物流高端地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)和機(jī)會(huì)

1、物流高端地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)和機(jī)會(huì)目錄1、中國(guó)高端物流地產(chǎn)市場(chǎng)解讀2、正在井噴的物流地產(chǎn)3、物流地產(chǎn)的資本化路徑4、第四方物流正在改變未來(lái)4 全國(guó)高端物流地產(chǎn)市場(chǎng)解讀- 需求與租金504030201002015年末全國(guó)高端物流倉(cāng)庫(kù)租金水平2015年末全國(guó)高端物流倉(cāng)庫(kù)空置率北上廣深保持了強(qiáng)勁的物流需求勢(shì)頭，除了租金繼續(xù)上揚(yáng)以外，空置率 都保持在%10以?xún)?nèi)；深圳任然是目前高端物流倉(cāng)庫(kù)租金最貴的城市，接 近人民幣40元/月/平方米；重慶和南京這兩個(gè)城市的高端物流空置率只有2%，意味著市場(chǎng)處于爆倉(cāng) 狀態(tài)，這也解釋了未來(lái)有很多投資者正在這兩個(gè)城市布點(diǎn)的原因；上海在全國(guó)市場(chǎng)中，租金排第二，而空置率大約在8.8

2、%，說(shuō)明上海市場(chǎng) 仍然是一個(gè)被普遍看好的地區(qū)。5全國(guó)高端物流地產(chǎn)市場(chǎng)解讀- 市場(chǎng)規(guī)模上海市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到約600萬(wàn)平方米，而整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)的高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到約800萬(wàn)平方米，大約是渤海灣地區(qū)的兩倍，是珠三角地區(qū)的三倍；中部（武漢）和西南（成渝）地區(qū)是迅速崛起的市場(chǎng)，預(yù)計(jì)三個(gè)城市的 總規(guī)模很快可以達(dá)到300萬(wàn)平方米以上，將成為第四個(gè)中國(guó)的關(guān)鍵市場(chǎng)。6全國(guó)高端物流地產(chǎn)市場(chǎng)解讀- 未來(lái)供應(yīng)從未來(lái)三年的新增供應(yīng)來(lái)看，除了北上廣，重慶和天津?qū)⑹鞘袌?chǎng)供應(yīng)的集中 地，三年內(nèi)分別將新增約110萬(wàn)平方米的供應(yīng)，由于天津市場(chǎng)的空置率水平 較高，預(yù)計(jì)未來(lái)三年會(huì)有較大的市場(chǎng)消化壓力；重慶是一個(gè)高標(biāo)庫(kù)爆發(fā)增長(zhǎng)的市場(chǎng)，由于

3、原來(lái)沒(méi)有太多的存量，預(yù)計(jì)新增供 應(yīng)能有效地緩解市場(chǎng)的需求；深圳已經(jīng)面臨無(wú)地可供的困境，相比之下，未來(lái)華南的高標(biāo)庫(kù)將更多聚集在 廣州的周?chē)?，在南沙自貿(mào)區(qū)的刺激下，廣州市場(chǎng)會(huì)有快速增長(zhǎng)。7全國(guó)高端物流地產(chǎn)市場(chǎng)解讀- 未來(lái)供應(yīng)占存量比9物流業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)有限的現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)空間無(wú)法滿(mǎn)足國(guó)內(nèi)消費(fèi)增長(zhǎng)。中國(guó)的人均物流面積是美國(guó)的十二分之一 今天中國(guó)的人均物流面積將達(dá)到美國(guó)的1/32029年1/120.415.06中國(guó)美國(guó)1/31.745.22中國(guó)美國(guó)備注： 資料來(lái)源中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)、公司內(nèi)部資料、DTZ戴德梁行研究部、世界各國(guó)概況、美國(guó)人口普查關(guān)于美國(guó)和中國(guó)的預(yù)測(cè)中國(guó)得人均倉(cāng)儲(chǔ)面積是美國(guó)的十二分

