國際貿(mào)易中心可行性研究報告

1、目 錄總 論 1 第一節(jié) 項目概況 1 第二節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù) 4 第三節(jié) 項目建設(shè)的背景和必要性 4第二章 市場需求分析 7青島市概況 7青島市房地產(chǎn)綜合分析 7青島市住宅市場分 15青島市寫字樓市場分析 21青島市酒店式公寓市場分析 27青島市酒店供需市場分析 30青島市商業(yè)零售市場分析 32國內(nèi)外代表城市房地產(chǎn)市場分析 34項目的優(yōu)劣勢分析 39第三章 項目建設(shè)規(guī)模 44第四章 建設(shè)場址及條件 46 建設(shè)場址 46 建設(shè)條件 47第五章 總體規(guī)劃建設(shè)方案 52 設(shè)計依據(jù) 52 設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 52 規(guī)劃建設(shè)方案 53 公用工程 58第六章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與節(jié)水 64 環(huán)境保護(hù)

2、 64 節(jié)能 65 節(jié)水措施 66第七章 勞動安全、衛(wèi)生和消防 68勞動安全與衛(wèi)生 69消防設(shè)施 65第八章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 69第九章 項目進(jìn)度計劃安排 70第十章 投資估算和資金籌措 71投資估算 71資金籌措及使用計劃 73第十一章 經(jīng)濟(jì)效益評價 74評價說明及財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 74項目財務(wù)分析與評價 76第十二章 結(jié)論 81 TOC o 1-3 h z u 附圖：1、總平面布置圖2、沿山東路透視圖3、沿東海路透視圖4、沿海岸鳥瞰圖附件一：1、青島國際貿(mào)易中心A區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報告2、青島國際貿(mào)易中心B區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報告3、青島國際貿(mào)易中心C區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報告附件二：1、青島中金

3、渝能置業(yè)有限公司營業(yè)執(zhí)照2、青島中金渝能置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書3、青島市發(fā)展和改革委員會關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項目核準(zhǔn)的批復(fù)（青發(fā)改財貿(mào)2006311號）4、中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證（青規(guī)用地字200622號）5、中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證（青房地權(quán)市字第20062670號、第20062672號、第20062671號） 6、中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證（青規(guī)建管字200727號）PAGE PAGE 84PAGE 85第一章 總 論第一節(jié) 項目概況一、項目名稱：青島國際貿(mào)易中心（濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程）二、建設(shè)地址：青島市市南區(qū)香港中路8號三、開 發(fā) 商：青

4、島中金渝能置業(yè)有限公司四、開發(fā)單位基本情況青島中金渝能置業(yè)有限公司注冊成立于2005年9月22日，是由青島中金實業(yè)股份有限公司和重慶渝能產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司共同出資組建的房地產(chǎn)公司，注冊地址位于青島市香港中路52號時代廣場10層，法定代表人為司榮彬，注冊資本1億元人民幣。公司可控資金雄厚并涉足多個行業(yè)領(lǐng)域，擁有大批房地產(chǎn)行業(yè)的精英人才，具備極其豐富的房地產(chǎn)操盤和控盤的經(jīng)驗五、項目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容青島國際貿(mào)易中心（濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院第二療養(yǎng)區(qū)改造一期工程）總占地面積18229.2平方米，規(guī)劃總建筑面積327449平方米，其中：地上建筑面積264995平方米，地下建筑面積62454平方米。青

5、島國際貿(mào)易中心由A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)三組建筑構(gòu)成，其中：1、A區(qū)：位于山東路6號，占地面積5067.7平方米，規(guī)劃建筑面積113141平方米，其中：商業(yè)裙房19178平方米（16層），五星級酒店式公寓76615平方米（750層），地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等17348平方米。2、B區(qū)：位于香港中路8號，占地面積6494.8平方米，規(guī)劃建筑面積119094平方米，其中：商業(yè)裙房20921平方米（16層），甲級寫字樓28298平方米（722層），五星級產(chǎn)權(quán)式酒店47669平方米（2348層），地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等22206平方米。3、C區(qū)：位于東海西路31號，占地面

6、積6666.7方米，規(guī)劃建筑面積95214平方米，其中：商業(yè)裙房20921平方米（16層），高級公寓51393平方米（743層），地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等22900平方米。六、項目總投資及資金來源1、項目總投資初步測算，項目建設(shè)總投資為288281.36萬元，其中：土地成本95568萬元，建筑安裝工程費(fèi)用153115.72萬元，其他費(fèi)用21576.86萬元，預(yù)備費(fèi)用5240.78萬元，建設(shè)期利息12780萬元。分區(qū)計算投資，A區(qū)建設(shè)投資為92250.6萬元，B區(qū)建設(shè)投資為113260.55萬元，C區(qū)建設(shè)投資為82770.21萬元。2、資金來源項目建設(shè)所需資金288281.36

7、萬元，擬通過以下渠道籌集：（1）建設(shè)單位青島中金渝能置業(yè)有限公司自籌資金110000萬元；（2）申請銀行貸款或信托貸款100000萬元；（3）采取預(yù)售、招商引資、滾動開發(fā)、購房者按揭貸款、VIP認(rèn)購等方式籌集資金78281.36萬元。七、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表序號項 目單位總指標(biāo)A區(qū)指標(biāo)B區(qū)指標(biāo)C區(qū)指標(biāo)1占地面積平方米18229.25067.76494.86666.72建筑面積平方米327449113141119094952143建設(shè)總投資萬元288218.3692250.6113260.5582770.214銷售收入萬元851845283448.4319455.8248940.8

8、5銷售稅金及附加萬元46851.4815589.6617570.0713691.786土地增值稅萬元185938.1864258.3766382.1555297.677銷售利潤（稅前）萬元296700.18100011.83109464.887223.548稅后利潤萬元198789.1267007.9373341.4258439.779投資利潤率%102.92108.4196.65105.3810投資利稅率%183.67194.97170.77188.7311所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率%59.6245.9244.2860.2212所得稅后投資回收期年2.5713所得稅后財務(wù)

9、凈現(xiàn)值（IC=10%）萬元15663739663445706417714所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率%85.6566.3263.8486.1115所得稅前投資回收期年2.312.842.852.4216所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（IC=10%）萬元2477196414872329101273第二節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù)一、投資項目可行性研究指南（試用版）二、建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第二版）三、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法四、山東半島城市群總體規(guī)劃五、青島市城市總體規(guī)劃六、青島市發(fā)展和改革委員會關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項目核準(zhǔn)的批復(fù)（青發(fā)改財貿(mào)2006311號）七、中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證（青規(guī)用地字

