房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表課件

1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表2022/8/5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第1頁(yè)，共62頁(yè)。21222324252627開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅 3凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)： 1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）： 2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic= %）： 3、投資回收期（年）： 4、基準(zhǔn)收益率（%）： 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表續(xù)表1 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第2頁(yè)，共62頁(yè)。序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 23 N 1現(xiàn)金流入11121314151617銷售收入出租收入自營(yíng)收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出 資本金現(xiàn)金流量表表2 單位：萬(wàn)元

2、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第3頁(yè)，共62頁(yè)。212223242526272829資本金經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付 3凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)： 1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）： 2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic= %） 資本金現(xiàn)金流量表續(xù)表2 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第4頁(yè)，共62頁(yè)。序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 N 1現(xiàn)金流入12（1）（2）（3）（4）應(yīng)得利潤(rùn)資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入 2現(xiàn)金流出2122開發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營(yíng)資金出資額 3凈現(xiàn)金流量 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量 投資各方現(xiàn)金流量表表3 單位

3、：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第5頁(yè)，共62頁(yè)。序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 23 N 1資金來(lái)源111213141516171819銷售收入出租收入自營(yíng)收入資本金長(zhǎng)期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用 現(xiàn)金來(lái)源與運(yùn)用表表4 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第6頁(yè)，共62頁(yè)。212223242526272829210開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)借款本金償還借款利息支付 3盈余資金（1）-（2） 4累計(jì)盈余資金 現(xiàn)金來(lái)源與運(yùn)用表續(xù)表4 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第7頁(yè)，共62頁(yè)。序 號(hào)項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 N

4、1資金來(lái)源 11 12 13 14銷售收入資本金長(zhǎng)期借款短期借款 2資金運(yùn)用 21 22 23 24 25 26 27開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)借款本金償還借款利息支付 3盈余資金（1）-（2） 4累計(jì)盈余資金 出售項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表表5 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第8頁(yè)，共62頁(yè)。序號(hào)項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 N 1資金來(lái)源 11 12 13 14 15 16 17 18 19出租收入（或自營(yíng)收入）資本金折舊費(fèi)攤銷費(fèi)長(zhǎng)期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入 2資金運(yùn)用 出租與自營(yíng)項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表表6 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第

5、9頁(yè)，共62頁(yè)。 21 22 23 24 25 26 27 28 29 210開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)借款本金償還借款利息支付 3盈余資金（1）-（2） 4累計(jì)盈余資金 出租與自營(yíng)項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表續(xù)表6 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第10頁(yè)，共62頁(yè)。序號(hào) 項(xiàng) 目合 計(jì) 1 23 N 1經(jīng)營(yíng)收入111213銷售收入出租收入自營(yíng)收入2經(jīng)營(yíng)成本2122商品房經(jīng)營(yíng)成本出租房經(jīng)營(yíng)成本 3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 4修理費(fèi)用損益表表7 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第11頁(yè)，共62頁(yè)。 5經(jīng)營(yíng)稅金及附加 6土地增值稅 7利潤(rùn)總額 8所得稅 9稅后利潤(rùn)9

6、19293盈余公積金應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤(rùn)率（%） 2、投資利稅率（%） 3、資本金利潤(rùn)率（%） 4、資本金凈利潤(rùn)率（%）損益表續(xù)表7 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第12頁(yè)，共62頁(yè)。序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì) 1 23 N 1銷售收入2總成本費(fèi)用 3經(jīng)營(yíng)稅金及附加 4土地增值稅 5利潤(rùn)總額 6所得稅 7稅后利潤(rùn)717273盈余公積金應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤(rùn)率（%） 2、投資利稅率（%） 3、資本金利潤(rùn)率（%） 4、資本金凈利潤(rùn)率（%）出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表表8 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第13頁(yè)，共62頁(yè)。序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì) 1 23 N 1出租收入

7、2經(jīng)營(yíng)成本 3經(jīng)營(yíng)稅金及附加 4利潤(rùn)總額 5所得稅 6稅后利潤(rùn)616263盈余公積金應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目的損益表表9 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第14頁(yè)，共62頁(yè)。分析內(nèi)容基本報(bào)表靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)盈利能力分析現(xiàn)金流量表（全部投資）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期利潤(rùn)表投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率清償能力分析借款還本付息表資金來(lái)源與運(yùn)用表資產(chǎn)負(fù)債表借款償還期還本付息比率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速動(dòng)比率資金平衡能力分析資金來(lái)源與運(yùn)用表其他價(jià)值指標(biāo)、實(shí)物指標(biāo)或比率指標(biāo) 附

