【房地產(chǎn)】時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷建議書(完)

1、.Times Square Marketing Suggestion Report：.；目 錄前 言PART 1 市場(chǎng)分析6-8 1宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析PART 2 工程分析9-11 1工程優(yōu)勢(shì)分析 2工程優(yōu)勢(shì)分析 3工程時(shí)機(jī)點(diǎn)分析 4工程要挾點(diǎn)分析PART 3 市場(chǎng)定位12-21 1目的客戶設(shè)定 2市場(chǎng)定位建議 3詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 4室內(nèi)裝修的幾點(diǎn)思索 5價(jià)錢定位PART 4 營(yíng)銷推行戰(zhàn)略建議22-25 1營(yíng)銷推行流程圖 2營(yíng)銷戰(zhàn)略 3銷售渠道及方式PART 5 相關(guān)建議事項(xiàng)26 1銀行選擇 2物業(yè)管理公司的斟選 3香港裝飾公司的引進(jìn)PART 6 參考樓盤資料27-30PRAT

2、 7 泰閣簡(jiǎn)介31-32前 言首先贊賞貴司給予我司參與時(shí)代廣場(chǎng)全程營(yíng)銷代理招標(biāo)的時(shí)機(jī)，我司深感榮幸。經(jīng)過(guò)貴司所提供的資料和與貴司的溝通、交流，使我們對(duì)工程及貴司的根本情況和開發(fā)思緒有了一定的了解，并經(jīng)我司各類專業(yè)人員的反復(fù)思索、反復(fù)論證，最終形本錢建議書。由于時(shí)間匆忙，提案中仍有許多內(nèi)容需充實(shí)和調(diào)整，望體諒！PART 1 市場(chǎng)分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)堅(jiān)持高增速長(zhǎng)，拉動(dòng)內(nèi)需政策的實(shí)施已使國(guó)民經(jīng)濟(jì)走出“九五后期通貨緊縮的姿態(tài)，新世紀(jì)第一個(gè)五年方案國(guó)民經(jīng)濟(jì)“十五方案中將實(shí)施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略列為國(guó)策以及中國(guó)參與WTO均為重慶市提供了前所未有的開展機(jī)遇。重慶市作為最年輕的、面積最大的直轄市在“九

3、五期間，緊緊抓住設(shè)立直轄市、三峽移民遷建和庫(kù)區(qū)開發(fā)、實(shí)施西部大開發(fā)等艱苦機(jī)遇，國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展獲得顯著成就。實(shí)現(xiàn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值年均增長(zhǎng)9.4%，人均國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值年均增長(zhǎng)8.8%，地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入年均增長(zhǎng)17.7%。經(jīng)濟(jì)構(gòu)造調(diào)整獲得一定進(jìn)展，三類產(chǎn)業(yè)構(gòu)造由1995年的25.9:42.3:31.8調(diào)整為2000年的17.8:41.3:40.9，城鎮(zhèn)化程度提高到21.7%。固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成2409億元。集中力量加快了一批根底設(shè)備建立，城市籠統(tǒng)明顯提升。人民生活程度有所提高，城市居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)7.4%，到達(dá)6276元。重慶市“十五方案綱要闡明，“十五期間重慶

4、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展的總體目的是以實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展的全局，加速推進(jìn)市場(chǎng)化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)、快速、安康開展和社會(huì)全面提高，努力把重慶建立成為長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心。更好地發(fā)揚(yáng)中心城市的戰(zhàn)略支撐、對(duì)外窗口和輻射帶動(dòng)功能。國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度高于全國(guó)平均程度，開展總體程度位居西部地域前列，人民生活明顯改善，實(shí)現(xiàn)2021年前國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值比2000年翻一番，國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值年均增長(zhǎng)9%，人均國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值年均增長(zhǎng)8.6%，城鄉(xiāng)居民收入添加，生活質(zhì)量較大改善。“十五期間，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)7%左右，鄉(xiāng)村居民人均純收入年均增長(zhǎng)5%左右。2005年全市居民效力性消費(fèi)比重提

5、高到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積添加到24平方米。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析1-2-1 周邊工程市場(chǎng)分析渝中區(qū)作為重慶主城區(qū)傳統(tǒng)的中心城區(qū)，在城市更新晉級(jí)和城市建立方面獲得了引人注目的成果。隨著黃花園大橋、嘉陵江復(fù)線橋、輕軌的相繼貫穿，舊危房改造根本完成，渝中區(qū)正在向國(guó)際大都市中心區(qū)域邁進(jìn)。而解放碑正是中心區(qū)域的黃金寶地，逐漸構(gòu)成重慶中央商務(wù)區(qū)CBDCentral Business District，周邊云集重慶市約60%的甲級(jí)寫字樓鄒容廣場(chǎng)、大都會(huì)國(guó)際商廈、半島國(guó)際等、涉外酒店海怡酒店、萬(wàn)豪酒店、高檔公寓天倫華苑、新華雅園、地王-名仕閣、恒通-云鼎國(guó)際公寓及外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)。周邊開發(fā)住宅以單體高層居多

