河北平山敬業(yè)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目定位報(bào)告(9頁)

1、平山敬業(yè)國(guó)際(guj)廣場(chǎng)定位共九十三頁商業(yè)改變中國(guó)。在中國(guó)，一種被束縛的商業(yè)能量在短時(shí)間內(nèi)被無限地釋放，亦將深刻地改變我們每一個(gè)人的生活。商業(yè)地產(chǎn)激活一座城市的商業(yè)力量。本報(bào)告旨在通過對(duì)本商業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)資料和平山商業(yè)發(fā)展環(huán)境進(jìn)行綜合調(diào)研，結(jié)合國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的商業(yè)得出項(xiàng)目的總體評(píng)價(jià)和發(fā)展預(yù)期(yq)，同時(shí)在主題定位、業(yè)態(tài)組合等方面提出我們的初步思路，供決策參考。 前言(qin yn)共九十三頁一、商業(yè)市場(chǎng)分析(fnx)二、項(xiàng)目基本概況三、形象&定位四、銷售&執(zhí)行報(bào)告(bogo)目錄共九十三頁4PART 1平山商業(yè)(shngy)市場(chǎng)分析共九十三頁整體市場(chǎng)(shchng)/行業(yè)政策信貸政策：二套房貸首

2、付不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；2011年存款準(zhǔn)備金率先升后降，信貸(xndi)壓力開始逐步緩解。保障房政策：新建商品房需配建10%的保障房；強(qiáng)制違規(guī)項(xiàng)目改建保障房。保障房強(qiáng)制配建變相增大住宅項(xiàng)目開發(fā)成本。一房一價(jià)政策：公示全部預(yù)售房源、現(xiàn)房、二手房，實(shí)行“一套一標(biāo)”、“一房一價(jià)” 。有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，但對(duì)遏制房?jī)r(jià)過快上漲效果甚微。稅收政策：個(gè)人購(gòu)買住房不足五年的，按銷售收入的全額征收營(yíng)業(yè)稅。該政策變相增加住宅炒房成本，抑制了部分投資投機(jī)行為。限購(gòu)政策：石市2012年住宅限購(gòu)令繼續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)預(yù)警，但并未出臺(tái)明確相關(guān)措施。住宅限購(gòu)擠壓小部分投資投機(jī)性需求向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍。

3、調(diào)控目標(biāo)：2012年以來國(guó)家一再?gòu)?qiáng)調(diào)對(duì)于調(diào)控房?jī)r(jià)堅(jiān)定不移，努力使房?jī)r(jià)回歸合理水平。本市住宅市場(chǎng)受到政策及一線城市降價(jià)影響，供求短期內(nèi)被壓制。行業(yè)政策調(diào)控直指住宅地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)影響相對(duì)較小共九十三頁城市背景/金融(jnrng)政策當(dāng)前貨幣政策環(huán)境從緊，未來存在(cnzi)松動(dòng)的預(yù)期，對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)存在(cnzi)利好數(shù)據(jù)來源：中國(guó)人民銀行共九十三頁整體(zhngt)市場(chǎng)/寫字樓整體供需呈現(xiàn)穩(wěn)步(wnb)上漲，部分高端項(xiàng)目入市帶動(dòng)價(jià)格上揚(yáng) 2006-2008年，受國(guó)家宏觀調(diào)控和金融危機(jī)影響，以及隨著市場(chǎng)新增產(chǎn)品的功能和配套的升級(jí)完善，市場(chǎng)供求出現(xiàn)小幅下滑，但價(jià)格并未出現(xiàn)松動(dòng)； 2008-2010

4、年石市“三年大變樣”規(guī)劃刺激寫字樓市場(chǎng)投資，導(dǎo)致價(jià)穩(wěn)量漲； 2011年部分高端寫字樓（萬達(dá)、勒泰等）入市，帶動(dòng)寫字樓價(jià)格出現(xiàn)上漲。數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)（河北）研究部共九十三頁寫字樓市場(chǎng)尚未形成；自建辦公樓為主；少量民居房租賃；依托商圈聚焦，以新百、北國(guó)商圈為集群；商住兩用型涌現(xiàn)；市場(chǎng)集中放量；中小體量商/住項(xiàng)目為主；城市首輪項(xiàng)目開發(fā)/投資熱潮；前期供大于求，市場(chǎng)疲軟而調(diào)整；末期，少量中高端項(xiàng)目入市；商務(wù)剛需、政策利好再掀市場(chǎng)高潮；軟硬件配置及品質(zhì)等有所提高；市場(chǎng)供需加大；知名企業(yè)進(jìn)駐、高端項(xiàng)目涌現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)加大；品質(zhì)提升；東方大廈時(shí)代方舟中華商務(wù)美東國(guó)際 軍創(chuàng)國(guó)際西美財(cái)智莊家金融開元大廈萬象天成中鐵

