房地產(chǎn)金融之信托與房地產(chǎn)信托教學(xué)課件(59張)

1、第四講 信托與房地產(chǎn)信托經(jīng)濟學(xué)院 金融系馮科 副教授2010年10月14日本講內(nèi)容一、信托制度的起源與發(fā)展二、信托的定義及其分類三、房地產(chǎn)信托的定義及其分類四、中國信托業(yè)的發(fā)展歷程五、中國（房地產(chǎn)）信托的現(xiàn)狀一、信托制度的起源與發(fā)展雖然人們對信托觀念是起源于羅馬法上的“遺產(chǎn)信托” 還是仿效日耳曼法上的“受托人”制度尚有爭議。但都認為現(xiàn)代信托制度的發(fā)展最早是從英國封建時代的USE用益權(quán)制度開始的。1、現(xiàn)代信托制度的確立早期在英國出現(xiàn)的“信托”，稱為“用益設(shè)計”，當時的目的是為了規(guī)避封建法律制度對財產(chǎn)（尤其是土地）轉(zhuǎn)移所加的限制和稅負。當時的英國人民非常虔誠于宗教信仰，因而有死后將土地捐贈給教會等

2、宗教團體的習慣.但教會土地可以永久免稅以致影響到封建諸侯的租稅利益，再者封建諸侯喪失了取得無人繼承土地的機會，封建諸侯不得不出臺禁止將土地捐贈給教會的規(guī)定。于是，人們采取了先將土地讓與他人，再由受讓人管理土地并將土地收益交給教會，達到與直接損贈給教會時相同的目的，從而規(guī)避了禁止捐贈土地給教會的規(guī)定。另外，在由國王、領(lǐng)主和佃戶組成的英國封建土地制度下，每當土地的“占有”或“所有權(quán)”發(fā)生轉(zhuǎn)移時，受讓人需要交納大筆稅金，因而人們采取了轉(zhuǎn)移土地“占有”而保留土地“用益權(quán)”的方式，使得這種負擔得以規(guī)避。由于英國的普通法并不承認這種用益設(shè)計制度，因而受讓人（實際上是受托人）是否遵守與委托人之間的協(xié)定不受法

3、律的約束，而僅僅是依照良心和道德來管理財產(chǎn)，如果受讓人不講信用，委托人和受益人都無可奈何。在15世紀形成與普通法院分庭抗禮的衡平法院的大法官，以尊重法但不應(yīng)該忽視道德為理由，承認并賦予了用益設(shè)計制度的合法性。用益設(shè)計制度的合法化招致了封建諸侯的不滿，1535年亨利八世頒布了用益法，將受益人的受益權(quán)確認為法律上的所有權(quán)，目的是為使受益人承受所有權(quán)人地位而無法規(guī)避稅負。1925年英國以財產(chǎn)法廢除了用益法，現(xiàn)代信托制度得以確立。2、消極信托向積極信托的轉(zhuǎn)化 由于早期信托中的受托人僅僅承受信托財產(chǎn)的“名義”所有權(quán)，對信托財產(chǎn)不負任何積極管理的義務(wù)，信托財產(chǎn)的實際管理權(quán)和受益權(quán)由受益人擁有，也就是說受托

4、人只是“人頭”設(shè)計。通過利用受托人的“人頭”設(shè)計，可以達到成功規(guī)避對財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的限制和不合理稅負，因而這種信托被認為是消極信托。隨著封建制度崩潰，政治上民主化，經(jīng)濟上市場化，凌駕于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移上的種種限制和稅負也紛紛取消或合理化，人們由確保土地財產(chǎn)世代相傳的觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橐再嵢±麧櫈槟繕恕＝?jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，使得受托人從滿足消極的“人頭”設(shè)計需求，轉(zhuǎn)變?yōu)槟軌驖M足受益人對提供積極、專業(yè)的財產(chǎn)管理方面的需求。信托和投資的結(jié)合日益緊密，營業(yè)信托事業(yè)日益興旺發(fā)達，積極信托主導(dǎo)了現(xiàn)代信托的發(fā)展。3、現(xiàn)代信托制度的發(fā)展與創(chuàng)新英國雖然是信托事業(yè)的發(fā)源地，但長期停留在不以盈利為目的的民事信托階段。19世紀60年代，

