AC0515-資產(chǎn)評估-理論與方法

1、資產(chǎn)評估理論與方法 劉玉平，山東龍口市人，1963年生，經(jīng)濟學(xué)博士，教授，博士生導(dǎo)師，中國注冊會計師，中國注冊資產(chǎn)評估師。中央財經(jīng)大學(xué)財政學(xué)院副院長，中央財經(jīng)大學(xué)資產(chǎn)評估研究所所長。中國資產(chǎn)評估協(xié)會首批資深會員。 劉玉平教授兼任中國國有資產(chǎn)管理學(xué)會理事、中國資產(chǎn)評估協(xié)會理事、中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會理事、中國土地估價師學(xué)會理事、中國投資環(huán)境學(xué)會理事、全國價格鑒證復(fù)核裁定專家委員會委員、中國資產(chǎn)評估協(xié)會教育培訓(xùn)、專業(yè)技術(shù)和無形資產(chǎn)評估專業(yè)委員會委員、金融評估專業(yè)委員會副主任委員、財政部資產(chǎn)評估準(zhǔn)則委員會委員、全國人大資產(chǎn)評估法起草顧問小組成員、審計署高級審計師評審委員會委員、河南省首批客座技

2、術(shù)評估師、北京注冊會計師協(xié)會資產(chǎn)評估專業(yè)委員會委員、遼寧資產(chǎn)評估協(xié)會專家委員會顧問、山西省資產(chǎn)評估協(xié)會顧問、廣東省國資委資產(chǎn)評估項目評審專家、浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院兼職教授、北京市海淀區(qū)第七屆、第八屆政協(xié)委員。（一）資產(chǎn)評估的涵義 資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟活動。 具體來說，資產(chǎn)評估是指專門機構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的過程。一、資產(chǎn)評估的特點資產(chǎn)評估的主體資產(chǎn)評估的客體資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)評估的程序資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估的方法資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本

3、準(zhǔn)則中資產(chǎn)評估定義： 是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。 評估與估價、估值 Valuation Appraisal(評估) Evaluation(估價) 房地產(chǎn)估價 real estate appraisal Property Valuation 資產(chǎn)評估與評估 評估與評價、科技評估、項目評估、信用評估 復(fù)核性評估 追溯性評估 預(yù)期性評估（二）資產(chǎn)評估與會計計價二者發(fā)生的前提條件不同二者的目的不同執(zhí)行操作者不同二、資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的界定對于資產(chǎn)的認識 （1）經(jīng)濟學(xué)對資產(chǎn)的定義 經(jīng)濟學(xué)中資產(chǎn)的概念相對

4、而言是較寬泛的。如果按經(jīng)濟本質(zhì)來定義，資產(chǎn)是指未來的經(jīng)濟利益。D.格林沃爾德主編的現(xiàn)代經(jīng)濟詞典（商務(wù)印書館，1983年中文版，第25頁）將資產(chǎn)定義為：“由企業(yè)或個人擁有并具有價值的有形的財產(chǎn)或無形的權(quán)利。資產(chǎn)之所以對物主有用，或者是由于它是未來事業(yè)的源泉，或者是由于它可以用于取得未來的經(jīng)濟利益?！?（2）會計學(xué)對資產(chǎn)的定義 美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會（FASB）在1985年公開發(fā)布的第六號財務(wù)會計概念公告（SFAC No.6）中的定義是：“資產(chǎn)是可能的未來經(jīng)濟收益，它是特定個體從已經(jīng)發(fā)生的交易或事項中取得或加以控制的?！?1993年，我國企業(yè)會計準(zhǔn)則中對資產(chǎn)定義為：是企業(yè)擁有或者控制的，能以貨幣計

