房地產(chǎn)市場調(diào)研概述

1、第六章 房地產(chǎn)市場調(diào)研學(xué)習(xí)目標(biāo)熟悉房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容熟悉房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法掌握房地產(chǎn)市場調(diào)研的操作流程熟悉房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)的分析方法熟悉房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的撰寫市場調(diào)研：運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃地收集、整理與企業(yè)市場營銷有關(guān)的各種情報、信息和資料，在調(diào)查的基礎(chǔ)上對收集數(shù)據(jù)和匯總情報進行分析、判斷，為企業(yè)營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動。房地產(chǎn)市場調(diào)研：以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測，并最終為營銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。6.1.1 房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義6.1 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述房地產(chǎn)市場調(diào)研

2、的特點：6.1.1 房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義6.1 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述專業(yè)性強針對性強技術(shù)性強6.1.2 房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性重要性1、房地產(chǎn)項目定位的需要2、制定正確的 營銷策略3、企業(yè)健全決策 機制的需要4、企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機會的需要6.1 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述1.市場宏觀環(huán)境狀況政治環(huán)境：主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規(guī)等經(jīng)濟環(huán)境：主要包括國民經(jīng)濟發(fā)展、國民收入發(fā)展?fàn)顩r；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市人口分布、區(qū)域劃分狀況；社會固定資產(chǎn)投資狀況、金融、證劵市場狀況；商業(yè)零售與貿(mào)易狀況；居民消費結(jié)構(gòu)；居民儲蓄和信貸狀況等社會文化環(huán)境：包括居民受教育程度、文化水

3、平、職業(yè)構(gòu)成、民族分布、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀念等還包括行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境以及對城市發(fā)展概況的描述等6.1.3 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容6.1 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述宏觀政策2007年2007年3月5日上午召開的十屆全國人大五次會議開幕會上，溫家寶總理發(fā)表講話指出：必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 2007年5月23日商務(wù)部、國家外匯管理局日前發(fā)出 關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知2007年8月7日 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 2007年9月30日國土資源部下發(fā) 關(guān)于認(rèn)真貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知 2007

4、年10月31日國家發(fā)改委聯(lián)合商務(wù)部發(fā)布了 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）2007年11月14日財政部正式出臺 廉租住房保障資金管理辦法2007年11月27日建設(shè)部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、國家稅務(wù)總局和國家統(tǒng)計局等九部門聯(lián)合發(fā)布了廉租住房保障辦法。 2007年11月30日建設(shè)部、發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)布經(jīng)濟適用住房管理辦法。 限外政策、經(jīng)濟適用房及廉租房政策以及一系列的金融政策信號：政策將越來越嚴(yán)厲，行業(yè)面臨洗牌。200801152007. 01.16國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知，要求從2月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企

5、業(yè)征收3060不等的土地增值稅。這意味著從1993年就出臺的土地增值稅這一稅種將開始實行嚴(yán)格征收。土地增值稅將以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。包括房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項目應(yīng)該進行土地增值稅清算。2007.01.22建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知，對通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或交易保證機構(gòu)代收代付客戶交易結(jié)算資金的支付方式作了多項重點“規(guī)范”。2007. 03.16十屆全國人大五次會議閉幕式上，中華人民共和國物權(quán)法草案獲得通過。2007.03.22中國人民銀行決定，

6、自2007年3月18日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的2.52提高到2.79；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.12提高到6.39。根據(jù)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知，同時上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.18個百分點。深圳兩會對精神會加大房地產(chǎn)監(jiān)管力度：第一個是加大土地的供應(yīng)，包括我們對現(xiàn)有存量的土地，同時也包括盤活一部分土地，包括堅決打擊囤積土地的行為。第二個就是要改變住房結(jié)構(gòu)，重點加大普通住宅房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房和廉租房的市場供應(yīng)量。今年我們準(zhǔn)備動工建設(shè)2

