房地產(chǎn)估價報告示范文本

1、PAGE 10 房地產(chǎn)估價報告示范文本（征求意見稿）廣 西2018年1月房地產(chǎn)估價報告 估字第 號項目名稱 估價委托人 房地產(chǎn)估價機構 注冊房地產(chǎn)估價師 （注冊號： ） （注冊號： ）估價報告出具日期 年 月 日 致估價委托人函（估價委托人的名稱或姓名） ：受 的委托,我公司于 年 月 日至 年 月 日對 進行了價值評估，有關估價事項和估價結果如下：估價目的（應寫明估價委托人對估價報告的預期用途，或估價是為了滿足估價委托人的何種需要）： ；估價對象（包括財產(chǎn)范圍、名稱、坐落、規(guī)模、用途、權屬等）： ； 價值時點（所評估的估價對象價值或價格對應的時間）： ；價值類型（估價對象價值或價格的名稱，當

2、估價對象價值或價格無規(guī)范的名稱應寫明其定義或內涵）： ；估價方法（采用估價方法的名稱）： ；報告使用人及使用范圍： ；估價結果（最終評估價值的總價，大寫金額，單價）： 。特別提示（與評估價值和使用估價報告、估價結果有關的引起估價委托人和估價報告使用者注意的事項）：1. 2.n-1. 報告有效期自提交報告之日起為壹年,即從 年 月 日至 年 月 日止。n.以上內容摘房地產(chǎn)估價報告,欲了解本評估項目的全面情況,應認真閱讀房地產(chǎn)估價報告全文。（估價機構名稱）（公章） 法定代表人： 年 月 日 房地產(chǎn)估價結果報告目錄估價師聲明估價的假設和限制條件及特別事項說明房地產(chǎn)估價結果報告一、估價委托人二、房地產(chǎn)

3、估價機構三、估價目的四、估價對象五、價值時點六、價值類型 七、估價原則 八、估價依據(jù)九、估價方法十 、估價結果十一、注冊房地產(chǎn)估價師十二、實地查勘期 十三、估價作業(yè)期 十四、估價報告應用的有效期附件1.廣西房地產(chǎn)評估專業(yè)服務委托書（復印件）；2.委估對象位置示意圖；3.關于實地查勘的說明（附估價師現(xiàn)場實地查勘時與估價對象合影的照片）；4.估價對象權屬證明；5.抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權調查表（抵押估價使用）；6.專業(yè)幫助情況和相關專業(yè)意見；7.房地產(chǎn)估價機構營業(yè)執(zhí)照和估價資質證書（復印件）； 8.注冊房地產(chǎn)估價師資格證書（復印件。） 估價師聲明我們鄭重聲明： 1.我們在估價報告中對事實的說明是真

4、實和準確的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏； 2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結論,但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制；3.我們與本估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系,也對估價對象、估價委托人及估價利害關系人沒有偏見； 4. 我們依照中華人民共和國資產(chǎn)評估法（2016年12月1日實施）、中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T 502912015）、房地產(chǎn)估價基本術語標準（GB/T 50899-2013）、 、 進行估價工作,撰寫本估價報告。5.參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師： 、

5、。 注冊房地產(chǎn)估價師姓名注冊號簽名簽名日期年 月 日年 月 日 估價的假設和限制條件及特別事項說明一、本次估價的估價假設1.一般假設：注冊房地產(chǎn)估價師已對估價委托人提供的本次估價所依據(jù)的估價對象的權屬、面積、用途等復印件資料進行了核實檢查，但由于對這些復印件資料的原件的合法性、真實性、準確性和完整性的核查驗證已超出了注冊房地產(chǎn)估價師的能力范圍和職責范圍而未激進行核查驗證，又沒有理由懷疑這些復印件資料的原件的合法性、真實性、準確性和完整性，因此假定這些復印件資料的原件是合法、真實、準確和完整的。注冊房地產(chǎn)估價師對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值或價格的重大因素予以了關注，估價委托人未提供房屋

6、安全、環(huán)境污染等相應專業(yè)機構的鑒定、檢測資料且估價過程中又無相應的專業(yè)機構進行鑒定、檢測，但注冊房地產(chǎn)估價師又無理由懷疑估價對象存在安全隱患，因此，假定估價對象是安全的。實地勘察時,對房屋建筑物僅進行一般性察看,未對估價對象做建筑物基礎和結構上的檢測和實驗,因此假設其無基礎、結構等方面的重大質量問題。假設委估對象保持批準的 用途在未來可預見的使用年限內不改變。假設委估對象用途滿足所采用的城市規(guī)劃用途管制和限制條件。假設估價對象房地產(chǎn)在本報告有效期內： = 1 * GB3 環(huán)境因素不變； = 2 * GB3 當?shù)氐奈飪r指數(shù)的變化不至于引起委估房地產(chǎn)價值的顯著變化； = 3 * GB3 估價對象房

7、地產(chǎn)的狀況及使用性質不變。如果在市場上進行交易,則交易雙方都擁有完全的市場信息,對交易對象具有必要的專業(yè)知識,并且不存在特殊的交易方式對交易價格產(chǎn)生影響。 2.未定事項假設： 3.背離事實假設： 4.不相一致假設： 5.依據(jù)不足假設： 當上述估價假設條件發(fā)生變化時，估價結果將會失效，需重新估價。二、估價報告使用限制1.本估價報告受到估價目的的限制，不得用作其他用途，本公司只對估價結果本身符合職業(yè)規(guī)范要求負責，而不對業(yè)務定價決策負責。2.本次估價是以估價對象在價值時點上的房地產(chǎn)狀況和房地產(chǎn)市場狀況所進行的房地產(chǎn)市場價值評估，價值時點后，估價報告使用期限內，估價對象質量、使用功能布局、基礎設施配套

