關于商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的意見、建議

1、 /21關于商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的意見、建議目錄及摘要一、零售業(yè)人士關于商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的意見建議1、XX中百集團股份董事長汪愛群：商業(yè)網(wǎng)點布局應立法控制2、成商集團董事長王福琴：創(chuàng)造更多商圈滿足消費3、啟明東方暖大型活動總裁馬克：重視城市名片的打造4、步步高董事長王填：盡快出臺城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃法其他專業(yè)人士的觀點、建議1、陶秀青：關于宏觀調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)項目投資的建議建議商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)引入聽證制度。在XX市內(nèi)，建設3000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設施項目,必須進行聽證；建議政府對商業(yè)網(wǎng)點的統(tǒng)計納入到法定的統(tǒng)計范圍之內(nèi)；建議政府和商業(yè)經(jīng)營者必須要先考慮當?shù)鼐用竦南M實情,根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟總量和每年的總購買力做估算,進

2、行準確的商業(yè)定位；建議政府對總數(shù)量進行控制,努力促成商業(yè)企業(yè)規(guī)?；?創(chuàng)造規(guī)模效益。將商業(yè)網(wǎng)點集中化,做大做強做精,特色經(jīng)營,提升經(jīng)營價值,形成綜合商業(yè)區(qū),做成商業(yè)航空母艦。2、中國商報記者胡斌：城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃技術含量偏低現(xiàn)在各地出臺的網(wǎng)點規(guī)劃,看上去更像一個商業(yè)發(fā)展規(guī)劃,對各網(wǎng)點的定位、業(yè)態(tài)組合等缺少技術上的規(guī)定。已經(jīng)出臺的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃大都只是籠統(tǒng)地劃定一些區(qū)域作為商業(yè)中心,作出鼓勵什么業(yè)態(tài)和限制什么業(yè)態(tài)的規(guī)定。但這個商業(yè)中心到底是做什么的呢？百貨店、超市如何組合,以什么業(yè)態(tài)為主？中國連鎖經(jīng)營協(xié)會秘書長裴亮也認為,在商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中也應該對各網(wǎng)點進行準確的定位。3、中國政法大學商學院柴小青：城

3、市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中需深入理解的幾個問題城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃對于保證城市商業(yè)健康有序發(fā)展具有十分重要的意義。但在網(wǎng)點規(guī)劃實踐中由于人們在一些問題上存在模糊認識或理解的不夠深入影響了商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的開展。因此,要深入理解城市規(guī)劃和城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃之間的關系;深入理解商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中所涉及到的不同主體之間的責任、權利與作用;深入理解選擇商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制主體的重要性及其理由。一、零售業(yè)人士關于商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的意見建議1、XX中百集團股份董事長汪愛群：商業(yè)網(wǎng)點布局應立法控制來源：長江商報2011-3-7頒布商業(yè)網(wǎng)點法規(guī)范商業(yè)網(wǎng)點設置,制定大店法約束某些零售巨頭不規(guī)范競爭昨日，在XX代表團審議十二五規(guī)劃綱要草案時

4、，全國人大代表、XX中百集團股份董事長汪愛群,建議立法保護民族商貿(mào)流通企業(yè)。立法管理控制商業(yè)網(wǎng)點布局作為一家擁有740多家連鎖超市的大型商貿(mào)流通企業(yè)掌門人,汪愛群最關注的是國內(nèi)商貿(mào)流通企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。針對當前商業(yè)網(wǎng)點無序布局、一些國外零售巨頭不斷并購國內(nèi)一些連鎖超市的現(xiàn)象,汪愛群建議,政府應加強和完善各項立法,規(guī)范市場行為,當務之急是頒布商業(yè)網(wǎng)點法和大店法。通過對商業(yè)網(wǎng)點的管理和控制,使商業(yè)企業(yè)的規(guī)模結構趨于合理,避免惡性競爭和資源浪費中心城區(qū)建大型商業(yè)網(wǎng)點應聽證汪愛群建議,今后凡在中心城區(qū)內(nèi),設置面積達到一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點,都應實行聽證會制度。比如面積在1萬平米的商店,可由當?shù)毓ど滩块T會同商

5、業(yè)主管部門組織申請方、同業(yè)者、居民、專家代表,對申請設置的商業(yè)網(wǎng)點進行聽證并投票表決,可以防止競爭失序,對網(wǎng)點的合理布局和滿足居民的不同需求起到一定的指導和制約作用。同時,將商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃提前納入城市規(guī)劃,解決房地產(chǎn)開發(fā)中的商業(yè)不配套問題?，F(xiàn)在商業(yè)網(wǎng)點的產(chǎn)生基本上是城市建設附屬物,因為房產(chǎn)開發(fā),裙樓部分作為商業(yè)網(wǎng)點,往往功能單一,配套不齊全,有些小區(qū)居民生活極不方便。汪愛群說。終結外資零售巨頭超國民待遇看到一些國外零售巨頭日益強大,而國內(nèi)零售企業(yè)比例逐漸萎縮的現(xiàn)象,汪愛群有些憂慮。目前,在國內(nèi)的外資零售巨頭如沃爾瑪、家樂福等,在日本、韓國以及東南亞地區(qū)運作得都不成功,但在國內(nèi)卻高速發(fā)展,這主要

