某市場(chǎng)交易中心總體策劃報(bào)告

1、市場(chǎng)交易中心總體策劃報(bào)告王志綱工作室2002年10月 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark5 o Current Document 一、策劃的背景與宗旨6 HYPERLINK l bookmark7 o Current Document 二、批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀分析7 HYPERLINK l bookmark9 o Current Document （一）中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的研究71、中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)72、中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)與發(fā)展取得的基本經(jīng)驗(yàn)73、中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變9 HYPERLINK l bookmark11 o Current Document （二）國(guó)外

2、批發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)分析101、國(guó)際批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)102、國(guó)外批發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)的模式113、臺(tái)灣批發(fā)商的運(yùn)作模式124、WTO寸中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的沖擊13 HYPERLINK l bookmark13 o Current Document （三）、北京市批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展141、北京商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀142、北京商業(yè)批發(fā)設(shè)施中存在的問題203、北京批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展21 HYPERLINK l bookmark15 o Current Document （四）南部區(qū)域批發(fā)型商業(yè)分析221、北京市南城批發(fā)業(yè)概述222、北京南城各批發(fā)業(yè)類型223、北京南部批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)發(fā)展的趨勢(shì)24 HYPERLINK l b

3、ookmark17 o Current Document 三、世貿(mào)的區(qū)位分析25 HYPERLINK l bookmark19 o Current Document （一）XX項(xiàng)目簡(jiǎn)介251、項(xiàng)目位置252、規(guī)劃設(shè)計(jì)253、商業(yè)規(guī)劃254、項(xiàng)目交通分析255、項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)256、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析26 HYPERLINK l bookmark21 o Current Document （二）XX的區(qū)位分析261、從北京城市的區(qū)位分析262、北京南部區(qū)域的區(qū)位分析293、XX項(xiàng)目地塊區(qū)位分析31四、發(fā)市場(chǎng)面臨的主要問題與對(duì)策34 HYPERLINK l bookmark25 o Current

4、Document （一）批發(fā)市場(chǎng)的主要問題341、批發(fā)市場(chǎng)的定義342、批發(fā)市場(chǎng)的特征343、批發(fā)市場(chǎng)的主要功能344、批發(fā)市場(chǎng)的作用355、國(guó)內(nèi)批發(fā)市場(chǎng)的主要問題35 HYPERLINK l bookmark27 o Current Document （二）批發(fā)市場(chǎng)的主要對(duì)策361、對(duì)策之一：整合資源362、對(duì)策之二：打造品牌373、對(duì)策之三：功能創(chuàng)新394、對(duì)策之四：向零售市場(chǎng)滲透40 HYPERLINK l bookmark29 o Current Document 五、XX的戰(zhàn)略理念與整體策略42 HYPERLINK l bookmark31 o Current Document （一

5、）項(xiàng)目總體理念421、理念一：做中國(guó)商業(yè)的門戶概念422、理念二：做中國(guó)商業(yè)的制高點(diǎn)概念423、理念三：做南城區(qū)域板塊概念424、理念四：復(fù)合房地產(chǎn)的開發(fā)理念435、理念五：做商業(yè)航母的品牌戰(zhàn)略概念436、理念六：“共繁榮”的經(jīng)營(yíng)理念概念43 HYPERLINK l bookmark33 o Current Document （二）項(xiàng)目的整體策略441、關(guān)于策略的思考442、項(xiàng)目策略的目標(biāo)453、具體的策略46 HYPERLINK l bookmark35 o Current Document 六、XX面臨的外部環(huán)境48 HYPERLINK l bookmark37 o Current Doc

6、ument （一）北京的申奧成功48 HYPERLINK l bookmark39 o Current Document （二）中國(guó)加入WTO48 HYPERLINK l bookmark41 o Current Document （三）大北京的概念481、大北京概念的提出482、世界城市的概念493、大北京（首都）城市群494、“大北京”的城市特征50（四）北京的宏觀經(jīng)濟(jì)背景50（五）北京城市發(fā)展格局501、北京市的區(qū)域格局502、北京市的戰(zhàn)略定位：513、北京市的功能定位：514、北京市的城市布局515、北京南部區(qū)域城市發(fā)展展望51（六）項(xiàng)目的機(jī)遇52七、XX的定位53（一）項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位

7、531、關(guān)于市場(chǎng)交易中心（MarketCenter）532、項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位53（二）項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位531、目標(biāo)客戶群的類型532、主要目標(biāo)客戶的特點(diǎn)543、投資行為的特征56（三）項(xiàng)目的主題概念定位571、什么是主題概念572、項(xiàng)目的主題概念57（四）項(xiàng)目的總體功能定位571、項(xiàng)目功能規(guī)劃的原則572、項(xiàng)目功能的規(guī)劃583、功能說明59（五）名稱與形象定位631、項(xiàng)目名稱：XX632、形象定位：中國(guó)商業(yè)航母633、廣告語(yǔ)：64八、XX的經(jīng)營(yíng)理念與模式65（一）經(jīng)營(yíng)理念651、導(dǎo)入“商業(yè)經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)型”的商業(yè)理念652、選擇合適的主題，聚集商氣，引進(jìn)主力店和品牌店提升物業(yè)形象.653、長(zhǎng)短相濟(jì)、

8、動(dòng)靜結(jié)合664、在打造項(xiàng)目品牌的同時(shí)打造企業(yè)品牌665、既要自掃門前雪，又管他人瓦上霜”66（二）經(jīng)營(yíng)策略671、贏禾U模式672、市場(chǎng)前期的經(jīng)營(yíng)管理：673、市場(chǎng)后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理：67（三）預(yù)留管線67九、XX的“項(xiàng)目群”設(shè)計(jì)69（一）現(xiàn)代生活的“項(xiàng)目群”主題經(jīng)營(yíng)理念69（二）“項(xiàng)目群”的整體功能設(shè)計(jì)691、項(xiàng)目群的整體功能框架692、項(xiàng)目群的生活主題概念69（三）展示交易功能的項(xiàng)目701、百榮服裝服飾交易中心702、百榮兒童用品交易中心713、百榮文化辦公用品交易中心724、百榮體育休閑用品交易中心735、百榮家居用品交易中心746、百榮日用品交易中心757、百榮食品交易中心758、百榮汽車

9、用品交易中心769、百榮國(guó)際貿(mào)易中心77（四）輔助配套功能的項(xiàng)目791、百榮會(huì)展中心792、百榮商務(wù)休閑會(huì)所793、百榮餐飲服務(wù)中心804、百榮配送倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)中心805、百榮商屋816、其它82十、百榮會(huì)展中1心館對(duì)XX的帶動(dòng)作用83（一）會(huì)展經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的關(guān)系83（二）以百榮會(huì)展中心帶動(dòng)XX的可行性831、現(xiàn)代會(huì)展博覽與專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)832、北京會(huì)展博覽業(yè)格局的形成和發(fā)展趨勢(shì)843、國(guó)內(nèi)專業(yè)會(huì)展的研究854、專業(yè)會(huì)展對(duì)恒逸公司的啟示88H一、xX的常規(guī)性營(yíng)銷工作的準(zhǔn)備90（一）一般性工作，即規(guī)定動(dòng)作90（二）個(gè)性化工作，即自選動(dòng)作90十二、結(jié)束語(yǔ)106XX市場(chǎng)交易中心總體策劃報(bào)告一、策劃的背景

10、與宗旨通過本項(xiàng)目的策劃，為恒逸房地產(chǎn)公司的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“XX”提供系統(tǒng)的、前瞻性戰(zhàn)略思路。恒逸房地產(chǎn)公司是一個(gè)新成立的房地產(chǎn)公司。這表明“xx”項(xiàng)目是恒逸房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵性項(xiàng)目。由于是第一個(gè)項(xiàng)目，又是一個(gè)無論在規(guī)模、形態(tài)、商業(yè)行業(yè)等方面操作難度極大的項(xiàng)目，使企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)過于集中在一個(gè)項(xiàng)目的成功與否上。為了最大限度的減少項(xiàng)目運(yùn)作過程中的失誤，降低項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)，充分利用北京南城尤其是木樨園地區(qū)批發(fā)市場(chǎng)的商業(yè)文脈，恒逸房地產(chǎn)公司提出了把“xx建成一個(gè)亞洲最大的以批發(fā)市場(chǎng)為主的超大型、綜合性的集商品批發(fā)交易、倉(cāng)儲(chǔ)配送、零售、餐飲、休閑娛樂、配套辦公于一體的現(xiàn)代化商品交易市場(chǎng)?！钡膽?zhàn)

