房地產(chǎn)新政分析報告

1、XXXX房地產(chǎn)新政分析報告新年伊始，房地產(chǎn)調(diào)控再度發(fā)力，1月26日，國務(wù)院研究出臺了房地產(chǎn)市場調(diào)控八項措施（“國八條”）；27日，國務(wù)院宣布同意在部分都市進(jìn)行個人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點。此次“國八條”的出臺和房產(chǎn)稅的開征是2010年以來中央對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的第四輪宏觀調(diào)控，在今年開局之際明確了全年房地產(chǎn)政策基調(diào)，即調(diào)控將連續(xù)沿著從嚴(yán)從緊的方向推進(jìn)?，F(xiàn)將有關(guān)情形分析報告如下：一、政策內(nèi)容及特點（一）出臺的要緊政策一是國務(wù)院研究出臺房地產(chǎn)調(diào)控八項措施。國務(wù)院總理溫家寶26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議指出，為鞏固和擴大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房咨詢題，連續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市

2、場平穩(wěn)健康進(jìn)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議確定了落實地點政府責(zé)任、加大保證性安居工程建設(shè)力度、調(diào)整完善稅收政策、強化差不化住房信貸政策、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)治理、合理引導(dǎo)住房需求、落實住房保證和穩(wěn)固房價工作的約談咨詢責(zé)機制、堅持和強化輿論引導(dǎo)等八項政策措施。二是部分都市正式開征房產(chǎn)稅。最近召開的國務(wù)院常務(wù)會議同意在部分都市進(jìn)行個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點，具體征收方法由試點?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）人民政府從實際動身制定。27日，上海市和重慶市的試點方案同時公布，并于1月28日開始正式實行。比較上海和重慶兩地的房產(chǎn)稅征收方案，從征稅對象上來看，差不多上針對新購住房，但上海限定于居民家庭第二套及

3、以上住房或非該本市居民家庭在滬新購的住房，重慶則限定于高檔住房或外地人員（無戶籍、無企業(yè)、無工作）新購的第二套以上一般住房，范疇有所不同。從計稅依據(jù)上來看，兩地都暫以市場交易價格為準(zhǔn)，同時規(guī)定條件成熟時，以評估價格為依據(jù)。從稅率上來看，都按照房價高低執(zhí)行差不稅率，上海定為0.6%,對市場交易單價低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍的，稅率減為0.4%;重慶規(guī)定住房交易單價為重慶主城區(qū)房屋均價2-3倍的，稅率為0.5%,單價為均價3-4倍的，稅率為1%,單價在均價4倍以上的，稅率為1.2%從減免措施上來看，上海規(guī)定家庭人均住房面積不超過60平方米的，具新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方

4、米的，對屬新購住房超出部分的面積，運算征收房產(chǎn)稅；重慶規(guī)定以家庭為單位，一戶家庭只能對一套住房享受減免政策，獨棟住宅的，減免180平米，高檔住宅的，減免100平米。總的看來，上海市的征收方案覆蓋面較廣，但稅率較低，重慶市的方案覆蓋面相對較小，但稅率較高。（二）近幾時期調(diào)控政策的比較房地產(chǎn)宏觀調(diào)控自2010年初啟動以來，大致經(jīng)歷了四次政策高峰，分不是2010年1月、4-5月、9-10月和2011年1月。在這四個調(diào)控時期，要緊政策演進(jìn)和比較情形如下：2010年1月4-5月9-10月2011年1月標(biāo)志性文件國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康進(jìn)展的通知（“國條”）國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分都市房價過快

5、上漲的通知（“國十條”）央行、銀監(jiān)會、住建部、財政部等部委的一系列聯(lián)合發(fā)文（“國五條”）國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的八項措施（“國八條”）要緊政策內(nèi)容地點政府職責(zé)提出加大對各地貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情形的檢查和指導(dǎo)建立考核咨詢責(zé)機制要求各地制定調(diào)控實施細(xì)則，嚴(yán)格執(zhí)行咨詢明確市級地點政府要制定并公布房價操縱目標(biāo)個人房貸二套及以上住首套房面積首套房貸款二套房首付款政策房貸款首付款在90M2以上首付款比例一提比例高至比例不得低于的，首付款比例律不低于60%,利率不40%，貸款利率不得低于30%;得低于基準(zhǔn)利嚴(yán)格按照風(fēng)險30%;二套房暫停發(fā)放三率1.1倍定價首付款比例不套及以上住房得打50%,貸款貸款利

