青島項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告3

1、無(wú)憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 .25萬(wàn)份精華管理資料，2萬(wàn)多集管理視頻講座無(wú)憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 ：.；無(wú)憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 無(wú)憂商務(wù)網(wǎng) 5ucom 共享和傳播管理資源，引導(dǎo)管理人實(shí)現(xiàn)杰出管理 目 錄前言闡明 2第一章 工程定位根本情況 4第二章 工程推行主題解析 11第三章 工程營(yíng)銷推行戰(zhàn)略 16第一節(jié) 工程總體推行戰(zhàn)略16第二節(jié) 工程分階段推行戰(zhàn)略25第四章 工程營(yíng)銷推行費(fèi)用預(yù)算 61 前言闡明1、本方案為整體營(yíng)銷推行思緒，僅作為營(yíng)銷任務(wù)開展的實(shí)際根據(jù)。2、推行階

2、段劃分必需與工程工程進(jìn)度嚴(yán)密結(jié)合，工程進(jìn)度以及預(yù)備配合任務(wù)將直接影響營(yíng)銷推行節(jié)拍。3、本方案營(yíng)銷推行方案為理想形狀下宏觀經(jīng)濟(jì)面、政策面及市場(chǎng)格局沒(méi)有量變，工程開發(fā)進(jìn)度如期完成、資金流通形狀良好，沒(méi)有不可預(yù)見(jiàn)要素影響工程整體運(yùn)作節(jié)拍擬訂的方案，假設(shè)上述先決條件發(fā)生變化，那么營(yíng)銷推行方案相應(yīng)進(jìn)展調(diào)整；本方案的執(zhí)行將秉承保證方案、但不拘泥于方案的原那么，在客觀條件答應(yīng)時(shí)，盡量在此方案根底上提高目的、以期縮短營(yíng)銷周期。4、本方案由于缺乏準(zhǔn)確的開發(fā)進(jìn)度方案根據(jù)，是按常規(guī)實(shí)際開發(fā)進(jìn)度制定的模擬營(yíng)銷方案，僅供參考；詳細(xì)操作性方案需求在有明確開發(fā)進(jìn)度方案后加以調(diào)整，并隨市場(chǎng)變化而修正。 第一章 工程定位根本情

3、況 一、工程稱號(hào)青島康城二、工程主題推行概念泛城市中心圈青島首席安康社區(qū)三、工程主廣告語(yǔ)享用安康生活每一天 四、工程市場(chǎng)籠統(tǒng)定位 青島“安康樓盤的典范 青島樓市黑馬籠統(tǒng) 青島樓市新亮點(diǎn)四、工程價(jià)錢定位 1、多層住宅： 起價(jià)4800元/，均價(jià)5300元/。 2、小高層住宅：起價(jià)4600元/，均價(jià)5100元/。3、商業(yè)部分：起價(jià)5000元/，均價(jià)6500元/。五、目的消費(fèi)群定位1、總體特征 中產(chǎn)階級(jí)居多，有一定的支付才干 面積要求中小戶型 居住檔次要求較高 購(gòu)房比較理性2、消費(fèi)群類別 工商業(yè)私營(yíng)企業(yè)主 政府官員企業(yè)中層以上管理者白領(lǐng)階層 炒家購(gòu)買鐘意青島環(huán)境的外地勝利人士包含山東及外省 第二章 工

4、程推行主題解析一、推行主題推行主題： 泛城市中心圈-青島首席安康社區(qū)2、主題內(nèi)涵：“泛城市中心圈是在概念上對(duì)浮山新區(qū)的一種嶄新的區(qū)域包裝定位，符合浮山新區(qū)本身的區(qū)位特點(diǎn)，以及政府對(duì)浮山新區(qū)規(guī)劃與未來(lái)開展的定位導(dǎo)向，“泛城市中心圈是本工程開發(fā)的一個(gè)宏觀區(qū)位背景，充分發(fā)現(xiàn)和發(fā)掘本工程所處地段的價(jià)值是我們開發(fā)本工程的出發(fā)點(diǎn)，它暗示三層含義：一是凸顯地段和區(qū)位價(jià)值；二是表達(dá)開展商選擇在這里開發(fā)具有超前認(rèn)識(shí)和戰(zhàn)略目光；三是對(duì)客戶而言，有心思上的成就感和滿足感，選擇購(gòu)買本工程是明智之舉，物有所值或物超所值，“泛城市中心圈是對(duì)工程的間接定位，此為“虛線。宏觀層面“安康社區(qū)是對(duì)工程的直接定位，此為“實(shí)線，推行

5、“安康、生態(tài)、環(huán)保、綠色、運(yùn)動(dòng)的概念，貼近百姓，貼近生活，“安康含義包括了“安康的住宅、安康的環(huán)境、安康的社區(qū)文化、安康的人生、安康的生活方式等等，內(nèi)涵非常廣泛，有物質(zhì)層面的，也有精神層面的，安康是整個(gè)工程最為突出的賣點(diǎn)，推行的不僅僅是一種安康的產(chǎn)品，而且是一種安康愉悅的生活方式，業(yè)主在此生活不僅可堅(jiān)持身體安康，而且可堅(jiān)持心思上的安康，業(yè)主在此可過(guò)著歡樂(lè)、喜樂(lè)、安樂(lè)的愉快生活，突出“首席的概念，一是表達(dá)開展商的膽略、氣勢(shì)和魄力，要么不做，要做就做最好，勇于兌現(xiàn)承諾，承當(dāng)社會(huì)責(zé)任；二是“首席表達(dá)一種舍我其誰(shuí)的氣勢(shì)，便于概念推行，同時(shí)也是對(duì)開展商的一種考驗(yàn)與鞭策，既是一種壓力，也是一種動(dòng)力。微觀層

6、面3、推行主題根據(jù)： 浮山新區(qū)間隔 目前青島CBD地域，開車僅需10分鐘。在3-5公里半徑范圍內(nèi)，有眾多的購(gòu)物、休閑、文娛、教育、醫(yī)院等配套設(shè)備，車程均在5-10分鐘，自東西快速干線開通后，大大縮短了浮山新區(qū)到市中心區(qū)的間隔 和時(shí)間，且隨著“城市中心東移格局的構(gòu)成，浮山新區(qū)作為城市中心區(qū)的延伸區(qū)域，是極為便利的，可以將之納為城市的“泛中心圈。青島市政府已公布新的城市規(guī)劃，對(duì)浮山新區(qū)的規(guī)劃定位是以生態(tài)居住為主，集高科技為一體的城市新區(qū)，浮山新區(qū)作為大的區(qū)域環(huán)境具有“生態(tài)居住的概念，生態(tài)同時(shí)也暗含了綠色、安康之含義，將本工程定位為“安康社區(qū)與大的區(qū)域定位不謀而合，本工程在這種大的宏觀背景下提出上述

