XXXX年10月石家莊弘石灣項(xiàng)目整合推廣策略提報(bào)

1、1天津睿墨機(jī)構(gòu)2012年10月 石家莊弘石灣項(xiàng)目整合推廣策略提報(bào)2市場(chǎng)分析及開發(fā)建議PART13城市概況城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市房地產(chǎn)市場(chǎng)第一篇石家莊城市認(rèn)知城市政策環(huán)境城市發(fā)展規(guī)劃4城市概況 城市區(qū)位 行政區(qū)劃 城市人口 城市交通5PART1城市概況城市區(qū)位：省會(huì)二級(jí)城市，是華北連接中原、華南地區(qū)的交通樞紐，以醫(yī)藥、紡織業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，華北南部的商貿(mào)物流中心和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈城市群，受北京、天津的輻射，城市綜合競爭力快速提升。石家莊天津北京石家莊市地處華北平原腹地，北靠京津，東臨渤海，西倚太行山，是首都的南大門。東與衡水接壤，南與邢臺(tái)毗連，西與山西為鄰，北與保定為界。石家莊市

2、作為河北的省會(huì)，距離北京約273公里，距離天津約300公里，經(jīng)濟(jì)發(fā)展受京津發(fā)展影響較大。6 石家莊市轄6區(qū)17縣(市)：新華區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、長安區(qū)、裕華區(qū)、礦區(qū)、辛集市、晉州市、藁城市、新樂市、鹿泉市、正定縣、深澤縣、無極縣、趙縣、欒城縣、高邑縣、元氏縣、贊皇縣、井陘縣、平山縣、靈壽縣、行唐縣和1個(gè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。注：圖中人口數(shù)為第六次人口普查數(shù)據(jù)，為常住人口18.6萬人57.1萬人61.6萬人25.0萬人24.5萬人53.8萬人77.5萬人31.0萬人33.4萬人43.3萬人32.9萬人43.3萬人50.3萬人48.8萬人40.6萬人41.8萬人46.7萬人9.5萬人276.7萬人石家莊

3、市行政區(qū)劃：石家莊下轄6個(gè)區(qū)、12個(gè)縣、5個(gè)縣級(jí)市和1個(gè)國家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積15848平方公里，城區(qū)面積456平方公里。下轄縣市小而散，城區(qū)面積明顯偏小，城區(qū)規(guī)模有待提升。PART1城市概況7遠(yuǎn)景目標(biāo)：城市“一城三區(qū)”遠(yuǎn)期人口規(guī)模為500萬，“三組團(tuán)”人口遠(yuǎn)期規(guī)模為100萬人。石家莊市全市人口密度偏小，主要人群集中在市區(qū)的橋西區(qū)和橋東區(qū)兩個(gè)相對(duì)成熟的區(qū)域，其中橋西區(qū)人口密度高達(dá)10907人/平方公里。石市是全國面積最小，人口密度較大的省會(huì)城市。數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局城市人口：截止2010年，石家莊市常住人口達(dá)1016.4萬人（第六次人口普查數(shù)據(jù)），其中，市區(qū)人口270萬人。市區(qū)面積4

4、56平方公里。石家莊是全國面積最小、人口密度較大的省會(huì)城市。2006-2010年石家莊市城市人口增長石家莊市各區(qū)人口密度PART1城市概況8公路現(xiàn)狀：京深、石太、石黃、青銀、石濟(jì)、張石高速公路和107、307、308等國家級(jí)公路在市域內(nèi)縱橫交錯(cuò)，形成了以國省干線公路為骨架，地方道路為支脈的公路交通網(wǎng)絡(luò)。公路規(guī)劃：加強(qiáng)省會(huì)與天津、太原等周邊省市聯(lián)系，建設(shè)石津、石忻、昔港、沿山等1200公里高速公路，實(shí)現(xiàn)高速公路縣縣通，打造市域1小時(shí)交通圈。 鐵路現(xiàn)狀：石家莊是全國鐵路運(yùn)輸?shù)闹饕獦屑~，京廣、石太、石德、朔黃四條鐵路干線交匯于此，其中京廣線是連接中外交流的大動(dòng)脈，石太線是晉煤外運(yùn)的主要通道。鐵路規(guī)劃

5、：強(qiáng)化京廣、青太客運(yùn)專線及京石、石鄭、石太、石濟(jì)城際鐵路雙十字復(fù)合交通走廊建設(shè)，打造京津、晉冀魯豫省會(huì)城市1小時(shí)交通圈。航空現(xiàn)狀：石家莊民航機(jī)場(chǎng)現(xiàn)已開通44條國內(nèi)、國際航線，并引進(jìn)國航、東航、南航等12家航空公司加盟石家莊機(jī)場(chǎng)的航線運(yùn)營。航空規(guī)劃：按照年旅客吞吐量400萬人次改擴(kuò)建機(jī)場(chǎng)設(shè)施，提高服務(wù)水平。石家莊火車站城市交通：石家莊是華北地區(qū)重要的交通樞紐，已形成由鐵路、公路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃打造成省會(huì)城市和市域間1小時(shí)交通圈。PART1城市概況9小結(jié):京津冀經(jīng)濟(jì)圈重要城市城市發(fā)展后勁十足PART1城市概況10城市經(jīng)濟(jì) GDP走勢(shì) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 人均收入11GDP走勢(shì)：2006至2

6、010年間石家莊市國民生產(chǎn)總值呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，2010年GDP總量達(dá)到4083億元，人均GDP33474元，房地產(chǎn)發(fā)展處于快速發(fā)展期。石家莊2007-2011年國民生產(chǎn)總值及增長率走勢(shì) 自2007年以來，石家莊市國民生產(chǎn)總值持續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，2006-2007年石家莊GDP增長率保持在13%左右，在2009年石市GDP總量突破3000億元，2011年GDP總量達(dá)到4083億元，同比增長12%。全年市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)比上年上漲5.7%，其中食品價(jià)格上漲10.0%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)比上年上漲7.7%，對(duì)住房需求超越同期的100，達(dá)到108.4，對(duì)住房需求明顯增長。石家莊市2007-2011

7、年消費(fèi)漲跌PART2城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期 緩慢發(fā)展期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求市民消費(fèi)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局12產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：仍以第二產(chǎn)業(yè)為主要支撐產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)占比達(dá)50%左右；第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比發(fā)展不足，城市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大。石家莊2006-2011年三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例 2011年石家莊市三產(chǎn)比例分別為10.

8、2%、49.8%和40.0%，第二產(chǎn)業(yè)仍為支撐產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)比例逐年穩(wěn)步上漲，建筑業(yè)的調(diào)整增長對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長起到了較大的拉動(dòng)作用。 2006-2011年，第三產(chǎn)業(yè)保持13%左右的速率增長，其中金融和交通業(yè)增長較快。但與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比，石家莊經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中第一產(chǎn)業(yè)的比重仍較大，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還有很大的空間。數(shù)據(jù)來源：石家莊統(tǒng)計(jì)局PART2城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展13人均可支配收入：石家莊市人均可支配收入20534元，同比增長12.3%。農(nóng)民人均純收入達(dá)到7822元，增長18.9%。與城市人口收入相比還有一定差距。2007-2011年石家莊城市人均可支配收入增長走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局

9、 2011年，全年城市居民人均可支配收入20534元，比上年增長12.3%，農(nóng)民人均純收入7822元，增長18.9%；城市居民人均消費(fèi)性支出12519元,增長18.5%，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出5457元，增長37.9%。城市居民人均建筑面積為29.3平方米；農(nóng)民人均住房居住面積39.9平方米。2006年-2008年，人均可支配收入的增長率在14%左右浮動(dòng)，近兩年有所下降?？傮w看來，從2007年至2011年，人均可支配收入的增速保持在10%以上。PART2城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展14小結(jié):城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步合理城市購買力日趨旺盛房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)步上升PART2城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展15城市政策環(huán)境 全國政策環(huán)境