6、率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；三套及以上住房的首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提升房價上漲過各直轄巾、打快都市，要在一算單列市、省會定時刻內(nèi)限定都市和房價過住房限購居民家庭購房高、上漲過快的政策套數(shù)；都市，在一定時截止10月有期內(nèi)，要從嚴(yán)制14個都市頒布定和執(zhí)行住房限購令限購措施；目前已有24個都市實施限購保證性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型一般商品住房用商品住房用地加大對2010年地供應(yīng)打算總提出增加保證不低于住房建住房建設(shè)打算量原則上不得土地供應(yīng)性住房和一般設(shè)用地供應(yīng)總和用地供應(yīng)打低于前2年年政策商品住房有效量的70%;算實際完成情均實際供應(yīng)量；供給探究”綜合評形的督查考核推廣“限房林、一伙兄力度

7、價、競地價”的價”、“雙向競土地出讓方式價”等土地出讓方式保證房政給加快推進(jìn)保證性安居工程建設(shè)明確2010年建設(shè)保證性住房300力套、各類棚戶區(qū)改造住房280力套的任務(wù)建立支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)待政策；鼓舞金融機構(gòu)支持保證性安居工程建設(shè)單列保證房用地供應(yīng)打算；逐步擴大住房保證制度覆蓋面，將建制鎮(zhèn)納入保證范疇稅收政策嚴(yán)格執(zhí)行差不化稅收政策加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)劑個人房產(chǎn)收益的稅收政策調(diào)整交易契稅及個人所得稅；加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點工作在重慶、上海試點征收房產(chǎn)稅；提升住房交易營業(yè)稅其他政策提出加大正確的輿論引導(dǎo)（三）此次出臺政策的特點與2010年相比較，此次調(diào)控在本質(zhì)上是前期政

8、策的連續(xù)。從方向上來看，連續(xù)堅持了從嚴(yán)從緊的格局不放松；從內(nèi)容上來看，仍舊涉及到金融、稅收、行政、保證房體制等多個方面；從方法上來看，要緊依舊以抑制需求，增加供給，強化監(jiān)管等手段為主。同時，此次出臺的政策又在前期調(diào)控基礎(chǔ)上進(jìn)一步強化，力度更加深入，重點更加突出，導(dǎo)向更加明確，有以下幾個值得關(guān)注的特點：一是專門強調(diào)地點政府應(yīng)落實調(diào)控職責(zé)。2010年9月下旬，中央啟動房地產(chǎn)市場“二次調(diào)控”時，首次提出落實地點政府咨詢責(zé)機制。此次的“國八條”首條即要求“進(jìn)一步落實地點政府職責(zé)”，并提出各都市人民政府要合理確定本地區(qū)年度新建住房價格操縱目標(biāo)，并向社會公布，將地點政府操縱房價的目標(biāo)明確地予以量化。同時，

9、更加大調(diào)落實約談咨詢責(zé)機制，未達(dá)到操縱房價目標(biāo)的要向國務(wù)院做出報告。地點政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的責(zé)任比往常更重。二是采取強硬措施進(jìn)一步抑制需求。自2010年房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控開始以來，抑制投資、投機需求一直是要緊著力點之一。到此次調(diào)控時，有關(guān)規(guī)定差不多具備了專門強的剛性。突出表現(xiàn)在一方面以行政限購方式操縱購房指標(biāo)，另一方面以拔高信貸門檻方式提升購房成本。限購方面，此次出臺政策將范疇明確擴大到各直轄市、打算單列市、省會都市和房價過高、上漲過快的都市。個人信貸方面，將二套房首付款比例由50%提升到60%,利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，加上此前已實施的三套及以上住房的停貸政策，信貸支持購房的渠道差不多被