8、 表： 財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與基本報(bào)表的關(guān)系 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第15頁(yè)，共62頁(yè)。一、規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓宇。 樓宇設(shè)兩層地下停車庫(kù)。裙樓共4層，12層為商業(yè)用途，34層以配套公建為主，包括社會(huì)文化活動(dòng)中心、區(qū)級(jí)中心書店、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺(tái)花園。塔樓2個(gè)，均為19層高，為住宅用途。 本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見(jiàn)表1-1與1-2。某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)示例房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第16頁(yè)，共62頁(yè)。項(xiàng) 目單 位 數(shù) 量 項(xiàng) 目 單 位數(shù) 量占地總面積 11 417 居住人數(shù) 人

9、1 064總建筑面積 52 426（地上）平均每戶建筑面積 122居住面積 36 898平均每戶居住人數(shù) 人 3.5公建面積 4 280人均居住用地 34.68綠化用地 2 854道路面積 4 681居住戶數(shù)戶 304車庫(kù)面積 7 200 表1-1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(一)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第17頁(yè)，共62頁(yè)。 層 數(shù) 功 能所占面積()總面積()裙 樓 4商 鋪 11 248 15 528 公建面積 4 280 塔 樓19(2個(gè)) 住 宅 1 942(每層) 36 898地上總建筑面積 52 426 地下室 2 停車庫(kù) 7 200 7 764 設(shè)備面積 300 人防面積 264 表

10、1-2 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(二)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第18頁(yè)，共62頁(yè)。二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃 1有關(guān)工程計(jì)劃的說(shuō)明 項(xiàng)目總工期為36個(gè)月（從2001年3月至2004年3月）。 當(dāng)完成地下室第一層工程時(shí)，開展預(yù)售工作。 2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如表1-3所示。某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)示例房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第19頁(yè)，共62頁(yè)。序號(hào) 項(xiàng)目名稱工程量持續(xù)時(shí)間(月) 進(jìn)度安排（按雙月計(jì)） 2001 2002 2003 200446810122468101224681012241征地拆遷 62前期工程3基礎(chǔ)工程 64主體結(jié)構(gòu)工程 75設(shè)備安裝工程 66室內(nèi)外裝

11、修工程 77紅線內(nèi)外工程 38公建配套工程 39竣工驗(yàn)收 210銷售 27 表1-3 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第20頁(yè)，共62頁(yè)。三、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算1投資與成本費(fèi)用估算 1）土地出讓地價(jià)款。包括兩部分： （1）土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為6 131萬(wàn)元。 （2）拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為9 060萬(wàn)元。 上述兩項(xiàng)合計(jì)：15 191萬(wàn)元。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第21頁(yè)，共62頁(yè)。（2）前期工程費(fèi)。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算參見(jiàn)表1-4。（3）建安工程費(fèi)。參照有關(guān)類似建安工程的投資費(fèi)用，用

12、單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。參見(jiàn)表1-5。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。其估算過(guò)程參見(jiàn)表1-6。（5）開發(fā)期稅費(fèi)。其估算過(guò)程參見(jiàn)表1-7。（6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。取以上（1）（4）項(xiàng)之和的3%。則不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為：（15 191+894.48+11 013+660.51）3%=832.77（萬(wàn)元） 開發(fā)成本小計(jì)：30 966.4萬(wàn)元某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)示例房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第22頁(yè)，共62頁(yè)。序 號(hào)項(xiàng) 目計(jì) 算 依 據(jù) 金 額 1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)3% 33039 2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)1.5% 16520 3水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工程費(fèi)0.5% 5506 4通水、通電、通路費(fèi)建安

13、工程費(fèi)2.5% 27533 5場(chǎng)地平整費(fèi) 60元/ 6850 總 計(jì) 89448表1-4 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第23頁(yè)，共62頁(yè)。序號(hào)項(xiàng) 目建筑面積土 建裝 飾 設(shè) 備金額合計(jì)單 價(jià)金 額單 價(jià)金額單價(jià)金額1塔樓36 8981 4835 472161.35595351.721 2987 3652裙樓 15 528其中商鋪：11 2481 4832 303514.72799351.725463 6481 4831 668514.72579351.723962 643合計(jì)11 013表1-5 建安工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第24頁(yè)，共62頁(yè)

