“二次調(diào)控”襲擊樓市 資金壓力驟然增大

1、.：.；“二次調(diào)控襲擊樓市 資金壓力驟然增大商業(yè)地產(chǎn)營銷新方式能否“破繭化蝶【主持人】各位搜訪網(wǎng)友大家好，近期，二次調(diào)控襲擊樓市，商業(yè)地產(chǎn)資金吃緊，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營新方式能否“破繭成蝶。樓市二次調(diào)控和加息政策的出臺(tái)讓整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)都遭到了影響，投資者收緊錢袋，開發(fā)商資金鏈緊張，一時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)投融資方式及未來開展趨勢成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的熱點(diǎn)問題，商業(yè)地產(chǎn)工程在開發(fā)、運(yùn)營過程中的投融資新方式也成為業(yè)內(nèi)討論的焦點(diǎn)，搜房網(wǎng)將在下月的香港國際商業(yè)地產(chǎn)周上落地關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)投融資相關(guān)論壇。本期搜房投資者大講堂也結(jié)合此熱點(diǎn)問題，選取了業(yè)內(nèi)具有創(chuàng)新營銷方式的一品國際作為例如工程，約請業(yè)內(nèi)嘉賓與寬廣投資者共同討論商業(yè)地產(chǎn)營

2、銷新方式搶手話題，今天我們約請到了中國名商開展促進(jìn)會(huì)副秘書長孫崢，北京浙江企業(yè)商會(huì)副會(huì)長陳俊，嘉億引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)董事長鄂麗華，一品公館的工程擔(dān)任人田宇和韓霜，跟大家一同討論今天的話題。說到樓市二次調(diào)控和銀行貸款加息的影響，不僅對投資者有影響，對開發(fā)商的投融資也有影響，首先有請孫崢副秘書長談?wù)勀壳皣鴥?nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投融資渠道和方式有哪些？【孫崢】國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投融資從公開渠道來講，目前有幾種主要方式，一種銀行貸款，還有一種信托基金，還有一種投資基金，另外包括海外基金，還有上市發(fā)行，另外還有信托投資基金，大致這么幾種。目前來說，信托基金應(yīng)該是比較好的一種方式，由于國家調(diào)控比較密集，對經(jīng)過貸款、上市

3、等渠道融資的房地產(chǎn)行業(yè)影響比較大。所以從投資信托基金的角度來說，包括一些私募基金，像REITs也是當(dāng)前的情勢下比較主要的渠道?！局鞒秩恕孔罱臉鞘卸握{(diào)控，對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資渠道有哪些影響？對未來開展有沒有新的改動(dòng)的方向?！緦O崢】影響最大的是公開的渠道，比如銀行貸款、上市，由于開發(fā)商受宏觀政策影響，資金量比較吃緊，假設(shè)走渠道資金得不到滿足，自資金鏈又很大，一些房地產(chǎn)商本人做信托資金，協(xié)作或者本人搞融資，這是一種開展趨勢。另外，私募基金也是如今比較熱的，也是逐漸的從暗處走向明處的一種，這可以說是完全受國內(nèi)的多次調(diào)整所走出的一種融資方式。【主持人】您剛剛說的融資方式，有沒有一些您接觸過實(shí)例可以和

4、網(wǎng)友們分享下？【孫崢】這方面不太多，但是據(jù)我了解包括萬科、萬達(dá)，他們?nèi)缃穸加眠@種渠道?！局鞒秩恕窟@能否也是目前眾多開發(fā)商選擇的一種融資方式？【孫崢】基于國內(nèi)大的經(jīng)濟(jì)情勢，開發(fā)商們甚至包括首創(chuàng)，都在這種。【主持人】鄂總在商業(yè)地產(chǎn)投資管理領(lǐng)域有比較多的實(shí)例，結(jié)合如今的樓市政策，您對目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投融資渠道及方式如何對待？【鄂麗華】剛剛孫副秘書長曾經(jīng)引見了，常用的就是這幾項(xiàng)如今國內(nèi)常出現(xiàn)的投融資方式。目前市場由于新政的壓力，投資商業(yè)地產(chǎn)沒有錢是沒有方法的，并不是開發(fā)商有這種方案，由于商業(yè)地產(chǎn)需求強(qiáng)大的資金支持和技術(shù)人員的支持，還有一個(gè)緣由，如今投資的商業(yè)工程多為政府規(guī)劃的工程，區(qū)域規(guī)劃的工程都比

