141020上億三期DC11客戶異議處理

1、上億DC11客戶異議處理（1020）問題1：5%的貼息問題（一次性付款、按揭付款分別以何種方式貼息）？貼息何時(shí)交? 答：一次性付款是以付款當(dāng)日起算5%的貼息，按揭付款是首付款到位計(jì)算首付款利息，按揭部分銀行放款后計(jì)算5%貼息；但是不管是一次性付款還是按揭付款，我們都會(huì)統(tǒng)一在2016年1月份前支付這5%的貼息。（2016年1月1日開業(yè)）問題3：回購主體是誰？為何不是開放商？開發(fā)商跑了怎么辦？答：回購主體是億豐商業(yè)投資管理有限公司。開發(fā)商和你簽的是商品房買賣合同，這份合同是由房管局出的，買賣合同上是不可能出現(xiàn)回購這一條款的。為了實(shí)現(xiàn)我們對(duì)客戶的承諾，我們目前是以我們億豐商管公司作為回購主體，我們浙

2、江商管公司和開發(fā)商的法人其實(shí)是一人（薛春樹，集團(tuán)副總裁，浙江區(qū)域各公司董事長），同屬上億集團(tuán)。 您擔(dān)心的問題是不可能存在的；這也是您買商鋪要買品牌的原因，有保障，上億是房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)，注冊(cè)資本就500個(gè)億。全國50多個(gè)項(xiàng)目，17年來，全部運(yùn)轉(zhuǎn)良好，即使我們項(xiàng)目將來運(yùn)營有問題，億豐也有這個(gè)資本實(shí)力讓這個(gè)市場火起來！您完全不用擔(dān)心上億的資金實(shí)力！何況我們這個(gè)項(xiàng)目一期二期都是自持的，目前的五期的倉儲(chǔ)也很火爆，上億這么大的資產(chǎn)，幾十個(gè)億在這面，到時(shí)候出問題，損失最大的是上億！何況良渚這邊的發(fā)展趨勢，地鐵馬上開通，永旺夢(mèng)樂城、萬科等大型開發(fā)商都已經(jīng)入駐，目前是杭州的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。五年后，這邊的發(fā)展，就是

3、下一個(gè)三墩問題4：回購客戶需要承擔(dān)的稅務(wù)有哪些？（本題原則不問不說，問了少說）1、測繪費(fèi)2.04元/平方，買方；2、評(píng)估費(fèi)0.5%（評(píng)估額，允許浮動(dòng)）；3、契稅評(píng)估額3%，買方；4、所得稅差額20%，賣方；5、交易費(fèi)10/平方，買方；6、工本費(fèi)550元，買方（工本印花稅5元）；7、其他營業(yè)稅差額5.6%，賣方。答：賣方需要承擔(dān)的是營業(yè)稅的差額5,6%，這部分稅費(fèi)是可以避免的；所以基本需要承擔(dān)的稅費(fèi)很少；（主要的契稅由開發(fā)商承擔(dān)了）問題5：什么時(shí)候可以辦三證？答：我們項(xiàng)目在2015年10月前交付，房產(chǎn)是一交付，就可以辦房產(chǎn)證，一般在3個(gè)月內(nèi)辦好，這個(gè)在法律上是有相關(guān)規(guī)定。問題6：億豐為何更名上億

4、，是不是更名上億后，一期、二期的合同需要重簽?答：目前我們集團(tuán)公司改名為上億集團(tuán)，以前是億豐集團(tuán)。主要原因是我們集團(tuán)要打算為上市考慮。已經(jīng)簽了的合同不需要更名。問題7：為何三期的回報(bào)率比二期低？答：我們二期是十年租賃權(quán)，產(chǎn)權(quán)在我們開發(fā)商手上，所以我們?cè)敢廨^高的回報(bào)給你，但是物業(yè)增值是你享受不到的。三期我們賣的是產(chǎn)權(quán)，你手上是有三證的，每一年都是有保底租金的，每年是按照沖抵前的8%給你保底租金，而且超出部分還有九一分成，產(chǎn)權(quán)還是你的，隨著良渚新城建設(shè)不斷完善，包括地鐵二號(hào)線開通，永旺夢(mèng)樂城開業(yè)等，物業(yè)增值自然水漲船高，租金回報(bào)加上物業(yè)增值部分絕對(duì)比而且的回報(bào)高的多，而且產(chǎn)權(quán)還是你的。另外隨著主城

