房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理Project Management for Real Estate房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)項(xiàng)目組織系統(tǒng)項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目計(jì)劃系統(tǒng)組織協(xié)調(diào)與信息管理系統(tǒng)項(xiàng)目營銷管理系統(tǒng)項(xiàng)目控制系統(tǒng)項(xiàng)目后期管理系統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施控制質(zhì)量控制進(jìn)度控制成本控制安全控制環(huán)境保護(hù)控制合同控制風(fēng)險控制房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施控制糾紛控制第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制一、質(zhì)量控制的含義及特點(diǎn)二、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制三、施工階段的質(zhì)量控制四、案例分析一、質(zhì)量控制的含義及特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的含義（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的特點(diǎn)（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的主要內(nèi)容（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的含義 在現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，質(zhì)量是一個綜合的概念，

2、它是由以下指標(biāo)綜合而成的: 項(xiàng)目順利完成后，其建筑產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量、可用性、使用效果和穩(wěn)定性等項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和施工的安全性和可靠性 所使用的材料、設(shè)備、工藝、結(jié)構(gòu)的質(zhì)量及其耐久性和整個項(xiàng)目的壽命項(xiàng)目的其他方面，如建筑造型的美觀性、建筑與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性及建筑的可維護(hù)性、可檢查性等（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量控制的特點(diǎn)（1）全面性 （2）及時性與主動性（3）標(biāo)準(zhǔn)的動態(tài)性（4）連續(xù)性和相關(guān)性（1）全面性1)在對房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)體質(zhì)量、功能和使用價值質(zhì)量以及工作質(zhì)量的全面控制上，要對項(xiàng)目的所有質(zhì)量特征實(shí)施控制，使它從性能、功能、表面狀態(tài)、可靠性、安全性、可維修性等方面都能符合質(zhì)量的適用性要求。2)對影響工程質(zhì)量

3、的各種因素都要采取控制措施。進(jìn)行質(zhì)量控制時應(yīng)該對各種因素綜合考慮，無論是來自人的影響因素、材料和設(shè)備方面的影響因素、施工機(jī)械與方法的影響因素，還是來自環(huán)境方面的影響因素，都應(yīng)實(shí)施有效控制。 （2）及時性與主動性1)房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施過程中，由于工序交接多，中間產(chǎn)品多，隱藏工程多，因此，質(zhì)量控制應(yīng)及時，隨時對項(xiàng)目的各級產(chǎn)品進(jìn)行質(zhì)量檢查。2)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制過程，還應(yīng)注意其主動性，要把控制重點(diǎn)放在調(diào)查研究外部環(huán)境和內(nèi)部系統(tǒng)各種干擾質(zhì)量的因素上，做好風(fēng)險分析和管理工作，預(yù)測各種可能出現(xiàn)的質(zhì)量偏差并采取有效的預(yù)防措施。（3）標(biāo)準(zhǔn)的動態(tài)性 項(xiàng)目因地段的差異、地質(zhì)條件的不同、生產(chǎn)時間的早晚而呈現(xiàn)出各自

4、的特性，而且在實(shí)施過程中，有時為了追趕進(jìn)度或節(jié)約成本，會對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修改，所以其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的波動性比較大。（4）連續(xù)性和相關(guān)性1)質(zhì)量控制貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的全過程，從決策階段開始，設(shè)計(jì)階段、材料設(shè)備采購階段、施工階段一直到銷售階段和物業(yè)管理階段，各個階段是連續(xù)的、相關(guān)的。2）項(xiàng)目建設(shè)過程的質(zhì)量控制涉及到業(yè)主、勘測設(shè)計(jì)單位、承包商、材料設(shè)備生產(chǎn)商和供應(yīng)商、質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)等，只有這些單位共同努力，才能使建設(shè)項(xiàng)目符合業(yè)主所要求的質(zhì)量目標(biāo)。 （三）質(zhì)量控制的主要內(nèi)容1）前期策劃階段：確定質(zhì)量目標(biāo)2）設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)質(zhì)量和實(shí)施方案質(zhì)量的控制3）實(shí)施階段：材料和設(shè)備的質(zhì)量控制、工藝質(zhì)量 控制、施工工序質(zhì)

