北京市某花園項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告課件

1、華匯紫薇花園項(xiàng)目市場(chǎng)定位報(bào)告Market positioning report2008.7第1頁(yè)，共47頁(yè)。目錄2、SWOT 分 析1、項(xiàng) 目 概 況3、區(qū) 域 分 析4、比 較 分 析5、價(jià) 格 定 位第2頁(yè)，共47頁(yè)。 PART 1 項(xiàng) 目 概 況第3頁(yè)，共47頁(yè)。北四環(huán)北三環(huán)北二環(huán)長(zhǎng)安街北五環(huán)華匯紫薇花園華匯紫薇花園項(xiàng)目方位圖第4頁(yè)，共47頁(yè)。北 四 環(huán)地鐵5號(hào)線鴻華高爾夫球場(chǎng)北辰高爾夫球場(chǎng)姜莊湖高爾夫球場(chǎng)如苑公園本案大屯路東站惠新西街北口站華匯紫薇公園小 營(yíng) 北 路鼎成路育 慧 東 路育 慧 西 路小營(yíng)路育慧北路望京辛 店 路利 澤 西 街惠新東橋鳥(niǎo)巢京承高速華匯紫薇花園項(xiàng)目位置圖及行

2、車(chē)路線第5頁(yè)，共47頁(yè)。北：嘉銘桐城二期項(xiàng)目四至情況1ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況東：岱宗大酒店西：世紀(jì)名都/亞辰購(gòu)物中心華匯紫薇公園第6頁(yè)，共47頁(yè)。華匯紫薇花園位于北四環(huán)亞奧核心區(qū)小營(yíng)路與小營(yíng)北路的黃金交叉點(diǎn)，距離北四環(huán)僅900米，與鳥(niǎo)巢直線距離為2500米。往東900米為北辰高爾夫球場(chǎng)，1500米即為姜莊湖高爾夫球場(chǎng)，往北1000米為鴻華高爾夫球場(chǎng)。驅(qū)車(chē)往東十分鐘即可上京承高速，往西二十分鐘可上八達(dá)嶺高速，往南五分鐘可到北四環(huán)，交通極為便利。地鐵線路：項(xiàng)目緊臨地鐵5號(hào)線、10號(hào)線，距5號(hào)線大屯路東站1400米，距10號(hào)線惠新西街北口站1100米，步行時(shí)間1

3、5分鐘左右。公交線路：702（嘉銘桐城-寶隆公寓小區(qū)）、602（國(guó)際展覽中心-北苑家園）、628（康家溝-東北旺中路）、386（巴溝村-姜莊湖）、62（和平里南口-姜莊湖）、804（花鄉(xiāng)駕校-姜莊湖）多條公交線路駕車(chē)路線：1、駕車(chē)至北四環(huán)，在惠新東橋路口北上約900米；2、沿北苑路行駛，小營(yíng)北路路口轉(zhuǎn)向東行駛，在小營(yíng)路路口轉(zhuǎn)向北；1ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況第7頁(yè)，共47頁(yè)。 本案分為東西兩個(gè)區(qū)，總共分為8棟樓，項(xiàng)目東側(cè)為岱宗大酒店，西側(cè)為世紀(jì)名都/亞辰時(shí)尚購(gòu)物中心，南側(cè)為市政道小營(yíng)北路，對(duì)面即為華匯紫薇公園,北側(cè)為嘉銘園小區(qū)二期。該案整體由3棟塔樓、5棟板樓

4、組成，其中1（10F）、2（8F）、6（9F）、7（10F）、8（11F）為板樓，3（24F）、4（24F）、5（23F）為塔樓，整個(gè)地塊由西向東分別布置板式多層、板式小高層、高層塔樓及幼兒園。規(guī)劃新建總建筑面積17.8萬(wàn)平方米。 1（10F） 2（8F） 3（24F） 8（11F） 5（23F） 4（24F） 6（9F） 7（10F）第8頁(yè)，共47頁(yè)。1號(hào)樓現(xiàn)本案已基本達(dá)到竣工驗(yàn)收的條件，擁有超大面積的中心花園，6號(hào)樓北側(cè)為一排生長(zhǎng)了幾十年的梧桐成樹(shù)所編織成的林蔭大道。2號(hào)樓3號(hào)樓4號(hào)樓5/6號(hào)樓1ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況第9頁(yè)，共47頁(yè)。單元入戶(hù)門(mén)塔樓單

