滿城盡是綜合體

1、綜合體浪潮(lngcho)來襲共四十六頁貴州省共篩選出129個(gè)項(xiàng)目納入100個(gè)城市綜合體建設(shè)(jinsh)，將貴陽市和貴安新區(qū)等的城市綜合體作為建設(shè)(jinsh)重中之重。據(jù)估算，100個(gè)城市綜合體建設(shè)將拉動(dòng)城鎮(zhèn)化率提升3個(gè)百分點(diǎn)左右，直接完成投資1000億元左右，直接和間接拉動(dòng)投資約10000億元左右。貴州啟動(dòng)建設(shè)100個(gè)城市綜合體拉動(dòng)(l dn)投資約萬億元共四十六頁據(jù)了解，2010年，河北省供銷合作總社決定借鑒“城市綜合體”這一建設(shè)模式，在河北省縣級(jí)城鎮(zhèn)建設(shè)縣城(xinchng)商貿(mào)綜合體。力爭(zhēng)用5年時(shí)間，在全省100個(gè)縣(市)建成100個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)商貿(mào)綜合體。截至目前，已與全省11個(gè)設(shè)區(qū)市

2、簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，對(duì)101個(gè)縣(市)進(jìn)行了考察，篩選出87個(gè)適合建設(shè)縣城商貿(mào)綜合體的地塊，并確定25個(gè)重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目?！耙徽臼健本C合體進(jìn)縣城(xinchng)共四十六頁據(jù)不完全(wnqun)統(tǒng)計(jì)，2011年，昆明的城市綜合體項(xiàng)目有8個(gè)；2012年，上升到了28個(gè)；到了2013年，城市綜合體突破40個(gè)；據(jù)了解，昆明今年放量的諸多城市綜合體中，有的項(xiàng)目體量高達(dá)87萬平方米，且它們中的絕大多數(shù)都將在近兩年完工。這就意味著一到兩年后，昆明的城市綜合體面世的總體量將超過1000萬平方米。云南擬再建100個(gè)城市(chngsh)綜合體共四十六頁繼百貨、購物中心后，綜合體的時(shí)代(shdi)已經(jīng)來臨?！俺啥家殉蔀?/p>

3、全球在建商業(yè)綜合體最多的城市；2016年，杭州要向市場(chǎng)投放100多個(gè)商業(yè)綜合體；河北5年內(nèi)擬建100個(gè)商業(yè)綜合體，云南省計(jì)劃再建100個(gè)綜合體，貴州啟動(dòng)100個(gè)城市綜合體建設(shè)方案”這僅是中國城市綜合體建設(shè)熱潮的一個(gè)縮影，放眼全國已“無處不綜合體”?；蛟S正應(yīng)證著那句“再不瘋狂我們就老了”。共四十六頁滿城盡是綜合體2014年城市(chngsh)綜合體市調(diào)報(bào)告20140612共四十六頁P(yáng)ART1：市場(chǎng)現(xiàn)狀(xinzhung)PART2：競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)目錄(ml)共四十六頁P(yáng)ART市場(chǎng)(shchng)現(xiàn)狀1共四十六頁城鎮(zhèn)化建設(shè)(jinsh)已經(jīng)變成一場(chǎng)土地狂歡城鎮(zhèn)化的核心是讓農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，大量農(nóng)民進(jìn)城

4、和市民一樣獲得收入增長(zhǎng)、消費(fèi)增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，但當(dāng)下城鎮(zhèn)化建設(shè)在各地卻正在變成一場(chǎng)(y chn)投資土地、房地產(chǎn)化的運(yùn)動(dòng)。共四十六頁自 2010年起，政府對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控力度逐漸升級(jí)，反之，受調(diào)控較少的商業(yè)地產(chǎn)得到熱捧，加之商業(yè)市場(chǎng)整體逐漸復(fù)蘇，眾多房企“棄宅追商”，掀起了商業(yè)地產(chǎn)新一輪的開發(fā)(kif)熱潮，其中大型的綜合體項(xiàng)目成為開發(fā)(kif)商的最愛?！耙靶牟?y xn b b)”的開發(fā)商共四十六頁綠地(l d)高樓模式共四十六頁2012年，綠地集團(tuán)房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)以1078億元躍入千億房企行列，全國排名僅次于萬科。其中，商業(yè)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)占比超過40%，而按照綠地此前的預(yù)估，2013年商業(yè)地產(chǎn)的貢