10、200622號）八、中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證（青房地權(quán)市字第20062670號、第20062671號、第20062672號）九、中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證（青規(guī)建管字200727號）十、建設(shè)單位提供的其他資料第三節(jié) 項目建設(shè)的背景和必要性一、項目建設(shè)的背景按照總后勤部的通知精神，濟(jì)南軍區(qū)青島第一療養(yǎng)院將第二療養(yǎng)區(qū)內(nèi)約2公頃土地進(jìn)行公開招標(biāo)掛牌拍賣，青島中金渝能置業(yè)有限公司以9.1億元中標(biāo)，2005年9月26日，濟(jì)南軍區(qū)聯(lián)勤部與青島中金渝能置業(yè)有限公司簽定了“軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島中金渝能置業(yè)有限公司。2006年3月9日，青島市規(guī)劃局以青規(guī)函業(yè)字2006155

11、號文，下達(dá)了該地塊的地上總建筑面積、層數(shù)、層高等規(guī)劃條件和指標(biāo)。2006年7月15日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了該項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證（青規(guī)用地字200622號）；2006年7月29日，青島市國土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的房地產(chǎn)權(quán)證（青房地權(quán)市字第20062670號、第20062671號、第20062672號）；2006年8月3日，青島市發(fā)展和改革委員會關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項目核準(zhǔn)的批復(fù)（青發(fā)改財貿(mào)2006311號）對該項目予以核準(zhǔn)立項；2007年4月30日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃許可證（青規(guī)建管字200727號）。二、項目建設(shè)的必要性1、符合青島市城市總體規(guī)劃和樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)

12、劃青島市城市總體規(guī)劃中提出：沿山東路、香港中路圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務(wù)商貿(mào)為主“城市主中心”，并作為青島市的中心商務(wù)區(qū)。因此，青島國際貿(mào)易中心的建設(shè)，有利于提高城市稀缺土地的集約利用率，符合青島市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃。2、有利于促進(jìn)青島市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動周邊商業(yè)的繁榮樓宇與其他建筑形式相比，不僅在出售或出租過程中可以產(chǎn)生價值，而且在使用過程中同樣可以創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。在建的青島國際貿(mào)易中心集寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓等于一體，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增強(qiáng)周邊地區(qū)的消費(fèi)能力，帶動周邊餐飲、娛樂、商貿(mào)零售等行業(yè)的繁榮發(fā)展，創(chuàng)造出十分可觀的樓宇經(jīng)濟(jì)效益。3、符合青島市中央商

13、務(wù)區(qū)（CBD）的建設(shè)規(guī)劃青島東部商務(wù)區(qū)主中心以香港中路為主軸，沿海岸線向內(nèi)推進(jìn)，涵蓋山東路、南京路、福州路的部分地區(qū)，已經(jīng)規(guī)劃作為CBD中心，并且已經(jīng)建成了近300萬平方米。在建的青島國際貿(mào)易中心位于香港中路8號（青島金融街），地處青島CBD的核心地帶，在此規(guī)劃建設(shè)國際5A寫字樓、五星級酒店、商場、公寓，完全符合青島市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的建設(shè)規(guī)劃。第二章 市場需求分析第一節(jié) 青島市概況青島市地處山東半島南部，位于東經(jīng)11930121 00、北緯35353709，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積為10654平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄

14、、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為1102平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為9552平方公里。2005年末全市總?cè)丝?40.9萬人，其中：市區(qū)265.43萬人，所轄五市（縣級）475.47萬人。2005年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）2695.5億元，增長16.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值174.64億元，增長0.4%，第二產(chǎn)業(yè)增加值1399.75億元，增長20.0%，第三產(chǎn)業(yè)增加值1121.11億元，增長16.0%。三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系調(diào)整為6.5：51.9：41.6。全市實現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入176.34億元，增長35.1%；地方財政一般預(yù)算支出203.06億元，增長23.4%。稅收

15、保持較快增長，全年國稅系統(tǒng)組織稅收收入（含海關(guān)代征）393.01億元,增長15.1%；地稅稅收收入120.88億元,增長20.0%。第二節(jié) 青島市房地產(chǎn)綜合分析一、青島房地產(chǎn)發(fā)展階段分析房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，同時，房地產(chǎn)的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有著重要的影響和帶動作用。青島市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，自國家政策取消實物分房以后，房地產(chǎn)業(yè)才開始起步發(fā)展起來。從1992年以來，青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷四個發(fā)展階段：即增長擴(kuò)張期（92年到95年）；回落調(diào)整期（96年到97年）；復(fù)蘇回升期（98到99年）；新一輪快速發(fā)展期（2000年以來）。1、增長擴(kuò)張期（199

16、2-1995）1992-1995年，在國內(nèi)房地產(chǎn)熱和青島行政辦公中心東移戰(zhàn)略的帶動下，青島房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪快速增長，包括92到93年的爆炸式增長（施工面積和商品房銷售面積增長均超過130%），94年的調(diào)整鞏固（施工面積和商品房銷售面積分別略降2.06%、3.28%），95年的進(jìn)一步增長（施工面積和商品房銷售面積分別增長43.72%和14.85%）。青島市房地產(chǎn)1992-1995概況 單位：萬平方米年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）施工房屋面積同比增長%實際銷售商品房屋面積同比增長%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量1992-258.95-39.51-1781993-610.75135.8693.18135.842

17、171994374001598.14-2.0690.12-3.281821995539000859.6543.72103.514.852542、回落調(diào)整期（19961997）經(jīng)過9295年的過快膨脹，1996、1997年兩年，青島市房地產(chǎn)進(jìn)入小幅盤整回落和調(diào)整期。房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比下降7.1%、9.8%，1996年實際銷售面積同比下降了5.1%，竣工面積分別同比下降5.2%、11%。在經(jīng)過短期的調(diào)整后，青島房地產(chǎn)銷售面積在1997年出現(xiàn)了31.6%的增長，預(yù)示著房地產(chǎn)走勢的新一輪啟動。青島房地產(chǎn)1996-1997年發(fā)展概況 單位：萬平方米年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）同比增長%施工房屋面積同

