06東莞市寫字樓市場現(xiàn)狀調(diào)查

1、.：.；06東莞市寫字樓市場現(xiàn)狀調(diào)查綜合版東莞是一個以制造業(yè)著稱的城市，在相當長的一段時期里，這座城市里的企業(yè)是以勞動密集型的制造業(yè)為主。由于大部分東莞企業(yè)公辦點都設(shè)置在工廠內(nèi)部，寫字樓市場租賃市場長期以來都難于興隆起來，這一點在工廠相對集中的鎮(zhèn)區(qū)表現(xiàn)尤為明顯。 近年來，東莞市政府加速了城市開展步伐，在城市晉級和產(chǎn)業(yè)晉級的推進下，第二、三產(chǎn)業(yè)的比例明顯提升。在行政中心落成后，東莞一改以往沒有中心區(qū)的現(xiàn)狀，吸引了越來越多的企業(yè)在城區(qū)設(shè)立辦公點，寫字樓需求曾經(jīng)一度快速上升，但與其添加數(shù)量與城市寫字樓開發(fā)總量還存在一定的差距。 為此，本調(diào)查從區(qū)域投資、企業(yè)選址和租金接受度等角度對東莞寫字樓購租市場進

2、展一次專項調(diào)查。 寫字樓購方現(xiàn)狀調(diào)查 有效樣本量：210份 【選購區(qū)域】 東城南城居首調(diào)查結(jié)果顯示：在被訪者中有187份樣本希望在城區(qū)購買寫字樓，占總意向樣本數(shù)的89%。在東莞城區(qū)寫字樓中，選擇購買東城區(qū)的樣本排在第一位，共84份，占210份樣本問卷的40%；其他依次是南城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)、莞城區(qū)和萬江區(qū)，樣本數(shù)量分別為76份、17份、10份和23份。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，大部分的問卷樣本傾向于城區(qū)寫字樓，且超越六成多的樣本有意購買東城和南城區(qū)寫字樓，認可度較高。在鎮(zhèn)區(qū)問卷樣本中，多數(shù)選擇經(jīng)濟興隆的虎門、長安、常平、厚街等鎮(zhèn)。 NextPage 【主購面積】 集中在51-200平方米之間調(diào)查結(jié)果顯示：

3、有141份調(diào)查樣本選購面積位于81-200平方米之間，占有率高達49.1%，足見這一范圍是寫字樓的消化集中點。在一切選購面積中101-150平方米選擇率最高，有46份調(diào)查樣本，占有率為22%。 其次是81-100平方米和151-200平方米的寫字樓，占有率分別為20.5%和11%。其他的寫字樓選購問卷樣本數(shù)分別為50平方米以下的占6.7%、51-80平方米占有率為10.1%、201-250平方米占有率為9.0%、251-300平方米占有率為8.1%、301-400平方米占有率為5.2%；401-800平方米占有率為2.4%；800平方米以上占1.4%。 【出租企望值】 30-50元/月/方調(diào)查

4、結(jié)果顯示：被訪者寫字樓出租租金期望期的月租金分別是：20元以下3.8%；21-25元占6.2%；26-30元占12.9%；31-35元占13.8%；36-40元占11.9%；41-45元占13.8%；46-50元占17.1%；51-55元占8.1%；55-60元占6.7%；60元以上占5.7%。 從數(shù)據(jù)可以看出，購樓群體對購后出租租金的期望值較高，有17.1%的投資企望寫字樓租價可以租到46-50元/平方米以上，有近八成的購樓者期望租金可以到達30元/平方米以上。在市場調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)不少寫字樓租金都在30元以下，其中不乏大型高檔寫字樓，闡明購樓者的期望租金值較市場實踐租金略高一些。 NextP

5、age 【投資要素】 長線投資傾向明顯調(diào)查結(jié)果顯示：對于影響投資寫字樓的主要要素，列為第一思索要素的被訪者比例分別是：價錢占24.3%；位置占14.7%；質(zhì)量占4.3%；商家信譽占6.2%；周邊環(huán)境占8.6%；物業(yè)管理占10.9%；升值潛力占22.4%、適用率占8.6%；。我們可以發(fā)現(xiàn)：價錢是第一位，其次是升值潛力。闡明投資者多數(shù)是理性投資者。 寫字樓租方現(xiàn)狀調(diào)查 有效樣本量：531份 【求租區(qū)域】 東城南城吸引力明顯 調(diào)查結(jié)果顯示：在回收的531份調(diào)查樣本中，有意在東莞城區(qū)設(shè)立辦公點的企業(yè)占總意向樣本數(shù)的79.9%。選擇在城區(qū)辦公的調(diào)查詢卷中，31.7%樣本選擇了東城區(qū)，24.9%的樣本選擇