5、獻(xiàn)比例將突破60%，超過住宅。而飽受詬病的摩天大樓，綠城獨(dú)創(chuàng)超高樓散售模式，只持有核心物業(yè)如酒店和商場(chǎng)，辦公樓能賣的全部賣掉，將高樓的回收成本從15-16年縮短至2-3年。同樣在2012年，美國(mi u)財(cái)富雜志公布了世界500強(qiáng)的最新榜單，綠地集團(tuán)以2011年實(shí)現(xiàn)銷售收入1478.74億元的業(yè)績(jī)成功入圍，成為國內(nèi)首家入圍房企，并先于萬科進(jìn)入世界500強(qiáng)。從1992年在上海以2000萬元注冊(cè)資本金起步，綠地集團(tuán)已在21年后年業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入、資產(chǎn)規(guī)模雙雙突破2000億元，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)近萬倍增長(zhǎng)，年均復(fù)合增長(zhǎng)率超40%，并落子韓國濟(jì)州、澳大利亞悉尼等海外市場(chǎng)。共四十六頁獨(dú)創(chuàng)超高樓散售模式綠地在商業(yè)地產(chǎn)

6、里的聲名，不可不提多個(gè)城市不斷拔高的摩天大樓。一直有紅頂商人之稱的張玉良，常年把“做政府想做的事，做市場(chǎng)需要的事”掛在嘴邊，深諳政商之道，因此在全國摩天大樓的拔高競(jìng)賽中，綠地也當(dāng)仁不讓。綠地的超高層建筑能夠(nnggu)獲得地方政府的支持，捆綁大體量廉價(jià)土地平衡資金，地方政府通過政策性的照顧和獎(jiǎng)勵(lì)，大大降低綠地的投資成本。前期開發(fā)成本最小化、政府支持最大化成就了綠地項(xiàng)目的高收益。共四十六頁共四十六頁共四十六頁實(shí)際案例：有一則業(yè)內(nèi)流傳的小故事就是，張玉良2009年到濟(jì)南考察，當(dāng)?shù)毓賳T建超高層地標(biāo)欲望強(qiáng)烈，綠地決定接標(biāo)。不過在與官員商談超高層項(xiàng)目時(shí)，張玉良就提出將11億元地價(jià)降到8億元。幾經(jīng)(j

7、jn)商討，結(jié)果地價(jià)不變，政府將原給綠地的2000畝捆綁用地增加至2500畝。通過上述方式，綠地這幾年以低價(jià)吸入大量土地儲(chǔ)備，每年的土儲(chǔ)量都能保持5000萬至6000萬平方米左右。據(jù)張玉良保守測(cè)算，綠地項(xiàng)目獲得的方式，在各地通過邀標(biāo)、協(xié)議方式獲得土地的比例在一半以上。共四十六頁萬達(dá)訂單地產(chǎn)(dchn)模式共四十六頁萬達(dá)在地產(chǎn)界率先(shuixin)開創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的模式，那么什么叫 “訂單商業(yè)地產(chǎn)”？聯(lián)合發(fā)展平均租金先租后建技術(shù)對(duì)接訂單商業(yè)地產(chǎn)訂單(dn dn)商業(yè)地產(chǎn)共四十六頁1、共同選址、聯(lián)合發(fā)展。合作雙方事先約定發(fā)展的目標(biāo)城市，然后由公司到這個(gè)(zh ge)城市找項(xiàng)目，雙方共同評(píng)價(jià)

8、，在規(guī)定時(shí)間期限內(nèi)決定是否可行。共四十六頁什么叫聯(lián)合(linh)發(fā)展？即萬達(dá)集團(tuán)和眾多國際國內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同(gngtng)選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利和義務(wù)。 1具有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界500強(qiáng)企業(yè) 2社會(huì)知名度高，親和力強(qiáng)的亞洲超一流企業(yè) 3國內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名萬達(dá)選擇戰(zhàn)略合作伙伴有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：到現(xiàn)在，萬達(dá)已和沃爾瑪、家樂福、百安居、百盛、新世界、國美、蘇寧等20多家跨國及國內(nèi)頂尖商業(yè)連鎖簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。與萬達(dá)簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無論萬達(dá)到什么地方開發(fā)萬達(dá)廣場(chǎng)，這些合作伙伴都要跟隨開店。共四十六頁2、技術(shù)對(duì)接。完成選址(xun