11、略思路。為了使上述xx的戰(zhàn)略思路得到更系統(tǒng)和規(guī)范地實(shí)施，恒逸房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)與擅長(zhǎng)于戰(zhàn)略策劃的“王志綱工作室”進(jìn)行了多次溝通。王志綱工作室在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多角度、多方位、多產(chǎn)業(yè)調(diào)查的基礎(chǔ)上，基本認(rèn)同恒逸房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略思路，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步提出以“復(fù)合型市場(chǎng)交易中心”發(fā)展策劃理論為指導(dǎo)，將“批發(fā)市場(chǎng)”的概念提升為“中國(guó)新型的、有完善配套服務(wù)功能的，以展示和推介為主題的、經(jīng)營(yíng)有品牌服裝和其它商品的、引入信息系統(tǒng)（Internet網(wǎng)絡(luò)）的21世紀(jì)商業(yè)革命的、大型的和規(guī)范的現(xiàn)代化市場(chǎng)交易中心”的概念，并通過發(fā)展xx項(xiàng)目、亦即通過以各種主題交易市場(chǎng)為龍頭，在更高層次上、以更大的力度帶動(dòng)北京南城批發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)

12、結(jié)構(gòu)的全面轉(zhuǎn)型。依托北京南城批發(fā)市場(chǎng)的基礎(chǔ)，構(gòu)建中國(guó)最大的、具有國(guó)際水平的、集多種商品的交易市場(chǎng)，這里將成為中國(guó)多種國(guó)內(nèi)外商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心、旅游中心等方面的龍頭地位。基于項(xiàng)目具體情況，xx周邊同類型的項(xiàng)目較多，極容易形成同構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)。因此，必須挖掘項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，使項(xiàng)目做到“三性”（即唯一性、排它性和權(quán)威性），使項(xiàng)目在市場(chǎng)上脫穎而出，搶占市場(chǎng)制高點(diǎn)，獲得市場(chǎng)超額利潤(rùn)，提高項(xiàng)目開發(fā)的附加值。通過前瞻性戰(zhàn)略思路的xx,圍繞著與其相配套的公共配套設(shè)施和商業(yè)設(shè)施，將會(huì)使得北京南部可獲得更為廣闊的發(fā)展空間，從而加快北京南城的城市化進(jìn)程，建設(shè)成為以多個(gè)文化為主題、產(chǎn)業(yè)鏈

13、較為完善、產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成體系更加健全、環(huán)境得到較大改善、知名度較高的現(xiàn)代化”主題批發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)城區(qū)”。即通過“xx”項(xiàng)目的實(shí)施，將大大加速南城的城市化、現(xiàn)代化、國(guó)際化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)商業(yè)配套、生活配套和社會(huì)配套發(fā)展協(xié)調(diào)的城區(qū)格局二、批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀分析(一)中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的研究1、中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的作用中國(guó)商品批發(fā)市場(chǎng)伴隨著改革開放的春潮涌現(xiàn)，并逐漸興旺活躍，成為中國(guó)市場(chǎng)體系一個(gè)重要的組成部分，人們社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中一個(gè)不可或缺的商品流通渠道。中國(guó)商品批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)過近十幾年的發(fā)展，在配置資源、擴(kuò)大內(nèi)需、引導(dǎo)生產(chǎn)、搞活流通、形成價(jià)格、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)與批發(fā)商面臨的局面

14、近些年來，在生產(chǎn)商自銷和大型零售商批零兼營(yíng)的雙重?cái)D壓下，商品批發(fā)市場(chǎng)作為批發(fā)業(yè)務(wù)的主要承擔(dān)者，其交易額的增長(zhǎng)速度趨緩，且呈現(xiàn)出相對(duì)萎縮的局面。同樣，在商品批發(fā)市場(chǎng)面臨著交易額增長(zhǎng)速度下降的情況下，批發(fā)商正面臨著來自各方面的挑戰(zhàn)。一方面，有的廠商直接經(jīng)營(yíng)連鎖直銷店，通過這種方式，廠商的產(chǎn)品跳過中間經(jīng)銷商而直接到商店陳列、展示與銷售架，從而達(dá)到市場(chǎng)占有的目的；一些大的零售商直接與廠商協(xié)議與溝通，成立物流中心，取得較低的進(jìn)貨價(jià)格，把批發(fā)商甩到一邊；有的廠商介入零售業(yè)，或成立專業(yè)的營(yíng)銷公司，或干脆與地區(qū)經(jīng)銷商合資成立銷售公司，介入批發(fā)經(jīng)營(yíng)以強(qiáng)化營(yíng)銷渠道的掌握力量。另一方面，批發(fā)商或因人力、物力、財(cái)力及

15、經(jīng)營(yíng)觀念，不能滿足廠商的整體需求，無法配合廠商的渠道策略或推廣策略，不能發(fā)揮鋪貨、陳列、推廣的功能，尤其是新產(chǎn)品上市時(shí)，廠商要求批發(fā)商配合廠商的推廣政策全力鋪貨，但批發(fā)商不能全力配合，使廠商新產(chǎn)品上市政策沒有收到應(yīng)有的效果。結(jié)論在這樣大的的市場(chǎng)背景下，XX作為一個(gè)四十多萬(wàn)平方米、定位在以批發(fā)業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)物業(yè)，必須成為一個(gè)全新的批發(fā)形態(tài)，必須在對(duì)現(xiàn)在批發(fā)市場(chǎng)的歷史、經(jīng)驗(yàn)、發(fā)展趨勢(shì)、運(yùn)作手法和發(fā)展戰(zhàn)略研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)行創(chuàng)新。2、中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)與發(fā)展取得的基本經(jīng)驗(yàn)(1)走統(tǒng)籌規(guī)劃，依靠政府搭臺(tái)發(fā)展的路子批發(fā)市場(chǎng)的健康發(fā)展，必須建立在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上。各地批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)踐證明，凡是注重、加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)

16、劃、合理布局，把市場(chǎng)發(fā)展納入城市建設(shè)中去的地方，批發(fā)市場(chǎng)就能夠健康有序發(fā)展。2）明確市場(chǎng)定位、辦特色市場(chǎng)發(fā)展的路子無論是產(chǎn)地市場(chǎng)、銷地市場(chǎng)，還是集散地市場(chǎng)都必須依托當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)，選擇經(jīng)營(yíng)品種和發(fā)展規(guī)模。壽光蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、紹興輕紡城依托當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品和種植業(yè)優(yōu)勢(shì)，走市場(chǎng)連基地，基地促市場(chǎng)的發(fā)展路子，有意識(shí)的培育自己的產(chǎn)業(yè)基地，為市場(chǎng)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。河南中原芝麻批發(fā)市場(chǎng)、浙江海寧皮革服裝城、深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)分別以其經(jīng)營(yíng)品種、款式與價(jià)格優(yōu)勢(shì)、新的交易方式為特色，確定了其在同類市場(chǎng)中的領(lǐng)先地位，并保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。河北保定依托傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展特色市場(chǎng)，一舉成功，如安國(guó)東方藥城、留史皮毛、望都辣椒、滿城

17、草萄市場(chǎng)等等。3）走強(qiáng)化市場(chǎng)管理與凈化市場(chǎng)服務(wù)，完善市場(chǎng)功能發(fā)展的路子市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，很大程度上可以說是管理與服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。辦市場(chǎng)并不是簡(jiǎn)單的物業(yè)管理，而是要不斷創(chuàng)新服務(wù)手段和方式，一切以客戶的利益為前提，為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，增強(qiáng)市場(chǎng)的凝聚力。4）走批發(fā)市場(chǎng)多種交易模式的發(fā)展路子走出傳統(tǒng)的“一手錢，一手貨”的簡(jiǎn)單模式，積極尋找適合不同市場(chǎng)發(fā)展的新型模式，是促進(jìn)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的重要內(nèi)容。大多數(shù)市場(chǎng)在這方面進(jìn)行了有效探索，如一些市場(chǎng)通過舉辦展覽會(huì)、展銷會(huì)、交易會(huì)、博覽會(huì)等，使市場(chǎng)得以快速發(fā)展與升華；一些市場(chǎng)通過在外地辦分市場(chǎng)，擴(kuò)大了規(guī)模；一些市場(chǎng)在現(xiàn)貨倉(cāng)單交易方面上進(jìn)行了大膽探索，如中國(guó)商品交易市場(chǎng)、

