淺談建立普通住宅租賃價格指數(shù)的重要性

1、淺談建立普通住宅租賃價格指數(shù)的重要性目前，席卷全球的金融危機愈演愈烈，使許多國家的房地產開發(fā)貸款及零售銀行業(yè)受到不同程度的沖擊。中國央行10月近日決定下調存款類金融機構人民幣存款準備金率和一年期人民幣存貸款基準利率，中國國務院決定自2008年9日起暫免征收儲蓄存款利息個人所得稅，以應對當前全球性的空前嚴重的金融危機。此次始于美國房地美和房利美兩家房貸金融機構由于次貸危機導致的破產而引發(fā)的金融危機，很快波及全球。有經濟學家分析認為：這是房地產泡沫破裂對金融市場的負面效應?？梢?，房地產業(yè)在國民經濟中的支柱性地位確實不容忽視。那么，如何預見房地產市場是否存在泡沫，以利于政府和有關部門及時采取措施控制

2、由于房地產泡沫擴大而帶來諸如通貨膨脹等一系列經濟問題呢？筆者認為建立普通住宅租賃價格指數(shù)，完善現(xiàn)有的房地產價格指數(shù)體系，適時對房地產市場價格和租金運行軌跡進行跟蹤監(jiān)測、分析和研究，不斷提高房地產市場價格監(jiān)測預警和調控能力，是促進房地產業(yè)持續(xù)健康良性發(fā)展的有效途徑。一、普通住宅租賃價格和房地產市場價格的關系房屋租賃是房地產市場中重要的一種交易形式，屬于房地產三級市場范疇。（一）普通住宅租賃價格是房地產市場價格的投資回報，是制定房地產市場價格的參考依據(jù)。普通住宅租賃價格是指承租人為取得一定期限內房地產的使用權而付給房地產所有權人的經濟補償，是對房地產收益的量化，同時也是房地產使用價值的主要表現(xiàn)形式

3、。在一般情況下，普通住宅租賃價格與房地產市場價格成正比關系，即租金高，價格也高。房地產企業(yè)可以通過預測租金收益的高低來調整或制定房地產的市場價格。經調查，目前宿州市60平方米的住宅市場價格為15萬元，其月收益（即租賃價格）約為400元/月；90平方米的住宅市場價格約22.5萬元，其月收益約為500元/月。120平方米的住宅市場價格約30萬元，其月收益約為600元/月。（注：本文中例舉的租賃住宅為宿州市老城區(qū)內多層住宅樓的四層普通居住用房，簡裝或未裝修，未配備空調、太陽能等生活設施。下文同）普通住宅租賃價格和市場價格對比表出租住宅類型匚|租賃價格 （元/月）T-市場價格（元）OOOOOOOO o

4、 o o o o o O7 6 5 4 3 2 1格價賃租這組數(shù)據(jù)說明了：租金與市場價格呈正比關系；建筑面積大的住宅租金低，說明市場有效需求量少；反之，建筑面積小的住宅有效需求量大；投資小戶型的住宅收益穩(wěn)定可靠。（二）普通住宅租賃價格和房地產市場價格相結合可以測算出房地產投資回報率。收益性房地產通常是以租賃或自營方式獲得收益，房地產投資者在擬取得所有權之前，經過對同一供求范圍內的類似租金與市場價格的對比分析，可估算出該擬投資房地產的投資回報率（或收益率），進而對投資的可行性進行初步分析判斷，即投資回報率愈高，投資傾向性愈大，而投資的風險性也就愈大。為了滿足投資者以最小的投資獲得最大的收益，最簡

5、單且直觀的一點就是看投資以后的年（或月）收益狀況。例如，宿州市目前60平方米的住宅，市場價格約15萬元，若出租的話，租金約400元/月，假設租金不變的情況下，該住宅的年投資回報率為3.2；同理，90平方米住宅的年投資回報率為2.67；120平方米住宅的年投資回報率為2.4；均低于同期銀行一年期定期存款利率3.87。租賃投資回報率與銀行存款利率對比圖5.00%比分百4.00%3.00%1.00%2.00%一投資回報率與銀行存款利率方米90平項目可見目前宿州市住宅的投資回報率是較低的，而且投資額愈高，投資回報率愈低。由此，對于由租方來說拋售是經濟的、可行的。（三）從普通住宅租賃價格的角度看房地產市

