8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms實踐總結(jié)

1、土地估價實踐專業(yè)總結(jié)考生：號：20065000164號：2008500020資格本人于 2008 年通過土地估價師執(zhí)業(yè)資格。為了全面、系統(tǒng)地掌握土地估價技術，我在平時的工作學習實踐的過程中，努力學習相關的土地估價知識與相關，按照土地估價行業(yè)的要求嚴格要求自己，虛心向有經(jīng)驗的土地估價師請教學習，認真負責的完成土地估價的工作，在實踐中不斷完善自己，更好的掌握土地估價的技術，通過將近三年的實踐并結(jié)合中對土地估價理論知識的學習，對土地估價這項專業(yè)性的工作有了更深的認識。土地估價是一項實踐性很強的專業(yè)技術工作，土地估價不僅需要理解相關的概念定義，掌握土地估價的方法和程序，明確技術標準以及拓展相關的專業(yè)知

2、識，而且要積極的學習與關注有關的及部門規(guī)章和行業(yè)規(guī)定，使土地估價在遵守國家的同時，按照行業(yè)的規(guī)定標準和要求，程序與方法，客觀公正獨立的進行。按照中地估價師資格制度的規(guī)定，對土地估價師要進行實踐的考核要求，現(xiàn)從土地估價工作實際出發(fā)，結(jié)合土地估價理論和自己的一些經(jīng)驗教訓對實踐工作中的執(zhí)行業(yè)務和職業(yè)道德修養(yǎng)進行總結(jié)如下。一、 執(zhí)行業(yè)務總結(jié)（一） 項目承接與資料收集階段項目承接階段主要包括明確估價基本事項，即估價對象、估價目的、估價基準日，明確基本事項后，初步判斷工作量大小，工作的難易程度，并考慮本機構(gòu)的勝任能力和機構(gòu)的資質(zhì)等級，評估的土地估價師和與委托方或相關當事人是否存在現(xiàn)實或潛在的利害關系，雙方

3、就達成一致意見后，簽定業(yè)務委托書，提出需要委托方提供的資料及其他需要配合的事項。在這個階段，需要關注一是對宗地評估的項目背景資料的重視，表現(xiàn)為對宗地的權屬來源的資料關注，相關部門對土地的限制情況，以及宗地評估前與評估后的相關的政策和交易程序的了解深度，很容易導致評估后，委托利用評估結(jié)果進行交易時出現(xiàn)。這就要求估價向委托方或資產(chǎn)占有方詢問并查閱土地交易過程中歷史資料，在開始時候多查閱相關的文件（特別是針對整體資產(chǎn)評估中的土地評估），并在必要時向當?shù)赝恋毓芾聿块T該土地的相關情況，力爭對評估對象的了解更深入；二是簽訂業(yè)務約定書階段，需要重點關注當事人各方的權利義務，應將各方權利義務界定清楚，這樣才能

4、保護好各方的利益。（二）現(xiàn)場查勘階段現(xiàn)場查勘有兩個目的，一是查證委估宗地情況，親臨現(xiàn)場詳細了解委估宗地的實體狀況和權益狀況，包括宗地座落位置、街道、街坊、地號、門牌號、面積、容積率、用途及土地利用效率等，對于地上建筑物還需要注意查看其結(jié)構(gòu)、建筑面積、內(nèi)外部裝修及使用情況等，例如外墻、樓層高度、天花板、地板、客廳、臥室、衛(wèi)生間、門窗材質(zhì)及完損、裝飾材料及檔次等。二是對委估宗地所在地區(qū)的區(qū)域條件和個別條件勘查。親臨現(xiàn)場感受所在區(qū)域的環(huán)境景觀、周圍建筑物情況、道路通達程度、市政配套、商服繁華程度、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、狀況、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模和經(jīng)濟收益水區(qū)域，以及了解對宗地形狀、臨街條件、進深、地質(zhì)、地形條件等個

5、別。實地勘察要做好現(xiàn)場勘查并形成工作底稿，要按照估價機構(gòu)制定的土地狀況現(xiàn)場表內(nèi)容逐一詳細填寫土地狀況現(xiàn)場登記表并進行拍照存檔，以留檔備查。在現(xiàn)場勘察中，容易漏掉對一些項目的詳細了解，特別對一些位于城鎮(zhèn)范圍外的土地估價，開始從事土地估價工作的來說，難度比較大。因為土地的配套設施主要為公司自建，其道水、下水、通訊、通電、場地平整等達到“五通一平”所發(fā)生的成本缺乏比較案例，與城鎮(zhèn)熟地相比，其差異性比較大。一般采用成本法估價，其中對于土地開發(fā)費用的確定，需要以詳細的現(xiàn)場勘察資料作為基礎，并要求學習和了解工程成本和造價的知識，同時對于現(xiàn)場勘查形成的現(xiàn)場勘查表應當由委托方和相關當事方和估價共同簽字確認。（