10、地方政策環(huán)境16要點(diǎn)二要點(diǎn)三要點(diǎn)四要點(diǎn)一關(guān)于限購：對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年（含）以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市內(nèi)五區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)購房。本通知自2011年2月19日起至2011年12月31日止。關(guān)于公積金繳存、貸款調(diào)整：上調(diào)住房公積金繳存比例和公積金貸款首付比例；限制第二套住房公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象范圍；并于2月出臺(tái)了相應(yīng)貸款調(diào)整政策，對(duì)購房對(duì)象的條件及購房面積，首付比例，貸款額度等都有所規(guī)范，并于同年3月1日

11、起開始實(shí)施。關(guān)于規(guī)范市場(chǎng)交易：對(duì)國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了更新，對(duì)撤銷商品房買賣合同備案和注銷商品房預(yù)告登記有關(guān)問題進(jìn)行了規(guī)范，加強(qiáng)了商品房市場(chǎng)交易秩序監(jiān)管力度，規(guī)范了商品房買賣行為。關(guān)于保障房建設(shè)：強(qiáng)制沒收違規(guī)建設(shè)的住宅用房及其他建筑物、構(gòu)筑物，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，將其全部用于保障性安居工程建設(shè)；2011年2月，石家莊市政府宣布今年將新建保障性住房41248套，并實(shí)行市縣聯(lián)動(dòng)模式，進(jìn)行目標(biāo)任務(wù)分解實(shí)施，以加快建設(shè)速度，次月又發(fā)表了加快保障性安居工程建設(shè)的實(shí)施意見。樓市調(diào)控措施：與其他城市相比，石家莊限購政策較為寬松，同時(shí)主要針對(duì)的還是投機(jī)客戶。PART3城市政策環(huán)境17石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

12、：與其他城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，石家莊地產(chǎn)市場(chǎng)的限購政策主要是針對(duì)投資投機(jī)性群體，以及對(duì)住房公積金貸款條例的規(guī)范。客戶開發(fā)商專家關(guān)鍵詞：基本持平整體來看，限購政策對(duì)石家莊市首次置業(yè)客群影響較少；二次置業(yè)客群由于涉及到首付增加，利率調(diào)整，延長了下定時(shí)間，但整體來看，石市4、5月份不斷有新項(xiàng)目上市及部分高端項(xiàng)目后續(xù)，使得整體成交量回落并不明顯。關(guān)鍵詞：穩(wěn)中發(fā)展本地企業(yè)多以前期開發(fā)項(xiàng)目繼續(xù)運(yùn)作為主，進(jìn)駐企業(yè)全力打造自身項(xiàng)目，以樹立企業(yè)自身品牌形象，站穩(wěn)“腳跟”搶占市場(chǎng)為主，并不急于大力盲目擴(kuò)張發(fā)展。關(guān)鍵詞：調(diào)整房市，遏制投機(jī)本次政策的出臺(tái)主要針對(duì)的是投資投機(jī)群體，對(duì)剛性需求影響較小，信貸政策的限制可能一

13、段時(shí)間內(nèi)收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易，但是總體影響并不十分明顯。PART3城市政策環(huán)境18小結(jié):國家調(diào)控政策一路向嚴(yán)石市執(zhí)行力度尚顯溫柔PART3城市政策環(huán)境19城市發(fā)展規(guī)劃 城市定位 城市功能 空間布局 交通規(guī)劃20鹿泉新城：都市區(qū)西部具有特色的旅游、生態(tài)城市，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)和旅游業(yè)，并承擔(dān)部分市級(jí)旅游組織服務(wù)職能。藁城新城：都市區(qū)東部副中心城市，重點(diǎn)推進(jìn)生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展，形成都市區(qū)對(duì)市域東部縣市的輻射帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)節(jié)點(diǎn)。欒城新城：都市區(qū)南部商貿(mào)物流中心，裝備制造業(yè)基地，重點(diǎn)推動(dòng)商貿(mào)物流業(yè)、裝備制造業(yè)和醫(yī)藥食品工業(yè)發(fā)展中心新城：是全省的政治、科技、教育、文化中心。突出省會(huì)功能、區(qū)域服

14、務(wù)職能，突出生態(tài)、文化建設(shè)，打造繁華舒適、現(xiàn)代一流省會(huì)。正定新區(qū)：國家級(jí)歷史文化名城，在京珠高速公里以東區(qū)域，以生態(tài)、低碳、智慧的全新理念，建設(shè)30平方公里濱河新區(qū)起步區(qū)，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。 空港新城：都市區(qū)空港物流樞紐，重點(diǎn)推動(dòng)航空物流、臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展城市發(fā)展規(guī)劃：石家莊市將形成“2+4”的組團(tuán)式城市功能空間，其中“2”為正定新區(qū)和老城區(qū)，“4”為鹿泉新城、欒城新城、藁城新城和空港新區(qū)。城市重點(diǎn)向北發(fā)展。PART4城市發(fā)展規(guī)劃21市域：構(gòu)成“三環(huán)九射七聯(lián)”高速公路網(wǎng)絡(luò)；都市區(qū)公路網(wǎng)形成“兩環(huán)、十四射”的格局。利用高速公路網(wǎng)絡(luò)及重要國省道，構(gòu)筑中心城區(qū)與縣（市）城間的1小時(shí)交通圈。中心城區(qū)：中

15、心城建立由快速路、交通性道路構(gòu)成的“四橫六縱”道路系統(tǒng)。由中山路、裕華路等構(gòu)建七條東西向生活主干路。由友誼大街、勝利大街、平安大街等構(gòu)成十三條南北向主干路。都市區(qū)：實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)至藁城、欒城、鹿泉有兩條以上快速路與一條國省道；重點(diǎn)加強(qiáng)中心城區(qū)與正定交通聯(lián)系，形成6條跨河通道，打造都市區(qū)30分鐘交通圈。城市交通規(guī)劃城市交通規(guī)劃：中心城區(qū)構(gòu)成“四橫六縱”道路系統(tǒng)，打造都市區(qū)30分鐘交通圈。市區(qū)周邊構(gòu)成“三環(huán)九射七聯(lián)”高速公路網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑中心城區(qū)與縣（市）城間1小時(shí)交通圈。PART4城市發(fā)展規(guī)劃22資料來源：石家莊市政府123645正定欒城藁城鹿泉城市軌道交通進(jìn)展：軌道交通開工建設(shè)，將快速提升城市版圖，

16、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。建成后會(huì)極大改善對(duì)四大組團(tuán)連接市區(qū)的交通狀況，將使大量的人口居住外溢，助推城郊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。 石家莊遠(yuǎn)景軌道交通線網(wǎng)采用由6條線組成的“大放射，小方格”遠(yuǎn)景線網(wǎng)方案，其中骨干線3條，輔助線3條，線網(wǎng)總長244.7公里。 1號(hào)線中心城內(nèi)東西向骨干線、連接主城與正定新區(qū)的干線，線路在主城區(qū)內(nèi)沿中山路敷設(shè)，向東穿過京珠高速后，在新城區(qū)向北轉(zhuǎn)入昆侖大街，向北穿越滹沱河后進(jìn)入正定； 2號(hào)線都市區(qū)南北向骨干線，北起正定新區(qū)，南至欒城； 3號(hào)線都市區(qū)東西向骨干線，西延鹿泉，東連藁城； 4號(hào)線中心城區(qū)南北走向，并連接裕華、南部片區(qū)的L型輔助線，與5號(hào)線在中心區(qū)外圍形成環(huán)線；

