廣漢項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃初步報(bào)告

1、.：.；螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖

2、螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈

3、羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞

4、螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆

5、肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁

6、袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅

7、膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂

8、羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆

9、螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀

10、肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅

11、袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿

12、肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃

13、羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀

14、螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄

15、肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿

16、袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃

17、肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇

18、羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁

19、螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆

20、羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃

21、衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇

22、肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻

23、羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅

24、螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀

25、羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄

26、袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈袀膄蒃襖螆膃薅蚆肅膃芅袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃芀薂蚃肂艿節(jié)蒆羈羋莄蟻羄芇薆薄袀芇芆螀螆芆莈薂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆莃芃螆螂莂蒞蕿肁莁薇螄肇莁蠆蚇羃莀荿袃衿羆蒁蚅螅羅薄袁

27、肅羄芃蚄罿肄莆衿裊肅蒈螞螁肂蝕蒅膀肁莀螀肆肀蒂薃羂聿薅蝿袈肈芄薁螄肈莇螇肂膇葿薀羈膆薁螅襖膅芁薈 核工業(yè)建立總公司金領(lǐng)華庭工程工程營(yíng)銷(xiāo)謀劃初步報(bào)告中聯(lián)咨字2005G0603-4前 言核工業(yè)西南建立工程總公司：承蒙信任，我們非常榮幸地提交我司中聯(lián)(成都)地機(jī)構(gòu)對(duì)貴公司委托位于廣漢金領(lǐng)華庭工程的前期初步營(yíng)銷(xiāo)謀劃報(bào)告。謹(jǐn)供貴公司制定工程定位決策時(shí)參考。本報(bào)告針對(duì)工程本身特點(diǎn)，以專(zhuān)業(yè)的研討方法實(shí)施了客觀(guān)、真實(shí)、細(xì)致的調(diào)查任務(wù)。在市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，本司得到貴司積極的配合。本報(bào)告是在占有第一手資料和政府權(quán)威數(shù)據(jù)的根底上，對(duì)市場(chǎng)和工程進(jìn)展了深化細(xì)致的分析，以期為工程的定位以及下一步任務(wù)提供參考根據(jù)。我們的報(bào)告

28、是秉承謹(jǐn)慎和擔(dān)任的態(tài)度，在所占有資源和委托方溝通的根底上，結(jié)合我司多年的專(zhuān)業(yè)閱歷和詳盡的市場(chǎng)調(diào)查研討而完成的。由于時(shí)間和占有資料的限制，未必能將工程的實(shí)踐情況全面地思索在內(nèi)，希望經(jīng)過(guò)下一階段的協(xié)作，為貴公司提供更價(jià)值的顧問(wèn)建議！專(zhuān)此送達(dá)，順頌商祺！ 中聯(lián)成都地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 二00五年十二月十七日第一部分 廣漢城市概要一 廣漢城市概略1.1 地理位置廣漢市，古稱(chēng)雒縣、漢州。地處川西平原，屬都江堰自流灌溉地域，地勢(shì)平坦，氣候溫暖，位于成都平原東北側(cè)，與中江、金堂、成都市青白江區(qū)、新都、彭州、什邡及德陽(yáng)市旌陽(yáng)區(qū)為鄰，是成都市以北的重鎮(zhèn)，距成都市區(qū)30余公里，屬四川“成德綿高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中心地段。廣漢【城市

29、區(qū)位圖】1.2 行政區(qū)劃廣漢市轄21個(gè)鎮(zhèn)和3個(gè)鄉(xiāng)，市政府駐地雒城鎮(zhèn)。全境東西長(zhǎng)36.2公里，南北寬27公里，總面積538.28平方公里?，F(xiàn)有總?cè)丝?8萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口近10萬(wàn)。廣漢下一步開(kāi)展目的是成為城鎮(zhèn)人口規(guī)劃超越10萬(wàn)的中等城市。廣漢【行政區(qū)圖】1.3 歷史沿革廣漢名城，雒城舊址，漢高祖六年公元前201年置縣，屬?gòu)V漢郡。自漢唐以來(lái)，曾為益州、廣漢郡和漢州治地。1913年改漢州為廣漢縣。廣漢悠久燦爛的歷史，可以上溯到中華文明的來(lái)源時(shí)期，據(jù)考古研討，大約重新石器晚期開(kāi)場(chǎng)，古蜀先民就在這片肥沃的土地上勞作耕耘。在距今4000多年前的殷商時(shí)期，這里已構(gòu)成相當(dāng)規(guī)模的手工業(yè)，農(nóng)業(yè)和建筑業(yè)，成為長(zhǎng)江上游的政

30、治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。廣漢有著“沉睡數(shù)千年，一醒驚天下的三星堆文化，可與中原的殷商文明媲美。1949年12月廣漢解放，隸屬于川西行署綿陽(yáng)專(zhuān)區(qū)；1953年7月，廣漢改屬溫江專(zhuān)區(qū)；1960年4月至1963年1月與什邡合縣；1983年廣漢縣劃入成都市；1988年2月廣漢撤縣建市，是全省首批設(shè)立的三個(gè)縣級(jí)市，由德陽(yáng)市管轄。1.4 旅游資源廣漢自然條件優(yōu)越，在富饒美麗的成都平原上恰如一顆璀璨的明珠熠熠生輝。廣漢市以平壩為主，氣候溫暖，物產(chǎn)豐富，交通便利。廣漢三星堆遺址是四川境內(nèi)迄今發(fā)現(xiàn)的范圍最大，延續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)，出土文物最為精巧，文化內(nèi)涵最為豐富的古國(guó)、古城、古文化遺址，它的影響之大，價(jià)值之高，堪稱(chēng)世界文化