5、因產(chǎn)業(yè)革命的成功而資金充裕的英國民眾，急于投資于利潤豐厚的歐美地區(qū)，但缺乏國際投資經(jīng)驗，于是中小投資者集中資金交由可信賴的投資經(jīng)驗豐富的受托人代為運作，雙方約定受托人只收取一定的報酬，并將投資收益返還給投資者。以后，受托人發(fā)展為專業(yè)化公司，并通過發(fā)行等值的基金單位而募集成立了信托基金，由此產(chǎn)生了“單位信托”。 20世紀20年代，這種單位信托制度傳入美國，并發(fā)展成為“投資信托”，以后又從美國傳入日本、韓國等東南亞地區(qū)。二者的區(qū)別在于單位信托是以契約方式運作的“開放式基金”，而投資信托是以股份公司形式運作的“封閉式基金”。 目前，英國和美國都有民事信托和商事信托，但限于習慣和民事信托曠日持久的發(fā)達

6、，民事信托仍然是英國信托業(yè)務(wù)的主體，而美國的民事信托和商事信托同樣發(fā)達。日本信托與英美不同的是幾乎都屬于商事信托，特別是在二戰(zhàn)后特殊的經(jīng)濟環(huán)境中獨創(chuàng)了“貸款信托”，為日本的經(jīng)濟發(fā)展作出了重大貢獻。二、信托的定義及其分類信托指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名義為（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，進行財產(chǎn)管理或者處分的行為。如果以信托資產(chǎn)的形式為標準，信托可以分為資金信托和財產(chǎn)信托。資金信托又稱“金錢信托”，指委托人基于對信托公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿為受益人的利益或者特

7、定目的管理、運用和處分的行為。單一資金信托：是指信托投資公司接受單個委托人委托，依據(jù)委托人確定的管理方式或由信托投資公司代為確定的管理方式單獨管理和運用貨幣資金的行為。集合資金信托：是指信托投資公司接受兩個或兩個以上委托人委托，依據(jù)委托人確定的管理方式或由信托投資公司代為確定的管理方式單獨管理和運用貨幣資金的行為。按委托人數(shù)量民事委托：指以民法為依據(jù)建立的不以盈利為目的信托證券投資信托：以自然人、法人或者依法成立的其他組織基于對信托公司的信任，將其資金委托給受托人進行證券投資的金融業(yè)務(wù)。產(chǎn)業(yè)投資信托：用于具體實業(yè)投資的信托股權(quán)投資信托貸款信托權(quán)益投資信托商事委托按資金運用的途徑不同財產(chǎn)信托財產(chǎn)

8、信托是指以（非貨幣形式）物質(zhì)財產(chǎn)權(quán)的管理、處分為目的的信托業(yè)務(wù)。企業(yè)將不需使用的財產(chǎn)，如廠房、設(shè)備、交通工具等，委托信托機構(gòu)向指定的或不指定的單位轉(zhuǎn)讓、出售，由信托機構(gòu)監(jiān)督價款兌付、物質(zhì)輸導(dǎo)、資金融通的經(jīng)濟行為。 動產(chǎn)信托：信托標的物質(zhì)形態(tài)為動產(chǎn)實物信托不動產(chǎn)信托：以土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)為信托標的物而設(shè)定的信托知識產(chǎn)權(quán)信托：以專利權(quán)、著作權(quán)為信托標的物的信托按信托物的不同分類財產(chǎn)權(quán)信托：以財產(chǎn)權(quán)為信托標的物的信托，如股權(quán)信托信托的功能財產(chǎn)保全功能，如為了避免財產(chǎn)被浪費、被揮霍而設(shè)立的浪費信托、保護信托等；財產(chǎn)增值功能，如廣為流行的商業(yè)信托；實現(xiàn)社會公共利益的功能，如公益信托；導(dǎo)管功能，如資產(chǎn)證券

9、化中將受益權(quán)分割轉(zhuǎn)讓，以受益證券或受益憑證的方式進行流通。隨著現(xiàn)代社會經(jīng)濟的發(fā)展，信托的功能被發(fā)揮得越來越淋漓盡致，還衍生和拓展出了千變?nèi)f化的信托功能 三、房地產(chǎn)信托的定義及其分類廣義上講，與房地產(chǎn)相關(guān)的信托行為都可以被稱為房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)信托同樣存在資金信托和財產(chǎn)信托兩種方式。從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托是指受托人(信托投資公司)遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。房地產(chǎn)股權(quán)投資信托，主要投資于房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)貸款類信托，主要投資于房地產(chǎn)企業(yè)、項目和消費貸款房地產(chǎn)權(quán)益投資信托，主要用于直接購買住房抵