6、是因為我們的法律制度還不完善。為此,他建議我國像日本一樣頒布大型零售商店法簡稱大店法,保護民族流通企業(yè),避免惡性競爭。同時,規(guī)范外資零售巨頭在國內(nèi)開展并購,全面統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的稅收政策,徹底終結其超國民的待遇。2、成商集團董事長王福琴：創(chuàng)造更多商圈滿足消費來源：每日經(jīng)濟新聞2011-03-03零售業(yè)發(fā)展和提升能有效促進城市現(xiàn)代化進程,百貨更是城市時尚潮流的窗口,希望政府能創(chuàng)造更多商圈滿足城市消費,并對城市的核心商圈和城區(qū)商圈進行規(guī)劃定位,特別是在項目開發(fā)、地區(qū)規(guī)劃等政策方面進行相關扶持,為本土企業(yè)創(chuàng)造更多機會,打造一批本土強勢零售企業(yè)品牌。3、啟明東方暖大型活動總裁馬克：重視城市名片的打造來源

7、：每日經(jīng)濟新聞2011-03-03我們發(fā)現(xiàn)隨著中國城市化進程的深入,區(qū)域經(jīng)濟營銷及城市名片打造工程應成為下一時期中國各地方政府重視的課題。發(fā)達國家近年來已派生出了眾多有特色的城市或區(qū)域打造案例,這些城市或區(qū)域根據(jù)獨有的特點進行量身定制式的城市名片或區(qū)域經(jīng)濟的營銷,對于城市的發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟的營銷可謂如虎添翼。在中國,越來越多的城市開始重視到這個工作,越來越多的開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、新區(qū)開始意識到這個工作的重要性。為了讓中國的城市與區(qū)域更有特色,為了讓中國的城市營銷更進一步,我們建議重視和加大城市名片打造與區(qū)域經(jīng)濟營銷的力度與專業(yè)度。4、步步高董事長王填：盡快出臺城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃法來源：中國證券網(wǎng)上海證

8、券報20XX03月08日02:18全國人大代表、步步高董事長王填在兩會上再次建議,盡快制定和出臺城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃法,為我國零售業(yè)的發(fā)展建立公平的市場競爭規(guī)則。作為流通業(yè)的代表,王填一直關注國家商業(yè)經(jīng)濟政策的制定,曾向全國人大提交了一系列有關商業(yè)立法的議案。20XX兩會，王填建議將廣交會向國內(nèi)采購商開放，得到商務部的回應。20XX，王填還向全國人大提交了一份關于實現(xiàn)商業(yè)用電與工業(yè)用電同價的建議,得到發(fā)改委的回應。今年兩會上,王填再次呼吁,希望有關部門盡早出臺城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃法。王填認為,由于規(guī)劃管理制度的缺失,我國城市商業(yè)網(wǎng)點建設目前面臨嚴重失控的局面。許多城市的大型商業(yè)網(wǎng)點設施建設已經(jīng)完全超出

9、市場需求；一些企業(yè)片面追求市場占有而跑馬圈地,實際上給城市居民生活帶來諸多制約。據(jù)了解,在一些大城市的繁華地區(qū),由于多家國際零售巨頭重復開店,導致出現(xiàn)交通堵塞、環(huán)境污染和擾民等社會問題,當?shù)鼐用駥Υ祟H有微詞。而類似的問題在一些二三級城市也正在凸顯。另外,一些國際知名零售企業(yè)和跨國公司依靠強大的財力和一些地方為引進外資所給予的超國民待遇,在一些城市突破商業(yè)網(wǎng)點的合理布局而強行甚至違規(guī)開店,這給處于相對弱小、正在成長中的國內(nèi)零售企業(yè)以致命打擊。內(nèi)資超市的關門、倒閉當然與其自身的經(jīng)營水平有關,與外資零售企業(yè)的擠壓也有直接關系。王填認為,加強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理,已經(jīng)成為關系到控制重復建設、資源有效利

10、用、產(chǎn)業(yè)合理布局、城市和諧發(fā)展、人民生活質(zhì)量的社會大問題。他表示,城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃法并非針對國外商業(yè)零售業(yè)大舉進入我國市場而采取的對策,它對國內(nèi)商業(yè)企業(yè)具有同等的制約作用。他同時指出,在制定和出臺城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃法時,最核心問題是應該突出聽證制度。在執(zhí)行過程中,要加強全國各地人大部門的監(jiān)督作用。首先,應按照一定的原則對聽證結果的執(zhí)行情況進行監(jiān)督,可考慮遵循國外點頭不算搖頭算的原則；其次,對通過聽證的商業(yè)網(wǎng)點設施的建設實施過程,各級人大、政府及其有關部門均應按照條例進行相關監(jiān)督。其他專業(yè)人士的觀點、1、陶秀青：關于宏觀調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)項目投資的建議眾多開發(fā)商認為,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)網(wǎng)點建設的投資性很