7、5000套經(jīng)濟適用房和公共租賃房，在年底之前保證市場提供量達到6000套。 第三個方面就是在稅收工商這些方面，稅收嚴(yán)格征管，工商嚴(yán)格管理，打擊惡意炒作房地產(chǎn)的行為，同時對信息披露必須要公開，要真實的信息披露，我們現(xiàn)在已經(jīng)研究了一套方法來加大這個信息的披露力度。2007. 03.25房地產(chǎn)政策2007年3月5日 2007年3月5日上午召開的十屆全國人大五次會議開幕會上，溫家寶總理發(fā)表講話指出：必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。溫總理強調(diào)：房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。業(yè)界一致認(rèn)為，講話明確了2007年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路，把解決低收入家庭的住房問

8、題放在了突出位置。 200801152007年5月23日 2007年8月7日 商務(wù)部、國家外匯管理局日前發(fā)出關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知，要求各地商務(wù)和外匯管理部門依法加強對外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批和監(jiān)管。其中規(guī)定，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批。與此同時，所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務(wù)部備案。 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見出臺。這一意見被業(yè)界稱為“24號文”，它標(biāo)志著政府住宅調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變，其關(guān)鍵是要建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應(yīng)體制的實施。首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。其中指出要加快建

9、立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。 2007年9月30日 國土資源部下發(fā)關(guān)于認(rèn)真貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見進一步加強土地供應(yīng)調(diào)控的通知，就進一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地作出了部署。其中要求，在編制土地供應(yīng)計劃時，要“優(yōu)先”安排這一部分的用地。在制定年度土地供應(yīng)計劃時，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃以及年度計劃，明確城市低收入家庭住宅用地的供應(yīng)規(guī)模、布局和供應(yīng)時序等。廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。依法報國務(wù)院和省級人民政府批

10、準(zhǔn)的城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，必須單獨列出，其中廉租住房等的建設(shè)用地也不得低于70%。 2007年10月31日 國家發(fā)改委聯(lián)合商務(wù)部發(fā)布了外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂），其中指出，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作，并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。同時，將“普通住宅用地開發(fā)建設(shè)”從鼓勵投資類別中刪除。 2007年11月14日 財政部正式出臺廉租住房保障資金管理辦法。規(guī)定廉租住房保障資金實行專項管理、分賬核算、?？顚Ｓ茫鞔_了廉租住房保障資金來源的八大渠道，這些渠道包

11、括公積金收益，以及市縣財政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金等。 2007年11月27日 建設(shè)部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、民政部、財政部、國土資源部、人民銀行、國家稅務(wù)總局和國家統(tǒng)計局等九部門聯(lián)合發(fā)布了廉租住房保障辦法。其中進一步明確了廉租住房的保障對象為“城市低收入住房困難家庭”，即城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。辦法中提出，廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結(jié)合。 建設(shè)部、發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)布經(jīng)濟適用住房管理辦法。明確指出只有城市低收入住房困難家庭可以購買經(jīng)濟適用房，并且只能擁有有限產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓時政府可以優(yōu)先回購，單套經(jīng)濟適用住房的建筑

12、面積也被限定在60平方米左右。 2007年11月30日 房地產(chǎn)政策20080115金融政策2007年存款準(zhǔn)備金率歷次調(diào)整次數(shù)時間調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度1007年12月8日13.5%14.5%1%907年11月10日13%13.5%0.5%807年10月25日12.5%13%0.5%707年09月25日12%12.5%0.5%607年08月15日11.5%12%0.5%507年06月5日11%11.5%0.5%407年05月15日10.5%11%0.5%3 07年04月16日10%10.5%0.5%207年02月25日9.5%10%0.5%107年01月15日 9%9.5%0.5%次數(shù)調(diào)整時間調(diào)整

13、內(nèi)容62007年12月21日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點5 2007年09月15日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點42007年08月22日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個百分點32007年07月20日上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點 22007年05月19日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個百分點 1 2007年03月18日上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27% 2007年利率歷次調(diào)整情況2008011