10、押貸款債權(quán)或其他基于房地產(chǎn)的收益權(quán)等房地產(chǎn)證券投資信托房地產(chǎn)資金信托房地產(chǎn)上市公司股票房地產(chǎn)企業(yè)債券抵押貸款支持證券其他房地產(chǎn)證券房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資信托投資從財產(chǎn)信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托則指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。 四、中國信托業(yè)的發(fā)展歷程中國的信托業(yè)始于 20 世紀初的上海。1921年 8 月，在上海成立了第一家專業(yè)信托投資機構(gòu)中國通商信托公司，1935 年在上海成立了中央信托總局。新中國建立至 1979 年以前，金融信托因為在高度集中的計劃經(jīng)濟管理體制下，信托沒有能得到發(fā)展。1979 年10 月，國內(nèi)第一

11、家信托機構(gòu)中國國際信托投資公司宣告成立。1980，人行下達關(guān)于積極開辦信托業(yè)務(wù)的通知，信托業(yè)出現(xiàn)恢復(fù)發(fā)展的高潮。至1982年底，全國信托機構(gòu)發(fā)展到620家。信托業(yè)的發(fā)展歷程，可以從1982年起的六次大整頓中看到其清晰的脈絡(luò)。時間問題整頓第一次1982變現(xiàn)的存貸業(yè)務(wù)過多確定業(yè)務(wù)范圍第二次1985貸款投放義務(wù)清理，明確資金來源第三次1988助長固定資產(chǎn)投資撤并機構(gòu)、業(yè)務(wù)清理第四次1993違規(guī)拆借、攬存信托和銀行分開第五次1999支付危機分業(yè)經(jīng)營管理第六次2007違規(guī)經(jīng)營和支付危機明確自有資金和信托資金范圍，分類監(jiān)管1982年第一次整頓問題：各信托機構(gòu)與銀行搶資金、搶業(yè)務(wù)、爭地盤，發(fā)展變相的銀行業(yè)務(wù)

12、，通過吸收存款、同業(yè)拆借資金用以發(fā)放貸款或直接投資實業(yè)。嚴重沖擊了國家對金融業(yè)務(wù)的計劃管理和調(diào)控，直接助長固定資產(chǎn)投資規(guī)模的膨脹和物價水平的上漲。整頓：規(guī)定除國務(wù)院批準和國務(wù)院授權(quán)單位批準的信托投資公司以外，各地區(qū)、部門均不得辦理信托投資業(yè)務(wù)，已經(jīng)辦理的限期清理。 1985年第二次整頓問題：信托公司發(fā)放一些收效甚微的信托貸款和信托投資，擴大基建規(guī)模，在經(jīng)濟過熱和投資失控中起到推波助瀾的作用。整頓：要求停止辦理信托貸款和信托投資業(yè)務(wù)，已辦理業(yè)務(wù)要加以清理收縮，次年又對信托業(yè)的資金來源加以限定。1988年第三次整頓問題：1988年，中國經(jīng)濟過熱現(xiàn)象空前嚴重，乃至達到嚴重惡化的地步。與此相對應(yīng)，信托

13、公司數(shù)量飛速膨脹，到1988年底，全國信托投資機構(gòu)數(shù)量達到上千家。為回避人民銀行對信貸規(guī)模的控制，各專業(yè)銀行紛紛通過各種形式和渠道向信托公司轉(zhuǎn)移資金，信托公司再次成為固定資產(chǎn)投資失控的推波助瀾者。整頓：依循撤并信托機構(gòu)、壓縮信托公司政策生存空間的模式，如取消利率上浮的規(guī)定，使信托機構(gòu)在與銀行競爭中失去利率優(yōu)勢。1993年第四次整頓問題：1992年，鄧小平南巡，迎來中國新一輪改革開放熱潮，經(jīng)濟迅速回升并呈高速增長態(tài)勢。信托公司與銀行聯(lián)手，違規(guī)攬存，違規(guī)放貸，并直接大規(guī)模參與沿海熱點地區(qū)的圈地運動和房地產(chǎn)炒作活動，再次充當加劇經(jīng)濟形勢過熱、擾亂金融秩序的角色。整頓：1993年6月，對信托業(yè)的第四輪