5、元入戶(hù)門(mén)1ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況單元電梯(三菱)斷橋鋁合金門(mén)窗入戶(hù)門(mén)第10頁(yè)，共47頁(yè)。2號(hào)樓三居戶(hù)型175m2實(shí)樓（毛坯）大堂客廳主臥次臥1ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況第11頁(yè)，共47頁(yè)。小區(qū)內(nèi)及周邊配套設(shè)施項(xiàng)目周邊配套二十一世紀(jì)實(shí)驗(yàn)幼兒園陳經(jīng)輪中學(xué)芳草地小學(xué)1ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況第12頁(yè)，共47頁(yè)。幼稚園:二十一世紀(jì)雙語(yǔ)幼兒園、牛津、金色搖籃等知名幼兒園中小學(xué):芳草地小學(xué)(分校)、安惠里小學(xué)、陳經(jīng)綸嘉銘分校、朝陽(yáng)區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、中央音樂(lè)學(xué)院附中、82中學(xué)、對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)附中、美國(guó)英語(yǔ)學(xué)

6、校等大學(xué):對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、中華女子學(xué)院、北京聯(lián)合大學(xué)綜合商場(chǎng):家和超市、華匯北辰超市、旺市百利超市、飄亮購(gòu)物中心、北辰/亞辰購(gòu)物中心、華堂商場(chǎng)等銀行:中行、建行、招行、交行、商業(yè)銀行、廣發(fā)銀行、工商銀行五礦分理處，以及位于北苑路上的工行航空工業(yè)儲(chǔ)蓄所；此外還有南方證券、北京證券、華夏證券等金融機(jī)構(gòu)郵局:亞運(yùn)村郵局、北苑路郵局等1ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況第13頁(yè)，共47頁(yè)。醫(yī)院:西藏醫(yī)院、中日友好醫(yī)院、亞運(yùn)村醫(yī)院、忠惠醫(yī)院、安貞醫(yī)院、航空工業(yè)醫(yī)院等藥店：世紀(jì)村藥店、世紀(jì)藥店休閑娛樂(lè)設(shè)施:鴻華高爾夫、姜莊湖高爾夫、第五大道錢(qián)柜、奧體中心、北辰高爾夫練習(xí)場(chǎng)、朝陽(yáng)區(qū)體

7、育運(yùn)動(dòng)中心、凱迪克網(wǎng)球中心、北京劇院、炎黃藝術(shù)館、中央民族樂(lè)團(tuán)、民族館、百鳥(niǎo)園、中央民族樂(lè)團(tuán)餐廳:四海凱越、美景軒、東海漁港、雙盛園、全聚德、漁公漁婆、四海凱月、俏江南、星巴克、老上海城隍廟賓館：運(yùn)村賓館、五洲大酒店、凱迪克大酒店、名人國(guó)際大酒店等,附近的慧中北里、安惠北里均已形成成熟的美食街，餐館林立加油站：北苑路南端加油站等1ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況第14頁(yè)，共47頁(yè)。 華匯紫薇花園兩條地鐵軌道交通拉升了區(qū)域居住價(jià)值 醫(yī)療、教育、購(gòu)物等配套極為便利，二十一世紀(jì)雙語(yǔ)幼 兒園、陳經(jīng)綸分校等名校資源的背后，意味著一個(gè)龐大的 買(mǎi)房群體。 南區(qū)依附紫薇公園內(nèi)景觀的

8、優(yōu)勢(shì)，公園地產(chǎn)天生稀貴， 無(wú)疑增加了本案的附加值。 是純居住式的生活社區(qū)，區(qū)域內(nèi)全成品現(xiàn)房銷(xiāo)售的項(xiàng)目 幾乎空白。結(jié)論：1ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況第15頁(yè)，共47頁(yè)。 PART 2 SWOT 分 析第16頁(yè)，共47頁(yè)。關(guān)莊項(xiàng)目SWOT分析W1、亞運(yùn)村周邊小營(yíng)世紀(jì)村等二手房?jī)r(jià)格報(bào)價(jià)為 14000-15000元/平方米，勢(shì)必影響本案的 提價(jià)空間2、亞辰購(gòu)物中心西側(cè)地塊由金融街控股開(kāi)發(fā)的 融華世家5棟純板樓總放量約539套（70/90 項(xiàng)目)可能分流本案一部分客群T1、區(qū)域內(nèi)住宅類(lèi)產(chǎn)品成交量始終平穩(wěn)，現(xiàn)實(shí)競(jìng) 爭(zhēng)有所緩和，為本案創(chuàng)造了良好的入市時(shí)機(jī)2、區(qū)域居住氛圍成熟