18、華通有色金屬中心批發(fā)市場(chǎng)、昆明商品中心批發(fā)市場(chǎng)等，取得了較好的效果；有的已開始在電子商務(wù)方面進(jìn)行積極探索，一些市場(chǎng)在拍賣、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)交易方面進(jìn)行了嘗試，為市場(chǎng)發(fā)展注入了活力，一些市場(chǎng)積極引進(jìn)現(xiàn)代營(yíng)銷方式，把連鎖經(jīng)營(yíng)、代理、配送等新型流通形式引入批發(fā)市場(chǎng)。5）走以股份制形式辦市場(chǎng)的發(fā)展路子一些市場(chǎng)在股份制改造方面進(jìn)行了探索，為市場(chǎng)注人了新的活力。如深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)、紹興輕紡城等通過股份制改造，一方面解決了企業(yè)辦市場(chǎng)面臨的資金困難，另一方面也促進(jìn)了經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)變。西南建材中心批發(fā)市場(chǎng)、武漢武泰閘農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)、義烏中國(guó)小商品市場(chǎng)、合肥長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)等在股份制改造方面進(jìn)行了積極探索，有

19、效地實(shí)現(xiàn)了批發(fā)市場(chǎng)管理機(jī)制創(chuàng)新。結(jié)論的投資開發(fā)應(yīng)該在總結(jié)中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)成功經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，有所創(chuàng)新。例如必須有非常清晰的市場(chǎng)定位、明確的主題特色、完善的管理與服務(wù)體系，而且XX還必須經(jīng)營(yíng)，只有經(jīng)營(yíng)才能獲得更高的收益和更有特色；促銷的手段不僅僅有會(huì)展、博覽這些階段性促銷手段，而且要有每天都有多主題的、多概念的促銷方法，包括新品推介、滯銷品的甩賣、季節(jié)產(chǎn)品傾銷3、中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變批發(fā)市場(chǎng)從起步到發(fā)展有近20年，雖然全國(guó)發(fā)展很不平衡，東部沿海省市已基本飽和，中西部地區(qū)還有較大發(fā)展空間，但從總體上講，中國(guó)的批發(fā)市場(chǎng)已基本完成發(fā)展期而進(jìn)入調(diào)整期，面臨著一個(gè)業(yè)態(tài)提升，扶優(yōu)扶強(qiáng)，功能擴(kuò)充，管理升級(jí)，二次

20、創(chuàng)業(yè)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。在2010年至2020年期間，由于中國(guó)還是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，城市化水平低，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，加上傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣，還將存在與發(fā)展，充滿著活力，但數(shù)量不應(yīng)增加，而應(yīng)減少，一些名牌批發(fā)市場(chǎng)將存在更長(zhǎng)的時(shí)間，特別是農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)存在的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。如何實(shí)現(xiàn)中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的戰(zhàn)略性調(diào)整、創(chuàng)新與發(fā)展呢?實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)的管理創(chuàng)新，向法制化轉(zhuǎn)變市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)，批發(fā)市場(chǎng)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種形式，必須通過法律手段進(jìn)行規(guī)范化發(fā)展。結(jié)論如何解決一個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的形態(tài)的市場(chǎng)與政府經(jīng)營(yíng)的管理形態(tài)的職能轉(zhuǎn)變，對(duì)恒逸公司是一個(gè)考驗(yàn)。實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)的組織創(chuàng)新，向質(zhì)的提高轉(zhuǎn)變市場(chǎng)建設(shè)的重點(diǎn)要放在市場(chǎng)功能的完善上，要大

21、力發(fā)展專業(yè)化市場(chǎng)，綜合性市場(chǎng)要按經(jīng)營(yíng)品種的商品特性進(jìn)行分類，建立專業(yè)交易區(qū)，專業(yè)性市場(chǎng)要重點(diǎn)培育代表市場(chǎng)特色的品種，形成市場(chǎng)自己的特色，建立起各具特色的市場(chǎng)群體。要大力培育有影響力的交易商，特別是一級(jí)批發(fā)商，大力培育市場(chǎng)中介組織與經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍。結(jié)論XX的功能必須借鑒許多其他商業(yè)的功能，增加配送、倉(cāng)儲(chǔ)、推介、展示等輔助功能，按照商品品種規(guī)劃多個(gè)主題的專業(yè)市場(chǎng)，并通過培訓(xùn)、專題會(huì)議、俱樂部、推介會(huì)，提升內(nèi)部批發(fā)企業(yè)的水平，增加XX市場(chǎng)交易中心的整體競(jìng)爭(zhēng)能力。實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)交易方式的創(chuàng)新，向集約型轉(zhuǎn)變批發(fā)市場(chǎng)不是簡(jiǎn)單的商品中轉(zhuǎn)站，從世界批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，批發(fā)市場(chǎng)必須具備“商品集散、財(cái)務(wù)結(jié)算、信息傳播

22、和價(jià)格形成”四大功能。結(jié)論XX一定不能走目前批發(fā)市場(chǎng)千篇一律的攤位制的對(duì)手交易模式，積極把連鎖、代理、配送、拍賣等現(xiàn)代營(yíng)銷方式引入到批發(fā)市場(chǎng)中來，對(duì)于部分商品大膽探索網(wǎng)絡(luò)交易、倉(cāng)單經(jīng)營(yíng)等符合批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)作的交易方式，使其成為商品的集散中心、信息中心、價(jià)格形成中心和統(tǒng)一結(jié)算中心。實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)形象創(chuàng)新，向成為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的集散地轉(zhuǎn)變批發(fā)市場(chǎng)總是與假冒偽劣商品聯(lián)系到一起。結(jié)論XX必須加強(qiáng)管理，積極推廣與宣傳，提高批發(fā)市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)商品的質(zhì)量，杜絕假冒偽劣商品，樹立在批發(fā)市場(chǎng)的品牌形象。實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)制度創(chuàng)新，向投資多元化轉(zhuǎn)變積極引導(dǎo)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行和管理體制向現(xiàn)代企業(yè)制度方向發(fā)展，通過對(duì)現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)的改組、改制，努

23、力實(shí)現(xiàn)跨所有制、跨行業(yè)、跨地區(qū)的聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)批發(fā)市場(chǎng)的戰(zhàn)略性重組，通過股份制形式來經(jīng)營(yíng)管理批發(fā)市場(chǎng)。結(jié)論對(duì)于XX項(xiàng)目，從企業(yè)運(yùn)作形態(tài)上，恒逸公司可以將項(xiàng)目分拆，通國(guó)內(nèi)的著名批發(fā)市場(chǎng)加強(qiáng)聯(lián)合（例如浙江義烏小商品、永康五金，廣州白馬服裝），這樣，一方面可以降低恒逸的投資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，通過兼并、聯(lián)合，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，增強(qiáng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力和輻射力。中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的前景據(jù)有權(quán)威專家預(yù)測(cè)：9年后的中國(guó)批發(fā)業(yè)將變得生機(jī)勃勃，實(shí)力非凡。（二）國(guó)外批發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)分析1、國(guó)際批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)業(yè)內(nèi)人士對(duì)批發(fā)市場(chǎng)的研究分析，發(fā)達(dá)國(guó)家的批發(fā)業(yè)已發(fā)生了明顯的變化。國(guó)外的流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)是從以生產(chǎn)者為主導(dǎo)發(fā)展到以批發(fā)商為

24、主導(dǎo)，最終發(fā)展到以零售商為主導(dǎo)。生產(chǎn)_批發(fā)主零售j可以看出L客隆、麥德龍、山闕彳普爾斯馬特等應(yīng)與麻是從批發(fā)業(yè)向零售R渡轉(zhuǎn)型過程中的商業(yè)業(yè)態(tài)。大力發(fā)展物流，做配送服務(wù)，通過與物流、網(wǎng)絡(luò)的有效整合來完成傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，使批發(fā)企業(yè)向規(guī)模化、連鎖化發(fā)展。結(jié)論XX的批發(fā)形態(tài)絕對(duì)不同于周邊攤位式的批發(fā)市場(chǎng)，而是一種批零兼營(yíng)的、批發(fā)采用零售運(yùn)作模式的、集批發(fā)與多種形態(tài)商業(yè)混合的市場(chǎng)形態(tài)。2、國(guó)外批發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)的模式中國(guó)雖然仍未對(duì)外開放批發(fā)市場(chǎng)，但國(guó)際上一些大型跨國(guó)批發(fā)企業(yè)利用中國(guó)批發(fā)商的困難，通過不同的手段涉入中國(guó)的批發(fā)業(yè)。這些外國(guó)批發(fā)商主要采取以下四種辦法在中國(guó)建立批發(fā)網(wǎng)絡(luò)：(1)與較小的零售商建立