5、較大，迫使許多開發(fā)商做綜合體，這樣資金壓力更大，這樣的工程體量大，需求資金支持量也大，開發(fā)商逐漸開發(fā)新的投融資渠道。國外比較新的融資方式，有種擔(dān)保抵押的方式，國內(nèi)的案例里面，像萬達(dá)經(jīng)過境外的方式融資資金，就是這種方式。在未來得商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中，這種方式能夠是一種新的融資渠道。有一點(diǎn)要明確，投融資要看工程直接的盈利方式，包括REITs這個(gè)產(chǎn)品，是不是能在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生杠桿作用？是不是一切投入到商業(yè)地產(chǎn)的人，可以用到這種金融工具，由于如今REITs基金對工程的收買，對工程的運(yùn)營才干，資金收益有很嚴(yán)厲的評(píng)價(jià)。真正收買工程的也不多，由于考核、評(píng)價(jià)等非常重要，雖然放開，但是在未來大家在轉(zhuǎn)入投商業(yè)地產(chǎn)，在選擇的

6、時(shí)候，由于方式很多，一定要根據(jù)本人融資的才干去選擇投資商業(yè)地產(chǎn)的類型。我覺得這是非常重要的。【主持人】目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資，企業(yè)對工程考核的規(guī)范比較高，目前來說，二次調(diào)控以后，投融資難度能夠比之前更加緊張，您覺得目前的這種市場環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商如何擴(kuò)展投融資渠道？【鄂麗華】商業(yè)地產(chǎn)類，假設(shè)他想吸引協(xié)作，首先商業(yè)地產(chǎn)的定位非常重要，假設(shè)把工程的質(zhì)量和利潤進(jìn)展合理的組合，這樣才干吸引更多資金進(jìn)入。融資還有一種產(chǎn)品非常好，工程非常好，但是前期一定要跟協(xié)作運(yùn)營相配合，由于商業(yè)地產(chǎn)需求運(yùn)營商給他支持一同運(yùn)營，一定要找到投資運(yùn)營的協(xié)作同伴，減少前期融資的壓力。我們可以找一個(gè)酒店，可以融資的，這樣把開發(fā)

7、商整個(gè)的建立本錢都可以分解了?！局鞒秩恕恳獢U(kuò)展投融資的渠道，從開發(fā)商本身來說，需求對本身及工程從一開場就做好規(guī)劃。【孫崢】從投資渠道這個(gè)角度，應(yīng)該區(qū)分一下，工程前期和工程運(yùn)營期，方式不一樣。如今公開的信托基金，公開的基金和私募的基金在前期，REITs在后面，他開展很好了，定位很準(zhǔn)確，有盈利了，這種情況下REITs基金才會(huì)進(jìn)入，才會(huì)去收買或者融資。所以從開發(fā)商的角度，從開發(fā)企業(yè)或者是運(yùn)營機(jī)構(gòu)要分清楚融資的渠道在什么時(shí)間段，找不同的資金來做工程，這是不一樣的?！局鞒秩恕块_發(fā)商需求針對本人的投融資時(shí)間點(diǎn)和本身工程的獨(dú)特性，投融資要采取不同的方式?！緦O崢】融資的方式根據(jù)工程所處的不同階段采取不同的方式

8、。【主持人】REITs對開發(fā)商投融資進(jìn)入的階段有獨(dú)特性，像今年REITs和險(xiǎn)資是商業(yè)地產(chǎn)投融資市場的焦點(diǎn)話題，大家怎樣對待這兩種商業(yè)地產(chǎn)投融資方式？【陳俊】我剛剛聽了各位講的，其實(shí)還有一種，對我們來說還有一種融資方法，民資，我們用民間資本來做，由于浙江人對商業(yè)特別敏感，經(jīng)商之道特別敏銳，起步也早，不斷是做商業(yè)地產(chǎn)。像北京，每個(gè)商場都有浙江人，一大批人，清一色都是浙江人，每個(gè)商場都是這樣。我們在浙江或者是全國各地，根本上都是民間資本。據(jù)我所知，我們的民間資本的勝利的案例，我可以隨意舉。由于是我們有特殊的地域，有特殊的團(tuán)隊(duì)，我們怎樣融資？很簡單，看到一個(gè)工程，看完之后，帶人過去，這個(gè)工程是10個(gè)億