5、商務(wù)階段(jidun)劃分階段(jidun)特征代表項(xiàng)目2003年2007年2006年2000年2009年萌芽期起步期放量期盤整期升級(jí)期多核發(fā)展整體市場(chǎng)/寫字樓發(fā)展歷程當(dāng)前 階段共九十三頁整體市場(chǎng)(shchng)/小結(jié)政 策商 品 房寫 字 樓商 業(yè)調(diào)控直指住宅市場(chǎng)(shchng)，金融政策現(xiàn)松動(dòng)預(yù)期，利好商業(yè)地產(chǎn)寫字樓步入多核發(fā)展期，供需穩(wěn)步上漲，部分高端項(xiàng)目帶動(dòng)價(jià)格上揚(yáng)特色商圈形成，商圈升級(jí)與崛起帶動(dòng)區(qū)域潛力提升商品房市場(chǎng)供應(yīng)量與價(jià)格逐年上升，去化速度趨于平穩(wěn)共九十三頁平山商業(yè)市場(chǎng)(shchng)分析共九十三頁樓盤(lu pn)地圖中山世紀(jì)廣場(chǎng) 福美佳地休閑購(gòu)物廣場(chǎng)神池北國(guó)商城柏東購(gòu)物廣場(chǎng)

6、金輝國(guó)際財(cái)富廣場(chǎng)圣地匯金港平山典型(dinxng)項(xiàng)目分布圖共九十三頁項(xiàng)目名稱柏東購(gòu)物中心商業(yè)體量3.5萬平方米項(xiàng)目地址北街村（平光南大街和東街交口）所屬區(qū)域橋東目前狀況2012.12.9開業(yè)商鋪面積3.5萬平方米主力店招商電器、珠寶、服裝、餐飲娛樂依托優(yōu)勢(shì)地段，零售業(yè)態(tài)的配置，周邊成熟商圈，人口分布集中，主力店的成功進(jìn)駐，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)(ynyng)較為成功。柏東購(gòu)物中心(u w zhn xn)共九十三頁項(xiàng)目(xingm)開業(yè)共九十三頁項(xiàng)目名稱中山世紀(jì)廣場(chǎng)所屬區(qū)域橋東售樓地址 平光北街與柏坡東路交叉口西南角（原市政公司 ）工程進(jìn)度未動(dòng)工總體量15萬商鋪面積8-50層數(shù)4F銷售價(jià)格6000-1600

7、0元/優(yōu)惠政策全款96折返租政策15年8%主力店招商百貨、建材、餐飲、超市簽約單位天元名品、北京九州中原數(shù)字電影院線效果圖中山(zhn shn)世紀(jì)廣場(chǎng)依托優(yōu)越的地段，周邊成熟的居住生活氛圍及配套資源，與天元名品(mn pn)合作經(jīng)營(yíng)，未來前景闊。交通圖共九十三頁宣傳(xunchun)推廣共九十三頁項(xiàng)目名稱圣地匯金港所屬區(qū)域橋東總體量10萬項(xiàng)目狀態(tài)正在做基礎(chǔ)，尚未開業(yè)面積區(qū)間10-100銷售價(jià)格7000-13000元/優(yōu)惠政策一次性97折，貸款99折，（在此基礎(chǔ)上目前還有一個(gè)99折）返租政策前三年一次性返租，銷售返祖3成返租租金例：總價(jià)10萬的鋪?zhàn)?，?.4萬主力店招商超市、百貨、服裝、娛樂項(xiàng)

8、目地段優(yōu)勢(shì)明顯，目前進(jìn)展進(jìn)度較慢，而且?guī)ё饧s銷售的力度(ld)不如其他項(xiàng)目，項(xiàng)目運(yùn)作沒有大的吸引點(diǎn)圣地(shngd)匯金港共九十三頁項(xiàng)目名稱福美佳金地休閑購(gòu)物廣場(chǎng)（老興山樓升級(jí)改造）項(xiàng)目位置平山縣中山廣場(chǎng)西側(cè)原興山樓所屬區(qū)域橋東總體量65000項(xiàng)目狀態(tài)已開業(yè)商業(yè)面積60000層數(shù)-1F至4F租金模式保底租金+扣點(diǎn)主力店招商超市、名品、娛樂、餐飲 項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)最為優(yōu)越(yuyu)，配套非常完善，商業(yè)氛圍濃厚，運(yùn)營(yíng)能力及周邊商業(yè)的興起是該項(xiàng)目最大的挑戰(zhàn)。福美佳*金地休閑(xixin)購(gòu)物廣場(chǎng)共九十三頁項(xiàng)目名稱費(fèi)城國(guó)際（金輝國(guó)際商業(yè)部分）所屬區(qū)域橋東總體量層數(shù)地上四層，地下一層，共五層面積區(qū)間120