25、倉(cāng)庫(kù)批發(fā)市場(chǎng)德國(guó)麥德龍公司在中國(guó)以經(jīng)銷商的名義登記，開展批發(fā)業(yè)務(wù)，并在上海、無錫和寧波建立四個(gè)連鎖倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)。其每個(gè)市場(chǎng)面積達(dá)16,000平方米，自稱擁有10-12萬(wàn)顧客。麥德龍公司初步的市場(chǎng)目標(biāo)是讓中小零售商成為顧客，并計(jì)劃在長(zhǎng)江三角洲每片100-150平方公里的范圍內(nèi)建立一個(gè)類似的市場(chǎng)。目前麥德龍公司60-70%的客戶是集體采購(gòu)者。(2)在出售國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)品的幌子下潛入批發(fā)市場(chǎng)，建立批發(fā)銷售網(wǎng)可口可樂在中國(guó)已投入8億美元建立20多家地方工廠，每家都擁有廣闊的銷售網(wǎng)。(3)在中國(guó)建立銷售代理網(wǎng)代理商促銷的國(guó)外品牌產(chǎn)品包括汽車、電腦、機(jī)械、設(shè)備、服裝、食品和日用品等等，這種批發(fā)業(yè)務(wù)是由不同層次的代

26、理進(jìn)行的。(4)投資在產(chǎn)品生產(chǎn)、流通和經(jīng)銷以及建立加工和配給中心，以此做批發(fā)業(yè)務(wù)據(jù)有關(guān)專家介紹，外國(guó)批發(fā)商進(jìn)入中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的典型做法是：一開頭做零售，然后發(fā)展成連鎖商店，再后就建立配給中心，最后進(jìn)行批發(fā)業(yè)務(wù)。國(guó)外批發(fā)商靜靜地逐步進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)已引起有關(guān)部門的注意，同時(shí)也引起國(guó)內(nèi)批發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的重視。上海國(guó)內(nèi)批發(fā)商已決定加強(qiáng)批發(fā)業(yè)務(wù)，并培訓(xùn)自己的代理，建立配給中心，發(fā)展大型專業(yè)化市場(chǎng)和建立大型的流通中心，使自己適應(yīng)市場(chǎng)的變化，與外國(guó)批發(fā)商展開競(jìng)爭(zhēng)。結(jié)論了解國(guó)外的批發(fā)商進(jìn)入中國(guó)的模式，同時(shí)了解未來批發(fā)市場(chǎng)的運(yùn)作手段，采用適度超前的手段，是建設(shè)一個(gè)符合市場(chǎng)需求的項(xiàng)目。如何利用國(guó)外批發(fā)企業(yè)試圖進(jìn)入中國(guó)的機(jī)

27、會(huì)，通過合資、合作等模式，共同建立具有國(guó)際水平的批發(fā)市場(chǎng)（類似國(guó)內(nèi)零售業(yè)發(fā)展的初期）；通過培訓(xùn)，提高中國(guó)批發(fā)企業(yè)的水平是十分重要的。3、臺(tái)灣批發(fā)商的運(yùn)作模式C&C的商品批發(fā)交易模式目前，臺(tái)灣的一些批發(fā)商以C&C（cashandCarry）即付現(xiàn)與自取的方式，開創(chuàng)了臺(tái)灣批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)作的新模式。C&C模式可以稱之為顧客（零售店）自行在批發(fā)市場(chǎng)采購(gòu)、自行配送產(chǎn)品、并直接支付現(xiàn)金的交易模式，類似于麥德龍購(gòu)物中心的批發(fā)模式。C&C的批發(fā)商品的特點(diǎn)通常，臺(tái)灣飲料或食品行業(yè)，都采取經(jīng)銷商模式，劃分區(qū)域經(jīng)營(yíng)轄區(qū)內(nèi)的零售客戶，采用路線推銷（一邊訂貨、一邊下貨）或引貨推銷（以預(yù)售方式，今天委訂，明天送貨）的方式，以

28、掌握市場(chǎng)業(yè)績(jī)（目前國(guó)內(nèi)的寶潔公司采用這種模式）。而C&C模式則是，以高周轉(zhuǎn)特性商品為主要的商品結(jié)構(gòu)，成立一個(gè)大型批發(fā)中心（倉(cāng)庫(kù)），由顧客自行前來采購(gòu)，原則上以自助式和現(xiàn)金購(gòu)買來完成交易，同時(shí)自行配送商品。C&C模式的市場(chǎng)對(duì)象市場(chǎng)對(duì)象，一種為零售形態(tài)的超市、雜貨店、百貨店等團(tuán)體客戶，一種為大批量業(yè)務(wù)使用者，如工廠、學(xué)校、餐廳、酒吧、飯店等，都是潛在的客戶群；C&C模式的經(jīng)營(yíng)形態(tài)商品結(jié)構(gòu)：以一般消費(fèi)品為主，主要集中于高周轉(zhuǎn)特性的商品；銷售方法：以自助方式參考陳列架上樣品為選擇對(duì)象；結(jié)算：現(xiàn)金；配送：顧客自行負(fù)責(zé)；經(jīng)營(yíng)形態(tài)：批發(fā)商建立的批發(fā)中心；顧客：為持有會(huì)員卡的零售業(yè)及業(yè)務(wù)使用的團(tuán)體客戶。在C&

29、C的銷售市場(chǎng)范圍內(nèi)，除了零售客戶外，采用C&C模式的批發(fā)中心，可以成立連鎖店。C&C模式相對(duì)路線銷售的批發(fā)模式，在于降低負(fù)擔(dān)給業(yè)務(wù)員的推銷與商品配送等成本。一般而言，C&C模式的批發(fā)價(jià)，大約比一般批發(fā)業(yè)低5%至10%,而季節(jié)性商品更可以再低1至3，提供給零售客戶作為季節(jié)性促銷用。結(jié)論XX在條件許可的條件下，可以同臺(tái)灣批發(fā)企業(yè)合資或合作，對(duì)于部分產(chǎn)品采用這種模式的批發(fā)經(jīng)營(yíng)，來帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)交易中心的水平，也符合國(guó)際批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。當(dāng)然，也可以引入國(guó)外類似的批發(fā)企業(yè)，例如法國(guó)的低壓電氣設(shè)備分銷商藍(lán)格賽、德國(guó)的麥德龍；在條件成熟的情況下，還可以在國(guó)內(nèi)采用連鎖的模式發(fā)展。4、WTO寸中國(guó)批發(fā)市場(chǎng)的沖

30、擊（1）中國(guó)批發(fā)行業(yè)發(fā)展的“生死時(shí)差”入世后1-2年（最長(zhǎng)不會(huì)超過5年）的時(shí)間內(nèi)，中國(guó)市場(chǎng)將全面對(duì)國(guó)外開放。對(duì)于中國(guó)批發(fā)業(yè)來說，從現(xiàn)在起的3年是最后的保護(hù)期，這是一個(gè)“生死時(shí)差”！利用這一段的時(shí)間差，迅速使企業(yè)發(fā)展壯大。因?yàn)閲?guó)外批發(fā)企業(yè)借助資金勢(shì)力，先進(jìn)的物流技術(shù)和管理技術(shù)，一旦介入中國(guó)批發(fā)業(yè)，對(duì)傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)必然帶來極大的沖擊。（注意不是說沒有中國(guó)批發(fā)企業(yè)的生存空間，但對(duì)于一部分沒有抗沖擊能力的企業(yè)，重創(chuàng)是難免的，就像1992年國(guó)外零售業(yè)的進(jìn)入，使得一大批零售企業(yè)消亡。）結(jié)論不研究國(guó)際上批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，不研究國(guó)外的批發(fā)行業(yè)的規(guī)律，盲目的投資建設(shè)傳統(tǒng)的批發(fā)市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。（2）對(duì)工業(yè)品

