上海某舊廠房項(xiàng)目地塊服務(wù)建議書-27課件

1、淞南舊廠房項(xiàng)目地塊服務(wù)建議書謹(jǐn)呈申能集團(tuán)2009年1月第1頁，共27頁。一、我司對(duì)本項(xiàng)目的理解二、本案面臨的挑戰(zhàn)三、我司的服務(wù)內(nèi)容目 錄第2頁，共27頁。我司對(duì)本項(xiàng)目的理解1第3頁，共27頁。理解一、從區(qū)位看：舊廠房地塊位于淞南新老社區(qū)集中交疊的腹地新老交疊，人口密集淞南地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，傳統(tǒng)新村11個(gè)，新建商品房小區(qū)14個(gè)，戶籍人口2.8萬人，常駐人口8.0萬人，外來人口2.0萬人，未來預(yù)計(jì)導(dǎo)入人口10萬余人。密集中心，腹地位置位于各住宅小區(qū)的中心區(qū)域本案具備成為區(qū)域社區(qū)商業(yè)中心的天然條件-人口+區(qū)位第4頁，共27頁。理解二、從產(chǎn)品看：舊廠房、老建筑、低密度、改造空間大擁有獨(dú)樹一幟具有風(fēng)格特色

2、的產(chǎn)品，與市場(chǎng)常規(guī)產(chǎn)品形成稀缺性區(qū)隔本案擁有形成產(chǎn)品突破，項(xiàng)目創(chuàng)新的硬件條件-特色產(chǎn)品第5頁，共27頁。理解三、從運(yùn)營看：成為跨時(shí)代社區(qū)商業(yè)的新名片依據(jù)一：立足區(qū)域，考慮競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)避誤區(qū)，合理定位成功社區(qū)商業(yè)依據(jù)二：通過合理定位及運(yùn)營規(guī)劃，解決相當(dāng)部分就業(yè)人口依據(jù)三：淞南區(qū)域擁有大量的當(dāng)?shù)乩暇用?，又是一個(gè)動(dòng)遷居民導(dǎo)入型的大型人口密集區(qū)域，在滿足人民物質(zhì)文化需求的基礎(chǔ)上，保留老上海的舊有消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)文化，加之社區(qū)商業(yè)的突破，繼承的創(chuàng)新豐富居民精神文化生活從功能、模式、社會(huì)效應(yīng)等多個(gè)方面打造社區(qū)商業(yè)的新高度第6頁，共27頁。本案面臨的挑戰(zhàn)2第7頁，共27頁。挑戰(zhàn)一：如何規(guī)避項(xiàng)目 “手槍”形地塊導(dǎo)致

3、的通路不暢及人流導(dǎo)入問題沿街面小長(zhǎng)進(jìn)深僅有一沿街出入口，人車流合用通過合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)安排，解決人流導(dǎo)入問題第8頁，共27頁。挑戰(zhàn)二：如何突破區(qū)域商業(yè)重重的競(jìng)爭(zhēng)壓力，更大程度的擴(kuò)展客源，豐富客層？外部競(jìng)爭(zhēng)壓力：高境板塊、牡丹江路板塊等大體量商業(yè)組團(tuán)帶來的商圈輻射擠壓；內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)壓力:新建社區(qū)商鋪存量項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址商業(yè)體量（平米）逸居苑淞南路111弄1250新梅淞南苑長(zhǎng)逸路301弄1700寶林春天苑淞濱路810弄4500巴黎時(shí)光淞南路459號(hào)2000新城尚景苑淞肇路333弄12000中星鎏園淞發(fā)路25弄6000合計(jì)27450區(qū)域商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址商業(yè)體量（平米）建配龍配套商業(yè)長(zhǎng)逸路38

