變租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦去年9月18日，某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部 分家私。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按 照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可，而沒有業(yè)主 的書面許可，管理處不予放行(這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實(shí)中確發(fā)生過個(gè) 別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情)。急 于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請給以特殊照顧。 管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行， 又會(huì)使住戶感到不便(租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對象， 兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對業(yè)主關(guān)心倍至，而對 租住戶冷若冰霜)。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個(gè) 變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难?金，管理處做好記錄，并出據(jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供 業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金(這一辦法可取，但前提 是要讓其正