7、推行主題符合政府政策導(dǎo)向與開展趨勢(shì)，可因勢(shì)利導(dǎo)將城市格局隨時(shí)代變化產(chǎn)生的宏大變化表達(dá)出來(lái)，給工程一個(gè)良好的籠統(tǒng)定位；“安康生活是人人都向往的，特別在SARS后，人們對(duì)“安康和生命的關(guān)注度越來(lái)越高，基于這種情況，我們提出安康社區(qū)的概念，符合人們對(duì)安康越來(lái)越注重的心思，給目的客戶一種安康愉快生活環(huán)境的期許與承諾；我們將工程命名為“康城，寓意“安康之城、“高興之城，“安康社區(qū)的提出，和名字的寓意非常吻合，內(nèi)容和方式非常一致，便于推行。 業(yè)主在此居住身體方面安康的保證對(duì)應(yīng)優(yōu)美環(huán)境綠化安康園林、環(huán)境直接引致的空氣、噪音指數(shù)的良好綠色環(huán)保建材的運(yùn)用生態(tài)、環(huán)保概念、戶型設(shè)計(jì)的先進(jìn)合理通風(fēng)、采光、功能分區(qū)等等

8、、小區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)所和泛會(huì)所安康設(shè)備配套如健身器材、室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所如緩跑徑、老人運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、兒童游戲場(chǎng)等、小區(qū)物業(yè)管理特別效力社區(qū)診所、老人兒童特別護(hù)理效力、義務(wù)體檢 業(yè)主在此居住心思方面安康的保證對(duì)應(yīng)戶型設(shè)計(jì)的先進(jìn)合理兩代同住分居不分別，注重親情、家庭倫理關(guān)系，堅(jiān)持中華民族傳統(tǒng)美德、小區(qū)環(huán)境、休閑空間的處置、泛會(huì)所功能親密鄰里關(guān)系，解除老人寂寞，提供獨(dú)生子女兒童平安游樂(lè)、交往時(shí)機(jī)以便今后順應(yīng)社會(huì)，提供成年人安康有益的休閑、健身活動(dòng)應(yīng)付社會(huì)與職場(chǎng)壓力等等，總之老少咸宜、安康的社區(qū)文化社區(qū)興趣運(yùn)動(dòng)會(huì)等。 “安康的概念非常容易推行，有實(shí)有虛，有物質(zhì)層面的，也有精神層面的，宣傳起來(lái)可張可馳，可大可小，結(jié)合“安

9、康題材還可以做各種活動(dòng)，迅速拉近與客戶的間隔 ，容易使客戶產(chǎn)生共鳴感，方便讓客戶接受。 本工程以“泛城市中心圈的片區(qū)籠統(tǒng)與有“安康特征的產(chǎn)品與生活方式進(jìn)入市場(chǎng)，一方面迎合目的客戶追求面子的自尊心與虛榮心，另一方面在青島市引領(lǐng)一種新的居住生活方式。本工程提出“首席的概念主要是為了表達(dá)一種氣勢(shì)和魄力，以便于營(yíng)銷推行。提示：本工程從推行主題直至產(chǎn)品筑造與宣傳推行資料設(shè)計(jì)各方面都應(yīng)充分表達(dá)出劇烈的變化感、現(xiàn)代感、時(shí)髦感，包括時(shí)代提高、城市開展、客戶觀念與生活形狀改動(dòng)等等落實(shí)到目的客戶即：一居住條件改善；二改動(dòng)生活觀念：不再滿足于日常的溫飽，更加注重安康心身兩方面的、環(huán)保、安康、生態(tài)可與工程資料、小區(qū)環(huán)

10、境結(jié)合、家庭、鄰里關(guān)系可與戶型構(gòu)造、會(huì)所、室外環(huán)境、空間尺度的設(shè)計(jì)等結(jié)合、休閑方式可與社區(qū)文化、物業(yè)管理、會(huì)所配套等結(jié)合二、主廣告語(yǔ)1、主廣告語(yǔ)：享用安康生活每一天 闡明：“安康生活與工程命名及推行主題一脈相承?！跋碛靡辉~具有較強(qiáng)的客觀顏色和自我認(rèn)識(shí)，且動(dòng)感十足，含有“輕松、休閑、高興的意味，居住在“康城，安康生活無(wú)時(shí)不在，無(wú)處不有，安康的住宅、安康的園林、安康的社區(qū)生活、安康的生活方式、安康的人生等等，原來(lái)生活可以這么愉快而絢麗多彩。全部都隱含動(dòng)態(tài)的、輕松的、愉悅的調(diào)子，描畫“康城及其中的生活方式、形狀都非常貼切； “享用的概念，可延展到如下三個(gè)層面：物質(zhì)層面享用安康住宅、安康園林、運(yùn)動(dòng)會(huì)所

11、等；精神層面享用安康的社區(qū)文化、堅(jiān)持高興的心境、安康的心態(tài)：社會(huì)層面倡導(dǎo)一種有風(fēng)格的安康生活方式，引領(lǐng)生活新潮流2、輔助廣告語(yǔ)：安康生活 繽紛人生 ：“繽紛與安康推行主題一致，由于安康，所以人生才過(guò)的繽紛，“繽紛代表了一種有活力的、現(xiàn)代的、多姿多彩的生活方式。安康生活 從這一刻開場(chǎng)：以直接的口吻切入，直白、簡(jiǎn)捷、有力，顯示了開展商對(duì)產(chǎn)品一種劇烈的自信，以及對(duì)安康生活一種倡導(dǎo)和呼吁，帶有較強(qiáng)的客觀推行顏色，配合主廣告語(yǔ)階段性運(yùn)用。第三章 工程總體營(yíng)銷推行戰(zhàn)略一、推行原那么 速度性：營(yíng)銷推行尤其是銷售進(jìn)度上，我們要講究速度性。當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金借貸門檻更高，因此工程本身資金回流速

12、度要求高。另外假設(shè)工程搶在周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如魯信工程面市以前進(jìn)展銷售，可以減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 專業(yè)性：營(yíng)銷推行理念和手法要專業(yè)和先進(jìn)，并且很好地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)踐情況。 多樣性：推行方式和表現(xiàn)方法要有多樣性。在一致主題下，運(yùn)用工程包裝、廣告宣傳、活動(dòng)營(yíng)銷、關(guān)系營(yíng)銷、復(fù)合地產(chǎn)營(yíng)銷等方法來(lái)進(jìn)展整合營(yíng)銷。 整體性：從片區(qū)建立、城市運(yùn)營(yíng)、品牌建立、人居改革的高度，整體把“安康住宅和“安康生活運(yùn)動(dòng)和以安康、休閑、養(yǎng)生為特征的“有風(fēng)格的安康生活方式宣傳透徹。 引導(dǎo)性：引導(dǎo)消費(fèi)觀念和生活方式的革新，充分開掘市場(chǎng)潛力，蓄勢(shì)待發(fā)。驚動(dòng)性：在廣告宣傳要大氣、系列化、立體化，活動(dòng)營(yíng)銷上講究高規(guī)格、大規(guī) 模、強(qiáng)影響力，短時(shí)間內(nèi)