14、5住宅方面：經(jīng)濟適用房政策及廉租房政策的逐漸落實將對商品房市場造成沖擊；首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超過90平米住宅首付不低于30%，會對大戶型產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生負(fù)面影響；購買第二套以上住房，首付不低于40%，影響部分投資客戶的投資行為；第二套房貸款利率不低于同期基準(zhǔn)利率的1.1倍，同樣影響投資客戶的積極性。商用房方面：商用房首付不低于50%；期限不得超過10年門，檻進一步提高，將一部分投資者擋在門外；利率不低于同期基準(zhǔn)利率的1.1倍，影響投資商用房的積極性。政策分析政策對于本項目的影響：200801152.城市房地產(chǎn)市場狀況市場整體情況土地市場情況商品房市場情況全市房地產(chǎn)價格走勢全市

15、主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況三級市場交易情況此外，還包括當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)等6.1.3 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容6.1 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述指標(biāo)研判地塊編號土地位置面積（畝）規(guī)劃用途出讓年限每畝成交價格容積率樓面地價中標(biāo)公司J2007-001東二環(huán)小莊立交橋旁71.78居住用地70280.73萬元/畝3.51203元/云龍地產(chǎn)J2007-002東二環(huán)小莊立交橋旁76.65居住用地70314.96萬元/畝3.01575元/云龍地產(chǎn)J2007-003東站菊花立交橋旁115.05居住、商業(yè)、辦公居住70;商業(yè)、辦公40258.28萬元/畝3.51107元/巨龍地產(chǎn)J2007-004東站菊花立交橋旁131

16、.84商住居住70;商業(yè)40272.74萬元/畝3.51169元/云龍地產(chǎn)J2007-005官渡區(qū)寶海公園旁22.8 商務(wù)辦公40355.26萬元/畝 3.51523元/ 順新置業(yè) J2007-006二環(huán)南路原廣豐食品城附近94.537商住居住70;商業(yè)40309.33萬元/畝3.51326元/盛高置地J2007-018金星小區(qū)萬元宏路14.09居住用地70465.32萬元/畝2.52792元/中產(chǎn)地產(chǎn)長豐逸康金石發(fā)展KC2007-35前衛(wèi)西路87.78居住用地70364.58萬/畝2.22488元/官城地產(chǎn)KC2007-49東二環(huán)小莊立交橋以東20.31居住、商業(yè)居住70、商業(yè)40580.3

17、5萬/畝2.353760元/珺璨地產(chǎn)KC2007-50東二環(huán)石閘立交橋17.97居住、商業(yè)居住70、商業(yè)40520萬/畝2.5 3130元/世邦地產(chǎn)KC2007-51東二環(huán)石閘立交橋與大樹營綠化帶旁52.12居住、商業(yè)居住70、商業(yè)40533.49萬/畝2.8 2858元/水電建設(shè)注：上表為07年全年二環(huán)路周邊土地拍賣情況20080115指標(biāo)研判本案指標(biāo)分析:1、項目同區(qū)域競爭對手較多，競爭激烈。2、地塊規(guī)模較小，難以形成規(guī)模優(yōu)勢。3、項目3130元樓面地價與周邊地塊相比較高。4、項目2.5容積率與周邊項目相比，相對較低。結(jié)論：項目相比于周邊地塊，土地成本較高，并且不具備規(guī)模優(yōu)勢，其產(chǎn)品定位必

18、須充分考慮周邊項目的具體情況。對比金色俊園住宅均價，項目住宅部分利潤較低，因此商業(yè)將成為本項目的利潤點。20080115 3.消費者行為調(diào)研與市場需求容量調(diào)研消費者購買力水平購買傾向共同特征市場需求容量城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢購買力居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)居民日常消費支出水平與結(jié)構(gòu)不同社會階層和收入水平的居民數(shù)量及其對不同類型房地產(chǎn)商品的需求特點6.1.3 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容6.1 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述4.項目所在區(qū)域環(huán)境狀況調(diào)研區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開發(fā)現(xiàn)狀及未來定位區(qū)域交通條件其他影響因素和條件區(qū)域內(nèi)樓盤總體價格水平與供求關(guān)系競爭對手分析6.1.3 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容6.1 房地產(chǎn)市場調(diào)