14、清理整頓正式開始。切斷銀行與信托公司之間資金的聯(lián)系，要求銀行不再經(jīng)營信托業(yè)務(wù)，不再投資非銀行金融機構(gòu)，銀行與信托分業(yè)經(jīng)營，分業(yè)管理。1999 年第五次整頓問題：第四次清理整頓之后，出于維系生存的本能，為獲取資金以新還舊維系金融機構(gòu)的信譽，信托機構(gòu)采取了一些消極的對策，如高息攬存、超額發(fā)行特種金融債券等。整頓：為防范和化解金融風險，人民銀行總行決定對現(xiàn)有的 239 家信托投資公司進行全面的整頓撤并，按照“信托為本，分業(yè)管理，規(guī)模經(jīng)營，嚴格監(jiān)督”的原則，重新規(guī)范信托投資業(yè)務(wù)范圍，把銀行業(yè)和證券業(yè)從信托業(yè)中分離出去，同時制定出嚴格的信托投資公司設(shè)立條件。 2007年第六次整頓問題：違規(guī)經(jīng)營，支付危機

15、，銀監(jiān)會調(diào)查出三件行業(yè)丑聞。整頓：2007年3月1日，信托兩新規(guī)信托公司管理辦法、信托公司集合資金信托計劃管理辦法正式實施，將對信托業(yè)實施分類監(jiān)管，信托公司或立即更換金融牌照，或進入過渡期。銀監(jiān)會表示“制定新規(guī)定的目的在于激勵信托公司從財務(wù)平臺成長為真正的專業(yè)的第三方財富托管機構(gòu)鼓勵信托公司重組，按照市場需求和實際情況進行業(yè)務(wù)創(chuàng)新，在三到五年內(nèi)，建設(shè)一批風險控制得當，營業(yè)符合規(guī)定，有創(chuàng)新意識和競爭力的專業(yè)金融機構(gòu)?！苯?jīng)歷了六次清理整頓的中國信托業(yè)的發(fā)展正逐步走出邊緣的灰色地帶，邁入正軌。五、中國（房地產(chǎn)）信托的現(xiàn)狀信托規(guī)模巨大，集合信托產(chǎn)品快速增長2009年信托資產(chǎn)總規(guī)模創(chuàng)新高達18974.0

16、8億元，創(chuàng)歷史新高，其中集合信托產(chǎn)品為1266.64億元，比2008年增長65.7%。集合信托快速增長集合信托占比回升2010年1-8月集合信托在 2010 年經(jīng)歷了一輪大的上漲，以至于到 6 月底，發(fā)行規(guī)模及成立規(guī)模即超過了去年全年。截至8月底，集合產(chǎn)品發(fā)行1134個，比上年同期增長了 47%；發(fā)行規(guī)模2138億元，同比增長 174%；成立規(guī)模 1798億元，同比增長143%。2010年1-8月集合信托規(guī)模證券、房地產(chǎn)、貸款類信托產(chǎn)品占絕大部分2009 年，集合信托的資金運用方式主要為證券、貸款類信托和房地產(chǎn)信托，成立規(guī)模分別約為 307.7 億元、300.22億元、249.78 億元，分別

17、占集合信托總成立規(guī)模的比例為 24.33%、23.74%、19.75%。這三種資金運用方式的集合信托產(chǎn)品成立規(guī)模占比達 67.82%。 信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)信托模式比銀行信貸更靈活。在面對一些資金不足但未來收益可觀的項目時，房地產(chǎn)信托多變的方式更容易受到資金需求方的青睞。從收益類型看，2009 年發(fā)行的集合信托產(chǎn)品中，固定收益產(chǎn)品有 726 只，占比 62.75%；其次是浮動收益產(chǎn)品，共276只，占比23.856%，固定+浮動收益的結(jié)構(gòu)式產(chǎn)品155只，占比13.4%。 2010年1-8月證券投資類產(chǎn)品327個，同比下降12%；證券投資類產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模272億元，同比增長8.8%。貸款類產(chǎn)品257個

18、，同比增長34%；貸款類產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模333億元，同比增長41%。股權(quán)投資類產(chǎn)品184個，同比增長217%；股權(quán)投資類產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模619億元，同比增長602%。權(quán)益投資類產(chǎn)品278個，同比增長153%；權(quán)益投資類 產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模278億元，同比增長153%。組合運用類產(chǎn)品79個，同比增長196%，組合運用類產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模358億元，同比增長402%。證券類信托產(chǎn)品表現(xiàn)兩極化信托公司的信息披露透明度較 2008 有很大提升，2009 年有 27 家信托公司對外發(fā)布其證券類產(chǎn)品的凈值數(shù)據(jù)。27 家公司共 372 只證券類信托產(chǎn)品的凈值數(shù)據(jù)顯示，有 9 只產(chǎn)品 2009年年化漲幅超越上證綜指 79.98%