8、以及房地產(chǎn)市場狀況等發(fā)生變化時，均會對估價結果產(chǎn)生一定的影響。如對估價對象評估價值產(chǎn)生明顯影響時，估價報告使用者不能直接使用該估價報告，應對本估價結果進行必要的調整或重新進行評估。3.本次估價未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力等因素對估價結論的影響。4.本估價報告使用期限為 年（即 年 月 日至 年 月 日）。 超過 年，需重新進行估價。5.本報告的全部內容或部分內容僅供估價委托人或本報告列明的估價報告使用人為本報告所列估價目的使用。未經(jīng)估價委托人許可，本公司不得向他人提供或公開有關評估資料；本報告必須完整使用方為有效，未經(jīng)本公司書面同意，任何人不得摘錄、復制、引用

9、報告的部分或全部內容。除依據(jù)法律需公開情形外，報告的全部或部分內容不得發(fā)表于任何公開的媒體上。 三、特別事項說明 n-2.報告使用者在使用本報告時,應注意如下情況： 估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化可能會對房地產(chǎn)市場價值產(chǎn)生影響； 應合理使用評估價值； 定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)市場價值進行再評估。n-1.本報告壹式肆份, 叁份提交估價委托人,壹份留存評估公司。n.房地產(chǎn)估價報告?zhèn)洳榫幪枮?估字第 號。房地產(chǎn)估價結果報告一、估價委托人名 稱（或姓 名）： 住 所： 聯(lián)系人及聯(lián)系電話： 二、房地產(chǎn)估價機構名 稱： 住 所： 法定代表人： 資質等級： 資質證書編號： 資質證書

10、有效期限： 年 月 日至 年 月 日聯(lián)系人及聯(lián)系電話： 三、估價目的（應說明估價委托人對估價對象的預期用途，或估價是為了滿足估價委托人的何種需要） 估價對象 = 1 * GB4 * MERGEFORMAT 估價對象及估價范圍本次估價的對象為 ，具體估價范圍為 。詳細情況說明如下： = 2 * GB4 * MERGEFORMAT 估價對象實物狀況說明房屋建筑物實物狀況說明名稱： 坐落： 規(guī)模（如面積等）： 用途： 權屬： 建成時間： 建筑結構： 設施設備： 裝飾裝修（外墻、樓地面、內墻面、天棚）： 維護狀況： 利用狀況： 2.土地狀況說明四至： 用途: 面積: 地形地質: 使用權類型: 土地使用

11、期限: 規(guī)劃用地條件: 開發(fā)程度: 利用狀況: = 3 * GB4 * MERGEFORMAT 估價對象權益狀況說明土地權益狀況說明 土地用途: 規(guī)劃用地條件: 土地所有權狀況: 土地使用權狀況: 共有狀況: 目前土地利用狀況: 他項權利狀況（用益物權狀況、擔保物權狀況、租賃或占用情況）: 查封等形式限制權力情況: 其他特殊情況: 權屬清晰狀況: 2.建筑物權益狀況說明 房屋所有權狀況: 房屋共有權狀況: 在（緩、停）建工程三證（建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證）: 他項權利狀況用益物權狀況、擔保物權狀況、租賃或占用情況）: 拖欠水費情況: 查封等形式限制權力情況:

12、其他特殊情況: 權屬清晰狀況： = 4 * GB4 * MERGEFORMAT 區(qū)位狀況概述 五、價值時點（應說明評估的估價對象價值或價格對應的時間及其確定的簡要理由） 年 月 日， 六、價值類型（應說明評估的估價對象價值或價格的名稱、定義或內涵） 七、估價原則(根據(jù)目的和實際情況增加或取舍)本次估價遵循獨立、客觀、公正原則、合法原則、價值時點原則、替代原則、最高最佳利用原則、預期收益原則、謹慎原則等房地產(chǎn)估價原則。1.遵循獨立客觀公正原則（定義和說明如何運用此原則） 2遵循合法原則（定義和說明如何運用此原則） 3.遵循估價時點原則（定義和說明如何運用此原則） 4.遵循替代原則（定義和說明如何

13、運用此原則） 遵循最高最佳利用原則（定義和說明如何運用此原則） 6.遵循預期收益原則（定義和說明如何運用此原則） 7.遵循謹慎原則（定義和說明如何運用此原則） 八、估價依據(jù)（根據(jù)估價目的、估價對象等進行增加或取舍）1行為依據(jù)估價委托書； 2法律法規(guī)依據(jù) 中華人民共和國擔保法（中華人民共和國主席令第50號，自1995年10月1日起施行）；中華人民共和國土地管理法 (中華人民共和國主席令第28號，自2004年8月28日起施行)；中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國主席令第72號，自2007年8月30日起施行）；中華人民共和國物權法（中華人民共和國主席令第62號，自2007年10月1日起施

14、行）；中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（中華人民共和國主席令第74號，自2008年1月1日起施行）。中華人民共和國資產(chǎn)評估法（中華人民共和國主席令第46號，自2016年12月1日起施行）。 3.技術標準、規(guī)范等依據(jù)中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T 502912015；中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價基本術語標準（GB/T 50899-2013）；4產(chǎn)權依據(jù) 5取價依據(jù) 估價方法 估價思路（根據(jù)估價對象作出選擇）1.土地為出讓國有土地時的房地產(chǎn)估價思路 2.土地為劃撥國有土地時的房地產(chǎn)估價思路 土地為集體土地時的房地產(chǎn)估價思路 估價方法的選擇（應說明所采用的估價方法的名稱和定義，當按委托合同

15、約定不需向估價委托人提供估價技術報告時，還應說明估價測算的簡要內容） 方法定義、估價步驟和測算結果1.比較法 方法定義比較法是依據(jù)房地產(chǎn)價格形成的替代原理，選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。比較法公式：估價對象比較價值各可比實例比較價值的簡單算術平均數(shù)或加權平均數(shù)?？杀葘嵗?估價方法測算步驟搜集交易實例；選取可比實例；建立比較基礎；進行交易情況修正；進行市場狀況調整；進行房地產(chǎn)狀況調整；計算比較價值。2. 收益法 方法定義收益法是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉為價值得到估

16、價對象價值或價格的方法。 選擇具體的估價方法 因此本次估價選用 法。 法公式： 式中： 估價方法測算步驟： 選用具體估價方法； 測算收益期或持有期； 測算未來凈收益； 確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù)； 計算收益價值。3.成本法 方法定義成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。 估價方法測算步驟 選擇具體估價路徑； 測算重置成本或重建成本； 測算折舊； 計算成本價值。4.假設開發(fā)法 方法定義假設開發(fā)法是求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必

