沈陽美聯(lián)大廈項目定位報告

1、沈陽美聯(lián)大廈項目定位報告集團標準化工作小組Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN沈陽美聯(lián)大廈項目定位報告2008年7月目錄引言:在前面的項目市場報告的基礎(chǔ)上，我們對項目的地塊環(huán)境、所處商圈、以及競 爭項目進行深入研究，并做出最終定位和初步產(chǎn)品建議，為項目公司提供決策參 考。第一部分：項目概況及周邊環(huán)境分析地塊概況本項目位于昆山路與長江街交匯處，南臨韓式風情商圈西塔商圈，北擁沈陽第 三大商圈北行商圈。目前為平整地塊，無建筑物；東面為一年多爛尾樓（新世紀酒 店），西面是中國石油辦公大樓，北面是中國人民財產(chǎn)保險大廈，南面是建材裝飾 市場，周邊多為比較舊的居民住宅。地塊經(jīng)濟技術(shù)指標

2、占地面積總建筑面積其中m2地上（計容積率）建筑面積肝地下建筑面積8400 m2建筑密度小于50%建筑高度100米綠地率40%容積率12周邊環(huán)境1）長江街項目位于長江街南端臨街，長江街是沈陽市最古老的商業(yè)街之一，至今已有 300多年的歷史，已經(jīng)形成以長江街為主軸的長江街商圈，有著一定的商業(yè)市場基 礎(chǔ)，本項目處于中心附近地段。2）自然景觀項目馬路斜對面有碧塘公園，環(huán)境幽雅；北面與沈陽最大自然景觀北陵公園遙 遙相望；還有位于北陵公園西側(cè)的沈陽新樂遺址，是距今7200多年前的原始社會 新石器時代較早的一處母氏族公社聚落遺址。3)朝鮮族風情街項目向南緊臨西塔，沈陽西塔地區(qū)形成已有近百年歷史，目前該區(qū)聚居

3、著3萬多 朝鮮族居民，其最重要的標志性建筑西塔街，全長682米，是僅次于美國紐約韓國 街世界第二大的朝鮮族風情街。交通狀況本案所處地塊位置為全市交通樞紐、過往車輛眾多、交線路可達項目，唯一缺憾項目附近無地鐵。甜們的書誦一)93/OAQCC交通極為便利，有9輛公第二部分：項目所處商圈區(qū)域商業(yè)分析2. 1所屬商圈基本情況2. 1. 1區(qū)域范疇以本項目為核心，長江街為中軸線，東至嘉陵江街、南達公鐵立交橋、西至珠江街、北接崇山路，形成一個長江商業(yè)圈區(qū)域，屬于皇姑區(qū)比較繁華的區(qū)域。2. 1. 2區(qū)域定位此商圈屬于沈陽市區(qū)比較繁華的商圈之一，年代悠久，商業(yè)比較成熟。以長江 街為中心，政府全力打造長江商貿(mào)中

4、心區(qū)，把長江街建成集住宿、休閑、購物、餐 飲、娛樂、文化交流于一體的大型商業(yè)街，從而帶動整個商圈的全面發(fā)展。長江街商貿(mào)區(qū)發(fā)展規(guī)劃為：崇山路以北，規(guī)劃發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)、教育培訓、商務(wù) 酒店等業(yè)態(tài)；在崇山路南、昆山路北，規(guī)劃發(fā)展大型購物中心、大型百貨商店、精 品店、品牌店、專業(yè)店、保險等業(yè)態(tài)；在昆山路南，規(guī)劃發(fā)展商務(wù)酒店、寫字樓、 餐飲娛樂等業(yè)態(tài)2.1.3商圈輻射長江街商圈所輻射的范圍主要有皇姑區(qū)以及于洪區(qū)、和平區(qū)的小部分區(qū)域。與 北站商圈、中街商圈、北市商圈和西塔商圈最為臨近，具有一定的商業(yè)輻射力度。商業(yè)現(xiàn)狀分析2. 2.1商業(yè)業(yè)態(tài)分析目前本商圈區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)主要有購物商場、購物超市、專業(yè)市場和臨街商鋪

