鞍山宏昊城色營(yíng)銷推廣構(gòu)思方案

1、選擇自己的生活鞍山宏昊城色營(yíng)銷推廣構(gòu)思方案宏昊城色 鞍山勝利路北段，一座鞍山市主城區(qū)有史以來(lái)最精準(zhǔn)的生活區(qū)域，震撼的雙塔建筑、個(gè)性的戶型匹配、時(shí)尚定位的商業(yè)街區(qū)、完善的配套生活在此，將滿足一種隱隱的虛榮心，不高的房?jī)r(jià)，明確的客戶定位，會(huì)使都市的年輕一代趨之若鶩，是那些打心眼兒里愛(ài)家愛(ài)生活愛(ài)時(shí)尚、夢(mèng)想出人頭地的年輕人的理想的首次置業(yè)安家之所宏昊房產(chǎn) 一個(gè)有著十二年的開(kāi)發(fā)歷史，實(shí)力雄厚，獲得了諸多殊榮和市場(chǎng)褒獎(jiǎng)的開(kāi)發(fā)商，一個(gè)以“牢記社會(huì)責(zé)任”為基本品德和追求的現(xiàn)代企業(yè)，一個(gè)以“銳意改革、勇于創(chuàng)新”為開(kāi)發(fā)理念的建設(shè)團(tuán)體，一個(gè)與時(shí)代同步、胸懷抱負(fù)、力求與客戶與社會(huì)不斷創(chuàng)造共同價(jià)值的幸福生活建造者宏昊城

2、色VS宏昊房產(chǎn) 對(duì)追逐夢(mèng)想的年輕人而言，這是一個(gè)值得信賴的明智選擇； 對(duì)宏昊房產(chǎn)而言，這是一次不可以放過(guò)的契機(jī)，宏昊的名字應(yīng)該也必須在整個(gè)宏昊城色項(xiàng)目推廣后登上一個(gè)新的臺(tái)階； 對(duì)香港五恒而言，正是這兩者的結(jié)合使我們產(chǎn)生了思考和工作的激情目 錄一、我們的觀點(diǎn)二、鞍山的房地產(chǎn)廣告三、宏昊城色的客觀審視及定位四、誰(shuí)將住進(jìn)宏昊城色五、項(xiàng)目推廣策略六、關(guān)于項(xiàng)目的包裝七、項(xiàng)目推廣定位八、推廣事件及方式九、媒介實(shí)施策略十、營(yíng)銷思路及想法十一、廣告預(yù)算及分配十二、方案說(shuō)明一、我們的觀點(diǎn)廣告策劃的出發(fā)點(diǎn)：在激烈競(jìng)爭(zhēng)的年代跳出房地產(chǎn)思考房地產(chǎn)及其廣告是突破平庸、贏取競(jìng)爭(zhēng)的解決之道廣告策劃的時(shí)代背景：這個(gè)時(shí)代的游戲

3、規(guī)則：不創(chuàng)新，則死亡創(chuàng)新不僅指功能、環(huán)境等硬件的創(chuàng)新更特指廣告定位及觀念的創(chuàng)新！廣告策劃的總體指導(dǎo)原則：新經(jīng)濟(jì)時(shí)代（以互動(dòng)為特征）說(shuō)教、填鴨式的廣告越來(lái)越低效站在消費(fèi)者角度創(chuàng)作廣告成為時(shí)代主流廣告企劃的總體指導(dǎo)原則推銷產(chǎn)品的年代已經(jīng)過(guò)去現(xiàn)在是推銷夢(mèng)想的時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)也不例外廣告策劃追求的目標(biāo)： 宏昊城色開(kāi)發(fā)及銷售周期將不會(huì)太長(zhǎng)， 單純從物質(zhì)硬件及產(chǎn)品價(jià)格出發(fā)的廣告創(chuàng)意也可能賣得不錯(cuò)，但它很難讓目標(biāo)人群喜歡、傳播，或形成宏昊響當(dāng)當(dāng)?shù)钠放?。通過(guò)形象塑造，使宏昊城色走上一條可持續(xù)發(fā)展的道路，使宏昊的品牌建設(shè)邁上新的里程。廣告策劃追求的目標(biāo)：我們堅(jiān)信：思想可以動(dòng)人我們堅(jiān)信：生活可以銷售我們決心：為宏昊