4、之一；市場(chǎng)總供應(yīng)量：5.5億平方米（其中2%是現(xiàn)代化 物流設(shè)施）;現(xiàn)有的倉(cāng)庫(kù)大部分過(guò)小和陳舊；物流成本占GDP比例是美國(guó)的2倍多。目前15年后中國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)面積到2029年預(yù)計(jì)達(dá)到美國(guó)的1/3保守估計(jì)，2027年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將超 過(guò)美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值；市場(chǎng)總供應(yīng)量：1.7億平方米；10工業(yè)土地政策土地轉(zhuǎn)讓方式的轉(zhuǎn)變土地等別一等二等三等四等五等六等七等八等最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)840720600480384336288252土地等別九等十等十一等十二等十三等十四等十五等最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)204168144120968460全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)摘自國(guó)發(fā)200631號(hào)文件國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知 單位

5、：元/平方米（土地面積）對(duì)于企業(yè)/開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)：可以較低廉的價(jià)格獲得土地，操 作流程較為簡(jiǎn)單，周期較短，獲得土地的保障性較高；對(duì)于政府來(lái)說(shuō)：可以通過(guò)土地的優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)本地吸引投資的力度，政府的可控性更強(qiáng)。協(xié)議出讓方式招拍掛方式對(duì)于企業(yè)/開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)：土地資源和價(jià)格不透明，一事一 價(jià)的模式對(duì)于中小企業(yè)存在不公平的現(xiàn)象；對(duì)于政府來(lái)說(shuō)：政府對(duì)重點(diǎn)吸引的企業(yè)或項(xiàng)目往往需要做 出很大的價(jià)格政策讓步，損害了國(guó)家的土地資源效益。，對(duì)于企業(yè)/開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)：提高了土地資源和價(jià)格的透明度 增強(qiáng)了公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境；對(duì)于政府來(lái)說(shuō)：通過(guò)保護(hù)價(jià)的限制保障了當(dāng)?shù)刈罨镜耐恋匦б妫欣趪?guó)家資源的保護(hù)。對(duì)于企業(yè)/開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)：土地價(jià)格

6、總體提高，運(yùn)作周期增 長(zhǎng)，保障性降低，增加開(kāi)發(fā)成本，提高了投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于政府來(lái)說(shuō)：受到的最低土地價(jià)格限制，對(duì)于一些以 低資源成本來(lái)吸引投資的地區(qū)帶了一定的招商難度。2007年之前，工業(yè)用地的出讓以協(xié)議出讓為主導(dǎo)方式，招 拍掛的比重非常低；2006年工業(yè)用地有償出讓中的97%比 例是通過(guò)協(xié)議出讓方式運(yùn)作的。根據(jù)（國(guó)發(fā)200631號(hào)文件國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知，明確要求：“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓”。 該政策從2007年1月1日起執(zhí)行。* 工業(yè)用地土地指標(biāo)已經(jīng)成為了制約大型制造業(yè)投資的瓶頸，如何確保把有限的指標(biāo)給自己中意的企業(yè)是現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)區(qū)糾結(jié)的問(wèn)題。城市政策核心要點(diǎn)上海

7、上海新版國(guó)有建設(shè)用地(工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi))使用權(quán)出 讓合同2014年7月起執(zhí)行1、最高年限。2、逾期不開(kāi)工可收回土地。3、引入履約時(shí)間保證金。4、不得整體、分割轉(zhuǎn)讓。5、變向流轉(zhuǎn)，受讓人資格需審查。關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意 見(jiàn)2014年3月1、建設(shè)用地總規(guī)?！傲阍鲩L(zhǎng)”。上海工業(yè)土地新政刺激了工業(yè)物流地價(jià)的瘋長(zhǎng)工業(yè)用地新政出臺(tái)，產(chǎn)業(yè)類(lèi)用地對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)業(yè)性要求提高，物流用地收緊，工業(yè)土地資源稀缺是開(kāi)發(fā)商拿地的難點(diǎn)。工業(yè)用地政策頻繁出臺(tái)，規(guī)劃化管理是未來(lái)方向，政府對(duì)于地產(chǎn)商專(zhuān)業(yè)性和客戶(hù)資源要求逐步提高。倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)土地供應(yīng)收緊，趨向集中。工業(yè)類(lèi)土地根據(jù)區(qū)域差異化，對(duì)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化

