五星級(jí)酒店5A甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目可行性研究

1、目 錄 前 言 . 4 1 工程簡(jiǎn)介 . 4 建設(shè)地點(diǎn) . 4 工程現(xiàn)狀 . 4 工程總體規(guī)劃要求. 4 工程建筑面積指標(biāo). 5 2 工程法人概況 . 5 3 編制依據(jù) . 5 4 工程建設(shè)的必要性 . 6 4 工程建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益. 6 5 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . 6 第一局部 鵲橋五星級(jí)酒店. 8 1 目前廣州五星級(jí)酒店的運(yùn)作情況. 8 2 行業(yè)人士對(duì)廣州高級(jí)酒店業(yè)的開(kāi)展看法. 12 3 定位五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求及樓層規(guī)劃. 14 定位五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求. 14 酒店總體根本要求. 14 酒店接待大廳根本要求. 14 客房根本要求 . 15 餐飲根本要求 . 16 公共區(qū)域根本

2、要求. 16 選擇工程共 78 項(xiàng)，至少具備 35 項(xiàng)，具備工程越多，酒店越高檔 . 17 定位五星級(jí)酒店的規(guī)劃. 20 4 本工程定位五星級(jí)酒店的本錢運(yùn)營(yíng)測(cè)算. 22 測(cè)算根底 . 22 本五星級(jí)酒店物業(yè)面積構(gòu)成：. 22 投資本錢以下投資本錢未計(jì)算財(cái)務(wù)本錢. 22 酒店運(yùn)營(yíng)本錢 . 25 本工程定位五星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)收入測(cè)算. 25 計(jì)算結(jié)果 . 26 客房年收入約 . 26 4.2.2 餐飲、會(huì)務(wù)、商場(chǎng)收入. 26 4.2.3 娛樂(lè)休閑收入 . 27 5 本工程定位五星級(jí)酒店收益測(cè)算. 29 本錢合計(jì) . 29 年收益額稅后. 29 總本錢回收共需年數(shù). 29 第二局部 5A 甲級(jí)寫(xiě)字樓.

3、 30 11 廣州寫(xiě)字樓開(kāi)展歷程. 30 寫(xiě)字樓緊缺期：1993-1997 年 . 30 寫(xiě)字樓消化期：1997-2000 年 . 30 1.3 寫(xiě)字樓調(diào)整期：2001-2004 年 . 31 寫(xiě)字樓快速增長(zhǎng)期：2005 年至今. 31 2 廣州市區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析. 32 廣州四大寫(xiě)字樓區(qū)域介紹. 32 大環(huán)市東商務(wù)區(qū) . 32 天河北商務(wù)區(qū) . 32 珠江新城商務(wù)區(qū)CBD . 32 琶洲商務(wù)區(qū) . 33 廣州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)展分析. 33 3 天河區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析. 35 分布特征 . 36 價(jià)格特征 . 36 成交特征 . 37 4 東莞莊工程周邊寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析. 40 4.1 2007 年

4、天河區(qū)寫(xiě)字樓一覽表. 40 東莞莊工程周邊寫(xiě)字樓一覽表. 45 5 東莞莊寫(xiě)字樓規(guī)劃 . 47 第三局部 商業(yè) . 49 1 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析. 49 2 天河區(qū)商鋪市場(chǎng)分析. 51 分布特征 . 51 價(jià)格特征 . 51 供求特征 . 52 經(jīng)營(yíng)特色 . 53 3 工程商圈分析 . 54 從交通情況看 . 54 從消費(fèi)群體看 . 54 從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看 . 54 5 工程 SWOT 分析 . 56 工程優(yōu)勢(shì)分析 . 56 開(kāi)發(fā)水平和開(kāi)發(fā)意識(shí)不斷提高. 56 工程周邊的空地多規(guī)劃為住宅用地. 56 交通優(yōu)勢(shì) . 56 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) . 57 5.2 工程劣勢(shì)分析 . 57 產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜 . 57

5、區(qū)域環(huán)境 . 57 威脅分析 . 58 時(shí)機(jī)分析 . 58 6 商場(chǎng)規(guī)劃 . 59 工程適合開(kāi)發(fā)物業(yè)類型評(píng)估. 59 2 工程初步定位 . 61 5 車位規(guī)劃 . 62 1 投資估算說(shuō)明 . 63 2 寫(xiě)字樓商場(chǎng)工程投資估算表. 63 3 資金籌措 . 64 4 資金平衡方案 . 64 第五局部 寫(xiě)字樓、商場(chǎng)效益分析. 66 1 銷售收入、銷售稅金及附加估算. 66 銷售收入 . 66 銷售稅金及附加 . 66 經(jīng)營(yíng)本錢及費(fèi)用估算. 66 開(kāi)發(fā)建設(shè)本錢 . 67 銷售廣告費(fèi) . 67 工程土地本錢 . 67 工程總本錢費(fèi)用：. 67 工程損益 . 67 第六局部 東莞莊工程結(jié)論與建議. 68

6、結(jié)論 . 68 建議 . 68 3前 言 1 工程簡(jiǎn)介 建設(shè)地點(diǎn) 廣東財(cái)潤(rùn)鵲橋酒店寫(xiě)字樓工程位于廣州市天河區(qū)東莞莊路與粵墾路口之交界處，東連南航大廈；南接廣園東快速路；西接?xùn)|莞莊路，北臨珠江投資工程。 交通便利，有著天河最繁華的天河北后花園之稱，鬧中有靜，鄰近天河體育中心，天河火車東站及全市最高的建筑中信廣場(chǎng)。 灑店用地地塊共占地 3697 平方米，寫(xiě)字樓地塊為 4272 平方米。被天河干休所經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)西門入口道路一分為二。 工程現(xiàn)狀 動(dòng)拆遷工作尚未完成，目前正在進(jìn)行規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)、報(bào)批工作。 工程總體規(guī)劃要求 工程總占地面積 3697+2679+1593=7969 平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)集

7、五星級(jí)酒店、5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、綜合商場(chǎng)于一體的城市綜合體，土地使用年限為 40 年，建筑密度為 0.7,規(guī)劃容積率為 7，綠化率 30%。 4 工程建筑面積指標(biāo) 整個(gè)工程總建筑面積為 58000 平方米，由兩棟塔樓組成，分別為 6 層寫(xiě)字樓和 6層酒店，其中裙樓的 1-4 層為商業(yè)用房，在第三層用連廊聯(lián)為一體。按使用功能分：酒店建筑面積為 23983 平方米，商業(yè)建筑面積為 16800 平方米，寫(xiě)字樓建筑面積為15000 平方米，地下停車、設(shè)備用房面積為 15938 平方米。容積率 7，綠化率 30，建筑密度為 0.7。機(jī)動(dòng)車停車泊位 400 輛。 2 工程法人概況 企業(yè)名稱： 廣東財(cái)潤(rùn)投資 住

8、 所： 天河區(qū)天河北路 233 號(hào)中信廣場(chǎng) 3201 室 法定代表人： 注冊(cè)資本：企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司國(guó)內(nèi)合資 經(jīng)營(yíng)范圍： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理。凡涉及許可經(jīng)營(yíng)的工程憑許可證經(jīng)營(yíng)。 3 編制依據(jù) 本工程可行性報(bào)告根據(jù)廣東財(cái)潤(rùn)投資管理公司現(xiàn)有資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和天河區(qū)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的根底上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為工程的開(kāi)發(fā)貸款提供科學(xué)的決策依據(jù)。 54 工程建設(shè)的必要性 根據(jù)天河 區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā) 展規(guī)劃， 天河將會(huì) 形成以體育 中心新中軸 線為核心 的大商圈，共由四個(gè)不同功能的片區(qū)組成，包括以天河城正佳廣場(chǎng)為龍頭的環(huán)體育中心中央零售區(qū)、珠江新城中央商務(wù)區(qū)、天河北金融商務(wù)