31、的沖擊小于日用消費(fèi)品批發(fā)市場(chǎng)從性質(zhì)上說，它承載眾多批發(fā)戶，如廠家、一級(jí)批發(fā)、二級(jí)批發(fā)、零售商等，入世后，國(guó)外大量資金、技術(shù)對(duì)批發(fā)業(yè)的介入和對(duì)其關(guān)聯(lián)行業(yè)的沖擊必然影響國(guó)內(nèi)的批發(fā)業(yè)。而批發(fā)市場(chǎng)中按批發(fā)行業(yè)不同，影響也各有不同。一般來說，對(duì)以工業(yè)消費(fèi)品為主的批發(fā)市場(chǎng)的沖擊要小于以農(nóng)產(chǎn)品及日用百貨為主的批發(fā)市場(chǎng)。比如，對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品、糖酒、食品、家電、日用百貨等商品的挑戰(zhàn)較大；而在建材、書刊、醫(yī)藥等某些行業(yè)的機(jī)遇則更多一些。結(jié)論若從開發(fā)形式看，XX屬于房地產(chǎn)開發(fā)，我們研究認(rèn)為，入世后對(duì)以批發(fā)市場(chǎng)為依托的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)帶來一定的影響。（3）對(duì)零售業(yè)的沖擊小于批發(fā)業(yè)對(duì)中國(guó)零售業(yè)從1992年商業(yè)改革開發(fā)以來，

32、通過各種渠道進(jìn)入中國(guó)的外資零售企業(yè)已達(dá)200多家，競(jìng)爭(zhēng)雖然激烈，但國(guó)內(nèi)的商業(yè)企業(yè)從效仿到超越，已積累相當(dāng)豐富的經(jīng)驗(yàn)，因此，其零售業(yè)的應(yīng)對(duì)能力應(yīng)大于外資零售對(duì)其的沖擊能力。結(jié)論在今后的競(jìng)爭(zhēng)中，如果中國(guó)的批發(fā)商業(yè)企業(yè)，還是沿用老的管理手段、經(jīng)營(yíng)手段，將很難在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。因此，XX若不尋求制勝對(duì)策，最終競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果將使自己市場(chǎng)對(duì)象被淘汰出局?！捌ぶ淮?，毛之焉附”。（三）、北京市批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展1、北京商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀隨著各類批發(fā)市場(chǎng)在商業(yè)批發(fā)企業(yè)中所占份額的不斷增加，北京市的商業(yè)批發(fā)業(yè)的運(yùn)行模式發(fā)生了很大變化。（1）傳統(tǒng)批發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型為“房東”北京原有商業(yè)批發(fā)企業(yè)主要包括兩大系統(tǒng)：一商系統(tǒng)分管百

33、貨、文化、鐘表、紡織、服裝、鞋帽、化工、五金、交電等日用工業(yè)品的供應(yīng)；二商系統(tǒng)是以居民副食品批發(fā)為主的企業(yè)，供應(yīng)全市各副食品網(wǎng)點(diǎn)所需的肉、蛋、菜、水產(chǎn)、煙、酒、糖、茶等?，F(xiàn)在基本消亡，其大部分冷庫(kù)和設(shè)施條件較好的普通倉(cāng)庫(kù)仍做倉(cāng)庫(kù)使用，一部分改成了批發(fā)市場(chǎng)，如馬連道、玉泉營(yíng)、大鐘寺、大紅門等，也就是說北京傳統(tǒng)的批發(fā)企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)租賃企業(yè)。（2）目前批發(fā)市場(chǎng)的狀況80年代后期以來蓬勃發(fā)展的各類商品批發(fā)市場(chǎng)，成為北京商業(yè)批發(fā)的主力軍。目前市區(qū)現(xiàn)有批發(fā)市場(chǎng)280個(gè)（其中只做批發(fā)的55個(gè)，批零兼營(yíng)的225個(gè)），總占地面積345公頃，建筑面積156萬(wàn)平方米，2001年商品成交額約365億元，占社會(huì)消

34、費(fèi)品零售總額的24%。各類批發(fā)市場(chǎng)分布見下表：服裝批發(fā)市場(chǎng)7單位名稱地址乘車路線站名電話1北太平莊服裝市場(chǎng)北太平莊16,22,38,302331,北太平莊2北京皮革城豐臺(tái)區(qū)宋家莊順八條17,39宋家莊672121943北京龍湫服裝批發(fā)市場(chǎng)豐臺(tái)區(qū)木樨園2,17,40,324木樨園4新僑時(shí)裝世界崇文門西大街地鐵,3,8,9,39崇文門5三里屯服裝市場(chǎng)工人體育場(chǎng)北路113三里屯6江南皮件服裝城豐臺(tái)區(qū)南苑路北端2海戶屯7京溫服裝批發(fā)市場(chǎng)豐臺(tái)區(qū)南苑路北端2海戶屯8甘家口服裝市場(chǎng)西城區(qū)三里河路102,103,114日豕口商場(chǎng)9工體北路服裝市朝陽(yáng)區(qū)新中街113,115,118中街10多益服裝市場(chǎng)東長(zhǎng)安街3,

35、8,10,20,54、116王府井11阜成門百綱服裝市場(chǎng)西城區(qū)三里河路102,103,114日家口12動(dòng)物園服裝市場(chǎng)動(dòng)物園南側(cè)7,15,19,27動(dòng)物園6831338713西單勸業(yè)場(chǎng)西單商場(chǎng)22,102,105,109西單商場(chǎng)14秀水街服裝市場(chǎng)建國(guó)門外大街1,4,9,48,57、403日壇路650085531美人街芳古園玉蜓橋東721,122,43,39油里,5南角支榆16麗人街中關(guān)村五道口331,375五道口17大紅門服裝商貿(mào)城木樨園長(zhǎng)途汽車站26722665818北京新世紀(jì)服裝商貿(mào)城木樨園長(zhǎng)途汽車站219連發(fā)輕工市場(chǎng)南苑路220女人街亮馬河萊太花卉街302,730,830,402亮馬橋61

36、628558小商品批發(fā)市場(chǎng)序名稱地址電話1天意市場(chǎng)西城區(qū)阜外大街259號(hào)683293322天外天小商品批發(fā)市場(chǎng)西城區(qū)南禮士路月壇公園東門南側(cè)685224063天地批發(fā)市場(chǎng)海淀區(qū)復(fù)興路甲24號(hào)682773064天成商品批發(fā)市場(chǎng)海淀區(qū)白石橋路50號(hào)621761865天民市場(chǎng)崇文法華寺大街91號(hào)671210546天樂市場(chǎng)西外南路寅12號(hào)683658997天橋丹陛華小商品批發(fā)市場(chǎng)崇文區(qū)永內(nèi)人街22號(hào)670130398天宇小商品批發(fā)市場(chǎng)朝陽(yáng)區(qū)團(tuán)結(jié)湖路東里10號(hào)650292929天龍向品交易市場(chǎng)東四南大街36-38號(hào)6525748710天興小商品市場(chǎng)東直門北大街16號(hào)6467943311金五星百貨批發(fā)城學(xué)

37、院南路6222682912玉龍小商品市場(chǎng)雍和宮大街94號(hào)6404117213義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)西便門6318831114萬(wàn)通新世界商品交易市場(chǎng)阜外大街2號(hào)6858814515平樂園綜合批發(fā)市場(chǎng)大望路南磨房鄉(xiāng)6779874116天緣綜合市場(chǎng)白廣路北口6357851517大鐘寺佳佳商品批發(fā)市場(chǎng)西二環(huán)北路31號(hào)6252188018隆福大廈商品交易市場(chǎng)隆福寺街95號(hào)8401668819官園商品批發(fā)市場(chǎng)車公莊大街甲4號(hào)6834363420富龍小商品市場(chǎng)和平里西街一區(qū)3號(hào)6421119121眾和百姓商品批發(fā)市場(chǎng)廣外大街馬連道南口6342581022前門鹿城商品交易市場(chǎng)前門東大街20號(hào)6511357123橋

38、外橋小商品市場(chǎng)永內(nèi)人街5萬(wàn)63034069其他專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)1天橋市場(chǎng)宣武區(qū)先農(nóng)壇東街79號(hào)630309172北京發(fā)電設(shè)備市場(chǎng)豐臺(tái)區(qū)南二環(huán)路洋橋機(jī)酎大廈672271383北京華龍燈具批發(fā)市場(chǎng)豐臺(tái)區(qū)豐臺(tái)路口101號(hào)63852869北京巨享公司鋁材建材防盜門批發(fā)4市場(chǎng)朝陽(yáng)區(qū)安外安貞橋北路東642085075中關(guān)村科苑電子市場(chǎng)海淀區(qū)中關(guān)村路口北側(cè)626461986海淀區(qū)中發(fā)電子市場(chǎng)海淀區(qū)知春路125號(hào)625347297鼓樓商品交易市場(chǎng)西城區(qū)鼓樓西大街61號(hào)64078286北京市西城區(qū)中電平安里電子配套8市場(chǎng)西城區(qū)新街口照大街235萬(wàn)661787749四四電子電器配套市場(chǎng)西城區(qū)西四北大街155號(hào)6617