13、經(jīng)過(guò)小眾傳播和媒體炒怍成為樓市熱點(diǎn)，產(chǎn)生驚動(dòng)效應(yīng)，發(fā)明良好的銷售業(yè)績(jī)。 二、推行重點(diǎn) 工程因地處浮山新區(qū)，它屬于“泛城市中心圈的概念，是青島未來(lái)新興CLD的潛在區(qū)域之一。這樣在宣傳時(shí)便有了一個(gè)區(qū)域上的高度。所以，包裝和宣傳“泛城市中心圈的區(qū)域概念，提升區(qū)域價(jià)值，描畫和強(qiáng)調(diào)未來(lái)前景和片區(qū)價(jià)值，顯得非常重要。雖然周邊交通線路較少，但未來(lái)前景很好，這里污染少，空氣好，適宜居住，描畫前景和未來(lái)潛力，帶動(dòng)消費(fèi)者的預(yù)期，引導(dǎo)消費(fèi)者，并以此帶動(dòng)康城的銷售。 圍繞“安康主題將文章做足做透，突出工程最大的賣點(diǎn)-康城的“安康特征，把“安康的內(nèi)涵深度發(fā)掘出來(lái)，著力傳播“安康住宅、“安康園林、“安康社區(qū)文化、“安康生

14、活方式等概念，將這些概念構(gòu)成系列，宣傳透徹，做到真假結(jié)合、宏觀與微觀結(jié)合、理念與產(chǎn)品結(jié)合、消費(fèi)引導(dǎo)與促銷結(jié)合等等。 強(qiáng)調(diào)本工程的“首席概念，本工程精心打造的不僅僅是青島市最好的“安康住宅，更倡導(dǎo)一種“有風(fēng)格的安康生活方式，這是一種全新的“人居生活新方式，在青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)上具有“引領(lǐng)作用和“示范效應(yīng)。三、推行階段劃分根據(jù)整體營(yíng)銷推行原那么、對(duì)工程工程進(jìn)度的估計(jì)判別以及樓市規(guī)律，將本工程營(yíng)銷推行暫時(shí)安排如下：第一期預(yù)熱期2004年3月上旬2004年5月中旬開盤期2004年5月下旬2004年6月下旬第一次強(qiáng)銷期2004年7月上旬2004年9月下旬一期 續(xù)銷期2004年10月上旬2004年11月中旬

15、多層銷售主要周期 銷售調(diào)整期2004年11月下旬2004年12月下旬小高層銷售主要周期主要續(xù)銷期2005年1月上旬2005年2月下旬 周期第二次強(qiáng)銷期2005年3月上旬2005年5月上旬穩(wěn)定期2005年5月中旬2005年6月下旬掃尾期2005年7月上旬2005年8月下旬第二期預(yù)熱期2005年6月上旬2005年7月下旬開盤期2005年8月上旬2005年8月下旬第一次強(qiáng)銷期2005年9月上旬2005年11月中旬二期調(diào)整期2005年11月下旬2005年12月下旬 商業(yè)銷售主要周期 銷售續(xù)銷期2006年1月上旬2005年2月下旬住宅銷售主要周期主要第二次強(qiáng)銷期2006年3月上旬2006年5月上旬 周期

16、穩(wěn)定期2006年5月中旬2006年6月下旬掃尾期2006年7月上旬2006年8月下旬特別闡明：就自然季節(jié)、氣候、銷售季節(jié)與工程進(jìn)度而言，將一期開盤時(shí)間選擇在5月份時(shí)機(jī)較為適宜；假設(shè)開盤期時(shí)間太早，蓄勢(shì)時(shí)間太短，開盤期之后將會(huì)難以為繼、對(duì)整體營(yíng)銷不利。開盤期時(shí)間太晚，蓄勢(shì)時(shí)間太長(zhǎng)，勢(shì)必呵斥客戶流失，使銷售周期拉長(zhǎng)。正式開盤時(shí)要求現(xiàn)場(chǎng)有銷售中心或暫時(shí)銷售中心，以便銷售任務(wù)的正常展開，同時(shí)在市中心思索設(shè)置第二賣場(chǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)銷售中心可思索設(shè)于東南角的集中式商業(yè)的一層，除室內(nèi)裝修、裝飾完成、室外有一定環(huán)境外，還應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)有圍墻包裝、導(dǎo)視系統(tǒng)以保證工程籠統(tǒng)、以引導(dǎo)客戶，烘托氣氛。假設(shè)集中式商業(yè)的一層在正式開盤前

17、不能運(yùn)用，那么應(yīng)思索在工程臨近合肥路中間段搭建暫時(shí)銷售中心，第二賣場(chǎng)可思索設(shè)置在佳士客周邊一帶。銷售價(jià)錢、數(shù)量的階段性調(diào)整需求宏觀政策、經(jīng)濟(jì)情勢(shì)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、工程進(jìn)度方方面面的支撐。因缺乏完好的工程開發(fā)進(jìn)度方案作為制定根據(jù)，時(shí)間的劃分根本以常規(guī)工程施工需求時(shí)間再留有一定余裕為準(zhǔn)那么，假設(shè)整體開發(fā)進(jìn)度有所調(diào)整，那么銷售方案相應(yīng)予以調(diào)整。工程的營(yíng)銷推行戰(zhàn)略將根據(jù)以上安排有步驟進(jìn)展，必要時(shí)可作部分微調(diào)；詳細(xì)實(shí)施將跟工程進(jìn)度、籠統(tǒng)進(jìn)度嚴(yán)密結(jié)合，需求其他開發(fā)環(huán)節(jié)親密配合。因工程2004年周邊同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤規(guī)模較大，市場(chǎng)供應(yīng)量較大，為了獲得一定的市場(chǎng)先機(jī)，同時(shí)將本工程價(jià)值得到最大的提升從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目的到達(dá)最大

18、化，那么應(yīng)在前三個(gè)階段預(yù)熱期、開盤期和第一次強(qiáng)銷期集中優(yōu)勢(shì)強(qiáng)力推行，經(jīng)過(guò)小眾傳播和媒體炒怍成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)言論，開創(chuàng)熱銷局面。一旦前期翻開銷售局面，后期的營(yíng)銷推行就不會(huì)有太大的壓力，投入那么相應(yīng)減少。但勝利與否關(guān)鍵在于政府、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、開發(fā)商、建筑商、市場(chǎng)、營(yíng)銷謀劃公司及其他效力商能否構(gòu)成高效的營(yíng)銷平臺(tái)。四、推行戰(zhàn)略工程包裝見(jiàn)平面包裝方案1、樓盤視覺(jué)籠統(tǒng)1營(yíng)銷目的：使樓盤“安康概念具像化，經(jīng)過(guò)建立青島康城獨(dú)有的識(shí)別系統(tǒng)和視覺(jué)籠統(tǒng)，以便于其在后續(xù)推行中給客戶留下深化、明確的印象。2營(yíng)銷手段：青島康城LOGO 青島康城導(dǎo)示系統(tǒng)青島康城VI體系宣傳資料、辦公用品等方面的延展2、營(yíng)銷中心