18、比增長實際銷售面積同比增長%企業(yè)數(shù)量199650.1-7.1815-5.298.2-5.1240199745.2-9.8725-1112931.63113、復(fù)蘇回升期（1998-1999）進(jìn)入1998年和1999年，青島房地產(chǎn)市場又逐漸升溫，98、99年房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比增長11.95%、28.06%，施工面積同比增長15.88%、3.27%，實際銷售面積同比增長53.78%、30.26%。青島房地產(chǎn)1998-1999發(fā)展概況 單位：萬平方米 年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）同比增長%施工房屋面積同比增長實際銷售面積同比增長%企業(yè)數(shù)量199850.611.95840.1415.88198.67

19、53.78393199964.828.06867.63.27258.7830.263784、新一輪發(fā)展期（2000至今）從2000年起，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體回暖和快速增長的大背景下，青島市的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了一個新的快速發(fā)展階段。二、青島市一級市場狀況青島市區(qū)東部為嶗山山脈，北部為環(huán)境較差的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)及老城區(qū)，所以基于青島的特殊地理情況以及城市迅速發(fā)展的剛性需求，青島市區(qū)當(dāng)前土地資源極端緊缺，尤其是沿海CBD區(qū)域已近乎無地可用。青島近幾年的火爆樓市更是引得國內(nèi)地產(chǎn)大鱷進(jìn)入本地市場，對地塊的品質(zhì)要求愈來愈高，引發(fā)在青島一級市場上的競爭更加激烈，拍出眾多“天價”地塊。來通過近來青島市市區(qū)幾宗土地交易

20、可以明顯察覺土地的珍缺性。市北區(qū)西吳家村地塊 2007年2007年9月5日，通過掛牌出讓及拍賣方式，青島市位于市北區(qū)西吳家村250號的（山東路）地塊，在拍賣會上經(jīng)歷了279個回合的較量，最終以16.1826億元的總價成交，樓面地價達(dá)到8330元。銀川西路A地塊 2005年2006年6月18日，位于市南區(qū)銀川西路土地面積近1.8萬平方米的A地塊以5120元平方米的樓面價被某地產(chǎn)公司拍得。此地塊位于CBD區(qū)域之外，在交通、配套等方面均與國貿(mào)中心項目有較大差距。 3、 奧帆賽地塊 2005年 奧帆賽地塊作為建設(shè)市場化運(yùn)作的一部分，也被青島市政府掛牌出售。奧帆賽地塊位于奧運(yùn)分村東側(cè)，南側(cè)直接面向大海的

21、奧運(yùn)一號地塊以16000元平方米的樓面價成功交易。此地塊的掛牌起始價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了目前市區(qū)的最高地價，堪稱新的地王。 三、青島市房地產(chǎn)整體發(fā)展現(xiàn)狀1、板塊劃分：城市地段層級基本形成，價格和物業(yè)檔次形成明顯區(qū)隔。李滄和四方區(qū)板塊：以大量經(jīng)濟(jì)適用房和部分低端商業(yè)、低端住宅為主。中部板塊： 以普通城市住宅和中檔商業(yè)為主。西部濱海板塊：圍市政府、香港路有眾多高檔商業(yè)及辦公樓，區(qū)內(nèi)多為中、高檔普通住宅。東部濱海板塊：以銀川東路為界，南部為濱海高檔住宅區(qū)；北為中端檔次住宅物業(yè)。 市北區(qū)二級地段房價在00-500元市南區(qū)沿海一線一級地段房價在000-5000元4000-000元四方區(qū)三級地段房價在 000-7

22、000元嶗山區(qū)沿海一線一級地段房價在6000-5000元附：香港中路CBD板塊概況項目特征：板塊內(nèi)多數(shù)為高端住宅、公寓及辦公類產(chǎn)品。以高層、超高層建筑為主。在建筑設(shè) 計、工程質(zhì)量等方面代表青島的最高水平。板塊特征：擁有優(yōu)異的自然資源和全市最為豐厚的城市配套資源。 投資類產(chǎn)品獲得市場青睞，高價位的豪宅相對壓力較大。代表性項目：東海路9號、數(shù)碼港、頤和國際、瑞納康都、燕島國際公寓、麥島金岸高端住宅類：東海路9號、香港置地廣場、燕島國際公寓未來上市項目：青島國貿(mào)中心、奧帆賽項目、凱悅中心、乾豪國際廣場、萬邦中心、世紀(jì)廣場等2、經(jīng)濟(jì)背景2006年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快的發(fā)展態(tài)勢，完成投資268

23、.36億元，同比增長19.9%，比上年回落15個百分點(diǎn)，比2006年一季度、二季度、三季度，分別降低17.1個百分點(diǎn)、8.8個百分點(diǎn)、3.4個百分點(diǎn)。 按投資用途分，完成住宅投資199.61億元,同比增長23.2%,占全部投資額的74.4%，較上年提高了2個百分點(diǎn)；辦公樓18.13億元,同比增長30.7%,占全部投資額的6.8%，比上年提高了0.6個百分點(diǎn)；商業(yè)營業(yè)用房投資22.61億元,同比增長25.6%,占全部投資額的8.4%，所占比重較上年提高了0.4個百分點(diǎn)；完成其他用房投資28.02億元，占全部投資的10.44%。住宅投入加大，占比上提，房地產(chǎn)開發(fā)主體地位得到進(jìn)一步的加強(qiáng)。2006年

24、，市內(nèi)四區(qū)、市郊三區(qū)、五市等板塊區(qū)域特征明顯。從投資進(jìn)度看，市郊三區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅規(guī)模繼續(xù)放大，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重進(jìn)一步提升。在全市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資105.7億元，同比增長47.1%，高出全市增幅27.2個百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的39.4%，比去年提高7.3個百分點(diǎn)。五市完成投資57.92億元，增長19.5%，增幅低于全市增幅0.4個百分點(diǎn)。市內(nèi)四區(qū)完成104.7億元，僅增長1.2%。從施工面積看，五市施工規(guī)模擴(kuò)張較快，全年為985萬平方米，增長27.8%，其次是市郊三區(qū)1071萬平方米，增長2.3%，市內(nèi)四區(qū)僅增長1.2%。從竣工面積看，市內(nèi)四區(qū)好于