4、城色做有觀點(diǎn)的廣告廣告表現(xiàn)及策略：同時(shí)我們特別強(qiáng)調(diào)：宏昊城色廣告及營(yíng)銷的完整性：廣告全方位整合行動(dòng)徹底性：堅(jiān)持單一個(gè)性不動(dòng)搖二、鞍山的房地產(chǎn)廣告鞍山的房地產(chǎn)廣告 l 鞍山的房地產(chǎn)廣告由于大的自身市場(chǎng)的特點(diǎn)，與北京的大玩概念、廣深的直訴賣點(diǎn)、上海的精致、實(shí)在相比，鞍山的住宅廣告大多顯得平白。 l鞍山的住宅廣告大多以戶型和簡(jiǎn)單的整體模糊概念為主，尤其是戶型和價(jià)格，語(yǔ)言平實(shí)，不能留下印象，沒(méi)有顯著的自身特點(diǎn)。 事實(shí)上，雖然鞍山的地產(chǎn)廣告做得較為平實(shí)，但大多數(shù)還僅僅是在產(chǎn)品本身的層面上（比如模糊的高檔、尊貴等概念）進(jìn)行描述，真正能夠探尋到人的內(nèi)心進(jìn)行情感訴求的，還不多見(jiàn)。三、宏昊城色的客觀審視（一）宏

5、昊城色的客觀審視l 主城區(qū)主干道上的生活區(qū)域，將住進(jìn)1000戶人家。l以國(guó)際、新貴、都市時(shí)尚等為概念，以雙子塔樓為基本結(jié)構(gòu)單位的新型居住空間。l商業(yè)休閑配套齊全，規(guī)劃有“城色會(huì)所”及“時(shí)尚商業(yè)”等物業(yè)設(shè)施。l 距鬧市區(qū)10分鐘車程，近十條的公交線路途經(jīng)，方便迅捷。l適宜的房?jī)r(jià)和戶型小總價(jià)低的特點(diǎn)將對(duì)鞍山年輕人產(chǎn)生強(qiáng)烈的吸引。（二）項(xiàng)目定位 那么我們?nèi)绾螢樽约赫业胶线m的定位呢？ 我們不是豪華的碧桂園，可以大呼“給你一個(gè)五星級(jí)的家”；我們不是南奧，生來(lái)就有與別人不一樣的血統(tǒng)；我們就是這樣一個(gè)實(shí)實(shí)在在，自身形象明確的地方： 這里是愿意接受新鮮事物的年輕人的聚集區(qū)，雙子塔的建筑讓他們萌生自豪感，會(huì)所讓

6、他們的朋友圈越來(lái)越大，酒店式的生活使他們不用過(guò)多顧及瑣碎的家務(wù)，配套的商服設(shè)施使生活更便捷，這里是年輕人夢(mèng)開(kāi)始的地方。（二）項(xiàng)目定位我們將本項(xiàng)目的產(chǎn)品功能定位為：鞍山市年輕人彰顯身份標(biāo)榜個(gè)性的時(shí)尚生活區(qū)域（二）項(xiàng)目定位 l“彰顯身份”明確將本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和目標(biāo)群體之間畫(huà)上等號(hào)，告知所有的夢(mèng)想出人頭地的年輕人，這里將會(huì)是證明他身份的一部分。 l“標(biāo)榜個(gè)性”是本項(xiàng)目當(dāng)前不可復(fù)制的差異點(diǎn)和利益點(diǎn)。它既是物質(zhì)利益小戶型的設(shè)計(jì)帶來(lái)了夢(mèng)想的獨(dú)立生活空間，它更是精神利益它使相同或相近年輕人有了增加交流的空間和平臺(tái)，使他們除了小家外，還擁有了一個(gè)讓自己的夢(mèng)想起飛的平臺(tái)。它是本定位的核心所在。 l強(qiáng)調(diào)“時(shí)尚生