5、量控制、工程過 程監(jiān)督、隱蔽工程驗(yàn)收等4）竣工驗(yàn)收階段：工程驗(yàn)收及交付的質(zhì)量控制5）項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售及后期服務(wù)階段： 建立質(zhì)量檔案和對運(yùn)行質(zhì)量的監(jiān)督管理等二、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制 （一）設(shè)計(jì)質(zhì)量要求的確定 （二）設(shè)計(jì)單位的選擇 （三）設(shè)計(jì)工作中的質(zhì)量控制 （一）設(shè)計(jì)質(zhì)量要求的確定業(yè)主確定總功能目標(biāo)和項(xiàng)目的總質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，市場、銷售部門提出產(chǎn)品數(shù)量和質(zhì)量要求。 各部門提出對規(guī)劃及建筑的空間、位置、功能、質(zhì)量的要求。 對設(shè)計(jì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)影響的重要因素之一是投資的限額及其分配。 （二）設(shè)計(jì)單位的選擇設(shè)計(jì)工作屬于技術(shù)與藝術(shù)相結(jié)合的高智力型工作，其成果評價比較困難。設(shè)計(jì)方案以及整個設(shè)計(jì)工作的合理性、經(jīng)濟(jì)性、新穎性等

6、常常不能從設(shè)計(jì)文件，如圖紙、規(guī)范、模型的表面反映出來。資質(zhì)等級 設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)能力設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)市場信譽(yù)（三）設(shè)計(jì)工作中的質(zhì)量控制（1）分階段進(jìn)行審查 （2）委托專家審查 （3）多方案對比選擇 （4）對設(shè)計(jì)工作質(zhì)量進(jìn)行檢查 （1）分階段進(jìn)行審查 對階段性的設(shè)計(jì)成果應(yīng)審批簽章，再進(jìn)行更深入的設(shè)計(jì)，否則無效。無論是國內(nèi)還是國外,設(shè)計(jì)都是分階段進(jìn)行的，逐漸由總體到詳細(xì)，各個階段都必須經(jīng)過一定的權(quán)力部門審批，作為繼續(xù)設(shè)計(jì)的依據(jù)，這是一個重要的控制手段。 （2）委托專家審查 由于設(shè)計(jì)工作的特殊性，對一些大的、技術(shù)要求高的項(xiàng)目，或情況特殊的項(xiàng)目，業(yè)主和項(xiàng)目管理者常常不具備相關(guān)的知識和技能，這時可以委托設(shè)計(jì)監(jiān)理或聘

7、請專家咨詢，對設(shè)計(jì)進(jìn)度和質(zhì)量、設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。這是十分有效的控制手段。（3）多方案對比選擇1)采用設(shè)計(jì)招標(biāo)。在中標(biāo)前審查方案，對比多家方案，這樣定下一個設(shè)計(jì)單位就等于選擇了一個好的方案。 2)采取獎勵措施。鼓勵設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)方案優(yōu)化，將由優(yōu)化所降低的費(fèi)用取一部分作為獎勵。3)請科研單位專門對方案進(jìn)行論證或研究，進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，最后選擇優(yōu)化的方案。 （4）對設(shè)計(jì)工作質(zhì)量進(jìn)行檢查 1）檢查設(shè)計(jì)工作以及設(shè)計(jì)文件是否完備，是否 能被施工單位和各層次的管理人員所理解2）設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范的要求，特別是強(qiáng)制性的 規(guī)范3）多方主體參與設(shè)計(jì)質(zhì)量的檢查，保證項(xiàng)目的 設(shè)計(jì)質(zhì)量三、施工階段的質(zhì)量控制（一）施

8、工階段質(zhì)量控制的主要內(nèi)容 （二）施工過程中質(zhì)量控制的主要途徑（三）施工過程中質(zhì)量控制的主要手段（一）施工階段質(zhì)量控制的主要內(nèi)容（1）施工準(zhǔn)備階段的質(zhì)量控制 （2）施工過程中的質(zhì)量控制 （3）竣工驗(yàn)收階段的質(zhì)量控制 （1）施工準(zhǔn)備階段的質(zhì)量控制施工準(zhǔn)備施工環(huán)境條件施工方案方法、工藝工程所需資源施工隊(duì)伍及人員測量基準(zhǔn)點(diǎn)測量放線施工機(jī)械設(shè)備（2）施工過程中的質(zhì)量控制1)對施工承包單位質(zhì)量控制的自檢系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)督。 2)對施工過程進(jìn)行質(zhì)量跟蹤監(jiān)控，嚴(yán)格工序間的交接檢查，建立施工跟蹤檔案。 3)會同建設(shè)監(jiān)理單位審查設(shè)計(jì)單位或承包單位提出的工程變更或圖紙修改。4)對重要的承重結(jié)構(gòu)，主要部位的隱蔽工程進(jìn)行檢查