5、量的經(jīng)濟資源，包括各種財產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。 2000年6月，國務(wù)院第287號令企業(yè)財務(wù)會計報告條例 資產(chǎn)，是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或者控制的資源，該資源預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。 2006年頒布的企業(yè)會計準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則： 第二十條 資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源。 前款所指的企業(yè)過去的交易或者事項包括購買、生產(chǎn)、建造行為或其他交易或者事項。預(yù)期在未來發(fā)生的交易或者事項不形成資產(chǎn)。 由企業(yè)擁有或者控制，是指企業(yè)享有某項資源的所有權(quán)，或者雖然不享有某項資源的所有權(quán)，但該資源能被企業(yè)所控制。 預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益，是指直接或

6、者間接導(dǎo)致現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物流入企業(yè)的潛力。 第二十一條 符合本準(zhǔn)則第二十條規(guī)定的資產(chǎn)定義的資源，在同時滿足以下條件時，確認為資產(chǎn)： （一）與該資源有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)； （二）該資源的成本或者價值能夠可靠地計量。 第二十二條 符合資產(chǎn)定義和資產(chǎn)確認條件的項目，應(yīng)當(dāng)列入資產(chǎn)負債表；符合資產(chǎn)定義、但不符合資產(chǎn)確認條件的項目，不應(yīng)當(dāng)列入資產(chǎn)負債表。 （3）評估學(xué)對資產(chǎn)的定義 在國際評估準(zhǔn)則和美國的專業(yè)評估實務(wù)統(tǒng)一準(zhǔn)則（USPAP）中，雖然沒有直接給出評估中資產(chǎn)的定義，但都對評估中的資產(chǎn)與會計學(xué)中的資產(chǎn)進行了比較，并明確其差異性。國際評估準(zhǔn)則中指出：會計術(shù)語與評估師常用的術(shù)語存在一些差別。從技

7、術(shù)上說，被評估的對象是資產(chǎn)的所有權(quán)或“所有者的權(quán)利”，而不是有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)本身。 （4）資產(chǎn)與財產(chǎn) 對比資產(chǎn)而言，財產(chǎn)則是法律概念，法學(xué)中財產(chǎn)是以所有權(quán)為核心，只有符合所有權(quán)要件，才能成為企業(yè)的財產(chǎn)，強調(diào)其法律形式。從資產(chǎn)評估的角度而言，一切具有商業(yè)價值或交換價值的各類財產(chǎn)和權(quán)利，只要由主體擁有或控制，就視為企業(yè)的資產(chǎn)，而不是看其在法律上是否符合所有權(quán)的要件。即資產(chǎn)評估的資產(chǎn)界定是以控制權(quán)為依據(jù)，而不以所有權(quán)為企業(yè)資產(chǎn)的界定依據(jù)。這也就明確了作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)界定原則，同時也揭示了資產(chǎn)與財產(chǎn)的區(qū)別。 國際評估準(zhǔn)則中對于財產(chǎn)的解釋是：“財產(chǎn)”是個法律概念。財產(chǎn)由具有排他性的業(yè)主所有權(quán)組成

8、。使用“財產(chǎn)”概念時，如果未加進一步限定或說明，可以指不動產(chǎn)，也可以指動產(chǎn)，或者兩者之合稱。根據(jù)本準(zhǔn)則體系的側(cè)重點，在準(zhǔn)則中使用了“資產(chǎn)”概念。但在通常情況下“財產(chǎn)”概念也可替換使用。 美康芒斯：“財產(chǎn)的經(jīng)濟意義就是資產(chǎn)，而資產(chǎn)的法律意義就是財產(chǎn)?！币簿褪钦f，資產(chǎn)與財產(chǎn)的含義基本上相同，不過前者多用于經(jīng)濟，后者多用于法律。（一）資產(chǎn)的涵義與類別1資產(chǎn)的涵義 作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，與作為會計對象的資產(chǎn)，其涵義是不同的。一般可以從以下三個方面理解： 資產(chǎn)是一種權(quán)利 面對不同類型和形態(tài)的資產(chǎn)，要估算其價值，首先應(yīng)判斷其價值的前提。正如美國人約翰阿利柯主編的機器設(shè)備價值評估中所論述的：“評估人員其實