7、活區(qū)域”是為了盡可能將目標(biāo)消費(fèi)者的范圍明確，同時(shí)，也是對(duì)項(xiàng)目自身的特性給了一個(gè)明確的定義。（二）項(xiàng)目定位我們將本項(xiàng)目的廣告定位為：屬于年輕人的純個(gè)性酒店式公寓四、誰(shuí)將住進(jìn)宏昊城色消費(fèi)者判斷： 具體細(xì)分，我們認(rèn)為具有以下特點(diǎn)的人將成為本項(xiàng)目的主力消費(fèi)人群： 23歲35歲的年輕人。 年輕、高學(xué)歷、有一定的收入基礎(chǔ)。 對(duì)生活充滿想像與激情、喜歡自由自在的生活氛圍。 個(gè)性鮮明，對(duì)生活有自己獨(dú)特的看法 。以上的人群特點(diǎn)，將是本項(xiàng)目廣告的訴求重點(diǎn)。 消費(fèi)者判斷：主要客戶群的性格特征： l追求生活的品質(zhì)，既追求高的物質(zhì)享受也追求有品味的精神享受。 l要求個(gè)性化的生活空間，拒絕千篇一律人云亦云。 l對(duì)生活充滿

8、浪漫美好的想像，愿意為自己所追求的生活不斷努力。 消費(fèi)者判斷：主要客戶群的性格特征：小戶型酒店式公寓=時(shí)尚族群的聚居=幸福生活=自由+財(cái)富+愛(ài)情+創(chuàng)業(yè)+經(jīng)過(guò)思考的生活+未來(lái)。這條長(zhǎng)長(zhǎng)的等式就是我們市場(chǎng)推廣方案所要圍繞的核心。 五、項(xiàng)目推廣策略（一）項(xiàng)目推廣目的 1把項(xiàng)目推廣與公司品牌形象推廣做有機(jī)結(jié)合，適時(shí)地開(kāi)始樹(shù)立公司的品牌形象； 2樹(shù)立項(xiàng)目本身精致到位，時(shí)尚氣息濃郁的特點(diǎn)，與其它樓盤沒(méi)有品牌內(nèi)涵相區(qū)別； 3把“宏昊城色”塑造成品質(zhì)卓越的優(yōu)質(zhì)樓盤； 4促進(jìn)樓盤銷售，為其成為銷售業(yè)績(jī)最佳樓盤提供動(dòng)力。（二）廣告媒體及推廣方式的選擇 充分利用項(xiàng)目營(yíng)銷的節(jié)點(diǎn)，例如開(kāi)盤、封頂、入住等，以及人為結(jié)合項(xiàng)

9、目特點(diǎn)策劃的事件，進(jìn)行針對(duì)目標(biāo)群體的有效傳播： 1.利用鞍山市傳播面最廣的傳媒進(jìn)行項(xiàng)目形象和信息的傳播。 2.選擇目標(biāo)群體喜聞樂(lè)見(jiàn)的方式進(jìn)行傳播。 3.將營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)策劃成公關(guān)事件進(jìn)行更為廣泛的傳播。 4.與主流媒體合作，進(jìn)行針對(duì)目標(biāo)群體的話題探討。 5.充分研究利用目標(biāo)群體的特點(diǎn)，策劃即能夠調(diào)動(dòng)積極性，又能宣傳品牌形象的事件。（三）總體策略 1、樹(shù)立項(xiàng)目富有個(gè)性的及無(wú)法復(fù)制的地域和品牌概念，強(qiáng)調(diào)享受時(shí)尚生活是少數(shù)人才能擁有的、限量的居住條件； 2、不直接、簡(jiǎn)單地賣硬件，擯棄叫囂、喧鬧地廣告格調(diào)，而是挖掘硬件能給予目標(biāo)群體的利益點(diǎn)，使之形成對(duì)“時(shí)尚”生活的認(rèn)同； 3、要通過(guò)廣告本身蘊(yùn)涵的時(shí)尚氣息來(lái)