9、區(qū)和石牌電腦專業(yè)市場(chǎng)區(qū)。該商圈未來(lái)定位是成為 21 世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)、廣州市的核心商圈、華南第一商圈。這一區(qū)域包括廣州大道以東、廣深線以南、華南快速干線以西、珠江以北的地區(qū)，包括天河南、林和路、石牌、冼村、獵德路五條街的行政區(qū)范圍，面積約 18 平方公里。目前，該商圈有天河城、正佳廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)等大型百貨商場(chǎng)。由于該板塊休閑娛樂(lè)設(shè)施缺乏，一些適合開(kāi)發(fā)為娛樂(lè)休閑設(shè)施的裙樓將得到開(kāi)展。 本工程擬建的五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓充分表達(dá)了天河區(qū)的整體開(kāi)展戰(zhàn)略，積極打造一個(gè)全新的集多種效勞功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有酒店、辦公、商業(yè)、餐飲娛樂(lè)等多種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，工程規(guī)模較大、運(yùn)營(yíng)思想先進(jìn)，本工程的建設(shè)將推動(dòng)天

10、河區(qū)新一輪開(kāi)展規(guī)劃的實(shí)施。 4 工程建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益 根據(jù)天河北路地區(qū)的開(kāi)展規(guī)劃，該地區(qū)重點(diǎn)開(kāi)展 CBD，即將進(jìn)行建設(shè)的工程總商業(yè)面積超過(guò) 16800 平方米。本工程將建設(shè)一個(gè)可以輻射周邊地區(qū)的全新多效勞功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了天河北路后花園商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富了天河北商圈商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展有明顯作用。 5 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 占地面積 3697+2679+1593=7969 平方米 6其中： 地上建筑面積 79697= 55783 平方米 商業(yè)局部 16800 平方米 寫(xiě)字樓局部 15000

11、平方米 酒店局部 23983 平方米 容積率 7 建筑密度 0.7 綠化率 30 % 停車位 400 輛 7第一局部 鵲橋五星級(jí)酒店 1 目前廣州五星級(jí)酒店的運(yùn)作情況 廣州目前已開(kāi)業(yè)有 7 家五星級(jí)酒店已正式掛牌，未來(lái)兩年間將陸續(xù)再開(kāi)業(yè)八家五星級(jí)和超五星級(jí)酒店，它們的開(kāi)業(yè)時(shí)間和簡(jiǎn)要情況如下：8樓高 5 層，共有客房總數(shù)01中國(guó)大酒店廣州流 花路 100 號(hào)越秀區(qū)開(kāi) 業(yè) 時(shí) 間 1984年,1998 年新裝修樓高 18 層,1013 間客房及套房。02廣 東 國(guó) 際 大酒店廣 州 市 廣 州 市 環(huán) 市東路 339 號(hào) 越秀區(qū)1992 年 7 月 8 日開(kāi)業(yè)， 2004 年局 部裝修樓高 63

12、層，共有客房總數(shù) 200 余間套。03廣 州 東 方 賓館廣州流 花路 120 號(hào)越秀區(qū)1961 年 開(kāi)業(yè) ，2004年重新裝修樓高 11 層，共有客房 800余間套。04白天鵝賓館廣州沙面南街 1 號(hào)1983 年 開(kāi)業(yè) ，2000年重新裝修樓高 28 層，共有客房總數(shù) 842 間套。05廣 東 亞 洲 國(guó)際大酒店廣州市環(huán)市東路 326號(hào)2002 年開(kāi)業(yè)客房數(shù)目 422 間，位于25-38 層06碧 桂 園 鳳 凰城酒店廣 州 市 廣 園 東 路 新塘路段鳳凰城2003 年 11 月開(kāi)業(yè)樓高 6 層，共有客房總數(shù)621 間套。07廣 州 香 格 里拉大酒店廣 州 市 海 珠 區(qū) 琶 洲新區(qū)20

13、07 年 3 月 26 日開(kāi)業(yè)樓高 36 層，704 間豪華客房及套房，另設(shè) 26 間設(shè)計(jì)精巧的效勞式公寓，面積均超過(guò) 42 平方米。八 間風(fēng) 格 各異 的 餐廳 及酒 吧, 兩 間宴 會(huì) 廳和 八間多功能廳。08廣 州 天 譽(yù) 威斯汀酒店廣 州 市 天 河 區(qū) 林 和中路 6 號(hào)中信廣場(chǎng)后門2007 年 5 月開(kāi)業(yè)樓高 40 層,共有客房總數(shù) 448 間(套),標(biāo)間面積50 平米。09長(zhǎng)隆酒店廣 州 市 番 禺 區(qū) 大 石迎賓路長(zhǎng)隆夜間動(dòng)物世界旁 92001 年開(kāi)業(yè)樓高 6 層，共有客房總數(shù)333 間套。掛牌五星級(jí)酒店 10 鳴 泉 居 度 假?gòu)V 州 市 白 云 大 道 南1998年 開(kāi)業(yè)

14、，2005序號(hào) 村 酒店名稱 1068 號(hào) 地理位置 年重新裝修 開(kāi)業(yè)時(shí)間 200 間套。 客房數(shù)量 正在申請(qǐng)中的五星級(jí)酒 店 序號(hào)酒店名稱地理位置開(kāi)業(yè)時(shí)間客房數(shù)量01廣 州 鼎 龍 國(guó)際大酒店廣 州 天 河 廣州 大 道 北63 號(hào) 天河區(qū)2005 年 5 月開(kāi)業(yè)樓高 20 層，客/套房 288 間。02廣 州 嘉 逸 國(guó)際酒店廣 州 市 天 河 北 路 468號(hào)2004 年 7 月酒店樓高 20 層，擁有 251間不同類型的客房。03廣 州 天 倫 萬(wàn)怡大酒店廣州林和中路 172 號(hào)2003 年開(kāi)業(yè)395 套裝修豪華、設(shè)計(jì)新穎、設(shè)備完善的客房。04廣 東 南 洋 長(zhǎng)勝酒店廣 州 市 天 河

15、區(qū) 廣 州 大道北興華路 38 號(hào)開(kāi)業(yè) 時(shí)間 2005年 9 月 29 日主樓高 25 層，副樓多棟高 7層，擁有各類豪華客房 468間/套，標(biāo)間面積 38 平米。05南沙大酒店廣 州 市 南 沙海 濱 新 城商貿(mào)大道南二路 1 號(hào)2004 年 9 月28 日樓高 15 層，擁有 314 間精雕細(xì)琢的豪華客房，標(biāo)間面積 46 平米。06廣 州 地 中 海國(guó)際酒店廣 州 市 廣 州市 天 河 路518 號(hào)2005 年 3 月開(kāi)業(yè)樓高 50 層 ,共有 客房 總數(shù)400 間(套),標(biāo)間面積 33 平米。07頤和大酒店廣 州 白 云 區(qū)同 泰 路 頤和山莊內(nèi)2003 年酒店由東、西、中座三局部組成，

16、擁有高檔標(biāo)準(zhǔn)客房、商務(wù)套房、公寓、別墅以及總統(tǒng)套房 180 余間。10正在建設(shè)中的酒店 序號(hào)酒店名稱地理位置方案開(kāi)業(yè)時(shí)間客房數(shù)量01正佳萬(wàn)豪天河正佳2021 年開(kāi)業(yè)正 佳萬(wàn) 豪 國(guó)際 大 酒店 正 佳 正 佳廣 場(chǎng)五星將擁有 360 間客房，其中標(biāo)準(zhǔn)間不超過(guò) 140 間，其余均為豪華商務(wù)套房、總 統(tǒng)套房 、副總統(tǒng) 套房以及 高級(jí)行政套房。02富力麗思卡爾頓酒店珠江新城2021 年開(kāi)業(yè)主體分 為酒店 客房和服 務(wù)式公寓 兩部分, 160 米高的塔樓，其中包括了 350套客房和 120 套高級(jí)效勞式公寓，群樓局部為酒店餐飲娛樂(lè)空間。03富力君悅大酒店珠江新城2021 年開(kāi)業(yè)總建筑面積為 萬(wàn)多平方米