17、要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤得到估價對象價值或價格的方法。 估價方法測算步驟 選擇具體估價方法； 選擇估價前提； 選擇最佳開發(fā)經(jīng)營方式； 測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期； 測算后續(xù)開發(fā)的必要支出； 測算開發(fā)完成后的價值； 確定折現(xiàn)率或測算后續(xù)開發(fā)的應得利潤； 計算開發(fā)價值。十、估價結果（如果按合約約定不提供技術報告，則應說明不同估價方法的測算結果和最終評估價值，并應詳細說明最終評估價值確定的方法和理由。根據(jù)估價對象實際情況，自由選擇以下評估結果表類型，）估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析相關資料的基礎上，

18、并綜合考慮影響房地產(chǎn)市場價格的各項因素，結合估價師的專業(yè)經(jīng)驗和合理測算與推斷，確定估價對象在價值時點的估價結果為：評估結果匯總表（單宗房地產(chǎn)非抵押估價時） 幣種：人民幣 估價方法估價結果測算結果總價（元或萬元）單價（元/）評估價值總價（元或萬元）單價（元/）評估價值總價大寫評估結果匯總表（多宗房地產(chǎn)非抵押估價時） 幣種：人民幣 估價方法及結果估價對象及結果測算結果估價結果估價對象1總價（元或萬元）單價（元/）估價對象2總價（元或萬元）單價（元/）估價對象3總價（元或萬元）單價（元/）總價（元或萬元）單價（元/）匯總評估價值總價（元或萬元）平均單價（元/）評估價值總價合計大寫 房地產(chǎn)抵押價值評估

19、結果匯總表（抵押估價時） 幣種：人民幣 估價對象項目及結果估價對象1估價對象2估價對象3合計1.假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值總價（元或萬元）單價（元/）2. 估價師悉知的法定優(yōu)先受償款總額（元或萬元）2.1 已抵押擔保的債權數(shù)額總額（元或萬元）2.2 拖欠的建設工程款總額（元或萬元）2.3 其他法定優(yōu)先受償款總額（元或萬元）3.抵押價值總價（元或萬元）單價（元/）抵押價值總價合計大寫十一、注冊房地產(chǎn)估價師估價師姓名注冊號簽 名簽名日期年 月 日年 月 日十二、實地查勘期 年 月 日十三、估價作業(yè)期 年 月 日至 年 月 日十四、估價報告應用的有效期本估價報告有效期為壹年,自 年 月 日至

20、年 月 日（估價機構名稱）（公章） 年 月 日 附 件1.廣西房地產(chǎn)評估專業(yè)服務委托書（復印件）；2.估價對象位置示意圖；3.關于實地查勘的說明（附估價師現(xiàn)場實地查勘時與估價對象合影的照片）；4.估價對象權屬證明；5.抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權調查表（抵押估價使用）；6.專業(yè)幫助情況和相關專業(yè)意見；7.房地產(chǎn)估價機構營業(yè)執(zhí)照和估價資質證書（復印件）； 8.注冊房地產(chǎn)估價師資格證書（復印件。）房地產(chǎn)估價技術報告 估字第 號項目名稱 估價委托人 房地產(chǎn)估價機構 注冊房地產(chǎn)估價師 （注冊證號： ） （注冊證號： ）估價報告出具日期 年 月 日 房地產(chǎn)估價技術報告 目錄估價對象描述與分析 = 1 * G

21、B4 * MERGEFORMAT 區(qū)位狀況描述與分析 = 2 * GB4 * MERGEFORMAT 估價對象實物狀況描述與分析 = 3 * GB4 * MERGEFORMAT 估價對象權益狀況描述與分析二、市場背景描述與分析 估價對象所在地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展狀況 = 2 * GB4 * MERGEFORMAT 估價對象所在地區(qū)房地產(chǎn)市場總體狀況 = 3 * GB4 * MERGEFORMAT 估價對象所在地區(qū)同類型房地產(chǎn)的市場狀況三、估價對象最高最佳使用分析 四、估價方法適用性分析 估價思路 估價方法的適用性分析及選擇五、估價測算過程 = 1 * GB4 * MERGEFORMAT 用比較法測算

22、房地產(chǎn)價值 = 2 * GB4 * MERGEFORMAT 用收益法測算房地產(chǎn)價值 = 3 * GB4 * MERGEFORMAT 用成本法測算房地產(chǎn)價值 = 4 * GB4 * MERGEFORMAT 用假設開發(fā)法測算房地產(chǎn)價值六、估價結果確定 = 1 * GB4 * MERGEFORMAT 估價結果確定 = 2 * GB4 * MERGEFORMAT 估價結果附件 1.廣西房地產(chǎn)評估專業(yè)服務委托書（復印件）；2.估價對象位置示意圖；3.關于實地查勘的說明（附估價師現(xiàn)場實地查勘時與估價對象合影的照片）；4.估價對象權屬證明；5.抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權調查表（抵押估價使用）；6.專業(yè)幫助情況

23、和相關專業(yè)意見；7.房地產(chǎn)估價機構營業(yè)執(zhí)照和估價資質證書（復印件）； 8.注冊房地產(chǎn)估價師資格證書（復印件。） 房地產(chǎn)估價技術報告一、估價對象描述與分析估價對象為 具體估價范圍為 具體說明如下： 區(qū)位狀況描述與分析1.估價對象位置狀況坐落： 方位： 與重要場所距離： 臨街（路）狀況： 樓層： 朝向： 分析評價： 2.區(qū)域交通狀況道路狀況： 出入可利用交通工具： 交通管制情況： 停車方便程度： 分析評價： 3.估價對象外部配套設施狀況基礎設施狀況： 公共服務設施： 分析評價： 4.估價對象周圍環(huán)境狀況自然環(huán)境： 人文環(huán)境： 建筑景觀： 分析評價： 估價對象周圍用地和房屋類型 估價對象周圍用地類型