5、，已經(jīng)形成千盛百貨和中興商廈為核心的商業(yè)集中區(qū)域；商業(yè)程度比較成熟，人 流量非常大，但是總體檔次不夠高，沿街商鋪比較凌亂分布，業(yè)態(tài)種類比較繁多【長江街商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖】2. 2.2商圈 業(yè)種分布本區(qū)域商 圈內(nèi)業(yè)種種 類眾多，包 括服裝、百 貨、手機通 信、餐飲、娛樂、裝飾材料、家具、海鮮批發(fā)等等，主要都分布在長江街兩側(cè)。【長江街商圈商業(yè)業(yè)種分布圖】區(qū)域圈內(nèi)配套情況目前，長江街商圈商業(yè)配套比較齊全，商業(yè)氛圍也比較活躍，為多年成熟老商業(yè)區(qū)；沿街商業(yè)主要以各類特色餐飲、手機通信、時尚服飾等為主。學校：歧山一校，珠江五校，省實驗小學，43中學，省實驗中學，120中學，遼寧大學，遼寧中醫(yī)學院綜合商場：

6、中興商場，千盛百貨，國美電器，蘇寧電器，北京華聯(lián)超市，樂購超市，大東副食超市餐飲：麥當勞、肯德基等銀行：中國銀行，華夏銀行，招商銀行，農(nóng)業(yè)銀行，建設(shè)銀行，交通銀行，工商銀行幼兒園：小哈津雙語幼兒園，同輝雙語幼兒園其它：北方圖書城，外文書店，遼大科技園，北陵公園，百鳥公園，碧塘公園，南風俱樂部區(qū)域內(nèi)典型商業(yè)物業(yè)4.1千盛百貨沈陽千盛百貨購物中心（北行店）隸屬于大商集團，是一家集百貨、超市為一體 的中高檔休閑購物中心。一樓主要定位為名品化妝、黃金珠寶、名品鐘表；還有品牌鞋類；二樓定位以時尚女裝為主；三樓以品牌男裝、體育服飾為主；地下商業(yè)為中型購物超市。4.2中興商廈北行中興一沈陽商業(yè)大廈以經(jīng)營中高

7、檔商品為主、在全國商業(yè)行業(yè)中堪稱“大鱷”，建筑面積達3. 5萬平方米中興長江精品商廈定位中高端百貨商 店，知名品牌達240多個。中興商廈的入駐是長江商貿(mào)區(qū)業(yè)態(tài)升級改造的標志性一 步，它正使北行商圈煥發(fā)出新的生機與活力。樓主要定位為國際名品化妝、黃金珠寶、精品鐘表;二樓定位以品牌男裝為主；三樓以時尚女裝為主；四樓以針織類服飾、鞋類為主；五樓以體育服飾為主。第三部分：項目定位項目SWOT分析1. 1 項目優(yōu)勢（strength）1）地理位置優(yōu)勢，項目處于長江街南端，屬于長江街商圈，又依附于太原街商 圈，往南是西塔街商圈；可以輻射到多個商圈，同時又是金廊的商業(yè)輻射范圍內(nèi)。2）地塊比較平整，無建筑物，

8、易于開發(fā)。3）周邊市政配套完善，交通比較便利。4）區(qū)域內(nèi)人口居住相對比較密集，長江街人流量大，商業(yè)比較繁華，存在一定 的消費購買力。5）政策導向利好政府的大力支持和政策優(yōu)惠。6）投資方以及開發(fā)商品牌強勢，資金實力雄厚。7）環(huán)境優(yōu)勢，項目斜對面為環(huán)境幽雅的碧塘公園，自然景觀盡收眼底。3. 1.2 項目劣勢（weakness）1）地塊較小，可運作空間比較局限；2）所在區(qū)位的長江街非主流商業(yè)核心區(qū)，與商業(yè)集中點還有一段距離，吸引不 到很多人氣，區(qū)位價值弱；3）開發(fā)商進入新的市場，對當?shù)厥袌龅挠绊懥唾Y源整合力量不強。4）周邊大多是老舊居住區(qū)，周邊消費能力不夠強，1. 3 機會分析（opportuni