9、 zh)后，即展開規(guī)劃設(shè)計(jì)。根據(jù)零售商的意見和要求，進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，修改完善設(shè)計(jì)方案，最后進(jìn)入圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段。共四十六頁什么叫技術(shù)(jsh)對(duì)接？ 也叫共同設(shè)計(jì)。首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求要多大的面積，高度，出入口、交通體系等，再由萬達(dá)做出方案來認(rèn)證，是否合適，提出意見，等設(shè)計(jì)圖紙確定之后，雙方正式簽訂一個(gè)具有法律效力的確認(rèn)書，然后要合作伙伴馬上打一筆保證金。 如果對(duì)方以后反悔要賠償我們一年的租金，這樣能確保不會(huì)跑單，有效防控風(fēng)險(xiǎn)。 保證主力店商家的需求在開工前就能得到確定，避免商家進(jìn)場(chǎng)后的改建，減少浪費(fèi)，因此租賃面積完全(wnqun)被租金所覆蓋，沒有無效面積。共四十六頁3、平均租金。為了節(jié)約談

10、判時(shí)間，萬達(dá)把全國城市劃分為三等，每一等租金多少錢事先確定下來，合作雙方不用就租金進(jìn)行曠日持久(kung r ch ji)的談判。而把工作重點(diǎn)放在業(yè)態(tài)組合、商場(chǎng)規(guī)劃方面。共四十六頁什么(shn me)叫平均租金？將全國的城市分三等租金： 一等(y dn)是北京、上海、廣州 二等是省會(huì)城市 三等是其他城市 確定每一等城市的平均租金。不再就單個(gè)項(xiàng)目的租金水平進(jìn)行談判，節(jié)約談判時(shí)間，從而保證了快速擴(kuò)張、快速發(fā)展以及穩(wěn)定的租金收益。好處：共四十六頁4、先租后建。當(dāng)面積、租金確認(rèn)(qurn)后，先簽租約，交保證金后再開工建設(shè)，量身定做。共四十六頁什么(shn me)叫先租后建？即招商在前，建設(shè)在后?；蛘?/p>

11、叫：顛倒程序（把房地產(chǎn)開發(fā)商的慣性思維(swi)顛倒一下）。為什么要招商在前？1、因?yàn)檎猩探^非招一個(gè)主力店的問題。做一個(gè)購物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同業(yè)態(tài)的主力店組合在一起，才能滿足一站式購物的需求，同時(shí)提高大家的比較效益。很多大的主力店簽約時(shí)都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 2、因?yàn)檫@樣可以降低風(fēng)險(xiǎn)。 由于萬達(dá)廣場(chǎng)在開工前，大部分商業(yè)面積都已確定租戶，且約定商業(yè)廣場(chǎng)從建成后的91天起開始計(jì)租，因此不管進(jìn)沒進(jìn)場(chǎng)，購物中心只要開業(yè)，一兩個(gè)月就能收到租金 。共四十六頁萬達(dá)廣場(chǎng)和綠地中心被認(rèn)為是當(dāng)前(dngqin)我國城市綜合體的著名代表。作為企業(yè)，萬達(dá)模式和綠地模式，是成功的，

12、只要賣掉配套的住宅和商鋪，可能就賺錢了；但這兩種模式對(duì)很多城市尤其是一些三四線城市的潛在傷害是無法彌補(bǔ)的，為其鼓吹和歡呼的人們故意漠視。共四十六頁一個(gè)城市究竟(jijng)需要多少商業(yè)綜合體？盡管到目前為止并沒有一個(gè)精準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，但無論是專家還是企業(yè)高管都認(rèn)為，目前商業(yè)綜合體開發(fā)量已出現(xiàn)供過于求。調(diào)查顯示，當(dāng)人口數(shù)量達(dá)到50萬，人均GDP超過5000美元/年，城市即可開發(fā)商業(yè)綜合體。一般二線(r xin)城市的市級(jí)商業(yè)中心數(shù)量在2個(gè)左右，次級(jí)商業(yè)中心為10-20個(gè)。以此推算，二線城市能夠接納2-3個(gè)大體量商業(yè)綜合體和多個(gè)小型商業(yè)綜合體。共四十六頁如何(rh)讓商業(yè)綜合體存活？政府為了引進(jìn)城市