9、并不評估資產(chǎn)本身，評估人員評估的是所有權(quán)范圍內(nèi)各項權(quán)利的價值。”“因此，機器設(shè)備本身不是資產(chǎn)，所有權(quán)帶來的權(quán)利才構(gòu)成資產(chǎn)”。在國際評估準(zhǔn)則中，資產(chǎn)是一個法律概念區(qū)別于會計原則所考慮的資產(chǎn)概念，并認為：從技術(shù)上說，被評估的對象是資產(chǎn)的所有權(quán)或所有者的權(quán)利，而不是有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)本身。可見，同樣的資產(chǎn)載體，其權(quán)利是不同的。 評估者評估的不是資產(chǎn)本身，而是其某種權(quán)利。在評估師看來，籠統(tǒng)地說明某項資產(chǎn)的評估值是缺乏依據(jù)的。諸如商標(biāo)權(quán)的評估，其所有權(quán)價值和許可使用權(quán)價值是不同的。再如最近幾年進行的有關(guān)資產(chǎn)評估，涉及到地質(zhì)礦藏、森林、旅游資源等。實際上，若要準(zhǔn)確地評估出這些資源的價值是不容易的，甚至是做

10、不到的。評估者要評估的不是這些資源本身，而應(yīng)是這些資源的權(quán)利。因此，評估者面對的是各類具體的資源，評估的實際上是礦業(yè)權(quán)或特許經(jīng)營權(quán)等，這樣的評估也就有針對性，評估過程也簡化了。 資產(chǎn)是一種獲利能力 判斷和評估一項財產(chǎn)是否是資產(chǎn)，其價值如何，首要的是判斷其是否具有獲利能力。如果不具備獲利能力，也就不具備資產(chǎn)的特征，也就無所謂價值的存在。資產(chǎn)的價值是由資產(chǎn)具有的獲利能力決定的，不是評估人員評估出來的。評估人員只是采用適當(dāng)?shù)姆椒▽⑵鋬r值反映出來。 資產(chǎn)必須為一主體所擁有和支配 資產(chǎn)作為具有獲利能力的權(quán)利，必須有其擁有和支配的主體，權(quán)屬問題也是資產(chǎn)的本質(zhì)內(nèi)容。權(quán)屬模糊不清，就無法界定資產(chǎn)，也就無從估算

11、其價值。 2006年12月25日，財企2006529號財政部、國家林業(yè)局關(guān)于印發(fā)森林資源資產(chǎn)評估管理暫行規(guī)定的通知。 第三條 本規(guī)定所指森林資源資產(chǎn)，包括森林、林木、林地、森林景觀資產(chǎn)以及與森林資源相關(guān)的其他資產(chǎn)。 第四條 森林資源資產(chǎn)評估是指評估人員依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，在評估基準(zhǔn)日，對特定目的和條件下的森林資源資產(chǎn)價值進行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。2資產(chǎn)的類別存在形態(tài)（有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)）是否具有綜合獲利能力（單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)）能否獨立存在（可確指資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)）按流動性（短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)）（二）資產(chǎn)的界定1資產(chǎn)的權(quán)屬2賬外資產(chǎn)及其界定 人力資源 資質(zhì)

12、品牌3不良資產(chǎn)及其界定 債轉(zhuǎn)股、不良債權(quán) 凈資產(chǎn)與所有者權(quán)益（三）資產(chǎn)重組與資產(chǎn)評估（四）資產(chǎn)評估與資產(chǎn)處理三、資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為國有資產(chǎn)評估管理辦法對國有資產(chǎn)評估行為的規(guī)定（應(yīng)該評估和可以評估）特定目的的作用對于價值類型的選擇對于評估結(jié)果的使用 2006年12月25日，財企2006529號財政部、國家林業(yè)局關(guān)于印發(fā)森林資源資產(chǎn)評估管理暫行規(guī)定的通知。 第九條 國有森林資源資產(chǎn)占有單位有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進行資產(chǎn)評估：（一）森林資源資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換；（二）森林資源資產(chǎn)出資進行中外合資或者合作；（三）森林資源資產(chǎn)出資進行股份經(jīng)營或者聯(lián)營；（四）森林資源資產(chǎn)從事租賃經(jīng)營；（五