11、強,既可以出租也可以自營,具有經(jīng)營靈活的特點,有很強的市場介入性,加之住宅市場競爭激烈,而商業(yè)地產(chǎn)正在發(fā)展階段,因此吸引了大量的投資者,這些因素都促使了XX商業(yè)地產(chǎn)的迅速升溫。但大型商業(yè)購物中心的建設缺乏合理的規(guī)劃性,盲目地開發(fā),使得XX的商業(yè)地產(chǎn)項目建設陷入了危機沼澤。一、XX商業(yè)地產(chǎn)分布現(xiàn)狀：目前XX市區(qū)的三個商業(yè)圈分別是：海秀東、解放西、國貿(mào)一帶。而位于海秀東路的大型商場就有明珠廣場、DC商業(yè)城、第一百貨、樂普生商場、第一金世紀商城,與之毗鄰的新開發(fā)的商場還有位于五指山路與海秀路交接處的蘭桂坊、位于XX路的香港城。位于解放西商圈的就有東方廣場、泰龍商城、還有新開發(fā)的流行前線商業(yè)城。位于國

12、貿(mào)商圈僅玉沙路一帶就有風華時代、京茂百貨、廣百百貨,還有毗鄰的生生百貨。除此之外,位于XX其他地區(qū)的商業(yè)城還有義烏小商品批發(fā)城、天茂百貨以上均為已在經(jīng)營中的商業(yè)城,而第一MALL、家天下、宜欣商業(yè)廣場、三葉數(shù)碼城、京江商業(yè)廣場、新外灘復興城這些大型、超大型商業(yè)項目也陸續(xù)開工、開盤,至于在暗地里蠢蠢欲動的投資者更是難以計數(shù)。一時間,商業(yè)地產(chǎn)成了人們投資焦點和市民的議論熱點,XX商業(yè)地產(chǎn)業(yè)也隨之進入激情燃燒的時代。這些新規(guī)劃的商業(yè)新軍,或打?qū)I(yè)精品牌、或走綜合型休閑購物路線,形成錯位經(jīng)營、細分市場的格局。二、XX各大商業(yè)城現(xiàn)經(jīng)營情況。據(jù)市場調(diào)查,XX市區(qū)各商圈內(nèi)的商場絕大多數(shù)都處于虧損狀態(tài)，特別是

13、新開發(fā)的商城,如風華時代、京茂百貨、蘭桂坊、香港城等,真可謂門可羅雀的冷清,商場內(nèi)的營業(yè)雖人數(shù)多于顧客人數(shù)。至于早期開發(fā)的樂普生、生生百貨、第一百貨、明珠廣場、東方廣場、第一金世紀等商場也存在或這或那的生存危機,比如商場拖欠供貨款、商場閑置攤位過多、客流量過小導致商場投資者虧損商場經(jīng)營者虧損商場供貨商虧損的惡性循環(huán)。三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的盲目無序的影響及后果。1、價格戰(zhàn)：XX市商貿(mào)局商業(yè)網(wǎng)點辦公室有關人員提供的數(shù)據(jù)稱，目前XX有商業(yè)網(wǎng)點近4萬個,各種連鎖店、專賣店、超級市場、量販店、倉儲商場、主題商場、電子商務等仍在增多。但由于功能有限,業(yè)態(tài)單一,同質(zhì)化現(xiàn)象突出,形不成一站式消費。各商場、各店

14、鋪之間只能靠打價格戰(zhàn)來吸引顧客,而低價格導致低質(zhì)量低下產(chǎn)品的出現(xiàn),貨不真、價不實,最終嚴重損害消費者的利益。2、交通壓力：商業(yè)網(wǎng)點過于集中除了出現(xiàn)惡性競爭和經(jīng)營錯位的情況,還加重了城市交通壓力。據(jù)XX交通部門獲悉,XX市每天上牌的新車就有上面輛，如此驚人的數(shù)字就足以給交通部門帶來極大壓力,再加上過于集中的商業(yè)網(wǎng)點所聚的人流量更是讓交通部門難以負荷。商業(yè)網(wǎng)點自身的停車場也成了人們出行考慮的首要因素、XX將由一個最適合的人居地變成一個擁擠地。3、消防隱患：眾多商業(yè)城為了自身的利益,擅自更改原經(jīng)營規(guī)劃,將地下停車場改為超市經(jīng)營。此舉想必留下了極大的消防隱患。嚴重影響購物環(huán)境。4、市場混亂、經(jīng)濟蕭條、

15、不能形成品牌經(jīng)營。由于各大商場的惡性競爭及無時不在的價格戰(zhàn),使得市場環(huán)境惡劣,國際、國內(nèi)各大名牌均不敢涉足XX市場,無法形成品牌化經(jīng)營。大大挫傷的XX的投資環(huán)境。5、經(jīng)濟蕭條引發(fā)社會問題。商場投資者虧損商場經(jīng)營者虧損商場供貨商虧損的惡性循環(huán)使得各個環(huán)節(jié)無法支付相關支出與費用,竟有供貨商拖欠員工工資甚至不支付員工工資席卷一走了之,最終辛苦勞作了幾個月的雇員一無所得。由此造成社會問題可想而知。四、商業(yè)地產(chǎn)項目投資雜亂無章的原因所在。XX的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)存在著多處缺陷：一是部分地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)特性的把握存在偏差,對商業(yè)規(guī)律不甚熟悉；商業(yè)地產(chǎn)要求地產(chǎn)商、投資者、經(jīng)營者以及物業(yè)管理者四者結合起來,這樣才