9、，我就找10個(gè)人，一個(gè)人一個(gè)億，假設(shè)一個(gè)人做不到一億，再分解下去，這樣分解下去，一下子把這個(gè)工程做起來了，這樣做很快，時(shí)間很短，效益很好。這是我們所特有的東西，民間的資本。我們就是用這種方法，開展起來?！局鞒秩恕空闵逃歇?dú)特的融資方式，像剛剛陳會(huì)長所說的，到工程進(jìn)展實(shí)地調(diào)查，請您談?wù)勀鷮梢酝度谫Y的工程有哪些條件或規(guī)范？【陳俊】第一個(gè)地段，第二個(gè)是人氣，不論住宅還是地產(chǎn)，地段、地段還是地段，人氣人氣還是人氣，這是投資房產(chǎn)永久不變的規(guī)范。實(shí)踐上商業(yè)地產(chǎn)這幾年我不斷以為，沒有政策就是好政策，這4、5年來，國家所調(diào)整的政策，根本沒有針對商業(yè)地產(chǎn)的，所以說是好時(shí)機(jī)?！局鞒秩恕烤C合各位以上所說，國內(nèi)的商業(yè)

10、地產(chǎn)開發(fā)投融資方式包括渠道具有多樣性，像REITs，還有民資，還有銀行貸款，融資方式多種多樣，那么近期的二次調(diào)控和銀行貸款加息政策能否對商業(yè)地產(chǎn)的投融資渠道和方式產(chǎn)生影響？假設(shè)產(chǎn)生影響，表達(dá)在哪里？【田宇】首先，我們非常欣賞浙商的這種融資方式，我們不得不說，這就是南北方最大的區(qū)別，為什么南北方劃分？由于南方的商業(yè)，我們從事商業(yè)研討，工程的運(yùn)作有很多年了，我們發(fā)現(xiàn)真正做的好的，往往都是南方的商業(yè)，南方的開發(fā)商，南方商人可以說是真正的商業(yè)運(yùn)營者，他們的概念跟北方的概念不太一樣。由于提到融資，其實(shí)北方的開發(fā)商眼中融資就是賣掉，南方那么多是自持型，這是完全兩個(gè)不同的概念?！局鞒秩恕勘狈骄褪琴Y金的流動(dòng)，

11、南方傾向于自持，在本身持有的根底上，錢上賺錢。【田宇】從北方來講，這個(gè)不是說開發(fā)商情愿這么做，也是北京的市場方式所迫，一切的開發(fā)商一定要快點(diǎn)賣出去，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給商戶，這其實(shí)構(gòu)成了一種惡性循環(huán)。其實(shí)，自持型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)公司，我以為比專門從事住宅地產(chǎn)的更高尚。我覺得一個(gè)開發(fā)公司要做一個(gè)商業(yè)工程，不賣，不思索資金問題，這是一種更有社會(huì)責(zé)任感的行為，他們做的更多的是為很多老百姓和中間的運(yùn)營者提供平臺(tái)，提供了非常好的產(chǎn)業(yè)鏈，大家共同去承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。說到風(fēng)險(xiǎn)，他賣出去也有，一樣的，能夠賣的價(jià)錢很低，風(fēng)險(xiǎn)是沒有方法估量的。他只是把風(fēng)險(xiǎn)和利潤降低了，這個(gè)我覺得從南北方最大的差距，效仿不來。北方的商業(yè)地產(chǎn)無限的增

12、長，如今經(jīng)過像南方開發(fā)商的學(xué)習(xí)，南方民間資本、游資這種方式，我們北方的開發(fā)商如今曾經(jīng)開場逐漸的做，包括一些大的開發(fā)商之間的結(jié)合，我有地，他有錢，共同成立一個(gè)新的公司，強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，這個(gè)是一個(gè)很好的融資渠道，大家的資源是互補(bǔ)的。假設(shè)只靠一個(gè)開發(fā)商本人做銀行貸款，做各種風(fēng)投，勝利率很低。一個(gè)房地產(chǎn)，尤其商業(yè)地產(chǎn)，壽命很短暫，三到五年，誰情愿投入？【陳俊】有一個(gè)觀念我很贊同，北方如今的開發(fā)商或者是當(dāng)?shù)卣埠?，和南方的在交流，在溝通，我最近就這么一個(gè)事情，國慶期間，唐山的一個(gè)開發(fā)商自動(dòng)提出來，到浙江義烏去溝通，想在唐山做一個(gè)類似于義烏小商品市場這樣的一個(gè)大型市場，他先到浙江去看，方式怎樣樣，我找商戶同他

13、座談，找到了一批商戶跟他交流，商戶有意向要擴(kuò)張，浙江產(chǎn)品要擴(kuò)張，輻射到哪，雙方一拍即合，這就兩方面強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合?！局鞒秩恕恳彩且环N資金資源的共贏?！娟惪　繉?，他提供土地，我們提供資金?！局鞒秩恕恐袊纳虡I(yè)地產(chǎn)或者中國的房地產(chǎn)具有本身的特征，包括南北方的差別，投融資方式包括渠道有不同的方式，北方也出現(xiàn)了很多新的融資方式，像剛剛田總說的開發(fā)商之間，他有地我有錢，雙方協(xié)作開發(fā)工程，這也是一種新的融資渠道或者方式，說到投融資，或者商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的新方式，其實(shí)目前一品公館推行“低總價(jià)+托管+返現(xiàn)+小戶型，這也算在營銷是一種新的方式，請?zhí)锟偨o我們引見這種方式的特點(diǎn)是什么？【田宇】作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)來講，在北方，我