14、。序號(hào)項(xiàng) 目單 價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量合 計(jì) 1供電工程 65萬(wàn)元/公頃 52426公頃 340 2供水工程 15萬(wàn)元/公頃52426公頃 7864 3道路工程4213萬(wàn)元/公頃 04681公頃 1972 4綠化工程54萬(wàn)元/公頃03501公頃 189 5其他工程占建安工程費(fèi)的2% 11 013萬(wàn)元 22026 合 計(jì) 66051表1-6 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第25頁(yè)，共62頁(yè)。序號(hào) 項(xiàng) 目金 額 估算說(shuō)明（估算依據(jù)） 1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 55065 建安工程費(fèi)5% 2分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1 32156 建安工程費(fèi)12% 3建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi) 4405

15、建安工程費(fèi)4 4供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：22.28商鋪：67.49 住宅：0.3噸/人，600元/噸 商鋪：0.1噸/人，600元/噸 5供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅：58.37商鋪：89.98住宅：4kVA/戶，480元/kVA商鋪：8kVA/百，1 000元/kVA 6其 他 22026 建安工程費(fèi)的2% 合 計(jì) 2 37464表1-7 開發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第26頁(yè)，共62頁(yè)。 2開發(fā)費(fèi)用估算 1）管理費(fèi)用。取以上（1）（4）項(xiàng)之和的3%。則管理費(fèi)用為： （15 191+894.48+11 013+660.51）3%=832.77（萬(wàn)元） 2）銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用主要包括

16、：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的2%；銷售代理費(fèi)，占銷售收入的2%；其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的1%。合計(jì)為：2 706.28萬(wàn)元。銷售收入詳見(jiàn)表1-12。某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)示例房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第27頁(yè)，共62頁(yè)。 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用。指建設(shè)期借款利息。第1 年借款10 000萬(wàn)元，貸款利率為7.11%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下： 第1年應(yīng)計(jì)利息：（0+10 0002）7.11% =355.5 第2年應(yīng)計(jì)利息：（10 355.5+02）7.11%=736.28 第3年應(yīng)計(jì)利息：（5 177.75+02）7.11%=368.14 則財(cái)務(wù)費(fèi)用

17、為上述合計(jì)：1 459.92萬(wàn)元。詳見(jiàn)表1-15：貸款還本付息表。 開發(fā)費(fèi)用小計(jì)： 4 998.97萬(wàn)元 總成本費(fèi)用合計(jì)：35 965.72萬(wàn)元。某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)示例房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第28頁(yè)，共62頁(yè)。3投資與總成本費(fèi)用估算匯總表。 詳見(jiàn)表1-8。某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)示例房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第29頁(yè)，共62頁(yè)。序號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說(shuō)明其中:住宅分?jǐn)偨ǚ砍杀?元/)商鋪分?jǐn)偨ǚ砍杀?元/) 1 開發(fā)成本 30 966.4以下(1)(7)項(xiàng)合計(jì) 5 648 7 815 (1) 土地費(fèi)用 15 191 2 769 4 442 (2) 前期工程費(fèi) 894.48 186 18

18、6 (3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 660.51 137 137 (4) 建安工程費(fèi) 11 013 1 996 2 350 (5) 開發(fā)期稅費(fèi) 2 374.64 444 584 (6) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 832.77 116 116 2 開發(fā)費(fèi)用 4 998.97以下(1)(3)項(xiàng)合計(jì) 789 1 379 (1) 管理費(fèi)用 832.77 116 116 (2) 銷售費(fèi)用 2 706.28銷售收入5% 370 960 (3) 財(cái)務(wù)費(fèi)用1 459.92 303 3033 合 計(jì) 35 965.72 6 437 9 194表1-8 投資與總成本費(fèi)用估算匯總表 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第30頁(yè)，共62頁(yè)。