6、；銷售均價(jià)為3000-5000元/M2,其中，以地王-名仕閣最高，均價(jià)達(dá)7000元/M2；面積跨度較大，面積30-200M2不等，戶型多為二室二廳、三室二廳，但主力戶型多數(shù)定位在120M2左右，且銷售勢(shì)頭良好。注：參考樓盤數(shù)據(jù)詳見附件1附圖1：參考樓盤銷售均價(jià)圖附圖2：參考樓盤主力戶型面積圖1-2-2 高檔住宅市場(chǎng)分析a建筑方式目前重慶市高檔住宅建筑方式主要由以下幾種：?jiǎn)误w-高層電梯公寓別墅獨(dú)立式別墅、聯(lián)排式別墅多層公寓b.主力戶型、構(gòu)造及功能面積：在高檔住宅中，以150-300M2為主力戶型；在戶型構(gòu)造方面：錯(cuò)層、躍層、復(fù)式、錯(cuò)躍結(jié)合等戶型構(gòu)造頻繁采用，且新型構(gòu)造還不斷推陳出新，以順應(yīng)市場(chǎng)需

7、求。功能：在常規(guī)設(shè)計(jì)的根底上添加了衣帽間、洗衣間、貯藏室、保姆間洗手間、生活陽(yáng)臺(tái)、起居室等。c總價(jià)分布高文件公寓價(jià)錢區(qū)間多數(shù)定位在25-150萬(wàn)元/套范圍內(nèi)；范圍跨度較大，主要受區(qū)位、口岸、交通、政策規(guī)劃等要素影響。d購(gòu)買支付條件按選用付款方式比例排序按揭60-80%一次性付款20-30%分期付款10-20%e主力消費(fèi)群特征已擁有一處或幾處房屋，進(jìn)展二、三次置業(yè)；專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資者；追求生活質(zhì)量，望提升本身價(jià)值；初次置業(yè)，經(jīng)過(guò)本身斗爭(zhēng)，獲得事業(yè)上勝利者。e主力消費(fèi)群需求特點(diǎn)需求生活的便利、人性化的效力、完善的運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)備、充足的車位、可靠的平安保證系統(tǒng)、智能化配套設(shè)備；對(duì)于投資者而言，需求良好的

8、產(chǎn)品質(zhì)量和較大的投資收益，以及未來(lái)潛在的升值空間。f市場(chǎng)特點(diǎn)高檔=奢華，眾多開發(fā)商以為奢華與高檔是同一概念，因此呵斥價(jià)錢相對(duì)較高，與市場(chǎng)無(wú)法更好結(jié)合；硬、軟件配套的不適用性。PRAT 2 工程SWOT分析1工程優(yōu)勢(shì)分析2-1-1 工程地處解放碑商圈中心區(qū)域，日均人流量達(dá)20萬(wàn)人次，最高可達(dá)80萬(wàn)人次。商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，投資潛力巨大； 2-1-2 周邊已構(gòu)成良好的商務(wù)辦公環(huán)境，甲級(jí)寫字樓林立，而且生活配套設(shè)備完善，較適宜商務(wù)活動(dòng)和生活居?。?2-1-3 工程開發(fā)商為香港九龍倉(cāng)，公司資金實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，對(duì)于目前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)較不規(guī)范的情況下，這必將成為工程的賣點(diǎn)之一； 2-1-4 工程開發(fā)規(guī)模為該

9、區(qū)域之最，由百貨商場(chǎng)、公寓、酒店、寫字樓組成，功能齊備，因此易構(gòu)成規(guī)模效應(yīng)和市場(chǎng)認(rèn)知度、影響力； 2-1-5 面積定位在80-120M2，與目的市場(chǎng)需求根本吻合。2工程優(yōu)勢(shì)分析 2-2-1 地處解放碑步行街腹心地帶，且周邊道路多為單行道，車流不便； 2-2-2 商業(yè)中心建筑居住公寓，需用一定時(shí)間去引導(dǎo)，防止造成樓盤滯銷； 2-2-3 目前重慶房地產(chǎn)開發(fā)正向生態(tài)住宅趨勢(shì)開展，而工程在此方面規(guī)劃遭到嚴(yán)重制約； 2-2-4 工程現(xiàn)為在建期房，呵斥部分租用客戶流失。3時(shí)機(jī)點(diǎn)分析 2-3-1 重慶直轄、西部大開發(fā)速度加快、中國(guó)參與WTO，這必將吸引大量的境外企業(yè)搶攤重慶市場(chǎng)，從而大批外企員工來(lái)渝任務(wù)、生