9、-400意向價(jià)格6000-7000元/（一拖二）預(yù)計(jì)出售時(shí)間2013年出租價(jià)格0.4元/主力店招商超市、百貨、餐飲城區(qū)邊緣地帶，商業(yè)氛圍不濃，目前銷售住宅是其主力(zhl)，以住宅帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展金輝國(guó)際(guj)財(cái)富廣場(chǎng)共九十三頁宣傳(xunchun)推廣共九十三頁項(xiàng)目名稱神池*北國(guó)商城所屬區(qū)域橋東項(xiàng)目地址地址：平山城市中心區(qū)，冶河路和康樂街的交叉口總體量50000購(gòu)物中心面積40000商鋪面積8-100主力面積8-15銷售價(jià)格價(jià)格從9500到15800，價(jià)錢不等，根據(jù)樓層不同，價(jià)格上下浮動(dòng)，二層15800元，三層13000元，四層9500元。優(yōu)惠政策一次性付款97折，分期首付50%返租政策10

10、年包租政策：第一年返合同房款的7%，第二年返合同房款的8%，第三年到第六年返合同房款的9%，第七年到第十年返合同房款的10%，前兩年一次性返清折到房?jī)r(jià)里。是否一次性返還分10年返還回購(gòu)條件十年后，成立業(yè)主委員會(huì)，決定商城走向。主力店招商超市、電器、珠寶、餐飲等依托北國(guó)(bigu)商城品牌效應(yīng)提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值 神池(shn ch) 北國(guó)商城共九十三頁項(xiàng)目(xingm)合作共九十三頁項(xiàng)目投資(tu z)優(yōu)勢(shì)： 優(yōu)勢(shì)一、品牌影響力 北國(guó)商城牽手神池地產(chǎn)，強(qiáng)勢(shì)入駐平山，以無以匹敵的品牌影響力和凝聚力締造平山商業(yè)傳奇。優(yōu)勢(shì)二、規(guī)模大、業(yè)態(tài)全 商城品牌集結(jié)購(gòu)物中心、超市、花園式商業(yè)步行街、停車場(chǎng)、公寓，項(xiàng)

11、目總建筑面積逾5萬平方米，吃、喝、玩、樂、購(gòu)，開啟商業(yè)全景式體驗(yàn)時(shí)代，可以滿足您的一站式消費(fèi)。 優(yōu)勢(shì)三、商業(yè)整合互補(bǔ)，新商圈形成(xngchng) 平山北國(guó)商城以中高檔商品為主，與中山廣場(chǎng)以中低端產(chǎn)品形成互補(bǔ)，客流交匯，共興共榮。優(yōu)勢(shì)四、六大統(tǒng)一模式，保障商城的繁榮 。實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一物管的經(jīng)營(yíng)模式，打造永續(xù)興旺的商城 。共九十三頁區(qū)域市場(chǎng)(shchng)/小結(jié)基本(jbn)情況產(chǎn)品情況銷售情況對(duì)標(biāo)分析區(qū)域?qū)懽謽堑募?jí)別以中、低端為主，普遍不具備規(guī)模效應(yīng)周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格在10000元/平米左右，月均去化速度約2000平米緊扣對(duì)標(biāo)項(xiàng)目劣勢(shì)，強(qiáng)化本案昭示性，

12、提升品質(zhì)，優(yōu)化服務(wù)層高集中在2.9-3.7米，標(biāo)準(zhǔn)層集中在2.9-3.7米之間，面積分割集中在80-200平米共九十三頁市場(chǎng)(shchng)環(huán)境/結(jié)論宏觀環(huán)境利好商業(yè)地產(chǎn)寫字樓市場(chǎng)快速發(fā)展，應(yīng)規(guī)避(gub)同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域市場(chǎng)缺乏精品寫字樓，存在可超越性共九十三頁25PART 2項(xiàng)目基本(jbn)概況共九十三頁26基礎(chǔ)(jch)/地塊分析 地塊的形狀規(guī)整。展示性較好，西側(cè)規(guī)劃路臨側(cè)規(guī)劃大型(dxng)市民廣場(chǎng)，交通極為便利；主要的展示面在西、北兩側(cè)。 形狀較為方正，便于產(chǎn)品規(guī)劃和業(yè)態(tài)布局。 地塊距離主干道非常近，建筑前面的緩沖空間小，缺少地面廣場(chǎng)等城市共享空間，地面停車位少。共九十三頁第*

13、頁 地處城市核心區(qū)位(q wi) ，商業(yè)、商務(wù)氛圍較濃本體分析(fnx)/項(xiàng)目區(qū)位西城華府項(xiàng)目位于冶河西路以南，馬冢河以北，冶河以西，建設(shè)南大街以東，緊靠西柏坡高速，構(gòu)成完美的交通網(wǎng)絡(luò)，驅(qū)車3分鐘直達(dá)汽車站，30分鐘直通石家莊市區(qū)；1路公交線路往來門前，保障您方便快捷的通達(dá)全城。項(xiàng)目周邊的銀行超過6家包括建行、農(nóng)行、郵政、工商銀行等；南賈壁小學(xué)、國(guó)際幼兒園近在咫尺，購(gòu)物場(chǎng)所有萬里福、盛福隆、興山超市等綜合商店；平山縣縣醫(yī)院距項(xiàng)目?jī)H500米，為您提供最為便捷的生活環(huán)境。 共九十三頁28基礎(chǔ)(jch)/地塊分析環(huán)境(hunjng)分析居住環(huán)境商務(wù)環(huán)境商業(yè)環(huán)境其它 本項(xiàng)目周邊未來有大量住宅，因?yàn)樾屡d