31、遺產(chǎn)，是全國(guó)AAA級(jí)旅游景區(qū)。 【三星堆遺址】 【雒城公園】1.5 市政設(shè)備廣漢市屬?lài)?guó)家級(jí)社會(huì)開(kāi)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)，市容整潔、美觀(guān)。城區(qū)面積已擴(kuò)展至15平方公里。市屬科研機(jī)構(gòu)18個(gè)；廣漢市有小學(xué)214所，初中25所，高中6所，中專(zhuān)3所，飛行學(xué)院1所；醫(yī)療衛(wèi)生條件良好，市屬醫(yī)院7家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院23家。1.6 綜合實(shí)力廣漢從1994年起延續(xù)八年躋身四川“十強(qiáng)縣的行列，2002年，全市國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值52.7億，人均收入上萬(wàn)，有67億的居民存款，人均受教育達(dá)9.3年，一座初具現(xiàn)代化格局的嶄新新城已矗立在川西平原上，正向?qū)崿F(xiàn)城鄉(xiāng)一體化大步邁前。1.7 根底設(shè)備交通：廣漢市境內(nèi)公路等級(jí)高、規(guī)劃合理。國(guó)道、縣道、鄉(xiāng)

32、道總長(zhǎng)約400公里，50%以上水泥路面，村村通公路。市內(nèi)主干道設(shè)計(jì)雙向4車(chē)道，留置4米人行道。成綿高速公路縮短了成都與廣漢的間隔 ，驅(qū)車(chē)僅30分鐘車(chē)程即可到達(dá)。德陽(yáng)樂(lè)山大件公路、國(guó)道108線(xiàn)貫穿市境，寶雞成都鐵路復(fù)線(xiàn)，廣漢岳家山鐵路，以及民航訓(xùn)練機(jī)場(chǎng)，共同構(gòu)筑廣漢四通八達(dá)的道路交通網(wǎng)絡(luò)體系。通訊：廣漢電信長(zhǎng)話(huà)、市話(huà)及農(nóng)話(huà)已實(shí)現(xiàn)數(shù)字程控，光纖傳輸，擁有12萬(wàn)門(mén)程控。目前有磁卡、可視會(huì)議， 中國(guó)挪動(dòng)通訊A網(wǎng)、B網(wǎng)、G網(wǎng)等無(wú)線(xiàn)通訊網(wǎng)絡(luò)，在鄉(xiāng)村交換點(diǎn)有7個(gè)，現(xiàn)目前已成為四川省第一個(gè)社社通的城市。電力：廣漢擁有35千伏以上變電站9座。城區(qū)根本實(shí)現(xiàn)電纜化和雙回路供電，鄉(xiāng)村已全面完成低壓電網(wǎng)改造。天然氣：廣

33、漢目前天然氣日供量達(dá)19萬(wàn)立方米。自來(lái)水：廣漢目前自來(lái)水日供量達(dá)10萬(wàn)噸以上。二 投資環(huán)境分析2.1 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)背景 2004年，廣漢市全市國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值實(shí)現(xiàn)73.3億元，增長(zhǎng)12.8%，繼續(xù)堅(jiān)持了全省“十強(qiáng)縣位置。 2004年，地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)2.13億元，增長(zhǎng)39%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成15.4億元，增長(zhǎng)16.1%；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額75.32億元，較上年添加4.65億元，增幅6.58%，其中儲(chǔ)蓄存款51.33億元；各項(xiàng)貸款余額46.39億元，比上年添加2.19億元，增長(zhǎng)6.97%。2004年，人民生活程度明顯提高。社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)24.7億元，增長(zhǎng)15.3%；城鎮(zhèn)居民可支配收入80

34、14元，增長(zhǎng)7.4%，農(nóng)民人均純收入3737元，添加512元。房地產(chǎn)、商貿(mào)、電信、保險(xiǎn)等快速安康開(kāi)展，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)添加值26.1億元，增長(zhǎng)10.1%。2.2 外資利用 2004年，招商引資實(shí)現(xiàn)11.1億元；全年共引資新建和改擴(kuò)建工程144個(gè)，特別是勝利引進(jìn)了世界500強(qiáng)企業(yè)法國(guó)圣戈班集團(tuán)在廣漢市投資興辦獨(dú)資企業(yè)，標(biāo)志著廣漢市在“招大引強(qiáng)上獲得了突破。全年外貿(mào)出口完成2885萬(wàn)美圓，增長(zhǎng)64.2%。2.3 非公有制經(jīng)濟(jì)截止2004年底，全市登記注冊(cè)個(gè)體、私營(yíng)企業(yè)9374戶(hù)、注冊(cè)資本29.3099億元、從業(yè)人員6.7423萬(wàn)人；全市考核口徑內(nèi)民營(yíng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值、銷(xiāo)售收入、添加值分別占考核口徑內(nèi)企業(yè)