19、4項(xiàng)目銷售收入估算 1）銷售價(jià)格估算。 銷售價(jià)格的估算采用市場(chǎng)比較法和成本定價(jià)法確定。（1）住宅部分 市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程 在市場(chǎng)上收集到與該住宅所在區(qū)域、個(gè)別因素、交易情況及交易日期均類似或接近的4個(gè)比較案例A、B、C、D。其中A、B、D項(xiàng)目的交易日期均為2000年11月1日，C項(xiàng)目的交易日期為2000年9月 1日。已知2000年下半年至今，該城市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)率為+0.5%。其他條件見(jiàn)表1-9和表1-10。 考慮了所有因素后，通過(guò)系數(shù)修正計(jì)算出其加權(quán)平均數(shù)，確定本項(xiàng)目的住宅價(jià)格為：7 458元/。詳見(jiàn)表1-9和表1-10。某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)示例房地產(chǎn)投資

20、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第31頁(yè)，共62頁(yè)。序號(hào)項(xiàng)目名 稱成交價(jià)（元/）交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格（元/）交通配套環(huán)境小計(jì)裝修使用率小計(jì) 1 A7 9861.02 +1+2+3100/106+5+1100/106100/1007 250 2 B8 6601.02 0+5+3100/108+5+2100/107100/1007 644 3 C8 5001.031 +1+5+3100/109+7+1100/108100/1007 444 4 D8 2001.02 0+2 0100/102+5+3100/108100/1007 593表1-9 本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修

21、正表房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第32頁(yè)，共62頁(yè)。項(xiàng) 目 名 稱 A B C D 合計(jì)比準(zhǔn)價(jià)格（元/） 7 250 7 644 7 444 7 593銷售狀況權(quán)重（銷售率） 82% 35% 57% 86% 260%加權(quán)的相對(duì)價(jià)格（元/） 5 945 2 675 4 243 6 530 19 393本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格（元/） 7 458表1-10 本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法 銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 單位：元/平方米房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第33頁(yè)，共62頁(yè)。 成本定價(jià)法過(guò)程 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目住宅部分的建房成本為6 437元/（見(jiàn)投資與總成本費(fèi)用表1-8），成本利潤(rùn)率取10%，則該項(xiàng)目住宅部分的銷售

22、單價(jià)為： 銷售單價(jià) = 建房成本（1+成本利潤(rùn)率） =6 437（1+10%） =7 080（元/）某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)示例房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第34頁(yè)，共62頁(yè)。（2）商鋪部分 市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程 目前該市房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉，且以出租為多，因此可比實(shí)例資料較少，我們只選取到兩個(gè)相近項(xiàng)目E、F作比較實(shí)例。其中，E項(xiàng)目的交易日期是2000年11月1日，F(xiàn)項(xiàng)目的交易日期是2001年1月1日，其價(jià)格變動(dòng)情況同住宅相同。但由于二者的銷售狀況權(quán)重難以確定，故最后采用算術(shù)平均值確定了本項(xiàng)目的商鋪單價(jià)為：19 283元/。詳見(jiàn)表1-11。某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)示例房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)

23、表第35頁(yè)，共62頁(yè)。序號(hào)項(xiàng)目名稱成交價(jià)（元/）交易日期修正 區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交 通繁華程度小計(jì) 1廣場(chǎng)22 000102+2 +3100/105100/100100/10019 429 2大廈18 000101 0 0100/100100/95100/10019 137表1-11 本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元/平方米房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第36頁(yè)，共62頁(yè)。 成本定價(jià)法過(guò)程 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目商鋪部分的建房成本為9 194元/（見(jiàn)投資與總成本費(fèi)用表6-23），成本利潤(rùn)率取10%，則該項(xiàng)目商鋪部分的銷售單價(jià)為： 銷售單價(jià)=建房成本（1+成本利潤(rùn)率）=

24、9 194（1+10%）=10 113.4（元/）某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)示例房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第37頁(yè)，共62頁(yè)。（3）車位銷售價(jià)格的確定 根據(jù)該市該區(qū)域目前的情況，車位平均售價(jià)為25萬(wàn)元/個(gè)30萬(wàn)元/個(gè)。（4）建議銷售單價(jià) 在綜合考慮了市場(chǎng)和成本兩方面對(duì)定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目各部分的銷售單價(jià)為： 住宅：7 400元/ 商鋪：19 200元/ 車位：25萬(wàn)元/個(gè)某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)示例房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第38頁(yè)，共62頁(yè)。 2）銷售收入的估算。本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：住宅36 898；裙樓中的商鋪部分11 248，地下車位209個(gè)。詳見(jiàn)表1-12。 3）銷售計(jì)劃與收