9、ty）1）區(qū)域規(guī)劃發(fā)展帶來的契機2）區(qū)域城市未來發(fā)展，對商業(yè)的快速發(fā)展和市民的需求；3）區(qū)域發(fā)展帶來的人口增加和商業(yè)機會；4）政府報告中規(guī)劃快速發(fā)展建設(shè)的金廊北部及長江街區(qū)域，政策支持環(huán)境較 好；1. 4 威脅分析（threat）1）新區(qū)建設(shè)尚待完善，目前尚處過渡期2）沈陽寫字樓供應(yīng)體量龐大，有一定競爭壓力3）新的二次置業(yè)金融政策出臺，對本項目規(guī)劃對應(yīng)的中高端定位群體，市場受到較強的打壓，直接影響的本項目的銷售客群購買信心;4）東側(cè)的爛尾樓項目，由于經(jīng)營不利多年荒廢，從總體檔次和負面影響都對本 項目有著不利的因素。項目定位分析3. 2.1市場定位的決定因素1）符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃長江街商貿(mào)區(qū)發(fā)展規(guī)

10、劃為：崇山路以北，規(guī)劃發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)、教育培訓、商務(wù) 酒店等業(yè)態(tài)；在崇山路南、昆山路北，規(guī)劃發(fā)展大型購物中心、大型百貨商店、精 品店、品牌店、專業(yè)店、保險等業(yè)態(tài)；在昆山路南，規(guī)劃發(fā)展商務(wù)酒店、寫字樓、 餐飲娛樂等業(yè)態(tài)分析：我們項目所處地段正是將來規(guī)劃為酒店、寫字樓為主的商務(wù)區(qū)域；省是,從沈陽酒店業(yè)的市場競爭情況和分布特征來看（市場研究報告中已有詳細分 析），本案不太適合星級酒店的開發(fā)。所以定位更趨向于商務(wù)型寫字樓，也正符合區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃。2）從區(qū)位因素分析從沈陽寫字樓整體市場來看，北站區(qū)域的CBD以其優(yōu)越的地理位置和周邊高檔商業(yè)聚集了一大批高檔次的寫字樓；而五里河商務(wù)區(qū)也是高檔次寫字樓比較集中

11、的地方，已經(jīng)形成了商務(wù)集群。分析：而本地塊相對于這兩大區(qū)域差距很大，從周邊環(huán)境和商務(wù)配套來看， 都不具備建高檔寫字樓的條件。3）客戶需求導向從周邊的公司環(huán)境來看，項目周邊區(qū)域主要分布的是地區(qū)性的事業(yè)單位為 主，又是大中小各類學校比較集中的文教區(qū)域。結(jié)合政策，立足區(qū)情，由于皇姑區(qū)域堅持發(fā)展樓宇經(jīng)濟和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高科 技產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，通過樓宇和特設(shè)街區(qū)互相作用，推進服務(wù)業(yè)快速發(fā)展。區(qū)域規(guī)劃重 點要發(fā)展信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)業(yè)、文化旅游業(yè)、中介服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、 教育培訓業(yè)、金融服務(wù)業(yè)等服務(wù)類型的中小企業(yè)。分析：我們的客戶就是這些服務(wù)類型的中小企業(yè)，他們大多處于創(chuàng)業(yè)初期階 段，屬于成長型的企業(yè)，迫

12、切需要現(xiàn)代化而乂經(jīng)濟實效的辦公寫字間，適合他們的 創(chuàng)業(yè)，乂要體現(xiàn)出一定的檔次。但是對于處于黃金地段CBD的高檔寫字樓，租金太 高，他們乂望而卻步；對本項目存在著一定的市場機會點。4）市場競爭導向沈陽作為東北核心城市，發(fā)展總部經(jīng)濟具有較強優(yōu)勢。未來沈陽將會吸引 更多國內(nèi)外大型企業(yè)集團到沈陽建立東北地區(qū)總部，形成中部企業(yè)總部經(jīng)濟發(fā)展中 心，這些將會推動沈陽商務(wù)辦公物業(yè)的發(fā)展。沈陽的商務(wù)項目市場是一個總體飽和、局部短缺的市場。伴隨著沈陽國際化的 急速推進，越來越多的國際知名企業(yè)將進駐沈陽，只有具有國際水準的辦公設(shè)施才 能有更大的生存空間。對于現(xiàn)代企業(yè)而言，辦公場所的品質(zhì)至關(guān)重要。諸如交通便 利程度、