24、： 估價對象周圍土地和廢物利用狀況： 分析評價： 區(qū)位狀況優(yōu)劣、區(qū)位狀況未來變化趨勢和其對估價對象價值或價格影響分析 = 2 * GB4 * MERGEFORMAT 估價對象實物狀況描述與分析1.土地狀況描述與分析四至： 用途: 面積: 使用權類型: 土地使用期限: 規(guī)劃用地條件: 開發(fā)程度: 利用狀況: 2.房屋建筑物實物狀況描述與分析名稱： 坐落： 規(guī)模（如面積等）： 用途： 權屬： 建成時間： 建筑結構： 設施設備： 裝飾裝修（外墻、樓地面、內墻面、天棚）： 維護狀況： 利用狀況： = 3 * GB4 * MERGEFORMAT 估價對象權益狀況描述與分析 1.土地權益狀況描述與分析 土

25、地用途: 規(guī)劃用地條件: 土地所有權狀況: 土地使用權狀況: 共有狀況: 目前土地利用狀況: 他項權利狀況（用益物權狀況、擔保物權狀況、租賃或占用情況）: 查封等形式限制權力情況: 其他特殊情況: 權屬清晰狀況: 評價分析: 2.建筑物權益狀況描述與分析 房屋所有權狀況: 房屋共有權狀況: 在（緩、停）建工程三證（建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證）: 他項權利狀況用益物權狀況、擔保物權狀況、租賃或占用情況）: 拖欠水費情況: 查封等形式限制權力情況: 其他特殊情況: 權屬清晰狀況： 評價分析： 二、市場背景描述與分析 = 1 * GB4 估價對象所在地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展狀

26、況 = 2 * GB4 估價對象所在地區(qū)房地產(chǎn)市場總體狀況 = 3 * GB4 * MERGEFORMAT 估價對象所在地區(qū)同類型房地產(chǎn)的市場狀況（有針對性地詳細說明和分析其過去、現(xiàn)在和可預見的未來的市場狀況） 三、估價對象最高最佳利用分析本次以估價對象的最高最佳利用為前提估價。最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次。估價對象為 。現(xiàn)就估價對象的最高最佳利用進行分析如下：合法性分析（應分析所確定的估價前提下的用途、規(guī)模和檔次在法律上是允許的。） 2. 技術可能性分析（應分析所確定的估價前提下的用途、規(guī)模和檔次在技術上是可能的。） 3.財務可行性分析（應分析所確定的估價前提下的用途、規(guī)模和檔次在

27、財務上是可行的。） 4.最高最佳利用方式分析（應分析所確定的估價前提下的用途、規(guī)模和檔次能實現(xiàn)價值最大化。） 根據(jù)以上從法律的允許、技術可能性、財務可行性方面對估價對象用途、規(guī)模和檔次的分析后認為，估價對象在 下最為有利，因此，以 利用為本次估價的前提估價。 估價方法適用性分析 估價思路（根據(jù)估價對象和估價目的對以下內容進行選擇說明）1.土地為出讓國有土地時的房地產(chǎn)估價思路 2.土地為劃撥國有土地時的房地產(chǎn)估價思路 3.土地為集體土地時的房地產(chǎn)估價思路 估價方法的適用性分析及選擇估價人員在認真分析所掌握的資料，并對估價對象進行了實地查勘及對周邊房地產(chǎn)市場進行調查后，根據(jù)估價目的和房地產(chǎn)估價規(guī)范

28、，以及目前該區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況，進行估價方法的適用性分析（詳見估價方法的適用性分析說明表）。根據(jù)估價方法的適用性分析，本次估價選用的估價方法為 、 、和 。估價方法的適用性分析說明表估價目的估價方法比較法收益法成本法假設開發(fā)法基準地價系數(shù)修正法路線價法標準價調整法多元回歸分析法修復成本法損失資本化法價差法估價方法適用范圍適用于同類房地產(chǎn)數(shù)量較多，經(jīng)常發(fā)生交易且有一定可比性的房地產(chǎn)。適用于估價對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟收入的收益性房地產(chǎn)。適用于測算可獨立開發(fā)建設的整體房地產(chǎn)的價值或價格。另外，在房地產(chǎn)市場不夠活躍或同類房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)適用于成本法。適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)

29、完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法測算的房地產(chǎn)。政府或其有關部門已公布基準地價地區(qū)的土地估價城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地批量估價大量相似的房地產(chǎn)批量估價大量相似的房地產(chǎn)批量估價可修復的房地產(chǎn)價值減損評估不可修復的房地產(chǎn)價值減損評估不可修復的房地產(chǎn)價值減損評估，房地產(chǎn)價值增加評估估價方法的適用性分析選用的估價方法選用的估價方法的技術路線五、估價測算過程 = 1 * GB4 用比較法測算房地產(chǎn)價值1.基本原理及公式比較法是依據(jù)房地產(chǎn)價格形成的替代原理，選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。比較法公式：估價對象

30、比較價值各可比實例比較價值的簡單算術平均數(shù)或加權平均數(shù)?？杀葘嵗纼r步驟 = 1 * GB2 搜集交易實例； = 2 * GB2 選取可比實例； = 3 * GB2 建立比較基礎； = 4 * GB2 進行交易情況修正； = 5 * GB2 進行市場狀況調整； = 6 * GB2 進行房地產(chǎn)狀況調整； = 7 * GB2 計算比較價值。測算過程 = 1 * GB2 搜集交易實例根據(jù)估價對象基本情況在同一供求圈內收集了類似房地產(chǎn)交易實例數(shù)個。 = 2 * GB2 選取可比實例（可比實例不少于3個；可比實例真實，價格內涵清晰；可比實例基本狀況描述不完整；區(qū)位狀況、成交日期等可比性強,可以是表格式說