9、，認(rèn)知度高，且大戶(hù)型 項(xiàng)目稀缺，是區(qū)域內(nèi)較宜居的舒適大宅3、面對(duì)客戶(hù)需求水平提高的趨勢(shì)，本案更 適合升級(jí)換代型客群的需求O1、位居亞奧核心區(qū)，居住氛圍優(yōu)良，各類(lèi) 配套設(shè)施一應(yīng)俱全2、處于亞奧地區(qū)高檔住宅集中區(qū)域，有利 于本案整體形象的提升3、為全成品現(xiàn)房，交通便利，距離北四環(huán) 僅900米S1、區(qū)域商務(wù)氛圍薄弱，導(dǎo)致商務(wù)地產(chǎn) 入住率不高，從而影響住宅整體租金 水平2、已由最早的富人區(qū)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹挟a(chǎn) 階層聚集區(qū)3、區(qū)域商業(yè)規(guī)劃齊全，但檔次分層略 顯不足，同急速上漲的住宅物業(yè)品 質(zhì)相比略顯脫節(jié)，高檔消費(fèi)場(chǎng)所亟 待建設(shè)第17頁(yè)，共47頁(yè)。 PART 3 區(qū) 域 分 析第18頁(yè)，共47頁(yè)。區(qū)域典型在售項(xiàng)

10、目概況區(qū)域內(nèi)住宅類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)量約252萬(wàn)平方米，根據(jù)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，區(qū)域住宅已知存量為3983套；而本案定位應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目為保利香檳花園，潛在項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注融華世家項(xiàng)目，二級(jí)市場(chǎng)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注嘉銘園等項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱(chēng)位置容積率占地面積(萬(wàn)m2)總建筑面積(萬(wàn)m2)總戶(hù)數(shù)(套)價(jià)格盤(pán)古大觀北四環(huán)中路73.920.45(住宅)共192套65000世茂奧臨花園清林路2.2810301190套32000榮尊堡科薈路4.62.9718840套左右28000國(guó)奧村北辰西路與科薈路交匯處西南角1.52.7540四大組團(tuán)200027500奧東18安苑路3.611.327.52306套25000凱德品元馬甸立交橋北側(cè)4.7

11、5約0.83.8157套25000遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城北四環(huán)東路 2.6約17約311500(拼合后)23000萬(wàn)達(dá)大湖公館安立路西3.25.0310386(拼合后)22500美倫堡科薈西路(國(guó)家森林公園以西)2.52.9約10386套20000保利金泉廣場(chǎng)大屯路3.518.4452800套20000亞奧琥珀堡遠(yuǎn)大中心東側(cè)6.650.87.81共88套20000世奧國(guó)際中心惠新東橋130.811酒店公寓351套19200保利香檳花園小營(yíng)路東側(cè) 2.51.595.1住宅421套16000起高檔區(qū)中高檔區(qū)重點(diǎn)第19頁(yè)，共47頁(yè)。北 四 環(huán)地鐵5號(hào)線鴻華高爾夫球場(chǎng)北辰高爾夫球場(chǎng)姜莊湖高爾夫球場(chǎng)如苑公園本案大屯

12、路東站惠新西街北口站華匯紫薇公園小 營(yíng) 北 路鼎成路育 慧 東 路育 慧 西 路小營(yíng)路育慧北路望京辛 店 路利 澤 西 街惠新東橋鳥(niǎo)巢京承高速融華世家嘉銘園保利香檳主場(chǎng)世紀(jì)寶鼎世紀(jì)村錦繡馨園遠(yuǎn)洋望和城保利金泉本案重點(diǎn)關(guān)注板塊第20頁(yè)，共47頁(yè)。區(qū)域潛在項(xiàng)目概況融華世家西側(cè)市政綠化帶東側(cè)亞辰購(gòu)物中心北側(cè)為主場(chǎng)小區(qū)地塊現(xiàn)狀3ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況第21頁(yè)，共47頁(yè)。融華世家建筑類(lèi)型： 板樓、小高層項(xiàng)目位置： 朝陽(yáng)區(qū) 大屯路224號(hào),西鄰北苑路,南至五南路 占地面積： 2.6萬(wàn)平方米建筑面積： 8.05萬(wàn)平米車(chē) 位： 400個(gè) 采 暖： 地板采暖 開(kāi) 發(fā) 商：