13、停車場的設(shè)計是否合理等硬環(huán)境；在軟件配套方面，入駐企業(yè)著重信息 化、智能化配置也是決定業(yè)主是否會投資購買、租賃的重要因素之一。因此，激烈 的市場競爭不可避免，但充分考慮了人性化需求的產(chǎn)品，特別是中端和中高端細分 市場仍存在較大的空間。但同質(zhì)化也給銷售帶來不小的壓力，市場細分將是以后企業(yè)制勝的關(guān)鍵，比如 健康、生態(tài)概念，將來商務(wù)物業(yè)會為業(yè)主增加更多的附加值。分析：北站CBD區(qū)域和五里河商務(wù)區(qū)，高檔寫字樓比較集中，其價格和地段是 本項目無法比擬的；這個層次領(lǐng)域的市場競爭也相當?shù)募ち遥覀儜?yīng)該避開這個競 爭領(lǐng)域。與本項目在同一個區(qū)域內(nèi)的類比性項目有：財富大廈、韓國新城、海麗德盛世 經(jīng)典和中乾大廈?；?/p>

14、本上都是定位于商住兩用的寫字樓和公寓，是集精裝商住公 寓、商務(wù)網(wǎng)點、地下停車場為一體的綜合大廈。除了海麗德盛世經(jīng)典是在建項目， 其他都已經(jīng)投入使用。海麗德盛世經(jīng)典是目前我們最大的競爭對手，其他項目也可 以作為市場先行者參照物。3. 2. 2項目總體市場定位 3. 2. 2.1市場定位總體思路決定市場定位有兩個方面的依據(jù)，即客戶需求導向和市場競爭導向；市場定位 遵循如下思路：結(jié)合本項目市場研究報告和SWOT分析部分，從自身狀況和市場環(huán) 境兩方面來討論最佳市場定位及可行性。根據(jù)對沈陽房地產(chǎn)市場和寫字樓市場的研究分析，結(jié)合本案所處區(qū)位和地塊現(xiàn) 狀，我們從以下兒方面因素考慮來找出定位方向：1）從地塊所

15、處區(qū)域的城市發(fā)展規(guī)劃來看做寫字樓比較符合城域發(fā)展趨勢。2）從地塊所處區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和周邊商務(wù)環(huán)境來看頁目并不適合做高檔次的商務(wù)寫字樓，應(yīng)該避開這個高端市場領(lǐng)域的競爭。3）從客戶需求導向的分析故中等檔次的商務(wù)寫字樓，比較適合創(chuàng)業(yè)性企業(yè)的發(fā)展，存在一定的市場機會。4）從競爭者導向分析110周邊的類比性項目大多定位在中等檔次，而且 大多雷同，適合商住兩用；那么我們可以考慮做純粹的商務(wù)寫字樓，可以提高一定 的檔次程度，又區(qū)別競爭者有所創(chuàng)新，體現(xiàn)差異化優(yōu)勢競爭。5）從沈陽的城市特征分析沈陽城市的形象是富有文化內(nèi)涵，四平八 穩(wěn)的北方工業(yè)城市，缺乏靈氣和智慧，智力型、知識型行業(yè)正在興起，改變著沈陽 的形象，但

16、需要一個發(fā)展的舞臺。綜上所述，就可以做出我們的定位為：智能Studio概念，品牌孵化基地產(chǎn)品關(guān)鍵詞：創(chuàng)造、發(fā)展、未來Create、 Develop、 Future一一適合中小企業(yè)發(fā)展的創(chuàng)業(yè)發(fā)展大廈美聯(lián)創(chuàng)展大廈定位闡釋：形象定位：香港上市公司美聯(lián)物業(yè)在沈陽的總部功能定位：沈陽“首席智能化Studio寫字樓”屬性定位：純粹商務(wù)寫字樓（創(chuàng)業(yè)版）檔次定位：中檔偏上特征定位：適合中小企業(yè)發(fā)展創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代辦公大廈項目名稱：美聯(lián)創(chuàng)展大廈代表：創(chuàng)造、發(fā)展、未來（Create、Develop Future）寓意入駐企業(yè)的創(chuàng)造力，發(fā)展前景，和美好未來，同時也是美聯(lián)為目標客戶企 業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的平臺，和描述的美好未來，