31、明，也可以是敘述式表述）。根據(jù)本次估價的目的、價值時點、估價對象規(guī)模、估價對象用途等情況對所搜集的交易實例進行認真篩選后，選取以下三個可比實例，各比較實例的具體情況見下表（可比實例情況說明表）所示。表 可比實例情況說明表可比實例名稱坐落位置交易情況區(qū)位狀況實物狀況權益狀況成交日期價格內涵成交價格（元/）可比實例A可比實例B可比實例C = 3 * GB2 建立價格可比基礎選取可比實例后，應建立比較基礎，對可比實例的成交價格進行標準化處理。標準化處理應包括統(tǒng)一財產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費負擔、統(tǒng)一計價單位。可比基礎建立比較內容說明、可比價格確定說明詳見表 （可比基礎建立比較內容說

32、明表）和表 （可比價格確定說明表）所示。表 可比基礎建立比較內容說明表比較項目比較對象估價對象可比實例A可比實例B可比實例C財產(chǎn)范圍付款方式融資條件稅費負擔幣 種價格計量單位表 可比價格確定說明表比較項目比較對象估價對象可比實例A可比實例B可比實例C成交價格統(tǒng)一財產(chǎn)范圍修正值統(tǒng)一付款方式修正值統(tǒng)一融資條件修正值統(tǒng)一稅費負擔修正值統(tǒng)一幣種修正值統(tǒng)一價格計量單位修正值可比價格 = 4 * GB2 編制比較因素條件說明和指數(shù)表比較法中需比較修正或調整的因素包括交易情況修正、市場狀況調整、房地產(chǎn)狀況調整幾個方面，具體說明如下： = 1 * GB3 交易情況修正 = 2 * GB3 市場狀況調整 = 3

33、 * GB3 房地產(chǎn)狀況調整房地產(chǎn)狀況調整應消除可比實例狀況與估價對象狀況不同造成的價格差異，包括區(qū)位狀況調整、實物狀況調整和權益狀況調整。具體調整過程詳見表 （房地產(chǎn)狀況調整標準說明表）、表 （比較因素條件說明表）、表 （比較因素評價說明表）、表 （比較因素調整標準說明表）、表 （比較因素調整幅度說明表）、表 （比較因素評價分值說明表）、 表 （比較因素修正系數(shù)及比較實例比較價格計算說明表）。表 房地產(chǎn)狀況調整標準說明說明表比較項目調整標準可比價格可比價格交易情況修正交易情況市場狀況調整交易日期房地產(chǎn)狀況調整區(qū)位狀況交通便捷度人文環(huán)境居住環(huán)境所在層/總層數(shù)實物狀況建筑結構建筑面積（）裝修情況

34、權益狀況規(guī)劃條件權利限制情況注：所有因素修正或調整均以委估房地產(chǎn)的現(xiàn)狀為基準,比較案例的因素條件優(yōu)于委估房地產(chǎn)的相應因素條件時則給予的評價分值大于100,比較案例的因素條件劣于委估房地產(chǎn)的相應因素條件時則給予的評價分值小于100。表 比較因素條件說明表比較項目比較對象估價對象可比實例A可比實例B可比實例C可比價格可比價格待估交易情況修正交易情況市場狀況調整交易日期房地產(chǎn)狀況調整區(qū)位狀況交通便捷度人文環(huán)境居住環(huán)境所在層/總層數(shù)實物狀況建筑結構建筑面積（）裝修情況權益狀況規(guī)劃條件權利限制情況表 比較因素評價說明表比較項目比較對象估價對象可比實例A可比實例B可比實例C可比價格可比價格待估交易情況修正

35、交易情況市場狀況調整交易日期房地產(chǎn)狀況調整區(qū)位狀況交通便捷度人文環(huán)境居住環(huán)境所在層/總層數(shù)實物狀況建筑結構建筑面積（）裝修情況權益狀況規(guī)劃條件權利限制情況表 比較因素調整標準說明表比較內容調整標準說明可比價格可比價格待估交易情況修正交易情況市場狀況調整交易日期房地產(chǎn)狀況調整區(qū)位狀況交通便捷度人文環(huán)境居住環(huán)境所在層/總層數(shù)實物狀況建筑結構建筑面積（）裝修情況權益狀況規(guī)劃條件權利限制情況表 比較因素調整幅度說明表比較項目比較對象估價對象可比實例A可比實例B可比實例C可比價格可比價格待估交易情況修正交易情況市場狀況調整交易日期房地產(chǎn)狀況調整區(qū)位狀況交通便捷度人文環(huán)境居住環(huán)境所在層/總層數(shù)實物狀況建筑

36、結構建筑面積（）裝修情況權益狀況規(guī)劃條件權利限制情況表 比較因素評價分值說明表比較項目比較對象估價對象可比實例A可比實例B可比實例C可比價格可比價格待估交易情況修正交易情況市場狀況調整交易日期房地產(chǎn)狀況調整區(qū)位狀況交通便捷度人文環(huán)境居住環(huán)境所在層/總層數(shù)實物狀況建筑結構建筑面積（）裝修情況權益狀況規(guī)劃條件權利限制情況表 比較因素修正系數(shù)及比較實例比較價格計算說明表比較項目比較對象可比實例A可比實例B可比實例C可比價格可比價格交易情況修正交易情況市場狀況調整交易日期房地產(chǎn)狀況調整區(qū)位狀況交通便捷度人文環(huán)境居住環(huán)境所在層/總層數(shù)實物狀況建筑結構建筑面積（）裝修情況權益狀況規(guī)劃條件權利限制情況可比實

37、例比較價格計算可比實例A比較價格=可比實例B比較價格=可比實例C比較價格= = 5 * GB2 估價對象的比較價值確定（用簡單算術平均、加權平均或其他方法確定估價對象比較價格，并說明理由） 4.測算結果（通過比較實例的可比性、測算過程的合理性、測算結果的可靠性等分析說明確定測算結果） = 2 * GB4 用收益法測算房地產(chǎn)價值 1.收益法的基本原理 2.估價步驟 = 1 * GB2 選用具體估價方法； = 2 * GB2 測算收益期或持有期； = 3 * GB2 測算未來凈收益； = 4 * GB2 確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù)； = 5 * GB2 計算收益價值。3.估價測算過程（根據(jù)估價