10、塑造項(xiàng)目的時(shí)尚品位，同時(shí)又體現(xiàn)發(fā)展商穩(wěn)健而又內(nèi)斂的大家風(fēng)范； 4、要體現(xiàn)周到細(xì)致，處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念； 5、不失時(shí)機(jī)地根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的銷售情況對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體進(jìn)行打壓式的刺激，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售； 、時(shí)尚活動(dòng)的策劃和實(shí)施，從認(rèn)知角度來(lái)進(jìn)一步刺激目標(biāo)消費(fèi)群體。（四）分期廣告的整合策略市場(chǎng)預(yù)熱及客戶積累期：推廣原則-傳遞信息，灌輸時(shí)尚觀念 通過(guò)時(shí)尚活動(dòng)與廣告媒介網(wǎng)絡(luò)告知目標(biāo)群體，“宏昊城色”正在建設(shè)，即將推出，時(shí)尚生活將由“宏昊城色”為您呈現(xiàn)。按“鞍山無(wú)小事”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)操作。將公眾的注意力集中到“宏昊城色”的身上，使他們對(duì)未來(lái)的“時(shí)尚”生活有所期待、有所期許。 同時(shí)，建議本階段推廣“城色會(huì)VIP卡”，將此

11、卡做成鞍山時(shí)尚人士的身份標(biāo)簽。（四）分期廣告的整合策略熱銷期（公開(kāi)發(fā)售期）：活動(dòng)建議： 針對(duì)已經(jīng)購(gòu)買了“城色會(huì)VIP卡”的客戶，策劃舉辦時(shí)尚派對(duì)，專業(yè)演出等，借此來(lái)使客戶進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生信任，由此在鞏固現(xiàn)有客戶群體的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)潛在客戶，最重要的是充分樹(shù)立項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位和品牌形象。 本階段也可推出VIP加盟獎(jiǎng)勵(lì)制度，對(duì)已經(jīng)是會(huì)員，介紹他人購(gòu)買本項(xiàng)目的，獎(jiǎng)勵(lì)購(gòu)房款或在其交納的定金中返還現(xiàn)金。（至于獎(jiǎng)勵(lì)的部分當(dāng)事雙方如何處理，開(kāi)發(fā)商不參與。）（四）分期廣告的整合策略強(qiáng)銷期（公開(kāi)發(fā)售中期）：推廣原則-將時(shí)尚生活的品質(zhì)內(nèi)涵一一展現(xiàn) 通過(guò)對(duì)“宏昊城色”項(xiàng)目的賣點(diǎn)細(xì)節(jié)的挖掘和渲染，進(jìn)一步將開(kāi)發(fā)商“引領(lǐng)時(shí)尚

12、生活”的理念進(jìn)行全方位的詮釋，借此使所有業(yè)主堅(jiān)定購(gòu)買“宏昊城色”的信心，同時(shí)使他們產(chǎn)生自己已經(jīng)在生活的品質(zhì)上有所改變的感受，形成物超所值和時(shí)尚生活本當(dāng)如此的感覺(jué)。 本階段的重點(diǎn)是要對(duì)業(yè)主的身份加以確認(rèn)，使他們自己有時(shí)尚的尊崇感。（四）分期廣告的整合策略熱銷期（公開(kāi)發(fā)售期）：推廣原則-帶給準(zhǔn)業(yè)主時(shí)尚的感覺(jué)，提前品位時(shí)尚生活 借助廣告打造項(xiàng)目的時(shí)尚品位形象，完成形象的塑造工作。通過(guò)公關(guān)及促銷活動(dòng)的策劃及實(shí)施，使準(zhǔn)業(yè)主對(duì)項(xiàng)目形成更進(jìn)一步的切身體會(huì)，帶動(dòng)他們周邊的人，為樓盤發(fā)銷拓展客戶資源。加深和鞏固目標(biāo)群體的注意集中度，制造“時(shí)尚”事件、進(jìn)一步刺激潛在的消費(fèi)者。六、關(guān)于項(xiàng)目的包裝（一）為什么要進(jìn)行包