10、活，這樣對(duì)重慶高檔物業(yè)將帶來(lái)新一輪開展； 2-3-2 重慶缺乏真正意義上的高檔住宅，僅停留在樓書和想象之中，但對(duì)此類樓盤的需求又占有一定比例，因此，可利用本身優(yōu)勢(shì)作出高質(zhì)量住宅，以滿足這類消費(fèi)者的需求； 2-3-3 工程周邊高文件住宅面積多在150M2以上。以地王-名仕閣為例，主力戶型為176M2，銷售總價(jià)在100萬(wàn)以上，有此消費(fèi)才干的客戶相對(duì)較少，而時(shí)代廣場(chǎng)以80-120M2為主，必然目的客戶群范圍及數(shù)量將相應(yīng)添加。4要挾點(diǎn)分析 2-4-1 周邊住宅開發(fā)量較大，中、高檔定位占據(jù)了較大比例，因此“同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)猛烈； 2-4-2 從2001年房地產(chǎn)買賣會(huì)資料看出，南坪和江北的開發(fā)量占據(jù)了重慶總

11、開發(fā)量的40%，市場(chǎng)份額在逐漸減少； 2-4-3 來(lái)至生態(tài)住宅的要挾，目前重慶人熱中于“住宅小區(qū)，而將單體工程作為備選方案。經(jīng)過(guò)上述分析闡明，工程的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，但其居家小環(huán)境受一些要素的制約，因此只需開發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，經(jīng)過(guò)科學(xué)的市場(chǎng)定位、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)揚(yáng)長(zhǎng)避短，并制定有效的營(yíng)銷戰(zhàn)略，選擇恰當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，采用整合營(yíng)銷傳播戰(zhàn)略，建立差別化的品牌籠統(tǒng)，迅速建立認(rèn)同感，同時(shí)運(yùn)用熟練的銷售技巧和方式打動(dòng)目的客戶，促成銷售，必將確保工程開發(fā)的圓滿勝利。PRAT 3 市場(chǎng)定位在面對(duì)房地產(chǎn)商猛烈競(jìng)爭(zhēng)的局勢(shì)下，工程市場(chǎng)定位應(yīng)充分尊重市場(chǎng)、貼近市場(chǎng)。針對(duì)目前重慶市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者現(xiàn)狀，應(yīng)將

12、外鄉(xiāng)文化與海外文化有機(jī)的交融在工程定位中，使高檔住宅具有更多的“時(shí)髦和“文化含量，同時(shí)，應(yīng)注重人性化、個(gè)性化，從而實(shí)施產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略。1目的客戶設(shè)定根據(jù)對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析，以及工程SWOT分析結(jié)論，可初步判別出目的客戶是公司白領(lǐng)、外資企業(yè)及港澳臺(tái)人士、專業(yè)投資者以及影響群體質(zhì)量崇尚族。公司白領(lǐng)a靜態(tài)描畫年齡：28-35歲職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)高級(jí)職員、外資企業(yè)中高級(jí)管理員工。家庭構(gòu)造：2-3人。家庭收入主源：薪金、股票、其它。家庭收入數(shù)額：5000-15000元/月。資產(chǎn)量：10-30萬(wàn)元左右為主。交通工具：以出租車TAXI為主，私有汽車占少數(shù)。戶籍：省內(nèi)，本市占70%。b行為描畫任務(wù)：準(zhǔn)點(diǎn)上

13、下班，晚間任務(wù)應(yīng)付多。起居：有規(guī)律，居家時(shí)間少但注重家庭生活。購(gòu)物：品牌商場(chǎng)和專賣店。喜歡名牌但不一定全是名牌。運(yùn)動(dòng)：保齡球、網(wǎng)球等中檔運(yùn)動(dòng)，運(yùn)動(dòng)量無(wú)保證。嗜好：旅游、泡酒吧、健身游覽：高頻度外地游覽交通：長(zhǎng)期乘坐出租車TAXI。金融消費(fèi)：信譽(yù)卡一定有但消費(fèi)規(guī)模有限c心思描畫自信：充溢自信，敢于提早消費(fèi)。消費(fèi)忠實(shí)：不忠實(shí)解放碑附近是重慶的商業(yè)、金融中心，云集大量中、高檔商務(wù)寫字樓，越來(lái)越多的外資企業(yè)入駐解放碑，據(jù)調(diào)查，鄒容廣場(chǎng)入住客戶近50%為境外企業(yè)，但附近相對(duì)配套的商務(wù)住宅有限，不能滿足這些公司高級(jí)行政管理人員的居住需求。外資企業(yè)及港澳臺(tái)人士a靜態(tài)描畫年齡：28-50歲職業(yè)：外資企業(yè)駐渝首