14、們也是這樣的一個(gè)開發(fā)公司，我們也防止不了把我們的產(chǎn)品出賣出去，但是從我們目前整個(gè)市場來看，我們以為我們還在一些開發(fā)商之前，我們不是說把產(chǎn)品賣出去以后不思索以后，作為一個(gè)商業(yè)體其中的一部分，其實(shí)就像一個(gè)大家庭一樣，每一個(gè)不同的人物代表不同的產(chǎn)品，只需產(chǎn)品都有本人的特征，帶來不同的人流，才干把人氣和價(jià)值無限提升。假設(shè)僅僅是賣出去，我不去加以限制，不去加以管理，我置信他的生命力非常短暫，這個(gè)也是我們?yōu)槭裁此妓魑覀円黄饭^的工程可以有這樣的一個(gè)方向讓我們研討和走下去，這個(gè)不是我們本人發(fā)明出來的，我們也是自創(chuàng)了像國外以及香港的一些大的城市的理念。中產(chǎn)階級(jí)投資究竟是什么概念？投資為了什么？我們對這些重新做

15、了定義，我們也不斷在爭論，買住宅進(jìn)展投資還是買商業(yè)進(jìn)展投資？大家都在爭論這個(gè)事情。但是他發(fā)現(xiàn)一切人爭論的焦點(diǎn)，從今天這個(gè)結(jié)點(diǎn)往去年說，去年怎樣樣，假設(shè)買了，住宅能夠翻了一倍，商業(yè)能夠沒有翻那么多，希望大家更清楚這一點(diǎn)，住宅曾經(jīng)到了一個(gè)相對讓大家比較冷靜的區(qū)間，無論是國家的政策還是消費(fèi)者可以支撐的一個(gè)區(qū)間，從今天這個(gè)結(jié)點(diǎn)開場，我們往以后五年看，到2021年看，我置信商業(yè)是一個(gè)無限開展的潛力股，很多人對商業(yè)投資的概念，根本上都是控制在本身的價(jià)值可以添加多少，商業(yè)跟住宅最大的區(qū)別，住宅是大家炒起來的，是需求所致，商業(yè)是運(yùn)營所致，而且更加穩(wěn)定和穩(wěn)定，他會(huì)發(fā)現(xiàn)租金上漲相對比房價(jià)慢，但是跌的速度也會(huì)很慢，

16、成正比，穩(wěn)步攀升。針對如今的市場環(huán)境，我們發(fā)現(xiàn)商業(yè)作為投資地產(chǎn)，如今一切的老百姓還處于懵懂的形狀。很多人以為我花錢買不動(dòng)產(chǎn)，我們成認(rèn)本身就是一種投資行為，但是投資報(bào)答跟投資收益很多人曾經(jīng)分不清楚了，什么叫投資報(bào)答？什么叫投資收益？兩者其實(shí)是從產(chǎn)品本身和盈利方式上有非常大的區(qū)別的但是如今很多人都曾經(jīng)被誤導(dǎo)了?！咎镉睢咳ツ晡屹I了住宅產(chǎn)品，今年我增值了100%，當(dāng)時(shí)花了100萬，如今賣到200萬，這個(gè)叫做投資報(bào)答還是叫收益？只需賣掉了，賺了錢才叫收益，沒有賣之前叫做固定資產(chǎn)的增值。在這個(gè)階段，把200萬的房子賣了，掙了100萬，可以買車，但是他想象一下，他拿200萬還能買這個(gè)房子嗎？買不回來，他買住

17、宅本身只需保值和增值，達(dá)不到投資報(bào)答。從商業(yè)角度投資來講，不可以完全思索本身的產(chǎn)品增值有多少，他同時(shí)在享用了土地增值的同時(shí)還帶來了投資的收益跟投資的報(bào)答，投資商業(yè)地產(chǎn)15年以后，發(fā)現(xiàn)之前的100萬收回來了，這個(gè)部分是投資報(bào)答和投資收益，工程本身也在增值，賣掉發(fā)現(xiàn)兩部分收益，一個(gè)是增值收益，一個(gè)是購買產(chǎn)品帶來的報(bào)答。很多人不了解為什么投資商業(yè)？但是很多人住宅根本不思索，只投資商業(yè)。而商業(yè)的收益源于誰來運(yùn)營，租金多少。如今有一些曾經(jīng)投資商業(yè)地產(chǎn)的人，很有心得，對住宅投資完全不感興趣?！局鞒秩恕可虡I(yè)地產(chǎn)和住宅的投資理念和心態(tài)不同。【田宇】從一品公館產(chǎn)品本身來講，我們打呵斥的，不像以前的酒店公寓，我們