13、金融街控股股份有限公司 樓座展示： 總套數(shù)539套，共5棟樓，其中1號(hào)樓為22層，2號(hào)樓為25層，3號(hào)樓11層，5號(hào)樓5層 融華世家由5棟板樓組成，戶(hù)型面積70平方米左右一居和80-90平方米兩居，開(kāi)盤(pán)價(jià)格待定，精裝修，初定奧運(yùn)會(huì)后正式開(kāi)工。3ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況第22頁(yè)，共47頁(yè)。 區(qū)域在售項(xiàng)目10萬(wàn)平方米以上體量占70%以上，相比其他中心區(qū)域，以及亞奧區(qū)域住宅土地供應(yīng)稀缺的現(xiàn)狀，亞奧區(qū)域在售住宅供應(yīng)項(xiàng)目體量較大。 進(jìn)入七月份，區(qū)域主要放量集中在奧東18、遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城等項(xiàng)目。3ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況第23頁(yè)，共47頁(yè)

14、。 區(qū)域在售項(xiàng)目位置分布各有不同，但均占據(jù)奧運(yùn)地利，共享奧運(yùn)資源。項(xiàng)目普遍定位較高，僅有20%為普通住宅，80%均為高檔城市公寓類(lèi)產(chǎn)品。 各項(xiàng)目在市場(chǎng)推廣中形成不同的賣(mài)點(diǎn)。四環(huán)以?xún)?nèi)項(xiàng)目主要突出配套成熟、交通方便、鳥(niǎo)巢、水立方景觀優(yōu)勢(shì)，四環(huán)至五環(huán)項(xiàng)目則主要突出奧林匹克公園森林公園景觀、城市綠肺作用，突出產(chǎn)品宜居性。本案需重點(diǎn)關(guān)注的類(lèi)型3ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況第24頁(yè)，共47頁(yè)。 PART 4 比 較 分 析第25頁(yè)，共47頁(yè)。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)裝修情況裝修價(jià)格(元/平米)單價(jià)(元/平方米)1世奧國(guó)際中心精裝修1500-3000192002奧東18精裝修3000-4

15、00024000-260003凱德品元精裝修3000250004國(guó)奧村精裝修二期275005美倫堡精裝修2500200006保利金泉廣場(chǎng)毛坯200007保利香檳花園毛坯18000-220008遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城精裝修200023000-248009亞奧琥珀堡精裝修1000華世家精裝修 11榮尊堡精裝修30002800012萬(wàn)達(dá)大湖公館精裝修35002250013世茂奧臨花園精裝修400032000平均2600售價(jià)與裝修檔次的關(guān)系 區(qū)域項(xiàng)目多為精裝公寓，僅有保利兩個(gè)項(xiàng)目是毛坯交房 由于項(xiàng)目普遍定位較高，亞奧板塊精裝修水平也高于其他板塊，主要集中在2000元/平方米，4000元/

16、平方米兩個(gè)價(jià)位階段，裝修產(chǎn)品品牌配置達(dá)到酒店式公寓配置水平，多選用意大利、德國(guó)品牌。4ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況第26頁(yè)，共47頁(yè)。 目前亞奧區(qū)域公寓銷(xiāo)售情況相對(duì)北京其他區(qū)域態(tài)勢(shì)平穩(wěn)。自3月份后呈平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，截止08年6月份各項(xiàng)目月均消化25套。 由于區(qū)域內(nèi)多為中高端產(chǎn)品，本案中檔定位預(yù)計(jì)后市銷(xiāo)售狀況將會(huì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)上揚(yáng)趨勢(shì)。與全市各類(lèi)高檔住宅平均水平基本持平售價(jià)與月銷(xiāo)量的關(guān)系數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)4ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況第27頁(yè)，共47頁(yè)。項(xiàng)目名稱(chēng)1月2月3月4月5月6月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均