38、對象具體情況選擇持有加轉售模式的報酬資本化法、全剩余壽命模式的報酬資本化法、直接資本化法估價測算） = 1 * GB2 選用具體估價方法 具體方法A持有加轉售模式的報酬資本化法 = 2 * GB2 持有加轉售模式的報酬資本化法的基本原理持有加轉售模式的報酬資本化法是模擬估價對象投資人未來t年內持有出租和第t年末轉售的投資模式，選擇t年內出租然后轉售的收益法公式進行測算，選用適當?shù)恼郜F(xiàn)率將未來t年內每年租金凈收益及第t年末轉售凈收益折現(xiàn)到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。持有期每年凈收益按等比例變化時的計算公式為：式中：V估價對象于價值時點的收益價值；A1持有期第一年年

39、凈收益（元或元/）；Vt期末轉售凈收益（元或元/）；Yi持有期內年報酬率（%）；Yt持有期末年報酬率（%）；t持有期（年）；g凈租金每年遞增比率（%）。 收益期確定 持有期確定 未來持有期的年凈收益確定 = 1 * ROMAN I、有效毛收入確定（可根據(jù)具體情況選擇自營或出租模式） = 1 * roman i.確定收益模式（自營性或出租型） = 2 * roman ii.租約限制分析（對出租型而言） = 3 * roman iii.確定價值時點前一年的年總收入 用比較法確定收入的租金比較實例選擇、實例情況說明及租金含義說明（自營性或出租型）（租金水平確定依據(jù)充分、合理，有必要的過程。租金內涵一

40、致、清晰） a.因素修正原則及說明 b.編制比較案例價格影響因素修正表格（修正或調整表格參考比較法的） 租賃面積確定（租賃面積與租金內涵中的面積一致，依據(jù)充分，確定合理?？沙鲎饷娣e比率確定正確） 空置和租金損失（空置率（出租率）和租金損失依據(jù)充分、確定合理。） 計算有效毛收入 = 2 * ROMAN II、其他收入（其他收入項目明確，數(shù)據(jù)確定正確。） = 3 * ROMAN III、收入總額確定 = 4 * ROMAN IV、 確定價值時點前一年的年總費用（出租型）（運營費用構成正確、完整，取值依據(jù)充分，測算過程清楚、完整，計算正確。） 管理費 維修費 保險費 稅費 其他費用 = 6 * GB

41、3 * MERGEFORMAT 計算年總費用 = 5 * ROMAN V、 確定價值時點前一年的年凈收益 = 6 * ROMAN VI、預測未來持有期的年凈收益 未來持有期年凈收益變化趨勢分析（變化趨勢分析依據(jù)充分，結論合理。） 確定未來持有期的年凈收益根據(jù)上述未來年凈收益變化趨勢分析結果，計算確定各年凈收益預測結果。 期末轉售收益確定 年報酬率確定（根據(jù)具體情況選取一下具體的確定方法） 市場提取法 累加法 投資收益率排序插入法 計算收益價值 計算收益期的收益價值根據(jù)以上分析確定的參數(shù)和數(shù)據(jù)，利用持有期每年凈收益按等比例變化時的計算公式計算收益期的收益價值，詳見表 （收益期的收益價值計算說明表

42、）。 表 收益期的收益價值計算說明表 項目計算公式計算取值計算結果(一)年有效毛收入年租金收入+年押金利息收入年租金收入年租金空置損失租金損失潛在月毛租金收入空置率租金損失率年存款利率年押金利息收入單位面積租金年存款利率(二)年運營費用稅金+管理費+維護費+保險費稅金年租金收入稅率管理費年租金收入管理費率維護費房屋重置價格維護費率保險費房屋重置價格保險費率房地產(chǎn)重置價格(三)持有期第一年年凈收益A1年有效毛收入-年運營費用持有期t凈租金每年遞增比率g房價增長率i持有期內報酬率Yi期末報酬率Yt轉售稅率q(四)收益法單價（元/） 計算收益年期結束后超過收益年期的土地（或房屋建筑物）現(xiàn)值 計算收益

43、價值收益價值=收益期的收益價值+收益年期結束后超過收益年期的土地（或房屋建筑物）現(xiàn)值 =4.測算結果（通過估價方法的適應性、測算過程的合理性、測算結果的可靠性等分析說明確定測算結果） 具體方法B全剩余壽命模式的報酬資本化法 = 2 * GB2 全剩余壽命模式的報酬資本化法的基本原理全剩余壽命模式的報酬資本化法是預測估價對象的未來年凈收益，利用年報酬率將未來年凈收益這先到價值時點后累加確定估價對象價值或價格的方法。 = 1 * GB3 收益期為有限年凈收益按一定比率遞增的公式：式中：V-收益價值（元或元/）；a-年凈收益（元或元/）；r-年報酬率（%）；n-收益期（年）；g-凈收益每年遞增的比率

44、（%）。 = 2 * GB3 收益期為有限年凈收益不變的公式：式中：V-收益價格（元或元/）；a-年凈收益（元或元/）；r-年報酬率（%）；n-收益期（年）。 = 3 * GB3 收益期N內租金按一定增長率增長n年后不變的公式：式中：V-收益價值（元或元/）；a-年凈收益（元或元/）；r-年報酬率（%）；n-租金變化年限（年）；N-收益期（年）；g-凈收益每年遞增的比率（%）。3.估計未來收益期和租金變化年限 收益期確定 租金變化年限確定 未來收益期年凈收益確定 = 1 * ROMAN I、有效毛收入確定（可根據(jù)具體情況選擇自營或出租模式） = 1 * roman i.確定收益模式（自營性或出

45、租型） = 2 * roman ii.租約限制分析（對出租型而言） = 3 * roman iii.確定價值時點前一年的年總收入 用比較法確定收入的租金比較實例選擇、實例情況說明及租金含義說明（自營性或出租型）（租金水平確定依據(jù)充分、合理，有必要的過程。租金內涵一致、清晰） a.因素修正原則及說明 b.編制比較案例價格影響因素修正表格（修正或調整表格參考比較法的） 租賃面積確定（租賃面積與租金內涵中的面積一致，依據(jù)充分，確定合理?？沙鲎饷娣e比率確定正確） 空置和租金損失（空置率（出租率）和租金損失依據(jù)充分、確定合理。） 計算有效毛收入 = 2 * ROMAN II、其他收入（其他收入項目明確，