14、城區(qū)，環(huán)境較好，故為商品房售價(jià)較高的區(qū)域。未來將為本項(xiàng)目提供潛在較高收入消費(fèi)人群； 目前人口密度較低，隨著新建住宅的開發(fā)，未來居住人群對(duì)于商業(yè)的需求呈上升趨勢(shì)；。 新建住宅的增多，也為商業(yè)多元化發(fā)展供了市場(chǎng)機(jī)遇。 本區(qū)現(xiàn)有大量企業(yè)，這些企業(yè)的員工，也是本項(xiàng)目未來的潛在消費(fèi)人群，特別是項(xiàng)目自身和周邊的專業(yè)性市場(chǎng)，傳統(tǒng)型百貨。將是項(xiàng)目餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)的目標(biāo)消費(fèi)群體。 本區(qū)的商業(yè)集中、在冶河路上。類似石家莊的中山路能滿足全成居住人群基本生活需要的作用； 目前本安周邊的商業(yè)發(fā)展大多為傳統(tǒng)百貨，專業(yè)市場(chǎng)為主，尚未出現(xiàn)真正意義上的購(gòu)物中心； 市場(chǎng)消費(fèi)的不健全，城市商業(yè)的演變過程，正是我們?nèi)胧謽淞?biāo)桿引領(lǐng)

15、商業(yè)的機(jī)會(huì)。 消費(fèi)者收入不均，大眾消費(fèi)場(chǎng)所仍是市場(chǎng)主流，高端商業(yè)市場(chǎng)有消費(fèi)群體。 交通較為便利。城市形象的樹立點(diǎn)。共九十三頁地塊(d kui)分析項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氣氛不夠濃厚，為了更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)當(dāng)注重自身特色的提煉與把握，與其它項(xiàng)目形成差異競(jìng)爭(zhēng)，以填補(bǔ)市場(chǎng)空白。氛圍(fnwi)優(yōu)勢(shì)我們需要充分利用項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和充足的體量，通過自身的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，吸引更多的消費(fèi)者前來消費(fèi)。策略交通的便利性、通暢性和區(qū)位的可持續(xù)發(fā)展性是本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。共九十三頁30優(yōu)勢(shì)(yush)S-（Strength）劣勢(shì)(lish)W-（Weakness）威脅T-（Threat）機(jī)會(huì)O-（Opportun

16、ity）地處未來城市發(fā)展方向，商圈未來極具發(fā)展?jié)摿Χ囗?xiàng)優(yōu)勢(shì)資源。多個(gè)商圈正在崛起資源競(jìng)爭(zhēng)異常激烈通過本商圈的帶動(dòng)引領(lǐng)可以以小投入自然值相對(duì)于已經(jīng)成熟的傳統(tǒng)商業(yè)，本案商業(yè)氣氛不濃厚城市消費(fèi)方向尚需引導(dǎo) 項(xiàng)目基本概況swot分析共九十三頁31PART 3定位(dngwi)與形象共九十三頁對(duì) 策 通過準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，以開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的住宅產(chǎn)品開發(fā)為核心來帶動(dòng)辦公(bn gng)商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)共九十三頁項(xiàng)目概念(ginin)定位以住宅(zhzhi)為核心的精品樓盤城市的品質(zhì)住宅+復(fù)合商務(wù)綜合體社區(qū)共九十三頁產(chǎn)品定位 品質(zhì)住宅+ 復(fù)合(fh)商務(wù) 住宅：高層 商務(wù)：公寓+寫字間 +商鋪項(xiàng)目地塊位于城市核

17、心地帶(ddi)，適宜開發(fā)以城市中高端居住為主的產(chǎn)品平山市寫字樓市場(chǎng)需求平衡，高端項(xiàng)目稀缺，公寓產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)稍好于純寫字樓項(xiàng)目地塊周邊目前有傳統(tǒng)的商務(wù)氛圍，復(fù)合商務(wù)一定程度上屬于新興崛起產(chǎn)品。單一住宅產(chǎn)品溢價(jià)空間有限，不同業(yè)態(tài)組合可滿足客戶居住/辦公多重需求，利于抬升項(xiàng)目售價(jià)產(chǎn)品定位共九十三頁項(xiàng)目(xingm)客群定位瞄準(zhǔn)生活和事業(yè)處在上升階段的中產(chǎn)(zhn chn)及以上人群住宅 中高端人群（再次改善型，貿(mào)易服務(wù)、電力電信、金融、建筑設(shè)計(jì)等類型企業(yè)的老板及中高層管理人員、政府中層以上公務(wù)員。學(xué)歷在大專以上）1商住公寓/寫字間 市內(nèi)大型企業(yè)成長(zhǎng)型的中型企業(yè)（商貿(mào)服務(wù)為主、輔助IT業(yè)、制造業(yè)、教