19、現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)1營(yíng)銷目的：營(yíng)銷中心作為銷售的前沿陣地，直接影響客戶的選擇。因此，營(yíng)銷中心的各方面資料和配備應(yīng)較為齊備，從所見(jiàn)、所聞全方位讓客戶了解信息。另外在高素質(zhì)的專業(yè)銷售人員講解和演示下，對(duì)工程的背景、產(chǎn)品和推行主題等有進(jìn)一步的了解和接受，從而促進(jìn)銷售。2營(yíng)銷手段：售樓書：專業(yè)的售樓資料。設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與其定位相一致。建議內(nèi)容全面、制造精良。效果圖：工程總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格等重要內(nèi)容的預(yù)示。手 袋：本身作為流動(dòng)媒體宣傳，并可裝樓書等資料用。展 板：營(yíng)銷中心的懸掛資料，全面引見(jiàn)公司及樓宇的信息，并起到銷售現(xiàn)場(chǎng)的裝飾作用。影視資料：從視覺(jué)、聲音等方面?zhèn)魉凸竞蜆潜P籠統(tǒng)。功能標(biāo)牌：如銷售人員標(biāo)牌、接待處、簽

20、協(xié)議處、交款處等標(biāo)牌，讓客戶明確功能，展現(xiàn)專業(yè)化籠統(tǒng)。銷售公用模型：充分展現(xiàn)小區(qū)總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、戶型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶，了解工程主要信息。專業(yè)導(dǎo)購(gòu)人員：提供規(guī)范、一致和專業(yè)化導(dǎo)購(gòu)效力。禮 品：美觀、適用、傳送銷售和工程品牌籠統(tǒng)。公共綠地及環(huán)藝小品布置：小區(qū)環(huán)境藝術(shù)的預(yù)先展現(xiàn)。其他：背景音樂(lè)、茶點(diǎn)和整潔的環(huán)境。3、工地籠統(tǒng)誘導(dǎo)1營(yíng)銷目的：工地現(xiàn)場(chǎng)作為客戶最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)有效的媒體。工地籠統(tǒng)如何，不僅直接與物業(yè)和公司籠統(tǒng)有關(guān)，而且還可以營(yíng)造銷售氣氛。2營(yíng)銷手段：工地路牌：闡明工程的稱號(hào)和用途。工地圍擋：工程籠統(tǒng)展現(xiàn)，明確開展商和承建商等內(nèi)容。工地氣氛：用彩旗、氣球、燈光和

21、籠統(tǒng)裝飾物等宣傳物品，吸引留意力、營(yíng)造人氣。施工現(xiàn)場(chǎng)：整潔、有序的工地管理，施工隊(duì)服裝和文明度，是客戶預(yù)見(jiàn)工程質(zhì)量和開展商實(shí)力的重要渠道。 廣告宣傳戰(zhàn)略1、原那么與目的：堅(jiān)持方式的多樣性、主題的一致性，廣揭露布系列化、立體化，配合營(yíng)銷推行進(jìn)度，有重點(diǎn)、有選擇地把主題分階段演進(jìn)。迅速提高公司和工程的知名度，凝聚人氣，促進(jìn)銷售。2、戰(zhàn)略性安排：1前期以籠統(tǒng)推行為主；2中期以功能訴求兼籠統(tǒng)推行為主；3后期以銷售手段兼功能訴求為主。3、媒介組合戰(zhàn)略：預(yù)熱期后期，即開盤前1-2個(gè)月首先以戶外廣告到位進(jìn)展氣氛渲染，再以軟性新聞和報(bào)紙平面大版面推進(jìn)為主。其后可用均頻率、中版面報(bào)紙平面進(jìn)展推行。進(jìn)入開盤期和強(qiáng)

22、銷期應(yīng)加大宣傳推行的密度，以立體組合全方位媒介進(jìn)展多點(diǎn)進(jìn)攻，平面、電視、電臺(tái)、戶外、網(wǎng)絡(luò)廣告都可以思索齊頭并進(jìn)。在調(diào)整期推行密度適當(dāng)減少，主要以平面宣傳即可；續(xù)銷期那么宜加大宣傳推行力度，平面、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)立體宣傳。穩(wěn)定期和掃尾期推行密度明顯遞減，只需求配合促銷或展會(huì)活動(dòng)做少量的報(bào)紙廣告即可。4、媒體選擇：青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)常用的廣告媒體主要有：報(bào)紙、電視、電臺(tái)、雜志、戶外、夾報(bào)或直郵DM、自辦媒體、網(wǎng)絡(luò)。由于康城的目的客戶是中高收入群體，如私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)中層以上管理人員、政府官員、外地的勝利人士等，這些人普通年齡在30歲以上，平常任務(wù)較忙，生活節(jié)拍快，檔次較高，針對(duì)這部分人的生活習(xí)慣和特

23、征，并經(jīng)過(guò)實(shí)際分析，建議選用以下媒體作為本工程的推行媒體。 1報(bào)紙廣告作為群眾傳媒，其影響力比其他媒體要大得多。報(bào)紙媒體宣傳面廣，但是繼續(xù)性差，必需在一致主題的前提下構(gòu)成系列化，主要用來(lái)塑造工程籠統(tǒng)、活動(dòng)告之等。在房地產(chǎn)行業(yè)，報(bào)紙廣告最經(jīng)常也是最有效的主流媒體。青島晚報(bào)隸屬青島日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)，92年創(chuàng)刊，青島市發(fā)行，發(fā)行量40萬(wàn)份，青島市主流媒體，64版，擁有高素質(zhì)、高消費(fèi)才干的讀者群，影響力較大。周三有房地產(chǎn)專版。青島早報(bào)隸屬青島日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)，96年創(chuàng)刊，青島市發(fā)行，發(fā)行量40萬(wàn)份，青島晚報(bào)姊妹媒體，48版，影響力較大。周四有房產(chǎn)版。半島都市報(bào)-隸屬群眾日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)，99年創(chuàng)刊，青島市發(fā)行量最

24、大的報(bào)紙，發(fā)行量55萬(wàn)份，其中青島市區(qū)及市郊35萬(wàn)份，青島以外地域20萬(wàn)份，運(yùn)營(yíng)方式非常靈敏，廣告優(yōu)惠政策多，價(jià)美物廉，廣告量多，在青島影響力較大，起步晚，但后勁十足。周四有房產(chǎn)版。齊魯晚報(bào)隸屬群眾日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)，在青島市內(nèi)發(fā)行量不大，影響力遠(yuǎn)不如上述三張報(bào)紙，但讀者群與星洲恬園目的客戶有一定關(guān)聯(lián)。結(jié)論：經(jīng)過(guò)性價(jià)比實(shí)踐效果與資金投入比率分析，報(bào)紙媒體選擇以和為主，和為輔，并與其簽署一攬子方案，拿到最優(yōu)惠價(jià)錢。2戶外廣告在房地產(chǎn)廣告中不可或缺，它的影響是潛移默化的過(guò)程，對(duì)于樹立籠統(tǒng)非常有效。大型戶外廣告牌影響力大、效果最好，但費(fèi)用較大。建議在青島市區(qū)CBD地段設(shè)置1塊大型戶外廣告路燈旗或燈箱渲染氣