5、區(qū)的市場由于租賃和交通、停車等問題，向外圍搬遷，未來我們的市場就是杭州最大、最全、最近的家居建材產(chǎn)業(yè)集群；問題8：一期、二期的市場運(yùn)營情況不怎么好。答：我們一二期市場的運(yùn)營不差的。我們一期家居館是08年開業(yè)，整個(gè)場館一直都是滿鋪經(jīng)營，而且一樓的租金已經(jīng)是3-4元每天每平方，如果不賺錢，不可能有這么多這么傻的經(jīng)營戶堅(jiān)持這么多年。二期我們是13年開業(yè)的，目前已經(jīng)有一年多的情況，招商也已經(jīng)是滿鋪。問題9：三期的招商情況如何？目前我們?nèi)诘恼猩谭浅ｍ樌?，我們一樓品牌定制館像夢(mèng)天木門、索菲亞衣柜、科寶博洛尼櫥柜等都已經(jīng)與我們簽訂意向入駐，二樓整木定制、三樓全屋定制館目前上百家知名家居定制廠家也簽訂意向入

6、駐協(xié)議，四樓的設(shè)計(jì)師中心更是與中國設(shè)計(jì)師聯(lián)盟合作，知名設(shè)計(jì)師和設(shè)計(jì)公司都會(huì)入駐；今年的11月就會(huì)召開招商大會(huì)；另外上億捆綁2000多家家居建材品牌，工程交付就是開業(yè)，您完全不用擔(dān)心我們的招商；商鋪?zhàn)饨鹨彩侵鹉赀f增。問題10：老城區(qū)第六空間、新時(shí)代廣場都非常好，你們?cè)趺春退鼈儽?老城區(qū)的市場已經(jīng)到發(fā)展瓶頸了，租金很難再有上漲，對(duì)比這些市場我們這邊將來購物交通更方便（專業(yè)市場和購物中心的區(qū)別），所以未來隨著主城區(qū)的市場由于租賃和交通、停車等問題，向外圍搬遷，未來我們的市場就是杭州最大、最全、最近的家居建材產(chǎn)業(yè)集群；問題11：你們這里位置這么偏，人這么少，你們的市場能做的起來嗎？1 區(qū)域發(fā)展前景的角

7、度（區(qū)域內(nèi)龐大的需求）2 家居建材和購物中心的區(qū)別的角度（交通、購物成本）問題12：我現(xiàn)在交認(rèn)籌金，是不是你們到時(shí)要抬高價(jià)格？我們這次的價(jià)格不會(huì)很高，是DC11第一次開盤，優(yōu)惠力度最大的時(shí)候，您不用擔(dān)心這個(gè)問題，先把現(xiàn)在的優(yōu)惠拿到手再說；問題13：我開業(yè)后的前兩年實(shí)際上拿不到租金，還要還貸款，不劃算？您不是收不到租金，而是租金提前給您了，沖抵總房款；另外，您也要考慮到兩年后，您的租金收益和產(chǎn)權(quán)增值啊。問題14：奧特萊斯回報(bào)20個(gè)點(diǎn)，你們這邊太低了?我們的回報(bào)不低呀！您看杭州還有哪個(gè)產(chǎn)權(quán)商鋪比我們回報(bào)高！我們的商鋪是產(chǎn)權(quán)商鋪，您要考慮到物業(yè)增值這塊，十年翻個(gè)兩三番，對(duì)商鋪來說都很正常；（介紹良渚

8、周邊發(fā)展，家居建材產(chǎn)業(yè)格局）再有就是我們的租金收益，保底就有8%，將來市場運(yùn)營的好，租金收益百分之十幾、百分之二十幾都很正常；問題18：家居定制市場空間太小，市場做不起來?家居定制是家居建材市場發(fā)展的趨勢，電商不能取代家居定制；家居定制零距離設(shè)計(jì)師和廠家，省去中間商的環(huán)節(jié)，租金高，利潤高，對(duì)客戶來說也得到實(shí)惠，市場前景巨大；家居定制目前處于嚴(yán)重的產(chǎn)能不足的狀態(tài)，供不應(yīng)求；新時(shí)代等商場紛紛引入家居定制；我們的市場得到中華整木協(xié)會(huì)，中華整木網(wǎng)的大力支持，是長三家整木商場示范項(xiàng)目；招商已經(jīng)完成，工程交付，一個(gè)裝修期就可以開業(yè)，您說怎么會(huì)做不起來，坐不起這么多商家為什么搶著入駐？問題16：得房率太低?