6、場價格變化的理性與否。若某區(qū)域普通住宅租賃價格上漲，說明該區(qū)域房地產市場潛在需求加大，房地產市場價格上漲就是理性的，反之，就是非理性的?；蛘哒f，租賃價格不變，房地產市場價格較快上漲，且漲幅較大，那么，此時的房地產市場價格就會由現(xiàn)暫時的過熱或者是由現(xiàn)房地產泡沫，這時，人們在消費時就應更加謹慎和理智了。如上例中，60平方米的住宅租金為400元/月，即4800元/年，而15萬元的本金存入銀行，其利息為5805元/年（免稅），比租賃收益高20.94%;90平方米的住宅租金為500元/月，即6000元/年，而22.5萬元的本金存入銀行，其利息為8708元/年（免稅），比租賃收益高45.13%;120平方

7、米的住宅租金為600元/月，即7200元/年，而30萬元的本金存入銀行，其利息為11610元/年（免稅），比租賃收益高61.25%。由此可見，購房投資金額愈高，收益率愈低（遠不如存入銀行獲得的資金收益高），且收益損失愈大，也就是說此時房地產市場價格已經由現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象，消費者租房比買房更劃算。（詳見下列圖表）購房投資與銀行存款收益率情況對比表住宅類型年租金收益一年期銀行定期存款利息利息比租金的超額收益率60平方米4800元/年5805元20.94%90平方米6000元/年8708元45.13%120平方米7200元/年11610元61.25%、編制普通住宅租賃價格指數(shù)的意義中國房地產價格指數(shù)是從

8、1994年就啟用的一個指數(shù)系統(tǒng)，它是對新房的價格記錄和監(jiān)控。2005年9月份中國二手房價格指數(shù)開始發(fā)布，就是把中國二手房交易、掛牌數(shù)據(jù)加工和整理之后，得出反映中國幾大城市二手房交易的一個標桿性數(shù)據(jù)。隨著房地產三級市場的日趨成熟，房地產租賃市場的日益活躍，而以指數(shù)形成來反映某地市普通住宅租賃市場運行情況和發(fā)展趨勢的一套指標體系，即普通住宅租賃價格指數(shù)應運而生。普通住宅租賃價格指數(shù)是從屬于中國房地產指數(shù)系統(tǒng)的一個分支，它研究的是普通住宅租賃價格變動的軌跡。經調查，北京市于2006年初開始發(fā)布普通住宅租賃價格指數(shù)，隨之上海、廣州、深圳三地也同時發(fā)布了普通住宅租賃價格指數(shù)。普通住宅租賃價格指數(shù)的產生的

9、積極意義可以從宏觀和微觀兩個角度來看：（一）從宏觀角度看1、普通住宅租賃價格指數(shù)系統(tǒng)可以作為國家相關部門和行業(yè)協(xié)會合理調整產業(yè)結構、引導市場健康發(fā)展的參考依據(jù)。通過對普通住宅租賃價格指數(shù)與房地產市場價格指數(shù)的對比，可以推測出房地產市場的供求變化情況以及價格變動趨勢，有利于相關部門及時調整產業(yè)政策，優(yōu)化產業(yè)結構，引導房地產市場又好又快發(fā)展。2、普通住宅租賃價格指數(shù)系統(tǒng)是房地產租賃市場研究和數(shù)據(jù)統(tǒng)計的量化補充。在目前背景下，開發(fā)租賃市場對三級市場的發(fā)展有著積極的作用，三級市場研究人員從指數(shù)報告中可以分析出市場的發(fā)展和趨勢變化，可以告訴和指導投資客戶進行怎么樣一個投資置業(yè)的準備，提高了投資置業(yè)的前瞻

10、性和預見性，以促進房地產業(yè)良性循環(huán)。（二）從微觀角度看1、普通住宅租賃價格指數(shù)的理論研究體系和統(tǒng)計分析實踐對房地產企業(yè)的投資規(guī)劃、數(shù)據(jù)分析以及價格策略的制定提供了一定的基礎性數(shù)據(jù)支持。通過對普通住宅租賃價格指數(shù)的分析，房地產開發(fā)企業(yè)可有針對性地進行可行性投資分析和研究，以選擇最佳實施方案，或根據(jù)租金收益的實現(xiàn)規(guī)模制定銷售價格策略等。如：選擇租金收益高、投資回報率高而風險相對較小的房地產項目；根據(jù)未來預期租金的大小制定不同的銷售價格策略。2、普通住宅租賃價格指數(shù)可為出租方提供市場信息。普通住宅租賃價格指數(shù)的變化體現(xiàn)不同區(qū)段、不同類型房地產的租賃價格市場變化情況，出租方可根據(jù)該指數(shù)的變化趨勢，合理