8、要求提高。鼓勵(lì)存量工業(yè)用地盤(pán)活，既是放開(kāi)又是嚴(yán)格控制的。9大量國(guó)內(nèi)非傳統(tǒng)物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資類(lèi)行業(yè)紛紛涌入物流地產(chǎn)領(lǐng)域是2015年中國(guó)物流地產(chǎn) 市場(chǎng)最大的特點(diǎn)電子商務(wù)類(lèi)物流商金融機(jī)構(gòu)進(jìn)軍 物流地產(chǎn)商住宅/商業(yè)地產(chǎn) 轉(zhuǎn)型物流地產(chǎn)商傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商物流地產(chǎn)大事10典 型 事 件物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為炙手可熱的產(chǎn)業(yè)，黑石、平安等金融大鱷對(duì)用于倉(cāng)儲(chǔ)、物流功能的開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目和土地虎視眈眈，開(kāi)始對(duì)物流地產(chǎn)加大投入，這些都足以說(shuō)明物流市場(chǎng)發(fā)展火爆。菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)在重慶、成都、鄭州等地與政府簽訂超過(guò)1000畝的供 地協(xié)議，擴(kuò)張形勢(shì)明顯同時(shí)，受限于開(kāi)發(fā)能力和經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)對(duì)于菜鳥(niǎo)的“摧城拔寨” 褒貶不一，甚有傳聞?wù)f其將很快變賣(mài)已有物

9、流設(shè)施類(lèi)資產(chǎn)成立物流、不動(dòng)產(chǎn)等部門(mén)收購(gòu)Vailog及當(dāng)?shù)孛駹I(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施投資1號(hào)店等電商機(jī)構(gòu)曲線進(jìn)入與黑石合作，共同拿地采取住宅+物流搭配拿地的策略集團(tuán)層面成立獨(dú)立的物流團(tuán)隊(duì)，由毛大慶掛帥物流地產(chǎn)大事11新的國(guó)內(nèi)私募和境外基金的涌入，及原有基金持續(xù)增資是2015年物流領(lǐng)域資本層面的主要特征。易商、東久的戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)與萬(wàn)科簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議聯(lián)合厚樸、中資保險(xiǎn)公司對(duì)普洛斯進(jìn)行增資澳大利亞養(yǎng)老基金對(duì)嘉民中國(guó)物流基金進(jìn)行新一輪增資 繼Carlyle后對(duì)宇培進(jìn)行新一輪注資聯(lián)合北京建設(shè)進(jìn)入中國(guó)物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域Brookfield將旗下IDI與Gazeley做全球平臺(tái)整合，目標(biāo)直指中國(guó)市場(chǎng)12物流地產(chǎn)大事15

10、物流地產(chǎn)市場(chǎng)井噴的理由1. 現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施仍是市場(chǎng)稀缺的資源；2.供求關(guān)系刺激租金快速增長(zhǎng)，吸引更多的資本和玩家進(jìn)入。理由一備注： 資料來(lái)源中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)、公司內(nèi)部資料、DTZ戴德梁行研究部68014現(xiàn)代化的物流設(shè)施物流設(shè)施供應(yīng)總量中國(guó)現(xiàn)代化的物流設(shè)施占現(xiàn)存設(shè)施的2%（百萬(wàn)平方米）國(guó)家一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)重阻礙了 傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)信心和盈利能 力，轉(zhuǎn)而把目光專(zhuān)向長(zhǎng)期收益率高強(qiáng)且穩(wěn) 定的物流地產(chǎn)市場(chǎng)。高調(diào)宣布與黑石的合作成立產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，明確物流開(kāi)發(fā)的核心 地位與國(guó)藥合作，打造專(zhuān)業(yè)醫(yī)藥物流的龍頭企業(yè)國(guó)家對(duì)于工業(yè)用地彈性地價(jià)政策釋放，但大部分地區(qū)實(shí)施細(xì)則尚未公布，造成市場(chǎng)恐慌性