17、，樓高75 米，由君悅酒店管理。04皇冠假日酒店海景集團(tuán)天河員村2021 年開(kāi)業(yè)五星高 41 層，占地面積 萬(wàn)平方米，總建筑面積 14 萬(wàn)預(yù)定 2006 年平方米，客房及預(yù)定 2006 年投入運(yùn)營(yíng)豪華客房約 500 間。05太古匯香格里拉天河路2021 年開(kāi)業(yè)六星級(jí)的豪華酒店，酒店建筑面積約 8萬(wàn)平方米，擁有 500 到 600 個(gè)客房。整個(gè)太古匯工程總投資約 40 億元。112 行業(yè)人士對(duì)廣州高級(jí)酒店業(yè)的開(kāi)展看法 五星級(jí)酒店被業(yè)內(nèi)人士視為“城市之巔，可以引領(lǐng)一座城市的風(fēng)氣，同時(shí)也是一座城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展最敏感的風(fēng)向標(biāo)。廣州市副市長(zhǎng)王曉玲曾在各種場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)，在 2021 年亞運(yùn)會(huì)之前，五星級(jí)酒店將在現(xiàn)

18、有的 7 家根底上新添 10 到 15 家，由此可見(jiàn)政府對(duì)五星酒店建設(shè)的重視程度。 市旅游局認(rèn)為，隨著廣州城市國(guó)際化程度越來(lái)越高，外資來(lái)穗將投資、設(shè)辦事處、包長(zhǎng)包房以及會(huì)議經(jīng)濟(jì)、歐美市場(chǎng)的開(kāi)拓等原因都將導(dǎo)致高星級(jí)酒店供不應(yīng)求。 二 00 六年廣州共接待游客近億人次，旅游商務(wù)人流的大幅增長(zhǎng)、會(huì)展業(yè)等現(xiàn)代效勞業(yè)逢勃開(kāi)展、產(chǎn)業(yè)集聚與升級(jí)、城市空間調(diào)整等因素，為廣州酒店業(yè)帶來(lái)巨大市場(chǎng)需求。目前，廣州星級(jí)酒店超過(guò)兩百家、五星級(jí)七家，與實(shí)際需求和周邊地區(qū)相比，廣州五星級(jí)酒店嚴(yán)重缺乏。特別是二 0 一 0 年廣州將舉辦亞運(yùn)會(huì)，各類酒店配套需求十分迫切。 據(jù)廣州市外經(jīng)貿(mào)局副局長(zhǎng)孫雷介紹，廣州市政府將給予具體扶

19、持鼓勵(lì)外資酒店管理企業(yè)向四個(gè)方面開(kāi)展：一是擴(kuò)大選址區(qū)域。鼓勵(lì)各酒店集團(tuán)走出市中心，布局周邊快速開(kāi)展區(qū)，如北上花都、南下南沙、東進(jìn)黃埔、蘿崗、增城；二是歡送不同國(guó)家、不同風(fēng)格的酒店品牌落戶，尤其是在穗重點(diǎn)投資來(lái)源地的品牌；三是引進(jìn)酒店類型多樣化，適應(yīng)不同層次消費(fèi)需求；四是合作方式靈活多樣，可投資自建、也可品牌輸出或并購(gòu)方式進(jìn)駐廣州市場(chǎng)。 孫雷表示，廣州是中國(guó)會(huì)展業(yè)中心，特別到了廣交會(huì)，不但五星級(jí)酒店及都市區(qū)內(nèi)的各類酒店爆滿，廣州周邊地區(qū)縣市酒店也是高入住率。這說(shuō)明，隨著會(huì)展商貿(mào)業(yè)的開(kāi)展、環(huán)城交通更為便利，中心外的周邊地區(qū)有著更大開(kāi)展空間、是酒店業(yè)的新興市場(chǎng)。廣州五星級(jí)酒店增量仍很理性，當(dāng)然供給量

20、增大、價(jià)格也自然受到市場(chǎng)調(diào)節(jié)。目前廣州共有十萬(wàn)間酒店客房，二 0 一 0 年前將新增百分之十左右，考慮到淡旺季的行業(yè)特點(diǎn)，仍需維持一定缺口。 12廣州有賓館、飯店、招待所等 各類住宿設(shè)施 1400 多座，客房約 10 萬(wàn)間，床位近20 萬(wàn)個(gè)；其中星級(jí)飯店 205 家，五星 6 家，四星 24 家，三星 89 家，二星 80 家，一星 6 家。廣州正籌建的 30 多家五級(jí)星酒店中，有 10 多家將在未來(lái) 3 年內(nèi)建成并開(kāi)業(yè)。未來(lái)幾年內(nèi)，廣州將新建 50 家四、五星級(jí)豪華酒店、增加 8000 個(gè)房間。根據(jù)規(guī)劃，到 2021 年亞運(yùn)會(huì)前，廣州的 4 星級(jí)以上酒店數(shù)量將到達(dá) 60 家，其中五星級(jí)酒店在

21、現(xiàn)在的根底上還會(huì)新添 10 至 15 家，廣州星級(jí)酒店總數(shù)會(huì)從現(xiàn)在的 205 家增加到 300家。經(jīng)濟(jì)型酒店 3 年的預(yù)期數(shù)字也將過(guò)百，未來(lái) 3 至 5 年內(nèi)，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店客房超萬(wàn)間。以白天鵝為例，目前其入住 率都在 75%79%之間，平均房?jī)r(jià)今年增幅了近 14%，入住率增長(zhǎng)了 3%，在國(guó)外，五星級(jí)酒店的入住率也就 60%左右。營(yíng)業(yè)收入方面，比方東方賓館，2007 年上半年的客房收入到達(dá)了 萬(wàn)元，同比上升了 6.18，凈利潤(rùn)也從 2006 年上半年的 萬(wàn)元增加到現(xiàn)在的 萬(wàn)元。 由此可見(jiàn)，廣州市目前的星級(jí)酒店的市場(chǎng)空間還很大，我們選擇在 2021 年進(jìn)入五星級(jí)酒店市場(chǎng)正是較好的投資時(shí)機(jī)。 13

22、3 定位五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求及樓層規(guī)劃 定位五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求 五星級(jí)旅游涉外酒店應(yīng)具備的根本條件概述如下： 酒店總體根本要求 1) 酒店功能劃分合理、設(shè)施使用方便、平安。 2) 酒店室內(nèi)外裝修高檔、建筑及裝修選用豪華材料。 3) 酒店內(nèi)部公共信息圖形符號(hào)符合 LB/AT001 標(biāo)準(zhǔn)。 4) 有中央空調(diào)系統(tǒng)。 5) 有背景音響系統(tǒng)。 6) 有與五星級(jí)酒店相適應(yīng)的計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)。 酒店接待大廳根本 要求 7) 接待大廳寬敞、裝修豪華、光線充足。8) 有與酒店規(guī)模、五星級(jí)相適應(yīng)的總效勞臺(tái)，總效勞臺(tái)有中英文標(biāo)志、分區(qū)段設(shè)置接待、問(wèn)訊、結(jié)帳、 24 小時(shí)有工作人員在崗。9) 提供留言效勞、一次性總帳

23、單結(jié)帳效勞、信用卡效勞、 18 小時(shí)提供外幣兌換效勞。1410)總效勞臺(tái)提供酒店效勞工程宣傳品、酒店價(jià)目表、中英文本市交通地圖，全國(guó)旅游交通地圖、本市和全國(guó)旅游景點(diǎn)介紹、各種交通工具時(shí)刻表、報(bào)刊雜志等。11)可 8 小時(shí)直接接受國(guó)內(nèi)、國(guó)際客房預(yù)訂，有酒店和客人同時(shí)開(kāi)啟的保險(xiǎn)箱、設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員、專職行李員、值班經(jīng)理、大堂經(jīng)理。12)在非經(jīng)營(yíng)區(qū)設(shè)客人休息場(chǎng)所、提供店內(nèi)尋人效勞和安排出租車效勞、門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道、配備輪椅。13)至少能用 2 種外語(yǔ)提供效勞英語(yǔ)為必備語(yǔ)種，總機(jī)至少能用 3 種外語(yǔ)提供效勞英語(yǔ)為必備語(yǔ)種，各種指示用和效勞用文字至少用中英文同時(shí)表示。 客房根本要求 14)