11、地制度下一租賃價格，降低因出租房空置帶來的租金收益損失。3、引導消費者理性消費。對于不同的消費者來說，在何種條件下買房、賣房，還是租房，誰更劃算？除了要算經濟賬之外，還應該算算生活賬。無論是買房還是租房，最終都是一種住房的消費。按照國際上通用的租售比（即房屋售價與月租之比）來衡量住房投資價值，正常范圍應該在100:1至230:1之間。這就意味著房子按照現(xiàn)在的租金由租，9年至20年內能收回購房款就是合算的。否則，租房就會比買房更劃算。然而，在目前的房市下，租房的煩惱和壓力并不亞于購房。由于大部分由租房是個人產權房，租金和租期都不穩(wěn)定，常常搬家會給生活、工作和子女教育等帶來很多負面影響。因此，消費

12、者收集一定的普通住宅租賃價格和市場價格指數(shù)信息，制定相應的理財計劃，會使家庭消費更加科學化、經濟化、理性化。下面參照國際通用指標，就宿州市目前住宅投資價值進行簡要分析（詳見下列圖表），情況如下：、租金價格較低（未考慮空置率）；、投資回收期長（在不考慮資金的時間價值、假設租金不變的情況下測算）；、住宅投資不經濟（自用除外）。宿州市住房投資價值分析表建筑面積60平方米90平方米120平方米正常低值正常局值售價與月租的比值（倍）375450500100230投資回收期（年）31.2537.541.67920住房投資價值分析|41.67倍1值比的租月與價售0,7.523020505050504433

13、2 2 1 1 5 01售價與月（租的比值（倍）to收回p段投資回收期（年）值吊正 米方Hol 米方15H3CD三、普通住宅租賃價格指數(shù)體系的建立根據(jù)城市房地產管理辦法的有關規(guī)定，我國對房屋租賃管理有住宅用房與非住宅用房區(qū)別對待、分別管理的作法。對于住宅用房的租賃，公有住宅一般是由政府制定統(tǒng)一的租金標準，私有住宅是由租賃雙方協(xié)商議定的。對于租用房屋從事生產、經營活動的，也是由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。另由于由租房的區(qū)位因素、時間因素和個體因素的影響，其租賃價格也各不相同，因此，普通住宅租賃價格信息的收集要比市場銷售價格的收集困難的多，普通住宅租賃價格指數(shù)的建立也要比市場銷售價格指數(shù)的

14、建立要復雜很多。那么，如何建立和運行普通住宅租賃價格指數(shù)體系呢？筆者認為：（一）切實加強城市房屋租賃合同登記備案制度。為了防止非法出租房屋，防止稅收流失，減少糾紛，維護社會穩(wěn)定，根據(jù)城市房地產管理法規(guī)定，城市房屋租賃合同實行登記備案制度。目前宿州市私有房產租賃管理單位為市房管局下屬市租賃管理辦公室，其主要職責為負責全市私有房產租賃許可證辦理和租賃手續(xù)費的收繳工作。但一些出租方為了不繳、少繳或緩繳租賃手續(xù)費，便向管理部門隱瞞租賃事實或提供虛假租賃合同，使租賃合同登記備案制度流于一種形式，失去了其實質意義。因此，為了能夠及時收集到第一手資料，確保租賃價格等信息的真實性，必須把好源頭關，加大租賃管理力度，將收費行為轉為管理職能、服務職能，不斷完善租賃合同登記備案制度。（二）實行房地產市場價格和租賃價格監(jiān)測制度。將房地產市場價格和租賃價格納入物價部門價格監(jiān)測目錄，分片分區(qū)域適時跟蹤監(jiān)測，定期發(fā)布監(jiān)測信息，增加房地產消費品價格透明度。（三）定期向社會公布普通住宅租賃價格指數(shù)，建立房地產價格預警機制，正確引導生產和消費。組織專業(yè)人員研究分析房地產市場價格和租賃價格的變動軌跡，預測價格發(fā)展趨勢，撰