25、其他板塊，全年竣工面積為240.5萬平方米，增長6.6%?！笆晃濉逼陂g，青島市市南區(qū)將進(jìn)一步明確東部、西部兩個功能區(qū)以樓宇經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，嚴(yán)格控制土地使用方向，提高土地集約利用強(qiáng)度和單位土地產(chǎn)出效益，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。預(yù)計在未來5年里，集中建成一批智能化程度高、配套設(shè)施齊全的高檔商務(wù)樓宇，同時對現(xiàn)有設(shè)施陳舊、智能化程度低的樓宇實施升級工程，預(yù)期新增商務(wù)樓宇面積120萬平方米；以產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)為主導(dǎo)，以適當(dāng)?shù)募钫邽檩o助，引導(dǎo)同一行業(yè)、功能相近的企業(yè)在樓宇內(nèi)聚集，形成專業(yè)樓宇和樓宇群，東部重點(diǎn)突出金融、總部、貿(mào)易物流等專業(yè)特色，西部重點(diǎn)突出航運(yùn)服務(wù)等專業(yè)特色；完善樓宇稅源綜合服務(wù)，確

26、保樓宇企業(yè)稅收及時、按量落地，到“十一五”末，全區(qū)稅收過千萬元的樓宇爭取達(dá)到40座，樓宇稅收占全區(qū)總稅收超過60%；引導(dǎo)樓宇業(yè)主招大引強(qiáng)，重點(diǎn)引進(jìn)各類行政總部、銷售公司、采購公司、財務(wù)公司、研發(fā)中心等總部型企業(yè)，使樓宇成為總部聚集地，預(yù)期全區(qū)樓宇企業(yè)總數(shù)達(dá)到1萬家，總部型企業(yè)達(dá)到500家。3、市場現(xiàn)狀（以2006年15月份為例）2006年1-6月青島房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步推進(jìn)，2006年16月份，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資117.43億元，同比增長28.7，低于固定資產(chǎn)投資增幅8.9個百分點(diǎn)，比上年同期回落27.1個百分點(diǎn)。按投資用途劃分，前6個月完成住宅投資91.5億元，比去年同期增長50，高于全市

27、房地產(chǎn)投資增速21.3個百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的77.9，比去年同期提升了11.1個百分點(diǎn)；辦公樓投資8.25億元，同比增長2.2；商業(yè)營業(yè)用房和其它用房投資額為7.04億元、10.63億元，分別下降3.8、28.5。 2006年前6個月，青島市房屋銷售面積281.4萬平方米，其中：期房銷售面積176.2萬平方米，占青島市房屋銷售面積比重為62.6%，同比提高17.4個百分點(diǎn)；現(xiàn)房銷售面積105.2萬平方米，占37.4%。青島市房屋銷售額124.2億元，其中：期房銷售額為81.7億元，占比重為65.8%，同比上升13.5個百分點(diǎn)，現(xiàn)房銷售額為42.5億元，占比重為34.2%。銷售2006

28、年15月份，全市房屋銷售面積237.3萬平方米，其中，現(xiàn)房銷售面積89.9萬平方米，占比重為37.9，期房銷售面積147.4萬平方米，占比重為62.1；全市房屋銷售額102.8億元，其中，現(xiàn)房銷售額為36億元，占比重為35，期房銷售額為66.8億元，所占比重為65。 此外，和記黃埔、浙江綠城、上海實業(yè)等全國知名品牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，為青島市整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了極大的影響。他們的到來為青島的房地產(chǎn)市場樓盤品質(zhì)的提升帶來了先進(jìn)的理念，必將使青島樓盤項目各方面的指標(biāo)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)更上一層樓。第三節(jié) 青島市住宅市場分析1、市場概況2005年，雖然國家宏觀調(diào)控對市場產(chǎn)生一定沖擊，但是商品房銷售價格分類

29、指數(shù)依然是8類指數(shù)中最高的，青島房價依舊走高。投資分類指數(shù)與新開工面積分類指數(shù)接近100%的景氣線，反映出國家對房地產(chǎn)金融政策的宏觀調(diào)控已顯出成效，投資結(jié)構(gòu)調(diào)整只是剛剛開始。應(yīng)開工而未開工項目的增加，明年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量會相對縮減，供需關(guān)系仍將持續(xù)賣方市場。圖2-4在奧運(yùn)效應(yīng)影響下，青島城市建設(shè)正在逐步向高水平完善，房地產(chǎn)后期價格總體走勢判斷仍應(yīng)是上升趨勢。雖然受到國家宏觀調(diào)控的影響，但是2005年房屋銷售價格較上年依然呈上升態(tài)勢，較2004年的漲幅高0.6個百分點(diǎn)，漲幅位居全國三十五個大中城市首位，其中2005年四季度較上年同期上升19.8%，其漲幅創(chuàng)七年來的新高一至三季度累計，青島市的商品

30、房價格漲幅達(dá)13.8%，高于全國平均水平4.4個百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用住房價格漲幅較大，全年平均較上年上升14.5%。普通住宅價格繼續(xù)竄高，2005年較上年上升14.1%。高檔公寓價格繼續(xù)上漲。由于青島市沿海環(huán)境較好的商品房開發(fā)量減少，土地價格大幅上漲，無論從房屋建設(shè)在檔次和質(zhì)量以及小區(qū)設(shè)計上有較大提高，房屋成本有所增加，從而使2005年高檔公寓價格較上年上升16.4%。供需矛盾仍是房價上升的重要因素，價格漲幅中炒作因素比例不高，房價泡沫不明顯。漲價原因有：住房供需矛盾拉動房價上升。土地拍賣價格大幅度上揚(yáng)。土地供給與商品房需求矛盾十分突出。住房二級市場發(fā)展，進(jìn)一步活躍了房地產(chǎn)市場。住宅科技含量上升。

31、拆遷成本不斷加大。房屋建筑成本不斷增加。在價格不斷走高的情況下，住宅供需仍基本保持平衡，體現(xiàn)了青島市場旺盛的購買力。2005年，各類房產(chǎn)交易總成交84988套，比去年增長10%；總成交金額273.27億元，同比增長22%。全年市場房價總趨勢上揚(yáng)，但增幅減緩。 根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計，去年成交量占比例最大的是面積在70至100平方米之間的房子，這類住房占總成交套數(shù)的44.24%，同比下降2.03%；其次是面積在100至150平方米的房子，這類住房占總成交套數(shù)的24.30%，同比增加1.19%。2、青島高檔住宅市場分析青島具有當(dāng)代意義的第一代高檔住宅應(yīng)該是弄海園。上世紀(jì)90年代初就以每平方