11、的拿地，并 且?guī)?dòng)了二手工業(yè)用地市場(chǎng)的成交量。2014年以來(lái)網(wǎng)購(gòu)市場(chǎng)持續(xù)火爆，電商玩家 各自在全國(guó)大面積布點(diǎn)，通過(guò)延伸產(chǎn)業(yè)鏈 獲取當(dāng)?shù)丶爸苓吺袌?chǎng)份額。理由三理由四理由二物流市場(chǎng)爆發(fā)性增長(zhǎng)概括為以下四點(diǎn)：17主要開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)份額GLP仍然處于壟斷地位，未來(lái)市場(chǎng)份額會(huì)逐步降低會(huì)有更多的新面孔進(jìn)入到餅圖中數(shù)據(jù)截止到2015年末，以各開(kāi)發(fā)商建成投入使用的面積為據(jù)開(kāi)發(fā)模式及盈利模式開(kāi)發(fā)模式專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式地產(chǎn)商模式企業(yè)自用模式基金模式政府開(kāi)發(fā)模式16開(kāi)發(fā)模式及盈利模式產(chǎn)業(yè)物業(yè)及其配套建 成后，通過(guò)針對(duì)性招 商以及提供運(yùn)營(yíng)管理 服務(wù)帶來(lái)收益資產(chǎn)融資是實(shí)現(xiàn)產(chǎn) 業(yè)地產(chǎn)價(jià)值另一途 徑，可分為債務(wù)性 融資和權(quán)益性融資

12、通過(guò)部分或者全部出 資/出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)實(shí) 現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的收益土地基礎(chǔ)設(shè)施配套 建設(shè)不完善及營(yíng)銷(xiāo) 推廣開(kāi)展會(huì)帶來(lái)土 地自身的升值土地增值物業(yè)租售物業(yè)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)融資17案例：普洛斯 GLP普洛斯簡(jiǎn)介普洛斯是中國(guó)、日本市場(chǎng)領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商。在中國(guó)的39個(gè)城市擁有并管理著156個(gè)綜合性園區(qū)，形成了一個(gè)覆蓋主要物流樞紐、工業(yè)園區(qū)和城市配送中心等戰(zhàn)略接點(diǎn)的高效物流網(wǎng)絡(luò)。成立于:2003年總部:上海進(jìn)入市場(chǎng):39個(gè)城市園區(qū)數(shù)量:156個(gè)總建筑面積:1,220萬(wàn)平方米 （截止到2015年12月）18普洛斯 GLP戰(zhàn)略布局普洛斯布局集中在渤海經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲 東海沿海地區(qū)的一、二線城市設(shè)點(diǎn)布局。

13、布局特點(diǎn)普洛斯集中專(zhuān)注投資物流園，重點(diǎn)發(fā)展3種細(xì)分。臨港物流園上海洋山深水港、深圳鹽田港、青島前灣港、廣州南沙港等空港物流園北京首都機(jī)場(chǎng)、廣州白云機(jī)場(chǎng)、南京祿口機(jī)場(chǎng)青 島流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)等工業(yè)園區(qū)蘇州工業(yè)園、天津開(kāi)發(fā)區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等19第三方物 流服務(wù)業(yè)零售商制造業(yè)普洛斯 GLP倉(cāng)儲(chǔ)形式：物流園主要產(chǎn)品是高標(biāo)準(zhǔn)雙層、 單層倉(cāng)庫(kù)、集裝箱堆場(chǎng)、及辦公室附屬設(shè)施。保稅與非保庫(kù)：除了建設(shè)普通物物流園，還 建設(shè)保稅物流園，通過(guò)國(guó)家政策扶持，滿(mǎn)足 客戶(hù)需求，獲得豐厚回報(bào)。園區(qū)規(guī)模：物流園一般規(guī)模都不大。在全球 開(kāi)發(fā)的物流園平均面積不到2萬(wàn)平方米。國(guó)內(nèi)小型物流園占地約3-5萬(wàn)平方米，中型物流園 在10-20

14、萬(wàn)占地面積，很少有上千畝的物流園。分期開(kāi)發(fā)：園區(qū)基本采用分期開(kāi)發(fā)，分期開(kāi) 發(fā)3-5萬(wàn)建筑平方米的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。普洛斯合作的客戶(hù)主要分為三類(lèi)：20普洛斯 GLP基金管理部門(mén)的加入，使得普洛斯的物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理和基金管理構(gòu)成了一個(gè)物業(yè)與資金的閉合循環(huán)。普洛斯實(shí)施基金模式之后的迅速擴(kuò)張，從而實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò) 張的秘密，在于圍繞基金模式重組了業(yè)務(wù)架構(gòu)。為了配合 基金模式，普洛斯對(duì)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了重大調(diào)整，核心部門(mén) 除了原來(lái)的物業(yè)開(kāi)發(fā)部門(mén)和物業(yè)管理部門(mén)外，新增了基金 管理部門(mén)，在新模式下，物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理和基金管理 構(gòu)成了一個(gè)物業(yè)與資金的閉合循環(huán)。通過(guò)基金模式撬動(dòng)3-5 倍的股權(quán)資金杠桿， 再通過(guò)50%的負(fù)債