35、的93.1%、95.7%、95.9%；工業(yè)產(chǎn)值上億元的民營(yíng)企業(yè)13戶(hù)，稅收上千萬(wàn)元的民營(yíng)企業(yè)4戶(hù)。2.4 旅游收入2004年全年共接待游客175萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入9.05億元，增長(zhǎng)57.12%。2.5 綜合改革2004年，廣漢市鄉(xiāng)村各項(xiàng)改革獲得新成果。仔細(xì)執(zhí)行中央農(nóng)業(yè)稅減免政策，農(nóng)民人均減輕負(fù)擔(dān)25.23元；落實(shí)糧食直補(bǔ)政策，農(nóng)民人均受害12.04元；加快土地征用制度改革，實(shí)行最嚴(yán)厲的耕地維護(hù)制度；深化糧食流通體制改革，全面放開(kāi)糧食收買(mǎi)和銷(xiāo)售市場(chǎng)；改革和創(chuàng)新鄉(xiāng)村金融體制，繼續(xù)擴(kuò)展農(nóng)戶(hù)小額信譽(yù)貸款和農(nóng)戶(hù)聯(lián)保貸款。第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)研討一 城市開(kāi)展規(guī)劃3.1 政策導(dǎo)向在城市建立任務(wù)中，進(jìn)一

36、步加快步伐，改造舊城區(qū)，建立新城區(qū)，打造舊城雒城風(fēng)貌區(qū)。北岸為行政辦工、高尚居住文化風(fēng)貌區(qū)；城東為體育、休閑、文娛居住區(qū)；將加大力度進(jìn)展城市環(huán)境綜合整治與管理，提升城市籠統(tǒng)，有效提高城市環(huán)境質(zhì)量。加快城市環(huán)境整治，注重城市生態(tài)建立，加大區(qū)域環(huán)境污染治理力度，建立區(qū)域大氣自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，加大城市污染型企業(yè)的整治力度水泥廠(chǎng)、化肥廠(chǎng)等，對(duì)污染嚴(yán)重的企業(yè)一概關(guān)停并轉(zhuǎn)。以建立中國(guó)文化旅游名城為目的，注重三星堆文化，三國(guó)文化及地域文化的展現(xiàn)，加強(qiáng)城市個(gè)性化建立，提高城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。政府規(guī)劃，市場(chǎng)運(yùn)作，多元化投資，加快中國(guó)文化旅游名城建立進(jìn)程。大力推進(jìn)城市運(yùn)營(yíng)，進(jìn)一步完善城市規(guī)劃和旅游規(guī)劃，采用多種方式推進(jìn)

37、城市和景區(qū)景點(diǎn)根底設(shè)備建立，改造消費(fèi)要素的集聚條件，提升區(qū)位價(jià)值，不斷為旅游開(kāi)發(fā)投資提供資金支持，實(shí)現(xiàn)旅游開(kāi)發(fā)的良性開(kāi)展。3.2 總體規(guī)劃廣漢市近年由于旅游業(yè)的快速開(kāi)展，帶動(dòng)了整個(gè)城市進(jìn)程的加快。根據(jù)市政規(guī)劃到2021年，城區(qū)建成面積19平方公里，到2020年城區(qū)建成面積到達(dá)24平方公里，以道路為紐帶，小城鎮(zhèn)為依托，中心村為基點(diǎn)的城鄉(xiāng)一體化格局。【城市遠(yuǎn)景規(guī)劃圖】廣漢城東片區(qū)將建成一個(gè)以生態(tài)、休閑、健身為特征的高檔住宅區(qū)。廣漢市最寬的城市景觀(guān)大道55米的廣黃公路過(guò)境段將橫貫?zāi)媳?，把城東片區(qū)與鬧市隔開(kāi)；城東片區(qū)最重要的主體工程占地300多畝的體育公園，成為盼望高檔住宅的人士矚目的焦點(diǎn)；漢口路延伸

38、段工程，那么使城東新區(qū)與老城區(qū)嚴(yán)密地聯(lián)絡(luò)在一同，便利的交通將使城東土地大幅度升值成為現(xiàn)實(shí)。廣漢城北片區(qū)將建成廣漢的政治、文化中心。市“四大班子及大部分市級(jí)部門(mén)辦公地點(diǎn)北移至城北，綜合辦公大樓是城北片區(qū)的骨干工程，也是城北開(kāi)展的熱點(diǎn)所在。在城北上馬的城北廣場(chǎng)、平橋河整治工程，以及北京路、大同路、天津路等道路根底建立工程，將使城北片區(qū)成為廣漢市最大的城市新區(qū)。廣漢城南將崛起一個(gè)工業(yè)新城。城南片區(qū)建立的主要義務(wù)是著力建好經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，為廣漢市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展建好基地。三亞路南段、珠海路西段、深圳路東段等道路根底設(shè)備將是工程建立的重點(diǎn)。新的客運(yùn)中心也將落戶(hù)城南片區(qū)，成為城南片區(qū)的標(biāo)志性建筑，并成為

39、進(jìn)出廣漢的人流、車(chē)流樞紐?！境鞘杏玫匾?guī)劃圖】二 廣漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的五大優(yōu)勢(shì)自然條件優(yōu)越廣漢占據(jù)了作為生活居家之“天時(shí)與“地利，其暖和潮濕的氣候條件、清新的空氣，優(yōu)良的水質(zhì)等自然條件是廣漢作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一大優(yōu)勢(shì)。文化附加值高廣漢悠久燦爛的歷史，可以上溯到中華文明的來(lái)源時(shí)期，在距今4000多年前的殷商時(shí)期，廣漢已構(gòu)成相當(dāng)規(guī)模的手工業(yè)、農(nóng)業(yè)和建筑業(yè)，成為長(zhǎng)江上游的政治、經(jīng)濟(jì)文化中心。根底配套設(shè)備的完善目前廣漢的市政建立和現(xiàn)有生活配套設(shè)備根本可以滿(mǎn)足當(dāng)前廣漢居住人群的需求。隨著廣漢市政府對(duì)根底設(shè)備建立改造力度的不斷加大，居民生活配套設(shè)備將更加完善，從而將進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)的開(kāi)展。政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的注重與