25、氛，有導(dǎo)示作用，效果較好，費(fèi)用較低。建議沿遼陽(yáng)西路懸掛路燈旗或燈箱。條幅渲染氣氛，及時(shí)發(fā)布信息，效果明顯，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。普通在工地現(xiàn)場(chǎng)。車身廣告與其他戶外廣告相比具備流動(dòng)性，影響力較好，效果較好，費(fèi)用較省。建議在市區(qū)內(nèi)繁華線路運(yùn)轉(zhuǎn)的公交車上，或者在青島與外地繁華路段運(yùn)轉(zhuǎn)的大巴車上投放。此項(xiàng)建議盡快投放。戶外建議以車身廣告和大型廣告牌為主，階段性運(yùn)用條幅和路燈旗廣告。3電視廣告作為群眾傳媒，影響力也很大，它可以多次反復(fù)同一信息，經(jīng)過(guò)靈動(dòng)的畫面、真實(shí)的情景、富有感染力的音響和音樂(lè)效果，從而使人印象深化。在青島電視臺(tái)進(jìn)展投放，簽署長(zhǎng)期協(xié)作合同，并與工程進(jìn)展捆綁式宣傳。4電臺(tái)廣告可選擇青島廣播電臺(tái)交通音樂(lè)

26、頻道，簽署長(zhǎng)期協(xié)作合同，利用某一個(gè)強(qiáng)勢(shì)欄目或整點(diǎn)報(bào)時(shí)或半點(diǎn)報(bào)時(shí)，對(duì)公司及工程進(jìn)展籠統(tǒng)宣傳。5雜志 選擇當(dāng)?shù)匕l(fā)行的畫報(bào)類雜志。6夾報(bào)因其信息量較大，而費(fèi)用相對(duì)較低，經(jīng)過(guò)幾家針對(duì)性較強(qiáng)的報(bào)紙媒體、，會(huì)收到較好的效果。7自辦媒體自辦媒體費(fèi)用低，信息量大、發(fā)布針對(duì)性強(qiáng)，是當(dāng)前房地產(chǎn)界新興的媒體方式。建議出一份，半月刊，可配合夾報(bào)運(yùn)用，并結(jié)合推出客戶俱樂(lè)部-“康城會(huì)，辦一份，雙月刊，經(jīng)過(guò)和，展現(xiàn)工程動(dòng)態(tài)、發(fā)布促銷信息，建立與業(yè)主及外界溝通的橋梁。8直郵DM直郵廣告可將完好的銷售信息直接傳送給目的客戶群，針對(duì)性強(qiáng)，費(fèi)用低，效果好。建議經(jīng)過(guò)對(duì)于工程的前期積累客戶，用直郵DM和的方式引見(jiàn)工程信息和動(dòng)態(tài)。9網(wǎng)絡(luò)

27、廣告如今為信息時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)普及化程度越來(lái)越高，已成為重要的資訊渠道。從公司長(zhǎng)期戰(zhàn)略開展思索，應(yīng)設(shè)計(jì)制造公司網(wǎng)頁(yè)，同時(shí)可與青島搜房網(wǎng)、青島信息咨詢網(wǎng)、青島黃頁(yè)等建立長(zhǎng)期協(xié)作關(guān)系，對(duì)公司和工程進(jìn)展及時(shí)有效地宣傳。 工程分階段推行戰(zhàn)略因工程二期推行2005年啟動(dòng)，間隔 目前比較遙遠(yuǎn)，且二期推行還需根據(jù)工程一期推行情況而定，不確定要素較多，故本方案只針對(duì)工程一期的階段推行戰(zhàn)略進(jìn)展詳細(xì)論述。一、預(yù)熱期 2004年3月上旬2004年5月中旬1、預(yù)熱期推行戰(zhàn)略預(yù)熱期因時(shí)間繼續(xù)較短，5月份開盤即將啟動(dòng)，所以必需強(qiáng)勢(shì)推行，本階段主要是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)展預(yù)熱，并接受客戶登記，累積客戶資源，進(jìn)展工程的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。本階段宣傳

28、推行重點(diǎn)主要為：泛城市中心圈概念，提升浮山新區(qū)的片區(qū)價(jià)值 安康住宅概念的提出與論述 2、期間媒體組合1報(bào)廣報(bào)紙廣告配合節(jié)點(diǎn)式推行活動(dòng)不定期發(fā)布新聞，宣傳浮山后片區(qū)和安康住宅，前1個(gè)月以軟廣告為主、硬廣告為輔，主要偏重宣傳泛城市中心圈概念，提升浮山新區(qū)的片區(qū)價(jià)值；后1個(gè)半月相應(yīng)加大投入，以硬廣告為主、軟廣告為輔，主要偏重宣傳安康住宅的含義，發(fā)布認(rèn)購(gòu)信息。媒體選擇兩種：、和，每次報(bào)廣發(fā)布后，由銷售現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)反響效果，如效果不佳，經(jīng)分析屬于媒體緣由，那么應(yīng)及時(shí)予以調(diào)整。2戶外廣告立柱廣告：在佳士客一帶附近設(shè)置一塊大型籠統(tǒng)廣告，為期1年。車體廣告：與其他戶外廣告相比具備流動(dòng)性，影響力較好，效果較好，費(fèi)用

29、較省。建議選擇601路，至少噴繪5輛車，為期1年。 除在車身外體噴繪籠統(tǒng)廣告外，另可思索與公交公司達(dá)成協(xié)議，一方面在車內(nèi)張貼工程籠統(tǒng)廣告紙，另一方面制造發(fā)行車票廣告。站牌廣告：因本工程有一部分目的客戶群體為白領(lǐng)階層，公交車是他們最主要的交通工具，采用站牌廣告會(huì)收到一定的效果。建議在市中心的候車亭刊登工程籠統(tǒng)廣告，為期半年。3雜志：充分利用做軟性文字宣傳與籠統(tǒng)廣告。4電視：作為群眾傳媒，影響力也很大，它可以多次反復(fù)同一信息，經(jīng)過(guò)靈動(dòng)的畫面、真實(shí)的情景，從而使人印象深化。同青島電視臺(tái)節(jié)目簽定長(zhǎng)期協(xié)作合同，進(jìn)展籠統(tǒng)宣傳。5電臺(tái)：可選擇青島廣播電臺(tái)交通音樂(lè)之聲，簽定長(zhǎng)期協(xié)作合同，利用某一個(gè)強(qiáng)勢(shì)欄目或整