16、能取得共贏的結果；但遺憾的是很多地產(chǎn)商沒有看到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的差別便匆匆入市,套用較熟悉的住宅開發(fā)模式,因而帶來了巨大的投資前期風險。二是大多數(shù)地產(chǎn)商都喜歡當甩手掌柜,抱著賣完就走的經(jīng)營思路,希望開發(fā)出售再開發(fā)的循環(huán)周期越短越好,這就不可能完成商業(yè)地產(chǎn)完善的規(guī)劃。三是過分依賴銀行貸款,由于大型商業(yè)設施投資動輒幾個億、有的甚至高達幾十個億,多是靠銀行基金支撐運做,現(xiàn)在銀行貸款控制了,資金鏈條山現(xiàn)了問題,肯定會對項目帶來巨人的影響。商業(yè)地產(chǎn)是一個考驗開發(fā)商資金實力和經(jīng)營能力的產(chǎn)業(yè),國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)最難控制的也是這兩個方面的風險,上述問題一旦集中爆發(fā),帶給開發(fā)商的將是滅頂之災。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的盲目

17、無序行為,必須引起政府的高度重視,政府對全社會的投資和微觀主體的決策將起到大方向的把握和引導作用。城市商業(yè)網(wǎng)點的總體規(guī)劃,要跟城市發(fā)展相一致,政府出面監(jiān)督,說明商業(yè)網(wǎng)點的建設不是簡單的企業(yè)行為,是跟整個城市的基礎沒施、人員流動、金融投資等方面相配合而成的,所以政府要求開發(fā)單位進行有序地規(guī)劃,而且著手對大功能區(qū)進行設計。五、辦法與議：1、建議商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)引入聽證制度。在XX市內(nèi)，建設3000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設施項目,必須進行聽證,由發(fā)展改革建設規(guī)劃、工商行政管理、交通環(huán)保等部門、生產(chǎn)流通部門、消費者協(xié)會的專家及業(yè)內(nèi)人士參與聽證,商業(yè)網(wǎng)點的所在區(qū)、街道也將推選企業(yè)和居民出任代表,開發(fā)商經(jīng)過聽證

18、之后必須拿到書面同意建設意見,方可辦理有關建設手續(xù)。而建設1萬下方米以上的商業(yè)網(wǎng)點,還必須到國務院有關部門進行聽證。2、建議政府對商業(yè)網(wǎng)點的統(tǒng)計納入到法定的統(tǒng)計范圍之內(nèi)，在此基礎上對商業(yè)網(wǎng)點的數(shù)量、布局、結構以及市場需求情況進行動態(tài)的檢測,及時向社會發(fā)布信息,引導企業(yè)和銀行包括個人投資者決策,增加科學性。避免商品組合和經(jīng)營的同質(zhì)化,以及由其引起的惡性競爭。3、建議政府在加快市場體系的建設和發(fā)展,采取有效措施研究制定吸引投資,引導各方面的資本加大對商業(yè)市場建設的投入的同時,要對商業(yè)網(wǎng)點的建設和開發(fā)要分類指導,防止重復建設和盲目投資,提高成功率。4、建議政府和商業(yè)經(jīng)營者必須要先考慮當?shù)鼐用竦南M實

19、情，根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟總量和每年的總購買力做估算，進行準確的商業(yè)定位。對地產(chǎn)所在地的周圍環(huán)境、人口狀況、道路交通、建筑設施等方面,都需要非常大的定量分析,政府根據(jù)此結果進行宏觀調(diào)控,避免重復建設。5、建議政府對總數(shù)量進行控制，努力促成商業(yè)企業(yè)規(guī)?；?，創(chuàng)造規(guī)模效益。將商業(yè)網(wǎng)點集中化，做大做強做精，特色經(jīng)營,提升經(jīng)營價值，形成綜合商業(yè)區(qū)，做成商業(yè)航空母艦。零售巨頭、餐飲娛樂、家居建材等大型商家的加盟，是目前商業(yè)地產(chǎn)的一大賣點,也為商業(yè)網(wǎng)點提供了高素質(zhì)、高消費的人流量。讓XX的商業(yè)發(fā)展更成功,更有生命力!2、城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃技術含量偏低記者胡斌.中國商報網(wǎng)站市場周報20XX12月3日報道雖然我國城市商業(yè)