6、了南城區(qū)，13.7%的樣本選擇了莞城區(qū)，9.6%的樣本選擇了萬江區(qū)。 從數(shù)據(jù)可以得出，東城區(qū)和南城區(qū)是企業(yè)辦公的首選區(qū)域，占總意向調(diào)查樣本的56.6%，可見兩大區(qū)域?qū)ζ髽I(yè)的吸引十清楚顯。在回收的鎮(zhèn)區(qū)調(diào)查樣本中，主要選擇的鎮(zhèn)區(qū)是虎門、厚街、長安、大朗、常平、塘廈等經(jīng)濟強鎮(zhèn)。 NextPage 【求租面積】 小面積出租相對活潑 調(diào)查結(jié)果顯示：在求租調(diào)查樣本統(tǒng)計過程中，記者發(fā)現(xiàn)樣本求租面積主要集中在51-80和81-100平方米兩個面積段，其占有率高達45.8%。另外，101-150和151-200平方米這兩個面積段也備受求租關(guān)注，其占有率也到達了26.6%。其他面積段的分別是：50平方米以下占81

7、%，201-250平方米占8.1%，251-300平方米占6.2%，301-400平方米占2.8%，401-800平方米占1.9%，800平方米以上占0.1%。從求租調(diào)查樣本可以看出，東莞市的中小企業(yè)是寫字樓市場的主力消費群，未來小面積的寫字樓出租市場相對活潑。 【意向月租金】 兩千元之內(nèi)市場空間大 調(diào)查結(jié)果顯示：求租樣本對支付寫字樓租金相對偏低，主要集中在1001-1500元和1501-2000元兩個價位，選擇率分別為25.2%和24.3%，占據(jù)了近一半的樣本數(shù)量。其他價錢的租金占有率分別為：1000元以下為9.6%，2001-2500元為11.9%，2501-3000元為10%，3001-

8、4000元為7.7%，4001-5000元為7.9%，5001-10000元為2.4%，10001-20000元為0.9%，2萬元以上為0。 從數(shù)據(jù)可以看出，在寫字樓租賃市場方面，求租方市場的租金支付意向相對較低，與對應(yīng)的求租面積后，其每平方米租金在20元左右。 NextPage 【選租要素】價錢與位置起決議作用調(diào)查結(jié)果顯示：在影響寫字要求租市場方面，影響緣由依次為價錢、位置、周邊環(huán)境、物業(yè)管理、商家信譽、質(zhì)量、戶型。各大要素的樣本占有率分別為：價錢占30%；位置占25%；質(zhì)量占4%；商家信譽占9%；周邊環(huán)境占16%；物業(yè)管理占12%；升值潛力為0。 由此可見，求租方最關(guān)注的是租金價錢問題，其

9、次才是位置，這說東莞求租方租對寫字樓要求不高，價錢合理才是關(guān)鍵。 南城與萬江寫字樓調(diào)查寫字樓一線調(diào)查 【現(xiàn)狀】 南城樓盤云集萬江略顯“冷清 近年以來，南城區(qū)把建立新城區(qū)作為重點。新城區(qū)位于東莞大道兩側(cè)，市行政辦事中心、人民會堂、歌劇院、展現(xiàn)中心、商貿(mào)中心等，帶動新城建立的全面展開。 隨著南城區(qū)新貌的日漸落成，南城區(qū)成了城區(qū)一帶寫字樓放量最多的區(qū)域。據(jù)了解，在該區(qū)域集中著包括第一國際二期、華凱廣場、騰龍商務(wù)中心、勝和大廈、方中鴻福廣場、華凱大廈、金盈大廈、中環(huán)財富廣場、時代創(chuàng)展中心等眾多個寫字樓工程。相比較起南城區(qū)扎堆寫字樓的推出，萬江寫字樓市場那么顯得有點“冷清。據(jù)了解，目前整個東莞產(chǎn)業(yè)都以制