25、款計(jì)劃的確定。詳見(jiàn)表1- 13。某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)示例房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第39頁(yè)，共62頁(yè)。用 途可 售 數(shù) 量 建議銷售單價(jià)銷 售 收 入住 宅 36 898 7 400元/ 27 304.52 商 鋪 11 248 19 200元/ 21 596.16 車 位 209個(gè) 250 000元 5 225 合 計(jì) 54 125.68表1-12 銷售總收入預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第40頁(yè)，共62頁(yè)。 銷 售 計(jì) 劃各 年 度 收 款 情 況合 計(jì)年 份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年 第1年 第2年住宅：60%22 152.31（）16 392.7132 475

26、.41商鋪：60% 6 748.8（）12 957.70車位：60% 125（個(gè)） 3 125 第3年住宅：40%14 745.6910 911.8121 650.27商鋪：40% 4 499.28 638.46車位：40% 84 2 100 合 計(jì) 100% 100%32 475.4121 650.2754 125.68表1-13 銷售收入分期按比例預(yù)測(cè) 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第41頁(yè)，共62頁(yè)。5稅金估算 1）銷售稅金與附加估算。詳見(jiàn)表1- 14。 2）土地增值稅估算。詳見(jiàn)表1-15。某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)示例房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第42頁(yè)，共62頁(yè)。序 號(hào)類 別 計(jì)算

27、依據(jù) 計(jì) 算 期 1 2 3 1 營(yíng)業(yè)稅銷售收入5%1 623.771 082.51 2 城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅7%113.6675.78 3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%48.71 32.48 4 教育專項(xiàng)基金營(yíng)業(yè)稅4%64.95 43.30 5 防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入1.8%58.46 38.97 6 印花稅銷售收入0.05%16.24 10.83 7 交易管理費(fèi)銷售收入0.5%162.38 108.25合 計(jì)銷售收入6.43%2 088.171 392.11表1-14 銷售稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第43頁(yè)，共62頁(yè)。序 號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 依 據(jù)計(jì)算過(guò)程 1 銷售收入

28、54 125.68 2 扣除項(xiàng)目金額 以下4項(xiàng)之和 45 638.93 21 22 23 24 開發(fā)成本 開發(fā)費(fèi)用 銷售稅金及附加 其他扣除項(xiàng)目 取(2.1)項(xiàng)的20%30 966.4 4 998.97 3 480.28 6 193.28 3 增值額 (1) - (2) 8 486.75 4 增值率 (3) / (2) 18.6% 5 增值稅率 (4)50% 取30% 6 土地增值稅(3)(5) (2)(6) 2 546.03表1-15 土地增值稅估算表 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第44頁(yè)，共62頁(yè)。 6投資計(jì)劃與資金籌措 本項(xiàng)目開發(fā)投資總計(jì)需35 965.72萬(wàn)元。其資金來(lái)源有三個(gè)

29、渠道，一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入資本金13 000萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，其中第1年投入約44.11%，第2年投入約33.53%，第3年投入約22.36%；從銀行貸款10 000萬(wàn)元，全部于第1年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過(guò)預(yù)售收入解決。詳見(jiàn)投資計(jì)劃與資金籌措表1-16。某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)示例房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第45頁(yè)，共62頁(yè)。 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱合 計(jì) 計(jì) 算 期 第1年 第2年 第3年 1建設(shè)投資35 965.7215 734.73 8 422.4611 808.53 2資金籌措35 965.72 2.1自有資金13 0

30、005 734.734 359.16 2 906.11 2.2借貸資金10 00010 000 0 0 2.3預(yù)售收入再投入12 965.72 0 4 063.3 8 902.42表1-16 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第46頁(yè)，共62頁(yè)。 7借款還本付息估算 長(zhǎng)期借款10 000萬(wàn)元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率7.11。詳見(jiàn)表1-17。某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)示例房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第47頁(yè)，共62頁(yè)。序號(hào)項(xiàng)目名稱合 計(jì) 計(jì) 算 期第1年 第2年第3年1借款還本付息1.1年初借款累計(jì) 010 355.55 177.751.2本年借款10 0