32、米過萬元的單價傲視島城群房。而新世紀(jì)的后續(xù)項目琴島之星更是以每平方米3萬元的價格再創(chuàng)青島之最。2000年前后，青島的又一輪高檔住宅開發(fā)熱形成，隨著東部的發(fā)展成熟，其區(qū)位優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)出來，在東海路兩側(cè)及以南靠海區(qū)域，出現(xiàn)了一部分豪宅，如明珠花園、浮山灣花園、金海家園等。2003年，青島市的香港中路、東路、東海路、澳門路等周邊，大片高品質(zhì)住宅出現(xiàn)，比較有代表性的是紳園。這時的高檔住宅價格大多突破了萬元大關(guān)，建筑形式也從原先的別墅向高檔公寓過渡。2004年到2005年，市區(qū)東部沿海區(qū)域再次掀起高檔住宅的建設(shè)高潮，一批高檔住宅的新貴將這個區(qū)域的居住價值發(fā)揮到了極致，如：恒基新天地、海信燕島國際公寓、領(lǐng)

33、世華府等等。2006年-2007年，青島房地產(chǎn)市場增加了很多由萬科、綠城、和記黃埔、等外埠房地產(chǎn)大鱷開發(fā)的項目。如今青島豪華樓盤每平方米售價已超過3萬元，絲毫也不比北京、上海的房價低。市區(qū)豪宅幾乎全部集中到CBD區(qū)域。一個城市的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)形成后，寫字樓成為該區(qū)域的主要建筑形態(tài)，此間偶有公寓項目立項，自然顯得炙手可熱，像瑞納康都、燕島國際等，都屬于此。 豪宅出現(xiàn)是一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到一定程度的標(biāo)志及必然產(chǎn)物。對2008年奧運(yùn)會商情及人氣的預(yù)期及青島市對外開放步伐的加快是青島豪宅誕生的前提條件。在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅，特別是海景豪宅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個

34、趨勢。（1）精裝修交房已成為高檔豪宅公寓的趨勢。（2）從銷售價格上可以看出，18000元/平方米，已成為區(qū)域市場認(rèn)可的基準(zhǔn)價格，可作為項目的經(jīng)濟(jì)效益測算依據(jù)。（3）本地購買力不容忽視：璽景園有7套別墅為本地企業(yè)家購買。2005年外地購房者比例僅占11.4%，隨著青島經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的私營企業(yè)及民營企業(yè)家成為青島豪宅的購買者。（4）市場對海景豪宅存在巨大的消化力。2.3 CBD區(qū)域豪宅分析 在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個趨勢。如2005年推出的豪宅項目，除亞麥山城有少數(shù)別墅外，燕島國際、東海路9號、海納尊邸都是高層。 與普通別墅相比，

35、CBD的空中別墅還具有地理位置好、視野開闊、通透等優(yōu)勢，給人高高在上、飽覽都市風(fēng)景的感覺。而大躍層、空中花園、陽光房等豪華設(shè)計，以及星級酒店式的物業(yè)服務(wù)，讓居住高層豪宅更顯尊貴。項目名稱經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)價格地址海信燕島國際公寓規(guī)劃總用地面積53891平方米,地上總建筑面積121752平方米,容積率2.26,建筑密度8.74%,綠地率67.7%,住宅總戶數(shù)719戶,地下停車位550個加上立體車位總共850個車位。起價14000元/平方米，均價20000元/平方米位于澳門路、奧運(yùn)賽場東側(cè)東海路9號兩座50層的塔樓及兩層裙樓構(gòu)成，樓高180米精裝銷售均價30000元/平方米。東海路與延安三路交界處東北角

36、麥島金岸項目地處青島市嶗山區(qū)與市南區(qū)結(jié)合部，占地面積72.99公頃，總建筑面積126萬平方米，容積率1.73，綠化率為45。包括90棟高層及別墅。高層11000起，小高層15000起，別墅30000起海門路8號，香格里拉大酒店西側(cè)TOP頤和國際由31層酒店式商務(wù)公寓及40層五星級寫字樓組成，40層寫字樓高156米為青島第二高度建筑。公寓戶型60-140m2，精裝銷售，寫字間大開間設(shè)計起價13000元/平方米，均價18000元/ 平方米位于香港中路10號，市政府對面。從上表中可以看到，隨著市區(qū)土地資源的日益匱乏，以及人們對于高層建筑物業(yè)抗性的日益淡化，開發(fā)商在追逐利益最大化的前提下，高層建筑物業(yè)

37、成為目前市區(qū)開發(fā)建設(shè)的焦點(diǎn)。另一方面，從政府角度出發(fā)，高層建筑物業(yè)最能體現(xiàn)一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程，高層建筑物業(yè)也是城市空間建筑品質(zhì)發(fā)展程度的最佳體現(xiàn)形式，對于青島市，2008年奧帆賽的舉辦城市，其市區(qū)的形象建設(shè)將直接影響到整個城市未來的發(fā)展前景。第四節(jié) 青島市寫字樓市場分析2001年以來，中國加入WTO和申奧成功等利好因素的影響，曾經(jīng)倍受冷落的寫字樓市場逐步走出低谷，租售價格都穩(wěn)步上升。一、寫字樓市場區(qū)域?qū)Ρ确治瞿壳埃鄭u市寫字樓市場已經(jīng)形成明顯的區(qū)域分布。主要以核心CBD 區(qū)域（香港路沿線及市政府周邊）為主。1、區(qū)域供應(yīng)量分析2005年，市南區(qū)已建成可使用寫字樓97座，總建筑面積為303萬平

38、方米，建筑面積比2004年增長7%，已經(jīng)入駐企業(yè)5000余家。去年，市南區(qū)在建寫字樓17座，總建筑面積為81萬平方米，建筑面積比2004年底增長67。2、區(qū)域租售價格對比分析核心CBD區(qū)域平均售價13000-25000元/平方米，平均凈租價5元/天/平方米。青島市的大型公司、外資企業(yè)的需求多集中于此處，因此租售價較高。3、區(qū)域租售率對比分析CBD區(qū)域集中了絕大多數(shù)的在售寫字樓項目，有些目前處于銷售狀態(tài)或者是招租中，出租率在95%左右，出售率在93%左右。4、區(qū)域裝修配套對比分析CBD區(qū)域?qū)懽謽堑幕九涮自O(shè)施較其他區(qū)域完善，除必備的餐廳、電梯、停車場，部分寫字樓內(nèi)還配有會議中心、咖啡廳、娛樂場所

