物權(quán)法生效后的車位（庫(kù)）權(quán)屬法律問題

1、.：.；物權(quán)法生效后的車位庫(kù)權(quán)屬法律問題隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)開展及住房制度改革，現(xiàn)代化社區(qū)大量出現(xiàn)，汽車作為代行工具在城市已必不可少，因小區(qū)內(nèi)車位(庫(kù))的權(quán)益歸屬問題，以及停放在小區(qū)內(nèi)道路上車位(庫(kù))收費(fèi)問題而引發(fā)的糾紛逐漸成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)。 根據(jù)10月1日即將生效的第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位(庫(kù))該當(dāng)首先滿足業(yè)主的需求。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位(庫(kù))的歸屬，由當(dāng)事人經(jīng)過(guò)出賣、附贈(zèng)或者出租等方式商定。車庫(kù)還分為地上車庫(kù)和地下車庫(kù)兩種，通常所稱車庫(kù)是指隸屬于整個(gè)小區(qū),具有獨(dú)立的空間,用以存放車輛為目的的附屬建筑物,其歸屬應(yīng)為建筑物區(qū)分一切制度中的車庫(kù)。從的規(guī)定來(lái)看，

2、業(yè)主權(quán)益是在方式上看存在的，但在商品房預(yù)售合同中，由于車位(庫(kù))普通都是和房子分別出賣，按照商定確立車位(庫(kù))的權(quán)屬，沒有商定的只需開發(fā)商能提供產(chǎn)權(quán)證明就屬于開發(fā)商，不能提供房產(chǎn)權(quán)屬證明時(shí)才屬業(yè)主。大多業(yè)主都不了解，政府房管行政部門為何給作為配套公建的地下停車位發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，正由于如此，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以為物權(quán)法的實(shí)施對(duì)車位(庫(kù))的銷售沒有太多影響，車位(庫(kù))也不會(huì)降價(jià)銷售。 從物權(quán)權(quán)立法可見，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。無(wú)論車位(庫(kù))歸屬、利用、流轉(zhuǎn)規(guī)那么如何設(shè)置，都必需首先保證業(yè)主可以正常運(yùn)用，這是業(yè)主購(gòu)買商品房后該當(dāng)享有的權(quán)益，同時(shí)也是物權(quán)法對(duì)于建筑物

3、區(qū)分內(nèi)立法目的所。占用業(yè)主共有的道路或是其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，法律明確規(guī)定了業(yè)主一切權(quán)。也就是說(shuō)，業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地上建筑的停車位的歸屬該當(dāng)隨著土地運(yùn)用權(quán)的移轉(zhuǎn)而確定為業(yè)主共有。商品房預(yù)售合同、商品房銷售合同不得以商定排除此類法定車位庫(kù)，如商定此類車位庫(kù)歸屬于開發(fā)商或物業(yè)管理公司也能產(chǎn)生其應(yīng)有法律效能。明確法定歸屬是為了防止開發(fā)商能夠以格式條款的方式來(lái)?yè)p害業(yè)主合法利益的維護(hù)措施。 隨著業(yè)主法律維權(quán)認(rèn)識(shí)的提高，當(dāng)開發(fā)商對(duì)權(quán)屬存在爭(zhēng)議的地下停車場(chǎng)時(shí)銷售時(shí)，常遇業(yè)主的異議阻止。而如何經(jīng)過(guò)法律途徑來(lái)制約的開發(fā)商，這卻是比較難的事，當(dāng)小區(qū)尚未成立業(yè)主大會(huì)/業(yè)主委員會(huì)時(shí)，僅憑幾個(gè)的業(yè)主代表，很

4、難與開發(fā)商及其背景下的物業(yè)公司相抗衡。由于業(yè)主維權(quán)困難，甚至于有的業(yè)主為了維權(quán)提出罷免具有人大代表身份的開發(fā)商，可見開發(fā)商的權(quán)利強(qiáng)大。同時(shí)，個(gè)別政府部門/法院在處置這類糾紛時(shí)也存在行政不作為/有法不依景象，如在成立業(yè)主委員會(huì)問題上，政府方面以種種理由拖延，這一方面仍需加強(qiáng)立法監(jiān)視。按第75條規(guī)定：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。 地方人民政府有關(guān)部門該當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指點(diǎn)和協(xié)助。地方行政機(jī)關(guān)對(duì)于成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)持消極態(tài)度時(shí)，業(yè)主可依法自行成立/選舉大會(huì)/委員會(huì)，按規(guī)定，成立后只須備案無(wú)須審批。按合同法的意思自治，商品房預(yù)售合同屬當(dāng)事人間小法律，合同車位價(jià)錢應(yīng)由房產(chǎn)開發(fā)商和買受人協(xié)商一致后確定。但對(duì)于小區(qū)內(nèi)車位轉(zhuǎn)讓價(jià)錢問題還存在較多分歧。根據(jù)的第70條規(guī)定:業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、運(yùn)營(yíng)性用房等專有部分享有一切權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)益。目前有些車位占地應(yīng)屬于業(yè)主共有場(chǎng)所?！肮灿泻凸餐芾頇?quán)意味著今后即使是開發(fā)商能拿來(lái)出租或銷售的產(chǎn)權(quán)車位的定價(jià)，也應(yīng)該是業(yè)主和開發(fā)商共同商定，而不是由開發(fā)商一方說(shuō)了算。在車位(庫(kù))建筑面積未分?jǐn)偛⒖赊k產(chǎn)權(quán)即可銷售，如無(wú)商定的話就屬于全體業(yè)主；假設(shè)車位(庫(kù))建筑面積已分?jǐn)?，或者?/p>