14、席代表、高級(jí)職員、在渝經(jīng)商、長(zhǎng)住之港澳臺(tái)人士。家庭構(gòu)造：1-3人。收入主源：薪金、公司補(bǔ)助金、運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)。收入數(shù)額：10000-50000元/月。資產(chǎn)量：100萬(wàn)元以上為主。交通工具：以出租車TAXI為主，私有汽車占少數(shù)。b行為描畫任務(wù)：準(zhǔn)點(diǎn)上下班，晚間任務(wù)應(yīng)付少。習(xí)慣：按照原住地生活方式進(jìn)展。購(gòu)物：大型外來(lái)超市Carrefour和專賣店，以居家生活物品為主。運(yùn)動(dòng)：網(wǎng)球、高爾夫等中高檔運(yùn)動(dòng)，運(yùn)動(dòng)適量，但規(guī)律。嗜好：旅游、泡酒吧。游覽：國(guó)內(nèi)名勝地點(diǎn)交通：長(zhǎng)期乘坐出租車TAXI。金融消費(fèi)：信譽(yù)卡、現(xiàn)金c心思描畫恐懼：身住異地，平安、安康等方面得不到保證。自信：充溢自信，敢于提早消費(fèi)。消費(fèi)忠實(shí)：忠實(shí)隨

15、著中國(guó)入市勝利、西部大開發(fā)的深化，以及國(guó)家對(duì)直轄市優(yōu)惠政策的加大，重慶市已成為西部重點(diǎn)開展城市之一，加之重慶在國(guó)外的影響力遠(yuǎn)大于西部其它城市，所以近年來(lái)國(guó)外及港澳臺(tái)企業(yè)大量來(lái)渝拓展市場(chǎng)，開設(shè)辦事處，時(shí)代廣場(chǎng)的知名度，地理位置，以及設(shè)備配套都符合外資管理人員要求，將是他們的置業(yè)首選。專業(yè)投資者a靜態(tài)描畫年齡：35-45歲職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)主、專業(yè)投資者家庭構(gòu)造：3-5人。收入主源：運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)、股票、期貨及房地產(chǎn)投資。家庭收入數(shù)額：不確定。資產(chǎn)量：100萬(wàn)元以上。交通工具：以私有汽車為主，出租車TAXI占少數(shù)。b行為描畫任務(wù)：無(wú)準(zhǔn)確上下班時(shí)間，晚間任務(wù)應(yīng)付多，每天無(wú)明確任務(wù)目的。起居：生活規(guī)律性不強(qiáng)。購(gòu)

16、物：品牌百貨公司和專賣店。運(yùn)動(dòng)：幾乎無(wú)運(yùn)動(dòng)時(shí)間和此習(xí)慣。嗜好：泡酒吧、夜總會(huì)、桑拿。游覽：新加坡、香港、澳門等東南亞區(qū)域，目前較喜歡韓國(guó)及歐洲。交通：以私有汽車為主。金融消費(fèi)：信譽(yù)卡、現(xiàn)金c心思描畫恐懼：對(duì)人身平安的恐懼；家庭資產(chǎn)較多者對(duì)資產(chǎn)保值恐懼；對(duì)投資工程風(fēng)險(xiǎn)的恐懼。 自信：充溢自信，敢于進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)投資。重慶市有相當(dāng)一部分私人業(yè)主，生意上獲得勝利，手中有一定量游資。他們普通已擁有住房，但由于住房檔次相對(duì)偏低，區(qū)位和環(huán)境較差，按現(xiàn)時(shí)的身份和任務(wù)需求都不能滿足高檔次的需求，因此存在再次購(gòu)置住房的能夠，同時(shí)投資也將是其目的之一。按時(shí)代廣場(chǎng)所處地理位置投資潛力相對(duì)較大，專業(yè)投資者可從中獲取較大收益

17、，因此，專業(yè)投資者必將成為目的客戶的一部分。質(zhì)量崇尚族a靜態(tài)描畫年齡：30-45歲職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)主、政府公務(wù)員、自在職業(yè)者家庭構(gòu)造：不確定收入主源：運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)、薪金、股票投資。收入數(shù)額：8000-20000元/月資產(chǎn)量：50萬(wàn)元以上。交通工具：以中、低檔私有汽車為主，出租車TAXI占少數(shù)。b行為描畫任務(wù)：無(wú)準(zhǔn)確任務(wù)地點(diǎn)、時(shí)間。起居：生活規(guī)律性不強(qiáng)。購(gòu)物：品牌百貨公司和專賣店。運(yùn)動(dòng)：一切流行的運(yùn)動(dòng)內(nèi)容嗜好：泡酒吧、夜總會(huì)、桑拿。游覽：新加坡、香港、澳門等東南亞區(qū)域。金融消費(fèi)：現(xiàn)金、信譽(yù)卡有但較少運(yùn)用c心思描畫愛虛榮：喜歡夸耀衣食住行，常在言語(yǔ)中有所表現(xiàn)。不自信：缺乏自信。模擬：有一定的攀比心思。消