18、叫做公寓式酒店，將類住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成純投資性的產(chǎn)品，投資者假設(shè)如今手里閑錢不多，我們非常建議做這樣的投資，不但沒有風(fēng)險(xiǎn)，由于我置信所謂的風(fēng)險(xiǎn)只需在中國買不動(dòng)產(chǎn)，根本風(fēng)險(xiǎn)是零，所謂風(fēng)險(xiǎn)就是投資收益多與少的一個(gè)問題，而且投資跟投機(jī)不一樣，更建議大家希望做投資的人把投機(jī)忘掉，這個(gè)是未來的開展趨勢，也是如今人應(yīng)該關(guān)注和學(xué)習(xí)的一點(diǎn)?！卷n霜】我想延伸開說一下，由于一品公館這個(gè)工程，我們共同來操作很長時(shí)間，也閱歷了市場的幾輪動(dòng)搖，在目前的定位開場之前，今年年初或者是去年這個(gè)時(shí)候，我們依然把他定位在酒店式公寓的產(chǎn)品，希望用小戶型低總價(jià)吸引有一定的自住需求的購房者，將他們做為產(chǎn)品銷售定位。由于有一些購房的心思受政

19、策影響，更重要的是我們經(jīng)過一段時(shí)間市場的反思，想回歸產(chǎn)品的本真，酒店公寓，完好的酒店公寓的歷史演化，國外就是純投資型的產(chǎn)品，到中國變成了純住宅性的產(chǎn)品，說是酒店式管理，很多酒店公寓其實(shí)買了之后也就是普通的效力，也許還達(dá)不到。我們經(jīng)過反思，想回歸投資產(chǎn)品本身的性質(zhì)，把他作為公寓式酒店或者是叫酒店式公寓，目前我們想說，還是強(qiáng)調(diào)他的低總價(jià)、小戶型，并不是想讓購房者來買，而是想給我們的白領(lǐng)階層或者是北京的中產(chǎn)階層這種中小投資者提供一個(gè)非常保值、平安的投資的一種平臺(tái)，一種投資產(chǎn)品，剛結(jié)婚的小夫妻，手里能夠閑錢也不多，五六十萬，目前來講投資一套房子，首付一定不夠，假設(shè)投資股市，目前動(dòng)搖很大，不是普通人敢涉

20、足，拿著本人積累的錢投到股市，假設(shè)有閃失也是風(fēng)險(xiǎn)很大。但是投資公寓式酒店的產(chǎn)品，小額資金投入之后長期持有穩(wěn)定收益報(bào)答，而且投資報(bào)答相對于基金還是高得多，平安性也是高得多，我們這種產(chǎn)品，我們的定位，我們面對的客群就是中小投資者?！局鞒秩恕肯耥n總所說，酒店式公寓產(chǎn)品的運(yùn)營對他后來的收益有很大的影響，一品公館以后運(yùn)營過程中的運(yùn)營方的質(zhì)量有哪些保證，一品公館工程最近推出的是低總價(jià)和小戶型的宣傳，低總價(jià)大約在什么價(jià)位？小戶型又是怎樣的戶型？請?zhí)锟倿榇蠹乙娨幌?？【田宇】我們的產(chǎn)品根本都是在40平米以內(nèi)的產(chǎn)品，總價(jià)在100萬以下，根本是這樣，然后內(nèi)置配套設(shè)備相對來講，會(huì)包括4000平米大型的會(huì)所，包括每一

21、個(gè)區(qū)域的精裝修的規(guī)范，包括家具、家電，不能說到達(dá)五星級(jí)，但是很好。從運(yùn)營商來講，一開場有這個(gè)想法之后，我們開場聯(lián)絡(luò)和尋覓與我們工程本身的氣質(zhì)和規(guī)?？梢韵嘟木频昊蛘呤蔷频旯芾砉窘佑|，最早接觸的是洲際酒店，給我們工程的定位非常高，定位是洲際的一個(gè)快捷酒店，有了他們的認(rèn)可，添加了我們從事運(yùn)營的一個(gè)決心。對于洲際來講，既然她們可以認(rèn)可我們的位置和產(chǎn)品，我們置信只需是做的到位，按照他們的規(guī)范延伸，我們置信這個(gè)產(chǎn)品在區(qū)域中有很的開展?jié)摿?，同時(shí)我們也接觸了國內(nèi)的比較高端的一些酒店管理公司為我們診斷這個(gè)工程，他們情愿不情愿介入，非常積極。最后我們確定，我們的產(chǎn)品最后做成一個(gè)真正的產(chǎn)權(quán)式的酒店。北京來講，也