40、大力促進(jìn)廣漢市政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的注重程度高，不僅給予各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)政策，而且在城市規(guī)劃方面也努力配合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程。市委、市政府提出“打造國(guó)際旅游精品，建立文化旅游名城的目的，為廣漢房地產(chǎn)建立注入一劑強(qiáng)心劑。三 房地產(chǎn)市場(chǎng)特征及趨勢(shì)2002年以前廣漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較小，檔次較低，因此，銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)普遍偏低，住宅多為700-900元/。隨著消費(fèi)者的日益注重居住質(zhì)量和環(huán)境，從2004年以后，廣漢房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)場(chǎng)逐漸進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代，從規(guī)模、房屋的外觀(guān)、房屋的形狀上都有大的改觀(guān)，因此價(jià)錢(qián)開(kāi)場(chǎng)逐漸攀升，加以先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理念以及良好的運(yùn)作方式，大部分樓盤(pán)銷(xiāo)售情況良好。由此可見(jiàn)，假設(shè)開(kāi)發(fā)工程擁有良好的環(huán)境、建筑質(zhì)量以及成

41、熟的配套設(shè)備，消費(fèi)者不會(huì)因價(jià)錢(qián)的攀升而明顯降低購(gòu)買(mǎi)愿望。因此，可以說(shuō)，目前廣漢房地產(chǎn)市場(chǎng)需求有指點(diǎn)性品牌的出現(xiàn)，需求有高端產(chǎn)品以及高質(zhì)量樓盤(pán)來(lái)引導(dǎo)整個(gè)市場(chǎng)的消費(fèi)導(dǎo)向；由于廣漢距成都和德陽(yáng)較近，因此，廣漢房地產(chǎn)市場(chǎng)受成都和德陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大，同樣的，與成都和德陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成互動(dòng)，廣漢房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2004年的較大幅度增長(zhǎng)之后，在2005年進(jìn)入了一個(gè)平穩(wěn)增長(zhǎng)階段。隨著居民經(jīng)濟(jì)收入的增長(zhǎng)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，住房消費(fèi)需求正在不斷擴(kuò)展，正呈現(xiàn)迅速上升的趨勢(shì)，與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)錢(qián)也在逐漸上升。目前廣漢房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中于舊城改造及新區(qū)建立中，其價(jià)錢(qián)特征為：小規(guī)模，質(zhì)量低廉的樓盤(pán)均價(jià)在10001

42、100元/之間；規(guī)模大，環(huán)境好，配套齊的樓盤(pán)均價(jià)在14001500元/之間。廣漢房地產(chǎn)市場(chǎng)存在部分集資建房景象，單位效益較好，有一定權(quán)益的行政事業(yè)單位集資建房景象依然存在，如廣漢國(guó)稅局、電訊公司、人民醫(yī)院等，集資建房建筑規(guī)模檔次不一，其中國(guó)稅局集資建筑的“金雁花園二期檔次較高。廣漢房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在市場(chǎng)需求大，并與市場(chǎng)供應(yīng)堅(jiān)持一定程度的同步增長(zhǎng)。目前廣漢商品房銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好，舊城改造工程的消費(fèi)群體主要為廣漢本地人。2005年，廣漢曾經(jīng)相繼推出了幾個(gè)大盤(pán)，如“建川中央欣城等。這些開(kāi)發(fā)商都是本地或外來(lái)的知名開(kāi)發(fā)企業(yè)，不僅擁有良好的品牌，雄厚的實(shí)力，成熟的開(kāi)發(fā)閱歷，更具有敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)，突出的創(chuàng)新才干和納

43、新的才干，必將搶占市場(chǎng)的制高點(diǎn)，吸引大量的高端客戶(hù)，也將促使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加猛烈，對(duì)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商構(gòu)成較大的沖擊。目前，本地開(kāi)發(fā)商普遍缺乏市場(chǎng)認(rèn)識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的了解依然停留在：“修房子、賣(mài)房子的初級(jí)階段，嚴(yán)重缺乏營(yíng)銷(xiāo)思想，在前期產(chǎn)品設(shè)計(jì)和后期銷(xiāo)售推行及執(zhí)行方面都缺乏專(zhuān)業(yè)性。四 重點(diǎn)樓盤(pán)研討分析4.1 月明風(fēng)清工程概略該工程位于湖南路三段與長(zhǎng)沙路西二段交匯處，與金雁湖公圓隔河相望，周邊配套比較成熟，工程前兩期曾經(jīng)開(kāi)發(fā)終了，交房入住，工程原來(lái)定位是廣漢高檔社區(qū)，由于開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，消費(fèi)者曾經(jīng)失去自信心，目前雖然由政府接納，但銷(xiāo)售情況不佳工程根本情況開(kāi)發(fā)商：四川經(jīng)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占地面積：8萬(wàn)平方米總建