13、裝 1.對(duì)于一個(gè)新的項(xiàng)目而言，包裝決定了項(xiàng)目將以什么樣的形象來(lái)展現(xiàn)在目標(biāo)消費(fèi)者面前。 2.包裝的好與壞，決定了項(xiàng)目在前期的市場(chǎng)形象，為下一步的銷售工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 3.通過(guò)項(xiàng)目的包裝，可以使目標(biāo)消費(fèi)者充分體會(huì)到項(xiàng)目的品質(zhì)等方面。 4.通過(guò)項(xiàng)目的包裝，可以使目標(biāo)消費(fèi)者間接了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度。（二）項(xiàng)目符號(hào)的形象識(shí)別 1.完全和項(xiàng)目溶于一體的、簡(jiǎn)單的圖形和色彩，會(huì)使項(xiàng)目在推廣的過(guò)程中的可識(shí)別性大大提高。 2.VI的延展部分的使用，即使項(xiàng)目的形象，更是項(xiàng)目品質(zhì)表現(xiàn)的一部分。 3.專屬的幾個(gè)顏色、構(gòu)圖表現(xiàn)的特有方式，甚至語(yǔ)言的表述方式的固定，都是使項(xiàng)目完整統(tǒng)一的有效方式。 4.統(tǒng)一的項(xiàng)

14、目外在形象，不單單是項(xiàng)目本身，同時(shí)包括所有與其相關(guān)的物料及工作人員。（二）項(xiàng)目符號(hào)的形象識(shí)別項(xiàng)目LOGO（二）項(xiàng)目符號(hào)的形象識(shí)別項(xiàng)目常用色 在具體實(shí)施過(guò)程中,其它顏色的運(yùn)用也是為了項(xiàng)目的整體形象.（三）銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造 1.銷售現(xiàn)場(chǎng)的氣氛營(yíng)造分為兩部分，即室內(nèi)和戶外。 2.現(xiàn)場(chǎng)氣氛的營(yíng)造，是銷售手段的重要組成部分之一，對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者進(jìn)行不間歇的提醒，達(dá)到反復(fù)刺激的目的。 3.現(xiàn)場(chǎng)氣氛的營(yíng)造，也是宣傳企業(yè)和項(xiàng)目品質(zhì)的間接表現(xiàn)方式（四）關(guān)于樣板間的設(shè)置1.樣板間，是對(duì)空間的完美詮釋2.樣板間，是對(duì)未來(lái)生活的提前體驗(yàn)3.樣板間，是消費(fèi)者了解項(xiàng)目的直觀感受4.樣板間，是開(kāi)發(fā)商展示實(shí)力的舞臺(tái)5.樣板間，是

15、項(xiàng)目未來(lái)的期許（四）關(guān)于樣板間的設(shè)置七、項(xiàng)目推廣定位（一）創(chuàng)意立足點(diǎn)國(guó)際級(jí)的建筑產(chǎn)品：時(shí)尚街區(qū)+酒店式公寓+LOFT國(guó)際級(jí)的環(huán)境產(chǎn)品：獨(dú)立空間+會(huì)所+社交圈國(guó)際級(jí)的生活方式：未來(lái)都市生活方式的先導(dǎo)國(guó)際級(jí)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)：區(qū)域中心+時(shí)尚中心+社交中心（二）主題定位產(chǎn)品屬性定位方式：鞍山市首席都市新貴生活地帶目標(biāo)客戶定位方式：鞍山市新貴的身份的初始（三）推廣主題及口號(hào)廣告主題：獨(dú)立 時(shí)尚 身份理由：（1）獨(dú)立：充分將現(xiàn)代生活當(dāng)中目標(biāo)群體的最內(nèi)心的一種渴望進(jìn)行表述，既表明了他們的心聲，又將時(shí)尚生活的理想狀態(tài)進(jìn)行了貼切的描述，“宏昊城色”所具有的小戶型的空間分割，也有力的支撐了這一賣點(diǎn)。（三）推廣主題及口號(hào)