39、018101北京眼鏡專業(yè)市場(chǎng)朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)光南里5號(hào)6733385511北京力鑫輕紡市場(chǎng)豐臺(tái)區(qū)?；鬯录?號(hào)6721487821北京皮革城豐臺(tái)區(qū)永外宋家莊順八條4號(hào)6762324931桃源商貿(mào)大樓鞋帽批發(fā)市場(chǎng)豐臺(tái)區(qū)永定門外海戶電199號(hào)67212227-19241北京廢鋼鐵市場(chǎng)豐臺(tái)區(qū)馬家堡89號(hào)6721154451北京九寰珠寶市場(chǎng)西城區(qū)新街口南大街乙61號(hào)6616694461西直門觀賞魚市場(chǎng)西城區(qū)北順城街甲25號(hào)6616253171崇文區(qū)龍?zhí)逗B魚市崇文區(qū)龍?zhí)逗珗@北門6712382981中關(guān)本文化用品批發(fā)市場(chǎng)海淀黃莊環(huán)島止西左側(cè)口內(nèi)20米6264056991菜巾口通訊翁材巾場(chǎng)宣武區(qū)廣內(nèi)大街2號(hào)635

40、2944902中關(guān)村宏華電子市場(chǎng)海淀區(qū)中關(guān)村南路11號(hào)6257960612北京電子出版物軟件批發(fā)市場(chǎng)海淀區(qū)海淀大街8號(hào)6255068222北京大然珠寶市場(chǎng)西城區(qū)羊肉胡同17號(hào)6616838732現(xiàn)代電子科技市場(chǎng)海淀區(qū)中關(guān)村8號(hào)6257010642福尼特月壇郵幣卡市場(chǎng)北二環(huán)中路馬甸立交橋東側(cè)100米62040809(3)批發(fā)市場(chǎng)的空間分布由于各類商品批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模和經(jīng)營(yíng)商品的不同，在分布上也各有其特點(diǎn)區(qū)位類型與狀況2環(huán)內(nèi)各類批發(fā)市場(chǎng)26個(gè)，以日用工業(yè)品、農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)為主，批零兼營(yíng)，市場(chǎng)用地規(guī)模較小，平均每個(gè)市場(chǎng)占地1960平方米2-3環(huán)間各類批發(fā)市場(chǎng)70個(gè)，以日用工業(yè)品、農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)、服裝紡織品

41、市場(chǎng)為主，平均每個(gè)市場(chǎng)占地1方平方米，3-4環(huán)間各類批發(fā)市場(chǎng)94個(gè)，以大型農(nóng)副產(chǎn)品、家具、建材、汽車、生產(chǎn)資料市場(chǎng)為主，特別是家具市場(chǎng)基本分布于此，平均每個(gè)市場(chǎng)占地1.128方平方米4環(huán)外各類市場(chǎng)90個(gè)，除農(nóng)副產(chǎn)品和日用工業(yè)品市場(chǎng)外，大量建材、汽車和生產(chǎn)資料市場(chǎng)也分布在這一地區(qū)，平均每個(gè)市場(chǎng)占地1.77萬(wàn)平方米結(jié)論xx恰恰就在三環(huán)旁邊，主要的批發(fā)市場(chǎng)類型也應(yīng)該以日用工業(yè)品、服裝紡織品、家居、建材為主。(4)批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，市區(qū)共有大于1萬(wàn)平方米的大型批發(fā)市場(chǎng)100多個(gè)，占地330公頃生產(chǎn)資料交易市場(chǎng)8個(gè)占此類市場(chǎng)成交總額的90%農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)43個(gè)占此類市場(chǎng)成交總額70%家具、建材

42、市場(chǎng)27個(gè)占此類市場(chǎng)成交總額80%日用工業(yè)品市場(chǎng)11個(gè)占此類市場(chǎng)成交總額60%結(jié)論從上述的分析可知，批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模越大，其市場(chǎng)的效果越好。也就是說，市場(chǎng)的集聚效應(yīng)或扎堆效應(yīng)十分明顯，這正是XX的優(yōu)勢(shì)。2、北京商業(yè)批發(fā)設(shè)施中存在的問題原有商業(yè)批發(fā)設(shè)施的利用原有商業(yè)批發(fā)設(shè)施多分布于三環(huán)路至四環(huán)路附近，其區(qū)位、交通運(yùn)輸、用地及設(shè)施基礎(chǔ)條件都較好。如何合理利用其土地資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，更好地發(fā)揮其在商業(yè)流通、銷售環(huán)節(jié)中的作用，是當(dāng)前亟待研究和解決的問題。結(jié)論XX現(xiàn)在的位置正是原來的永定路糧庫(kù)，重新定位于市場(chǎng)交易中心，恰恰是充分利用原來商業(yè)文脈的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和緊鄰三環(huán)的交通優(yōu)勢(shì)。各類批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展無序近年來，沿三

43、環(huán)路至四環(huán)路及一些交通樞紐地區(qū)，建設(shè)了很多規(guī)模較大的市場(chǎng)，部分市場(chǎng)因陋就簡(jiǎn)，侵占綠地，擠占城市公共空間，其中很大一部分屬臨時(shí)建筑或違章建設(shè)。這些市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理和設(shè)施水平不高，商業(yè)經(jīng)營(yíng)引來了大量人流、物流、車流，加重了城市交通負(fù)荷，破壞了城市環(huán)境質(zhì)量。結(jié)論XX位于三環(huán)的交通要道，木樨園目前的交通壓力就已經(jīng)很大，XX如果不能進(jìn)行很好的交通規(guī)劃，必將會(huì)進(jìn)一步加重城市道路的負(fù)荷。怎樣通過政府對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的確認(rèn)，增加木樨園區(qū)域的交通流量的改造，為項(xiàng)目的成功創(chuàng)造更好的客觀條件。3、北京批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展批發(fā)業(yè)是商業(yè)發(fā)展中不可缺少的，企業(yè)化經(jīng)營(yíng)是商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)從城市經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展水平和國(guó)內(nèi)外諸多城市的發(fā)展軌

44、跡看，批發(fā)業(yè)創(chuàng)造出的增加值在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值所占的比重要大大超過零售商業(yè)。有關(guān)研究認(rèn)為，根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，按照北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、速度、結(jié)構(gòu)，商業(yè)批發(fā)業(yè)將會(huì)有很大發(fā)展。到2010年，批發(fā)企業(yè)數(shù)量將增加5倍，從業(yè)人員將增加3倍，銷售總額將增加近20倍。批發(fā)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)將從條塊分割的壟斷經(jīng)營(yíng)向社會(huì)化經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展。結(jié)論從產(chǎn)業(yè)的角度上講，XX所處的產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)空間非常大。但需要說明的是這里的批發(fā)產(chǎn)業(yè)不僅僅是目前的攤位式的批發(fā)市場(chǎng)，它將包括倉(cāng)儲(chǔ)、配送、物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的總和。批發(fā)商業(yè)主體的多樣化，促使其經(jīng)營(yíng)方式的多元化從發(fā)達(dá)國(guó)家批發(fā)商業(yè)的發(fā)展歷程看，批發(fā)市場(chǎng)作為批發(fā)商業(yè)的重要組成部分，其經(jīng)營(yíng)機(jī)制更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，更

45、有利于促進(jìn)市場(chǎng)的完善和商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是，隨著批發(fā)商業(yè)社會(huì)化程度和市場(chǎng)流通速度的提高，批發(fā)市場(chǎng)將向?qū)I(yè)化和產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。結(jié)論XX的經(jīng)營(yíng)必須符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，應(yīng)該加強(qiáng)專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化的運(yùn)作思路。批發(fā)業(yè)是商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的必然北京市小而精的零售商店、大而全的高檔商廈、便而捷的連鎖超市、廉而豐的倉(cāng)儲(chǔ)中心和雜而活的批發(fā)市場(chǎng)等這5種業(yè)態(tài)形式，有著不同的組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式及消費(fèi)群體。以物美價(jià)廉為購(gòu)買宗旨的消費(fèi)群體仍占消費(fèi)市場(chǎng)的主體，各類商品批發(fā)市場(chǎng)由于相對(duì)設(shè)施簡(jiǎn)單，購(gòu)物方便，價(jià)格低廉而受到消費(fèi)者的喜愛。結(jié)論XX由于投資規(guī)模很大，設(shè)施成本高，在這樣的條件下，能否實(shí)現(xiàn)這里的商品物美價(jià)廉是成功的關(guān)鍵。商品批發(fā)業(yè)