24、 至少有 40 間套可供出租的客房，70% 客房的面積不含衛(wèi)生間和走廊不少于 20 平方米，至少有 5 個(gè)開(kāi)間的豪華套房，有殘疾人客房。15)客房裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫(xiě)字臺(tái)、衣櫥及衣架，茶幾，座椅，床頭柜、床頭燈，臺(tái)燈，落地?zé)簟⑷礴R，行李架等高級(jí)配套家具。16)衛(wèi)生間用豪華建筑材料裝修地面、墻面、頂棚，用良好的排風(fēng)設(shè)施，110/220V 電源插座， 副機(jī)，吹風(fēng)機(jī)和體重稱。裝高級(jí)座便器。梳妝臺(tái)，浴缸并帶淋浴噴頭，配浴簾，晾曬繩， 24 小時(shí)供給冷熱水。17)有直撥的國(guó)內(nèi)、國(guó)際 ，有彩色電視機(jī)、音響設(shè)備、并有閉路電視系統(tǒng)，播放頻道不少于 16 個(gè)，自辦節(jié)目至少有 2 個(gè)頻道。18)有與五星

25、級(jí)相匹配的文具用品，提供開(kāi)夜床效勞， 24 小時(shí)提供冷熱飲用水及冰塊，免費(fèi)提供茶葉或咖啡，客房?jī)?nèi)設(shè)微型酒吧， 24 小時(shí)提供中西式早餐，正餐送餐效勞。1519)提供叫醒效勞，留言效勞、衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補(bǔ)效勞，提供擦鞋效勞。20)客房、衛(wèi)生間每天全面整理，每日更換床單和枕套，客房用品和消耗品每天補(bǔ)齊。 餐飲根本要求 21)有布局合理、裝飾豪華的中餐廳，至少能提供 2 種風(fēng)味的中餐。22)有布局合理、裝飾豪華的西餐廳，配專門的西餐廚房。23)有獨(dú)具特色風(fēng)格高雅的咖啡廳，能提供自助早餐、西餐正餐。24)有適當(dāng)?shù)男⊙鐣?huì)廳，有封閉的酒吧間。25)餐廳、酒吧的主管、領(lǐng)班和效勞員能用英語(yǔ)提供效勞。2

26、6)廚房冷菜間、面點(diǎn)間獨(dú)立分割，有足夠的冷氣設(shè)備，冷菜間有空氣消毒設(shè)施，粗加工間與操作間隔離，有足夠的冷庫(kù)，有專門放置臨時(shí)垃圾的設(shè)施并保持其封閉 。 公共區(qū)域根本要求 27)有足夠的停車場(chǎng)，有足夠的高質(zhì)量客用電梯，轎箱裝修高檔，并有效勞電梯。28)有公用 ，并有市內(nèi) 簿。29)有男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間。30)有商場(chǎng)，出售旅行日常用品，旅游紀(jì)念品、工藝品等商品。31)有商務(wù)中心，代售郵票，代發(fā)信件，辦理電報(bào)、電傳、 、復(fù)印、國(guó)際長(zhǎng)途 、國(guó)內(nèi)行李托運(yùn)、沖洗膠卷等。提供打字效勞。1632)有醫(yī)務(wù)室。33)提供代購(gòu)交通、影劇、參觀等票務(wù)效勞。34)提供市內(nèi)觀光效勞。35) 有應(yīng)急供電專用線和應(yīng)急照明燈。

27、 選擇工程共 78 項(xiàng)，至少具備 35 項(xiàng) ，具備工程越多，酒店越高檔客房 10 項(xiàng)36)客房?jī)?nèi)可通過(guò)視聽(tīng)設(shè)備提供帳單等的可視性查詢效勞，提供語(yǔ)言信箱服務(wù)。37)衛(wèi)生間有飲用水系統(tǒng)。38)不少于 50% 的客房衛(wèi)生間淋浴與浴缸分設(shè)。39)不少于 50% 的客房衛(wèi)生間干濕區(qū)分設(shè)。40)所有套房分設(shè)供主人和來(lái)訪人使用的衛(wèi)生間。41)設(shè)商務(wù)樓層，可在樓層辦理入住登記及離店手續(xù)，樓層有供客人使用的商務(wù)中心及休息場(chǎng)所。42)商務(wù)樓層的客房?jī)?nèi)有收發(fā) 或電子郵件的設(shè)備。43)為客人提供免費(fèi)店內(nèi)無(wú)線尋呼效勞。44)24 小時(shí)提供洗衣加急效勞。 45)委托代辦效勞。餐廳及酒吧 8 項(xiàng)171) 2) 3) 4)

28、5) 6) 7) 8) 有大堂酒吧。有專業(yè)性茶室。有除西餐廳外的其他外國(guó)餐廳，配有專門廚房。有餅屋。有風(fēng)味餐廳。有至少能容納 200 人正式宴會(huì)的大宴會(huì)廳，配有專門的宴會(huì)廚房。有至少 10 個(gè)不同風(fēng)味的餐廳大小宴會(huì)廳除外。有 24 小時(shí)營(yíng)業(yè)的餐廳。商務(wù)設(shè)施及效勞 5 項(xiàng)1) 2) 3) 4) 5) 提供國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)效勞，傳輸速度不小于 64kbit/s 。封閉的 間至少 2 個(gè)。洽談室至少容納 10 人。提供筆譯、口譯和專職秘書(shū)效勞。圖書(shū)館至少有 1000 冊(cè)圖書(shū)。會(huì)議設(shè)施 10 項(xiàng)1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9) 有至少能容納 200 人會(huì)議的專用會(huì)議廳、配有衣帽間。至少配

29、有 2 個(gè)小會(huì)議室。有同聲傳譯設(shè)施至少 4 種語(yǔ)言。有 會(huì)議設(shè)施。有現(xiàn)場(chǎng)視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機(jī)、錄像機(jī)、文件粉碎機(jī)。有專門的復(fù)印室、配備足夠的復(fù)印機(jī)設(shè)備。有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。有照相膠卷沖印室。10) 至少 5000 平方米的展覽廳。18公共及健康娛樂(lè)設(shè)施 共計(jì) 42 分項(xiàng)1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9) 歌舞廳卡拉 OK 廳或 KTV 房至少 4 間游戲機(jī)室、棋牌室、影劇場(chǎng)。定期歌舞表演。多功能廳，能提供會(huì)議，冷餐會(huì)、酒會(huì)等效勞及兼作歌舞廳。健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、沖浪浴、日光浴室。室內(nèi)游泳池水面積至少 40 平方

30、米。室外游泳池水面積至少 100 平方米。網(wǎng)球場(chǎng)、保齡球室(至少 4 道)、攀巖練習(xí)室。10) 壁球室、桌球室。11) 多功能綜合健身按摩撐。12) 電子模擬高爾夫球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)。 13) 高爾夫球場(chǎng)至少 9 洞。14) 賽車場(chǎng)、公園。15) 跑馬場(chǎng)、 射擊場(chǎng)、射箭場(chǎng)。16) 實(shí)戰(zhàn)模擬游藝場(chǎng)。17) 乒乓球室、 溜冰場(chǎng)。18) 室外滑雪場(chǎng)。19) 自用海濱浴場(chǎng)。20) 潛水、海上沖浪、 釣魚(yú)。21) 美容美發(fā)室。22) 精品店、獨(dú)立的書(shū)店、 獨(dú)立的鮮花店。23) 嬰兒看護(hù)及兒童娛樂(lè)室。19平安設(shè)施 3 項(xiàng)1) 2) 3) 電子卡門鎖?？头抠F重物品保險(xiǎn)。自備發(fā)電系統(tǒng)。定位五星級(jí)酒店的規(guī)劃 整