22、有比較勝利的一個(gè)案例，強(qiáng)強(qiáng)酒店，那個(gè)是非常早的工程，當(dāng)時(shí)由于開發(fā)商資金亂斷裂，他們預(yù)備出賣這個(gè)產(chǎn)品，如今不這么叫了，一部分是開發(fā)商自持，一部分是賣了，如今報(bào)答率擔(dān)任高，非常穩(wěn)定。我們有一個(gè)2萬平米的商業(yè)，我們打呵斥市場，在市場環(huán)境小有風(fēng)險(xiǎn)，能不能做好？會(huì)過來想，我們把區(qū)位作為一個(gè)酒店，風(fēng)險(xiǎn)非常小。在酒店，在整個(gè)中國，如今在北京、北方的市場，酒店整個(gè)行業(yè)的開展趨于向好，而且我們所處的位置有一個(gè)綠色金融商圈，也在如火如荼的開發(fā)過程當(dāng)中，更多的金融的經(jīng)濟(jì)類的一些企業(yè)入住這個(gè)區(qū)域，相對中高端的需求非常大，加上西邊的政府、設(shè)計(jì)院這些單位，他們不斷的從南方尋覓高端的人才到北京進(jìn)展工程的協(xié)作和咨詢，他們的住

23、宿問題也就處理了我們酒店的供應(yīng)量的問題。我們的酒店是一種新的商業(yè)酒店的運(yùn)營方式，比傳統(tǒng)的多了一些人文、家的一種覺得，包括裝修和配置，包括會(huì)所，五星級(jí)有哪些有比較好的會(huì)所？內(nèi)部的環(huán)境和外圍的環(huán)境，我們有200多間房，有50%的配備量，我們希望經(jīng)過配套的優(yōu)勢，加上我們新的運(yùn)營的方式，把我們的產(chǎn)品在商業(yè)領(lǐng)域做到比較好的開展的一個(gè)態(tài)勢，所以從我們前期的整個(gè)一切的鋪墊，到工程本身的特點(diǎn)，我們置信這樣的一個(gè)定位可以給中小的想去投資的投資客，提供更好的平臺(tái)，讓他們選擇和學(xué)習(xí)?！局鞒秩恕繌奶锟偟囊娍梢钥闯觯黄饭^的這種投資方式業(yè)內(nèi)比較看好，一品公館工程目前推行的營銷方式是低總價(jià)、小戶型，托管，返現(xiàn)，請?zhí)锟?/p>

24、引見下這是一種怎樣的托管和返現(xiàn)方式？【田宇】我們產(chǎn)品本身是一種酒店的運(yùn)營的管理方式，跟普通的市場很有大區(qū)別，必需有相對比較一致的完好性，整個(gè)酒店才有長期的好的開展。我們的投資人購買了我們的產(chǎn)品以后，其實(shí)并沒有說完全的租給我們的酒店，由我們來協(xié)助 我們的業(yè)主進(jìn)展酒店的正常的運(yùn)營。而且保證了一個(gè)商業(yè)投資的一個(gè)延續(xù)性，由于商鋪的投資，千萬不要看每天每平米多少錢，一定要有耐久性和延續(xù)性，所以我們可以確保讓我們的投資客戶有一個(gè)長期穩(wěn)定的投資和收益，才可以確?？蛻敉读隋X，有投資報(bào)答或者收益，他們拿到不動(dòng)產(chǎn)的房子，日后經(jīng)過我們酒店運(yùn)營也拿到了現(xiàn)金?！局鞒秩恕抗こ痰耐泄苁墙K身制還是多少年？【田宇】我們?nèi)缃袷?

25、+5，前三年有固定的投資報(bào)答，后面的5年也是給大家的一個(gè)熟習(xí)和信任，由于很多人不了解這種產(chǎn)品，也不清楚這種產(chǎn)品帶來什么收益，前期三年給相互磨合的時(shí)間，我們置信在未來，后5年當(dāng)中，所人情愿繼續(xù)跟我們溝通完成協(xié)作，整個(gè)工程做成酒店的方式，未來八年，假設(shè)首付曾經(jīng)付完了，銀行貸款不需求本人支付，在10年以后，根本上拿到的錢都是他的盈利，我置信未來8年，只需我們運(yùn)營公司運(yùn)營好，18年都不是問題。由于我們的酒店面積小，真正用于居住的能夠性不大，其實(shí)只是一個(gè)過渡性的產(chǎn)品，更多的用途還是進(jìn)展投資?！局鞒秩恕科鋵?shí)像一品公館作為純投資性的產(chǎn)品，投資者假設(shè)投資這個(gè)產(chǎn)品，更關(guān)注商業(yè)投資的增值和產(chǎn)品保值的問題，一品公館