9、這個(gè)得房率對(duì)于商場來說并不低啊，商場的得房率就是這個(gè)水平，另外我們將來計(jì)算租金是按照建筑面積計(jì)算租金和得房率沒關(guān)系的，您不用擔(dān)心得房率的問題； 問題17：面積太小了？面積小，您的投資門檻和投資風(fēng)險(xiǎn)不是大大降低了呀，這是好事情呀，另外我們的商鋪統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營，再小也是按照您的商鋪上入駐的品牌給您計(jì)算租金問題18：假如我第五年要把房子賣出去，能賣多少錢，買的人回購是按什么價(jià)格呢？按照原價(jià)格回購，假設(shè)您的商鋪100萬買了，150萬賣出去，到時(shí)候買您商鋪的那位肯定不會(huì)回購的啦，增值這么多干嘛要賣給開發(fā)商，我們的回購只是基于退一萬步來講，最壞的情況，將來市場運(yùn)營不佳，您把商鋪再回購給開發(fā)商。問題19

10、：商鋪轉(zhuǎn)讓后的回報(bào)率該如何算？ 商鋪轉(zhuǎn)讓后的回報(bào)率依然按照您的買入價(jià)格計(jì)算保底回報(bào)，打個(gè)比方您買了100萬的商鋪，賣了150萬，增值了50萬，到時(shí)候能賣出去的話，租金肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止8%了，實(shí)際租金超出部分已經(jīng)非?？捎^了。您要知道我們給您的租金回報(bào)是保底回報(bào)，而不是只有8%。問題20：我買你的產(chǎn)業(yè)商鋪，找不到自己的位置，將來賣不出去，其實(shí)和經(jīng)營權(quán)一樣了？您買的是產(chǎn)權(quán)商鋪，怎么會(huì)找不到自己的位置呢，到時(shí)候您的房產(chǎn)證上是有一塊圖紙標(biāo)示您的房號(hào)、面積以及位置等，所以所您是不可能找不到您的位置的；（客戶糾纏）而且我們的商鋪到時(shí)候租的時(shí)候是嚴(yán)格按照現(xiàn)在出售的圖紙招商的，打個(gè)比方，現(xiàn)在是夢(mèng)天木門要在您買的鋪?zhàn)?/p>

11、的位置租一個(gè)商鋪，比如他要200，可能最后是由10個(gè)商鋪組成，那么我們商管公司會(huì)按照10個(gè)房號(hào)的商鋪?zhàn)饨o他的，您將來超出部分的租金就是按照夢(mèng)天木門租的這間商鋪的單位租金計(jì)算的；問題21：商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)是40年，而你們的項(xiàng)目現(xiàn)在的用地產(chǎn)權(quán)也只剩下30多年了？怎么會(huì)只有30多年的，您買了您的商鋪，這間商鋪?zhàn)孀孑呡吘投际悄模^的商業(yè)40年產(chǎn)權(quán)，住宅70年產(chǎn)權(quán)，都是說土地使用權(quán)，房屋的所有權(quán)還是你的，將來無非遇到兩種情況，一種是40年以后要拆遷，國家會(huì)有相應(yīng)的拆遷法規(guī)。另外一種就是政府沒有對(duì)我們這塊地有另外的規(guī)劃，您是可以無限期的沿用的；（客戶問：如果我要交土地出讓金，怎么算）年限到期后需要交納一定比例的土地出讓金，這個(gè)需要交納的錢不會(huì)很多的。問題22：我想自營，那我不是既買了產(chǎn)權(quán)仍還需要交房租，感覺不怎么劃算？（沿街部分）您買了沿街部分的市場不需要交租金的，只要交物業(yè)管理費(fèi)就可以了，同時(shí)部分沿街商鋪也是不返租的，您自己經(jīng)營，商場旺起來，您的生意自然是不用擔(dān)心的。（商場內(nèi)部分）因?yàn)槲覀兪鞘晡薪?jīng)營管理的，您可以選擇買商鋪，之后再在我們商場通過招商自營