6、三） 評定估算階段2、土地評估價值的確定在評估過程中，用不同的評估方法可能會有不同的評估結(jié)果，估價應關注采用不同方法測算產(chǎn)生的評估結(jié)果的差異，并在不同的評估結(jié)果中合理確定估價對象的價值。在實務中，一般應當根據(jù)估價方法與其估價目的、用途相配合的在專業(yè)實踐中，本人遵守城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，根據(jù)估價目的、估價對象的特點、所收集到的資料情況，選用不少于兩種方法評估宗地地價。在實務中，宗地地價估價常用的方法主要為市場比較法、剩余法、成本近法、基準地價系數(shù)修，較少使用的為收益還原法和路線價法。根據(jù)委估宗地的特點和收料情況選擇適宜的評估方法，對于各種方法中各種參數(shù)的確定、以及對各種評估方法地價的判斷和最終

7、的評估價格的確定需要重點把握。1、各種方法主要參數(shù)的確定市場法評估的難點在于選定與估價對象可比性很強的市場案例，這就要求估價和機構(gòu)平常要不斷積累市場案例，并對案例進行整理分析，在承接項目之后現(xiàn)場勘查之前可以找出同一交易區(qū)的相同用途的類似地塊，在現(xiàn)場勘查階段一并對市場案例進行現(xiàn)場查勘并，以便跟委估宗地進行比較；收益還原法有較強的理論基礎，但在實踐操作中較難把握，由于土地的收益和土地還原利率直接影響最終土地的收益法評估價格，因此準確把握土地收益和還原利率是運用收益法的關鍵所在，這就需要多方面的知識和相關的經(jīng)驗； 剩余法評估主要依賴于未來項目規(guī)劃的準確性，只有在未來規(guī)劃明確和資料充分且已有評估類似項

8、目經(jīng)驗的基礎上，才能對評估結(jié)果做出合理的判斷；成本近法中土地取得成本獲取容易，關鍵是確定土地開發(fā)成本，由于委估地塊往往與土地價值的內(nèi)涵不一致，在考慮其作為評估結(jié)果時要仔細分析所采用的參數(shù)是否合理；基準地價系數(shù)修正法是一種較為實用的方法，在應用時應注意基準地價的內(nèi)涵和適用范圍，注意其他用途地塊是否可以參照某用途地塊或者參照某用途地塊做一定的修正，例如農(nóng)業(yè)項目用地的基準地價和出讓金可以參照工業(yè)用地的 70%確定；路線價法主要是針對臨街用地，適用于成片宗地快速估價方法，路線價法需要附設有路線價、完善合理的深度修正系數(shù)以及條件修正系數(shù)表，由于受條件限制，目前較少應用。原則，檢查估價資料的準確性、廣泛性

9、、代表性和完整性，仔細推敲所用資料和分析方法所依據(jù)的邏輯程序是否明確、妥善、能否有效地推導出符合估價目的和用途的結(jié)論，充分運用專業(yè)知識和以往經(jīng)驗，依據(jù)其重要性、可用程度及可靠性判定最后的估價額；通過對估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結(jié)合自己的實踐經(jīng)驗和專業(yè)技能，對各試算價格進行調(diào)整。一般采用以下三種方法：各試算結(jié)果相差不大，可用算術平均值法確定宗地地價；若考慮到對各估價方法結(jié)果的重要程度不同，可以采用確定地價；平均數(shù)法（3）以一種估價方法計算出的價格為主，其他估價方法計算出的價格只供參考，這種情況一般要將原因進行詳細描述。另外還有中位數(shù)法、眾數(shù)法，但實踐中較少運用

10、。撰寫是土地估價中最為重要的一環(huán)，在城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中，提供了估價的規(guī)范格式，在實務中，各機構(gòu)通常都根據(jù)規(guī)程的要求，每個根據(jù)估價對象的實際情況進行修改。對于剛?cè)胄械耐恋毓纼r來說，需要把握：1、在撰寫中，對某些土地的特點描述不清晰。在土地估價中，撰寫是一個很重要的環(huán)節(jié)，雖然城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程提供了的內(nèi)容和格式要求，但每一個土地仍然有它的獨特性，這是由土地的自身特點決定的。在我們的中，應盡量能把這種土地的特點反映出來。2、在的撰寫中，對估價對象的個別分析的說明比較少。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的規(guī)定，在土地對象描述及地價影響分析中，對地價影響大的重要必須分析，與本次估價的相關性小或無關的僅為參照，因土地的

11、特殊用途或其他原因而影響地價的特殊，要進行說明并進一步分析。但在估價實踐中，這對估價的要求很高，也是一個循序漸進的過程，要求估價人員積累相關的經(jīng)驗和知識，力爭在估價中能夠的定性并結(jié)合定量分析物業(yè)的特征是如何對價值產(chǎn)生影響。3、注意邏輯性和一致性。由于在實際工作中，都是按照估價規(guī)程（四）撰寫階段規(guī)定的模板，在對模板的修改過程中，很容易出現(xiàn)前后邏輯的情況，例如在區(qū)域及個別中描述的情況較好，但在進行修正的時候又將其描述的不好，存后。這就要求在的撰寫中要更加的仔細，同時也要求機構(gòu)的復核人的關注這種情況。二、作為土地估價遵循職業(yè)道德的總結(jié)本人在專業(yè)實踐中，遵守土地估價師的職業(yè)道德，在土地估價業(yè)務活動中實事求是，執(zhí)行國家有關地價政策，堅持獨立、客觀、公正的原則，自覺行業(yè)的信譽和利益，委估人的不合理要求，不為迎合委估人而出具失實的估價報告，不以任