44、筑面積：20萬(wàn)平方米容積率：2.5總戶(hù)數(shù)：1200戶(hù)綠化率：40%車(chē)位：700個(gè)綜合評(píng)述 1、本工程占地面積120多畝，規(guī)模在廣漢市首屈一指，地理位置較為優(yōu)越，營(yíng)銷(xiāo)推行上具有一定的專(zhuān)業(yè)程度；2、社區(qū)內(nèi)部配套相對(duì)較為完善，各種體育、文娛健身等配套設(shè)備齊備，建筑外立面較為醒目；3、在建筑規(guī)劃方面小區(qū)建筑方式主要有兩種：多層為6+1多層住宅，有四幢電梯公寓，整體采用圍合式規(guī)劃，通風(fēng)采光、私密性無(wú)法得到很好的保證，片面追求土地利用率最大化，導(dǎo)致建筑密度很高，綠化率較低，居住質(zhì)量嚴(yán)重下降；4、在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，工程由于規(guī)劃方面的限制，戶(hù)型設(shè)計(jì)均不太理想，但與其他樓盤(pán)相比較來(lái)看部分戶(hù)型有一定的可取之處；5、由

45、于開(kāi)發(fā)商中途撤走，給消費(fèi)者留下極大的心思影響，因此，目前樓盤(pán)銷(xiāo)售情勢(shì)不佳； 6、從本工程的定價(jià)來(lái)看，除去開(kāi)發(fā)商負(fù)面要素，均價(jià)定位相對(duì)較為合理，但整個(gè)社區(qū)內(nèi)部各幢樓之間的定價(jià)以及垂直定價(jià)均不太合理； 7、在廣漢市第一個(gè)嘗試電梯公寓的開(kāi)發(fā)工程，遇到一定抗性，銷(xiāo)售速度緩慢。4.2 蜀人苑.雒城名居工程概略 該工程位于佛山路西二段南海路，地理位置比較偏遠(yuǎn)，距市中心有一定的間隔 ，居住氣氛不濃，工程規(guī)劃設(shè)計(jì)普通，近期有營(yíng)銷(xiāo)謀劃公司介入，在廣告推行上有一定的改善，但銷(xiāo)售情況普通。工程根本情況 開(kāi)發(fā)商：四川德陽(yáng)華鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 占地面積：25333平方米 總建筑面積：48788平方米 住宅建筑面積：38928

46、平方米 總戶(hù)數(shù)：308戶(hù) 容積率：1.96 綠化率：35% 建筑密度：38.9% 綜合評(píng)述1、本工程地理位置較為偏遠(yuǎn)，周邊生活配套不太方便，居家氣氛不濃；2、工程規(guī)模不大，占地面積只需40多畝，容積率1.96，但從整個(gè)規(guī)劃規(guī)劃來(lái)看，規(guī)劃設(shè)計(jì)有諸多不合理之處，顯得雜亂有余美觀(guān)缺乏，組團(tuán)區(qū)分不是十清楚顯，雖然大都是采用圍合式組團(tuán)，但是沒(méi)有很好的兼顧東西向朝向部分對(duì)景觀(guān)的殊要求，整個(gè)規(guī)劃規(guī)劃和樓盤(pán)推行的主題和倡導(dǎo)的生活理念不相吻合，從單體建筑來(lái)看，外觀(guān)呆板、單一，無(wú)論從外立面顏色、線(xiàn)條等方面評(píng)判都很難看出具有何種風(fēng)格，建筑與樓盤(pán)主題定位脫節(jié)；尤其是商業(yè)面積占到總建筑面積的22%，在城市邊緣區(qū)域相對(duì)難

47、以消化；3、工程35%的綠化率目的本來(lái)就相對(duì)偏低，而且規(guī)劃分散零亂，層次不清楚，呵斥幢與幢之間幾乎無(wú)景觀(guān)可享用，此外，綠化多采用廉價(jià)植物，不可以表達(dá)小區(qū)檔次； 4、工程道路交通動(dòng)態(tài)靜態(tài)規(guī)劃均不盡人意，動(dòng)態(tài)交通沒(méi)有做到人車(chē)分流，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境遭到嚴(yán)重破壞，并且構(gòu)成平安隱患，靜態(tài)交通停車(chē)位嚴(yán)重缺乏，為今后業(yè)主的生活帶來(lái)極大不便； 5、從樓盤(pán)的定價(jià)來(lái)分析，該工程目前的均價(jià)為1400遠(yuǎn)/平方米，相對(duì)較高，消費(fèi)者明顯難以接受，而且樓盤(pán)內(nèi)部各幢之間的定價(jià)以及層差不盡合理，再加上沒(méi)有做任何銷(xiāo)控措施，因此，呵斥部分戶(hù)型嚴(yán)重滯銷(xiāo)；6、現(xiàn)場(chǎng)包裝不到位以及現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員專(zhuān)業(yè)程度差，給客戶(hù)影響很差，并且有些問(wèn)題解釋不到位

48、，銷(xiāo)售技巧比較缺乏，因此，對(duì)到現(xiàn)場(chǎng)的客戶(hù)不可以變成有效客戶(hù)。4.3 瀏陽(yáng)名苑【銷(xiāo)售中心】【道旗】工程概略本案位于瀏陽(yáng)路西三段，工程地理位置相對(duì)較差，但工程整體推行和規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)等方面相對(duì)較好，因此，在目前市場(chǎng)在售的幾個(gè)工程中銷(xiāo)售情況相對(duì)較好。工程主要情況 開(kāi)發(fā)商：廣漢市運(yùn)營(yíng)城市投資 總占地面積：40737平方米 總建筑面積：73830平方米 住宅建筑面積：63258平方米 商業(yè)及配套：10573平方米 容積率：1.81 建筑密度：39.3% 綠化率：34% 總戶(hù)數(shù)：502戶(hù) 停車(chē)位：250輛綜合評(píng)述1、本工程地理位置距市中心較遠(yuǎn)，占地面積60畝，在當(dāng)?shù)貙儆谥械纫?guī)模樓盤(pán)，整體規(guī)劃采用了整體