17、5號(hào)線在中心城區(qū)內(nèi)先南北、后東西走向的L型輔助填充線，串聯(lián)了橋西區(qū)、新華區(qū)南部、橋東區(qū)以及長安區(qū)，與4號(hào)線相扣成環(huán)。； 6號(hào)線內(nèi)部填充線，西起西石環(huán)，向南至南石環(huán)PART4城市發(fā)展規(guī)劃23商品住宅市場(chǎng)土地市場(chǎng)客戶表現(xiàn)研究第二篇石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析24土地市場(chǎng) 市場(chǎng)供應(yīng) 市場(chǎng)成交 成交價(jià)格25土地市場(chǎng)供應(yīng)分析：2011年土地供應(yīng)211.7萬平方米，其中住宅為144.4萬平方米。2010年，石家莊土地占地面積供應(yīng)量達(dá)到223.02萬平米，其中住宅為188.84萬平方米。總體供應(yīng)量以及住宅供應(yīng)量比往年略有下降。 2011年，出讓地塊61宗，成交地塊48宗，流拍9宗，暫停出讓4宗（包括宣布“擇日出讓”

18、的052號(hào)地塊），總出讓面積2117354.113平方米，約3176畝，出讓金額總83.917億元，與2010年石家莊土地出讓成交面積215萬平方米，約3225畝，成交金額約94億元相比，面積下降約3.3萬多平米，出讓金額下降10.1億。20062011年6月石家莊土地供應(yīng)走勢(shì)PART1土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來源：中國土地市場(chǎng)網(wǎng)26數(shù)據(jù)來源：中國土地市場(chǎng)網(wǎng)土地成交價(jià)格分析：從整體上看，石家莊住宅用地土地成交價(jià)格呈波動(dòng)式上漲趨勢(shì)。商服用地價(jià)格起伏較大。2010年，石家莊市地王土地單價(jià)達(dá)到735萬元/畝。地號(hào)地塊位置競得者競拍價(jià)（萬/畝）土地用途上市項(xiàng)目物業(yè)（建筑）類型2003009裕華區(qū)河北順馳220住宅

19、用地路勁 藍(lán)郡別墅+洋房+多層2006006橋東區(qū)河北榮盛322.8商服、住宅用地阿爾卡迪亞高檔住宅（高層）2007009新華區(qū)河北天山518住宅用地天山 新公爵花園洋房+高層2009025橋西區(qū)恒大地產(chǎn)552.8住宅、商業(yè)用地恒大城精裝豪宅（高層）2010006橋東區(qū)河北金正735商服、住宅用地金正項(xiàng)目高端住宅（多層、小高層） 2011048裕華區(qū)保利地產(chǎn)445商服、住宅用地保利花園高層、商業(yè)20032011年石家莊“地王”一覽表 從整體上看，石家莊土地“招牌掛”出讓價(jià)格不斷上漲。2007年住宅用地土地成交價(jià)格為211.44萬元/畝，而2011年上半年上漲至260.90萬元/畝，漲幅達(dá)23.

20、4%； 商服用地價(jià)格波動(dòng)較大，2009年價(jià)格最低，2010年有所上漲，土地單價(jià)達(dá)到231.02萬元/畝。 石家莊2011年地王價(jià)格達(dá)到445萬元/畝。PART1土地市場(chǎng)27小結(jié):2011年土地市場(chǎng)成交以住宅類用地為主，土地供應(yīng)略有下降，土地價(jià)格平穩(wěn)回落。PART1土地市場(chǎng)28開發(fā)水平：石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，以高層普通住宅、剛性需求購買為主，品牌開發(fā)商進(jìn)駐較少。隨著品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，城市標(biāo)桿型項(xiàng)目的不斷涌現(xiàn)，都將推動(dòng)石家莊房地產(chǎn)的整體水平和形象的提高。城市經(jīng)濟(jì)第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)第三產(chǎn)業(yè)比重逐漸增大，私營經(jīng)濟(jì)以現(xiàn)代服務(wù)發(fā)展起步第三產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快

21、速發(fā)展城市在區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位表現(xiàn)形式普通住宅普通住宅、中高端住宅普通住宅、城市公寓、城市別墅多樣化客戶特征 首置客戶 首置客戶 改善型客戶 剛需客戶 改善型客戶 投資客戶各種類型客戶產(chǎn)品特征 多層、小高層住宅 小高層、高層 小高層、高層、城市低密產(chǎn)品小高層、高層、洋房、郊區(qū)別墅客戶關(guān)注點(diǎn)無 位置 價(jià)格 交通 使用成本 位置 配套 交通 物業(yè) 地段 服務(wù) 軟環(huán)境 健康、風(fēng)景起步發(fā)展階段緩慢發(fā)展階段快速發(fā)展階段市場(chǎng)成熟階段PART2商品住宅市場(chǎng)分析29石家莊住宅市場(chǎng)各區(qū)域總體分布圖橋西板塊石家莊傳統(tǒng)的老城區(qū)，黨政機(jī)關(guān)及學(xué)校聚集，生活配套完善；房地產(chǎn)項(xiàng)目供

22、應(yīng)量少，且銷售均價(jià)較高，住宅老齡化嚴(yán)重。新華板塊石家莊的老城區(qū)，城中村和舊城數(shù)量較多，土地供應(yīng)較少；因此區(qū)域內(nèi)規(guī)模性大盤數(shù)量最少，高檔樓盤的數(shù)量最少。橋東板塊由于大部分區(qū)內(nèi)土地處于一環(huán)內(nèi)的城市核心區(qū)，土地有限造成房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)少，但區(qū)域內(nèi)高檔樓盤數(shù)量最高，銷售均價(jià)最高。長安板塊傳統(tǒng)工業(yè)集中的區(qū)域，工廠拆遷使區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)相對(duì)較多，但是區(qū)域內(nèi)高檔樓盤數(shù)量較少，但整體均價(jià)較高，區(qū)域內(nèi)的大盤數(shù)量也較多。高新區(qū)板塊城市新區(qū)，區(qū)域整體形象參差不齊，生活配套設(shè)施相對(duì)匱乏，整體供應(yīng)水平低，受工廠企業(yè)等影響較大，主要為周邊地緣型客戶與市區(qū)投資客戶購買。裕華板塊城市規(guī)劃的新區(qū)，道路、綠化、配套相對(duì)其他區(qū)域較優(yōu)，因

23、此當(dāng)前在售樓盤的數(shù)量最多，高端項(xiàng)目聚集區(qū)，預(yù)計(jì)未來上市面積也最大。板塊劃分：從石家莊區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展來看，可將區(qū)域劃分為新華板塊、橋東板塊、橋西板塊、長安板塊、裕華板塊和高新區(qū)板塊。PART2商品住宅市場(chǎng)分析30區(qū)域板塊產(chǎn)品特征銷售均價(jià)（元/平方米）配套資源購買客群置業(yè)目的代表項(xiàng)目裕華板塊高層板樓7000-15000城市中心區(qū)，交通及生配套齊全商人、地緣性客戶及部分投資客戶改善、投資萬達(dá)廣場(chǎng)中央悅城遠(yuǎn) 見橋東板塊高層板樓6000-8000城市中心區(qū)，商業(yè)辦公環(huán)境成熟地緣性客戶、辦公客戶、投資客戶改善、投資阿爾卡迪亞天滋嘉鯉中山華府橋西板塊高層板樓6000-8000傳統(tǒng)城區(qū)，生活配套較為完善地緣性

24、客戶、商人、企事業(yè)高管改善、投資恒大華府、燕都紫閣新華板塊高層板樓6000-7000城中村改造主要區(qū)域，配套設(shè)施有待完善新華區(qū)客群為主首置、改善香格里錦繡乾城長安板塊高層板樓6000-8000城中村改選主要區(qū)域，配套設(shè)施有待完善長安區(qū)客群為主首置、改善和平時(shí)光盛世長安高新板塊高層板樓5000-6000城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，配套設(shè)施有等完善本區(qū)域客群為主首置、投資東城國際恒大綠洲板塊對(duì)比分析：裕華、橋東、橋西為老城區(qū)，生活配套較為齊全，新華區(qū)與長安區(qū)為城市改造區(qū)域，高新區(qū)與城市發(fā)展新區(qū)，配套設(shè)施均有待完善；從整體來看，各區(qū)域的購買客群均以地緣性客戶為主，投資客群所占比例較小。PART2商品住宅市場(chǎng)分