26、在這方面有哪些投資優(yōu)勢？【田宇】首先我們擁有的位置不用多說，未來的開展?jié)摿Γ抑眯胖恍桕P(guān)注過地產(chǎn)的人，都會(huì)關(guān)注目前麗澤商圈FBD的開展，置信未來3到5年，工程運(yùn)營收益加上土地增值部分，這種收益會(huì)非常豐厚，我置信到目前為止比投資商鋪要風(fēng)險(xiǎn)更低，由于本身一品公館我們有一些商鋪在出賣，這部分利益也是整個(gè)規(guī)劃和未來大的市場的開展給予我們開發(fā)商的權(quán)益，我們不是必需這么做。最關(guān)鍵的一點(diǎn)，假設(shè)有1000萬或者2000萬，買什么商鋪都可以買，假設(shè)手里只需100萬，要想100萬增值和保值，哪種產(chǎn)品能無憂的拿到報(bào)答？很難找，假設(shè)拿100萬，能夠買個(gè)一居室能夠都很難，可想而知，一居買到了以后，一個(gè)月租多少錢？200

27、0，他的投資報(bào)答是什么？他能夠是如今住宅市場價(jià)錢比較高的位置，增值還會(huì)有多少？我們不是面對一切的投資人，我們只是面對可以在最短時(shí)間了解我們、認(rèn)同我們工程的218戶就夠了?！局鞒秩恕靠梢员ＷC這種產(chǎn)品的增值和產(chǎn)值，涉及到商業(yè)運(yùn)營，像鄂總接觸很多實(shí)踐的案例，房產(chǎn)投資怎樣可以更好的增值保值，您對商業(yè)地產(chǎn)如何更好的增值保值的一些建議？【鄂麗華】新產(chǎn)品面向市場，像一品公館面對新的情勢，經(jīng)過酒店來提升資產(chǎn)，地價(jià)的升值是社會(huì)的大環(huán)境呵斥的，一品公館鎖定的是年輕的投資者，有少的投資金額做一些投資商業(yè)的產(chǎn)品，作為商業(yè)地產(chǎn)來講，種類很多，運(yùn)營方式也不一樣，剛剛一品公館需求的就是酒店的一個(gè)運(yùn)營管理公司協(xié)助 他運(yùn)營和提

28、升工程的質(zhì)量，經(jīng)過運(yùn)營到達(dá)了協(xié)助 他增收，創(chuàng)收，同時(shí)協(xié)助 他在運(yùn)營本人的品牌，運(yùn)營的是一品公館的品牌，運(yùn)營商的作用是協(xié)助 開發(fā)商和投資商提升資產(chǎn)、維護(hù)資產(chǎn)，這是運(yùn)營商最主要的中心的任務(wù)。如何選擇運(yùn)營商？對于商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)的最重要的環(huán)節(jié)，運(yùn)營商對于商業(yè)地產(chǎn)，能發(fā)明出來一個(gè)比他預(yù)期報(bào)答以及預(yù)期品牌推行，起了決議性的要素，這是非常重要的。這種運(yùn)營，一定看他的投資，包括我們初期討論的投資，包括陳會(huì)長也在說，他們?nèi)タ串a(chǎn)品，這個(gè)工程的中心質(zhì)量是他投資選擇的一個(gè)目的，那么同樣運(yùn)營商在選擇運(yùn)營工程的時(shí)候，也在看質(zhì)量，看能不能幫他發(fā)明價(jià)值，這是一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)投資的時(shí)候，忽略了運(yùn)營本錢的測算，比如您

29、做產(chǎn)品的時(shí)候，沒有想到管理公司進(jìn)入工程的管理本錢，這筆本錢的費(fèi)用，運(yùn)營管理的部分費(fèi)用以及運(yùn)營管理的團(tuán)隊(duì)，確實(shí)分掉了一部分利潤，但是很多人忽略了運(yùn)營才會(huì)產(chǎn)生收益，這部分的測算。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)這么多年，預(yù)備這么多年，綜合體里面有很多業(yè)態(tài)組合，他們的運(yùn)營方式也不同。分類講，購物中心和綜合體這樣的運(yùn)營重點(diǎn)在什么地方？購物中心，原來做百貨，運(yùn)營的是商品，在柜臺(tái)運(yùn)營商品，做購物中心面對的不是產(chǎn)品，而是商家，引進(jìn)來的商戶，協(xié)助 他發(fā)明資金收入，協(xié)助 您發(fā)明總體持有性，協(xié)助 您發(fā)明本身價(jià)值。經(jīng)過這些品牌，本人有一個(gè)小單體獨(dú)立的運(yùn)營才干，像我們選擇購物中心，他有本人連鎖開展的協(xié)作同伴，才會(huì)入駐，他的才干非常大了。