13、）森林資源資產(chǎn)抵押貸款、擔(dān)?；騼斶€債務(wù)；（六）收購非國有森林資源資產(chǎn)；（七）涉及森林資源資產(chǎn)訴訟;（八）法律、法規(guī)規(guī)定需要進行評估的其他情形。第十條 非國有森林資源資產(chǎn)是否進行資產(chǎn)評估，由當(dāng)事人自行決定,法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。第十一條 森林資源資產(chǎn)有下列情形之一的，可根據(jù)需要進行評估：（一）因自然災(zāi)害造成森林資源資產(chǎn)損失的；（二）盜伐、濫伐、亂批濫占林地人為造成森林資源資產(chǎn)損失的；（三）占有單位要求評估的。四、資產(chǎn)評估的價值類型價值類型的涵義價值類型的作用 1 價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。資產(chǎn)評估價值是某項資產(chǎn)在特定條件下的價值表現(xiàn)，其價值涵義不同，結(jié)果也不一樣。 國際評估

14、準(zhǔn)則中指出：“專業(yè)評估師應(yīng)避免使用未經(jīng)限定的價值概念。而應(yīng)對所涉及的特定價值類型進行詳細描述。”“在運用和理解評估時明確披露價值類型和定義尤為重要，價值類型和定義需要與特定的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)相適應(yīng)，價值定義的改變會對各種資產(chǎn)所具有的價值產(chǎn)生實質(zhì)性的影響?！币虼耍恳粋€資產(chǎn)評估價值都是有條件的特定價值，而非資產(chǎn)本身的客觀價值和內(nèi)在價值。價值類型指的是評估價值的類別，是每一項評估價值的具體價值尺度。 2價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。價值類型實際上是評估價值的一個具體標(biāo)準(zhǔn)，為了獲得某種標(biāo)準(zhǔn)的評估價值，需要通過評估方法獲得。國際上通行的評估方法主要有三種：市場法、成本法和收益法。現(xiàn)實工作中，我國更多的采

15、用的是成本法，市場法和收益法的應(yīng)用相對較少。應(yīng)該說，評估方法無所謂先進和落后之分，只要能夠獲得滿足價值類型結(jié)果的方法都是可行和有效的，我國之所以采用成本法較多，主要是受制于市場條件。因此，在價值類型確定的情況下，評估方法的選擇具有隨機性和多樣性，國際評估準(zhǔn)則中指出：“評估市場價值的最常見方法包括市場（比較法）。收益資本化或現(xiàn)金流折現(xiàn)法（收益法）和成本法。 ” 3 明確評估價值類型，可以更清楚的表達評估結(jié)果，可以避免報告使用者誤用評估結(jié)果。任何評估結(jié)果都是有條件的，不同的評估目的、市場條件決定其價值涵義是不同的，評估價值也不相同。評估師在評估報告中提出評估價值，并明確其價值類型，可以使報告使用者

16、更清楚地使用評估價值，避免濫用評估價值。這樣也可以規(guī)避評估師的責(zé)任。 價值類型研究的動態(tài) 經(jīng)過這些年的研究和爭論，對于價值類型的認識取得一定的發(fā)展，至少在以下方面達成共識： 1價值類型說明評估價值的涵義、是評估價值質(zhì)的規(guī)定。 2價值類型是必須的，資產(chǎn)評估過程開始就應(yīng)確定價值類型，價值類型指導(dǎo)資產(chǎn)評估過程始終； 3評估目的，即資產(chǎn)發(fā)生的經(jīng)濟行為是決定價值類型的重要依據(jù)，是判斷確定資產(chǎn)評估價值的基礎(chǔ)； 4 每一種價值類型必須予以明確的定義。 價值類型劃分為（典型）市場價值和非典型市場價值。 資產(chǎn)評估中，以國際評估準(zhǔn)則為代表的價值類型中，所稱市場價值是狹義的。國際評估準(zhǔn)則中，市場價值定義為：自愿買方