49、圍合式規(guī)劃，大圍合內(nèi)部采用條形規(guī)劃構(gòu)造，充分思索了土地外形對(duì)工程建筑規(guī)劃的限制要素，使圍合內(nèi)部大部分戶(hù)型通風(fēng)、采光較為較好，在外立面顏色搭配上較為簡(jiǎn)約明快，整個(gè)社區(qū)規(guī)劃在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上比較有競(jìng)爭(zhēng)力；是很理想。2、本工程值得一定的一點(diǎn)是，在戶(hù)型定位方面比較切合市場(chǎng)，主要以三室兩廳面積在120平方米左右的戶(hù)型為主，占到44%左右，150平方米與100平方米兩種戶(hù)型各占24%，從銷(xiāo)售情況來(lái)看，各種戶(hù)型走勢(shì)平衡，剩余戶(hù)型大小面積均有；3、工程在營(yíng)銷(xiāo)推行及現(xiàn)場(chǎng)包裝方面較其他同類(lèi)樓盤(pán)程度較高一籌，但銷(xiāo)售隊(duì)伍素質(zhì)依然不盡人意；4、從工程每戶(hù)定價(jià)來(lái)看， 1290元/平方米的均價(jià)，對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者具有很大的吸引力，但樓

50、盤(pán)內(nèi)部各幢之間的定價(jià)以及層差不盡合理，因此，呵斥部分樓層有滯銷(xiāo)景象；5、在園林綠化方面，主要以一個(gè)中庭景觀(guān)和多個(gè)組團(tuán)綠化為主，大部分戶(hù)型可享用均等綠化，綠化率到達(dá)34%，但由于樓盤(pán)規(guī)模不大，整個(gè)小區(qū)綠化簡(jiǎn)易，且檔次不高，而且，獨(dú)一較有特征的中庭景觀(guān)可以享用的戶(hù)數(shù)極少。4.4 建川.中央欣城 【銷(xiāo)售中心】 【施工現(xiàn)場(chǎng)】點(diǎn)評(píng)：本工程是廣漢房地產(chǎn)的標(biāo)志性工程，但由于與金領(lǐng)華庭工程定位差別較大，不屬于我工程可比樓盤(pán)范圍之列，因此，在此不做詳細(xì)對(duì)比分析。4.5小結(jié)從以上幾個(gè)市場(chǎng)在售樓盤(pán)分析歸納可以看出，整個(gè)廣漢房地產(chǎn)開(kāi)展依然處于一個(gè)較低的開(kāi)展程度，無(wú)論從建筑規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、景觀(guān)設(shè)計(jì)、外立面設(shè)計(jì)、建筑構(gòu)造

51、和用材方面，還是現(xiàn)場(chǎng)包裝、營(yíng)銷(xiāo)推行、銷(xiāo)售隊(duì)伍專(zhuān)業(yè)素質(zhì)等各個(gè)方面都還處于待開(kāi)展階段，因此，假設(shè)開(kāi)發(fā)商可以引進(jìn)先進(jìn)理念，在前期規(guī)劃及后期營(yíng)銷(xiāo)推行、銷(xiāo)售執(zhí)行等方面貫徹專(zhuān)業(yè)化操作的思緒，將給樓盤(pán)帶來(lái)很大的附加升值空間。第三部分 工程評(píng)析一 本案資源分析1.1 地塊現(xiàn)場(chǎng)【地塊現(xiàn)場(chǎng)】 【地塊現(xiàn)場(chǎng)】1.2 周邊臨界物 【地塊北側(cè)水渠】 【地塊北側(cè)水塔】 地塊北側(cè)水渠完全污染，氣味難聞，有待今后與市政配合；地塊北側(cè)水塔，有一定視覺(jué)妨礙。 【地塊北側(cè)道路】 【地塊北側(cè)瓦房】 地塊北側(cè)道路為土路，有待今后與市政配合；地塊北側(cè)瓦房較為破舊，影響周邊居住質(zhì)量，有待今后拆遷改造。1.3 工程技術(shù)目的工程地址：工程位置處

52、于湖南路與岳陽(yáng)路交匯處總用地面積：33645.12平方米總建筑面積：79636.72平方米商業(yè)建筑面積：15617.88平方米住宅建筑面積：63018.84平方米容積率：2.37綠化率：30.7總戶(hù)數(shù)：432戶(hù)停車(chē)庫(kù)：100輛本案處于廣漢老城區(qū)市中心位置，工程地理位置較好。但是周邊環(huán)境較差，噪音、灰塵污染較重，以及部分市政根底實(shí)施不完善，對(duì)周邊居住環(huán)境影響較大。二 工程SWOT分析2.1工程開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)Strength、本案處于廣漢老城區(qū)市中心位置，工程地理位置優(yōu)勢(shì)十清楚顯；、本案開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，在廣漢當(dāng)?shù)匦抛u(yù)度極高，消費(fèi)者接受程度高；、本案創(chuàng)新采用“一樓帶私家花園的設(shè)計(jì)，在當(dāng)?shù)厣袑偈讋?chuàng)，會(huì)成為樓