13、綜合體項(xiàng)目，往往會(huì)開出(ki ch)十分誘人的拿地政策，吸引開發(fā)商進(jìn)駐。這樣的項(xiàng)目，住宅、公寓等部分的銷售自不成問題，但一旦進(jìn)入后期商業(yè)招商階段，往往會(huì)因?yàn)槿肆骱拖M(fèi)能力的不足而陷入停滯狀。因此，綜合體的前期規(guī)劃顯的尤為重要。為應(yīng)對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，首先應(yīng)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研；其次，綜合體項(xiàng)目自身的規(guī)劃和管理也面臨考驗(yàn)，要讓規(guī)劃與市場(chǎng)吻合避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。而扎堆的綜合體，除了需要專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，還需要在商家、商場(chǎng)規(guī)劃等方面錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，打造自己的特色或能闖出一片天。共四十六頁P(yáng)ART競(jìng)爭(zhēng)(jngzhng)態(tài)勢(shì)2共四十六頁綜合體“圍城”面臨哪些(nxi)挑戰(zhàn)？共四十六頁武漢菱角(ln jio)湖萬達(dá)廣場(chǎng)（金街

14、）菱角湖萬達(dá)廣場(chǎng)是萬達(dá)2009后在武漢的新進(jìn)4個(gè)項(xiàng)目中最早開業(yè)，也是被視為商業(yè)氛圍和消費(fèi)力最為成熟的項(xiàng)目。然而，截至目前已開業(yè)一年半的菱角湖廣場(chǎng)，室外街鋪正在面臨出租率不高的尷尬：已出售物業(yè)的街鋪運(yùn)營(yíng)不佳，導(dǎo)致(dozh)各項(xiàng)目業(yè)主輪番投訴。據(jù)了解，街鋪的出租率也只有三成左右。共四十六頁困境(knjng)解析1、萬達(dá)模式弊?。喝f達(dá)的規(guī)模和發(fā)展速度，需要龐大的資金流來撬動(dòng)，缺乏資本(zbn)市場(chǎng)融資渠道的萬達(dá)，只能加快資金的周轉(zhuǎn)率，并出售部分物業(yè)。出售部分商業(yè)的弊病則是：缺乏足夠的人力來進(jìn)行后期的商業(yè)服務(wù)和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。出售室外步行街，缺乏足夠的人力來進(jìn)行后期的商業(yè)服務(wù)和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。2、萬達(dá)廣場(chǎng)選址于

15、次中心地段，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)潛力足夠但未被激發(fā)，人氣積累還不夠。3、每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都有其市場(chǎng)培育期，短則2-3年，長(zhǎng)則5年，特別是萬達(dá)選址大都土地成本相對(duì)較低的次中心地段，培育周期會(huì)拉得更長(zhǎng)。在此過程中，萬達(dá)街鋪的小業(yè)主，需要作出一定的犧牲，這或許是萬達(dá)繁榮背后的陰影。共四十六頁東莞新華南(Hunn)MALL東莞華南MALL自試營(yíng)業(yè)以來，幾經(jīng)波折，命途多舛。先是入住的主力店相繼撤走，后又是開發(fā)商低調(diào)轉(zhuǎn)讓股權(quán)。重組后的華南MALL變身救贖，重新定位為新華南MALL生活城。只是，改名換姓并未給新華南MALL帶來好運(yùn)，破解招商惡性循環(huán)的魔咒，人氣(rn q)也一直低迷。新的重組方自稱已經(jīng)有75%的面積開始營(yíng)