31、個(gè)工程功能的總體規(guī) 劃 1酒店設(shè)施 酒店將設(shè)有餐飲，休閑及其他設(shè)施高于平臺(tái)層； 而中餐及西餐廳將分別設(shè)于二樓及五樓； 咖啡廳及酒吧將于三樓提供，另一間酒吧將會(huì)設(shè)于頂樓天臺(tái)； 會(huì)議設(shè)施將于五樓提供； 大局部的休閑設(shè)施將于六樓提供，這包括了男/女士桑拿，健身室及游泳池。 酒店將會(huì)提供充足的泊車位置。現(xiàn)時(shí)共規(guī)劃了 200 個(gè)停車位，其中 180 個(gè)為位處于地庫(kù)三層的有蓋車位，其余 20 個(gè)那么設(shè)于一樓。 1裙樓設(shè)施 樓層餐飲設(shè)施面積平方米L1L2L3L3L4L4夜總會(huì)咖啡廳中式餐廳西式餐廳西式餐廳宴會(huì)廳小計(jì) 會(huì)議廳設(shè)施20L2 L5 L 會(huì)議室 會(huì)議室 商務(wù)中心 76.45 292.03 48.74

32、 小計(jì) 417.22 娛樂(lè)設(shè)施 L6 桑拿 455.03 L6 健身房 85.11 L6 露天游泳池 138.21 L6 露天網(wǎng)球場(chǎng) 小計(jì) 678.35 其他設(shè)施 L2 商場(chǎng) 165.84 L1 美容廳 116.54 L2 花店 L6 保健中心 47.30 小計(jì) 329.68 2后勤設(shè)施 后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。 其他后勤效勞如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫(kù)的一及二層，機(jī)電設(shè)備室、冷庫(kù)房、水箱、冷澆灌設(shè)備室及泵房等，均位于地庫(kù)及頂數(shù)天臺(tái)的位置。 酒店車位規(guī)劃 五星級(jí)酒店的車位一般按 1：1 的比例配車位。 由此推算本案車位約需：1558965=240 個(gè)

33、214 本工程定位五星級(jí)酒店的本錢運(yùn)營(yíng)測(cè)算 測(cè)算根底 本五星級(jí)酒店物業(yè)面積構(gòu)成： 2在酒店設(shè)計(jì)中，各類設(shè)施的面積是有一定的比例配套要求的。這個(gè)比例越科學(xué)，就越能符合經(jīng)營(yíng)需要，更有利于產(chǎn)生更大的平方米產(chǎn)出。這個(gè)比例也要與酒店的定位、目標(biāo)市場(chǎng)相匹配。酒店類型不同，比例差距明顯。 酒店常用兩組面積數(shù)據(jù)來(lái)描述規(guī)模和狀況：一是占地面積和建筑面積，二是對(duì)客效勞區(qū)面積又被稱為公共區(qū)面積和后臺(tái)工作區(qū)面積。第一組數(shù)據(jù)涉及建筑容積率、建筑密度等技術(shù)指標(biāo)，也關(guān)系到酒店客人的舒適度。第二組數(shù)據(jù)涉及到酒店的可經(jīng)營(yíng)面積、盈利能力等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，既關(guān)系到酒店客人消費(fèi)過(guò)程中的舒適度，同時(shí)關(guān)系到酒店的收益與壽命。 酒店的各類面積比

34、例決定了將來(lái)酒店收入的比例。面積構(gòu)成分為營(yíng)業(yè)面積及非營(yíng)業(yè)面積，計(jì)算時(shí)采用以兩者占總樓地板面積的一半位一半原那么。 方案商業(yè)裙樓局部為四層不包括一樓酒店大堂，酒 店整體建筑為六層，其中頂層為游泳池及酒吧。 酒店客房面積：通常來(lái)說(shuō)，客房的總面積占酒店總建筑面積的 65%以上 2398365%=15589m 投資本錢以下投資本錢未計(jì)算財(cái)務(wù)本錢 22 1土地本錢：500 萬(wàn)407969 m 元/m2222酒店土地本錢： 元/ m * 3697m 9278.5 萬(wàn)元 2建安與裝修設(shè)備本錢包括土建局部 包含地上與地下局部，取最小經(jīng)濟(jì)值見(jiàn)下表： 23序號(hào)分項(xiàng)工程名稱計(jì)算依據(jù)單方造價(jià)元/m21樁基工程受力樁總

35、建筑面積160-1802地下室工程、基坑圍護(hù)及支撐地下室建筑面積3800-42003結(jié)構(gòu)工程地上建筑面積1100-13004建筑工程除外墻玻璃幕墻地上建筑面積800-9005新型節(jié)能幕墻外立面建筑面積1200-15006給排水含潔具，鍋爐房管線總建筑面積350-3807噴淋、氣體消防總建筑面積100-1108污水處理含管線總建筑面積35-409空調(diào)工程地上建筑面積550-60010地下室通風(fēng)工程地下室建筑面積170-19011照明、防雷、動(dòng)力、變配電總建筑面積800-90012 總機(jī)及配線、閉路電視、監(jiān)視、播送音響、管理電腦、火災(zāi)報(bào)警、共用天線、電報(bào)電傳總建筑面積500-55013煤氣工程總建

36、筑面積45-5014電梯、自動(dòng)扶梯總建筑面積320-36015室外總體總建筑面積100-11516室內(nèi)精裝修連家具地上建筑面積3200-350017雜項(xiàng)工程總建筑面積280-33018洗衣房設(shè)備地上建筑面積150-17019廚房設(shè)備地上建筑面積250-280總建筑面積為 23983 平方米，其中地上建筑面積為 15589 平方米，地下建筑面積約 8394 平方米，外墻面積約 10000 平方米。 242 2本錢合計(jì)： 萬(wàn)元 C管理本錢與不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：300 元/ m *25000 m 750 萬(wàn)元 萬(wàn)元 酒店運(yùn)營(yíng)本錢 1)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 營(yíng)業(yè)費(fèi)用含營(yíng)業(yè)稅費(fèi)、財(cái)務(wù)本錢直接費(fèi)用、人工費(fèi)用：占總收入 20

37、% 管理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、水電、維修保險(xiǎn)、裝修和設(shè)備更新等費(fèi)用：占總收入的 20% 2)管理提成： 引進(jìn)世界著名五星級(jí)酒店管理公司占總收入的 25%。如果自組管理公司管理，本錢相對(duì)低很多。 本工程定位五星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)收入測(cè)算 1) 推算依據(jù)： 本酒店面積約 23983*65%=15589 平方米，按每間客房建筑面積 65 平方米計(jì)算，約240 間客房。 酒店設(shè)計(jì) 4 種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下： 客房類型間數(shù)面積平方米合計(jì)單人標(biāo)準(zhǔn)房47165534標(biāo)準(zhǔn)房18025豪華套房2180總統(tǒng)套房1小計(jì)23015589按照廣州市酒店開(kāi)展行情預(yù)計(jì)未來(lái)2021-2021 年十年間平均客房每日實(shí)收房

38、價(jià) 742 元/天計(jì)算。 按照廣州五星級(jí)酒店平均開(kāi)房率 65%分析，本物業(yè)未來(lái)十年平均每 3 年增長(zhǎng)率 7%計(jì)算，開(kāi)房率平均按 76%計(jì)算。 計(jì)算結(jié)果 客房年收入約 742*230*76%*3654734 萬(wàn)元 4.2.2 餐飲、會(huì)務(wù)、商場(chǎng)收入 中餐廳收入： 東莞莊地區(qū)點(diǎn)心、小吃集中，賓館每天以中、晚二個(gè)市，以接待一次測(cè)算，平均每天 100 桌，每人 100 元消費(fèi)水平，利潤(rùn)為 50%測(cè)算，那么： 100 元*10 人*100 桌*365 天*50%=1825 萬(wàn)元 西餐廳收入： 天河區(qū)旅游觀光的游客較多，配有一定水準(zhǔn)、特色的西餐館是有一定的市場(chǎng)。每天以 40 人次，每人平均消費(fèi)水平 100