10、造業(yè)為主，作為一個后發(fā)區(qū)域，萬江近幾年來也在大力調(diào)整其產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面，都是以加工制造業(yè)為主。受這個要素支配，導(dǎo)致整個萬江區(qū)寫字樓市場開展相比較起其他區(qū)域要滯后很多。在商業(yè)地產(chǎn)方面，由于該區(qū)域擁有華南MALL大型工程，使其增值不少?！竟┣蟆?南城供過于求萬江潛力較大 據(jù)東莞市統(tǒng)計局去年上半年的統(tǒng)計數(shù)聽闡明，截至去年上半年，東莞市的辦公樓施工面積到達了193022平方米，其中今年新開工面積為63912平方米；而去年市建立局同意預(yù)售的寫字樓，其分布情況為莞城區(qū)、南城區(qū)，另外在樟木頭、寮步、大嶺山、虎門也有少量放出。中心區(qū)寫字樓的投放量到達全市最高。 以中心區(qū)周圍的寫字樓做個例子。據(jù)了解，早幾

11、年，該區(qū)域?qū)懽謽堑淖鈨r是20元/平方米，而到如今大多數(shù)都在35元/平方米左右，甚至有些突破了40元以上。 從投資市場上來看，許多購買者也嘗到了甜頭。一從事貿(mào)易任務(wù)的某老板通知記者，他于日前在南區(qū)某樓盤買下一套面積150平方米的寫字樓，總造價70萬元左右，據(jù)他表示，購買寫字樓就象購買商品住房一樣，對他來說，壓力不會很大。他為記者算了一筆帳目，按照目前中心區(qū)域36元/平方米的租價，10年后就可以賺回本錢，以后就可以凈賺幾十年。 NextPage 【分析】 短期租金上難投資點在樓價差 調(diào)查了解，南城與萬江兩區(qū)的寫字樓供應(yīng)反差較大，呈現(xiàn)出一多一少的局面。目前，南城區(qū)處于供過于求的現(xiàn)狀，這一點在新行政中

12、心區(qū)相對突出，寫字樓租金出現(xiàn)或暗藏下降勢頭。萬江區(qū)那么表現(xiàn)為寫字樓供應(yīng)量少，求租欲向不強的現(xiàn)狀，消費力有待進一步培育。從投資的角度來看，由于南城區(qū)求租方占據(jù)主導(dǎo)位置，投資者很難租到高價，特別是后入市寫字樓的面世，加大了租賃市場的競爭，市場上質(zhì)量相近寫字樓已出現(xiàn)20元左右的租金差價，這是一種比較不正常的市場景象。因此，租金下滑能夠性照舊存在，未來兩三年內(nèi)的租金增長幅度不會太大。 在萬江方面，由于新遷總站、華南MALL、理想0769等建立的作用，片區(qū)吸引力有所添加，寫字樓投資相對看好，但投資者也要留意一個問題，該片區(qū)各項工程投入運用時間較短，尚未構(gòu)成規(guī)模，求租市場潛力遠不如南城，所以在投資時要留意

13、區(qū)域物業(yè)開發(fā)能否合理。 另一方面，投資者也要留意到寫字樓的價錢優(yōu)勢，不要由于出租率低而否認寫字樓的投資價值。隨著東莞城市化建立不斷深化和產(chǎn)業(yè)晉級，將會有更多的企業(yè)入駐東莞，寫字樓的升值潛力不容忽視。 東城與莞城寫字樓調(diào)查 【現(xiàn)狀】 東城“新興之地莞城“老當益壯 目前東城區(qū)已建立成為一個集居住、行政辦公、金融貿(mào)易等于一體的城區(qū)。據(jù)了解，東城區(qū)全力打造以東城大道為中心，花園新村、主山、東泰、下橋、同沙為支點的中心商業(yè)圈。加強商業(yè)招商，在建及建成世博廣場、君豪商業(yè)中心、星河傳說、世紀廣場、東泰友誼市場等一批大型主題購物中心，引進了華潤萬家、海雅百貨、上海永樂、好又多、家樂福旗艦店等一批國內(nèi)外知名的品

14、牌工程。個體經(jīng)濟開展迅猛，全區(qū)個體工商戶累計超越2萬戶。 另一方面，莞城區(qū)處于市區(qū)中心，不斷以來是全市的政治、經(jīng)濟和文化中心，有著良好的人文環(huán)境，歷史文化底蘊深沉，人才、資金、信息等消費要素集中；商貿(mào)根底雄厚，傳統(tǒng)商業(yè)和現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)活力較強；工業(yè)企業(yè)集中，第二產(chǎn)業(yè)底子厚實，同時參與東部工業(yè)園開發(fā)，為第二產(chǎn)業(yè)提供了新的開展平臺。 居住商貿(mào)興隆莞城努力開展城市商貿(mào)中心，有沃爾瑪、家樂福、百佳、天和、經(jīng)貿(mào)中心等大型購物商場，有建立中的東縱大道日本銀座商業(yè)街。同時，周邊建有擋次最高、最集中的高尚住宅區(qū)、高爾夫球場等。 【供求】 市場供應(yīng)量充足租賃市場較好 據(jù)東莞市統(tǒng)計局和房管局有關(guān)2004年、2005年