17、美聯(lián)品牌輔助客戶成長。3. 2. 2. 2智能Studio寫字樓介紹1）什么是Studio寫字樓Studio：是指小空間個性化辦公。定位于Studio概念的寫字樓客戶（公司）雇 員在1040人之間。以從事高智力的開發(fā)、研究、和創(chuàng)作為主，對空間要求不高， 但要求有個性、有靈氣。本項提供使用者二次裝修余地大，可以充分滿足其個性的 發(fā)揮，同時共享大廳、空中花園等也極具特色。2）未來寫字樓的特點第一、未來型寫字樓是寫字樓或?qū)懽謽堑纳壈?，“拒絕居住”，強調(diào)商務(wù)用 途、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍。第二、未來型寫字樓應(yīng)根據(jù)區(qū)域市場特點和目標客戶的行為模式進行定位。第三、未來型寫字樓應(yīng)在功能上有所創(chuàng)新，以充分滿足客

18、戶未來需求，為目標客 戶量身定做。3）智能Studio寫字樓的客戶定位中小企業(yè)客戶，要么事業(yè)拓展很快，原來的居民樓辦公已不能滿足其要求； 或者雖處創(chuàng)業(yè)初期，但起點較高，發(fā)展?jié)摿Υ?，也要求辦公場所很體面。這類企業(yè) 往往在各自的行業(yè)領(lǐng)域還沒有一定的知名度，沒有自己的品牌影響力，但是卻具有 相當大的創(chuàng)造力，發(fā)展前景看好，需要一個載體能承載著他們的希望向前進，并且 希望尋找到這個載體還能有助于提升他們的公司品牌形象。小結(jié)：此定位既符合了市場的需求，乂區(qū)別于同類競爭，具有一定的差異性優(yōu) 勢，在定位和建筑產(chǎn)品上又略勝一籌，更具市場吸引力。3. 2. 3產(chǎn)品組合定位產(chǎn)品組合總體上考慮主要由辦公寫字樓和商務(wù)配

19、套商業(yè)兩部分組成，建議單體 獨立建筑，更適合項目定位。1）智能Studio寫字樓只適合用作純粹辦公性質(zhì)，無論是外觀設(shè)計、建筑選材、空間規(guī)劃、配套設(shè)施， 完全按照辦公用途設(shè)計，但具有個性化空間設(shè)計，體現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)辦公的特點，圍繞 定位主題智能化和Studio概念，打造美聯(lián)在沈陽的第一個品牌孵化基地；為創(chuàng)意 產(chǎn)業(yè)及中小型企業(yè)量身定做的全新商務(wù)產(chǎn)品。2）商業(yè)部分A、市場分析依據(jù)：由于偏差于北行商圈中心區(qū)域，使本案無法借助中興與千盛的商業(yè)氛圍； 也無法與大型商業(yè)中心直接競爭； 臨主干道展示面窄，不利于商業(yè)形象的展示;并不緊鄰人流密集地鐵出口，不能帶來巨大商業(yè)客流;本案社區(qū)規(guī)模小，項目南臨建材裝飾市場，商

20、業(yè)環(huán)境不佳，來往人群檔次 不高。B、商業(yè)業(yè)態(tài)定位：可以為主題商務(wù)餐飲、休閑會所、金融服務(wù)、商務(wù)會議以及其他商務(wù)服務(wù) 類。主要是為寫字樓入駐客戶群體提供商務(wù)性的配套服務(wù)。C、建議在商業(yè)招商可以面向：餐飲類：西餐咖啡廳、商務(wù)茶樓、商務(wù)快餐休閑類：健身俱樂部、商務(wù)休閑中心金融服務(wù)：銀行D、商務(wù)服務(wù)：建議設(shè)立智能化多功能廳、大型會議室，為入駐企業(yè)提供商務(wù)會 議服務(wù)。E、所以，建議盡量減少商業(yè)部分的體量，13層為商業(yè)部分已然足夠。3. 2.4目標客戶定位 1）行業(yè)范圍以信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商務(wù)商貿(mào)業(yè)、文化旅游業(yè)、中介服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、教 育培訓業(yè)、金融服務(wù)業(yè)等服務(wù)類型的中小企業(yè)為主。2）代表性群體私人貿(mào)易