19、研概述基地研究二環(huán)路高架綠化帶寬度減少金汁河綜合整治在城市東部建設(shè)規(guī)劃中，政府對東南二環(huán)路沿線的定位是建成“環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟繁榮的綠腰帶和金腰帶”，東二環(huán)將改造成昆明城市重要的景觀大道。從前景看，二環(huán)沿線居住環(huán)境及區(qū)位價值、人居價值必將得到大幅提高。區(qū)域規(guī)劃對項目的影響區(qū)域規(guī)劃對于本項目的影響：二環(huán)高架、道路擴寬，噪音及粉塵影響加重；綠化帶寬度減少，可以提高項目的昭示性；金汁河綜合整治工程，對于項目周邊環(huán)境的改善起到至關(guān)重要的作用。20080115用地基本條件分析地塊市區(qū)金色俊園城中村曇華寺公園石閘立交橋大樹營立交橋待開發(fā)空地市區(qū)可到達性受東二環(huán)路限制。市區(qū)進入方向市區(qū)進入方向20080115用

20、地基本條件分析交通組織分析：車流分析：從主城進入需經(jīng)兩個立交橋繞行。東二環(huán)路由北向南方向車流需繞大樹營立交橋。由南向北方向車流受交通流量影響，地塊進入性受限。靜態(tài)交通：需停車泊位：302個。（據(jù)昆明市城市規(guī)劃管理規(guī)定商住類建筑0.5車位100m2建筑面積 。）需停車面積：2718平米。 結(jié)論：車流可進入口主要集中于東側(cè)。大樹營立交橋石閘立交橋主城區(qū)通過石閘立交橋繞行到項目地塊。20080115用地基本條件分析交通組織分析：人流分析：東二環(huán)西側(cè)居住人群可由天橋進入項目地塊。東二環(huán)路段日常人流量較少。結(jié)論：消費人群預(yù)估主要來自東側(cè)。人行天橋主城區(qū)東二環(huán)綠化帶據(jù)以上分析結(jié)果及規(guī)劃條件限制，綜合可得出

21、 主入口應(yīng)設(shè)于東北側(cè)15米規(guī)劃道路上 。20080115項目名稱金色俊園項目LOGO開發(fā)商云南俊發(fā)房地產(chǎn)股份有限公司地理位置盤龍區(qū)石閘立交橋旁總占地面積142.73畝建筑面積419416物業(yè)類型高層（32層）住宅總套數(shù)2816戶面積區(qū)間49-143使用率80%綠化率50.2%容積率3.49建筑密度25%停車位1520金色俊園位于二環(huán)與白龍路的交匯處，多路公交經(jīng)過于此，交通極為方便，毗鄰即將建成的市政公園金陵河公園，景觀得天獨厚。金色俊園由6棟32層與2棟29層建筑組成，獨有的8萬平方米商業(yè)中心即將啟動，周邊市政設(shè)施齊全，即將成為城市的另一個生活高度。片區(qū)住宅市場分析個案分析【金色俊園】2008

22、0115戶型面積() 套數(shù)戶型比一房兩廳496864023%二房兩廳7489131247%三房兩廳10814264023%四房兩廳143963%戶型配比本項目的主力戶型為兩房兩廳單位，占本項目總數(shù)的47，其次是一房與三房單位，各占項目的23。片區(qū)住宅市場分析個案分析【金色俊園】20080115金色俊園戶型銷售情況 （近期跟蹤信息）房型戶型建筑面積（）推出戶數(shù)銷售戶數(shù)銷售率一房J264551730.91%Vb、Vc63-6427725.93K（G2棟）662627.69%二房Y（B1、C1棟）6388100U1（B1、C1棟）87211780.95H、Hb（G2棟）82.9454712.5%三房