25、析31產(chǎn)品形式價(jià)格水平銷售速度石家莊整體市場(chǎng)產(chǎn)品形式較為單一，市場(chǎng)上有80%以上的項(xiàng)目是高層，城市低密度住宅產(chǎn)品較少。目前市場(chǎng)上高層單價(jià)主要集中在6000-8000元/平米，部分高端項(xiàng)目單價(jià)已突破萬元；市場(chǎng)上高層產(chǎn)品總價(jià)主要在70-120萬之間。目前石家莊住宅平均銷售速度在40-65套/月之間，各項(xiàng)目依據(jù)自身推廣和產(chǎn)品力不同銷售速度也有較大差別。整體市場(chǎng)小結(jié)PART2商品住宅市場(chǎng)分析32石家莊客戶各類型需求量評(píng)估需求類型：石家莊市購房客群購房目的以自住為主，剛性需求及改善型置業(yè)占比最大，達(dá)80%左右；其次受到拆遷政策影響，有部分客戶分流到商品房市場(chǎng)；投資需求較少。剛性需求 步入婚齡的本市戶口青

26、年人、在本市居住一段時(shí)間的流動(dòng)性人口和為孩子教育、拆遷對(duì)住房的需要構(gòu)成剛性需求的主要來源。改善型需求 改善型需求主要從兩個(gè)方面考慮，一是家庭人口多，人均居住面積小，需要增加面積；二是由于房屋老化、結(jié)構(gòu)不合理、配套設(shè)施不全等居住條件欠佳，需要淘汰舊房換新房，三是在城區(qū)工作，工作地與居住地過遠(yuǎn)。拆遷需求 由于石家莊近幾年拆遷力度加大，使得部分拆遷戶成為了“被買房”客群，通常拆遷戶，根據(jù)居住習(xí)慣、工作地點(diǎn)不同選擇新居所投資性需求 隨著石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和整體環(huán)境的改變，少量投資者對(duì)房價(jià)上漲有明顯預(yù)期, 造成部分投資型入市PART3客戶研究以及市場(chǎng)表現(xiàn)33客戶職業(yè)特征比重客戶特征：石家莊購房客戶主要

27、以私營業(yè)主、企事業(yè)單位、公務(wù)員為主；高端客群主要以企業(yè)高管、政府機(jī)關(guān)、高知分子為主數(shù)據(jù)來源：市場(chǎng)調(diào)研 市調(diào)發(fā)現(xiàn)，石家莊購房客戶私營業(yè)主、公務(wù)員占比較高，占比在20-25%左右；其次是以石藥、冀能源等企事業(yè)在內(nèi)的客群，占比在15%左右；石市各高校的教師、職工客戶占比也在15%左右；部分因?yàn)槌侵写甯脑?、拆遷的客戶，也有部分客戶將剩余拆遷款進(jìn)行商品房置業(yè)。PART3客戶研究以及市場(chǎng)表現(xiàn)34客戶購房動(dòng)機(jī)比重置業(yè)目的：購房客群中結(jié)婚置業(yè)和居住升級(jí)占比最大，兩者占比高達(dá)60%左右。 根據(jù)市調(diào)發(fā)現(xiàn)，石家莊購房客戶中，居住升級(jí)和結(jié)婚置業(yè)需求占比較大，兩者占比高達(dá)60%左右； 其次為拆遷和為父母養(yǎng)老新購住房，占

28、比在10%左右； 隨著石家莊房價(jià)不斷上漲，同時(shí)吸引了部分周邊區(qū)縣置業(yè)者來石市投資購房，除此以外，個(gè)別購房客戶看重了新興區(qū)域的發(fā)展，也出現(xiàn)了少量的投資客群。數(shù)據(jù)來源：市場(chǎng)調(diào)研PART3客戶研究以及市場(chǎng)表現(xiàn)35購房客戶關(guān)注因素購房因素：石家莊客戶購房因素主要集中在10大類，其中戶型設(shè)計(jì)、價(jià)格兩項(xiàng)是購房客戶最為敏感的方面。 根據(jù)市調(diào)發(fā)現(xiàn)，石家莊客戶購房因素中主要集中在10大類，其中戶型設(shè)計(jì)、價(jià)格購房客戶最為敏感； 其次是區(qū)位和開發(fā)商品牌知名度，隨著近兩年恒大、萬達(dá)等全國性的知名企業(yè)進(jìn)駐，購房客戶對(duì)產(chǎn)品的需求越來高，同時(shí)隨著項(xiàng)目的陸續(xù)交房，小區(qū)的物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境同樣將成為購房客戶關(guān)注的焦點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源

29、：市場(chǎng)調(diào)研PART3客戶研究以及市場(chǎng)表現(xiàn)36購買需求以自住為主剛性及改善型需求占比較大本地客群購買為主地緣性現(xiàn)象較為嚴(yán)重小結(jié):PART3客戶研究以及市場(chǎng)表現(xiàn)37第三篇項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知項(xiàng)目類同產(chǎn)品分析項(xiàng)目區(qū)域競品分析38PART1新華區(qū)概況新華區(qū)新華區(qū)位于石家莊市西北部，區(qū)轄11個(gè)街道、2個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng)：革新街道、新華路街道、寧安街道、東焦街道、西苑街道、合作路街道、聯(lián)盟街道、石崗街道、五七街道、天苑街道、北苑街道、大郭鎮(zhèn)、趙陵鋪鎮(zhèn)、西三莊鄉(xiāng)、杜北鄉(xiāng)。區(qū)政府駐泰華街93號(hào)。新華區(qū)總面積92.11平方公里，總?cè)丝?8.8萬人。新華區(qū)是全市第三產(chǎn)業(yè)大區(qū)，2008年，第三產(chǎn)業(yè)占地區(qū)國民生產(chǎn)總

30、值比重達(dá)到53.9%，稅收占全部財(cái)政收入的70%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全市平均水平。39本案項(xiàng)目位于石家莊西北部，即石家莊住宅市場(chǎng)中的新華區(qū)板塊內(nèi)。主要競爭項(xiàng)目為同區(qū)域板塊內(nèi)在售項(xiàng)目。PART2區(qū)域競品分析紅色區(qū)域?yàn)橐患?jí)競品區(qū)域，項(xiàng)目水上麗景、萬信緣溪豪庭。藍(lán)色區(qū)域?yàn)槎?jí)競品區(qū)域，項(xiàng)目為上城上林苑、上城爾灣、香格里、星河御城、尚水苑、天闊一品。一級(jí)競品二級(jí)競品本案40萬信緣溪豪庭萬信緣溪豪庭建筑類別 板樓 高層項(xiàng)目特色水景地產(chǎn),豪華居住區(qū),公園地產(chǎn)環(huán)線位置 一至二環(huán)裝修狀況 毛坯容 積 率 2.0綠 化 率 40%占地面積25000平方米建筑面積:47000平方米開盤時(shí)間:2012-5-1全部住宅入住

31、時(shí)間2012-07-30開發(fā)商:河北萬信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶數(shù)總戶數(shù)228戶 當(dāng)期戶數(shù)160戶均價(jià)12000元/平方米所屬商圈 水山公園項(xiàng)目地址新華區(qū)北城路35號(hào)一級(jí)競品41戶型圖乙戶型 2室2廳面積:133.27m2 丙戶型 4室2廳面積:212.3m2 甲戶型 3室2廳面積:176.28m2 甲1戶型 3室2廳面積:173.43m2 一級(jí)競品42周邊配套圖一級(jí)競品43價(jià)格走勢(shì)圖一級(jí)競品44水上麗景水上麗景建筑類別 板樓 高層項(xiàng)目特色景觀居所,打折優(yōu)惠樓盤環(huán)線位置 一至二環(huán)裝修狀況 毛坯容 積 率 3.36綠 化 率 30%占地面積6670平方米建筑面積:26000平方米開工時(shí)間:2010-