46、的發(fā)展趨勢(shì)從發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)批發(fā)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)看，批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展具有以下一些規(guī)律：其一，其發(fā)展都經(jīng)歷了從初級(jí)到成熟、從粗放到集約、從混亂到有序的過程；其二，其發(fā)展呈規(guī)?；?、集約化發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)數(shù)量減少，規(guī)模擴(kuò)大，分布集中；其三，批發(fā)市場(chǎng)一般分布在交通便捷、用地寬敞的城市周邊地區(qū)，布局較均衡；其四，能夠承擔(dān)起商品的企劃開發(fā)和零售店支援的功能，同時(shí)具有金融、集貨備貨、收集信息、商品配送等方面的功能；其五，批發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)代化發(fā)展趨勢(shì)，如現(xiàn)代化的管理系統(tǒng)、大型保鮮冷庫(kù)、鐵路貨場(chǎng)等都是必要的；其六，逐步形成與國(guó)際市場(chǎng)銜接的現(xiàn)代化市場(chǎng)交易體系和市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。結(jié)論XX的規(guī)劃應(yīng)該符合批發(fā)市場(chǎng)的趨勢(shì)與規(guī)律。目前4

47、0多萬(wàn)平方米，符合規(guī)?；?、集約化的要求；位于三環(huán)交通便捷，但用地區(qū)域不夠?qū)挸?；周邊沒有零售店的支援功能，應(yīng)該在XX內(nèi)規(guī)劃一定的零售功能，根據(jù)國(guó)外的有關(guān)資料，約為10左右，并應(yīng)該增加金融、集貨、備貨、信息、配送等方面的功能；應(yīng)該增加現(xiàn)代化的功能，如電子商務(wù)、信息管理系統(tǒng)。（四）南部區(qū)域批發(fā)型商業(yè)分析1、北京市南城批發(fā)業(yè)概述北京南部區(qū)域交通便捷，是北京市重要的交通門戶北京南部有很多從北京發(fā)往全國(guó)各地的列車和連接全國(guó)各地的省級(jí)公路及高速公路都經(jīng)由南部區(qū)域。北京南部區(qū)域是重要的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施聚集地之一目前北京南部有幾百萬(wàn)平方米倉(cāng)儲(chǔ)面積。新規(guī)劃的鐵路-公路貨運(yùn)樞紐型物流園區(qū)-房山閆村豐臺(tái)王大型物流基地，是北京

48、市物流業(yè)的龍頭，是北京市商業(yè)物流的核心。北京南部區(qū)域?qū)⒊蔀檩椛淙钡貐^(qū)的商品交易中心區(qū)域南城區(qū)域形成了具有聚集效應(yīng)批發(fā)市場(chǎng)和類型專營(yíng)店。例如，十里河家居建材商業(yè)街、木樨園大紅門服裝批發(fā)市場(chǎng)聚集區(qū)域、玉泉營(yíng)家居建材批發(fā)市場(chǎng)聚集區(qū)域、麗澤橋家居建材批發(fā)市場(chǎng)聚集區(qū)域、新發(fā)地蔬菜水果批發(fā)市場(chǎng)等，這些市場(chǎng)將會(huì)得到進(jìn)一步的提升，成行成市，未來有能力發(fā)展成為以北京市為中心，輻射三北地區(qū)的商品交易中心區(qū)域。2、北京南城各批發(fā)業(yè)類型（1）北京南城批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況表北京市南城批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品概況表產(chǎn)品產(chǎn)地輻射區(qū)域經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者居住燈飾中低端產(chǎn)品以廣州中山市為主，高端產(chǎn)品以國(guó)外進(jìn)口為主為主北京市多品牌代理浙江

49、人為主，)東人為輔以租周邊住房為主家具全國(guó)各地知名家具企業(yè)，低端產(chǎn)品集中于北京市郊縣與北東市周邊區(qū)域?yàn)橹鞅本┦锌诳谂茖I(yíng)店、類型專營(yíng)店外地家具企業(yè)駐京人員，北京市企業(yè)以本地人為主夕卜地企業(yè)外派人員居住以公司宿舍為主板材中低端以東北地區(qū)和北京市周邊為主，高端產(chǎn)品以進(jìn)口為主為主北京市多品牌代理東北人為主以租周邊住房為主，想買房陶瓷國(guó)家?guī)讉€(gè)重要陶瓷產(chǎn)區(qū)為主北京市口口牌專營(yíng)店為主浙江、福建人、北京市本地從業(yè)人員夕卜地人以租房為主服裝低端以“浙江村”為主，中高端品牌服裝以廣東為主北京市為重點(diǎn)，輻射三北地區(qū)多品牌代理為主，品牌專營(yíng)店為輔以租房為主，聚居T“浙江村”(2)北京市南城家居建材類批發(fā)市場(chǎng)2001

50、年，全國(guó)商品房銷售收入為4600億元，家庭裝修消費(fèi)為3600億元，北京市家庭裝修消費(fèi)在30億元左右。北京市家居建材市場(chǎng)目前的經(jīng)營(yíng)面積已達(dá)120多萬(wàn)平方米，大小家居建材城近200家，每年新增接近30萬(wàn)平方米的家居建材市場(chǎng)，2002年將達(dá)到40萬(wàn)平方米。目前家居建材市場(chǎng)仍然多處于粗放型經(jīng)營(yíng)，以拼規(guī)模為主。伴隨著競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，同時(shí)受外地、外資家居建材連鎖企業(yè)介入的帶動(dòng)，北京市家居建材流通領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)方式必將由粗放型經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)向集約型經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)化，形成攤位制、連鎖超市、專賣店、配送中心等多業(yè)態(tài)共存的家居建材流通體系，北京市家居建材市場(chǎng)格局將由目前以北京市為核心輻射周邊區(qū)域的內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)向以輻射三北地區(qū)為

51、主的外向型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化。結(jié)論XX可以引入家居建材方面的經(jīng)營(yíng)品種，但在經(jīng)營(yíng)的具體品項(xiàng)上應(yīng)該向中高端產(chǎn)品發(fā)展，主要是國(guó)外的家居產(chǎn)品；經(jīng)營(yíng)的形態(tài)以引入國(guó)外的大型專營(yíng)店，例如歐佩德、宜家，而不是同十里河家居商業(yè)街上的許多攤位式的賣場(chǎng)不同。（3）北京市南城服裝類批發(fā)業(yè)北京市南部服裝類批發(fā)市場(chǎng)集中聚集在豐臺(tái)區(qū)大紅門地區(qū)。大紅門服裝批發(fā)市場(chǎng)和動(dòng)物園服裝批發(fā)市場(chǎng)是北京市兩大服裝批發(fā)市場(chǎng)聚集地，京城大部分服裝交易市場(chǎng)中80貨源都來自動(dòng)物園和大紅門兩大服裝批發(fā)市場(chǎng)。北京南城的大紅門區(qū)域，共有20多個(gè)大型市場(chǎng)，一起組成了大型服裝批發(fā)交易中心。大紅門服裝商貿(mào)城、京溫服裝市場(chǎng)、北京新世紀(jì)服裝商貿(mào)城、連發(fā)輕工市場(chǎng)等20多個(gè)大

52、型服裝批發(fā)交易市場(chǎng)在這里鱗次櫛比，墻體上各式各樣的服裝廣告牌林立。曾以出售低廉服裝的大紅門市場(chǎng)，如今已成為中外名牌服裝的集散地。許多種中外名牌均可在大紅門市場(chǎng)中找到，“紅豆”、“申花”等國(guó)內(nèi)品牌的廠家代理商也選擇了大紅門。大紅門地區(qū)從業(yè)人員75的工商戶來自浙江溫州地區(qū)的樂清市（縣），20來自同一地區(qū)的永嘉縣，其余5來自其它地區(qū)，剩下的多是來自湖北、安徽、河北各省的雇工。大紅門地區(qū)已成為我國(guó)東北、華北地區(qū)中低檔服裝業(yè)的流通基地，遠(yuǎn)銷俄羅斯。3、北京南部批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)發(fā)展的趨勢(shì)伴隨著南城商業(yè)的快速發(fā)展，伴隨著商業(yè)快速集聚，商務(wù)活動(dòng)將日趨頻繁，形成了很強(qiáng)的物質(zhì)流、資金流、信息流和人流，必將對(duì)周邊商務(wù)辦