31、0010 000 0 01.3本年應(yīng)計(jì)利息1 459.92 355.5736.28 368.141.4年底還本付息11 459.92 05 914.035 545.891.5年末借款累計(jì)10 355.55 177.75 0 2借款還本付息的資金來(lái)源2.1投資回收11 459.92 05 914.035 545.89表1-17 借款還本付息估算表 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第48頁(yè)，共62頁(yè)。四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 1）全部投資現(xiàn)金流量表（ic9%）。詳見(jiàn)表1-18。 評(píng)價(jià)指標(biāo)： （1）稅前全部投資凈現(xiàn)值NPV9 695.16萬(wàn)元 （2）稅后全部投資凈現(xiàn)值NPV6

32、 431.69萬(wàn)元 （3）稅前全部投資內(nèi)部收益率FIRR66.2% （4）稅后全部投資內(nèi)部收益率FIRR47.82%某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)示例房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第49頁(yè)，共62頁(yè)。序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱 計(jì) 算 期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 032 475.4121 650.27 1.1銷售收入 032 475.4121 650.27 2現(xiàn)金流出 15 734.7313 526.6815 280.74 2.1建設(shè)投資 15 734.737 508.4311 262.64 2.2銷售稅金及附加 02 088.171 392.11 2.3土地增值稅 01 527.621 018.41 2.4

33、所得稅 02 402.461 607.58 3凈現(xiàn)金流量（1）（2）-15 734.73 18 948.736 369.53 4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-14 435.5315 948.774 918.45 5稅前凈現(xiàn)金流量（3）+（2.4）-15 734.7321 351.237 977.11 6稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-14 435.5317 970.906 159.79表1-18 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第50頁(yè)，共62頁(yè)。 2）資本金現(xiàn)金流量表（ic=9%）。詳見(jiàn)表1-19。 評(píng)價(jià)指標(biāo)： （1）資本金稅后內(nèi)部收益率=113.62% （2）資本金稅后凈現(xiàn)值5 154.

34、98萬(wàn)元某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)示例房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第51頁(yè)，共62頁(yè)。序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 計(jì) 算 期 1 2 3 1現(xiàn)金流入 0 32 475.41 21 650.27 11銷售收入 0 32 475.41 21 650.27 2現(xiàn)金流出 5 734.73 20 354.74 21 372.52 21資本金 5 734.73 4 359.16 2 906.11 22預(yù)售收入再投入 0 4 063.3 8 902.42 23貸款本息償還 0 5 914.03 5 545.89 24銷售稅金及附加 0 2 088.17 1 392.11 25土地增值稅 0 1 527.62 1 01

35、8.41 26所得稅 0 2 402.46 1 607.58 3稅后凈現(xiàn)金流量（1）-（2） -5 734.73 12 120.67 277.75 4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 -5 261.22 10 201.73 214.47表1-19 現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬(wàn)元房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第52頁(yè)，共62頁(yè)。3）動(dòng)態(tài)盈利分析（1）凈現(xiàn)值 開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期（即為本項(xiàng)目開始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。 基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于

36、同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在長(zhǎng)期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，即9%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。 凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)上面計(jì)算，本項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的分別為9 695.16萬(wàn)元和6 431.69萬(wàn)元，均大于0，資本金的稅后凈現(xiàn)值為5 154.98萬(wàn)元，也大于0。這說(shuō)明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)示例房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第53頁(yè)，共62頁(yè)。（2）內(nèi)部收益率。 內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評(píng)

37、價(jià)與分析，經(jīng)上面計(jì)算，稅前、稅后全部投資的FIRR分別為66.2%、47.82%；資本金的稅后FIRR為113.62%，均大于同期貸款利率7.11%和基準(zhǔn)收益率9%(ic)，說(shuō)明項(xiàng)目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，項(xiàng)目可行。某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)示例房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第54頁(yè)，共62頁(yè)。2損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo) 1）損益表。詳見(jiàn)表1-20。某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)示例房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表第55頁(yè)，共62頁(yè)。序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 計(jì) 算 期合 計(jì) 1 2 3 1銷售收入 0 32 475.4121 650.2754 125.68 2總成本費(fèi)用 0 21 579.4314 368.2935 965.72 3銷售稅金及附加 0 2 088.171 392.113 480.28 4土地增值稅 0 1 527.621 018.412 546.03 5 利潤(rùn)總額（1-2-3-4） 0 7 280.194 871.4612 151.65 6所得稅（5）33% 0 2 402.461 607.584 010.04 7稅后利潤(rùn)（5）-（6） 0 4 877.733 263.888 141.61 8盈余公積金（7）10% 0 487.77 326.39 814.16