39、及商場等設(shè)施。裝修外立面主要以玻璃和金屬為主、大堂多采用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計、室內(nèi)墻面以涂料為主。二、區(qū)域?qū)懽謽卿N售狀況分析1、區(qū)域?qū)懽謽卿N售率分析名稱銷售率青島國際金融中心98%豐和廣場85%華仁國際大廈85%光大國際金融中心90%TOP頤和國際100%英德隆大廈99%由于前期當(dāng)?shù)卦谑蹖懽謽禽^少，絕大多數(shù)已售完。近期上市的總體銷售率在80%以上。CBD區(qū)域在售寫字樓一般均采用售租相結(jié)合的方式。租賃的投資回報率一般可以達(dá)到8%。 2、區(qū)域?qū)懽謽卿N售價格分析名稱均價（元/平方米）青島國際金融中心15880豐和廣場15000華仁國際大廈15000光大國際金融中心13000TOP頤和國際18000英德隆大廈

40、15000區(qū)域內(nèi)寫字樓的銷售均價基本都在13000元/平方米以上，位于香港路兩側(cè)，地理位置極其優(yōu)越，加之其品質(zhì)較高，配套健全，因此售價較高。3、區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析名稱裝修配套青島國際金融中心外部為玻璃幕，墻裙樓外墻采用進(jìn)口石材干掛，內(nèi)部精裝修，原裝三菱電梯。自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。豐和廣場內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓宇、辦公自動化。會所、超市、餐廳。華仁國際大廈建筑、消防、保安、辦公、通訊自動化，提供酒店式物管。商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。光大國際金融中心5A級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓商務(wù)中心、會所。區(qū)域內(nèi)寫字樓的配套較為

41、齊全，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。內(nèi)部裝修較為高檔，接近5A級寫字樓。三、區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營狀況分析1、區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴史治雒Q出租率光大國際金融中心90%豐合廣場85%青島國際金融中心95%華仁國際大廈90%太平洋中心98%世界貿(mào)易中心96%中港大廈100%世紀(jì)大廈98%新世界數(shù)碼廣場100%環(huán)海大廈98%東方航空大廈85%海信大廈100%青啤大廈100%海悅廣場95%綺麗大廈100%民航大廈100%時代廣場100%從上表中可以看出，各個寫字樓的出租率是很高的，CBD中心很多寫字樓已經(jīng)沒有空置面積，整個寫字樓市場的空置率不是很高。2、區(qū)域?qū)懽謽浅鲎鈨r格分析名稱價格（元/平方米/天）（凈價）光大國

42、際金融中心5豐合廣場3.8青島國際金融中心5華仁國際大廈4太平洋中心3.5世界貿(mào)易中心3中港大廈3世紀(jì)大廈2.8新世界數(shù)碼廣場5環(huán)海大廈3東方航空大廈3.2海信大廈4青啤大廈2.8綺麗大廈2.8民航大廈2.9時代廣場3從上述分析中可以看出各個寫字樓的租賃均價基本上在3元以上、（凈價，不包含物管費(fèi)在內(nèi)）絕大部分的寫字樓已售完，基本上都是返租。如果客戶需要房租發(fā)票，租金將上漲20%，物業(yè)管理費(fèi)用最高的可以達(dá)到8元左右，但大多數(shù)的在3-5元左右。3、區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析名稱裝修配套光大國際金融中心外部為玻璃幕墻，裙樓外墻采用進(jìn)口，石材干掛內(nèi)部精裝，修原裝三菱電梯自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)，銀

43、行、商務(wù)中心、員工餐廳。豐合廣場內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓宇、辦公自動化會所、超市、餐廳青島國際金融中心大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格，裝修設(shè)計、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。華仁國際大廈外立面以玻璃為主、大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計。商務(wù)中心、票務(wù)中心。太平洋中心外立面以玻璃為主。內(nèi)部墻面采用大理石、框架結(jié)構(gòu)。商務(wù)中心、會所。世界貿(mào)易中心外立面以玻璃和金屬為主、大堂地面為大理石、內(nèi)部墻面為涂料。商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。中港大廈大堂設(shè)計采用現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面為涂料。美容美發(fā)、商務(wù)中心世紀(jì)大廈外立面以玻

44、璃為主、內(nèi)部墻面為涂料。商務(wù)中心、員工餐廳新世界數(shù)碼廣場外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。環(huán)海大廈大堂設(shè)計為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。商務(wù)中心、干洗店、票務(wù)中心。東方航空大廈大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。運(yùn)動場所、會議室海信大廈外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。票務(wù)中心、銀行、會所。青啤大廈外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。運(yùn)動場所、游泳池海悅廣場大堂設(shè)計為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。多功能廳、會所、商店綺麗大廈大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)

45、計、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。商務(wù)中心、多功能廳民航大廈大堂設(shè)計為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳。時代廣場外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。多功能廳、餐廳、會所等。在進(jìn)行分析后我們可以發(fā)現(xiàn)，寫字樓的外立面絕大部分以玻璃為主，大堂多采用現(xiàn)代式風(fēng)格設(shè)計，內(nèi)部墻面多為涂料，其內(nèi)部配套較為齊全，各種設(shè)施應(yīng)有盡有，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。第五節(jié) 青島市酒店式公寓市場分析一、青島酒店式公寓概況青島市作為半島地區(qū)主要外商投資城市和著名的旅游城市，歐、美、韓、日等外商投資企業(yè)派駐青島高層管理人員和旅居人士逐年增多。外籍和國內(nèi)中短期駐青高級管理人員對配

46、套完善、管理服務(wù)水平較高的酒店式公寓的租賃有一定需求，這種租賃需求在一定程度上促進(jìn)了青島酒店式公寓的產(chǎn)生。另外，青島市近年來的房地產(chǎn)價格持續(xù)保持著增長態(tài)勢，房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品的增值保值性能得到了充分證明，尤其是沿海高檔物業(yè)因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投資置業(yè)者的青睞。眾所周知酒店的租金通常要比公寓高30%，而酒店式服務(wù)公寓單位小，好管理，易出租等特點(diǎn)是其它物業(yè)項目難以比擬的，青島的房地產(chǎn)投資者也看到了這一點(diǎn)，因此酒店式公寓在青島也是深受歡迎的。二、青島酒店式公寓概念項目項目名稱地址面積配套開發(fā)商三度空間柏悅公寓市南區(qū)海豐路10號50-120準(zhǔn)四星新世界地產(chǎn)瑞納康都海門路8號31-370