9、驗(yàn)收，確認(rèn)合格后辦理隱蔽工程驗(yàn)收手續(xù)。5)進(jìn)行給排水、電器安裝的測試，如果符合設(shè)計(jì)要求，應(yīng)予簽證。 （2）施工過程中的質(zhì)量控制6)進(jìn)行工程質(zhì)量的評定和竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備工作，做好施工資料收集整理工作。7)認(rèn)真做好施工日記。施工日記的內(nèi)容應(yīng)包括日期、天氣情況、施工部位及施工內(nèi)容、施工過程中發(fā)生的事故及處理結(jié)果等。 8)對沉降有觀測要求的建筑物、構(gòu)筑物，在施工過程中督促施工企業(yè)進(jìn)行定期觀察，并做好相應(yīng)的記錄。 9)監(jiān)督和協(xié)調(diào)施工企業(yè)做好文明施工，安全施工。（3）竣工驗(yàn)收階段的質(zhì)量控制 1）檢查階段 2）試驗(yàn)階段 3）移交階段 1）檢查階段對項(xiàng)目的工程質(zhì)量進(jìn)行檢查，看是否達(dá)到了設(shè)計(jì)和規(guī)范的要求對項(xiàng)目的完整

10、性進(jìn)行檢查，看項(xiàng)目的內(nèi)容是否有疏漏，以保證項(xiàng)目的功能完整 對工程實(shí)體的檢查和各種質(zhì)量文件的檢查 2）試驗(yàn)階段 試驗(yàn)階段的工作主要是按規(guī)范采用某些技術(shù)檢驗(yàn)方法，對項(xiàng)目的組成部分進(jìn)行功能方面的檢查，如對給排水管道、采暖設(shè)備、通風(fēng)管道的檢驗(yàn)，對一些材料和設(shè)備的特殊檢驗(yàn)等。 3）移交階段 房地產(chǎn)項(xiàng)目的全部工程完成后，業(yè)主組織力量或委托某些專業(yè)工程師對整個項(xiàng)目的工程實(shí)體和全部施工記錄資料進(jìn)行交接檢查，找出存在的問題，并為下一步的質(zhì)量評定工作做好準(zhǔn)備。 （二）施工過程中質(zhì)量控制的主要途徑（1）審核有關(guān)技術(shù)文件、報告或報表 （2）現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督檢查（3）現(xiàn)場質(zhì)量檢驗(yàn)(1)審核有關(guān)技術(shù)文件、報告或報表1)審查施

11、工現(xiàn)場的分包單位的資質(zhì)證明文件，檢查其工作質(zhì)量。2)審批施工承包單位的開工申請書，檢查、核實(shí)與控制其施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量。3)審批施工單位提交的施工組織設(shè)計(jì)方案,控制工程施工質(zhì)量的技術(shù)措施保障。4)審核施工承包單位提交的有關(guān)材料、半成品和構(gòu)配件質(zhì)量證明文件。5)審核施工單位提交的反映施工工序的記錄、動態(tài)統(tǒng)計(jì)資料或管理圖表。(1)審核有關(guān)技術(shù)文件、報告或報表6)審核施工單位提交的階段產(chǎn)品質(zhì)量證明文件。7)審批有關(guān)設(shè)計(jì)變更、修改設(shè)計(jì)圖紙等,確保設(shè)計(jì)及施工圖紙的質(zhì)量。8)審核有關(guān)應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新材料、新結(jié)構(gòu)等的技術(shù)鑒定書,審批其應(yīng)用審批報告,確保新技術(shù)應(yīng)用的質(zhì)量。9)審批有關(guān)工程質(zhì)量缺陷或質(zhì)量事故

12、的處理報告,確保質(zhì)量缺陷或事故處理的質(zhì)量。10)審核與簽署現(xiàn)場有關(guān)質(zhì)量技術(shù)報告、文件。 （2）現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督檢查1）開工前的檢查。檢查開工準(zhǔn)備工作質(zhì)量，以確保開工及正常施工質(zhì)量。2）工序施工中的質(zhì)量跟蹤控制。主要是監(jiān)督、檢查在工序施工過程中，人員、施工機(jī)械、材料、施工工藝及環(huán)境條件是否符合保證工程質(zhì)量的要求。3）對工程質(zhì)量有重大影響的工序，還應(yīng)在現(xiàn)場監(jiān)督與控制施工過程，確保使用材料及工序過程質(zhì)量。（2）現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督檢查4）工序產(chǎn)品，交接檢查及隱蔽工程檢查。5）復(fù)工前的檢查。當(dāng)工程因質(zhì)量或其他原因停工后,應(yīng)經(jīng)檢查許可后,才可以復(fù)工。6）分項(xiàng)分部工程檢查。分項(xiàng)分部工程完工后，經(jīng)檢查認(rèn)可后，簽署中間交工證書。7）個別檢查。對于施工難度大的工程結(jié)構(gòu)或容易產(chǎn)生質(zhì)量通病的施工對象，還應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場跟蹤檢查。（3）現(xiàn)場質(zhì)量檢驗(yàn) 質(zhì)量檢驗(yàn)是根據(jù)一定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，借助一定的檢測手段來估測項(xiàng)目產(chǎn)品、材料或設(shè)備等的性能特征或質(zhì)量狀況的工作。 一般包括:明確