17、價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)世奧國(guó)際中心9 611 18191 2 162 18614 35 3791 9921 34 2709 19034 26 2026 17845 10 985 16592 國(guó)奧村56 11978 25573 8 1656 24537 26 5478 25297 32 7148 25794 46 10367 27397 17 3941 27196 美倫堡11 1769 18353 10 1772 17750 24 4032 18636 9 1407 18786 19 2894 19779 12 1878

18、 19574 保利金泉廣場(chǎng)71 8871 14195 16 1880 13465 30 3959 15080 64 8602 13350 180 21083 13600 133 15654 12520 保利香檳花園4 375 18280 0 0 0 10 860 17779 25 2116 18079 30 2749 18093 12 968 16697 遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 52 4657 22488 73 6204 21702 亞奧琥珀堡2 263 14867 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 160 10000 11 647 18568 榮尊堡1

19、1 1960 24087 6 1013 24453 21 3622 20404 16 2746 26902 7 1126 20772 8 1290 25024 萬(wàn)達(dá)大湖公館15 1088 19247 6 756 19647 14 1350 21196 43 3133 19575 37 3073 20069 56 5164 19356 世茂奧臨花園10 2478 28193 0 0 0 0 0 0 0 0 0 28 5398 31096 9 2067 28471 區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目月成交情況：數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)第28頁(yè)，共47頁(yè)。受樓市整體大勢(shì)低迷因素影響，盡管亞奧區(qū)域內(nèi)在售樓盤(pán)月銷(xiāo)量一

20、直維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但諸多個(gè)案成交價(jià)格環(huán)比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，個(gè)案項(xiàng)目成交價(jià)格單月環(huán)比跌幅達(dá)7.9%。因此，以上市場(chǎng)形勢(shì)將在很大程度上對(duì)本案的提價(jià)空間形成阻力！數(shù)據(jù)來(lái)源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)4ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況第29頁(yè)，共47頁(yè)。序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)一居二居三居四居復(fù)式其他月均消化速度套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)1世奧國(guó)際中心4915.1%8125.0%19459.8%17套2凱德品元1611.2%5740.1%6948.5%5套3國(guó)奧村14113.6%55353.3%34333.0%30套4美倫堡10.3%5618.9%22275.2%51.6

21、%113.73%14套5保利金泉廣場(chǎng)45817.2%138052.0%48118.1%33412.5%82套6保利香檳花園19647.1%13833.1%8219.7%13套7遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城6216.5%31283.4%20套8亞奧觀典11128.7%111 28.7%18648.1%3910.1%2套9榮尊堡9911.7%46255.0%27933.2%11套10萬(wàn)達(dá)大湖公館21341.6%448.6%24247.3%122.3%28套平均16%24%25%15%21套售價(jià)與戶(hù)型面積的關(guān)系主力戶(hù)型根據(jù)其各自項(xiàng)目定位有所偏重，高檔公寓及單價(jià)較高的項(xiàng)目戶(hù)型面積普遍較大！第30頁(yè)，共47頁(yè)。項(xiàng)目名稱(chēng)一

22、居套數(shù)二居套數(shù)三居套數(shù)四居套數(shù)其他套數(shù)世奧國(guó)際中心854996-12781 65-70194凱德品元73-8216155-23757214-32969 國(guó)奧村120-193141164-221553226-290343 美倫堡88180-12056130-170222200-3005200-35011保利金泉廣場(chǎng)72-8945889-1161380140-156481162-180334 保利香檳花園70-7419690-92138113-13982 遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城78-856284-123312 亞奧觀典36-8811199-12350109榮尊堡10299141-17

23、0462160-231279 萬(wàn)達(dá)大湖公館57-15621318044212-260242 57-15612區(qū)域項(xiàng)目面積區(qū)間對(duì)比：第31頁(yè)，共47頁(yè)。本案應(yīng)關(guān)注的面積區(qū)間4ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況第32頁(yè)，共47頁(yè)。 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上更加重視產(chǎn)品舒適性，區(qū)域項(xiàng)目以二、三居為主力供應(yīng)，一居、四居次之。 區(qū)域內(nèi)三居戶(hù)型的供給數(shù)量略少于二居，盡管面積相對(duì)較大，總價(jià)偏高，但銷(xiāo)售速度相對(duì)并未明顯放緩，平均銷(xiāo)售率略高于整體平均水平，但銷(xiāo)售量?jī)H次于二居，列第二位。說(shuō)明三居作為一步到位的戶(hù)型設(shè)計(jì)在當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)中受到相當(dāng)一部分客戶(hù)的青睞。 三居面積從160平米左右至