39、元，利潤(rùn)率以 70%測(cè)算，那么： 100 元/人次*40 人次*365 萬(wàn)元 商場(chǎng)收入： 在天河區(qū)，商場(chǎng)規(guī)模已充分表達(dá)，而賓館商場(chǎng)作為配套設(shè)備，競(jìng)爭(zhēng)就顯得相當(dāng)大，26以平均每天 10 萬(wàn)元銷售收入，利潤(rùn) 20%測(cè)算，那么： 10 萬(wàn)元/天*365 天*20%=730 萬(wàn)元 每天平均接待 5 人次，每個(gè)會(huì)務(wù)租金平均 5000 元，利潤(rùn)率以 70%測(cè)算，那么營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)： 5000 元/人次*5 人次*365 萬(wàn)元 萬(wàn)無(wú) 4.2.3 娛樂(lè)休閑收入 酒吧收入： 包括吸引游客娛樂(lè)與休閑在內(nèi)，每天以 100 人次，平均每人消費(fèi) 40 元，利潤(rùn)率以 60%測(cè)算，那么： 50 元/人次*100 人次*365 萬(wàn)

40、元 KTV 收入： 以設(shè)置 10 間 KTV 包房，每天以 6 個(gè)小時(shí)營(yíng)業(yè)，每小時(shí) 200 元計(jì)算，包房利用率60%，那么營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)： 200 元/小時(shí)*10 間*6 小時(shí)*365 萬(wàn)元 桑拿收入： 以每天平均 30 人次，每人次 200 元，那么營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)： 200 元/人次*30 人次*365 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 以上收入?yún)⒖紘?guó)內(nèi)五星級(jí)酒店年收入均數(shù)，見(jiàn)下表 27285 本工程定位五星級(jí)酒店收益測(cè)算 本錢合計(jì) 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 年收益額稅后 萬(wàn)元 年投資收益率：2001.1/30131.96.6% 總本錢回收共需年數(shù) 年 結(jié)論：定位五星級(jí)酒店在不考慮銷售的根底上約十五年時(shí)間可以收回根本本錢靜態(tài)投

41、資回收期。 29第二局部 5A甲級(jí)寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓工程整體由辦公、商業(yè)等功能組成，本局部將通過(guò)分析廣州市及天河區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)，從而進(jìn)行本工程各功能房產(chǎn)的市場(chǎng)定位。 1 廣州寫(xiě)字樓開(kāi)展歷程 寫(xiě)字樓緊缺期：1993-1997 年 1993年之前，廣州的主要商務(wù)活動(dòng)都集中在五星級(jí)酒店內(nèi) ，那時(shí)候的五星級(jí)酒店大都以商務(wù)綜合體形式建成，包括了酒店客房與餐飲、寫(xiě)字樓以及公寓等功能，例如中國(guó)大酒店、花園大酒店等。1995 年到 1997 年，外商開(kāi)始從以往的辦事處升級(jí)到成立分公司，外資的增加是當(dāng)時(shí)推動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要?jiǎng)恿?，僅有的幾棟甲級(jí)寫(xiě)字樓根本滿足不了市場(chǎng)的需求。期間，新落成的寫(xiě)字樓，無(wú)論是租金

42、、進(jìn)駐率以及售價(jià)都處于廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓歷史的最高位。即使到現(xiàn)在，甲級(jí)寫(xiě)字樓仍未超越當(dāng)時(shí)的記錄。當(dāng)時(shí)，寫(xiě)字樓處于賣方市場(chǎng)，如：1995 年，美國(guó)銀行中心 預(yù)售價(jià)為港幣 2 萬(wàn)元/平方米，廣東國(guó)際大廈的租金按實(shí)用約為 300 元/平方米/月；1996 年，中信廣場(chǎng)、大都會(huì)預(yù)售價(jià)為 萬(wàn)元/平方米，廣州國(guó)際貿(mào)易大廈、宜安廣場(chǎng)、東山廣場(chǎng)等都在 萬(wàn)元/平方米以上。購(gòu)置寫(xiě)字樓的，多數(shù)是港澳私人投資者。 寫(xiě)字樓消化期：1997-2000 年 1997 年到 2000 年，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求在該時(shí)期得到了釋放，大量的寫(xiě)字樓不斷供給，甲級(jí)寫(xiě)字樓從緊缺期急速轉(zhuǎn)向供給過(guò)剩，租金從 1996 年的 170-190 元/

43、平方米/月，跌至 2000 年的 90-100 元/平方米/月。期間，97 亞洲金融風(fēng)暴對(duì)港澳投資者造成了很大的影響，對(duì)寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)也造成了嚴(yán) 重的打擊。98 年后，寫(xiě)字樓30的用家成為銷售市場(chǎng)的主力，當(dāng)中尤其以內(nèi)資公司購(gòu)置寫(xiě)字樓自用較多。 1.3 寫(xiě)字樓調(diào)整期： 2001-2004 年 2001 年 2004 年，隨著廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓存量逐漸被消化，租金、售價(jià)都有所回升，寫(xiě)字樓在 2000 年，租金出現(xiàn)了觸底后反彈，其后，保持著平穩(wěn)的上升趨勢(shì)。甲級(jí)寫(xiě)字樓除卻新增供給外，空置率保持在 10以內(nèi)，頂級(jí)寫(xiě)字樓更是少于 5。 寫(xiě)字樓快速增長(zhǎng)期：2005 年至今 2005年至今，甲級(jí)寫(xiě)字樓進(jìn)入快速增長(zhǎng)

44、期。經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好 ，令甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求快速增長(zhǎng)。新一批的甲級(jí)寫(xiě)字樓當(dāng)中，不少具有實(shí)力的開(kāi)展商都將其作為長(zhǎng)期開(kāi)展的物業(yè)，因此，用于銷售的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓，銷售速度相當(dāng)驚人。以至開(kāi)展商經(jīng)常要封盤，重新定價(jià)后再推出市場(chǎng)。 廣州正加快步入國(guó)際大都市的步伐，開(kāi)發(fā)商對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的客戶定位有了更高的標(biāo)準(zhǔn)，寫(xiě)字樓的建筑標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)看齊。三年內(nèi)是廣州寫(xiě)字樓進(jìn)入成熟期的階段，期間廣州寫(xiě)字樓無(wú)論是質(zhì)和量都有巨大的變化。 312 廣州市區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 廣州四大寫(xiě)字樓區(qū)域介紹 大環(huán)市東商務(wù)區(qū)核心區(qū)指?jìng)鹘y(tǒng)意義上的環(huán)市東東到區(qū)莊立交、西到廣東國(guó)際大酒店，包括花園酒店、白云賓館在內(nèi)的 平方公里范圍，包括花園酒店、白云賓館一帶，

45、核心區(qū)信息密集度最高，酒店、寫(xiě)字樓集中，是整個(gè)大區(qū)域的管理中心和經(jīng)濟(jì)樞紐。功能主要為商務(wù)辦公、金融、高檔商業(yè)、酒店等，國(guó)際中央商務(wù)中心特色明顯。 天河北商務(wù)區(qū)以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫(xiě)字樓最為集中的地段。天河北商務(wù)區(qū)的自然延伸，像天河北路的兩條肩膀，支撐著天河北的繁華。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氣氛、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫(xiě)字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為廣州新興高檔寫(xiě)字樓的代表，典型的有中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、城建大廈、金利來(lái)中心，其中廣州市地標(biāo)中信廣場(chǎng)更是聲名遠(yuǎn)播。 珠江新城商務(wù)區(qū)CBD珠江新城北至黃埔大道、西至廣州大道、