16、（2）時(shí)尚：時(shí)尚是緊隨潮流，甚至是領(lǐng)導(dǎo)潮流的一種外在表現(xiàn)，而擁有讓人羨慕的外在和內(nèi)涵是真正的時(shí)尚。時(shí)尚又體現(xiàn)了人事業(yè)有成后的一種“會(huì)當(dāng)臨絕頂”的超脫感悟，正是時(shí)尚給了業(yè)主無(wú)法用語(yǔ)言表述的優(yōu)越感、滿足感及身份的歸屬感。（3）身份：不是人人都能在競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)中都享有一種被人認(rèn)可的身份，正是因?yàn)槿绱耍瑥?qiáng)烈的身份被認(rèn)同的欲望一直渴望得到滿足。而“宏昊城色”的準(zhǔn)確定位，就是要對(duì)業(yè)主的身份進(jìn)行一種承認(rèn)。（三）推廣主題及口號(hào)推廣口號(hào)：選擇自己的生活八、營(yíng)銷活動(dòng)建議（一）營(yíng)銷渠道 營(yíng)銷渠道的建設(shè)十分重要，應(yīng)建設(shè)雙點(diǎn)兩線銷售渠道，“雙點(diǎn)”指開(kāi)發(fā)商和潛在購(gòu)房者，“兩線”指銷售明線和暗線。明線銷售是指?jìng)鹘y(tǒng)的銷售方式，

17、通過(guò)建設(shè)售樓部，成立電話銷售熱線，設(shè)置樣板房，參加房交會(huì)等方式公開(kāi)發(fā)售。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗(yàn)營(yíng)銷中裂變出來(lái)的一種銷售方式，以點(diǎn)帶面，依靠口頭傳播。例如建議實(shí)行會(huì)員獎(jiǎng)勵(lì)制度。（二）營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)建議 “宏昊城色”由于項(xiàng)目獨(dú)到的定位，決定了其推廣活動(dòng)同樣是與定位相匹配的。一切與時(shí)尚相關(guān)的活動(dòng)都可能成為“宏昊城色”在推廣當(dāng)中要采用的形式。這其中包括冷餐、音樂(lè)、郊游、時(shí)裝秀、主題秀等等。這些手段的采用，目的都是為了實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目標(biāo)，同時(shí)也是為了為品牌形象打基礎(chǔ)。九、媒介實(shí)施策略（一）市場(chǎng)預(yù)熱及客戶積累期 所有制作類的設(shè)計(jì)和制作、工地圍墻和戶外看板、包括樣板間的籌建和裝飾等銷售工作的準(zhǔn)備。這其中宣傳冊(cè)、VI

18、P卡、規(guī)章制度及流程是重點(diǎn)。 （1）以平面廣告為主，預(yù)告樓盤開(kāi)盤的日期及作前期形象宣傳； （2）邀請(qǐng)報(bào)社、電視臺(tái)、電臺(tái)的新聞?dòng)浾甙l(fā)布軟性新聞，重點(diǎn)圍繞“宏昊城色”的定位來(lái)作重點(diǎn)的宣傳，配合硬性廣告形象宣傳； （3）針對(duì)既有的目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)DM廣告。（二）熱銷期（公開(kāi)發(fā)售期）： 項(xiàng)目宣傳工作的重中之重，全面的報(bào)道和宣傳及活動(dòng)的操作，是客戶全面認(rèn)識(shí)“宏昊城色”的有效手段。 （1）以報(bào)紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺(tái)、DM廣告、促銷活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)廣告，來(lái)形成強(qiáng)烈的宣傳攻勢(shì)，增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次； （2）在銷售的同時(shí)，利用軟性廣告，用新聞炒作形式即時(shí)宣傳銷售情況，以形成一種新聞熱點(diǎn)； （3