18、育/培訓(xùn)等行業(yè)） 投資客2共九十三頁寫字樓/公寓/商業(yè)(shngy)部分共九十三頁商業(yè)部分(b fen)產(chǎn)品定位示意商業(yè)(shngy)MALL準(zhǔn)5A寫字樓酒店式商務(wù)公寓綜合商業(yè)地標(biāo)共九十三頁 商業(yè)MALL、5A級(jí)別寫字樓、酒店式公寓三者之間是一個(gè)相輔相成，相互影響的有機(jī)體，寫字樓運(yùn)營(yíng)必將給商業(yè)MALL提供大量的人流，商業(yè)MALL的運(yùn)營(yíng)必將為生活提供更大便利從而帶動(dòng)公寓的銷售，而公寓又為寫字樓提供了便利的居住條件，從而三者相互孕養(yǎng)，形成一個(gè)良性的循環(huán)(xnhun)，推動(dòng)項(xiàng)目不斷地向前發(fā)展。商業(yè)(shngy)部分產(chǎn)品定位解析共九十三頁商業(yè)部分產(chǎn)品(chnpn)定位原則地標(biāo)性建筑純粹產(chǎn)品結(jié)合的綜合性

19、建筑人性化建筑高品質(zhì)建筑自由空間的建筑立足“空間可自由分割”，迎合市場(chǎng)變化和諧的建筑同品味、多層次定位，迎合多方面需求，降低風(fēng)險(xiǎn)有文化(wnhu)的建筑提供高品質(zhì)服務(wù)，謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展共九十三頁商業(yè)部分(b fen)產(chǎn)品定位支撐1、土地性質(zhì)。地塊的性質(zhì)決定本項(xiàng)目必須有商業(yè)物業(yè)；2、地塊規(guī)模。做大商業(yè)的前提條件由建筑面積直接決定，故把寫字樓物業(yè)聚集在某個(gè)區(qū)域，形成寫字樓和商務(wù)公寓并存的模式，裙樓相連以擴(kuò)大商業(yè)的經(jīng)營(yíng)和招商渠道；3、區(qū)域位置。位于西北區(qū)域，沒有成熟(chngsh)的商業(yè)氛圍，不利于凝聚人氣；4、交通條件。南北通達(dá)，并且臨北二環(huán)快速路及西柏坡高速公路較近，有利資源的快速流通。5、高品質(zhì)社

20、區(qū)頻現(xiàn)人群質(zhì)量不斷提升。本案住宅、天海悅灣、上城爾灣、上城上林苑等大批量中高端樓盤的出現(xiàn)不斷改變著此區(qū)域人口結(jié)構(gòu)的變化。共九十三頁臨街面產(chǎn)品(chnpn)分布形態(tài)示意南住宅(zhzhi)沿街底商二層住宅住宅共九十三頁寫字樓定位為豪華智能綜合時(shí)尚商務(wù)寫字樓，層高3.6米。套型區(qū)間分配：1618層為整層不分割，預(yù)留衛(wèi)生間；9-10層為商務(wù)配套層，設(shè)置會(huì)議室兩個(gè)、影音培訓(xùn)室、休閑娛樂室、咖啡廳、日韓式餐飲配套等，并配以空中花園，可四季賞花賞魚；其它按照(nzho)80120左右，占40%左右；100200左右，占20%左右；6080左右，占40%左右區(qū)間分配到各層，每戶設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間。地下做三層，負(fù)

21、一層做大型超市或是其他商業(yè)用途，負(fù)二、三安排設(shè)備間和地下停車場(chǎng)。 寫字樓定位(dngwi)共九十三頁寫字樓客群定位(dngwi)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，公司人員素質(zhì)較高，公司人員范圍1030人，如策劃公司、高端培訓(xùn)等。建筑面積需求范圍：80120左右，占40%左右。企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍較廣的大型集團(tuán)性公司以及國(guó)有控股保險(xiǎn)公司，金融、投資、證券公司，產(chǎn)品直銷公司，全國(guó)連鎖營(yíng)銷機(jī)構(gòu)駐石辦事處，經(jīng)營(yíng)狀況甚好，資金有一定實(shí)力，公司人員素質(zhì)很高，公司人員范圍30人以上(yshng)，涉外辦公人員較多。建筑面積需求范圍：100300左右，占20%左右。也有一小部分，屬于小規(guī)模但對(duì)品牌形象要求較高的成長(zhǎng)型小公司，例如，I