20、網(wǎng)點規(guī)劃缺少法律法規(guī)的支持,但從目前各地出臺的規(guī)劃看,許多城市的網(wǎng)點規(guī)劃本身也存在技術規(guī)定不夠細的問題。像各網(wǎng)點的業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)的數(shù)量與面積以及大型和中小型商業(yè)企業(yè)比例等技術上的規(guī)定都很少涉及,這難以達到制定網(wǎng)點規(guī)劃的初衷。缺少技術規(guī)定目前,國內(nèi)38個中心城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃已基本制定完成,按照商務部的要求,249個地級城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃也務必在今年年底前完成。然而,隨著各地商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的逐步出臺,規(guī)劃本身以及圍繞規(guī)劃的一些問題也漸漸浮現(xiàn)出來。事實上,現(xiàn)在各地出臺的網(wǎng)點規(guī)劃,看上去更像一個商業(yè)發(fā)展規(guī)劃,對各網(wǎng)點的定位、業(yè)態(tài)組合等缺少技術上的規(guī)定。隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展,特別是商業(yè)對外開放的不斷深入,

21、我國商業(yè)網(wǎng)點建設發(fā)展得很快,但也存在一些亟待解決的問題。一方面大多數(shù)地區(qū)商業(yè)網(wǎng)點總量不足的矛盾尚未解決,商業(yè)流通設施建設不足；另一方面結構性矛盾也日趨突出,布局不合理、業(yè)態(tài)結構比例失調(diào)、大中小商店發(fā)展不均衡、商業(yè)網(wǎng)點建設與經(jīng)濟社會發(fā)展不協(xié)調(diào)等矛盾越來越尖銳,影響了經(jīng)濟與社會的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。正是為了限制零售業(yè)的過度競爭以及解決布局不平衡等問題,商務部才要求各地制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃。商務部為此多次發(fā)出有關通知,并出臺了城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制規(guī)范等相關規(guī)定,但由于商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃是個新課題,一些地方商務部門并沒有把規(guī)劃做得足夠細,這難免會存在操作上的難題。中國商業(yè)聯(lián)合會副秘書長王耀博士告訴記者。據(jù)王耀分析,根

22、據(jù)商圈理論、商業(yè)網(wǎng)點性質(zhì)和輻射范圍,各城市一般都把商業(yè)網(wǎng)點建設分為市級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)三個層次。但規(guī)劃中對這些商業(yè)中心的定位往往涉及很少。記者瀏覽目前已經(jīng)出臺的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃后也發(fā)現(xiàn),規(guī)劃大都只是籠統(tǒng)地劃定一些區(qū)域作為商業(yè)中心,作出鼓勵什么業(yè)態(tài)和限制什么業(yè)態(tài)的規(guī)定。但這個商業(yè)中心到底是做什么的呢？百貨店、超市如何組合,以什么業(yè)態(tài)為主？中國連鎖經(jīng)營協(xié)會秘書長裴亮也認為,在商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中也應該對各網(wǎng)點進行準確的定位。像市級商業(yè)中心的業(yè)態(tài)應以購物中心、百貨店等為主,區(qū)域商業(yè)中心的業(yè)態(tài)應以大中型超市、專賣店等為主,而社區(qū)商業(yè)就應以小型超市、便利店、菜場等為主。王耀認為,只有合理地進行業(yè)態(tài)

23、組合,方能顯出各層次網(wǎng)點的特點和定位。另外,各地規(guī)劃中一般只是粗略地指出鼓勵或限制什么業(yè)態(tài),而沒有對這些業(yè)態(tài)的數(shù)量和面積作出具體規(guī)定。例如對于XX市最繁華的商業(yè)區(qū)一一二七商業(yè)中心,該市的規(guī)劃中僅做了鼓勵設置大型購物中心、主題商廈、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂網(wǎng)點、餐飲網(wǎng)點和老字號商店；限制設置傳統(tǒng)百貨店、大型綜合超市、倉儲式商場的規(guī)定,如果大家一窩蜂地建設大型購物中心,那網(wǎng)點規(guī)劃豈不是失去了限制過度競爭的作用了？還有的城市雖然對網(wǎng)點某種業(yè)態(tài)的數(shù)量作了限制,卻沒有對具體的面積作出規(guī)定。像XX市的網(wǎng)點規(guī)劃中指出，至20XX，市區(qū)新建百貨店控制在15個左右,大部分傳統(tǒng)中小百貨店改造成為專業(yè)店、專賣店,如

24、果這15家都是超大型的百貨店,規(guī)劃豈不是又失去了本意。大型商業(yè)企業(yè)與中小型商業(yè)企業(yè)的比例不明確,也是目前網(wǎng)點規(guī)劃中的一個問題。一個商圈中,中小商業(yè)企業(yè)的數(shù)量至少應占到40,這樣才能促進商業(yè)的整體繁榮。當然,網(wǎng)點規(guī)劃中還應提供一些書店、美容店等配套服務設施。王耀認為,我國商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中確實缺少一些技術上的規(guī)定。這些技術上的缺失很可能直接導致規(guī)劃的不可操作。另外,沒有具體規(guī)定的支撐,商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的聽證會豈不成了言之無物的走過場了？缺少法律支持要作出這種技術上的規(guī)定,必須有一個前提,那就是數(shù)據(jù)的采集,像一個商業(yè)中心有多少人口等。這是一個工作量非常大也比較復雜的事情。裴亮認為。采集數(shù)據(jù)就需要費用。商業(yè)