32、8-1竣工時(shí)間2012-12-30開發(fā)商:北焦村產(chǎn)權(quán)年限70年均價(jià)4900元/平方米所屬商圈 水山公園項(xiàng)目地址石家莊新華友誼北大街319號(hào)一級(jí)競品45戶型圖水上麗景D戶型 3室2面積:141.12m2 水上麗景A戶型 2室2面積:89.92m2 水上麗景C戶型 2室2面積:98.01m2 水上麗景B戶型 2室2面積:90.19m2 一級(jí)競品46周邊配套圖一級(jí)競品47價(jià)格走勢(shì)圖水上麗景 一號(hào)樓準(zhǔn)現(xiàn)房，年底交房，均價(jià)4900元/平，A戶型房源頂層房源全款優(yōu)惠500元/平米，其他戶型優(yōu)惠300元/平一級(jí)競品48上城上林苑上城上林苑建筑類別 板樓 高層項(xiàng)目特色打折優(yōu)惠樓盤環(huán)線位置 一至二環(huán)裝修狀況 毛

33、坯容 積 率 3.19綠 化 率 35%占地面積13333平方米建筑面積:104000平方米開工時(shí)間:2009-10-1竣工時(shí)間2013-6-1開發(fā)商:河北亞潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)權(quán)年限70年均價(jià)5550元/平方米所屬商圈 水山公園項(xiàng)目地址石家莊北二環(huán)與西三莊大街交叉口西行200米路二級(jí)競品49上城上林苑戶型圖上城上林苑L戶型 3室面積:131.39m2 上城上林苑A1戶型 2面積:110.71m2 上城上林苑A2戶型 2面積:111.94m2 二級(jí)競品50上城上林苑戶型圖上城上林苑B1戶型 2面積:115.02m2 上城上林苑B2戶型 2面積:99.54m2 上城上林苑C1戶型 4面積:13

34、9.02m2 二級(jí)競品51上城上林苑戶型圖上城上林苑C2戶型 4面積:142.06m2 上城上林苑D1戶型 3面積:143.73m2 上城上林苑E1戶型 3面積:138.86m2 上城上林苑D2戶型 3面積:140.69m2 二級(jí)競品52上城上林苑戶型圖上城上林苑E2戶型 3面積:137.83m2 上城上林苑H戶型 2室面積:99.55m2 上城上林苑K戶型 3室面積:140.77m2 二級(jí)競品53星河御城星河御城建筑類別 板樓 高層項(xiàng)目特色公園地產(chǎn)環(huán)線位置 二至三環(huán) 裝修狀況 毛坯容 積 率 3.2綠 化 率 42%占地面積400200平方米建筑面積:520000平方米開工時(shí)間:2011-1

35、-1竣工時(shí)間2014-8-1開發(fā)商:河北鴻川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)權(quán)年限70年均價(jià)5900元/平方米所屬商圈 趙佗公園 項(xiàng)目地址中華北大街與北二環(huán)交口西行200米路北二級(jí)競品54星河御城戶型圖星河御城G戶型 2室2面積:100.97m2 星河御城A1-2戶型 3面積:134.05m2 星河御城A1戶型 2室面積:124.15m2 星河御城A2戶型 2室面積:121.61m2 二級(jí)競品55星河御城戶型圖星河御城D1戶型 3室面積:138.58m2 星河御城D3 戶型 3室面積:134.66m2 星河御城D-1 戶型 3面積:133.75m2 星河御城D-2 戶型 3面積:135.97m2 二級(jí)競品

36、56星河御城戶型圖星河御城D 戶型 3室面積:140.85m2 星河御城F 戶型 3室面積:125.99m2 星河御城A1-1戶型 4面積:189.69m2 星河御城A2戶型 3室面積:155.32m2 二級(jí)競品57星河御城戶型圖星河御城A戶型 3室2面積:123.00m2 星河御城I1戶型 4室面積:171.95m2 星河御城K戶型 5室3面積:249.84m2 星河御城K1戶型 4室面積:218.74m2 二級(jí)競品58周邊配套圖二級(jí)競品59價(jià)格走勢(shì)圖二級(jí)競品星河御城，均價(jià)5900元/平，戶型面積60-240平。60上城爾灣上城爾灣建筑類別 板樓 高層項(xiàng)目特色宜居生態(tài)地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤環(huán)線位

37、置 一至二環(huán)裝修狀況 毛坯容 積 率 3.9綠 化 率 35%占地面積14000平方米建筑面積:80000平方米開工時(shí)間:2009-12-31竣工時(shí)間2012-12-31開發(fā)商:石家莊寶泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)權(quán)年限70年均價(jià)6200元/平方米所屬商圈 水山公園項(xiàng)目地址石家莊新華區(qū)西三莊街和北二環(huán)交叉口西南角二級(jí)競品61上城爾灣戶型圖上城爾灣102.7 上城爾灣（3#在售）面積:101.33m2 上城爾灣（3#在售）面積:109.90m2 二級(jí)競品62上城爾灣戶型圖燕都紫庭E戶型 2室2面積:93.72m2 上城爾灣（3#在售）面積:116.51m2 上城爾灣B戶型 2室2面積:102.70m2

38、 上城爾灣A戶型 3室2面積:132.32m2 二級(jí)競品63上城爾灣戶型圖燕都紫庭E戶型 2室2面積:93.72m2 上城爾灣C戶型 3室2面積:129.35m2 上城爾灣D 戶型 3室面積:141.74m2 上城爾灣E戶型 2室2面積:116.50m2 二級(jí)競品64價(jià)格走勢(shì)圖二級(jí)競品上城爾灣， 地鐵三號(hào)沿線， 均價(jià)6200元/平，首付30%，支持公積金貸款、商業(yè)貸款。65香格里香格里建筑類別 板樓 高層項(xiàng)目特色小戶型,公園地產(chǎn),教育地產(chǎn)環(huán)線位置 一至二環(huán)裝修狀況 毛坯容 積 率 3.5綠 化 率 30%占地面積55096平方米建筑面積:150000平方米開盤時(shí)間:2010-11-10 第一批

39、開盤入住時(shí)間2013年6月底開發(fā)商:河北潤達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶數(shù)總戶數(shù)1284戶均價(jià)6600元/平方米所屬商圈 水山公園項(xiàng)目地址新華區(qū)北二環(huán)與泰華街交叉口東南角二級(jí)競品66戶型圖D戶型 3室2面積:139.61m2 F戶型 4室2廳面積:141.74m2 二級(jí)競品67戶型圖M1戶型 3室2面積:144.57m2 M2戶型 3室2廳面積:139.49m2 二級(jí)競品A戶型 3室2廳面積:139.51m2 68戶型圖N戶型 3室2面積:103.13m2 H2H4戶型 2室2廳面積:90.37m2 二級(jí)競品G1G2戶型 3室2廳面積:83.09m2 69戶型圖E戶型 1室2廳面積:70.65m2 H

40、1H3戶型 2室2廳面積:88.19m2 二級(jí)競品B戶型 1室2廳面積:73.14m2 70戶型圖J1戶型 2室2廳面積:91.92m2 二級(jí)競品J2戶型 2室2廳面積:91.04m2 71價(jià)格走勢(shì)圖二級(jí)競品香格里 均價(jià)6600元/平，全款優(yōu)惠100元/平米，貸款無優(yōu)惠，最低首付4成，目前準(zhǔn)現(xiàn)房，剩余房源不足50套，主推戶型：一室、三室。72天闊一品天闊一品建筑類別 板樓 高層項(xiàng)目特色宜居生態(tài)地產(chǎn)環(huán)線位置 一至二環(huán)裝修狀況 毛坯容 積 率 1.8綠 化 率 30%占地面積55096平方米建筑面積:150000平方米開盤時(shí)間:2011年7月 3棟所有房源開盤入住時(shí)間2012-08-31開發(fā)商:河