18、費(fèi)忠實(shí)：不忠實(shí)。他們短少本人主意，很多流行的都是他們需求的，只需稍加引導(dǎo)便可激發(fā)他們的購(gòu)買愿望。該類客戶群的存在對(duì)于工程推行起著力推助瀾的作用，將成為重要的宣傳群體。2市場(chǎng)定位建議 3-2-1 籠統(tǒng)定位純粹 檔次闡明：巴渝文化與海外文化有機(jī)結(jié)合，“純粹、檔次的市場(chǎng)定位將區(qū)別于其它城市時(shí)代廣場(chǎng)，將賦予她一個(gè)全新的概念，以吸引更多的消費(fèi)群體。 3-2-2 主題定位個(gè)性化、人性化、智能化闡明：人性化、智能化、個(gè)性化是未來(lái)高檔住宅的開展方向，而個(gè)性化是對(duì)人最高層次追求的一種滿足，人性化是4C原那么的充分表達(dá)，智能化是后信息時(shí)代生活的必備“武器。在工程推出中突顯“個(gè)性、人性、智能的概念，把建筑與生命有機(jī)

19、的結(jié)合在一同，借此提升物業(yè)的質(zhì)量；在定位中引入智能的概念。把人性融入建筑，以建筑表達(dá)個(gè)性；在這里讓消費(fèi)者領(lǐng)會(huì)更多的是產(chǎn)品本身質(zhì)量的提升。3詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)以智能化為主題，突出不同于其它工程的質(zhì)量，讓消費(fèi)者切身感受后信息時(shí)代所帶來(lái)的生活質(zhì)量。附表：規(guī)劃設(shè)計(jì)建議表工程分項(xiàng)指針詳細(xì)內(nèi)容設(shè)備配置電梯配備3部/幢國(guó)際品牌高速電梯；在一處集中安裝強(qiáng)電、弱電、供水及布線系統(tǒng)強(qiáng)電：按每平米配7080瓦的電源，每套配 45千瓦的電源。三個(gè)獨(dú)立回路照明、空調(diào)、插座； 按每30 M2運(yùn)用面積配備一個(gè)空調(diào)插座，每15 M2運(yùn)用面積配備一個(gè)普通電源插座。配備發(fā)電機(jī)組，保證電梯運(yùn)轉(zhuǎn)24小時(shí)不延續(xù)。弱電：配衛(wèi)

20、星電視、IDD、寬帶網(wǎng)絡(luò)線路。按每30M2運(yùn)用面積配備一個(gè)光纖插座，每15 M2運(yùn)用面積配備一個(gè)含寬帶網(wǎng)插座供水：配備24小時(shí)供熱水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)布線：綜合布線系統(tǒng)智能化系統(tǒng)消防：每間寫字間設(shè)煙感探頭，公共信道設(shè)煙感探頭、噴淋系統(tǒng)和自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)平安：公共信道設(shè)自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講及室內(nèi)安防系統(tǒng)停車：停車場(chǎng)管理系統(tǒng)信息：配備樓宇管理系統(tǒng)、VOD視頻點(diǎn)播系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)：社區(qū)模擬效力器系統(tǒng)裝修規(guī)范公共信道裝修地面：花崗石或大理石高檔規(guī)范墻面：高檔乳膠漆頂部：采用弧型透光玻璃作頂部裝飾裝飾：擺置植物、花卉；燈光以較柔和乳顏色為主布置：廢物箱電梯廳地面：花崗石或大理石高檔規(guī)范墻面：花崗石、大理石或高檔

21、面磚高檔規(guī)范公寓大廳地面：花崗石或大理石高檔規(guī)范墻面：花崗石或大理石高檔規(guī)范，間以名貴木制裝飾材料頂部：采用白色高檔乳膠漆裝飾：擺置植物、花卉，訪客用沙發(fā)燈飾：簡(jiǎn)約、時(shí)髦燈具布置：廢物箱、業(yè)主信箱4室內(nèi)裝修的幾點(diǎn)思索 以表達(dá)個(gè)性化之市場(chǎng)定位，提出時(shí)代廣場(chǎng)“E方案-個(gè)性化家居顧問(wèn)效力。闡明：“E方案高尚而完美Elegance Par Excellence主要從以下幾個(gè)方面思索：3-4-1 高檔公寓告別清水房隨著人們生活節(jié)拍的加快，時(shí)間的珍貴，由于購(gòu)房者對(duì)家居裝修、建筑資料不甚了解，購(gòu)買清水房自行裝修、又要破費(fèi)大量的時(shí)間和精神，費(fèi)用又高。許多樓盤，交付后一兩年內(nèi)裝修不斷，業(yè)主不能安靜入住。清水房實(shí)