16、業(yè)了，但實(shí)際情況卻是整個(gè)在營(yíng)業(yè)面積也只有華南MALL46萬的1/4左右。共四十六頁困境(knjng)解析1、商圈半徑人口密度過低，商業(yè)體量過大，城市購物中心 配套功能的定位與區(qū)域城市發(fā)展不匹配，缺乏有效人氣支撐?！鄙倘Σ怀墒?chngsh)，進(jìn)駐商家的經(jīng)營(yíng)效益并不理想，盡管華南Mall對(duì)這些主力店免收?qǐng)龅刈饨?，但資金鏈問題仍然無法阻擋各商家兵敗華南Mall的進(jìn)程。2、由于整體經(jīng)營(yíng)不善，拖累了后期銷售，使得開發(fā)商通過賣房鋪套現(xiàn)的計(jì)劃落空。3、由于規(guī)劃設(shè)計(jì)之初的諸多硬傷，華南Mall己經(jīng)積重難返，這一品牌的轉(zhuǎn)型，也無法起死回生。4、太夢(mèng)幻，太不真實(shí)了，以至于讓投資者們覺得這個(gè)地方不適合做生意。5、

17、早期開發(fā)的確有較多失誤，定位過大。共四十六頁萬菱匯坐落于天河商業(yè)活動(dòng)最頻繁地區(qū)，與天河城正佳廣場(chǎng)相鄰的萬菱匯，開業(yè)至今已有一年。但人氣仍未見起色，商場(chǎng)的出租率并沒有達(dá)到(d do)預(yù)期目標(biāo)。場(chǎng)內(nèi)商鋪頻繁轉(zhuǎn)租，空鋪數(shù)達(dá)43間。共四十六頁困境(knjng)解析1、設(shè)計(jì)是萬菱匯的硬傷。主體結(jié)構(gòu)太長(zhǎng)而縱深太窄、主入口設(shè)計(jì)不明顯，巨型柱子遍布等難以吸引人氣。2、購物中心平面規(guī)劃欠妥，尤其是負(fù)一層，內(nèi)街形狀、鋪面的布局和面積大小，易分散每個(gè)鋪面帶來的穿行人流。另外，部分鋪面位置過于(guy)隱蔽，易形成人流死角。3、負(fù)一層商鋪檔次良莠不齊，布局也顯得雜亂無序。4、主題特色并不明顯，萬菱匯至今仍沒有形成自身

18、的特色。追隨跟風(fēng)，定位“年輕時(shí)尚”也是一個(gè)誤區(qū)。6、商場(chǎng)內(nèi)各商鋪所播放音樂過于大聲，各種不同聲音混合作用下，變成一陣陣噪聲。黃文杰：現(xiàn)時(shí)萬菱匯的工作重點(diǎn)應(yīng)該是著手研究消費(fèi)主題，重新組合商戶品牌，在商圈中形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。只有在定位清晰，形成自身購物特色后，人流才能聚集起來。對(duì)于主題上的選擇，選題方面可以考慮的并不少，如體育用品專營(yíng)店，女子百貨等都是值得研究的一個(gè)課題。鑒于萬菱匯的狹長(zhǎng)結(jié)構(gòu)更像一條購物街而非商場(chǎng)，因此如果改裝成騎樓街，一方面可揚(yáng)長(zhǎng)避短，因應(yīng)萬菱匯本身結(jié)構(gòu)特性進(jìn)行改裝而不用大動(dòng)筋骨，另一方面也能變成南方所獨(dú)有的騎樓風(fēng)情購物街，與周邊各大SHOPPING MALL形成差異化特色。共四十

19、六頁南京(nn jn)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)4年前購買了商鋪的韓先生抱怨(bo yun)：“現(xiàn)在整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目沒有一點(diǎn)人氣，根本租不出去，交通、房屋質(zhì)量問題都是存在的，更重要的是在購買之前開發(fā)商承諾的統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，統(tǒng)一管理并沒有兌現(xiàn)?！?5月28日早晨，上百名明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)主再次組織維權(quán)活動(dòng)。記者實(shí)地走訪明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，雖然有永輝超市、蘇寧電器等主力店已經(jīng)開業(yè)，但是大量空置的商鋪?zhàn)屵@個(gè)巨大的商業(yè)項(xiàng)目顯得毫無生機(jī)。共四十六頁困境(knjng)解析1、開發(fā)商運(yùn)營(yíng)不利，明發(fā)集團(tuán)將商鋪(shn p)售出，達(dá)到了回?cái)n資金的目的，但后續(xù)的招商讓利及主力店引進(jìn)未做到位。2、消防安全通道、硬件設(shè)施不達(dá)標(biāo)導(dǎo)致不愿收房、