41、北田氏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶數(shù)總戶數(shù)147戶均價(jià)6300元/平方米所屬商圈 水山公園項(xiàng)目地址新華區(qū)西三莊街與和平路交口北行300米路西二級(jí)競品73戶型圖戶型 2室2廳面積:110.94m2 戶型 3室2廳面積:143.36m2 二級(jí)競品戶型 3室2廳面積:119.95m2 74戶型圖戶型 1室2廳面積:59.67m2 戶型 5室3廳面積:220m2 二級(jí)競品75周邊配套圖二級(jí)競品76價(jià)格走勢(shì)圖二級(jí)競品天闊一品 五證齊全現(xiàn)房發(fā)售，均價(jià)6300元/平米，全款購房優(yōu)惠100元/。先推出限量優(yōu)惠，購買150平以下房源的，全款貸款均優(yōu)惠200元/平77尚水苑尚水苑建筑類別 板樓 高層項(xiàng)目特色經(jīng)濟(jì)住宅環(huán)線位

42、置 一至二環(huán)裝修狀況 毛坯容 積 率 2.0綠 化 率 41.8%占地面積24700平方米建筑面積:69268平方米開盤時(shí)間:2012-6-1開盤201、202號(hào)樓入住時(shí)間2012-9-30開發(fā)商:河北軍創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司戶數(shù)總戶數(shù)440戶均價(jià)6700元/平方米所屬商圈 水山公園項(xiàng)目地址新華區(qū)西二環(huán)與翔翼路交叉口（省邊防總隊(duì)東側(cè)）二級(jí)競品78尚水苑A2躍戶型 4室面積:204.00m2 尚水苑B5戶型 6室4廳面積:260.00m2 尚水苑B5戶型 3室2廳面積:128.00m2 戶型圖二級(jí)競品79尚水苑B1戶型 3室2廳面積:156.00m2 尚水苑B6戶型 3室2廳面積:130.00

43、m2 尚水苑B4戶型 3室2廳面積:145.00m2 戶型圖二級(jí)競品80尚水苑B4躍戶型 6室面積:290.00m2 尚水苑A2戶型面積:98.00m2 尚水苑A3戶型面積:89.00m2 戶型圖二級(jí)競品81價(jià)格走勢(shì)圖二級(jí)競品尚水苑，均價(jià)6700元/平米，全款97折，南區(qū)在售準(zhǔn)現(xiàn)房82PART2區(qū)域競品分析小結(jié):1、周邊區(qū)域競品整體價(jià)格走勢(shì)呈相對(duì)平穩(wěn)，大部分樓盤價(jià)格成上漲之勢(shì)。2、區(qū)域競品樓盤價(jià)格整體價(jià)格區(qū)間在5000-6500元，區(qū)間跨越幅度較大。3、多項(xiàng)目戶型偏大，部分項(xiàng)目傾向于改善型客戶。整體競品區(qū)域項(xiàng)目為改善型為主，剛需型項(xiàng)目為輔。4、優(yōu)惠政策頻出不凡，每個(gè)項(xiàng)目樓盤均進(jìn)行優(yōu)惠。83PA

44、RT3項(xiàng)目類同產(chǎn)品分析瀚唐項(xiàng)目介紹瀚唐位于體育大街與北二環(huán)交匯處，立踞市區(qū)與古城正定之間的必經(jīng)之路，交通便利。未來將是石家莊最具代表性、最有文化底蘊(yùn)的城市核心區(qū)域?？傉嫉孛娣e570畝，總建筑面積130萬平方米，是以大型文化生態(tài)住區(qū)為基礎(chǔ)的城市綜合建筑群，社區(qū)規(guī)劃建筑有高層、花園洋房以及城市別墅等多種住宅形態(tài)。項(xiàng)目在保護(hù)古城遺址的基礎(chǔ)上進(jìn)行適度開發(fā)，通過保護(hù)、開發(fā)、利用，將有助于改善城市形象。84PART3項(xiàng)目類同產(chǎn)品分析選擇瀚唐的緣由1、項(xiàng)目體量瀚唐 與本案項(xiàng)目體量近似，均為住宅大盤。2、產(chǎn)品規(guī)劃兩個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃相似，為高層、洋房產(chǎn)品，而瀚唐項(xiàng)目規(guī)劃了別墅組團(tuán)。3、景觀特色本案以水上公園為依托

45、，打造景觀社區(qū)。瀚唐同樣依托自然景觀，二者相近。85PART3項(xiàng)目類同產(chǎn)品分析瀚唐規(guī)劃特色1、項(xiàng)目置身于北方最大的古森林公園里，被省會(huì)最大主題公園環(huán)繞，并緊鄰最大自然生態(tài)水系，優(yōu)美環(huán)境無可比擬。2、東垣古文化公園規(guī)劃設(shè)計(jì)為3.96平方公里城市最大主題公園、有30多個(gè)歷史文化景觀節(jié)點(diǎn)。3、設(shè)有運(yùn)動(dòng)主題園、休閑游憩園、婚慶主題園、歷史展示園、兒童主題園等多個(gè)主題區(qū)。86瀚唐瀚唐建筑類別 多層、高層項(xiàng)目特色花園洋房環(huán)線位置 二至三環(huán)裝修狀況 毛坯容 積 率 2.8綠 化 率 45%占地面積380000平方米建筑面積:1300000平方米開盤時(shí)間:預(yù)計(jì)2012年12月入住時(shí)間2013-12-31開發(fā)商

46、:河北宇辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶數(shù)總戶數(shù)8664戶 當(dāng)期戶數(shù)1000戶均價(jià)待定所屬商圈 紅星美凱龍項(xiàng)目地址長安區(qū)北二環(huán)與體育大街交口北行800米路西87區(qū)位圖瀚唐位于體育大街與北二環(huán)交匯處，立踞市區(qū)與古城正定之間的必經(jīng)之路，交通便利。88沙盤實(shí)景圖89園林景觀規(guī)劃圖90總體規(guī)劃圖別墅組團(tuán)高層組團(tuán)91瀚唐A2戶型 3室2廳2面積:137.56m2瀚唐B2戶型 2室2廳1面積:91.63m2瀚唐B1戶型 2室2廳1面積:89.39m292瀚唐A1戶型 3室2廳1面積:108.09m2瀚唐G1戶型 3室2廳2面積:129.50m2瀚唐C戶型 3室2廳2衛(wèi)面積:124.20m293瀚唐G2戶型 2室2廳

47、1面積:94.00m2瀚唐G3戶型 3室2廳1面積:118.90m294第四篇項(xiàng)目定位項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)分解項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目開發(fā)建議95項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)解析96項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)解析客群目標(biāo)化配套完善化形象品質(zhì)化12345利潤最大化產(chǎn)品極致化資源最大化項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)剖析：樹立城市景觀住宅項(xiàng)目標(biāo)桿形象，提升企業(yè)開發(fā)形象，實(shí)現(xiàn)利潤與聲譽(yù)雙贏。PART1項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)解析97項(xiàng)目總體定位 整體定位 產(chǎn)品定位 客戶定位98項(xiàng)目定位三大步：以何種規(guī)劃方案、何咱物業(yè)打造項(xiàng)目形象，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化定位研究以客戶的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向 以什么樣的物業(yè)打造項(xiàng)目形象1 以什么樣的產(chǎn)品打造競爭優(yōu)勢(shì)2 高溢價(jià)與高接受度如何同時(shí)實(shí)現(xiàn)3