19、）適當(dāng)使用戶外媒體，以保持宣傳的持久性； （4）定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法，即時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合。 （5）組織策劃實(shí)施時(shí)尚的客戶活動(dòng)。（三）強(qiáng)銷期（公開(kāi)發(fā)售中期）： 根據(jù)前期銷售情況及客戶反饋意見(jiàn)，對(duì)廣告訴求及表現(xiàn)形式作出調(diào)整，繼續(xù)以平面廣告為主進(jìn)行宣傳攻勢(shì)，并對(duì)已購(gòu)買的客戶作跟蹤服務(wù)，挖掘潛在客戶； （1）媒體新聞炒作，作銷售輔助。 （2）本階段是通過(guò)VIP卡會(huì)員進(jìn)行傳播銷售的最佳階段。 （3）現(xiàn)有業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)身說(shuō)法。（四）清盤期（尾期） 工作重點(diǎn)向物業(yè)轉(zhuǎn)移，園區(qū)內(nèi)的相關(guān)設(shè)施將是本階段主要工作。實(shí)景現(xiàn)房的體驗(yàn)是本階段營(yíng)銷的主題。 （1）項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)的

20、制作安裝。 （2）項(xiàng)目會(huì)所休閑健身娛樂(lè)設(shè)施的安裝調(diào)試。 （3）提出體驗(yàn)未來(lái)時(shí)尚生活的主題。（五）媒體分析及選擇1、平面媒體 選擇在鞍山影響較大的報(bào)紙媒體。閱讀率高，讀者層次廣泛。建議作為本項(xiàng)目宣傳的主要平面媒體。2、電視媒體 選擇在鞍山地區(qū)影響大，收視率高的頻道，能將信息更形象、生動(dòng)地傳達(dá)至目標(biāo)消費(fèi)者。3、戶外媒體 戶外媒體在鞍山的這種規(guī)模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影響。建議從動(dòng)工到封盤在施工外圍樹(shù)立圍檔，開(kāi)盤前在鞍山繁華鬧市區(qū)和由鬧市區(qū)通往地工路的必經(jīng)之路上選擇樹(shù)立大型戶外廣告牌。4、宣傳物料 樓書(shū)，DM手冊(cè)，企業(yè)形象畫(huà)冊(cè)，宣傳單，海報(bào)，樣板間，接待中心。 這些廣告載體對(duì)細(xì)節(jié)要求高。

21、建議信息內(nèi)容要準(zhǔn)確到位。十、營(yíng)銷思路及想法（一）銷售思路 第一步：根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要針對(duì)性對(duì)鞍山現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研摸排，分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況及變化。 第二步：營(yíng)銷策略調(diào)整，重新進(jìn)行市場(chǎng)、價(jià)格、渠道、促銷定位。 第三步：充分挖掘并整合項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，根據(jù)最具威脅的問(wèn)題進(jìn)行策略的制定。 第四步：推出各階段主題，走“品牌+服務(wù)+雙贏”之路。（二）銷售想法（1）走“蓄水之路” 通過(guò)正式推廣前的有利時(shí)機(jī)（正式開(kāi)工期儀式或開(kāi)盤前這段時(shí)間），提前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)推廣（保守銷售），根據(jù)客戶的有效積累情況和反饋結(jié)果對(duì)所有計(jì)劃和決策進(jìn)行調(diào)整以達(dá)到更好的銷售預(yù)期，在目標(biāo)客戶可接受的最長(zhǎng)時(shí)間段內(nèi)將產(chǎn)品推入市場(chǎng)。（二）銷售想法（2）走“品牌營(yíng)銷”之路 推出一對(duì)一特色物業(yè)銷售服務(wù)（體驗(yàn)式銷售），以服務(wù)樹(shù)立產(chǎn)品的品牌之一，提升樓盤品質(zhì)； 同時(shí)憑借銷售現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境、沙盤及戶型模型等眾多銷售工具的有效組合來(lái)提升體驗(yàn)式營(yíng)銷的質(zhì)量。（二）銷售想法（3）走“捆綁營(yíng)銷”之路 與符合產(chǎn)品消費(fèi)者購(gòu)買力的品牌聯(lián)合，開(kāi)展相關(guān)活動(dòng) （4）走“服務(wù)營(yíng)銷