21、商、廣告人、網(wǎng)絡(luò)人、證券人、律師、咨詢師、中介經(jīng)紀人等現(xiàn)代經(jīng) 理人。3）需求特征追求時尚，喜好個性化靈動商務(wù)空間；注重實用性，追求環(huán)保和健康的工作環(huán) 境。4）客戶來源A、周邊原有企業(yè)，他們已經(jīng)習慣了這個區(qū)域，無需進入核心CBD,更關(guān)注便利 的交通環(huán)境。（購買自用或者租賃使用）B、多數(shù)新興創(chuàng)業(yè)類公司，創(chuàng)業(yè)起步階段，需要控制成本，需要舒適的辦公環(huán)境。（購買自用或者租賃使用）C、外地入駐公司，需要良好的辦公環(huán)境和形象，但也要控制成本，無需進駐核 心CBD。（購買自用或者租賃使用）D、其他投資客戶：這部分群體范圍很廣，比較看好智能Studio寫字樓的發(fā)展空間和投資前景。（購買投資出售或者出租經(jīng)營）3.

22、 2. 5價格定位目前周邊寫字間平均價格區(qū)間在6300一一6500元/平方米；而在北站CBD和青 年街商務(wù)區(qū)的寫字間平均價格在800010000元/平方米。本項目的價格定位首先應(yīng)該符合周邊市場的主流，又優(yōu)勢于CBD區(qū)塊的價格，由 于面積小，總價低，更具有巨大的上升空間，才能吸引投資客戶群體。因而價格初步定位為：初步基準價：5800元/每平米均價：64006800元/每平米3. 2. 6項目品牌運作思路品牌定義：美聯(lián)創(chuàng)展大廈品牌核心賣點提煉：a）針對投資商一一貼身理財服務(wù)管家。美聯(lián)將選擇創(chuàng)展大廈其中一層作為美聯(lián)物 業(yè)集團（中國）沈陽區(qū)域總部。她可以利用35年的行業(yè)經(jīng)驗和招商經(jīng)驗為投資 創(chuàng)展大廈的

23、客戶提供完善的服務(wù)，迅速幫助投資商實現(xiàn)嬴利。b）針對入駐企業(yè)或公司一一品牌孵化助推器。美聯(lián)自身的品牌優(yōu)勢和資源優(yōu)勢， 為進駐大廈的企業(yè)或公司提升了品牌形象；同時，美聯(lián)又利用這些優(yōu)勢為他們打造一個發(fā)展的平臺，整合各種可利用的資源，為處于不同階段的品牌提供全 方位、恰當?shù)姆?wù)，幫助企業(yè)發(fā)展品牌、壯大實力。品牌核心：美聯(lián)品牌核心輔佐概念所謂美聯(lián)品牌核心輔佐概念，就是以美聯(lián)上市公司的品牌為龍頭，創(chuàng)立品牌 孵化的基地，將多行業(yè)企業(yè)集中在美聯(lián)創(chuàng)展大廈內(nèi)，使目標客戶群能借助美聯(lián)品牌 達到品牌樹立的目的。美聯(lián)是一個擁有35年行業(yè)經(jīng)驗，國內(nèi)最具規(guī)模的獨資地產(chǎn)代理公司之一，她 所擁有的知名度和美譽度及其各種社會資