17、與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進行交易的價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。 根據(jù)國際評估準(zhǔn)則、專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則（美國）以及國外有關(guān)資產(chǎn)評估論著，非典型市場價值的類型和定義可以概括為以下幾種： 1在用價值。在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值，該價值類型重點反映了作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實現(xiàn)的價值量。 2 投資價值。投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。這一概念將特定的資產(chǎn)與具有明確投資目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)的

18、特定投資者或某一類投資者結(jié)合起來。 3持續(xù)經(jīng)營價值。持續(xù)經(jīng)營價值是指在持續(xù)經(jīng)營條件下公司的價值。持續(xù)經(jīng)營價值假設(shè)現(xiàn)有資產(chǎn)將被用于產(chǎn)生未來現(xiàn)金流并且不會被出賣。投資者考慮持續(xù)經(jīng)營價值，并將它與生產(chǎn)終止時的資產(chǎn)價值對比。如果持續(xù)經(jīng)營價值超過生產(chǎn)終止時的生產(chǎn)價值，那么進行經(jīng)營是有意義的。 4清算價格。清算價格是指在非公開市場上限制拍賣的價格。清算價格一般低于現(xiàn)行市場價格，這是由市場供求狀況決定的。其一，因經(jīng)營失利而導(dǎo)致破產(chǎn)的企業(yè)，必然會急于將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或拍賣；其二，這種交易活動只要取決于買方，占有主動權(quán)的買方必定極力壓低成交價格，以從中獲取利益。 5保險價值。保險價值是指可能因危險造成損失的實體項目的

19、重置和（或）重建成本。保險價值是保險單條款中記載或認同的某項資產(chǎn)損失或資產(chǎn)群價值的一部分損失。 （一）市場法 市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。 通過市場法進行資產(chǎn)評估，需要滿足兩個最基本的前提條件：其一是需要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場；其二是參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。 五、資產(chǎn)評估的方法（二）成本法 成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。 資產(chǎn)評估價值 資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實體性貶值

20、 -資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值或 = 重置成本 成新率重置成本 分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。 1復(fù)原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。 2更新重置成本是指采用新型材料，現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。資產(chǎn)的實體性貶值 資產(chǎn)的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價值損失。資產(chǎn)的功能性貶值 資產(chǎn)的功能性貶值，是指由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成

21、的資產(chǎn)價值損失。 資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值 資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值，是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。 重置成本的估算 1重置核算法。是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。 2物價指數(shù)法。在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。計算公式為： 或：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本（1+物價變動指數(shù)）物價指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別： (1)物價指數(shù)法確定的是復(fù)原重置成本；重置核算法可以估算復(fù)原重置成本也可以估算更新重置成本。 (2)物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)

22、的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。 3功能價值法，也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為： 這種方法運用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。 4規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。其關(guān)系可用下列公式表示： 重置成本估算需要注意的問題1構(gòu)成項目 (1)監(jiān)理費、質(zhì)量監(jiān)督費 (2)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 a.減免稅b.新建項目與技改項目 (3)有關(guān)稅收的處理(進口) (4)不合

23、理收費 (5)對財務(wù)資料的利用2、費用標(biāo)準(zhǔn) 成新率及其估算 成新率反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。通常，成新率的估算方法有以下幾種： 1觀察法。 2使用年限法。計算公式為： 3修復(fù)費用法。計算公式為： 為什么不能直接按照會計學(xué)中的折舊年限估算成新率？ 第一、折舊是由于損耗決定的，但折舊并不是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。 第二、折舊年限的確定，資產(chǎn)的維修是為了保證資產(chǎn)正常運轉(zhuǎn)為前提的。 第三、折舊年限的確定與評估中成新率確定的基礎(chǔ)損耗本身具有差異性。 第四、在資產(chǎn)評估中，如果一些評估機構(gòu)和評估人員根據(jù)實地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時當(dāng)然可以采用折舊