22、T類設(shè)計(jì)室、網(wǎng)購(gòu)、電話直銷、外貿(mào)、品牌代理等。建筑面積需求范圍：6080左右，占40%左右。類似這些群體一般都在周圍的住宅或較為老化的辦公區(qū)辦公。以上客戶群體企業(yè)主對(duì)未來發(fā)展有很明確的規(guī)劃，因此對(duì)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展空間要求高。對(duì)辦公空間有純粹性概念的需求，既能體現(xiàn)公司實(shí)力和形象，又能具備優(yōu)越、舒適度高的辦公條件，比如獨(dú)立辦公室和高檔衛(wèi)生間。同時(shí)對(duì)商務(wù)配套要求也很高，高性價(jià)比、高品質(zhì)形象物業(yè)和產(chǎn)品是他們追求的方向。共九十三頁（13-頂層）商務(wù)(shngw)公寓5-頂層(dn cn)辦公1-2層 商業(yè)5-12層酒店-1/-2 /-3層超市、停車場(chǎng)與設(shè)備層 3-4層 商業(yè)層寫字樓產(chǎn)品13-頂層酒店式公寓

23、產(chǎn)品1-4層裙樓商業(yè)5-頂層高端快捷酒店共九十三頁現(xiàn)代大氣的外立面，整體視覺效果簡(jiǎn)約明朗。玻璃幕墻現(xiàn)代而不失沉穩(wěn)，透露出一種俊朗睿智的商務(wù)感和時(shí)代感。通過直線條的搭配，或者圓點(diǎn)式外觀組合效果，注重細(xì)節(jié)部分的變化，引人注目，凸顯活躍與自由(zyu)的現(xiàn)代商務(wù)氣質(zhì)。外立面建議(jiny)共九十三頁外部空間建筑的個(gè)性不僅存在與陽光之下黑夜(hi y)也是它的舞臺(tái)共九十三頁共九十三頁大 堂大堂是整個(gè)寫字樓產(chǎn)品形象展示的重要部位建議打造為2層挑空形式，空間(kngjin)高闊，豪華裝修展現(xiàn)奢華氣派共九十三頁電 梯 間建議設(shè)置至少5部電梯，其中1部貨梯。4部人梯(rn t)分單雙層、整層以及頂部數(shù)層運(yùn)行，

24、以保證人流密集時(shí)運(yùn)行通暢。共九十三頁走 廊共九十三頁酒店式公寓作為商業(yè)和寫字樓的居住型配套，著重(zhuzhng)體現(xiàn)居住的舒適性及生活的便利性。產(chǎn)品規(guī)劃公寓部分定位為酒店式商務(wù)公寓，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.6米。512層作為快捷式酒店統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，套型區(qū)間分配： 3050，每戶設(shè)立分戶衛(wèi)生間；13頂層作為酒店式公寓，享受酒店的服務(wù)配套，套型區(qū)間分配： 50100，每戶設(shè)立廚房及衛(wèi)生間；地下做三層，負(fù)一層做大型超市或是其他商業(yè)用途，負(fù)二、三安排設(shè)備間和地下停車場(chǎng)。公寓部分(b fen)定位共九十三頁酒店式商務(wù)公寓主要針對(duì)中高收入人群，年齡較小，普遍在25到45歲之間，可作為第二套住房或過渡性住房，同時(shí)具有明

25、顯的投資傾向。白領(lǐng)階層：消費(fèi)觀念比較超前，固定資產(chǎn)較少但資金流動(dòng)性較大；涉外人群：外地人口在石家莊務(wù)工的中高端人群，可作為第一套過渡性住房；純粹(chncu)的投資客戶：資金雄厚，眼光獨(dú)到；年輕的婚房：便利、舒適、高性價(jià)比將會(huì)是選擇本項(xiàng)目的重要因素。公寓部分(b fen)客群定位共九十三頁商業(yè)街部分(b fen)構(gòu)想對(duì)于商業(yè)來說，聚集形成人氣，幾個(gè)項(xiàng)目的建成可樹立片區(qū)沿線商業(yè)集群新標(biāo)準(zhǔn)，依此來消化本片區(qū)的中高端或時(shí)尚品牌化消費(fèi)購(gòu)買力，并向周邊輻射，同時(shí)結(jié)合現(xiàn)有的商業(yè)形成商圈的跨越式的新一極。本案規(guī)劃的主題風(fēng)情商業(yè)街，若僅作為本案的商業(yè)配套(pi to)則土地價(jià)值利用率不高，我部認(rèn)為，應(yīng)加大此商

26、業(yè)街的建筑規(guī)模，適當(dāng)?shù)南蚰媳眱蓚?cè)延伸，使其作為整個(gè)區(qū)域的異域風(fēng)情商業(yè)街，突出賣點(diǎn)，和其他沿干道的沿街商業(yè)形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。共九十三頁商業(yè)街部分(b fen)示意共九十三頁商業(yè)街部分(b fen)示意共九十三頁動(dòng)感影城音像制品天地藝術(shù)畫廊健身(jin shn)中心美食城電玩城共九十三頁快餐廳藥店(yo din)超市(cho sh)銀行共九十三頁綜合(zngh)開發(fā)，合理利用每一寸土地，實(shí)現(xiàn)使用面積得最大化，從而打造石家莊核心商圈標(biāo)志性商業(yè)旗艦，創(chuàng)造利潤(rùn)的最大化。1、一個(gè)現(xiàn)代氣息濃厚，融合了建筑美學(xué)及動(dòng)態(tài)美學(xué)的高端綜合性SHOPPING MALL。2、4層綜合性商業(yè)賣場(chǎng)，點(diǎn)亮石家莊；3、14層多層挑空