46、東至華南路占地 平方公里，是廣州的 CBD 所在。共劃分為 14 個(gè) 2040 公頃的街區(qū)，包括商務(wù)、行政辦公街區(qū)、高層居住區(qū)、金融貿(mào)易街區(qū)、文化活動(dòng)街區(qū)、商業(yè)購(gòu)物街區(qū)等，規(guī)劃開(kāi)展成為集國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級(jí)功能設(shè)施于一體，推動(dòng)國(guó)際文化交流與合作的基地。其開(kāi)發(fā)模式將堅(jiān)持“低密度，高容積的原那么。32 琶洲商務(wù)區(qū)琶洲，位于海珠區(qū)的東面，總占地面積為 平方公里，其規(guī)劃定位為“以會(huì)展博覽業(yè)為核心的城市副中心區(qū)。華南快速干線和東環(huán)高速公路從西到東將琶洲全島分為、三個(gè)區(qū)。區(qū)是西區(qū)，以居住、康樂(lè)為主導(dǎo)功能；區(qū)是廣州國(guó)際會(huì)展中心，周圍將開(kāi)展與會(huì)議和展覽相關(guān)的配套設(shè)施：酒店、寫(xiě)字樓、

47、銀行、商業(yè)效勞等；區(qū)是東區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)研究開(kāi)發(fā)、旅游度假和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)功能的綜合區(qū)。琶洲地區(qū)的交通用地面積為 平方公里，占該地區(qū)總用地面積的 24，公路密度較高。 廣州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)展分析 寫(xiě)字樓的 開(kāi)展與城市 建設(shè)及經(jīng) 濟(jì)開(kāi)展是 分不開(kāi)的。 廣州的城市 開(kāi)展重心 經(jīng)歷了“由西向東的轉(zhuǎn)移過(guò)程，由此亦帶動(dòng)了廣州商業(yè)及寫(xiě)字樓經(jīng)歷了“由西向東的發(fā)展歷程。歷經(jīng)了 15 年的開(kāi)展，廣州市目前以初步形成了環(huán)市東商務(wù)圈、天河北商圈、珠江新城商務(wù)圈以及琶洲商務(wù)圈四大商務(wù)圈。新老商務(wù)區(qū)的開(kāi)展都有自己的側(cè)重點(diǎn)，各具特色。 2007 年下半年，廣州老城區(qū)可售寫(xiě)字樓供給量將超過(guò) 15 萬(wàn)平方米。隨著更多爛尾工程

48、的盤活和爛尾地的成功拍出，未來(lái)三年內(nèi)，廣州老城區(qū)可售寫(xiě)字樓新供給量將近 60 萬(wàn)平方米。隨著 CBD 以及琶洲等多個(gè)前景區(qū)域的寫(xiě)字樓逐漸增多，老城區(qū)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)每況愈下。首先從開(kāi)發(fā)商的實(shí)力背景來(lái)看，老城區(qū)寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)商實(shí)力遠(yuǎn)不如 CBD 的企業(yè)，CBD 寫(xiě)字樓企業(yè)大局部為上市公司，這樣能更好確保工程的正常運(yùn)作；其次，從結(jié)構(gòu)來(lái)看，老城 區(qū)的很多寫(xiě) 字樓技術(shù)含 量以及軟件 方面的物業(yè) 管理都不如 新區(qū)域的 寫(xiě)字樓。此外， 最重要的一 點(diǎn)是，由于 地段以及產(chǎn) 品的質(zhì)素不 同，很多企 業(yè)尤其是 世界500 強(qiáng)企業(yè)都樂(lè)意選擇 CBD 或者天河北作為根據(jù)地，因?yàn)檫@樣不僅能顯示自己公司的品牌，能享受更好的物

49、業(yè)效勞。數(shù)據(jù)顯示，在近 2 年的時(shí)間里，大企業(yè)選擇寫(xiě)字樓的趨勢(shì)已經(jīng)明顯往東挪。目前天河北是廣州寫(xiě)字樓最為密集的區(qū)域，其中天河路是天河北商圈開(kāi)展的一個(gè)33分支，該商圈在 2002 年開(kāi)始迅速崛起。短短的幾百米內(nèi)就聚集了 7 個(gè)寫(xiě)字樓。同時(shí)該路段的寫(xiě)字樓工程工程進(jìn)度較為接近，開(kāi)售周期相對(duì)接近，因而在未來(lái)幾年，該路段的寫(xiě)字樓市場(chǎng)將走向白熱化的階段。珠江新城和琶洲屬于新型的商務(wù)圈，由于在規(guī)劃上對(duì)綠化的建設(shè)較為完善，比照起天河北以及環(huán)市東的生態(tài)環(huán)境相對(duì)要好，但由于目前投入使用的寫(xiě)字樓相對(duì)較少，商業(yè)氣氛并未成型，相信未來(lái)隨著寫(xiě)字樓的投入，進(jìn)駐公司的增加，該區(qū)的商業(yè)氣氛的認(rèn)同程度會(huì)上升。盡管珠江新城目前的寫(xiě)

50、字樓還未完全成熟，受配套、交通等因素制約較大，預(yù)計(jì)2021 年2021 年是珠江新城走向成熟的三年，屆時(shí)廣州歌劇院、廣東省博物館、廣州圖書(shū)館、廣州市第二少年宮等標(biāo)志性建筑已建成，珠江新城軸線已完成綠化，地鐵三號(hào)線、地鐵五號(hào)線已通車，新光快速干線也建成通車等等。初步預(yù)計(jì)在 2021 年2021 年珠江新城將有 8 個(gè)以上的寫(xiě)字樓工程可以竣工投入使用，其中最具有代表性的當(dāng)屬高度達(dá) 450 米的珠江新城雙子塔的西塔。343 天河區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 天河，是廣州開(kāi)展中的一個(gè)奇跡，這個(gè)彈丸之地會(huì)聚了全國(guó)一流的科技、金融、文化、商業(yè)等現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的代表。短短的十幾年，已由昔日的農(nóng)田崛起為城市中軸，并成為繁華都市

51、全新夢(mèng)想和生活模式的代表。在城市中心東移的趨勢(shì)下，于上世紀(jì) 90年代中期拔地而起的中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、國(guó)際貿(mào)易中心等標(biāo)志性建筑物，奠定了天河區(qū)金融商務(wù)中心地位。35 分布特征天河區(qū)的現(xiàn)有寫(xiě)字樓分布以天河體育中心為圓心向天河北路、體育西路、體育東路、崗頂路段、黃埔大道、天河工業(yè)園一帶擴(kuò)散，形成高檔寫(xiě)字樓為主，普通寫(xiě)字樓并存的局面，并呈現(xiàn)出甲級(jí)寫(xiě)字樓分布集中，乙級(jí)寫(xiě)字樓那么分布較散的特點(diǎn)。以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫(xiě)字樓最為集中的地段。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氣氛、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫(xiě)字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為廣州新

52、興高檔寫(xiě)字樓的代表，典型的有中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、城建大廈、金利來(lái)中心，其中中信廣場(chǎng)更是聲名遠(yuǎn)播。黃埔大道、崗頂路段、天河工業(yè)園一帶那么零星分布著為數(shù)不多的普通寫(xiě)字樓。黃埔大道一帶的寫(xiě)字樓從西到東依次有三新大廈查看地圖、峰源大廈、富星商貿(mào)大廈、錦繡商貿(mào)中心，崗頂路段有天河娛樂(lè)廣場(chǎng)、廣東蓄能大廈、天河商貿(mào)中心，由于數(shù)量不多，先后落成時(shí)間都相隔幾年，且分布較散，因此未能形成濃厚的辦公氣氛。 價(jià)格特征據(jù)調(diào)查顯示，天河區(qū)高檔寫(xiě)字樓的租賃價(jià)格為 80-120 元/m2月，普通寫(xiě)字樓為50-70元/m2月；買賣方面，天河區(qū)近幾年來(lái)的寫(xiě)字樓銷 售成交均價(jià)均高于全市寫(xiě)字樓成交均價(jià)，1998-2002 年的寫(xiě)字