23、T1（B2、C2棟）13649612.24%T3（B1、C1棟）126-1315135.88I（G1棟）1371700片區(qū)住宅市場分析個案分析【金色俊園】結(jié)合整體銷售情況來看，目前金色俊園一房產(chǎn)品銷售率差強人意，大都在20%左右，相對而言，G2棟的K戶型銷售情況較差，為7.69%。金色俊園一房的賣點在于大部分一房戶型都可以通過改陽臺的方式多得一個房間，但K戶型的陽臺由于大小問題，較難分割，因為銷售狀況相對較差。一房產(chǎn)品由于面積過大，導(dǎo)致總價過高，銷售率極低。20080115 金色俊園單體商業(yè)部分已經(jīng)整體出售給得勝家俱城，定位為集家具、裝飾裝修于一體的一站式服務(wù)商場。片區(qū)住宅市場分析個案分析【金

24、色俊園】20080115客戶群定位細(xì)化所占比例地域性分析區(qū)域內(nèi)客戶15%昆明市內(nèi)其它城區(qū)客戶80%昆明市外客戶（包括國內(nèi)、國外客戶）5%年齡結(jié)構(gòu)分析24歲以下0%25-34歲80%35-44歲45-54歲55歲以上20%購房用途分析自用80%投資20%客戶情況片區(qū)住宅市場分析個案分析【金色俊園】20080115項目名稱東驤神駿萬泰小區(qū)項目LOGO開發(fā)商云南天佑房地產(chǎn)有限公司地理位置昆明市東風(fēng)東路延長線金馬立交橋占地面積222004 總建面646331總套數(shù)兩期共5000套，其中一期2820套建筑類別別墅+高層+公寓價格5000元/左右容積率2.49建筑棟數(shù)一期18棟綠化率46.5%停車位每棟樓

25、下均有停車位交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯房售樓電3837111面積區(qū)間50-140 開工時間 07年7月份銷售率一期40%物業(yè)公司代理公司白正廣告紅策劃物業(yè)配套內(nèi)部有幼兒園、中大型商業(yè)、社區(qū)會所等，毗鄰曇華寺公園、白沙河生態(tài)公園、馬山公園，位于東部中心地位。 推廣主題東城，前所未有的震撼片區(qū)住宅市場分析個案分析【東驤神駿】20080115住宅戶型數(shù)量統(tǒng)計戶型面積（）戶數(shù)比例（%）一房一廳507套0.2%二房二廳60-901000套35.5%三房一廳95-115533套18.9%50.8%三房二廳118-125900套31.9%四房二廳130-140380套13.5%總計2840套項

26、目具體戶型圖資料尚未對外公布，一期主力戶型為二房和三房。戶型配比片區(qū)住宅市場分析個案分析【東驤神駿】20080115客戶構(gòu)成分析：從區(qū)域分布來看，前來咨詢的客戶主要為東市區(qū)域群體，該群體多數(shù)在附近工作、居住，大概占了60%左右，通過了解，該項目回遷戶少。客戶關(guān)注問題：由于東市區(qū)城市建設(shè)速度緩慢，城市配套設(shè)施不夠完善，多數(shù)客戶對該區(qū)域的印象較差；項目周邊生活配套較少，將來主要依靠自身來提供，客戶對小區(qū)基本生活配套比較關(guān)注?？蛻舴治銎瑓^(qū)住宅市場分析個案分析【東驤神駿】20080115項目名稱楓藍(lán)國際開發(fā)商云南盈佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置新迎北區(qū)二環(huán)路邊上物業(yè)類型多層、小高層、高層開盤時間2006

27、.11.19入伙時間2007.8月占地30畝容積率3.4總戶數(shù)814戶型59160使用率85%主力戶型5996約占60%銷售電話5621888 5621999停車位209銷售率目前僅有100145少量有售綠化率50%產(chǎn)權(quán)年限住宅產(chǎn)權(quán)為70年面積總建筑面積70000平米價格2006年2月3500元/平米，目前6300元/平米左右物管和佳物業(yè)，物管費1元1.4元/平米片區(qū)住宅市場分析個案分析【楓藍(lán)國際】20080115住宅戶型數(shù)量統(tǒng)計戶型面積戶數(shù)比例2室2廳1衛(wèi)/ 2室1廳1衛(wèi)59-8343253.1%3室2廳1衛(wèi)96-12619824.3%4室2廳2衛(wèi)/ 4室3廳2衛(wèi)133-16015719.3