30、點(diǎn)報(bào)時(shí)或半點(diǎn)報(bào)時(shí)，對(duì)工程進(jìn)展籠統(tǒng)宣傳。6網(wǎng)絡(luò)：配合節(jié)點(diǎn)式推行活動(dòng)在青島搜房網(wǎng)上發(fā)布工程認(rèn)購(gòu)信息。3、期間任務(wù)內(nèi)容1總體價(jià)錢戰(zhàn)略2預(yù)熱期價(jià)錢體系制定與執(zhí)行3預(yù)熱期節(jié)點(diǎn)式活動(dòng)推行4賣場(chǎng)設(shè)置包含第二賣場(chǎng)4銷售物料預(yù)備A、樓書：5000份B、折頁(yè)：1萬(wàn)份C、沙盤：2個(gè)其一為樓盤模型，其二為區(qū)位模型D、展板：16塊其中城市規(guī)劃與根底設(shè)備2塊，工程根本資料為2塊，多層戶型6塊，多層外立面1塊，小高層外立面1塊，園林2塊，工程智能化配套1塊，物業(yè)管理1塊5開盤期價(jià)錢體系制定與審批6開盤期廣告設(shè)計(jì)4、期間任務(wù)要求1銷售物料完成、到位；2營(yíng)銷中心裝修終了，包括室外環(huán)境，并在市中心設(shè)置第二賣場(chǎng)面積80120平方米

31、；主風(fēng)格：中高檔、大氣、明快、敞亮、親切；外立面顏色絢麗，可用工程的規(guī)范色。位置選擇： 思索工期，建議在臨合肥路中段處搭建暫時(shí)售樓部。 規(guī)劃：按功能劃分為接待區(qū)、展現(xiàn)區(qū)模型、展板、電子演示系統(tǒng)、洽談區(qū)、簽約區(qū)，另配洗手間、財(cái)務(wù)室、經(jīng)理室應(yīng)較為隱蔽等，面積不低于300M2。3辦理好五證；5工地現(xiàn)場(chǎng)和營(yíng)銷中心包裝完成；6工程進(jìn)度方案、園林規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理公司確實(shí)定落實(shí)。5、期間營(yíng)銷目的1初步樹立市場(chǎng)籠統(tǒng)為：泛城市中心圈的安康家園。2到達(dá)認(rèn)購(gòu)面積：約13200M2，占總量的12%以11萬(wàn)平方米計(jì)； 3認(rèn)購(gòu)均價(jià)：多層4700-4800元/M2。二、開盤期2004年5月上旬2004年6月下旬1、推行重

32、點(diǎn)經(jīng)過(guò)了預(yù)熱期，累積了一定量的客戶，曾經(jīng)初步樹立起工程的市場(chǎng)籠統(tǒng)，同時(shí)前期預(yù)備任務(wù)根本就緒，此階段應(yīng)趁熱打鐵，進(jìn)一步加大推行力度，在開盤前后一個(gè)月集中優(yōu)勢(shì)，對(duì)目的市場(chǎng)進(jìn)展第一輪掃蕩。推行重點(diǎn)為第一期多層，主推賣點(diǎn)為：A、泛城市中心圈宏大的升值潛力B、中小戶型C、運(yùn)動(dòng)會(huì)所D、安康住宅概念2、期間媒體組合1報(bào)廣此階段工程正式公開出賣，前期蓄勢(shì)將得到第一次釋放，為到達(dá)預(yù)定的效果，構(gòu)成市場(chǎng)驚動(dòng)效應(yīng)，報(bào)廣將作為最重要的武器之一，投入量進(jìn)一步加大，進(jìn)展集結(jié)轟炸。媒體選擇面那么相應(yīng)擴(kuò)展，構(gòu)成以、為主，其他媒體為輔的一致戰(zhàn)線。2戶外廣告 絕大部分戶外廣告長(zhǎng)期的應(yīng)在預(yù)熱期第一階段完成，如因特殊緣由未發(fā)布的那么應(yīng)

33、在此階段務(wù)必完成。同時(shí)開盤前在工程所在地制造條幅廣告短期，進(jìn)展開盤信息發(fā)布。3雜志：充分利用自辦刊物以及做宣傳。4電視：在青島電視臺(tái)進(jìn)展籠統(tǒng)宣傳、活動(dòng)宣傳及開盤信息發(fā)布。5電臺(tái)：在青島廣播電臺(tái)交通音樂(lè)之聲XX頻道利用整點(diǎn)報(bào)時(shí)或半點(diǎn)報(bào)時(shí)，對(duì)工程進(jìn)展籠統(tǒng)宣傳和信息發(fā)布包括活動(dòng)信息和開盤信息。6網(wǎng)絡(luò)：配合開盤在青島搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞，并對(duì)整個(gè)開盤期工程動(dòng)態(tài)作全過(guò)程跟蹤報(bào)道；列入青島搜房網(wǎng)的“明星樓盤欄目、同時(shí)可免費(fèi)在搜房雜志上定期發(fā)布。3、期間任務(wù)內(nèi)容1開盤期價(jià)錢體系執(zhí)行2開盤期活動(dòng)推行A、青島“安康住宅高級(jí)論壇方式：約請(qǐng)建立部、國(guó)家住宅與居住環(huán)境工程中心、中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、市規(guī)劃局指點(diǎn)、業(yè)內(nèi)專

34、家就安康住宅本人的見(jiàn)解，論壇重點(diǎn)：如何營(yíng)造安康住宅和安康的生活方式。根據(jù)：一方面為工程推行主題尋求實(shí)際根據(jù)，提升工程市場(chǎng)籠統(tǒng)；另一方面方面可塑造工程的最大的賣點(diǎn)安康特征，到達(dá)不斷擴(kuò)展工程的影響力，炒熱市場(chǎng)的目的。B、春季房展會(huì)及開盤活動(dòng) 利用房展會(huì)舉行開盤活動(dòng)，同時(shí)推出青島“康城杯安康籠統(tǒng)大使選拔大賽根據(jù)：擴(kuò)展工程知名度及氣勢(shì)，吸引市民的關(guān)注，構(gòu)成驚動(dòng)效應(yīng)，到達(dá)引爆市場(chǎng)、提升價(jià)錢和添加市場(chǎng)銷量的目的。3銷售物料預(yù)備A、樓書：5000份假設(shè)預(yù)熱期未完成的那么務(wù)必在開盤前預(yù)備終了，假設(shè)已完成那么省去該項(xiàng)。B、單張：4萬(wàn)份可用于夾報(bào)C、折頁(yè)：1萬(wàn)份假設(shè)預(yù)熱期未完成的那么務(wù)必在開盤前預(yù)備終了，假設(shè)已完

35、成那么省去該項(xiàng)。D、沙盤：2個(gè)其一為樓盤模型，其二為區(qū)位模型，假設(shè)預(yù)熱期未完成的那么務(wù)必在開盤前預(yù)備終了，假設(shè)已完成那么省去該項(xiàng)。E、會(huì)刊：2000份康城會(huì)會(huì)刊4第一次強(qiáng)銷期價(jià)錢體系制定與審批5第一次強(qiáng)銷期廣告設(shè)計(jì)4、期間任務(wù)要求1銷售物料完成、到位；2營(yíng)銷中心裝修終了，包括室外環(huán)境假設(shè)預(yù)熱期未完成的那么務(wù)必在開盤前預(yù)備終了，假設(shè)已完成那么省去該項(xiàng)；3五證齊全；4圍墻包裝完成；假設(shè)預(yù)熱期未完成那么務(wù)必在開盤前預(yù)備終了，假設(shè)已完成那么省去該項(xiàng)。5銷售導(dǎo)示系統(tǒng)完成、到位；6工程進(jìn)度方案、園林規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理公司確實(shí)定落實(shí)。假設(shè)預(yù)熱期未完成的那么務(wù)必在開盤前預(yù)備終了，假設(shè)已完成那么省去該項(xiàng)。5、期