24、250左右平米不等。其中180平米左右戶(hù)型功能設(shè)置合理的緊湊型三居更受市場(chǎng)青睞，且售價(jià)比一居相對(duì)要高。如保利香檳花園尾房一居16000元/平方米起，二居售價(jià)卻達(dá)20009元/平方米。4ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況第33頁(yè)，共47頁(yè)。軟硬件配置水平對(duì)比項(xiàng)目名稱(chēng)車(chē)位配比電梯配比電梯品牌物業(yè)物業(yè)費(fèi)(元/平方米)萬(wàn)達(dá)大湖公館1：1. 93梯2戶(hù)進(jìn)口三菱萬(wàn)達(dá)物業(yè)7世茂奧臨花園1：13梯3戶(hù)OTIS首欣物業(yè)4.5國(guó)奧村1：1以上1梯1戶(hù)(9層)通力+廣東日立長(zhǎng)城物業(yè)3.51梯2戶(hù)(6層)美倫堡1：1.52梯2戶(hù)進(jìn)口三菱達(dá)文物業(yè)3.5保利金泉廣場(chǎng)1：13梯2戶(hù)廣東日立保利物業(yè)

25、2.98保利香檳花園1：0.52梯3戶(hù)(板)未定保利合利物業(yè)3.284梯10戶(hù)(塔)世奧國(guó)際中心1：1.117部電梯永大日立高力國(guó)際5.9奧東181：12梯2戶(hù)(板)上海三菱戴德梁行4.24戶(hù)(塔)遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城1：13梯2戶(hù)通力+廣東日立中遠(yuǎn)酒店物業(yè)3.98凱德品元1：13梯4、5戶(hù)通力電梯北辰信誠(chéng)物業(yè)5.4第34頁(yè)，共47頁(yè)。 區(qū)域公寓產(chǎn)品基本可以達(dá)到1：1車(chē)位配置，大部分項(xiàng)目車(chē)位只租不售。電梯平均配比：2梯2戶(hù)到2梯3戶(hù)。 區(qū)域客戶(hù)對(duì)于電梯品牌較為看重，40%項(xiàng)目選擇原裝進(jìn)口品牌電梯。 區(qū)域平均物業(yè)費(fèi)為4.4元/平米月?？傮w來(lái)看區(qū)域公寓整體配置水平與其它區(qū)域相比略高，并高于本案物業(yè)水平。4C

26、ontentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況第35頁(yè)，共47頁(yè)。 PART 5 價(jià) 格 定 位重點(diǎn)關(guān)注樣本：一級(jí)市場(chǎng)：保利香檳花園二級(jí)市場(chǎng)：嘉銘園第36頁(yè)，共47頁(yè)。嘉銘桐城類(lèi) 型：普通住宅/公寓位 置：朝陽(yáng)區(qū)北苑路86號(hào)綠化率：30.0 容積率：2.3 總套數(shù)：1019套物業(yè)公司：嘉泰物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)：桐城國(guó)際2.4元/平方米/月 梧桐道二期板樓3元/平方米/月 一期塔樓2元/平方米/月暖 氣： 燃?xì)獗趻鞝t供熱（分戶(hù)式）占地面積：28公頃,其中F區(qū)4.0275萬(wàn)平方米建筑面積：60萬(wàn)平方米,其中F區(qū)12.80萬(wàn)平方米F區(qū)公寓部分1-3號(hào)樓為28層，2梯6戶(hù)，共501套F區(qū)

27、F4-5號(hào)樓為9層，2梯4戶(hù)，共62套，總計(jì)563套外立面風(fēng)格：簡(jiǎn)約現(xiàn)代 小區(qū)景觀：小區(qū)擁有半百樹(shù)齡的古樹(shù)愈百株，其中不乏銀杏、雪松和梧桐等珍貴樹(shù)種。5ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況第37頁(yè)，共47頁(yè)。設(shè)備裝修：外窗：雙層中空斷橋平開(kāi)鋁合金窗、客廳及主臥為平開(kāi)內(nèi)懸窗； 采暖系統(tǒng)：進(jìn)口意大利“依瑪”、德國(guó)“威能”、“布德魯斯”、“菲斯曼”和“博士”品牌燃?xì)獗趻鞝t，分戶(hù)采暖，板式散熱器； 給排水系統(tǒng)：每戶(hù)設(shè)遠(yuǎn)傳式水表，排水管采用UPVC管，戶(hù)內(nèi)給水立管采用PPR管，表后采用鋁塑管，每戶(hù)均不安裝潔具；電視電話(huà)系統(tǒng)：電話(huà)每戶(hù)按兩對(duì)線設(shè)置，每戶(hù)主次臥室、起居室設(shè)有線電視插孔