24、源是一般公司無法比擬的。美聯(lián)可以利用 自身的品牌優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，為進駐大廈的企業(yè)或公司打造一個發(fā)展的平臺；而進 駐企業(yè)或公司也可以藉助美聯(lián)的優(yōu)勢，為自身發(fā)展創(chuàng)造更多的機會。美聯(lián)與其它寫字樓的根本區(qū)別在于：其它寫字樓是“經(jīng)營+管理”一一不大關(guān) 心入駐企業(yè)或公司如何發(fā)展品牌、打拼市場，一切要靠企業(yè)自己；而美聯(lián)則是“經(jīng) 營+服務(wù)”，整合各種可利用的資源，為處于不同階段的品牌提供全方位、恰當?shù)?服務(wù)，幫助企業(yè)發(fā)展品牌.、壯大實力。核心概念衍生：品牌輔佐集群概念所謂品牌輔佐集群概念，則是通過美聯(lián)創(chuàng)展大廈這個平臺，將各類型企業(yè)集聚， 特別是咨詢類等智力型企業(yè)的集聚，將幫助大廈內(nèi)的企業(yè)品牌推廣，通過美聯(lián)的資

25、 源整合，幫助客戶樹立品牌形象，提高品牌知名度。3. 2. 7項目運營與盈利模式 1）項目運營模式美聯(lián)創(chuàng)展大廈將建立成為沈陽乃至東北的美聯(lián)總部，不但在大廈有整層作為總 部辦公，而且將在市區(qū)各個區(qū)塊開發(fā)出多個二手代理的營業(yè)網(wǎng)點，開展二手代理業(yè) 務(wù)。美聯(lián)創(chuàng)展大廈將以一種不同于其他寫字樓的運營模式：將委托美聯(lián)物業(yè)管理團隊，不僅為大度提供星級式的寫字樓物業(yè)管理，同時也提供多種個性化商務(wù)服務(wù)。美聯(lián)將以強大的二手代理營銷網(wǎng)點體系為美聯(lián)大廈的投資客戶提供商業(yè)物業(yè)的租賃和銷售服務(wù)。2）項目盈利模式美聯(lián)創(chuàng)展大廈的項目盈利模式主要分為兩大類：項目前期，主要是以寫字間的銷售形式盈利。開發(fā)商將持有部分物業(yè)自留使用，委

26、托美聯(lián)物業(yè)長期管理。將部分物業(yè)租賃給美聯(lián)沈陽分行，并以銷售代理方式委托美聯(lián)沈陽銷售團隊，針對購買物業(yè)的投資客戶，為他們提供寫字間的出租和二手轉(zhuǎn)賣服 務(wù)，雙方聯(lián)合運營的盈利模式。第四部分：產(chǎn)品建議客戶如何選擇寫字樓二面參考客戶對樓盤品質(zhì)外立面特開放、透明夜景燈光景觀小品以25現(xiàn)代企“體現(xiàn)客戶辦公利客戶對樓盤品質(zhì) 現(xiàn)代企W大堂向工作規(guī)電梯廳適應(yīng)這一保障整個建筑高間1走道由此建議:滿足辦公客戶的本案產(chǎn)品空I、中八九刈八八I卅助IJ )玻璃，最大限滿足客戶特殊需洗手間柱網(wǎng)分布凈高大開間落地效果分析:開放性的空間更能滿足企業(yè)個性的張揚;大開間落地鋼化玻璃的應(yīng)用可有效提升產(chǎn)品檔次，降低價格阻力;使得建筑外

27、觀華麗、尊貴;2）簡約一現(xiàn)代的時尚元素；打造現(xiàn)代簡約的開放空間現(xiàn)代的社會物流加快，信息提速。人們已沒有太多時間去體會舞文弄墨的豪 情、吟詩頌詞的雅性、花前月下的浪漫、午后陽光的悠閑。他們要忍受太多的工作 壓力，適應(yīng)太快的社會節(jié)奏，因此簡約便成為首當其沖的選擇。由繁雜蛻變?yōu)楹?約，便捷、時尚觸手，一切自然水到渠成。由此建議：本案外立面設(shè)計造型應(yīng)注重表達時尚的簡約特性，簡約的立面、簡約線條、簡約 的結(jié)構(gòu)。效果分析：本案外形設(shè)計簡單，如按傳統(tǒng)方法裝飾勢必造成建筑陳舊落伍；簡單的外形設(shè)計為簡約的外觀裝飾提供了良好的基礎(chǔ)，可有效節(jié)省成本投 入；簡約的外觀明快，蘊含著現(xiàn)代的元素，從而使本案的內(nèi)涵與外延得到