22、踐上是一個(gè)不完好的半廢品。從國(guó)外閱歷看，提倡和推行帶精裝修的商品房，使建立同裝修有機(jī)結(jié)合勢(shì)在必行。 3-4-2 “精裝修的誤區(qū)由開發(fā)商一致精裝修的物業(yè)，交房后即可入住，為賣房者提供了極大的方便。由于開發(fā)商在本錢及工期上的思索，千篇一概、缺乏個(gè)性以及用料不精的弊端在所難免。因此普通由開發(fā)商提供的一致規(guī)范化的裝修很難滿足客戶個(gè)性化的需求。 3-4-3 菜單式精裝修近年來(lái)一些開發(fā)商為客戶提供二到三種裝修方案讓客戶去選擇，這是一種菜單式的精裝修效力。客戶只能在開展商提供的幾種即定方案中選擇，雖有一定的改良但仍不能滿足客戶個(gè)性化的需求。 3-4-4 個(gè)性化家居顧問(wèn)效力體系建議開發(fā)商與專業(yè)設(shè)計(jì)公司強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合

23、，在專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)師的指點(diǎn)下，根據(jù)客戶的需求提供的一個(gè)完好的個(gè)性化居室裝修效力。a.專業(yè)設(shè)計(jì)師咨詢效力業(yè)主可與開發(fā)商所聘請(qǐng)的專業(yè)室內(nèi)建筑設(shè)計(jì)師、家居美化專家、藝術(shù)家共同討論家居設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)師根據(jù)客戶的需求，在裝修風(fēng)格、材質(zhì)、家居飾品配件、家具等各方面提供專業(yè)指點(diǎn)和咨詢效力。以提升業(yè)主生活質(zhì)量，從而表達(dá)工程質(zhì)量。b.全新的品牌組合開發(fā)商將組合優(yōu)秀的資料、家裝品牌以及家具、飾品，給客戶提供充分的選擇空間，由客戶自行決議家中的品牌組合。c.減輕裝修預(yù)算負(fù)擔(dān)將裝修費(fèi)用打入房款中，使您可以享遭到銀行按揭效力。將一次性的鉅額支出，分?jǐn)偟轿磥?lái)的二三十年中。5價(jià)錢定位 結(jié)合市場(chǎng)根本情況，并且結(jié)合“加減法原那么

24、，以購(gòu)買者導(dǎo)向作為本工程定價(jià)方法。詳細(xì)價(jià)錢定位為：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)下限：3998元/平方米清水房市場(chǎng)沖擊上限：6188元/平方米精裝修平均價(jià)：5000元/平方米精裝修PRAT 4 營(yíng)銷推行戰(zhàn)略建議全面開展促銷活動(dòng)找準(zhǔn)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳促銷活動(dòng)計(jì)劃充分考慮人員、價(jià)格、服務(wù)等組合廣告計(jì)劃制定進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)的整體規(guī)劃1營(yíng)銷推行流程圖分析現(xiàn)狀，進(jìn)行必要調(diào)整軟性硬性注釋：作整體推行規(guī)劃方案以便概念傳播的一致性和完好性；在工程執(zhí)行過(guò)程中將嚴(yán)厲按照上述流程圖進(jìn)展，但可根據(jù)市場(chǎng)變化而調(diào)整。2營(yíng)銷戰(zhàn)略以籠統(tǒng)定位的理念為目的，進(jìn)展一系列宣傳，即遵照AIDAS原理：Attention引起留意Interesting產(chǎn)生興趣Desi

25、re引發(fā)愿望Action促使購(gòu)買行為 Satisfaction到達(dá)稱心經(jīng)過(guò)宣傳，堅(jiān)持整個(gè)促銷活動(dòng)的戰(zhàn)略性、延續(xù)性、系統(tǒng)性，逐漸把銷售活動(dòng)推向高潮，并在宣傳的同時(shí)樹立起本人的品牌。4-2-1 營(yíng)銷方式 可經(jīng)過(guò)廣告、活動(dòng)行銷、新聞報(bào)道、發(fā)布音訊等手段，樹立品牌，樹立籠統(tǒng)，并經(jīng)過(guò)專業(yè)銷售人員與客戶進(jìn)展最全面、最深化、最親密的溝通和良好的效力籠統(tǒng)，使之達(dá)成共識(shí)，促成銷售。4-2-2 營(yíng)銷重點(diǎn)分析強(qiáng)調(diào)個(gè)性化家居顧問(wèn)效力體系強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)的相對(duì)價(jià)錢優(yōu)勢(shì)突出智能化的居家環(huán)境突出人性化的物業(yè)管理4-2-3 營(yíng)銷執(zhí)行重點(diǎn)a促銷前預(yù)備此階段既是以后銷售任務(wù)的預(yù)備，也是一致“時(shí)代廣場(chǎng)整體營(yíng)銷過(guò)程視覺(jué)識(shí)別階段，是建立和形