19、的年漲幅，其中重慶信托策略大師、粵財信托新價值 2 期、粵財信托新價值證券、粵財信托新價值 3 期等 4 只產(chǎn)品的年化收益率分別為 228.6%、159.07%、115.5%、101.99%。不過，盡管證券類信托產(chǎn)品收益率冠軍的重慶信托策略大師 228.6%的收益，遠高于公募基金 2009 年年度收益率冠軍華夏大盤精選的 116.19%，但與2008 年證券類信托產(chǎn)品整體仍跑贏大盤的狀況相比，2009 年證券類信托產(chǎn)品整體跑輸大盤，業(yè)績表現(xiàn)整體落后于公募基金。行業(yè)集中度略降從集合信托產(chǎn)品發(fā)行能力和發(fā)行規(guī)模來看，2009 年 49 家信托公司共發(fā)行成立了 1157 只集合信托產(chǎn)品，成立規(guī)模約為

20、1264.66億元。成立規(guī)模排名前 5 家的信托公司分別是中信信托有限責任公司、中融國際信托有限公司、中誠信托投資有限責任公司、平安信托投資有限責任公司和上海國際信托有限公司，成立規(guī)模分別為 196.24億元、109.09 億元、84.37 億元、56.09 億元、53.43 億元。前十家成立規(guī)模合計約達 710.09 億元，占全部信托公司成立總規(guī)模的 55.3%，表明行業(yè)集中度仍然較高，但比 2008 年 CR10 高達 67.31%，下降了 12 個百分點。 銀信合作業(yè)務(wù)仍在高位2009年銀信合作業(yè)務(wù)大幅上升。根據(jù)用益網(wǎng)數(shù)據(jù)，1-8月銀信合作產(chǎn)品共發(fā)行3351個，同比增長69%。公開發(fā)行規(guī)

21、模產(chǎn)品共計2.07萬億元（公開發(fā)行規(guī)模產(chǎn)品1521個），估計總發(fā)行規(guī)模超過4萬億元！分資金運用方式看，組合投資，信貸資產(chǎn)，信托貸款仍是最主要的。1-8月，信托貸款類產(chǎn)品1127個，同比增37%； 信貸資產(chǎn)類產(chǎn)品171個，同比減少67%；證券投資類產(chǎn)品27個，同比增長23%；票據(jù)投資類產(chǎn)品29個，同比減少29%；債券投資類產(chǎn)品221個，同比增長92%；組合投資類產(chǎn)品1705個，同比增長457%。銀信合作產(chǎn)品行業(yè)競爭激烈集合信托集中度大幅下降，也印證了 2009 年信托行業(yè)的激烈競爭格局。分析顯示，一些原現(xiàn)處于中游的信托公司在產(chǎn)品成立數(shù)量以及平均成立規(guī)模均大幅提升，從而躋身行業(yè)前五。2008 年成

22、立規(guī)模分別排名 11、17 的中誠信托和上海信托，發(fā)行數(shù)量分別由 2008 年的 17、11 只提升到2009 年的 40、36 只，單只產(chǎn)品平均成立規(guī)模分別由 2008 年的 10330.12 萬元、10588.64 萬元提升到 2009 年的21092.5 萬元、14840.69 萬元，從而在 2009年行業(yè)成立規(guī)模排名中位居第三和第五。 公司實力排行內(nèi)容回顧一、信托制度的起源與發(fā)展二、信托的定義及其分類三、房地產(chǎn)信托的定義及其分類四、中國信托業(yè)的發(fā)展歷程五、中國（房地產(chǎn)）信托的現(xiàn)狀謝謝！1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。2、孤單一人的時間使自己變得

23、優(yōu)秀，給來的人一個驚喜，也給自己一個好的交代。3、命運給你一個比別人低的起點是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對人家笑笑，對自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!5、心情就像衣服，臟了就拿去洗洗，曬曬，陽光自然就會蔓延開來。陽光那么好，何必自尋煩惱，過好每一個當下，一萬個美麗的未來抵不過一個溫暖的現(xiàn)在。6、無論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來重振旗鼓，要繼續(xù)保持熱忱，要繼續(xù)保持微笑，就像從未受傷過一樣。7、生命的美麗，永遠展現(xiàn)在她的進取之中;就像大樹的美麗，是展現(xiàn)在它負勢向上高聳入云的蓬勃生機中;像雄鷹的美麗，是展現(xiàn)在它搏風擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現(xiàn)在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中