28、高度統(tǒng)單幢樓宇外立面參考:建議：本項目采用全玻璃幕墻，并在外立面上突出豎向線條，增加項目的挺拔感;同時可以將充足的陽光和景觀帶入室內(nèi)，一定會受廣大客戶的親睞。大堂參考多數(shù)客戶在一進入大堂五秒內(nèi)，就對大整個寫字樓的品質(zhì)作出直觀的判。在一層設(shè)計有入戶精裝大堂，挑高6米左右，體現(xiàn)一定的檔次和良好的辦公環(huán)境。電梯廳和走道內(nèi)應(yīng)考慮充足的照明，裝飾色彩建議采用暖色調(diào)。戶型參考1）市場分析考慮：從沈陽市2007年公寓（寫字間）的供銷情況來看，4170平方米的供應(yīng)量、 消化量都是最大的，是市場的主流產(chǎn)品，其他面積段供應(yīng)量較小，需求量也是非常 小。本項目的體量較小，且位于北行繁華商業(yè)地帶，其經(jīng)濟、地段決定產(chǎn)品的

29、單價 沖擊力高，因此在戶型面積配比中應(yīng)以小面積為主導，以降低產(chǎn)品的總售價來刺激 購買力，應(yīng)主要圍繞主流產(chǎn)品進行定位。本區(qū)域內(nèi)寫字間租賃市場需求主力面積段是50-120 m2,其中50-100 nf更符合 市場的需求：2）戶型分割建議:戶型面積：以55110 nf為主力（針對銷售單元考慮）建議采用框架結(jié)構(gòu)，易于按照不同客戶需求進行自由分割。3）風格特點一一健康，現(xiàn)代企業(yè)的需求，也是現(xiàn)代人本需求的首要特性?，F(xiàn)代的企業(yè)是健康的、向上的、活力的，因為這些得以壯大，具備可持續(xù) 發(fā)展的無窮潛力。積極向上的企業(yè)需要有健康心態(tài)的員工。健康的員工需要有健康自由的空間環(huán)境。由此建議：倡導健康辦公的新模式在空間規(guī)劃

30、上確保3. 3米的層高，讓空氣得到更好的分層排布注重自然通風，讓建筑的南北優(yōu)勢得到最大發(fā)揮；注重采光，最大限度利用自然光辦公；注重勞逸結(jié)合，在大廈專門設(shè)置健身房，臺球館、乒乓球館，讓白領(lǐng)在工作之 余放松心情，改善一下心肺功能，增強并保持良好的體魄。4）智能化Studio辦公環(huán)境參考圖例商務(wù)會議配套參考建議設(shè)立商務(wù)會客廳：提供包括視訊會議廳、VIP會議室等可為企業(yè)提供商務(wù) 展示、商務(wù)會議、商務(wù)聚會的活動空間，供入駐創(chuàng)意型企業(yè)和藝術(shù)工作室自由選 擇。更好的為創(chuàng)意型企業(yè)提供商務(wù)個性化服務(wù)。硬件設(shè)備：提供電子會議、多媒體會議、顯示系統(tǒng)、擴聲系統(tǒng)、數(shù)字會議、同 聲傳譯、中控系統(tǒng)、視頻切換，等多方面的技術(shù)支持及咨詢。商務(wù)會議參考圖例:其他硬件配套參考1）區(qū)域中央空調(diào)：采用技術(shù)水平較高的吸收式空調(diào)設(shè)備，為入駐企業(yè)提供舒適的 辦公環(huán)境。2）換新風系統(tǒng)：引入新風系統(tǒng)，保證隨時擁有新鮮空氣，創(chuàng)造一種健康的自然空 間。3）斷橋隔熱鋁金窗：可節(jié)能30%40蛤 可降低噪音3050分貝，抗風壓、氣密 性、水密性、防火性能全面優(yōu)越。4）外墻保溫體系：提高保溫隔熱性能，可節(jié)約能源50%左右。5）直飲水系統(tǒng)：新鮮、健康的純凈