47、精裝修華僑房地產(chǎn)海納尊邸海門路8號59-210精裝修百通房地產(chǎn)TOP頤和國際香港中路10號60-145精裝修頤中房地產(chǎn)千禧龍精英啤酒城東側(cè)78精裝修榮昌置業(yè)廣業(yè)錦江（由錦江集團(tuán)管理）35-80四星廣業(yè)置業(yè)三、個案分析1、瑞納康都項目由青島華僑房地產(chǎn)開發(fā)，位于海門路8號，香格里拉大酒店西側(cè)，總建筑面積10000平米。是青島首座現(xiàn)代意義上的服務(wù)式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓，并在青島市場上首次引入了Condo的概念。戶型從31-370平米，每種戶型每層一套，配備全套的家具電器，廚房衛(wèi)浴設(shè)備。由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務(wù)。項目起價13000元/平米，均價15000元/平米，已售罄?？腿阂詡€人投資和中小公司商用為主

48、。2、三度空間三度空間位于海豐路10號，由陽光新地開發(fā)，物管公司新世界物業(yè)。規(guī)模2萬平米，共計200套，戶型面積在52-112平米之間。此項目當(dāng)前二手房價格在12000元以上。3、TOP頤和國際青島頤中地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項目。位于香港路與山東路交匯處，青島市政府對面的黃金地段。2004年11月18日正式開盤。項目分為公寓和寫字樓兩部分，公寓30層每層13戶共390套，寫字樓40層每層11戶共440套。戶型范圍為60-145平米，主力戶型為60-100平米，已售罄。寫字樓共58套，已售罄。項目全裝修，并提供酒店式的服務(wù)，公寓銷售均價為18000元。綜上所述，當(dāng)前酒店式公寓產(chǎn)品在青島市場還處于

49、探索階段。項目較少，市場缺位點(diǎn)較多。且已有項目多是借用酒店式公寓的概念做推廣，稀缺的土地供應(yīng)、小戶型、精裝修在項目成功的因素中起到了很關(guān)鍵的作用（三度空間、瑞納康都、海納尊邸、頤和國際都處在市政府周邊及其優(yōu)越的地理位置）。隨著青島市經(jīng)濟(jì)和城市知名度的提高，外來旅游和商務(wù)活動的更加頻繁密集，酒店業(yè)多元發(fā)展的要求強(qiáng)烈，酒店式公寓作為經(jīng)濟(jì)性酒店的一種，具有廣闊的發(fā)展空間。尤其在青島市場，并不具備嚴(yán)格意義上的規(guī)范高檔的酒店式公寓。所以物業(yè)管理完善、設(shè)施條件完備的酒店式公寓更是市場迫切需求的必然趨勢。第六節(jié) 青島市酒店供需市場分析一、青島市星級酒店供應(yīng)狀況青島星級酒店的供應(yīng)以三星級數(shù)量最大，占到總數(shù)的4

50、5%，其次是二星級酒店，占到總數(shù)的36%，四星級、五星級的酒店總計占到10%。一星級的占到9% 。2003年星級酒店的平均出租率約為87%，平均租金在330元/間，香格里拉的平均租金是920元/間，出租率為95%。星級酒店的出租高峰期為2003年6月8月25日，出租率大約在95%左右。二、未來酒店供應(yīng)淺析2008年奧運(yùn)會青島的飯店壓力很大，目前香格里拉正在進(jìn)行二期的開發(fā)建設(shè)，共計投資8億元，建筑面積8萬平方米，大約在300套客房左右，其中包含公寓；海景花園等大酒店同樣也在進(jìn)行二期的開發(fā)建設(shè)；青島市旅游局預(yù)計2008年青島市星級酒店將達(dá)到200家，其中最主要的任務(wù)是對現(xiàn)有星級的改造和重新評定，當(dāng)

51、然也要進(jìn)行新項目的開發(fā)。三、酒店分布青島市的酒店主要分布在南部沿海和東部沿海地區(qū)，這與此兩區(qū)域為青島市的主要旅游景點(diǎn)集中地關(guān)系密切。1、南部沿海酒店分布五四廣場、第一和第六海水浴場以及火車站、團(tuán)島和碼頭等，使得此區(qū)域人流量大，再加上旅游景點(diǎn)數(shù)量較多等原因，從而導(dǎo)致了此區(qū)域的酒店數(shù)量較多。2、東部沿海酒店分布此段海岸主要屬于嶗山區(qū)，旅游景點(diǎn)數(shù)量較少，只有石老人旅游度假區(qū)，且歷史較短，發(fā)展時間不長，所以酒店數(shù)量不是太多，但是近年來青島旅游業(yè)的發(fā)展迅速，石老人旅游度假區(qū)、啤酒城、會展中心、高爾夫球場等使得此地人流量逐漸增加，酒店數(shù)量也在不斷增加。第七節(jié) 青島市商業(yè)零售市場分析一、青島市主要商圈分析中

52、國加入世貿(mào)組織和申奧成功，中國的商業(yè)市場全面開放，更多國際化的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，如Shoppingmall、國際級購物中心等進(jìn)入中國。在國家整個商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的大環(huán)境下，由于青島本身海濱城市的優(yōu)勢，使得青島逐漸向國際化現(xiàn)代大都市邁進(jìn)，而國際商業(yè)地產(chǎn)也就更快地傳入青島。目前青島市場活躍的商業(yè)項目有，頤中銀街、偉東尚城、中聯(lián)大潤發(fā)、華魯御龍廣場等。另據(jù)悉，位于嶗山區(qū)的上海證大的大拇指商業(yè)項目將陸續(xù)在市場推出。青島目前檔次較高的商圈主要有香港中路商圈和中山路商圈。1、香港中路商圈香港中路商圈位于青島商務(wù)中心區(qū)的核心區(qū)域，是隨著1994年政府東遷而發(fā)展起來的新興商圈。主要分布了佳世客購物中心、家樂福超市

53、、陽光百貨、海韻名品廣場、閩江路餐飲休閑街、云霄路美食街、燕兒島路酒吧街7個商業(yè)項目。目前香港中路商圈已經(jīng)成為了青島檔次最高、功能最全的商圈，其中家樂福、佳世客、陽光百貨、海韻廣場為消費(fèi)者創(chuàng)造了豐富的商品購買機(jī)會，而三條街道中的不同特色店鋪則可以滿足消費(fèi)者餐飲、娛樂、休閑的多種需求。在多功能業(yè)態(tài)組合及交通便利的優(yōu)勢下，香港中路商圈所輻射的消費(fèi)者的地理范圍在近幾年呈快速擴(kuò)大的趨勢，目前已經(jīng)成為對全市都具有影響力的城市級商圈，青島全市乃至更廣泛區(qū)域的人口也越來越多地進(jìn)入到此商圈進(jìn)行消費(fèi)。香港中路商圈主要零售項目列表：項目名稱商業(yè)零售面積（平方米）落成時間東泰佳世客500001998.1陽光百貨25