36、間營(yíng)銷目的1迅速炒熱市場(chǎng)，初步確立“首席安康住宅，區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)跑者籠統(tǒng)。2到達(dá)銷售面積：約8800 M2，占總量的8%； 銷售均價(jià)：4900元/M2。三、第一次強(qiáng)銷期2004年7月上旬2004年9月下旬1、推行重點(diǎn)此階段為青島旅游季節(jié)，應(yīng)承接開盤期強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷態(tài)勢(shì)繼續(xù)升溫市場(chǎng)以消化主力戶型、同時(shí)盡量在價(jià)錢配合的情況下采取限量出賣、及時(shí)封盤、及時(shí)調(diào)價(jià)、小步攀升的戰(zhàn)略，靈敏操作，以期維持良好市場(chǎng)籠統(tǒng)與價(jià)錢走勢(shì)。主推賣點(diǎn)為：泛城市中心圈安康生活完全主張強(qiáng)勢(shì)宣傳，作為價(jià)錢提升的根據(jù)、支撐C、安康戶型美滿人生3+2兩代人分居不分別D、運(yùn)動(dòng)會(huì)所E、安康主題園林應(yīng)要求無(wú)妨礙設(shè)計(jì)，對(duì)此加以重點(diǎn)宣傳，同時(shí)配備有益安康

37、的特殊植物，推出安康主題園林F、樣板房利用裝修風(fēng)格突出“安康戶型概念，另可重點(diǎn)宣傳兒童房平安無(wú)損傷設(shè)計(jì)，表達(dá)領(lǐng)先市場(chǎng)、時(shí)代的開發(fā)理念與姿態(tài)2、期間媒體組合1報(bào)廣工程正式開盤，前期廣告投入較大，有較好的市場(chǎng)根底，同時(shí)逐漸步入旅游旺季，隨著工程工程進(jìn)度的不斷進(jìn)展，被關(guān)注的程度會(huì)越來(lái)越高。此階段廣告宣傳繼續(xù)堅(jiān)持一定的力度軟硬結(jié)合，平均每周三次。媒體選擇以青島晚報(bào)、半島都市報(bào)、青島早報(bào)為主，其他報(bào)紙為輔。每次報(bào)廣發(fā)布后，由銷售現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)反響效果，如效果不佳，經(jīng)分析屬于媒體緣由，那么應(yīng)及時(shí)予以調(diào)整。 其他媒體宣傳手法同開盤期。3、期間任務(wù)內(nèi)容1第一次強(qiáng)銷期價(jià)錢體系執(zhí)行2強(qiáng)銷期活動(dòng)推行A、推出特價(jià)房?jī)?yōu)惠促銷

38、活動(dòng)。B、成立客戶俱樂(lè)部-“康城會(huì)，依托“康城會(huì)舉行興趣運(yùn)動(dòng)及安康活動(dòng)、宣傳工程“安康主題C、康城第一期多層封頂儀式方式：約請(qǐng)客戶參與封頂儀式。根據(jù)：經(jīng)過(guò)工程進(jìn)展展現(xiàn)開發(fā)實(shí)力，樹立客戶自信心，同時(shí)表示對(duì)客戶的尊重，讓其做真正的主人。D、樣板房開放周可思索以安康住宅、無(wú)污染綠色建材及裝修、室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)等為重點(diǎn)，并可配合其它與工程定位一致的產(chǎn)品結(jié)合推行，舉行惠而不費(fèi)的活動(dòng)3銷售物料預(yù)備制造精巧單張4萬(wàn)份，主要用于三方面：活動(dòng)、夾報(bào)、直銷。4續(xù)銷期價(jià)錢體系制定與審批5續(xù)銷期廣告設(shè)計(jì)4、期間任務(wù)要求1銷售物料完成、到位；2工程進(jìn)度要求：一期多層主體封頂，小高層建筑單體設(shè)計(jì)完成并開工。3營(yíng)銷中心周圍

39、的綠化做好。4部分樣板房裝修終了。5、期間營(yíng)銷目的1進(jìn)一步炒熱市場(chǎng)，穩(wěn)定區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)跑者籠統(tǒng)，初步實(shí)現(xiàn)工程的價(jià)值提升。2到達(dá)銷售面積：約27500M2，占總量的25%； 銷售均價(jià)：5000元/M2。四、續(xù)銷期2004年10月上旬2004年11月中旬1、推行重點(diǎn)此階段有十一黃金周，同時(shí)10月份是一年中最好賣樓的時(shí)間，應(yīng)充分利用好10月賣樓的黃金時(shí)間，展現(xiàn)工程籠統(tǒng)，結(jié)合“黃金周和黃金月搞一些促銷活動(dòng)，迅速消化多層，同時(shí)為小高層的推行蓄勢(shì)。主推賣點(diǎn)為：安康戶型安康園林C、運(yùn)動(dòng)會(huì)所D、安康生活E、樣板房F、物業(yè)管理提早導(dǎo)入2、期間媒體組合1報(bào)廣工程第一次強(qiáng)銷期，廣告投入較大，有較好的市場(chǎng)根底，同時(shí)逐漸步

40、入10月銷售和旅游旺季，正是推行和賣樓的好時(shí)機(jī)，此階段廣告宣傳繼續(xù)堅(jiān)持較高的力度軟硬結(jié)合，平均每周3-4次。媒體選擇以青島晚報(bào)、半島都市報(bào)、青島早報(bào)為主，其他報(bào)紙為輔。 其他媒體宣傳手法同強(qiáng)銷期。3、期間任務(wù)內(nèi)容1續(xù)銷期價(jià)錢體系執(zhí)行2續(xù)銷期活動(dòng)推行推出“十月黃金月促銷優(yōu)惠活動(dòng)。“安康之旅活動(dòng)買房國(guó)內(nèi)或出國(guó)游利用 “康城會(huì)做業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng) 秋季房展會(huì) 4、期間任務(wù)要求1銷售物料完成、到位；2工程進(jìn)度要求：小高層出地面。3樣板房全部裝修終了。5、期間營(yíng)銷目的1進(jìn)一步擴(kuò)展市場(chǎng)，樹立鮮明的“安康特征樓盤籠統(tǒng)，添加工程的佳譽(yù)度。2到達(dá)銷售面積：約13200M2，占總量的12%； 銷售均價(jià)：5100元/M2