15、同意預(yù)售的寫字樓數(shù)據(jù)顯示，南城區(qū)以28.74萬平方米排在首位，放量超越了全市的一半，比例到達56.30%；東城區(qū)以7.72萬平方米排在其后，比例到達15.12%；其次是莞城區(qū)，放量達5.9萬平方米，比例達11.56%。 再看最新的一個數(shù)據(jù)。今年上半年，東莞寫字樓的同意預(yù)售量下降較大，今年上半年同意預(yù)售量僅2.88萬平方米，同比去年同期的7.73萬平方米同意預(yù)售量下降了62.74%。可以看到，隨著東莞整個市場同意預(yù)售量的減少，在去年分別以7.72萬平方米和5.9萬平方米寫字樓市場放量的東城和南城在今年上半年的市場供應(yīng)量也呈現(xiàn)出一種回落的特點，但從另一個方面思索，同意預(yù)售量的減少，也降低了寫字樓市

16、場的控制率。據(jù)了解，在去年上半年12.91萬平方米的空置量中，有9.23萬平方米還是今年上半年消化掉的。而在這個數(shù)據(jù)中，作為近幾年開展較快的東城寫字樓市場來說，也占了一定的比例。 從買方市場思索，由于整個城市的開展方向是向東挺進，東城理所當然成為人們的理想居住之地，人流量的密集，將會直接拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和開展，而這無疑會促進寫字樓市場的興隆。作為舊城，莞城如今轟轟烈烈地掀起“舊城改造運動，隨著新型建筑的建立，再加上老城區(qū)固有的商業(yè)氣氛等優(yōu)勢，莞城區(qū)寫字樓市場也不被看差，雖然目前聚集在莞城周圍的寫字樓并不為多，但其空置率也較低。 NextPage 【分析】 效力業(yè)比重加大再度提升物業(yè)價值 從整

17、個大環(huán)境思索，現(xiàn)階段東莞全市的寫字樓價錢主要集中在38004300元/平方米，租金在30-45元/月平方米不等，略高于中心區(qū)均價。報答率在6-12%左右，比商鋪投資報答率更高，上升的空間也更大。從政府層面來看，東莞市經(jīng)貿(mào)局副局長葉葆華早前在一文中這樣論述，未來5年，東莞以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比例將根本堅持穩(wěn)定并略有下降，而以商貿(mào)流通效力業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比例將進一步上調(diào)，預(yù)測至2021年東莞市第三產(chǎn)業(yè)添加值有望占全市GDP的45%。 從區(qū)域優(yōu)勢思索，東城是政府未來重點開展之城，莞城集合商業(yè)和相關(guān)配套齊全優(yōu)勢，在葉局長所預(yù)測的2021年東莞市第三產(chǎn)業(yè)添加值有望占全市G

18、DP的45%中，可以樂觀預(yù)測，這兩個區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)的比重將會加大，而這，也將在一定程度上促進其開展。 鎮(zhèn)區(qū)寫字樓調(diào)查 【現(xiàn)狀】 鎮(zhèn)區(qū)寫字樓市場需求不大 近年來，由于城區(qū)商業(yè)開發(fā)過快導(dǎo)致開發(fā)量猛增，開發(fā)商逐漸把開發(fā)重點放到了住宅開發(fā)上，相反個別經(jīng)濟強鎮(zhèn)的商業(yè)開發(fā)日漸添加，例如長安、大朗、虎門。 相比于鎮(zhèn)區(qū)開發(fā)的商住樓盤，寫字樓少之又少。東莞是制造業(yè)為主導(dǎo)的城市，“前店后廠是主要方式，還有一部分自在品牌的企業(yè)，集中于各大工業(yè)園中，根本擁有獨立廠房和辦公樓，對外部寫字樓的需求相對不大。 虎門是全國都出名的服裝大鎮(zhèn)，但高檔寫字樓較少，而傳統(tǒng)辦公樓是主流。主要緣由是貿(mào)易商將虎門作為流通的中轉(zhuǎn)站。對于虎門這樣的商業(yè)繁華大鎮(zhèn)對寫字樓的需求大多數(shù)是以服裝辦事處為主，還有一些服裝原料的銷售貿(mào)易公司。據(jù)了解，適用性強，本錢低是這些客戶對寫字樓的需求。 記者