48、PART2項(xiàng)目整體定位99市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)：住宅產(chǎn)品目前以本地市場(chǎng)競爭為主，主要競爭項(xiàng)目集中在新華區(qū)及石家莊環(huán)內(nèi)。競爭市場(chǎng) 市場(chǎng)范圍新華區(qū)本土及石家莊區(qū)域 競爭特點(diǎn)同質(zhì)化產(chǎn)品形勢(shì)下的客群相爭； 競爭關(guān)注企業(yè)關(guān)注本市剛需型購買客群，同時(shí)吸引石市周邊客群客戶評(píng)判 本地客戶為主，市場(chǎng)短期內(nèi)難以突破 公園景觀地產(chǎn)資源稀缺性 規(guī)避購買客群的地緣化心理，合理引導(dǎo)客群購買心理 城市中等階層的價(jià)值取向和需求市場(chǎng)現(xiàn)狀 景觀地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不成熟，未來發(fā)展空間較大 市場(chǎng)同質(zhì)化現(xiàn)狀較為嚴(yán)重，依托城市資源有限，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新 城市稀缺資源、稀缺地段高端項(xiàng)目少之又少；PART2項(xiàng)目整體定位100項(xiàng)目具備打造城市中高端景觀項(xiàng)目的必要

49、條件地段稀缺、資源獨(dú)享、遠(yuǎn)離喧囂、身份體現(xiàn)領(lǐng)跑市場(chǎng)、樹立口碑、利潤實(shí)現(xiàn)舒適型第一居所PART2項(xiàng)目整體定位101省會(huì)首席高端景觀生態(tài)公園綜合體低調(diào)的奢華，景觀的享受，純粹的體現(xiàn)，理想的滿足項(xiàng)目整體定位102項(xiàng)目總體定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位103項(xiàng)目定位以何種規(guī)劃方案、何種物業(yè)打造項(xiàng)目形象，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化定位研究以客戶的目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向 以什么樣的物業(yè)打造項(xiàng)目形象1 以什么樣的產(chǎn)品打造競爭優(yōu)勢(shì)2 高溢價(jià)與高接受度如何同時(shí)實(shí)現(xiàn)3PART3項(xiàng)目產(chǎn)品定位104景觀效果尺度空間建筑文化通過景觀訴求打造產(chǎn)品，可以增強(qiáng)觀景效果，也是重要投資價(jià)值，擴(kuò)大觀景面，使產(chǎn)品得到溢價(jià)空間。適當(dāng)?shù)某叨?/p>

50、空間可以保證產(chǎn)品有效組合，利用市場(chǎng)接受度和投資需求，把控產(chǎn)品空間尺度。建筑風(fēng)格的選擇上要偏于沉穩(wěn)，即體現(xiàn)居住者的身份，又不張揚(yáng)，沉穩(wěn)之中盡顯尊貴產(chǎn)品定位三要素PART3項(xiàng)目產(chǎn)品定位105規(guī)劃布局原則：資源利用，物盡所值充分利用景觀資源優(yōu)勢(shì)，塑造生態(tài)宜居產(chǎn)品，景觀資源為項(xiàng)目的亮點(diǎn)之一，產(chǎn)品排布、戶型設(shè)計(jì)均圍繞景觀開展，提升產(chǎn)品的溢價(jià)空間。根據(jù)各地塊不同的規(guī)劃限制條件，選擇不同的產(chǎn)品建筑，從規(guī)劃、形象、戶型、資源利用等方面進(jìn)行歸位，真正實(shí)現(xiàn)物盡所值，產(chǎn)品層次分明，組團(tuán)分區(qū)明晰。資源利用物盡所值PART3項(xiàng)目產(chǎn)品定位106項(xiàng)目定位以何種規(guī)劃方案、何種物業(yè)打造項(xiàng)目形象，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化定位研究以客戶的目

51、標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向 以什么樣的物業(yè)打造項(xiàng)目形象1 以什么樣的產(chǎn)品打造競爭優(yōu)勢(shì)2 高溢價(jià)與高接受度如何同時(shí)實(shí)現(xiàn)3PART3項(xiàng)目產(chǎn)品定位107首先考慮是否做精裝修產(chǎn)品？ 中高端住宅產(chǎn)品精裝修已經(jīng)逐步成為趨勢(shì) 中高端產(chǎn)品通過精裝修可實(shí)現(xiàn)高溢價(jià) 石家莊中高端客群對(duì)于精裝修產(chǎn)品逐漸接受 精裝修產(chǎn)品減輕剛需型客戶首次置業(yè)壓力PART3項(xiàng)目產(chǎn)品定位108項(xiàng)目總體定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位109根據(jù)石家莊商品房購買客群結(jié)構(gòu)分析，我們把目標(biāo)客群鎖定為石家莊本土購買群體，同時(shí)發(fā)展主力客群，吸引投資客群，吸納邊緣客群。邊緣客戶改善性需求群體投資需求群體本土客群：地緣型客群：政府職員、區(qū)域改善型客戶經(jīng)營

52、型客群：企業(yè)公司高管投資型：區(qū)域發(fā)展看好客戶石家莊本土及周邊客群：手里有閑置資金、看好項(xiàng)目未來市場(chǎng)發(fā)展的本土及石家莊等周邊客群PART4項(xiàng)目客群定位核心客戶中性客戶剛性需求群體新華區(qū)客戶及周邊客群：對(duì)住房存在剛需型求，急需解決居住問題110他們究竟是怎樣一群人？區(qū)域未來的發(fā)展前景以及良好升值潛力；看重項(xiàng)目的綜合性優(yōu)勢(shì)；周邊區(qū)縣有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭；社會(huì)中堅(jiān)力量和精英人群；年齡集中在35-50歲；提升生活品質(zhì)意愿；堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；消費(fèi)理念嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)，重視產(chǎn)品價(jià)值性及區(qū)域升值發(fā)展空間；重視產(chǎn)品的奢華性，突顯購買者自身價(jià)值；潛在客戶核心客戶PART4項(xiàng)目客群定位中性客戶急需解決剛需性住房需求；對(duì)項(xiàng)目價(jià)

53、格非?？粗?；對(duì)周邊配套設(shè)施、交通看重；111他們有什么樣的消費(fèi)心態(tài)？核心客戶消費(fèi)心態(tài)PART4項(xiàng)目客群定位自用，提升家庭生活品質(zhì)傳遞對(duì)家人的觀愛享受生活的感覺，享受美麗新人生體現(xiàn)人生價(jià)值希望購買的不動(dòng)產(chǎn)能保值、升值解決家庭自用性居住希望居住在景觀生態(tài)的健康環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人生理想112關(guān)于本案的定位價(jià)值PART2113項(xiàng)目定位114扔掉套路，直面本案的優(yōu)于劣，精準(zhǔn)定位推廣核心在此之前，談幾個(gè)本案定位的邊際條件在前期推廣中，已經(jīng)很明確的對(duì)產(chǎn)品價(jià)值進(jìn)行了剖析，在此我們僅抓幾個(gè)直接影響本案推廣定位的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行陳述115首先，睿墨對(duì)本案價(jià)值體系再次梳理116弘石灣價(jià)值體系梳理公園生態(tài)復(fù)合大盤訴求點(diǎn)品牌價(jià)值弘

54、石品牌本土開發(fā)商品牌，資金雄厚，實(shí)力毋庸置疑。區(qū)域價(jià)值地段價(jià)值新華區(qū)二環(huán)內(nèi)，傳統(tǒng)老城區(qū)；居住氛圍濃厚，高端成熟居住區(qū)。交通價(jià)值北臨二環(huán)快速路，南接聯(lián)盟路，坐擁水上公園，西鄰友誼北大街，東倚泰華街，上風(fēng)上水多極交通，多條公交站點(diǎn)?？浚?guī)劃地鐵3號(hào)線水上公園站。配套價(jià)值購物、醫(yī)療、教育、金融等成熟配套，360生活無憂。生態(tài)價(jià)值緊鄰水上公園、民心河、石津灌區(qū)，三水環(huán)繞，環(huán)境優(yōu)美，城市富氧之地靠山（北二環(huán)高架橋）面水（水上公園），上風(fēng)上水之地。發(fā)展價(jià)值“十二五”規(guī)劃的一個(gè)重要專項(xiàng)規(guī)劃圍繞“轉(zhuǎn)型升級(jí)、跨越趕超”兩大任務(wù)進(jìn)行城市建設(shè)石家莊最宜居、最具升值潛力的區(qū)域。項(xiàng)目價(jià)值 規(guī)模優(yōu)勢(shì)80萬平米生態(tài)宜居高品