10、連續(xù)、大幅度收緊。三是房地產(chǎn)稅制改革進(jìn)入實施時期。2010年的房地產(chǎn)調(diào)控中，稅收調(diào)劑是重要的政策組成部分，但要緊集中于具體環(huán)節(jié)的稅基、稅率的調(diào)整，具備稅制改革意義的房產(chǎn)稅一直處于研究討論時期。此次，房產(chǎn)稅終于落地實施，標(biāo)志著一個新的時期的到來。盡管目前房產(chǎn)稅只是在上海、重慶兩地試點征收，但示范效應(yīng)十分明顯，向更多都市擴展也是趨勢所向。四是明確提出強化輿論引導(dǎo)?！皣藯l”提出的加大正面宣傳，引導(dǎo)理性消費，嚴(yán)查虛假消息的要求，是中央層面首次明文對輿論報道房地產(chǎn)調(diào)控做出要求。表明房地產(chǎn)調(diào)控已被視為一場攻堅戰(zhàn)，不僅要依靠行政、金融、財稅等手段，還要強化輿論導(dǎo)向。二、意圖分析通過對2010年初至今房地產(chǎn)

11、宏觀調(diào)控政策的梳理，不難看出，中央是在堅持從嚴(yán)從緊的調(diào)控方向上，按照市場反應(yīng)和調(diào)控的成效，步步加碼，層層推進(jìn)。去年1月，國務(wù)院出臺“國十一條”開始啟動調(diào)控后，市場反應(yīng)并不主動，一季度成交量大增，價格快速上漲?！皟蓵敝蟮?月，國務(wù)院加大調(diào)控力度，出臺“國十條”，執(zhí)行強硬措施，市場應(yīng)聲而動，活躍度明顯下降，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。隨著“金九銀十”的傳統(tǒng)交易旺季到來，和市場對前期政策消化差不多完成，在進(jìn)入8、9月份之后，又迎來了一輪反彈，部分熱點都市房價上漲壓力重現(xiàn)。9月下旬，“國五條”出臺標(biāo)志著二次調(diào)控來臨，市場反彈勢頭被及時操縱。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場的要緊矛盾仍舊埋伏，外部通脹預(yù)期更加大烈

12、，供求失衡局面短期內(nèi)難以全然扭轉(zhuǎn)，房價上漲壓力仍舊較大。按照國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2010年，全國商品房銷售面積同比增長10.1%,價格同比上漲6.4%,全國70個大中都市房屋銷售價格指數(shù)自7、8月環(huán)比持平之后，9-12月又連續(xù)4個月出現(xiàn)上漲之勢，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款總量制造歷史新高，同比多增了近10%。歲末年初，部分熱點都市市場再度升溫，據(jù)有關(guān)報道，2011年1月前三周，北京新房成交套數(shù)同比增長17%,成交均價同比上漲19%;上海新房成交套數(shù)同比大漲76%,豪宅成交價格連續(xù)攀升。在這些熱點都市，剛性需求壓力較大，投資性需求在通脹預(yù)期下重新入市，限購措施逐步到期，房產(chǎn)稅遲遲懸而未決，關(guān)于今年的政策取向和市場走勢的爭議增多。在如此的市場和輿論環(huán)境下，政府選擇在年前集中出臺新一輪調(diào)控政策，就有其合理性和必定性。目的確實是要穩(wěn)固市場，引導(dǎo)預(yù)期，鞏固前期來之不易的調(diào)控成果，為今年的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控做好預(yù)備，奠定基礎(chǔ)。三、趨勢分析“國八條”出臺、房產(chǎn)稅開征代表了2011年房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的第一輪高峰。從政策基調(diào)看，從緊的調(diào)控格局短期內(nèi)可不能轉(zhuǎn)向，上半年要緊的政策動向仍將以鞏固強化前期調(diào)控效力為要緊目的。從市場走勢看，政策出臺后市場將經(jīng)歷一段時刻的調(diào)整，一季度的市場成交量可能震蕩下行，專門是地點政府操縱房價、穩(wěn)固市場的壓力加大，也會促使