28、各一個(gè)，每戶(hù)設(shè)寬帶網(wǎng)入戶(hù)，位置設(shè)在書(shū)房，如無(wú)書(shū)房則設(shè)在緊鄰主臥的次臥； 對(duì)講系統(tǒng)：每戶(hù)設(shè)對(duì)講系統(tǒng)； 公共部分 外墻：外墻面磚及局部外墻涂料； 大堂：地面石材、墻面石材和墻磚，頂棚刮膩?zhàn)铀⑷槟z漆； 電梯：上海三菱； 單元門(mén)：防盜門(mén)； 樓梯間：墻面及頂棚刷內(nèi)墻涂料，封閉式樓梯間為水泥樓地面；首層以上開(kāi)敞式樓梯間為地磚樓面； 二層以上電梯間：電梯前室和公共走道、樓面鋪地磚，踢腳貼相應(yīng)地磚，墻面用面磚或乳膠漆，頂面刷乳膠漆；5ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況第38頁(yè)，共47頁(yè)。嘉銘桐城F區(qū)301號(hào)樓2203室戶(hù)型圖113.5平方米建筑面積97.5平方米套內(nèi)建筑面積5Cont

29、entsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況第39頁(yè)，共47頁(yè)。入戶(hù)門(mén)客廳主臥次臥廚房戶(hù)外景觀5ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況注：區(qū)域內(nèi)二手房精裝修標(biāo)準(zhǔn)普遍為1000-1500元/平方米之間第40頁(yè)，共47頁(yè)。嘉銘桐城F區(qū)301號(hào)樓2203室戶(hù) 型：二室兩廳兩衛(wèi) 樓層狀況：22/28層建筑面積：113.5平方米 套內(nèi)建筑面積：97.5平方米朝 向：正東 入住年份：2006年交易報(bào)價(jià)：180萬(wàn)元/套 交易底價(jià)：165萬(wàn)元/套稅費(fèi)：合同作價(jià)：80萬(wàn)元/套（按四級(jí)地7000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)）契 稅：80萬(wàn)元*1.5%=12000元個(gè)人所得稅；80萬(wàn)元*1%=800

30、0元營(yíng) 業(yè) 稅：80萬(wàn)元*5.5%=44000元（未超過(guò)五年）印 花 稅：80萬(wàn)元*0.1%=800元合 計(jì)：64800元中介費(fèi)用：170萬(wàn)元*2.5%=42500元產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)：3000元總交易價(jià)格=165萬(wàn)元+64800元+42500元+3000元=176.03萬(wàn)元實(shí)際單位面積折合成本=15509.0元/平方米5ContentsSWOT分析區(qū)域分析比較分析價(jià)格定位項(xiàng)目概況第41頁(yè)，共47頁(yè)。嘉銘桐城二手房?jī)r(jià)格對(duì)比統(tǒng)計(jì)得出，嘉銘桐城二手房?jī)r(jià)格普遍在14000-17000元/平方米之間，而以上調(diào)研樣本二手房平均價(jià)格為15979.7元/平方米樓座戶(hù)型面積朝向樓層裝修總報(bào)價(jià)成交底價(jià)折合單價(jià)B區(qū)1居77.3 正東2/9層精裝110萬(wàn)元/套107萬(wàn)元/套14793.0D區(qū)1居66正南11/15層精裝112萬(wàn)元/套105萬(wàn)元/套16919.2E區(qū)1居65正南5/15層精裝110萬(wàn)元/套102萬(wàn)元/套16697.7F區(qū)2居113.5 正東22/28層精裝180 萬(wàn)元/套170 萬(wàn)元/套15509.0第42頁(yè)，共47頁(yè)。市場(chǎng)比較發(fā)定價(jià)模型：注：保利香檳花園成交價(jià)