28、%5室2廳2衛(wèi)142273.3%從右表的戶型數(shù)量統(tǒng)計，我們看出楓藍(lán)國際的主力戶型為5983的2房戶型，占53.1%96126的3房戶型占24.3%133160的4房戶型占總量的19.3%142的5房戶型占總量的3.3%。 片區(qū)住宅市場分析個案分析【楓藍(lán)國際】20080115新迎片區(qū)商戶老板 占10%政府公務(wù)員 占5%職工及教師群體 占10%區(qū)域內(nèi)客戶占50%房產(chǎn)投資（二次置業(yè)） 占25%年齡層:中青中年中老年 。片區(qū)住宅市場分析個案分析【楓藍(lán)國際】20080115項目名稱錦泰花園項目LOGO開發(fā)商錦泰地產(chǎn)地理位置穿金路新迎小區(qū)新興路中段占地面積18701.18 總建面66268 總套數(shù)852套

29、建筑類別小高層、高層價格6500左右建筑密度28.76%建筑棟數(shù)6綠化率40.5% 停車位275片區(qū)住宅市場分析個案分析【錦泰花園】20080115戶型配比一房：436套；二房：284套；三房：132套。片區(qū)住宅市場分析個案分析【錦泰花園】20080115客戶分析：由于該項目尚未開盤，從目前認(rèn)籌的客戶分析，客戶主要來自于以下兩方面1.區(qū)域內(nèi)客戶；2.至祥投資會客戶。片區(qū)住宅市場分析個案分析【錦泰花園】20080115項目名稱凱悅時代香舍開發(fā)商云南勁華房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司地理位置盤龍區(qū)新迎片區(qū)白云路28號物業(yè)類型商住樓占地面積12.8畝總建筑面積40000平米住宅套數(shù)389戶價格三級市場價格5

30、000元/平米使用率79%物管費1.2元/平米銷售率100%停車位179個開盤時間2005.6.18入住時間2006.5.30交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯房暢銷戶型80-120平米綠化率45%容積率4.98面積區(qū)間80-280平米物管公司勁華物業(yè)管理公司代理公司至祥置業(yè)廣告推廣戴比天揚片區(qū)住宅市場分析個案分析【凱悅時代香舍】20080115凱悅時代香舍結(jié)論面積過大導(dǎo)致總價過高；東北、西南朝向，單面采光；戶型細(xì)部設(shè)計存在不合理；二環(huán)路噪音影響；樓間距較小,私密性不強；片區(qū)住宅市場分析個案分析【凱悅時代香舍】20080115片區(qū)住宅市場總體分析總價分析樓盤名稱戶型面積區(qū)間總價區(qū)間金色俊園一房4968 3244萬二

31、房7489 4858萬三房108142 7092萬四房143 93萬東驤神駿一房50 25萬二房60-90 3045萬三房95-115 4758萬三房118-125 5963萬四房130-140 6570萬錦泰花園（均價按6500元計算）一房3548 2331萬二房5973 3847萬三房8389 5358萬一房面積區(qū)間在3568之間，總價區(qū)間在23萬44萬之間；二房面積區(qū)間在6090 之間，總價區(qū)間在3058萬之間；三房面積區(qū)間在83142 之間，總價區(qū)間在5392萬之間。面積總價一房二房三房100503080150100萬50萬20萬80萬面積總價20080115片區(qū)住宅市場總體分析暢銷及