53、盤(pán)一大賣(mài)點(diǎn)；、根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)消費(fèi)者的調(diào)研分析，本案戶(hù)型配比比較符合消費(fèi)者消費(fèi)需求； 2.2 工程開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)Weakness、本案工程地塊規(guī)模有限，且地塊外形呈異型，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來(lái)極大限制，呵斥很多臨街或者死角上的戶(hù)型，對(duì)銷(xiāo)售不利；、建筑規(guī)劃曾經(jīng)成型，很多不合理的地方無(wú)法再修正；、本案戶(hù)型設(shè)計(jì)大部分都不是很好，隨著消費(fèi)者消費(fèi)理念的逐漸提高，戶(hù)型設(shè)計(jì)的合理曾經(jīng)成為一個(gè)樓盤(pán)勝利開(kāi)發(fā)所必需具備的要素；、本案雖然地處市中心，噪音、灰塵污染較重，周邊環(huán)境差，對(duì)居住有較大影響；、周邊高質(zhì)量上檔次的樓盤(pán)較少，未能構(gòu)成高檔居住區(qū)，難以引起高端 客戶(hù)的居住認(rèn)同感；、本案規(guī)劃的臨街面二層商鋪體量較大，而且，未來(lái)新規(guī)劃

54、道路商業(yè)成熟度不夠，商業(yè)部分銷(xiāo)售周期能夠延伸；、工程以期房銷(xiāo)售，面臨的阻力大，工程的不可預(yù)期的要素較多如政策要素等； 8、現(xiàn)場(chǎng)包裝簡(jiǎn)單、粗糙，難以喚起客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)愿望；而且營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不夠，會(huì)對(duì)銷(xiāo)售呵斥不利影響。2.3 工程開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)點(diǎn)Opportunity、市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)中有特征的樓盤(pán)并不多，假設(shè)本工程可以在后期做出一定特征和檔次，將容易構(gòu)成亮點(diǎn)，構(gòu)成鶴立雞群的覺(jué)得，必將吸引大批客戶(hù)的到來(lái)，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)；、隨著規(guī)劃道路的建筑以及周邊拆遷的逐漸推進(jìn)，樓盤(pán)的周邊情況將有所改善，對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售有很大促進(jìn)作用；、整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化程度不高，假設(shè)開(kāi)發(fā)商可以在營(yíng)銷(xiāo)推行、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷(xiāo)售隊(duì)伍的方面執(zhí)行

55、更加專(zhuān)業(yè)化的操作，將可以抑制前期產(chǎn)品方面的某些缺乏；、市區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量逐漸減少，土地的增值潛力較大，而土地的增值必將帶來(lái)房?jī)r(jià)的增值，為本案獲取較高的目的利潤(rùn)發(fā)明了一定的條件；2.4 工程要挾點(diǎn)Threat、隨著成都眾多開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐廣漢，大型高質(zhì)量樓盤(pán)將會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)，對(duì)工程沖擊會(huì)很大；、工程沒(méi)有分期開(kāi)發(fā)，假設(shè)銷(xiāo)售情況不理想，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金壓力較大；、房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于不斷調(diào)整時(shí)期，能夠有無(wú)法估計(jì)的政策風(fēng)險(xiǎn)；、假設(shè)銷(xiāo)售周期太長(zhǎng)，那么不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大；2.5矩陣綜合分析本案的中心優(yōu)勢(shì)在于優(yōu)越的地塊條件、較強(qiáng)的升值潛力、開(kāi)發(fā)商極高的信譽(yù)度；但是，優(yōu)勢(shì)也十清楚顯，主要是產(chǎn)品曾經(jīng)成型、規(guī)劃設(shè)計(jì)較差、戶(hù)型設(shè)計(jì)較

56、差，臨街面長(zhǎng)噪音污染大等；工程主要時(shí)機(jī)點(diǎn)在于后期營(yíng)銷(xiāo)推行上加以抑制；工程的主要要挾點(diǎn)于由于銷(xiāo)售周期過(guò)長(zhǎng)而引起的各種于市場(chǎng)、政策等方面的要素。本案一定要在后期的廣告和營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行過(guò)程中應(yīng)充分張揚(yáng)工程的優(yōu)勢(shì)，巧妙地躲避優(yōu)勢(shì)，充分認(rèn)識(shí)其要挾點(diǎn)，抓住時(shí)機(jī)點(diǎn)，將工程樹(shù)立成廣漢市高質(zhì)量的明星樓盤(pán)。第四部分 工程價(jià)錢(qián)定位一 定價(jià)總體思緒針對(duì)工程前期接待情況和工程周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，結(jié)合工程價(jià)錢(qián)定位和廣漢市房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)的特點(diǎn)。建議本工程的入市定價(jià)，應(yīng)采取低開(kāi)高走的戰(zhàn)略，使得本工程在日后的銷(xiāo)售過(guò)程中具有：較大的市場(chǎng)彈性空間較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力先購(gòu)者的物業(yè)升值快速搶占市場(chǎng)份額提高開(kāi)展商的市場(chǎng)口碑本案在詳細(xì)的實(shí)踐銷(xiāo)售中，假