4、000祥騰生活廣場(chǎng)長(zhǎng)江南路、淞發(fā)路20000小五角廣場(chǎng)長(zhǎng)江南路、淞發(fā)路16000世紀(jì)聯(lián)華商業(yè)中心長(zhǎng)江南路、淞發(fā)路32000合計(jì)106000大量的老式居民區(qū)破墻開店的“居轉(zhuǎn)非”商鋪據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)存量不包括未來供應(yīng)量，達(dá)到13萬余平米，與目前的人口數(shù)量相比，人均商業(yè)面積超過1平米/人，已高于上海市人均商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。第9頁，共27頁。挑戰(zhàn)三：如何結(jié)合需求與競(jìng)爭(zhēng)、進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)定位區(qū)域人口及消費(fèi)特征：目前人口總量10萬余人，但商業(yè)面積大體量覆蓋，單一針對(duì)某一特定人群的消費(fèi)已難以支撐區(qū)域商業(yè)存量；新舊居民交疊，消費(fèi)習(xí)慣各異：常駐居民老齡化，消費(fèi)水平偏低，保留了老上海居民的一些消費(fèi)

5、文化，弄堂文化、地?cái)偽幕?，?duì)高端產(chǎn)品的接受有一定猶豫及滯后性；新遷入商品房居民，早出晚歸，消費(fèi)觀念有一定提高，但在區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的時(shí)間段，多集中于周末及晚間消費(fèi)，市場(chǎng)細(xì)分過細(xì)也難以支撐項(xiàng)目體量。第10頁，共27頁。定位基調(diào) 親民全民體驗(yàn)第11頁，共27頁。利用低密度特征，通過公共活動(dòng)空間的打造及娛樂休閑商家的引入，形成全民參與的商業(yè)氛圍，例如公共健身空間、兒童娛樂樂園、棋牌室、網(wǎng)吧、乒羽活動(dòng)室等；定位方向Step 1 第12頁，共27頁。通過不同業(yè)態(tài)的規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)服飾、餐飲等日常生活基本模塊，例如淞南時(shí)尚服飾弄堂、淞南美食小站等，吸引并留住導(dǎo)入的人流，形成消費(fèi)；定位方向Step 2 第13頁，共2

6、7頁。針對(duì)消費(fèi)習(xí)慣，引入親民懷舊的消費(fèi)文化，例如地?cái)偽幕⒁故形幕?、市集文化，如彭浦新村的臨汾路夜市，項(xiàng)目在滿足市場(chǎng)需求的前提下，提供集中管理，使之良性發(fā)展 定位方向Step 3 第14頁，共27頁。OUR REFERENCE-盧灣區(qū)田子坊 通過對(duì)上海傳統(tǒng)里弄的改造形成特色商業(yè)藝術(shù)街，目前已成為上海文化的體驗(yàn)窗口，盧灣區(qū)舊式里弄對(duì)外展示的新名片。舊廠房也大有文章可作。第15頁，共27頁。OUR REFERENCE-深圳萬科Living Mall 萬科根據(jù)整體區(qū)域定位、未來消費(fèi)人群，將深圳萬科城其中30000平米規(guī)劃為商業(yè)區(qū)，定位為服務(wù)周邊人群的區(qū)域性社區(qū)商業(yè)中心，成為中國第一個(gè)集特色飲食、古典

7、文化、主題購物、娛樂休閑于一體的溶解異域風(fēng)情的開放街區(qū)。精準(zhǔn)定位，社區(qū)商業(yè)蓬勃發(fā)展。社區(qū)商業(yè)新模式 Living Mall萬科城在其社區(qū)商業(yè)的開發(fā)中首次提出“社區(qū)Living Mall”的概念，是現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的一種全新發(fā)展思路，我們根據(jù)字面意思對(duì)“Living”作出如下理解：“Living”：明確“生活”的功能，回歸社區(qū)本質(zhì)，與“Shopping Mall”的大商業(yè)、大商圈的特點(diǎn)形成區(qū)隔。第16頁，共27頁。特色飲食分中餐和西餐，中餐多在靠馬路一側(cè)，針對(duì)住戶多為外地人定位為地方小吃和民族風(fēng)味，西餐主要是西式快餐和商務(wù)咖啡。特色餐飲主題購物休閑娛樂主題購物分為二種類型，日常購物是社區(qū)超市具備