26、廢品牌的初級(jí)階段，須完成以下任務(wù)：營(yíng)銷隊(duì)伍建立籠統(tǒng)宣傳b引導(dǎo)期開盤前三個(gè)月籠統(tǒng)導(dǎo)入：經(jīng)過(guò)“白領(lǐng)沙龍俱樂(lè)部成立正式導(dǎo)入“時(shí)代廣場(chǎng)中心思念，并經(jīng)過(guò)媒體炒作引起社會(huì)關(guān)注，吸引目的消費(fèi)群，聚集人氣，對(duì)“時(shí)代廣場(chǎng)的籠統(tǒng)定位產(chǎn)生認(rèn)同，以便順利過(guò)度到下階段推行。注釋：適宜群體： 外資公司駐渝OFFIC高級(jí)管理人員、私人企業(yè)主等目的客戶群，以及外延群體。活動(dòng)內(nèi)容： 以商務(wù)活動(dòng)、服飾文化展現(xiàn)等以表達(dá)文化顏色的主題活動(dòng)為主，從而展現(xiàn)出工程的檔次。初次活動(dòng)可將九龍倉(cāng)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)作籠統(tǒng)展現(xiàn)介紹，以擴(kuò)展公司知名度。此活動(dòng)將成為整體營(yíng)銷推行中的主線條，將長(zhǎng)期保管和延續(xù)。c公開期略d強(qiáng)銷期略e延緩期略4-2-4 媒體選

27、擇工地包裝和看板報(bào)刊本地報(bào)刊、國(guó)內(nèi)知名商業(yè)周刊、香港知名商業(yè)周刊直投和商業(yè)信函道路看板電視電臺(tái)網(wǎng)絡(luò)3銷售渠道及方式 目的客戶群的設(shè)定決議了應(yīng)從多渠道銷售。建議從三方面進(jìn)展銷售：4-3-1 現(xiàn)場(chǎng)銷售這是主要的銷售方式，客戶向來(lái)注重眼見為實(shí)，普通都有會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查多次才會(huì)購(gòu)買。因此做好現(xiàn)場(chǎng)包裝，是爭(zhēng)取客戶在第一時(shí)間成交的重要手段。 4-3-2 定向直銷對(duì)潛在客戶，特別是外資企業(yè)進(jìn)展針對(duì)性銷售，包括信函銷售，以多渠道獲得客戶資源，添加客戶數(shù)量積累。 4-3-3 網(wǎng)絡(luò)銷售在目的客戶群訪問(wèn)量較大的網(wǎng)站開設(shè)網(wǎng)上展現(xiàn)銷售，以拓寬和擴(kuò)展產(chǎn)品知曉度。PRAT 5 相關(guān)建議事項(xiàng)1銀行選擇 鑒于目的客戶群的特殊性，建

28、議選擇多家商業(yè)銀行作為客戶按揭貸款效力機(jī)構(gòu)，最好引進(jìn)外資銀行，以利于突破國(guó)內(nèi)銀行對(duì)非中國(guó)籍購(gòu)房者無(wú)法辦理按揭手續(xù)的限制。同時(shí)應(yīng)與銀行溝通，以減少對(duì)投資客戶辦理按揭懇求繁鎖的手續(xù)。2物業(yè)管理公司的斟選 鑒于重慶消費(fèi)者對(duì)已有港資物業(yè)管理公司的認(rèn)同，同時(shí)引進(jìn)香港物管公司可提升工程本身質(zhì)量籠統(tǒng)，因此建議引進(jìn)香港怡高物業(yè)管理公司等知名企業(yè)加盟時(shí)代廣場(chǎng)。3香港裝飾公司的引進(jìn) 為表達(dá)和提升本身質(zhì)量，建議引進(jìn)多家知名裝飾公司供消費(fèi)者選擇。PRAT 6 參考樓盤資料華庭嘉園開發(fā)商重慶潤(rùn)隆實(shí)業(yè)廣告商高戈廣告地址/渝中區(qū)臨江門15號(hào) 63811858 63811868房屋類型高層房屋構(gòu)造全框架總棟數(shù)2幢主力戶型三室