27、設(shè)計(jì)。體現(xiàn)商場(chǎng)的恢弘氣度，充分展現(xiàn)商業(yè)布局和氛圍，營(yíng)造高品味快樂消費(fèi)氛圍。4、270度大拐角設(shè)計(jì)。充分利用北二環(huán)和本項(xiàng)目主入口，以270度戶型外立面提升項(xiàng)目于道路的線截面，提高賣場(chǎng)的流動(dòng)速度，建立高端的賣場(chǎng)形象。5、波浪式外立面設(shè)計(jì)。增加項(xiàng)目的觀賞性，以水流的波浪式形態(tài)配合寶石藍(lán)色鏡面，塑造城市西北部一道靚麗的城市風(fēng)景線；裙樓形象設(shè)計(jì)建議(jiny)共九十三頁 商業(yè)與住宅的布局 最大限度的減少住宅與商業(yè)之間的干擾，兩者之間在規(guī)劃(guhu)時(shí)，樓座位置應(yīng)拉開一定的距離，同時(shí)可以通過對(duì)商業(yè)外觀的包裝使臨商業(yè)的住宅多一道時(shí)尚的風(fēng)景線。 建議商業(yè)部分先招商，后進(jìn)行空間分割，以招商促進(jìn)銷售 根據(jù)初步的

28、業(yè)態(tài)規(guī)劃，找尋商業(yè)的目標(biāo)客戶。整合客戶所需位置、面積及價(jià)格、付款方式等要求，對(duì)商業(yè)部分進(jìn)行統(tǒng)籌安排。商業(yè)街部分(b fen)形象設(shè)計(jì)建議共九十三頁附加(fji)功能設(shè)計(jì)主要(zhyo)表現(xiàn)在下沉廣場(chǎng)空中花園汽車影院定時(shí)大型音樂噴泉空中花園汽車影院共九十三頁【項(xiàng)目形象(xngxing)定位】61【平山唯一主題購(gòu)物中心】【占領(lǐng)平山中心主題商業(yè)領(lǐng)地】【項(xiàng)目應(yīng)組合吸納周圍(zhuwi)的有利因素】【城市商圈非此莫屬】【首例倡導(dǎo)“主題式體驗(yàn)”概念】 形象&定位主題定位共九十三頁該項(xiàng)目對(duì)業(yè)態(tài)組合、品牌定位、功能配套等方面進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃，使之成為差異化的、具有競(jìng)爭(zhēng)力的整體，更注重生活的品質(zhì)化與生活享受，改善生

29、活的格調(diào)與檔次，讓享受生活、追求生活品質(zhì)的人都可以買到喜愛的商品或是學(xué)到更好的生活方式，構(gòu)建無限延展的現(xiàn)代生活。商業(yè)以優(yōu)雅、舒適的生活方式為出發(fā)點(diǎn)，匯納繽紛多彩的業(yè)態(tài)形式，將購(gòu)物、餐飲、教育、文化、休閑(xixin)、娛樂等融為一體，傾力打造和倡導(dǎo)一種新的消費(fèi)模式，帶給所有注重鑒賞和品位人群一種全新的享受空間、一個(gè)休閑娛樂的好去處，創(chuàng)造一個(gè)健康、和諧的生活主場(chǎng)。 【定位(dngwi)理念】 形象&定位主題理念共九十三頁63形象&定位建筑(jinzh)外立面建議共九十三頁 形象(xngxing)&定位建筑外立面建議共九十三頁65形象&定位(dngwi)建筑外立面建議Led顯示屏共九十三頁愛麗絲夢(mèng)

30、游(mn yu)仙境主題的櫥窗布景形象&定位(dngwi)裝修風(fēng)格建議（童話）共九十三頁戶外景觀(jn un)示意 形象&定位(dngwi)產(chǎn)品小品建議共九十三頁戶外(h wi)場(chǎng)景示意形象&定位產(chǎn)品(chnpn)景觀建議共九十三頁 形象&定位產(chǎn)品(chnpn)導(dǎo)視建議共九十三頁70PART 4銷售策略與執(zhí)行(zhxng)計(jì)劃共九十三頁現(xiàn)在(xinzi)擺在我們面前的物業(yè)和準(zhǔn)備引進(jìn)的各種消費(fèi)品項(xiàng)，我們?cè)搹氖裁吹胤綄ふ彝黄瓶谀兀?招商時(shí)平均使用力量肯定不行，必須有所側(cè)重。因此，我們最終確定了以點(diǎn)帶面的策略，來開展銷售工作。4-銷售策略共九十三頁以點(diǎn)帶面的策略有兩方面的含義： （1）通過某些商鋪的