25、網(wǎng)點規(guī)劃與城市規(guī)劃不同,城市規(guī)劃的投資主體是政府,我們的經(jīng)費從哪里來呢？再說,網(wǎng)點規(guī)劃是商貿(mào)、工商、統(tǒng)計、建設等多個部門的事情。一位地方商務部門的工作人員向記者抱怨說。一位不愿具名的商業(yè)專家認為,雖然網(wǎng)點規(guī)劃存在技術上的缺失,但各地政府部門之間的利益分割更影響了規(guī)劃的執(zhí)行效果。一些網(wǎng)點規(guī)劃雖然出臺了,可是如果企業(yè)不按照執(zhí)行又能如何呢？企業(yè)在工商部門辦了營業(yè)執(zhí)照、在建設部門批到了土地、在衛(wèi)生部門拿到了衛(wèi)生許可證,難道你商務部門能有什么手段不讓它開業(yè)？11月初,XX市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃在XX公示，公示結束后，有關部門將根據(jù)市民意見,對規(guī)劃進行修改后公布實施。由于各區(qū)都在爭奪稅源,因此當?shù)赜嘘P人士對規(guī)劃能

26、否真正落實也表示了懷疑。XX某外資超市負責人說,現(xiàn)在假如他們要新開超市,各區(qū)都會來搶項目,他相信各區(qū)不會用什么規(guī)劃來堵自己的招商路子。比如XX河西新區(qū),那里正在大規(guī)模新建住宅,應該說是建材銷售的極好市場,而按照規(guī)劃,那里要限制設置家居建材商店、倉儲會員店等,但當?shù)卣绻麣g迎他們?nèi)?為什么不去呢？新百商店一位副總告訴媒體記者,類似的規(guī)劃已經(jīng)不止一個,早幾年XX市就有一部商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃,后來又有一個商業(yè)網(wǎng)點建設的指導性意見。其中指導性意見明確規(guī)定：在明城墻內(nèi)嚴格審批開辦大型超市。事實又怎么樣呢？現(xiàn)在明城墻內(nèi)的大型超市已經(jīng)擁有近30個,沃爾瑪干脆長驅(qū)直入開進了新街口商業(yè)中心。業(yè)內(nèi)人士認為,這說明我國

27、政府體制改革還不十分到位,仍存在體制不配套的現(xiàn)象。像北京,進行商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃以及項目論證的部門是北京市商務局,而對大型商業(yè)項目有審批權的卻是北京市發(fā)改委。說到底,還是商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃缺少法律法規(guī)的支持。商務部研究院內(nèi)貿(mào)室主任李永江說。別的政府部門是依法行政,而商業(yè)規(guī)劃卻無法可依。有的地方商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃雖然通過了人大,但那只是個法律程序,仍缺少法律效力。那位不愿具名的商業(yè)專家稱,無論各地商業(yè)網(wǎng)點在技術上多么完善,如果沒有法律的保障,它也只能是一紙空文。據(jù)悉,商務部已研究起草了城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例,并在今年夏天聽取了一些專家的意見,但當時有人認為在立法宗旨等方面還不成熟。如果商務部認為成熟了,就由商務部條

28、法司交給國務院法制辦,聽取專家意見后還要再通過國務院常務會,最后方能以國務院行政法規(guī)的形式出臺。因此,有人認為城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例明年能出臺就算快了。規(guī)劃本身應該做到完善不管外界因素如何,首先規(guī)劃本身應該做到完善。王耀認為,既然做了就應該做好,不能為了做規(guī)劃而去做。事實上,各地商務部門也希望自己做出來的網(wǎng)點規(guī)劃具有可操作性,但由于網(wǎng)點規(guī)劃是一個新課題,大家都沒有一個具體的標準可以參考。這種情況之下,商務部完全可以投資做一個樣本,集中精力把某個城市的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃做細。然后,要求各地按照這個樣本的標準做就行了。王耀認為。具體到各地商務部門,也應多采用科學有效的方法。像北京在做商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的時候,就

29、可以選定王府井、公主墳、三里屯作為市級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)的代表,集中精力把這三個地方的網(wǎng)點規(guī)劃做細,其他地方效仿就可以了。商務部門在做商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的時候,除了要與城市規(guī)劃相結合外,還要有一定的前瞻性。裴亮認為,現(xiàn)在城市化速度很快,人口遷移的速度也快。有些現(xiàn)在看來很繁榮的商圈,很可能因為拆遷或者人口遷移而敗落；有些相對偏僻的地方也可能很快形成新的商圈。另外,XX大學商學院吳小丁教授認為，現(xiàn)在城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中對如何保護和沿承城市的歷史文化傳統(tǒng)、城市特色風貌以及恢復振興傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)老化的城市功能等方面還做得不夠。有專家認為,雖然商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃是以城市規(guī)劃為前提的,但許多城市規(guī)劃中卻很少