32、滯銷戶型分析項目名稱戶型結(jié)構(gòu)面積單價總價金色俊園Y戶型2房2廳63平米6164元/平米38-40萬之間U1戶型3房2廳87平米6614元/平米57-60萬之間L戶型3房2廳89平米6506元/平米59-62萬之間J戶型1房1廳64平米6112元/平米38-41萬之間東鑲神駿瑞泰苑1號樓兩房兩廳 81.28平米4800元/平米38-41萬之間銘泰苑3號樓三房兩廳 95.25平米4900元/平米46-47萬之間三房兩廳94.93平米4900元/平米46-47萬之間暢銷戶型滯銷戶型項目名稱戶型結(jié)構(gòu)面積單價總價金色俊園T戶型3房2廳134-136平米6700元/平米88-95萬之間W戶型3房2廳96平

33、米6276元/平米60-64萬之間S戶型3房2廳115-120平米6406元/平米72-76萬之間東鑲神駿瑞泰苑2號樓四房兩廳 137平米5000元/平米68-70萬之間銘泰苑6號樓三房兩廳 120平米平米4900元/平米58-60萬之間潤泰苑3號樓四房兩廳144平米5500元/平米79-81萬之間總價過高是區(qū)域內(nèi)滯銷戶型的共同特征，總價在50萬以下戶型普遍暢銷，60萬以上普遍銷售速度緩慢，在該區(qū)域置業(yè)的客戶對于價格較敏感，總價高低是其做出購買決策的重要考慮因素。啟示：一房總價應(yīng)控制在35萬以下，兩房總價應(yīng)控制在50萬以下。20080115片區(qū)住宅市場分析總結(jié) 隨著政府規(guī)劃及土地出讓，東市區(qū)已

34、經(jīng)成為未來昆明房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場； 開發(fā)樓盤不斷集中，品牌開發(fā)商的進駐使得區(qū)域成為投資置業(yè)的重點片區(qū)； 目前市場供應(yīng)主要以小高層、高層建筑產(chǎn)品為主，二房、三房是目前市場供應(yīng)的主力戶型； 一房面積區(qū)間集中在3568 之間；二房面積區(qū)間主要集中在6090之間，三房面積區(qū)間主要集中在95140之間，并且目前市場暢銷戶型也主要以中小戶型為主；區(qū)域內(nèi)50平米以下的一房產(chǎn)品供應(yīng)不足，存在市場空間； 由于東市區(qū)與主城區(qū)的地理位置關(guān)系，市場對中小戶型的需求比較旺盛，金色俊園、東驤神駿等大盤成為區(qū)域樓市的代表； 隨著整體營銷水平的提高，城市向東發(fā)展已經(jīng)成為必然趨勢，城市建設(shè)必然為房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大機遇；2008

35、01155.項目基本情況調(diào)查調(diào)研項目用地的開發(fā)現(xiàn)狀和開發(fā)條件項目所在地周邊環(huán)境6.1.3 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容6.1 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述基地研究項目基本情況二環(huán)東路用地面積：17.97畝容積率：小于2.5建筑密度：小于25%高度限制：36米層數(shù)限制：12層底層商業(yè)面積：3000每畝價格：520萬樓面地價：3130元地塊位于二環(huán)東路，石閘立交橋以南500米處，呈不規(guī)則形狀，四面臨街，西側(cè)臨二環(huán)路。20080115地塊內(nèi)部情況基地研究總體情況建筑垃圾綠色植被臨時建筑地勢較平坦，拆遷量較小。20080115地塊四至情況：基地研究西側(cè)為二環(huán)路綠化隔離帶；南側(cè)為30米寬規(guī)劃路；東側(cè)為15米寬規(guī)劃路，農(nóng)民自建房；北側(cè)為15米寬規(guī)劃路，云南電網(wǎng)公司分公司。200801156.1.4 房地產(chǎn)市場調(diào)研的原則原則1、真實性2、時效性3、全面性4、計劃性6.1 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述調(diào)查方法:6.1.5 房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法調(diào)查方法全面調(diào)查法重點調(diào)查法抽樣調(diào)查法隨機非隨機6.1 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述資料收集方法：資料收集方法原始資料收集方法訪問法觀察法試驗法二手資料收集方法內(nèi)部來源外部來源商業(yè)資料獲取方法6.1