54、0002003.10家樂福380001999.12以青島經(jīng)濟(jì)增長速度和青島城市規(guī)劃發(fā)展方向為背景，結(jié)合項目位處青島中心商務(wù)區(qū)、鄰近海濱觀光娛樂景點(diǎn)等多重優(yōu)勢進(jìn)行綜合分析，可以預(yù)測本商圈將具備良好的可發(fā)展空間。2、中山路商圈中山路商圈位于青島市南區(qū)，具有百年的歷史，商圈以中山路為軸線向兩側(cè)延伸，目前商圈中的主要商家有青島第一百盛、發(fā)達(dá)商廈、國貨、東方貿(mào)易大廈以及伊都錦。各商家全部都是百貨公司的業(yè)態(tài)形式，但檔次定位各自不同，其中青島第一百盛定位于中檔偏高，伊都錦則定位中高檔，而發(fā)達(dá)商廈與東方貿(mào)易大廈則基本都定位于中低檔次。在香港中路商圈出現(xiàn)以前，中山路商圈一直是青島檔次最高的商圈。中山路商圈主要零

55、售項目列表：項目名稱商業(yè)零售面積（平方米）落成時間第一百盛300001998.9青島國貨210001993.12東方貿(mào)易大廈376001992.8發(fā)達(dá)商廈320001997.2中山路商業(yè)街在過去的上百年中，一直是青島商業(yè)的代表，全城市的人口在有機(jī)會的時候，購物消費(fèi)都會優(yōu)先考慮中山路商圈。但近些年隨著青島市區(qū)的迅速擴(kuò)大及東移，導(dǎo)致中山路周邊人口快速減少，再加之其停車、交通及競爭因素的影響，使得中山路商圈在市場上的影響力開始大幅下降，所輻射的范圍也逐步減小，大部分商家的經(jīng)營業(yè)績開始出現(xiàn)不同程度的下滑。目前到中山路商圈購物的顧客多是對商場品牌有較強(qiáng)忠誠度的青島本地消費(fèi)者，到旅游旺季，在臨近沿海景點(diǎn)的

56、優(yōu)勢下，商圈將聚集大量的外地游客。青島是中國外資進(jìn)入較早的城市，外資的較早進(jìn)入推動了城市商業(yè)發(fā)展的進(jìn)程，目前青島的各商圈已經(jīng)是經(jīng)歷了一輪“洗牌”后的結(jié)果，洗牌后的青島商圈各自都已經(jīng)具備了一定的檔次特征：香港中路商圈是城市檔次最高的商圈，李村商圈檔次最低，臺東商圈與中山路商圈居于中間檔次。第八節(jié) 國內(nèi)外代表城市房地產(chǎn)市場分析一、北京市房地產(chǎn)市場分析北京市統(tǒng)計局“房地產(chǎn)景氣指數(shù)報告”顯示，2006年上半年，北京市房地產(chǎn)市場總體上保持基本穩(wěn)定，但從抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)看，房屋銷售價格指數(shù)呈上升趨勢，各月漲幅依然較高。上半年，北京全市新建商品房價格上漲7.7%，比去年同期提高1個百分點(diǎn)。其中，新建商品住宅價

57、格上漲8.5%，比上年同期提高1.3個百分點(diǎn)。7月新宅均價過萬和 6千元以下樓盤全在郊區(qū)。16月，北京全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資640.1億元，比上年同期增長20.8%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅完成投資333.7億元，比上年同期增長31.1%；商業(yè)服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房完成投資92.9億元，增長1.4倍；寫字樓完成投資75.1億元，下降4.1%。上半年，全市商品房新開工面積1308.2萬平方米，比上年同期增長47.2%。商品房新開工面積增速較快，表明未來的市場供應(yīng)將有一定保證。但是，上半年全市商品房竣工面積798.6萬平方米，比上年同期下降27%。商品房竣工面積下降多，反映出2006年來新出臺宏觀調(diào)控

58、政策后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于觀望心態(tài)，施工進(jìn)度有所放慢，減緩了市場當(dāng)期供應(yīng)量。此外，北京的空置房面積有所減少，16月份全市商品房空置面積965.2萬平方米，比上年同期下降6.5%，比一季度下降12.2%。表明2006年來，受市場需求較旺及供給量減少的影響，存量房源得到了部分消化。北京市部分代表樓盤租售價情況見下表：項目名稱均價（元/平米）項目名稱均價（元/平米） HYPERLINK /lppd/zhuzhainewshow.asp?searchid=2459 t _blank 北京財富中心50000北京銀泰中心40000悅園25000藍(lán)堡24000 HYPERLINK /lppd/zhuzhai

59、newshow.asp?searchid=2439 t _blank 光華路SOHO27000貢院六號55000國瑞城28000莊勝廣場40000北京國貿(mào)三期只租不售，一、二期參考租金為2美元/平方/天二、上海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析“十五”以來上海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，開發(fā)投資規(guī)模增加，對上海GDP增長的貢獻(xiàn)率不斷提高，成為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重由1995年的3.7%增加到2004年的8.4%；房地產(chǎn)市場不斷得到培育和完善。已處高位的房地產(chǎn)價格走勢，現(xiàn)已成為主導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)和市場供求關(guān)系的風(fēng)向標(biāo)。上海市社會經(jīng)濟(jì)在“十一五”期間將繼續(xù)在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下保持快速健康持續(xù)發(fā)展的良好勢頭。在我國

60、城市化速度加快和全面建設(shè)小康社會的宏觀背景下，上海房地產(chǎn)業(yè)將面臨良好的發(fā)展環(huán)境：2010年“世博會”是“十一五”上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐。上海市部分代表樓盤售價情況見下表：樓盤名稱均價（元/）樓盤名稱均價（元/） HYPERLINK /votehouse/2663.html 湯臣一品110000 HYPERLINK /votehouse/1028.html 公館7733000泰府名邸21000 HYPERLINK /votehouse/500.html 中遠(yuǎn)風(fēng)華園39000濱江蘭亭26000 HYPERLINK /votehouse/1214.html 慧閑雅居25000 HYPERLINK