46、數(shù)據(jù)確定正確。） = 3 * ROMAN III、收入總額確定 = 4 * ROMAN IV、 確定價值時點前一年的年總費用（出租型）（運營費用構成正確、完整，取值依據(jù)充分，測算過程清楚、完整，計算正確。） 管理費 維修費 保險費 稅費 其他費用 = 6 * GB3 * MERGEFORMAT 計算年總費用 = 5 * ROMAN V、 確定價值時點前一年的年凈收益 = 6 * ROMAN VI、預測未來收益期的年凈收益 未來收益期年凈收益變化趨勢分析（變化趨勢分析依據(jù)充分，結論合理。） 確定未來收益期的年凈收益根據(jù)上述未來年凈收益變化趨勢分析結果，計算確定各年凈收益預測結果。 = 6 * G

47、B2 * MERGEFORMAT 年報酬率確定（根據(jù)具體情況選取一下具體的確定方法） 市場提取法 累加法 投資收益率排序插入法 計算收益價值 計算收益期的收益價值根據(jù)以上分析確定的參數(shù)、數(shù)據(jù)和年收益變化趨勢，選擇相應的收益價值計算公式，計算收益期的收益價值，詳見表 （收益期的收益價值計算說明表）。 計算收益年期結束后超過收益年期的土地（或房屋建筑物）現(xiàn)值 計算收益價值收益價值=收益期的收益價值+收益年期結束后超過收益年期的土地（或房屋建筑物）現(xiàn)值 =4.測算結果（通過估價方法的適應性、測算過程的合理性、測算結果的可靠性等分析說明確定測算結果） 表 收益價值計算說明表 項目計算公式計算取值 計算

48、結果(一)年有效毛收入年租金收入+年押金利息收入 年租金收入月租金12(1-空置率)(1-租金損失率) 潛在月毛租金收入- 空置率- 租金損失率- 年存款利率- 年押金利息收入單位面積租金年存款利率(二)年運營費用稅金+管理費+維護費+保險費 稅金年租金收入稅金 管理費年租金收入管理費率 維護費房地產(chǎn)重置價格維護費率 保險費房地產(chǎn)重置價格保險費率 房地產(chǎn)重置價格-(三)未來第一年年凈收益年有效毛收入-年運營費用 變化年限n- 收益年限 遞增比率g- 資本化率-(四)收益期的收益單價具體方法C直接資本化法 = 2 * GB2 直接資本化法的基本原理直接資本化法是預測估價對象的未來第一年的凈收益，

49、利用資本化率將其轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。計算公式為:V=NOI/R式中：V-收益價值（元或元/）；NOI- 未來第一年的凈收益（元或元/）；R-資本化率（%）。 未來第一年的凈收益確定 = 1 * ROMAN I、有效毛收入確定（可根據(jù)具體情況選擇自營或出租模式） = 1 * roman i.確定收益模式（自營性或出租型） = 2 * roman ii.租約限制分析（對出租型而言） = 3 * roman iii.確定價值時點前一年的年總收入用比較法確定收入的租金比較實例選擇、實例情況說明及租金含義說明（自營性或出租型）（租金水平確定依據(jù)充分、合理，有必要的過程。租金內涵一致、

50、清晰） a.因素修正原則及說明 b.編制比較案例價格影響因素修正表格（修正或調整表格參考比較法的） 租賃面積確定（租賃面積與租金內涵中的面積一致，依據(jù)充分，確定合理?？沙鲎饷娣e比率確定正確） 空置和租金損失（空置率（出租率）和租金損失依據(jù)充分、確定合理。） 計算有效毛收入 = 2 * ROMAN II、其他收入（其他收入項目明確，數(shù)據(jù)確定正確。） = 3 * ROMAN III、收入總額確定 = 4 * ROMAN IV、 確定價值時點前一年的年總費用（出租型）（運營費用構成正確、完整，取值依據(jù)充分，測算過程清楚、完整，計算正確。） 管理費 維修費 保險費 稅費 其他費用 = 6 * GB3

51、* MERGEFORMAT 計算年總費用 = 5 * ROMAN V、 確定未來第一年的年凈收益 用市場提取法確定資本化率確定 計算收益價值 4.測算結果（通過估價方法的適應性、測算過程的合理性、測算結果的可靠性等分析說明確定測算結果） = 3 * GB4 用成本法測算房地產(chǎn)價值基本原理成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。成本法公式如下：房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建價格-建筑物折舊=土地取得成本建設成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤-建筑物折舊房地產(chǎn)重新購建價格=土地取得成本建設成本管理費用銷售費用投資利息

52、銷售稅費開發(fā)利潤建筑物折舊=建筑物重新購建價格折舊率 =建筑物重新購建價格（1-建筑物綜合成新率）建筑物重新購建價格建筑安裝工程費專業(yè)費用及其它費用管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤2.估價步驟 = 1 * GB2 選擇具體估價路徑； = 2 * GB2 測算重置成本或重建成本； = 3 * GB2 測算折舊（或成新率）； = 4 * GB2 計算成本價值；3.估價測算過程（根據(jù)具體情況選擇下述不同估價路徑的測算過程）【1】 選擇具體估價路徑（說明房地合估路徑選擇理由） 具體估價路徑A房地合估路徑【2】土地重置成本確定（土地取得途徑明確；土地取得成本構成完整、合理，取值依據(jù)充分；土地取得

53、成本調整符合市場情況；土地取得稅費計算合理。） 土地取得途徑確定（有市場購置土地、征收集體土地、征收國有土地上房屋等途徑。） 土地重置成本確定 土地使用權購買價格確定（根據(jù)確定的土地取得方式選擇適當?shù)姆椒ù_定土地使用權購買價格） 確定土地取得稅費（稅費構成合理，稅費確定合理。） 確定土地重置成本 【2】 建設成本確定 確定前期費用（計費依據(jù)充分，費率合理。） 確定建筑安裝工程費（建筑安裝工程費（單方造價）的確定依據(jù)充分、客觀合理（1.注意安工程費（單方造價）取值無依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費標準、建安工程造價指標、建材人工施工機械市場價格等）。2.注意建安工程費的單方造價數(shù)據(jù)與內涵.3. 建安工程費（