24、年限。但這僅僅是偶然性結(jié)果，并不具有必然性。理論成新率 實際成新率 綜合成新率（三）收益法 收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。 應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是： 1被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產(chǎn)； 2資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也必須是能用貨幣衡量的。收益法應(yīng)用的形式 1資產(chǎn)未來收益期有限的情況。資產(chǎn)未來預(yù)期收益具有特定時期的情況下，通過預(yù)測有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進行折現(xiàn)后求和獲得，各年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和，即為評估值。2資產(chǎn)未來收益無限期的情況 （1）未來收益年金化的情形 資產(chǎn)評估值（收益現(xiàn)值）

25、= 年收益額/資本化率（2）未來收益是不等額的情形 資產(chǎn)評估值（預(yù)期收益現(xiàn)值） =前若干年各年收益額各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)2、資產(chǎn)未來收益無限期的情況 （1）未來收益年金化的情形資產(chǎn)評估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/資本化率推導(dǎo)過程如下： 假設(shè)未來預(yù)期收益分別為R1R2Rn，折現(xiàn)率為r，折現(xiàn)值之和為PV，則有： PV=R1/(1+r)+R2/(1+r)2 +Rn/(1+r)n 當(dāng)R1=R2=A時， PV=A1/(1+r)+1/(1+r)2 + +1/(1+r)n =A(1+r)n -1/r(1+r)n =A1-1/(1+r)n/r 當(dāng)n時，1/(1+

26、r)n 0，則 PV=A/r（2）未來收益是不等額的情形。 資產(chǎn)評估值（預(yù)期收益現(xiàn)值）=前若干年各年收益額各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)收益法中各項指標(biāo)的確定1、收益額A 凈利潤 B 現(xiàn)金流量2、折現(xiàn)率和資本化率A 本質(zhì)上是收益率B 折現(xiàn)率構(gòu)成：無風(fēng)險報酬率、風(fēng)險報酬率、通貨膨脹率C 資本化率與折現(xiàn)率本質(zhì)上相同，適用場合不同3、收益期限（四）資產(chǎn)評估方法的選擇 1 資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。 2 資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。 3 評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。 六、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系 （一）資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系的框

27、架 中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系中將職業(yè)道德準(zhǔn)則與業(yè)務(wù)準(zhǔn)則置于同等重要地位。資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則分為以下四個層次： 第一層次為資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則。資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則是注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行各種資產(chǎn)類型、各種評估目的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的基本規(guī)范。其規(guī)范內(nèi)容應(yīng)不區(qū)分所評估資產(chǎn)的類別和評估目的，而是各類資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中所應(yīng)當(dāng)共同遵守的基本規(guī)則。資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則對于各具體準(zhǔn)則和評估指南具有指導(dǎo)作用，但并不與各具體準(zhǔn)則和評估指南一一對應(yīng)。 第二層次為資產(chǎn)評估具體準(zhǔn)則。資產(chǎn)評估具體準(zhǔn)則分為程序性準(zhǔn)則和專業(yè)性準(zhǔn)則兩個部分。 程序性準(zhǔn)則是關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師通過履行一定的專業(yè)程序完成評估業(yè)務(wù)、保證評估質(zhì)量的規(guī)范，包括評估業(yè)務(wù)約定書、評估計

28、劃、評估工作底稿、評估報告等。 專業(yè)性準(zhǔn)則是針對不同資產(chǎn)類別的特點，分別對不同類資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的評估師執(zhí)業(yè)行為進行規(guī)范。專業(yè)性準(zhǔn)則主要包括企業(yè)價值評估準(zhǔn)則、無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則、機器設(shè)備評估準(zhǔn)則、珠寶首飾藝術(shù)品評估準(zhǔn)則等。 第三層次為資產(chǎn)評估指南。資產(chǎn)評估指南包括對特定評估目的、特定資產(chǎn)類別（細化）評估業(yè)務(wù)以及對評估中某些重要事項的規(guī)范。不同的，資產(chǎn)評估指南主要對中國資產(chǎn)評估行業(yè)中涉及主要評估目的的業(yè)務(wù)進行規(guī)范，如公司注冊、公司股份經(jīng)營、關(guān)聯(lián)交易、抵押貸款、不良資產(chǎn)處置、法律訴訟等。資產(chǎn)評估指南也將涉及一些具體的資產(chǎn)類別評估業(yè)務(wù)，如專利、商標(biāo)等。此外，資產(chǎn)評估指南還將包括一些對資產(chǎn)