20、交通設(shè)施無法完善等等問題。共四十六頁三里屯SOHO3月，記者走訪了三里屯SOHO的購物中心和辦公樓后發(fā)現(xiàn)，各大樓的商鋪和辦公樓都相當(dāng)冷清。幾個(gè)購物中心至少(zhsho)有三分之一以上的店鋪沒有出租出去，有的樓層出租率甚至不到一半。一個(gè)個(gè)空蕩蕩的、鎖著門的商鋪里因?yàn)闆]人打掃，顯得格外破落。每個(gè)商鋪的顯眼位置都貼著“業(yè)主直租”、“低價(jià)出租”、“轉(zhuǎn)租”等出租小廣告。一些店鋪依然開門迎客，但幾乎每家店門前都門可羅雀。放眼望去，偌大的購物中心里，只有三三兩兩的顧客漫無目的的閑逛著。共四十六頁困境(knjng)解析1、SOHO中國(zhn u)“分散出售”的模式注定了項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一出租”的愿

21、望。散售出去的物業(yè)在管理上有很大的難度，很難逃脫管理混亂、檔次下降的命運(yùn)。2、開發(fā)商SOHO中國不愿意花錢經(jīng)營(yíng)，未能引進(jìn)國際知名品牌入駐，不成氣候。3、后期宣傳推廣力度不夠，導(dǎo)致人氣冷清。共四十六頁挑戰(zhàn)一：房企的資金(zjn)問題建設(shè)商業(yè)綜合體時(shí)，擺在開發(fā)商面前的第一道檻兒便是資金問題。不同于銷售住宅可以幫助開發(fā)商快速回籠資金，商業(yè)綜合體的“兌現(xiàn)”時(shí)間相對(duì)緩慢。無論是商業(yè)綜合體還是旅游綜合體，開發(fā)商都必須保證(bozhng)開發(fā)中的資金流順暢，因此在綜合體開發(fā)中就必須擁有一定量的可售物業(yè)，進(jìn)而充當(dāng)成本回收甚至盈利角色，例如住宅、SOHO、寫字樓，同時(shí)保證可售物業(yè)和自持物業(yè)的平衡，從而維持資金鏈

22、的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，在保證資金順暢的情況下，綜合體內(nèi)的自持物業(yè)自然比普通住宅開發(fā)更具升值空間。如果發(fā)展商不能保證資金鏈的穩(wěn)定，對(duì)合理回報(bào)期沒有很好的忍耐力，將來難免會(huì)出現(xiàn)大批新型購物中心因同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈而一哄而散的局面。共四十六頁挑戰(zhàn)(tio zhn)二：項(xiàng)目的招商運(yùn)營(yíng)問題城市綜合體建成后面臨著運(yùn)營(yíng)管理的問題。第一個(gè)嚴(yán)峻的問題就是“招商”。綜合體容易建成，但投放面積大于市場(chǎng)需求將造成較大的招商壓力。這就要求商業(yè)綜合體開發(fā)商需要專業(yè)程度高的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平認(rèn)為，多數(shù)開發(fā)商手中并無豐富的品牌資源，這會(huì)讓他們不惜犧牲自身利益招攬優(yōu)質(zhì)品牌入駐。然而隨著綜合體開發(fā)的頻繁，品牌商們選擇性也增大。與一線城市相比，二三線城市的消費(fèi)群體品牌認(rèn)知度相對(duì)較低，其消費(fèi)習(xí)慣和理念難以在短期內(nèi)升級(jí)。因此綜合體招商不能簡(jiǎn)單復(fù)制。項(xiàng)目在完成后，開發(fā)商還需承擔(dān)一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。即使(jsh)招進(jìn)好品牌，項(xiàng)目也不一定發(fā)展的好。區(qū)域內(nèi)第一家綜合體往往吃香，然而隨后開業(yè)的第二家尤其是第三家商業(yè)綜合體將遭遇至少三年以上的養(yǎng)商期。同時(shí)新開發(fā)的區(qū)域住宅很有可能出現(xiàn)無人居住的現(xiàn)象，綜合體內(nèi)商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也就隨之發(fā)生，這會(huì)使商場(chǎng)遭遇超長(zhǎng)養(yǎng)商期，這最終考驗(yàn)的仍是團(tuán)隊(duì)的整體運(yùn)營(yíng)能力。共四十六頁