53、樓成交均價(jià)為 10880 元/m2 左右的水平，比全市寫(xiě)字樓成交均價(jià)的 10317 元/平方米高出 500 元/m2 左右。租賃價(jià)格及銷售價(jià)格均位于全市寫(xiě)字樓較高水平，說(shuō)明天河區(qū)金融商務(wù)中心的地位已日益深入人心。2003-2005年隨著琶洲寫(xiě)字樓市場(chǎng)的興旺以及東風(fēng)路一帶寫(xiě)字樓的崛起，面對(duì)強(qiáng)烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，加上新 推寫(xiě)字 樓的質(zhì) 素平庸 ，天河 區(qū)的 寫(xiě) 字 樓 價(jià) 格 出 現(xiàn) 了 下 降 ， 基 本 維 持 在8100-8300 元/平方米均價(jià)左右。2006 年至今，價(jià)格普遍上漲， 1998-2006 年天河區(qū)寫(xiě)字樓與全市寫(xiě)字樓成交 均價(jià)比照表36年份 天河區(qū)(元/ m2) 增長(zhǎng) 全市八區(qū)(元/

54、 m2) 增長(zhǎng)1998 11,920 11604 1999 11,029 -7.47% 10979 -5.30%2000 11,617 5.33% 10028 -8.66%2001 9,232 -20.53% 9259 -7.67%2002 10,599 14.81% 9718 2003 8301 -28% 7613 -28%2004 8055 -3% 7754 2%2005 8149 1% 10568 27%2006 8556 5% 10885 3% 成交特征為了舒緩寫(xiě)字樓居高不下的空置率，近幾年廣州市寫(xiě)字樓批出量逐年減少，1998年至 2005 年全市八區(qū)寫(xiě)字樓成交量為 萬(wàn)平方米，天河區(qū)寫(xiě)

55、字樓成交量為 萬(wàn)平方米，占全市的 55%。超過(guò)一半，可見(jiàn)天河區(qū)的寫(xiě)字樓成交活潑。除此外。租賃市場(chǎng)也非常紅火，甲級(jí)寫(xiě)字樓 租用率達(dá)90-95%，地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租用率迅速上升，暫時(shí)舒緩了過(guò)去寫(xiě)字樓租賃的供求壓力。其租賃市場(chǎng)雖不及九十年代中期火爆，但也扭轉(zhuǎn)了幾年前寫(xiě)字樓成交態(tài)勢(shì)疲弱的局面。1998 至 2006 年年天河區(qū)與全市寫(xiě)字樓批出量 與成交量比照37單位：萬(wàn)平方米年份 天河區(qū) 成交量 全市成 交量1998 1999 1 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 22 36.5 2006 至 2007 年天河區(qū)與全市寫(xiě)字樓成交量 與空置率比照年份 新增量萬(wàn)

56、平方米 空置率%2006 2007 20 35 382007 年，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)步入供給頂峰期，上半年有 3 座甲級(jí)寫(xiě)字樓投入市場(chǎng)，下半年，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓將新增 80 萬(wàn)平方米，每個(gè)季度的吸納量為萬(wàn)平方米，因此空置率有所上升，第二季度到達(dá) 26.1。根據(jù)過(guò)去三季共有 51 萬(wàn)平方米的新增供給量，如吸納量保持每季 6 萬(wàn)平方米，市場(chǎng)將需要兩年時(shí)間才可以消化。 供給量最大的是天河北區(qū)域，超甲級(jí)寫(xiě)字樓數(shù)量達(dá) 100 萬(wàn)平方米，還有 55 萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓；珠江新城后勁強(qiáng)盛，未來(lái)兩年內(nèi)將大大縮短與天河北區(qū)域的差距，其超甲級(jí)寫(xiě)字樓的供給量 80 萬(wàn)平方米，甲級(jí)寫(xiě)字樓為 15 萬(wàn)平方米；在老城區(qū)內(nèi)

57、的中山路、解放路區(qū)域，超甲級(jí)寫(xiě)字樓供流通的也有 25 萬(wàn)平方米，甲級(jí)寫(xiě)字樓約 29 萬(wàn)平方米。 394 東莞莊工程周邊寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 4.1 2007 年天河區(qū)寫(xiě)字樓 一覽表 寫(xiě)字樓名稱 中信廣場(chǎng) 天譽(yù)國(guó)際金融商務(wù)港 大都會(huì)廣場(chǎng) 耀中廣場(chǎng) 中誠(chéng)廣場(chǎng)柏西商都 太平洋保險(xiǎn)大廈 國(guó)際貿(mào)易中心 路段位置 天河北路 林和中路 天河北路 天河北路 天河北路 天河北路 天河北路 平均 租價(jià) 元/ ￥160 ￥160 ￥130 ￥140 暫只售不租 ￥90 ￥90 建筑面積 112-1000 92-1300 56-1400 82-3200 未定 100-400 200-1400 實(shí)用率60% 70% 70%

58、72% 70% 70% 68% 平均售價(jià) 元/ ￥25000 只租不售 ￥18000 ￥23000 ￥23000 只租不售 ￥12300 備注 產(chǎn)權(quán)情況 有房產(chǎn)證 一手預(yù)售證 有房產(chǎn)證 一手預(yù)售證 一手預(yù)售證 有房產(chǎn)證 有房產(chǎn)證 管理費(fèi) 元/ ￥29 ￥29 ￥25 ￥28 ￥29 ￥11 ￥18 中央空調(diào)大廈設(shè)施 光 豪 玻纖 華 璃網(wǎng) 大 幕絡(luò) 堂 墻 40時(shí)代廣場(chǎng)天河北路￥95114-300070%￥13000有房產(chǎn)證￥26光大銀行天河北路￥60120-200068%￥12000有房產(chǎn)證￥25富力天河華庭商務(wù)大廈林和東路￥95100-200070%已售完二手買賣合同￥15中旅商務(wù)大廈林樂(lè)

59、路￥85136-50070%-二手買賣合同￥8分體空調(diào)平安大廈體育東路￥95500-180070%已售完二手有房產(chǎn)證金利來(lái)數(shù)碼網(wǎng)絡(luò)大廈體育東路￥138124-42570%已售完二手有房產(chǎn)證￥29羊城國(guó)際貿(mào)易中心體育東路￥9065-18868%-二手買賣合同￥15財(cái)富廣場(chǎng)體育東路￥125130-100070%-二手買賣合同￥25南方證券大廈體育東路￥90130-140070%￥13000有房產(chǎn)證￥24廣東外經(jīng)貿(mào)體育東路￥7055-300068%-國(guó)企產(chǎn)權(quán)￥16/￥30廣晟大廈體育東路￥130130-52070%￥16000有房產(chǎn)證￥26維多利體育￥98-130100-100068%早已售完二手買

60、￥2541廣場(chǎng)西路賣合同新創(chuàng)舉大廈體育西路￥130500-140070%￥18000有房產(chǎn)證￥15中泰國(guó)際廣場(chǎng)林和西路￥135200-121070%￥18000一手預(yù)售證￥29保利豐興廣場(chǎng)天河路￥8656-200070%￥14000一手預(yù)售證￥25壬豐大廈天河路￥9070-250070%￥15500一手預(yù)售證￥25或￥15華普廣場(chǎng)珠江新城￥95200-100070%早已售完二手買賣合同￥15星匯國(guó)際西塔珠江新城￥95330-130070%早已售完二手買賣合同￥10雙城國(guó)際大廈珠江新城￥95200-65070%-有房產(chǎn)證￥10保利大廈珠江新城￥85100068%-一手買賣合同￥25富力盈隆廣場(chǎng)珠