29、評估工作中重要特定事項的規(guī)范，如評估師在關(guān)注評估對象法律權(quán)屬方面的責(zé)任等。 第四層次為資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見。資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見是針對資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的某些具體問題的指導(dǎo)性文件。該層次較為靈活，針對評估業(yè)務(wù)中新出現(xiàn)的問題及時提出指導(dǎo)意見，某些尚不成熟的評估指南或具體評估準(zhǔn)則也可以先作為指導(dǎo)意見發(fā)布，成熟后再上升為具體準(zhǔn)則或指南。(二)已頒布的中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則已頒布的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則類型頒布部門準(zhǔn)則名稱頒布時間 開始施行時間基本準(zhǔn)則財政部資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則2004.2.25.2004.5.1.資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則具體準(zhǔn)則財政部資產(chǎn)評估準(zhǔn)則無形資產(chǎn)2001.7.23.2001.9.1.指導(dǎo)意見中國資產(chǎn)

30、評估協(xié)會珠寶首飾評估指導(dǎo)意見2003.1.28.2003.3.1.中國注冊會計師協(xié)會注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見2003.1.28.2003.3.1.中國資產(chǎn)評估協(xié)會企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）2004.12.30.2005.4.1.中國資產(chǎn)評估協(xié)會金融不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）2005.3.21.2005.7.1. 2007年11月9日頒布以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行） （2007年12月31日起施行）2007年11月28日頒布的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 （2008年7月1日起施行）資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序資產(chǎn)評估準(zhǔn)則業(yè)務(wù)約定書資產(chǎn)評估準(zhǔn)則工作底稿資產(chǎn)評估準(zhǔn)則機器設(shè)備

31、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。2、孤單一人的時間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個驚喜，也給自己一個好的交代。3、命運給你一個比別人低的起點是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對人家笑笑，對自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!5、心情就像衣服，臟了就拿去洗

32、洗，曬曬，陽光自然就會蔓延開來。陽光那么好，何必自尋煩惱，過好每一個當(dāng)下，一萬個美麗的未來抵不過一個溫暖的現(xiàn)在。6、無論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來重振旗鼓，要繼續(xù)保持熱忱，要繼續(xù)保持微笑，就像從未受傷過一樣。7、生命的美麗，永遠展現(xiàn)在她的進取之中;就像大樹的美麗，是展現(xiàn)在它負勢向上高聳入云的蓬勃生機中;像雄鷹的美麗，是展現(xiàn)在它搏風(fēng)擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現(xiàn)在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中。8、有些事，不可避免地發(fā)生，陰晴圓缺皆有規(guī)律，我們只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改變它的軌跡。9、與其埋怨世界，不如改變自己。管好自己的心，做好自己的

33、事，比什么都強。人生無完美，曲折亦風(fēng)景。別把失去看得過重，放棄是另一種擁有;不要經(jīng)常艷羨他人，人做到了，心悟到了，相信屬于你的風(fēng)景就在下一個拐彎處。10、有些事想開了，你就會明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎樣，最后收拾殘局的還是要靠你自己。11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會鑄就你人生的高點。12、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負能量的抱怨。尋求安慰也無濟于事，還徒增了別人的煩惱。13、認識到我們的所見所聞都是假象，認識到此生都是虛幻，我們才能真正認識到佛法的真相。錢多了會壓死你，你承受得了嗎?帶