29、一廳(115 M2)價(jià)錢均價(jià)3200元/ M2交房規(guī)范清水房交房期現(xiàn)房配套設(shè)備4000 M2會(huì)所,400 M2藝術(shù)大廳,周邊配套巴蜀中學(xué),車站,醫(yī)院,酒店,文娛場(chǎng)所,購(gòu)物中心物管香港華潤(rùn)工程特征江景房活力新都開發(fā)商達(dá)美實(shí)業(yè)代理商香港中原地址/渝中區(qū)民生巷19號(hào) 63764466 63725624房屋類型高層房屋構(gòu)造框架戶型/面積53/65/105/123 M2價(jià)錢2500/ M2起價(jià)交房規(guī)范清水房配套設(shè)備休閑運(yùn)動(dòng)會(huì)所,400 M2休閑綠化平臺(tái),寬帶網(wǎng)等周邊配套周邊配套非常齊備 物管達(dá)美物管定位都市白領(lǐng)工程特征充分表達(dá)生命在于運(yùn)動(dòng)的主題天倫華苑開發(fā)商重慶大信地產(chǎn)代理商阿佩克思地產(chǎn)公司廣告商阿佩克

30、思廣告地址/渝中區(qū)大同路19號(hào) 63783188 63783198房屋類型高層房屋構(gòu)造框架戶型/面積232/278/147/118/162 M2,三室二廳,四室二廳,五室二廳價(jià)錢3380元/ M2起,均價(jià)4400元/ M2交房規(guī)范清水房交房期2002年3月配套設(shè)備小型室內(nèi)景觀,三部三菱電梯,紅外線報(bào)警,煙感，溫感，噴淋，周邊配套新華書店,學(xué)校,醫(yī)院,商場(chǎng),文娛中心,酒店,車站定位勝利人士的家工程特征躍層客廳空高6米.都市庭院開發(fā)商重慶工程建立總公司地址/渝中區(qū)棉花街 63788204 63789027房屋類型高層房屋構(gòu)造框架戶型/面積38 /39/46/71 M2,一室一廳,二室一廳主力/滯銷

31、戶型一室一廳價(jià)錢1800元/ M2起價(jià)交房規(guī)范清水房交房時(shí)間現(xiàn)房銷售率65配套設(shè)備4000 M2中庭,5000 M2綠色走廊,寬帶網(wǎng)周邊配套超市,銀行,醫(yī)院, 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),車站物管華興物管定位投資或過(guò)度房御景江山開發(fā)商重慶萬(wàn)利房地產(chǎn)開發(fā)代理商中原代理地址/棉花街旁 63776222 63776333房屋類型小區(qū)房屋構(gòu)造框剪總棟數(shù)3總建面98000 M2綠化5400 M2戶型/面積一室一廳一衛(wèi)72.81 M2 二室二廳二衛(wèi)94/96/99/111 M2 三室二廳二衛(wèi)127/145/ M2 四室二廳二衛(wèi)158 M2主力/滯銷戶型三室二廳二衛(wèi)127/145 M2價(jià)錢臨江面起價(jià)3350元/ M2 不臨江

32、面起價(jià)2800元/ M2交房規(guī)范清水房交房期現(xiàn)房銷售率50配套設(shè)備空中花園 會(huì)所 游泳池 休閑綠化區(qū) 車庫(kù) 可視對(duì)講 寬帶網(wǎng)周邊配套配套完備物管深圳金地物業(yè)(顧問(wèn))定位中高檔住宅小區(qū)工程特征黃金地段 景觀住宅巴渝世家開發(fā)商渝海實(shí)業(yè)代理商宏佳代理廣告商今天廣告地址/民生路 63829981 63829982 63829983房屋類型小區(qū)房屋構(gòu)造框剪總棟數(shù)4綠化6000 M2戶型/面積一室二廳一衛(wèi)60 M2 三室二廳二衛(wèi)117/147 M2 主力/滯銷戶型M2 三室二廳二衛(wèi)價(jià)錢起價(jià)2700元/ M2 均價(jià)3300元/ M2交房規(guī)范清水房銷售率一期余16套 二期還未開盤配套設(shè)備會(huì)所3000 M2 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 背景音樂(lè) 車庫(kù) 寬帶網(wǎng) 一卡通系統(tǒng)周邊配套完備物管渝海物業(yè)定位中高檔住宅小區(qū)工程特征巴渝十二景 時(shí)髦現(xiàn)代的生活方式地王廣場(chǎng)名仕閣開發(fā)商渝海實(shí)業(yè)總公司代理商深圳宏廈地產(chǎn)買賣公司地址/渝中區(qū)民族路 63823425 63823427房屋類型高層電梯房房屋構(gòu)造框架總套數(shù)232套戶型/面積148m2、131m2、176m2、179m2、228m2價(jià)錢均價(jià)7000元/m2含裝修，七成二十年按揭，首付交一緩二交房時(shí)間現(xiàn)房銷售率60%配套設(shè)備6000m2生態(tài)廣場(chǎng)，8個(gè)立體重疊的空中花園，網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、3部高速電梯、寬帶網(wǎng)、全天候提供