30、所以，在投資一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程的時(shí)候，一定要思索清楚跟本人資金和可繼續(xù)資金的投入，選擇適宜企業(yè)和投資者的產(chǎn)品，無論這個(gè)產(chǎn)品是有實(shí)力的開發(fā)商，還是有實(shí)力的投資商，比如民間的，他選擇產(chǎn)品的時(shí)候一定選擇適宜這個(gè)投資人的投資產(chǎn)品，他要得到的投資報(bào)答，這個(gè)工程的位置和質(zhì)量是實(shí)現(xiàn)這個(gè)投資報(bào)答的一個(gè)非常重要的分析的問題。那么他判別好了之后才可以做，無論投大的工程還是一品公館這樣小戶型的工程，投資任何一個(gè)都會(huì)有運(yùn)營本錢的發(fā)生。購物中心是這樣的，運(yùn)營未來不是商品構(gòu)造的競爭，而是運(yùn)營管理和規(guī)范化的競爭。在國外的情勢里面，他們是在做一些人性化的效力商去提升運(yùn)營規(guī)范，在未來的購物中心或者是大型的綜合體里面，主要關(guān)懷來店

31、的顧客，他運(yùn)營管理其中最重要的環(huán)節(jié)是來購物的人，和他的商家，綜合體來講，他如何整合他這個(gè)綜合題一切業(yè)態(tài)跟他相匹配的運(yùn)營管理，酒店一定要找到跟您相匹配的公司。其實(shí)未來的商業(yè)地產(chǎn)的開展和投資，一定要先思索到如何整合運(yùn)營商，投資的時(shí)候一定要選擇可以和他協(xié)作運(yùn)營，可以協(xié)作投資運(yùn)營的，這兩種投資同伴進(jìn)展大型商業(yè)地產(chǎn)的投資，同時(shí)運(yùn)營有技巧的，酒店在效力這方面，經(jīng)過運(yùn)營，有的經(jīng)過物業(yè)管理，如今除了純住宅，包括酒店式公寓和寫字樓，如今都有商業(yè)的不是純物業(yè)的。如今包括我們租和用的寫字樓，或者是公寓，大部分都是在做物業(yè)管理，中國的商業(yè)地產(chǎn)沒有到達(dá)商業(yè)物業(yè)管理去管。經(jīng)過商業(yè)物業(yè)管理發(fā)明的價(jià)值，經(jīng)常被忽略，由于中國的

32、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)這么多年，是逐漸成熟，所以在運(yùn)營的方式上以及方式上和運(yùn)營商業(yè)的組合和整合，還是未來投資商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎思索的。【主持人】正如鄂總所說，目前商業(yè)地產(chǎn)，大部分還只涉及到物業(yè)管理，未涉及到商業(yè)物業(yè)管理，目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)，物業(yè)管理有哪些方式呢？【鄂麗華】物業(yè)管理在前期是物的管理，公共設(shè)備，公共環(huán)境，小區(qū)的道路和環(huán)境衛(wèi)生的管理，商業(yè)物業(yè)管理他的商家，包括每個(gè)來辦公的人和企業(yè)，包括跟這些企業(yè)協(xié)作的人，到這的一種需求，他在協(xié)助 整體物業(yè)運(yùn)營這個(gè)產(chǎn)品，商業(yè)的運(yùn)營里面，融入了商業(yè)的范圍，運(yùn)營管理的時(shí)候跟物業(yè)公司區(qū)分的是，物業(yè)公司是物，有一個(gè)很小的客服，客服處理贊揚(yáng)問題，這個(gè)完全不能做到商業(yè)物業(yè)管理的以人為中心，商業(yè)物業(yè)強(qiáng)調(diào)對人的管理，比如酒店來住的客人和租他房子的客戶，在商場里面我們關(guān)注的是購物者，商業(yè)物業(yè)管理針對人的管理。包括信息的溝通、需求的構(gòu)成要根據(jù)入住客人的需求調(diào)整和完善對他運(yùn)營管理的目的，這樣態(tài)度協(xié)助 投資商和開發(fā)商實(shí)現(xiàn)目的?！局鞒秩恕可虡I(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理主要是人的管理，有很大的不同，一品公館和各位嘉賓也引