34、，帶不走，放，放不下。時時刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。14、夢想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動人的生命奇跡。15、懶惰不會讓你一下子跌倒，但會在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會讓你一夜成功，但會在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅持和勤奮!16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。17、人生沒有筆直路，當(dāng)你感到迷茫、失落時，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來靜

35、靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。18、在人生的舞臺上，當(dāng)有人愿意在臺下陪你度過無數(shù)個沒有未來的夜時，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。19、積極的人在每一次憂患中都看到一個機會，而消極的人則在每個機會中看到了某種憂患。莫找借口失敗，只找理由成功。20、每一個成就和長進，都蘊含著曾經(jīng)受過的寂寞、灑過的汗水、流過的眼淚。許多時候不是看到希望才去堅持，而是堅持了才能看到希望。1、這世上，沒有誰活得比誰容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。2、當(dāng)熱誠變成習(xí)慣，恐懼和憂慮即無處容身。缺乏熱誠的人也沒有明確的目標(biāo)。熱誠使想象的輪子轉(zhuǎn)動。一個人缺乏熱誠就象汽車沒

36、有汽油。善于安排玩樂和工作，兩者保持熱誠，就是最快樂的人。熱誠使平凡的話題變得生動。3、起點低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場馬拉松比賽，拼的不是起點，而是堅持的耐力和成長的速度。只要努力不止，進步也會不止。4、如果你不相信努力和時光，那么時光第一個就會辜負你。不要去否定你的過去，也不要用你的過去牽扯你的未來。不是因為有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。5、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動自己才能推

37、動世界，只要推動自己就能推動世界。6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍的心蒙蔽。但我知道，每個人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤蒼茫，但依然有一道彩虹，亮麗于心中某處。7、每個人的心里，都藏著一個了不起的自己，只要你不頹廢，不消極，一直悄悄醞釀著樂觀，培養(yǎng)著豁達，堅持著善良，只要在路上，就沒有到達不了的遠方！8、不要活在別人眼中，更不要活在別人嘴中。世界不會因為你的抱怨不滿而為你改變，你能做到的只有改變你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天賜，不都是一路披荊斬棘才換來的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你會覺得解脫。但舌頭總會不由自主地往那個

38、空空的牙洞里舔，一天數(shù)次。不痛了不代表你能完全無視，留下的那個空缺永遠都在，偶爾甚至?xí)惓炷睢＿m應(yīng)是需要時間的，但牙總是要拔，因為太痛，所以終歸還是要放手，隨它去。11、這個世界其實很公平，你想要比別人強，你就必須去做別人不想做的事，你想要過更好的生活，你就必須去承受更多的困難，承受別人不能承受的壓力。12、逆境給人寶貴的磨煉機會。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強者。自古以來的偉人，大多是抱著不屈不撓的精神，從逆境中掙扎奮斗過來的。13、不同的人生，有不同的幸福。去發(fā)現(xiàn)你所擁有幸運，少抱怨上蒼的不公，把握屬于自己的幸福。你，我，我們大家都可以經(jīng)歷幸福的人生。14、給自己一份堅強，擦干

39、眼淚；給自己一份自信，不卑不亢；給自己一份灑脫，悠然前行。輕輕品，靜靜藏。為了看陽光，我來到這世上；為了與陽光同行，我笑對憂傷。15、總不能流血就喊痛，怕黑就開燈，想念就聯(lián)系，疲憊就放空，被孤立就討好，脆弱就想家，不要被現(xiàn)在而蒙蔽雙眼，終究是要長大，最漆黑的那段路終要自己走完。16、在路上，我們生命得到了肯定，一路上，我們有失敗也有成功，有淚水也有感動，有曲折也有坦途，有機遇也有夢想。一路走來，我們熟悉了陌生的世界，我們熟悉了陌生的面孔，遇人無數(shù)，匆匆又匆匆，有些成了我們忘不掉的背影，有些成了我們一生的風(fēng)景。我笑，便面如春花，定是能感動人的，任他是誰。17、努力是一種生活態(tài)度，與年齡無關(guān)。所以，無論什么時候，千萬不可放縱自己