30、涉及到商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃。北京市人大常委會前一段通過了北京城市總體規(guī)劃草案,但我翻遍整個規(guī)劃也沒看到一處商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃,提都沒提。據(jù)悉,現(xiàn)在法國所有新建和擴建的大型商業(yè)網(wǎng)點,都必須由國家經(jīng)濟和商業(yè)委員會決定,城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃也由這個委員會制定,同時把網(wǎng)點規(guī)劃都納入到城市規(guī)劃當中。無論如何,首先應先把商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃自身的問題克服了,至于外部因素那也不是商務部門所能左右的。記者了解到,對于我國商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中技術規(guī)定不夠細的問題,王耀已經(jīng)口頭向商務部相關官員反映,希望能對完善今后的網(wǎng)點規(guī)劃有所借鑒。畢竟,隨著我國第一個縣級商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃瀏陽市商貿(mào)網(wǎng)點布局規(guī)劃的實施,縣級城市也開始重視商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃了。3、城市商

31、業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中需深入理解的幾個問題柴小青中國政法大學商學院,北京摘要:城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃對于保證城市商業(yè)健康有序發(fā)展具有十分重要的意義。但在網(wǎng)點規(guī)劃實踐中由于人們在一些問題上存在模糊認識或理解的不夠深入,影響了商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的開展。因此,要深入理解城市規(guī)劃和城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃之間的關系;深入理解商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中所涉及到的不同主體之間的責任、權利與作用;深入理解選擇商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制主體的重要性及其理由。收稿日期:2005-03-31城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃在我國是一項嶄新的工作,自2003年在一些大中城市開展以來,全國范圍內(nèi)有相當一部分城市完成了網(wǎng)點規(guī)劃編制,并積累了一定的經(jīng)驗。規(guī)劃中也存在一些問題,影響了規(guī)

32、劃的順利進行。但是,應該看到規(guī)劃中也存在一些需要進一步加深理解的問題。一是如何深入理解城市規(guī)劃和城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃之間的關系;二是如何深入理解商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中所涉及到的不同主體之間的責任、權利與作用;三是如何深入理解選擇網(wǎng)點規(guī)劃主體的重要性及其理由。下面筆者就這三方面問題進行分析與探討。一、深入理解城市規(guī)劃與城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的概念及其關系城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃與城市規(guī)劃具有密不可分的聯(lián)系,為了深入理解兩者之間的關系,首先需要對它們各自的含義、功能和特點進行深入分析。對于什么是城市規(guī)劃,有許多不同的定義。其中具有代表性的觀點認為,城市規(guī)劃主要解決城市中各種物質(zhì)要素在空間布局與時間序列上的各種矛盾,使其各得

33、其所,有機聯(lián)系,以取得良好的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。城市規(guī)劃的主要任務是綜合研究和確定城市性質(zhì)、規(guī)模和空間發(fā)展狀態(tài),統(tǒng)籌安排城市各項建設用地,合理配置城市各項基礎設施,處理好遠期發(fā)展與近期建設的關系,指導城市合理發(fā)展。具體包括確定各項用地的使用性質(zhì)、功能分區(qū)、數(shù)量比例、開發(fā)強度,以實現(xiàn)合理用地和節(jié)約用地;確定城市各項建設的空間結構和組合,包括地上空間的合理利用,地下空間開發(fā)利用等;根據(jù)城市發(fā)展目標,從城市功能的角度進行生活區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)的空間安排,進行供水、供電、道路交通等公共設施的規(guī)劃。城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃是指根據(jù)城市規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展的內(nèi)在要求,在充分反映城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律的基礎上,對城市商業(yè)網(wǎng)點

34、的空間分布和規(guī)模所做的統(tǒng)籌安排。包括確定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)模、結構與布局目標;確定城市社會消費品零售總額、人均營業(yè)面積、連鎖企業(yè)銷售額或零售額占全社會消費品零售總額的比重等綜合性指標。規(guī)劃內(nèi)容包括城市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)以及商業(yè)街的布局和規(guī)模;農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、生產(chǎn)資料批發(fā)市場、各類商品交易市場以及物流基地的建設、調(diào)整與改造規(guī)劃;商業(yè)業(yè)態(tài)結構、商業(yè)組織形式、商業(yè)服務網(wǎng)點規(guī)模、商業(yè)發(fā)展與城市人文環(huán)境相協(xié)調(diào),商業(yè)設施服務定位規(guī)劃,等等。商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃還要回答城市商業(yè)的功能、結構、規(guī)模、組織方式與消費需求、產(chǎn)業(yè)服務需求和城市發(fā)展之間的關系等一系列問題。通過以上分析,可以將城市規(guī)劃和城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)

35、劃之間的聯(lián)系與區(qū)別概括為以下幾方面:從規(guī)劃層次上看,城市規(guī)劃是關于一個城市功能、空間布局及各種物質(zhì)要素總體安排的基礎性規(guī)劃,應該包括商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的部分內(nèi)容,也是城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的基礎和前提。商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃則是從屬性的規(guī)劃,是對城市總體規(guī)劃的進一步補充和完善。從規(guī)劃的內(nèi)容上看,城市規(guī)劃涉及城市自然地理環(huán)境、城市各功能分區(qū)的劃分及配套設施匹配等,是綜合性的規(guī)劃。而商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃則是從商業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律和消費者需求角度所做的專項規(guī)劃。3從規(guī)劃的功能上看,城市規(guī)劃是進行城市建設的依據(jù)和思路框架,決定城市建設的基本方向和發(fā)展模式。而城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃則是城市商業(yè)網(wǎng)點建設和管理的基本依據(jù)。兩者功能互補,具有不可