15、率 撬動(dòng)兩倍的債務(wù)杠桿， 普洛斯將總的資本桿 率放大到6-10倍。推行基金模式后，普洛斯5年平均的總資產(chǎn)回報(bào)率在5-6%水平，凈資產(chǎn)回報(bào)率則上升到7-10%水平，較之前的4%均有大幅提升。基金收益并非基金模 式的最主要意義，關(guān) 鍵是在這一模式下， 公司提前兌現(xiàn)了開(kāi)發(fā) 部門(mén)的收益，加速了 資金的回籠?；鹉Ｊ较?，普洛斯 開(kāi)發(fā)部門(mén)資金周轉(zhuǎn)大 大加快，促使其投資 回收期從10年縮短到 2-3年。核心原則就是控制基 金模式下處于不同開(kāi) 發(fā)和運(yùn)營(yíng)階段的物業(yè) 比例，或者說(shuō)維持各 部門(mén)資產(chǎn)的均衡比例。收益來(lái)源多樣化回 報(bào)率提升撬動(dòng)10倍資金杠 桿提前兌現(xiàn)開(kāi)發(fā)收益 與回籠資金輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運(yùn) 營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制之道：

16、資 產(chǎn)平衡基金管 理部門(mén)物業(yè)管理部門(mén)物業(yè)開(kāi)發(fā)部門(mén)基金、 N21房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)當(dāng)布點(diǎn)形成一定規(guī)模，成功引入REITs，通過(guò)整合形成資產(chǎn)包，將對(duì)集團(tuán)起到資產(chǎn)放大的作用。多個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目組成資產(chǎn)包物業(yè)一物業(yè)二物業(yè)三REITs可廣泛、 普遍持 有分紅沒(méi) 有所得 稅盈利分 配低風(fēng)險(xiǎn)低負(fù)債長(zhǎng)期投資22房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)運(yùn)營(yíng)模式物業(yè)開(kāi)發(fā)部門(mén)物業(yè)管理部門(mén)基金管理部門(mén)基金公司、 置入基金后回籠資金 繼續(xù)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)23受托管理基旗下物業(yè)招租和服務(wù)完善使物業(yè)達(dá)到穩(wěn)定 運(yùn)營(yíng)后交基金管理部門(mén)置入基金1、發(fā)起基金（募集資金）2、投資管理(資產(chǎn)收購(gòu)與剝離）3、資本管理（負(fù)債率控制）4、收益分

17、配1、基金管理費(fèi)2、業(yè)績(jī)提成收益3、基金份額收益物流地產(chǎn)基金是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家主流模式：物流地產(chǎn)企業(yè)將穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)成熟物業(yè)（低周轉(zhuǎn)收益穩(wěn) 定）置入專(zhuān)門(mén)物流基金，開(kāi)發(fā)階段物業(yè)（高周轉(zhuǎn)）保留培育，資產(chǎn)分離保證了基金穩(wěn)定收益， 提高了物流地產(chǎn)公司資金周轉(zhuǎn)速度。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，完成建設(shè)，預(yù)租60%后，轉(zhuǎn)入物業(yè)管理部門(mén)培育成熟物流地產(chǎn)資本化市場(chǎng)- 策略日趨多元化27早期進(jìn)入的國(guó) 際物流地產(chǎn)商 有出現(xiàn)少量拋 盤(pán)市場(chǎng)回報(bào)率在下降通道越來(lái)越多的 開(kāi)發(fā)商正在 尋求資本化 路徑業(yè)務(wù)的多元 化發(fā)展為企 業(yè)資本化創(chuàng) 造更多賣(mài)點(diǎn)國(guó)際性的中小 型基金正在快 速進(jìn)入，期望 搶占更多資源企業(yè)間的兼 并行為日趨 普遍國(guó)內(nèi)準(zhǔn)Reits 渠道是