31、成功(chnggng)招商，來帶動(dòng)其他商鋪的招商。（2）通過主力店和次主力店的招商來帶動(dòng)其他店面的招商。 以餐飲、酒店及超市作為現(xiàn)行招商的重點(diǎn)品類。 社區(qū)配套性質(zhì)幼兒園及早教中心則是關(guān)系本項(xiàng)目住宅品類的重中之重。4-1 招商(zho shn)策略共九十三頁73主力(zhl)店的招商4-2 招商(zho shn)策略主力店招商共九十三頁74主力(zhl)店的招商4-2 招商(zho shn)策略主力店招商共九十三頁75主力(zhl)店的招商4-2 招商(zho shn)策略主力店招商共九十三頁76主力(zhl)店的招商4-2 招商策略(cl)主力店招商共九十三頁77主力(zhl)店的招商4-2

32、招商策略7天連鎖(lin su)酒店共九十三頁78主力(zhl)店的招商4-2 招商策略(cl)家樂福超市共九十三頁79主力(zhl)店的招商4-2 招商策略快樂(kuil)寶貝藝術(shù)幼兒園共九十三頁80主力(zhl)店的招商電影主題(zht)餐廳4-2 招商策略電影主題餐廳共九十三頁81主力(zhl)店的招商電影(dinyng)主題餐廳4-2 招商策略電影主題餐廳共九十三頁82主力(zhl)店的招商電影(dinyng)主題酒吧4-2 招商策略電影主題酒吧共九十三頁1、按規(guī)劃區(qū)域提前招商的模式，迅速推進(jìn)招商，前期遵循“高品位，低門檻”的原則。 2、先主力大店，后散戶。首先(shuxin)引進(jìn)具有

33、品牌效應(yīng)的人氣店然后再借其人氣優(yōu)勢(shì)，拉動(dòng)散戶進(jìn)場(chǎng)。 3、先緊后松：對(duì)目標(biāo)主力客戶群適當(dāng)放松，嚴(yán)格挑選吸納商戶，在開街前再放松各級(jí)散戶，力求“滿場(chǎng)開業(yè)”的效果。 4、招商步驟及目標(biāo)：采用“媒體宣傳”+“公關(guān)活動(dòng)推廣”+“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”推廣。 5、招商力度：以大型餐飲/酒吧/；以特色餐飲/咖啡休閑茶吧精品等為補(bǔ)充。 4-3 招商(zho shn)策略招商原則共九十三頁招商說明會(huì) 媒體宣傳(xunchun) 登門拜訪 街區(qū)周邊的廣告位宣傳自有商業(yè)資源4-4 招商(zho shn)策略招商渠道共九十三頁完好的執(zhí)行方案和進(jìn)行招商的實(shí)際操作是招商成功的關(guān)鍵所在，而這一過程的一些細(xì)節(jié)問題不容忽視。第一是招商隊(duì)伍(

34、du wu)的組建及招商人才的培訓(xùn)。招商 需要做到“三快三省” “三快”：快速回籠資金、 快速組建市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)、 快速將產(chǎn)品送抵終端； “三省”是指， 節(jié)省人力， 節(jié)省物力和財(cái)力， 節(jié)省時(shí)間和精力。 4-5 招商策略(cl)招商原則共九十三頁建立公司品牌優(yōu)勢(shì)形象強(qiáng)化項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)商戶(shn h)的投資經(jīng)營(yíng)信心前景 大量吸納優(yōu)質(zhì)商戶 4-6 招商策略(cl)招商推廣目標(biāo)共九十三頁1、前期招商： （1）初步推廣工作 （2）調(diào)整租賃(zln)條件 （3）全面推廣工作 2、正試招商 :(1)落實(shí)商戶進(jìn)駐 (2)交付使用及試營(yíng)業(yè)開幕 4-7 招商(zho shn)策略招商推廣計(jì)劃共九十三頁階段內(nèi)容說明1.前期商業(yè)策劃業(yè)種業(yè)態(tài)調(diào)研；市場(chǎng)分析，主題定位；行業(yè)分析；主力店訪談；總體規(guī)劃思路建議；業(yè)態(tài)配置組合建議；人流車流動(dòng)線建議；最佳模塊建議及整改；租金/財(cái)務(wù)測(cè)算；景觀/燈光建議；規(guī)劃整改建議2.推廣策劃總體推廣策略計(jì)劃；招商處布置；招商計(jì)劃擬定； VI設(shè)計(jì)完稿；媒體計(jì)劃擬定；制作物(招商手冊(cè)、海報(bào))設(shè)計(jì)完稿；媒體策略分析及擬定；廣告媒體代理發(fā)包制作；招商問題解決及咨詢3.招商管理招商處布置建議；招商策略及計(jì)劃擬定；招商團(tuán)隊(duì)組建；招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)管控；招商制作物設(shè)計(jì)完稿