36、替代性。4從規(guī)劃的詳細程度上看,城市規(guī)劃中雖然涉及一些商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的內(nèi)容,但限于城市規(guī)劃的專業(yè)特點,對商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃往往是粗線條和框架性的。而商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃則須從商業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律出發(fā),在對城市商業(yè)網(wǎng)點現(xiàn)狀調(diào)查、分析基礎上編制出盡可能詳細和針對性強的規(guī)劃。5從規(guī)劃編制的主體上看,依照規(guī)劃法的要求,城市規(guī)劃必須由具有相應資質(zhì)的規(guī)劃設計單位承擔。而按照商業(yè)網(wǎng)點條例修改稿的規(guī)定,城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃由商業(yè)主管部門會同建設規(guī)劃主管部門來制訂。二、城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制工作的組織與實施商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作離不開三個主體:即規(guī)劃的組織和領導主體、規(guī)劃參與主體、規(guī)劃編制主體。明確各個主體的構成、職責,對推進規(guī)劃工作的順利

37、進行和保證規(guī)劃編制質(zhì)量是十分重要的。商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的組織和領導主體是城市商務主管部門,如商務局、商貿(mào)局等,其是商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的牽頭和實施單位。規(guī)劃的參與者應該包括相關政府主管部門、商業(yè)企業(yè)和消費者等。參與者的主要職責是配合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制工作提供必要的基礎資料,并從各自角度對商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃進行審核。規(guī)劃編制主體是商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃調(diào)研、分析以及規(guī)劃編制工作的具體承擔者,其組成結構直接影響到商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的質(zhì)量。從筆者參與和主持商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制經(jīng)驗看,規(guī)劃編制主體一般有三種模式:模式一為合二為一模式,即由商業(yè)主管部門自己承擔規(guī)劃的編制工作,商業(yè)主管部門既是規(guī)劃工作的領導主體也是規(guī)劃的編制主體;模式二是組合模式

38、,即以商業(yè)主管部門為主,邀請綜合經(jīng)濟部門、城市規(guī)劃部門、城建部門,并吸收大專院校有較高理論水平和一定實踐經(jīng)驗的專家學者組成專門的規(guī)劃編制機構;模式三是委托模式,即將規(guī)劃編制工作委托給專業(yè)化的中介機構如規(guī)劃院所、管理顧問公司、高等院校等。下面重點對商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制主體的組成及特點進行分析。合二為一模式的特點表現(xiàn)在,規(guī)劃工作的領導者也是規(guī)劃編制者。這種模式的優(yōu)點在于規(guī)劃的編制人員對當?shù)厣虡I(yè)網(wǎng)點建設的現(xiàn)狀及發(fā)展情況比較熟悉,參與規(guī)劃人員的組織管理相對簡單,有利于提高規(guī)劃的編制效率和降低規(guī)劃編制的成本。這種模式的缺點在于不便于拓展規(guī)劃思路和創(chuàng)新,加之日常行政管理工作負擔較重,有可能影響商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的質(zhì)

39、量。組合模式的優(yōu)點是,便于吸收來自不同部門專家的觀點,有利于規(guī)劃思路拓展和創(chuàng)新,可以使規(guī)劃更加全面系統(tǒng)。其缺點是規(guī)劃工作的組織、管理和協(xié)調(diào)比較復雜,常常影響規(guī)劃的編制效率。委托模式的優(yōu)點表現(xiàn)在,其既可以規(guī)避模式一和模式二的不足,又有助于發(fā)揮兩者的優(yōu)點,因此是一種比較理想的模式。其優(yōu)點主要表現(xiàn)在:一是參與規(guī)劃的不同主體的分工和職責明確,為商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的順利進行奠定了組織基礎;二是有利于發(fā)揮不同主體的優(yōu)勢,保證規(guī)劃成果的質(zhì)量,使規(guī)劃作到規(guī)范性、先進性、前瞻性和可行性的統(tǒng)一。三是規(guī)劃的領導者可以采取招標方式從社會上選擇合格的規(guī)劃編制機構,通過契約形式將規(guī)劃成果的質(zhì)量、規(guī)劃完成時間以及所必須承擔的責任等固定下來,既便于規(guī)劃的組織者掌控規(guī)劃編制工作進度和質(zhì)量要求,又可以在一定程度上規(guī)避風險。這種模式的難點在于如何選擇規(guī)劃編制機構。三、加深對商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制主體選擇的理解正確選擇商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制機構,首先需要進一步加深對城市規(guī)劃與城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的區(qū)別與聯(lián)系的理解,這是選擇的基本出發(fā)點。從前面分析的結果可以看出,城市規(guī)劃某種意義上具有較強的工程色彩,具有很強的剛性,因此也可以稱其為硬規(guī)劃;而商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃則是一個涉及城市經(jīng)濟、社會、文化、歷史、居民消費水平等因素的綜合性研究,屬于交叉學科的范疇。商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃是在遵循商業(yè)發(fā)展規(guī)律前提下,在城市規(guī)劃基礎上的一種再規(guī)劃設計,某種意義上可以理解為