8、的生活必須品，特色購物針對(duì)周圍高收入人群，是西班牙風(fēng)情的購物走廊。娛樂休閑包括有茶館、酒吧等沙龍組織，針對(duì)周圍IT精英、高檔住宅業(yè)主、私人老板、白領(lǐng)階層，是一個(gè)社區(qū)精神場(chǎng)所。業(yè)種業(yè)態(tài)規(guī)劃 “Living Mall”倡導(dǎo)的是一種全新的生活之態(tài)，一種體驗(yàn)性的休閑消費(fèi)，自主選擇，隨心所欲；與常規(guī)的社區(qū)配套商業(yè)相比， 社區(qū)“Living Mall”更側(cè)重商業(yè)的城市性和經(jīng)營性，因此也更加具備活力和生命力。第17頁，共27頁。第18頁，共27頁。挑戰(zhàn)四：如何處理房地產(chǎn)開發(fā)與社區(qū)商業(yè)運(yùn)營之間的關(guān)系 盲目開發(fā)，回籠資金，置之不理導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)大量空置（右圖）重開發(fā)，輕運(yùn)營缺乏對(duì)項(xiàng)目及區(qū)域的深刻認(rèn)識(shí)，運(yùn)營結(jié)果與開

9、發(fā)初衷、區(qū)域需求大相徑庭，如典型的滿足居民日常需求社區(qū)商鋪，最后被當(dāng)作汽修工廠等工貿(mào)企業(yè)工廠，功能錯(cuò)位。通過對(duì)市場(chǎng)及需求的深入了解及研究，高效招商運(yùn)營，使項(xiàng)目功能與板塊需求緊密契合，完善板塊功能，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化第19頁，共27頁。挑戰(zhàn)五：如何形成開發(fā)商品牌及連鎖復(fù)制模式社區(qū)商業(yè)作為商業(yè)市場(chǎng)中最為普遍的商業(yè)形式，廣泛的分布在城市的各個(gè)角落，本司希望通過合理的項(xiàng)目定位規(guī)劃，高效的招商運(yùn)營，項(xiàng)目成功運(yùn)作成為社區(qū)商業(yè)運(yùn)營的模范之作，打造有章可循的發(fā)展模式，成為申能集團(tuán)的開發(fā)經(jīng)營品牌，使之具有連鎖復(fù)制效應(yīng)，向全市其他區(qū)域改造擴(kuò)張。 第20頁，共27頁。我司的服務(wù)內(nèi)容3第一階段：市場(chǎng)調(diào)研 第二階段：

10、項(xiàng)目定位 第三階段：招商運(yùn)營第21頁，共27頁。第一部分：市場(chǎng)調(diào)研1、區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃2、項(xiàng)目商圈研究3、區(qū)域/周邊零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場(chǎng)調(diào)查與分析4、典型性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目調(diào)查與研究 5、區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量分析6、區(qū)域人口總量調(diào)研7、區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究第22頁，共27頁。工作階段服務(wù)內(nèi)容第一階段：市場(chǎng)調(diào)研1、區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃2、項(xiàng)目商圈研究3、區(qū)域/周邊零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場(chǎng)調(diào)查與分析4、典型性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目調(diào)查與研究 5、區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量分析6、區(qū)域人口總量調(diào)研7、區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究備注：以上內(nèi)容可根據(jù)開發(fā)商實(shí)際情況和項(xiàng)目的需求，由雙方協(xié)商后進(jìn)行調(diào)整。第23頁，共27頁。工作階段服務(wù)內(nèi)容第一階段：項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目主題定位 項(xiàng)目主題描述 主題的支撐點(diǎn)概述 項(xiàng)目主題的適應(yīng)性及差異性分析2、項(xiàng)目功能定位 體量建議 功能分區(qū) 商業(yè)布局 業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 規(guī)劃及改造建議 公共空間規(guī)劃建議 商鋪內(nèi)部設(shè)計(jì)建議 人車流動(dòng)線設(shè)計(jì)4、項(xiàng)目運(yùn)營模式5、項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算備注：以上內(nèi)容可根據(jù)開發(fā)商實(shí)際情況和項(xiàng)目的需求，由雙方協(xié)商后進(jìn)行調(diào)整。第24頁，共27頁。工作階段服務(wù)內(nèi)容第一階段：招商運(yùn)營1、招商原則及前期準(zhǔn)備2、招商手冊(cè)設(shè)計(jì)制作4、招商方案及宣傳策略5、招商及運(yùn)營管理備注：以上內(nèi)容可根據(jù)開發(fā)