54、單方造價）取值依據(jù)要充分） 基礎設施建設費（費用構成完整，費用依據(jù)充分，取值合理（ 費用額度或取費基數(shù)、費率確定依據(jù)要充分。費用額度或取費基數(shù)、費率確定要合理） 公共配套設施建設費（費用構成完整，費用依據(jù)充分，取值合理（費用額度或取費基數(shù)、費率確定依據(jù)要充分。費用額度或取費基數(shù)、費率確定要合理） 開發(fā)期間稅費（稅費構成完整，稅費依據(jù)充分，取值合理。（計取稅費基數(shù)、稅費率確定依據(jù)要充分。計取稅費基數(shù)、稅費率確定要合理） 確定其他費用其他費用為發(fā)生在房地產(chǎn)建設過程的費用,主要有： 計算建設成本 【3】管理費用確定（費用構成合理，費率確定依據(jù)充分（費率取值要合理，費率取值理由要充分，計算基數(shù)要正確。

55、） 【4】銷售費用確定（費用構成合理，費率確定依據(jù)充分（費率取值要合理，費率取值理由要充分，計算基數(shù)要正確。） 【5】投資利息確定（利率選擇正確；開發(fā)周期、計息期限確定合理（利率選擇要正確，利率取值理由要充分，開發(fā)周期、計息期限確定要合理，計算基數(shù)要正確。） 【6】 銷售稅費確定（稅費構成合理，稅率、費率確定正確） 【7】開發(fā)利潤（利潤率內涵清楚，取值客觀、合理（利潤率內涵清楚、取值理由充分、取值合理，計算基數(shù)正確） 【8】建筑物折舊（或成新率）（維護使用狀況描述全面、客觀；折舊分析深入，成新確定合理，依據(jù)充分（不能維護使用狀況未描述就直接給出成新率的，維護使用狀況描述要全面、準確，成新率確定

56、依據(jù)要充分，要進行物質折舊、功能折舊和外部折舊三方面的分析確定，成新率、折舊額確定要合理。） 【9】選用公式計算房地產(chǎn)價值（計算公式選用正確，計算過程清晰、完整，公式中字母含義明確，計算正確（要列出計算公式和計算過程。且計算過程不清晰、完整的，所列計算公式中字母含義要準確說明） 4.測算結果（通過估價方法的適應性、測算過程的合理性、測算結果的可靠性等分析說明確定測算結果） 具體估價路徑B房地分估路徑【2】土地重置成本確定（土地取得途徑明確；土地取得成本構成完整、合理，取值依據(jù)充分；土地取得成本調整符合市場情況；土地取得稅費計算合理。） = 1 * GB2 * MERGEFORMAT 土地取得費

57、用確定（土地取得方式明晰；土地取得成本構成合理，依據(jù)充分；土地取得成本調整符合市場情況） 土地取得方式的確定（三種方式：市場購買土地（包括一、二級市場）、征收集體土地、征收國有土地上房屋） 土地使用權購買價格確定（根據(jù)確定的土地取得方式選擇適當?shù)姆椒ù_定土地使用權購買價格） a.用市場比較法確定土地使用權購買價格（通過市場購買土地時） b.用成本逼近法確定土地使用權購買價格（通過征收集體土地或征收國有土地上房屋的方式取得土地時） = 2 * GB2 * MERGEFORMAT 土地取得稅費確定（稅費構成合理，稅費確定合理。） = 3 * GB2 * MERGEFORMAT 土地開發(fā)費（開發(fā)費用

58、構成完整，依據(jù)充分；取值客觀合理，土地開發(fā)周期確定合理。） = 4 * GB2 * MERGEFORMAT 管理費（費用構成合理，費率確定依據(jù)充分，計算基數(shù)正確。） = 5 * GB2 * MERGEFORMAT 銷售費（費用構成合理，費率確定依據(jù)充分，計算基數(shù)正確。） = 6 * GB2 * MERGEFORMAT 投資利息（利率選擇正確、取值理由充分；開發(fā)周期、計息期限確定合理；計算基數(shù)正確。） = 7 * GB2 * MERGEFORMAT 銷售稅費（稅費構成完整、合理，稅率、費率確定正確，計算基數(shù)正確。） = 8 * GB2 * MERGEFORMAT 開發(fā)利潤（利潤率內涵清楚，利潤率

59、取值理由充分，水平客觀、合理，利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短不適應，計算基數(shù)正確。） = 9 * GB2 * MERGEFORMAT 計算土地重置成本（計算公式選用正確，計算過程清晰、完整，公式中字母含義明確，計算正確。） 【3】房屋建筑物價值確定 建設成本確定 前期費用（費用構成合理、完整；計費依據(jù)充分，費率合理。） 建筑安裝工程費（建筑工程費、裝飾裝修工程費、房屋設備工程費等取值依據(jù)充分、客觀、合理（建安工程費取值依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費標準、建安工程造價指標、建材人工施工機械市場價格等）要充分，建安工程費取值與估價對象狀況（類型、規(guī)模、結構、檔次等）相符） 基礎設施建設費（費用構成完

60、整、合理，費用額度或取費基數(shù)、費率確定要合理，確定依據(jù)要充分。） 公共配套設施建設費（費用構成完整、合理，費用額度或取費基數(shù)、費率確定要合理，確定依據(jù)要充分。） 開發(fā)期間稅費（稅費構成完整、合理，計取稅費基數(shù)、稅率確定要，確定依據(jù)要充分。） 計算建設成本 = 2 * GB2 * MERGEFORMAT 管理費用（費用構成合理，費率確定依據(jù)充分，計算基數(shù)正確。） = 3 * GB2 * MERGEFORMAT 銷售費（費用構成合理，費率確定依據(jù)充分，計算基數(shù)正確。） = 4 * GB2 * MERGEFORMAT 投資利息（利率選擇正確、取值理由充分；開發(fā)周期、計息期限確定合理；計算基數(shù)正確。）