55、質(zhì)社區(qū)高層、大型商業(yè)廣場(chǎng)、小學(xué)、幼兒園、高端私家會(huì)所、集居住、教育、購物、休閑為一體的大型水岸成熟社區(qū)。建筑景觀三季有花四季有景五重園林景觀體系生態(tài)活水園林分區(qū)管理，超寬樓間距，低密度建筑高綠化覆蓋率現(xiàn)代簡歐風(fēng)格立面，遵循以人為本的設(shè)計(jì)理念，布局合理，建筑與自然達(dá)成了一種完美和諧的境界。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)85和115高性價(jià)比戶型為主，多種戶型組合，滿足不同客戶要求。戶型設(shè)計(jì)短進(jìn)深，大面寬，通風(fēng)采光效果極佳套內(nèi)贈(zèng)送面積，入戶花園及飄窗贈(zèng)送。配套優(yōu)勢(shì)內(nèi)部配有恒溫游泳館、高檔私人會(huì)所、特色商業(yè)步行街、國際雙語幼兒園、18班小學(xué)星級(jí)品牌物業(yè)管理品牌專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)公司傾力打造。117S-優(yōu)勢(shì)1未來利好，地

56、鐵、水岸公園、生態(tài)宜居2三大生態(tài)資源動(dòng)脈，三水環(huán)繞、富氧之地3區(qū)域大盤空白，本案大盤規(guī)模，產(chǎn)品線豐富集居住、教育、購物、休閑為一體的大型水岸成熟社區(qū)。118W-劣勢(shì)1區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū)、僅限地域樓盤，短期內(nèi)很難納入全市競爭2城市居住圈擴(kuò)大緩慢，居民通勤依賴性大，時(shí)間成本影響外來客源3產(chǎn)品線長，容易納入省會(huì)資源住宅及大盤競爭交集，優(yōu)勢(shì)不明顯4地鐵雖有利好，但兌現(xiàn)期過長119O-機(jī)會(huì)1 水上公園板塊綠肺價(jià)值尚缺代表性名盤、大盤2 2012年市場(chǎng)價(jià)格難抑，造成擠壓，剛需及改善型客戶仍存在市場(chǎng)需求3 地鐵投資概念新鮮起步，市場(chǎng)關(guān)注率高120T-威脅1 地緣客資消化殆盡，購買力分化2 市內(nèi)大盤集中放量，大盤

57、、大牌、大資源利好大區(qū)域利好截?cái)喾只鞘蟹较蚩土? 政策不確定性121利好：公園資源、大盤規(guī)模與貴司判斷一致，但稍有補(bǔ)充的結(jié)論利空：區(qū)位認(rèn)知、大格局競爭、兌現(xiàn)問題區(qū)域認(rèn)知與大盤造成的不對(duì)等大盤產(chǎn)品線與客源造成的不對(duì)等因此，廣告推廣必須高屋建瓴，建立基于整個(gè)城市客源的一線推廣格局122正所謂，廣告需要解決的本案問題是：資源用的好、大盤吃的飽、定位一線跑123基于以上結(jié)論，本案的推廣定位城市級(jí)、基于公園獨(dú)有資源價(jià)值之上的、具有獨(dú)特產(chǎn)品價(jià)值體系的、一線復(fù)合大盤124其次，睿墨對(duì)省會(huì)現(xiàn)有商業(yè)模式進(jìn)行回顧125當(dāng)代商業(yè)模式至今為止已經(jīng)演化為四個(gè)價(jià)值階段傳統(tǒng)商業(yè)-高端商業(yè)（奢侈消費(fèi)）-MALL-主題商業(yè)進(jìn)

58、化 - 升級(jí) - 衍生省會(huì)商業(yè)進(jìn)入第三階段鏖戰(zhàn)，主題商業(yè)現(xiàn)已初現(xiàn)衍生趨勢(shì)126一站式商業(yè)消費(fèi)模式MALL聚集省會(huì)，省會(huì)商業(yè)進(jìn)入越級(jí)階段2011年伴隨著萬達(dá)的鳴鑼開業(yè)，石家莊的商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了MALL時(shí)代，這件大事件，標(biāo)志著石家莊已經(jīng)由傳統(tǒng)商業(yè)、奢侈品商業(yè)這種兩種基礎(chǔ)模式過渡到了一個(gè)新的平臺(tái)，省會(huì)人民也初嘗一站式商業(yè)生活的樂果?，F(xiàn)階段省會(huì)商業(yè)模式已發(fā)展至MALL主打階段127睿墨認(rèn)為一站式消費(fèi)模式因其具有的商業(yè)體量特征與豐富業(yè)態(tài)價(jià)值，將在未來一段時(shí)間內(nèi)主導(dǎo)石家莊的商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)目前石家莊商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)已呈現(xiàn)兩頭沉的現(xiàn)象高端商業(yè)市場(chǎng) - MALL綜合體消費(fèi) （先天下、北國） （萬達(dá)、勒泰、樂匯城、蘇

59、寧MALL）而傳統(tǒng)的商業(yè)模式將明顯面臨含氧不足問題，多元化商業(yè)格局正在形成，MALL時(shí)代競爭激烈，主題商業(yè)綜合體現(xiàn)已初見雛形，升級(jí)省會(huì)，未來第五級(jí)商業(yè)模式的出現(xiàn)，必將成為省會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。128縱觀弘石灣我們說：129弘石灣項(xiàng)目是繼傳統(tǒng)商業(yè)、高端商業(yè)、MALL商業(yè)、主題商業(yè)之后的商業(yè)模式的城市第五極省會(huì)新興綜合體的新典范價(jià)值代表130這個(gè)第五極價(jià)值為何？我們先提出由本案賣點(diǎn)提煉的核心價(jià)值即可明了。1312：這是一張能夠代表城市地位和身份的新名片。1：這是一個(gè)建于城市中心稀缺地段、具有不可復(fù)制性的公園地產(chǎn)。4：這是一個(gè)具有高端服務(wù)含量，同步國際標(biāo)準(zhǔn)的生態(tài)宜居品質(zhì)建筑。3：這是一個(gè)能夠全面提升省

60、會(huì)生活標(biāo)準(zhǔn)、建于省會(huì)之上的項(xiàng)目。弘石灣價(jià)值綜述5：這是一個(gè)集居住、教育、休閑、購物一站式生活模式的綜合體。132公園綠肺 復(fù)合大盤 1基于獨(dú)有資源，三園擁抱、三水環(huán)繞2基于區(qū)域發(fā)展，最宜居、最具升值潛力3基于推廣需要，基于先機(jī)需要，基于產(chǎn)品附加值及獨(dú)特賣點(diǎn)需要價(jià)值關(guān)鍵詞提煉133公園，既以個(gè)體作為載體，也以城市發(fā)展作為底蘊(yùn)在過去、現(xiàn)在、未來中，越來越重要的成為城市稀缺資源核心區(qū)其不可復(fù)制與再生的價(jià)值將被城市精英階層所擁有134【弘石灣】 公園綠肺 + 復(fù)合大盤水上公園、民心河公園、柏林公園稀缺的城市景觀資源。高品質(zhì)生活的體現(xiàn)，一站式城市生活模式的。公園綜合體城市第五級(jí)135【弘石灣】知名小學(xué)雙