18、目前 國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商 最簡(jiǎn)單易行 的資本化通 道本輪國(guó)企改 革釋放的資 源將會(huì)成為 市場(chǎng)稀缺性 的有效補(bǔ)充互聯(lián)網(wǎng)思維 顛覆式創(chuàng)新客 戶(hù) 需 求高端客戶(hù)需求高端企業(yè)產(chǎn)品低端企業(yè)產(chǎn)品低端客戶(hù)需求顛覆式創(chuàng)新產(chǎn)品時(shí)間時(shí)間短 （比低端和高端企業(yè)產(chǎn)品滿(mǎn)足客戶(hù)需求的時(shí)間都短）跨緯度（有能力快速跨越低端和高端兩個(gè)市場(chǎng)）追求高端市場(chǎng)的大公司必然死亡25互聯(lián)網(wǎng)思維 三要素產(chǎn)品社群具有黏性的粉絲群體中間成本趨零，毛利 率趨零26把產(chǎn)品做到極致原料不用最便宜，用最好的有粉絲的反饋機(jī)制自組織蜂窩狀組織而不是疊層式管理公司的推動(dòng)力不在公司組織以?xún)?nèi)案例天地匯模式中國(guó)公路貨運(yùn)市場(chǎng)現(xiàn)狀小 規(guī)模小 散 市場(chǎng)散 亂 管理亂 差 設(shè)施差

19、無(wú)信息化平臺(tái) 無(wú)規(guī)?；W(wǎng)絡(luò) 無(wú)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品 無(wú)高效率管理27中國(guó)和美國(guó)公路物流行業(yè)效率差距巨大28美國(guó)中國(guó)物流總費(fèi)用占比GDP9%18% *車(chē)輛空載率15%40%物流外包比例73%左右50%左右公路貨運(yùn)登記企業(yè)8000家78.9萬(wàn)家整車(chē)集中度5%(前5家)1.3%(前5家)零擔(dān)集中度69%(前5家)2%(前20家)案例天地匯模式中國(guó)公路貨運(yùn)行業(yè)痛點(diǎn)分析29行業(yè)問(wèn)題專(zhuān)線劣勢(shì)司機(jī)物流園供應(yīng)鏈斷裂線路單一、網(wǎng)絡(luò)缺失個(gè)體車(chē)主居多孤島經(jīng)營(yíng)，不成網(wǎng)信用缺失同質(zhì)化產(chǎn)品服務(wù)管理難純線下無(wú)線上品牌缺失利潤(rùn)低下5%配貨難物業(yè)收入網(wǎng)絡(luò)化缺失純價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)休息差無(wú)流量收入，客戶(hù)粘度差集約化水平低下發(fā)展資源能力缺失停車(chē)難主要

20、客戶(hù)生存情況差，信息化水平低下35年內(nèi)將巨變現(xiàn)金交易發(fā)展盈利空間窄標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品化水平低下信用缺失健康隱患無(wú)能力幫助客戶(hù)升級(jí)案例天地匯模式“物流淘寶”模式總體設(shè)計(jì)概念：一港三網(wǎng)生態(tài)圈公路港：高度集聚物流 行業(yè)各類(lèi)資源，作為線下 切入載體地網(wǎng)：連點(diǎn)成網(wǎng)的全國(guó)一體化實(shí)體資源平臺(tái)天網(wǎng)：“互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、車(chē)聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)”四網(wǎng)融合的信息系統(tǒng)作為 線上平臺(tái)車(chē)網(wǎng)：品牌統(tǒng)一、服務(wù)高效的個(gè)體車(chē)輛聯(lián)盟生態(tài)圈：基于整個(gè)供應(yīng)鏈優(yōu)化提高中國(guó)物流效率， 打造高效的物流生態(tài)圈34生態(tài)圈30案例天地匯模式地網(wǎng)- 線下連點(diǎn)成網(wǎng)，消除孤島，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)信用認(rèn)證載體 : 由于物流供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)上各主 體普遍弱小和缺乏信用，地網(wǎng)（實(shí)體節(jié)點(diǎn)）對(duì) 實(shí)現(xiàn)物流企業(yè)和車(chē)輛的信用認(rèn)證不可或缺物流運(yùn)作平臺(tái) : 不可或缺，且中小物流企業(yè)的倉(cāng)庫(kù)越來(lái)越難找，能產(chǎn)生黏度物流資源集聚平臺(tái) : 車(chē)輛、物流企