41、。五、調(diào)整期2004年11月下旬2004年12月下旬1、推行重點(diǎn)經(jīng)過(guò)前四個(gè)階段的強(qiáng)勢(shì)推行，曾經(jīng)打下了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)根底，同時(shí)天氣逐漸變冷，銷售逐漸進(jìn)入淡季，推行節(jié)拍應(yīng)適當(dāng)減緩，推行力度相應(yīng)減小，并對(duì)前段營(yíng)銷推行任務(wù)進(jìn)展仔細(xì)總結(jié)，并適當(dāng)作出調(diào)整，推行重點(diǎn)為：A、安康園林B、地段優(yōu)勢(shì)C、小高層小戶型D、物業(yè)管理2、期間媒體組合1報(bào)廣在到達(dá)一定的頂峰之后，需求進(jìn)展調(diào)整，為下階段沖刺養(yǎng)精蓄銳；此外由于前期各階段的大力推行宣傳，工程已具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)知名度與熱銷籠統(tǒng)，此階段已不用做大量報(bào)廣。但在對(duì)前期任務(wù)進(jìn)展分析總結(jié)的同時(shí)，廣告應(yīng)堅(jiān)持一定的延續(xù)，其間主要針對(duì)節(jié)點(diǎn)活動(dòng)進(jìn)展宣傳。媒體選擇：青島晚報(bào)和半島都市報(bào)。2

42、雜志：充分利用做軟性文字宣傳。3電視：在青島電視臺(tái)進(jìn)展賣點(diǎn)宣傳。4電臺(tái)：在青島廣播電臺(tái)交通音樂(lè)XX頻道利用整點(diǎn)報(bào)時(shí)或半點(diǎn)報(bào)時(shí)，對(duì)工程進(jìn)展籠統(tǒng)宣傳和信息發(fā)布。5網(wǎng)絡(luò)：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞；此時(shí)工程已擁有一定數(shù)量的客戶與目的客戶，可思索開場(chǎng)在搜房網(wǎng)開設(shè)業(yè)主論壇，由公司委派專人擔(dān)任在論壇上即使發(fā)布工程音訊、挑起討論、吸引客戶關(guān)注，為后續(xù)小高層的推行做鋪墊；已擁有一定的客戶資源與社會(huì)資源，開場(chǎng)籌備“康城會(huì)網(wǎng)頁(yè)制造任務(wù)。3、期間任務(wù)內(nèi)容1調(diào)整期價(jià)錢體系執(zhí)行2銷售物料預(yù)備制造精巧單張1萬(wàn)份，主要用于直銷。3下一階段續(xù)銷期價(jià)錢體系制定與審批。4下一階段續(xù)銷期廣告設(shè)計(jì)，包括小高層的廣告包裝。4、期間任務(wù)要求

43、1銷售物料完成、到位；2為小高層入市作好充分的前期預(yù)備任務(wù)。3工程進(jìn)度要求：一期多層外立面根本完成，小高層曾經(jīng)3-4層。 5、期間營(yíng)銷目的1銷售情況趨向平穩(wěn)但不脫節(jié)，作為第二次銷售頂峰的蓄勢(shì)過(guò)渡。2到達(dá)銷售面積：在此階段維持一定成交量以拉升價(jià)錢、面積5500平米，占5%； 銷售均價(jià)：5100元/平米。六、續(xù)銷期2005年1月上旬2005年2月下旬1、推行重點(diǎn)臨近春節(jié)，利用春節(jié)的搞一些促銷活動(dòng)和拜年活動(dòng)。但此時(shí)已進(jìn)入嚴(yán)冬，為傳統(tǒng)的銷售淡季，還有春節(jié)要素的影響，故銷售的期望值不能太高，推行重點(diǎn)為：新年促銷信息 拜年信息戶型展現(xiàn)2、期間媒體組合1報(bào)廣此階段廣告重點(diǎn)是促銷信息和拜年活動(dòng)，報(bào)紙廣告堅(jiān)持一

44、周一次即可。媒體選擇以青島晚報(bào)、青島早報(bào)、半島都市報(bào)為主，其他報(bào)紙為輔。其他媒體維持少量3、期間任務(wù)要求1活動(dòng)要求：郵寄業(yè)主賀卡、業(yè)主新年聯(lián)誼組織2工程進(jìn)度要求：多層開工驗(yàn)收終了，小高層主體封頂；3會(huì)所絕大多數(shù)功能投入運(yùn)用；4、期間營(yíng)銷目的1以春節(jié)為推行節(jié)點(diǎn)完本錢階段的主要銷售義務(wù)。2到達(dá)銷售面積：約5500M2，占總量的5%； 銷售均價(jià)：5200元/M2。 七、第二次強(qiáng)銷期2005年3月上旬2005年5月中旬1、推行重點(diǎn)此時(shí)工程一期已現(xiàn)房，園林景觀已出效果，工程整體效果凸現(xiàn)。以穩(wěn)定市場(chǎng)和擴(kuò)展市場(chǎng)占有率為原那么，充分利用已購(gòu)客戶口碑式傳播的宏大宣傳效應(yīng)，進(jìn)一步發(fā)掘潛在市場(chǎng)，累積更多的客戶資源。

45、同時(shí)本階段為傳統(tǒng)的銷售旺季，應(yīng)加大推行力度，應(yīng)以活動(dòng)推行為宜、經(jīng)過(guò)小眾傳播強(qiáng)化市場(chǎng)效應(yīng)。 推行重點(diǎn)為：A、安康住宅B、中小戶型特征C、特征運(yùn)動(dòng)會(huì)所以小中型活動(dòng)為依托進(jìn)展推行D、安康主題園林實(shí)景宣傳超前、開展空間等籠統(tǒng)，吸引青島年輕客戶的關(guān)注，促進(jìn)小高層的銷售。F、物業(yè)管理2、期間媒體組合1報(bào)廣由于工程經(jīng)過(guò)一年多營(yíng)銷推行，根本市場(chǎng)籠統(tǒng)曾經(jīng)樹立，此階段多層廣告投入相應(yīng)減少、主要配合促銷活動(dòng)；同時(shí)小高層與商鋪應(yīng)利用銷售旺季制造熱點(diǎn)，消化一定數(shù)量，為小高層與商鋪后續(xù)市場(chǎng)炒作、價(jià)錢提升奠定根底。以軟廣告為主城市化進(jìn)程、市場(chǎng)分析、社區(qū)文化、效力理念等，硬廣告為輔。媒體選擇：青島晚報(bào)、青島早報(bào)和半島都市報(bào)為主，其他報(bào)紙為輔。2雜志：充分利用做軟性文字宣傳、可重點(diǎn)突出社區(qū)文化與白領(lǐng)族、BoBo族生活檔次、價(jià)值取向等以吸引天橋區(qū)外年輕白領(lǐng)的興趣與認(rèn)同。3網(wǎng)絡(luò)：在搜房網(wǎng)上發(fā)布軟性新聞；及時(shí)與客戶在搜房網(wǎng)的業(yè)主論壇上進(jìn)展互動(dòng)溝通、信息發(fā)布、消弭與客戶的矛盾沖突及工程的負(fù)面要素，假設(shè)此時(shí)齊魯置業(yè)會(huì)網(wǎng)頁(yè)已建立終了，那么應(yīng)充分利用此網(wǎng)頁(yè)發(fā)布工程動(dòng)態(tài)、工程賣點(diǎn)與客戶互動(dòng)。3、期間任務(wù)內(nèi)容1第二次強(qiáng)銷期價(jià)錢體系執(zhí)行2第二次強(qiáng)銷期活動(dòng)推行A、第七屆春交會(huì)利用此次房交會(huì)