57、設(shè)經(jīng)過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)能引爆市場(chǎng)的話(huà)，那么在正式開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，就適當(dāng)?shù)貙r(jià)錢(qián)提高，詳細(xì)提高的幅度，根據(jù)市場(chǎng)、客戶(hù)的反響而定。由于就目前而言，價(jià)錢(qián)是區(qū)域市場(chǎng)最敏感的要素之一，是影響購(gòu)房者的重要要素。我們?cè)谠敿?xì)的定價(jià)方面進(jìn)展了慎重的思索和研討。二 定價(jià)原那么制定真實(shí)可行的市場(chǎng)價(jià)錢(qián)快速出貨，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益培育戰(zhàn)略性的長(zhǎng)久而正確的目光和思想三、工程定價(jià)戰(zhàn)略本定價(jià)謀劃只提供定價(jià)戰(zhàn)略和方法，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已越來(lái)越猛烈，市場(chǎng)的不確定要素也更加復(fù)雜。詳細(xì)定價(jià)雙方應(yīng)該根據(jù)工程開(kāi)盤(pán)前詳細(xì)情況最后確定。所謂價(jià)錢(qián)謀劃，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)一定的利潤(rùn)而協(xié)調(diào)處置價(jià)錢(qián)關(guān)系的活動(dòng)。價(jià)錢(qián)謀劃使整個(gè)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的極

58、重要的一環(huán)，它包括價(jià)錢(qián)的制定、定價(jià)技巧的運(yùn)用，并在實(shí)施過(guò)程中不斷修正價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略的全過(guò)程。3.1 價(jià)錢(qián)定位的兩個(gè)重要目的1、貴公司的利潤(rùn) 2、市場(chǎng)消費(fèi)力市場(chǎng)的接受程度3.2 樓盤(pán)定價(jià)戰(zhàn)略1、本錢(qián)對(duì)價(jià)錢(qián)的影響：售價(jià)與本錢(qián)之間的差額即為利潤(rùn)，這里所指的本錢(qián)，包含了稅金?！敖痤I(lǐng)華庭工程定位為中高檔社區(qū)，由于現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)商的本錢(qián)沒(méi)有明晰的數(shù)據(jù)資料，在我們價(jià)錢(qián)的制定中，僅出于閱歷和對(duì)產(chǎn)品的感性認(rèn)識(shí)來(lái)進(jìn)展本錢(qián)要素的思索。詳細(xì)本錢(qián)由貴公司核定。2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法：這是企業(yè)為了應(yīng)付市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需求而采取的定價(jià)法。它以競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)錢(qián)為根底，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)的力量等情況，制定較競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)錢(qián)為低、高或一樣的價(jià)錢(qián)，以到達(dá)添加利潤(rùn)，降低風(fēng)險(xiǎn)

59、、擴(kuò)展銷(xiāo)售量或提高市場(chǎng)占有率的目的。3、加權(quán)平均定價(jià)法：在詳細(xì)的價(jià)錢(qián)制定中充分思索戶(hù)型、面積、景觀(guān)、朝向、位置、樓層、花園等要素，對(duì)價(jià)錢(qián)進(jìn)展充分的調(diào)整。4、差別定價(jià)戰(zhàn)略：該戰(zhàn)略目的在于刺激需求，添加銷(xiāo)量。主要表如今：同一房屋，銷(xiāo)售給顧客的價(jià)錢(qián)不同。如給率先購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者給予一定的優(yōu)惠；同一房屋，因銷(xiāo)售的時(shí)間、地點(diǎn)等不同可分期推出，各期均可制定不同的價(jià)錢(qián)，是詳細(xì)情況在進(jìn)展提價(jià)或降價(jià)。本樓盤(pán)可綜合運(yùn)用5、折扣定價(jià)戰(zhàn)略：樓盤(pán)價(jià)錢(qián)折扣是價(jià)錢(qián)謀劃中的機(jī)動(dòng)方法，由于銷(xiāo)售是在不斷變化之中，一段時(shí)間之后，有些價(jià)錢(qián)能夠不太適宜樓市的反響。而價(jià)錢(qián)的調(diào)整牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此比較靈敏的方式是進(jìn)展價(jià)錢(qián)折扣的調(diào)整。隨時(shí)事的

60、不同，折扣或低或高。折扣定價(jià)戰(zhàn)略是給與購(gòu)買(mǎi)這部分價(jià)錢(qián)優(yōu)惠以吸引顧客添加購(gòu)買(mǎi)。如打折、贈(zèng)送家具和家用電器及免收1-2年的物業(yè)管理費(fèi)等。其目的在于爭(zhēng)取快銷(xiāo)。本樓盤(pán)可用，尤其在促銷(xiāo)活動(dòng)期間常見(jiàn)的折扣有以下幾種：時(shí)間折扣主要是指付款的時(shí)間； 數(shù)量折扣一次購(gòu)買(mǎi)數(shù)量。6、心思定價(jià)戰(zhàn)略主要是定價(jià)技巧，如單價(jià)的尾數(shù)等3.3 付款方式付款方式往往是與價(jià)錢(qián)折扣相配合的。由于房地產(chǎn)是高價(jià)產(chǎn)品，大多數(shù)人無(wú)法一次性支付住宅的總價(jià)。因此為使消費(fèi)者能輕松支付，必需確定可行的付款方式。但付款方式?jīng)Q議著貴公司資金回籠的速度，對(duì)地產(chǎn)商的短期內(nèi)的財(cái)務(wù)情況起著艱苦的影響。因此在制定付款方式是須與貴公司的財(cái)務(wù)目的達(dá)成一致。3.4 價(jià)錢(qián)