53、公、酒店、居住的產(chǎn)生旺盛的需求，當(dāng)南部商業(yè)積聚成為三北地區(qū)的最大的商品集散中心時(shí)，為發(fā)展生產(chǎn)中心形成了很好的產(chǎn)業(yè)配套，一定會(huì)對(duì)周邊區(qū)域產(chǎn)生同類、相關(guān)商品生產(chǎn)制造需求，如果能夠很好的拉動(dòng)，必將在周邊區(qū)域圍繞南部商業(yè)形成生產(chǎn)中心。結(jié)論XX作為一個(gè)具有使整個(gè)南部批發(fā)市場(chǎng)升級(jí)的項(xiàng)目，其自覺或不自覺的扮演著領(lǐng)頭羊的角色，充分利用這個(gè)歷史賦予的角色，挖掘其更深的內(nèi)涵和潛力，借助這一千載難逢的超級(jí)機(jī)遇，樹立恒逸房地產(chǎn)公司在中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位。三、世貿(mào)的區(qū)位分析（一）XX項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、項(xiàng)目位置恒逸商業(yè)項(xiàng)目地處北京崇文區(qū)木樨園地區(qū)，位于木樨園橋的西北角，南臨南三環(huán)、東靠拓寬中的永南路、西接西羅園東四號(hào)路、北

54、側(cè)有安樂林路和西羅園北街銜接。項(xiàng)目地塊上原為北京永定門國(guó)家糧食儲(chǔ)備庫(kù)。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目由國(guó)內(nèi)知名的同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院擔(dān)綱設(shè)計(jì)。規(guī)劃用地面積約18.8公頃，建設(shè)用地面積約13.54公頃，擬建總建筑面積約46萬(wàn)平米，由一、二期的商城和三期的配套服務(wù)設(shè)施組成。其中一期建筑面積近30萬(wàn)平米，地上8層，地下二層，主體尺度約118米X264米，主樓女兒墻高度39米，除地下一層層高為5.5米以外，其余層高均為5米。一期機(jī)動(dòng)車停車位約為1300輛，非機(jī)動(dòng)車停車位為4000輛。3、商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目建筑采用垂直功能分區(qū)，地下二層為地下停車場(chǎng)及設(shè)備用房。地下一層及地上四層為大廳間隔式市場(chǎng)，并在首層安排一定面積的銀行

55、，郵局等公共服務(wù)設(shè)施。五層為精品展廊，六層為倉(cāng)儲(chǔ)，七層為大型會(huì)展中心，八層為餐飲娛樂城。按不同檔次錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，并于首層南北兩側(cè)各置娛樂餐飲專用入口各一，為夜間商場(chǎng)停止?fàn)I業(yè)后服務(wù)。4、項(xiàng)目交通分析項(xiàng)目周邊的交通組織以南三環(huán)、中軸路為主，通達(dá)全北京；進(jìn)而以北京南站、木樨園汽車站、趙公口汽車站等樞紐輻射外埠，有一定的交通基礎(chǔ)。但區(qū)域內(nèi)城市次干道交通建設(shè)落后，很大程度上制約著發(fā)展的需要。5、項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)包括兩個(gè)方面。其一是要建成北京市內(nèi)最大的綜合性商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，成為北京市批發(fā)行業(yè)龍頭，輻射北京周邊地區(qū)及華北地區(qū)，進(jìn)而成為國(guó)內(nèi)具有一定影響的批發(fā)商業(yè)中心；其二，企業(yè)開發(fā)的目標(biāo)是：除了目前的項(xiàng)

56、目要成功運(yùn)作以外，還要在北京再干幾個(gè)項(xiàng)目，追求持續(xù)發(fā)展。6、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析（1）商業(yè)形態(tài)北京南部歷來是小商小販、藝人、工匠聚集的區(qū)域。商業(yè)形態(tài)也以零散商販為主，隨著商業(yè)歷史的變遷，如今已經(jīng)逐漸形成較有規(guī)模的以服裝服飾、小五金機(jī)電、建材裝飾等產(chǎn)品為主的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，以及大中小型的綜合商場(chǎng)、超市、百貨等。（2）人口特性北京南部區(qū)域外地流動(dòng)人口多，人員素質(zhì)偏低。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化，使其人文環(huán)境、人群素質(zhì)也在原來的基礎(chǔ)上演變和提高著。由區(qū)域住宅檔次的逐級(jí)提升和新近開發(fā)物業(yè)的狀況，可以明晰其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和由此帶來的人居、人文環(huán)境的升遷需求。反之，由于居住人群的提高，也帶動(dòng)周邊綜合性商業(yè)的發(fā)展。（3）

57、城市發(fā)展的空間南城在北京的整體發(fā)展中一直處于劣勢(shì)，隨北京城市化進(jìn)程，北部和東部空地越來越少，距離中心越來越遠(yuǎn)，相對(duì)而言，南城的開發(fā)雖然啟動(dòng)較晚，但空間和潛力巨大，從目前情況看已經(jīng)開始提速和有加速度的發(fā)展增長(zhǎng)勢(shì)頭。（二）XX的區(qū)位分析1、從北京城市的區(qū)位分析（1）北京城市規(guī)劃區(qū)北京市行政轄區(qū)的范圍，包括規(guī)劃市區(qū)和遠(yuǎn)郊地區(qū)，總面積為16800平方公里；北京市區(qū)的規(guī)劃范圍，東起定福莊，西到石景山，北起清河，南到南苑，方圓1040平方公里；北京的市區(qū)中心地區(qū)的范圍大體在四環(huán)路內(nèi)外，面積近300平方公里；北京南部區(qū)域規(guī)劃范圍，包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、大興區(qū)。（2）城市布局的基本方針北京城市總布局的基

58、本方針是：改變?nèi)丝诤彤a(chǎn)業(yè)過于集中在市區(qū)的狀況，從現(xiàn)在起城市建設(shè)重點(diǎn)要逐步從市區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)作戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。市區(qū)建設(shè)要從外延擴(kuò)展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移；大力發(fā)展遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，進(jìn)一步加強(qiáng)與首都周圍的城市和地區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展。3）人口狀況北京市目前常住人口1200萬(wàn)，流動(dòng)人口近400萬(wàn)，加上每年近8000萬(wàn)人次的國(guó)內(nèi)過境旅客和200多萬(wàn)人次的國(guó)外觀光游客，形成了一個(gè)龐大的消費(fèi)市場(chǎng)。（4）北京的商業(yè)規(guī)劃由于北京是一個(gè)復(fù)雜的、多樣化的、多層次的，充滿歷史魅力而又前景無限的大都市，其城市發(fā)展軌道中商業(yè)的發(fā)展，緊密地圍繞著十五規(guī)劃中充分發(fā)揮北京“首都、古都、國(guó)際大都市”三方面的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展與之相適應(yīng)的多功能

59、、多層次、多樣化商業(yè)。總體規(guī)劃為以城市中心區(qū)商業(yè)為核心，以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局（兩網(wǎng)：即連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)；三區(qū)：城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門-大柵欄三個(gè)商業(yè)中心）、商務(wù)中心區(qū)（包括建國(guó)門外、朝陽(yáng)門外兩個(gè)商業(yè)中心）、中關(guān)村科技園區(qū)；三圈：即三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購(gòu)物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；十城，即十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；十街，即培育十條左右各具經(jīng)營(yíng)特色的商業(yè)街（區(qū)）；400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個(gè)左右社區(qū)商業(yè)中心），

60、以四類（服務(wù)會(huì)展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)）發(fā)揮北京優(yōu)勢(shì)的商業(yè)為龍頭、以突出北京特色的輻射型、服務(wù)型商業(yè)為主體的現(xiàn)代大都市商業(yè)流通體系。結(jié)論XX項(xiàng)目的規(guī)劃應(yīng)該盡量同北京市的城市商業(yè)規(guī)劃相吻合，一個(gè)項(xiàng)目的定位必須符合大的市場(chǎng)趨勢(shì)，因?yàn)檎谝?guī)劃商業(yè)的背后，有著與其相配套的各種基礎(chǔ)設(shè)施投資和規(guī)劃。因此XX項(xiàng)目應(yīng)該考慮引入電子商務(wù)的規(guī)劃，形成大型專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新型零售商場(chǎng)（麥德龍式），利用會(huì)展服務(wù)拉動(dòng)市場(chǎng)的活力，規(guī)劃國(guó)際貿(mào)易中心使這里成為北京休閑旅游購(gòu)物的勝地。（5）商業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)北京市2000年社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)到1443億元，2002年上半年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額823