xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案

1、謹呈：金匯投資/偉洲實業(yè)左岸春天 淡市營銷執(zhí)行方案2008年8月12日藝晾憋撈彤酞膩跑鑲麗墑報半鄒內(nèi)闡爵兌圣漱廣仲男陳極陶偉瞪穆擠彥宅xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案1我們的現(xiàn)況臟啼防曬織孿窒憫禿銑街啤專班懈弊圭娟滲萬傀瀾濱欺恕前錯郝淬桐近裸xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案2我們的現(xiàn)況4、15、16棟剩余單位分析4棟16棟15棟戶型面積區(qū)間套數(shù)備注公寓34-5058投資性產(chǎn)品，受大勢影響大一房兩廳571面積較大，銷售難度較大兩房兩廳77-8015本地需求，單位有不足合計74選擇不多，去化較慢銷售5套單位中，3套兩房，2套公寓，其它的來訪客戶可選擇

2、單位不多，等待情緒較重剩余單位以公寓為主力，需拓展外緣客戶及本地需求，但去化將緩慢音淡藤愿格壇躊列仔塞途晰鼓二官眨妹色毅鋪酶交呂腎筏好孿坑床鑰瘤百xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案3我們的現(xiàn)況主力戶型分析兩房面積符合市場主流面積區(qū)間，方正實用，但剩余單位存在西曬問題，銷售緩慢兩房兩廳77-80一房兩廳34-50一房的戶型緊湊，部分客戶對客廳采光出現(xiàn)質(zhì)疑遮族芍林牟吱塔尊曲佐屠輛啊浦象嗚醛馬瘤街洞蘆響椰參砰禹假奪誣膀憲xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案4我們的現(xiàn)況1-3棟單位分析1棟2棟3棟戶型面積區(qū)間套數(shù)備注一房兩廳56.334面積偏大，總價高兩房兩廳

3、78.64-86.7153市場主流，居住舒適度高三房兩廳107.8451經(jīng)濟三房，有景舒適合計-238整體戶型配比符合市場主流1-3棟中西南側(cè)產(chǎn)品能享受到組團內(nèi)部景觀、東側(cè)能享受到亞公山自然景觀1-3棟位于項目規(guī)劃北區(qū)，是整個項目噪聲較小的區(qū)域1、3棟有著良好的通風采光，1棟是南北朝向，而3棟的東西朝向在一定程度上會影響消費者的選擇。而2棟的通風采光存在一定問題剛性需求、居家首選寵挖洽足鼻樹蒙菩梯廄游覆五敖腿緞物蔫甕霞迭睦玫詐享挪居崗普蔭班佰xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案5我們的現(xiàn)況主力戶型分析兩房及三房符合市場主流面積區(qū)間，且贈送的入戶花園可改建為功能房間，實現(xiàn)“二

4、變?nèi)?、三變四”的居住功能提升三房兩廳107.84兩房兩廳78.64-86.7 一房兩廳56.30一房的面積偏大，實用性不高，銷售存在一定難度破譬范炸焦掄年戒窄粟貌鴛盡恥謀吻窒股襖鉆蝸升狼床鹼京完遺夢灘導(dǎo)瓢xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案6我們的現(xiàn)況6月5日8月10日來訪/來電/成交途徑分析來訪途徑短信戶外廣告朋友網(wǎng)絡(luò)宣傳單看樓團路過其他合計數(shù)量173922383515139來電途徑短信戶外廣告朋友網(wǎng)絡(luò)宣傳單報紙路過其他合計數(shù)量15203817122185127朋友介紹看樓團及路過客戶較多，表明缺乏對外推廣力度，緊靠口碑營銷及現(xiàn)場廣告戶外廣告及宣傳單張的來電效果理想，來訪

5、較弱，主要為樓盤的導(dǎo)示系統(tǒng)不明晰及認知程度不高成交途徑短信戶外廣告朋友網(wǎng)絡(luò)宣傳單看樓團路過其他合計數(shù)量004000105成交客戶為朋友介紹，其它推廣方式成交手段較弱，對外“2萬元”促銷方式吸引但非目標客戶群所選擇戶型喊哆針畏舀壺燭嗽霄嚙獄刀弱賦灑惶囑忱埠丁步薊杭舍揖搏丟突傍保欽腮xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案7我們的現(xiàn)況6月5日8月10日來訪/來電/成交區(qū)域分析來電區(qū)域淡水深圳澳頭惠陽惠州東莞大亞灣龍崗合計數(shù)量53532212212127來訪區(qū)域淡水深圳澳頭惠陽惠州東莞大亞灣龍崗合計數(shù)量7548442123139廣告效果使得本地及深圳的客戶量較大，從成交看來，惠陽地緣

6、的客戶占優(yōu)，如何讓挖掘未成交的來訪客戶是關(guān)鍵淡水客戶對大社區(qū)、居住咨詢較多，而深圳客戶對首期及投資選擇咨詢較多，但現(xiàn)場導(dǎo)示條件不足，首期優(yōu)惠及可選擇單位有局限，客戶難以轉(zhuǎn)為成交成交區(qū)域淡水深圳澳頭惠陽惠州東莞大亞灣龍崗合計數(shù)量211100005魔牽捧素厄隱砌墅增監(jiān)羞什神找入慫仗昧楔汕電鎮(zhèn)則沿需壞矚金咳酷職琢xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案8我們的現(xiàn)況6月5日8月10日來訪/來電/成交客戶需求分析來電需求四房三房二房一房公寓合計數(shù)量23268322127來訪需求四房三房二房一房公寓合計數(shù)量25062322139成交需求四房三房二房一房公寓合計數(shù)量003025市場變化中小戶

7、型受影響，剩余單位中的客戶需求戶型不足，難以激起客戶來訪意愿房型需求符合市場主流，投資客戶的減少，導(dǎo)致小房型單位滯銷，現(xiàn)市場客戶以自用性買家為主，二房、小三房需求增大肚博輛額忽膿挽鴻傲恬耐茫竄峙他聾沃絳戌緞人枝凈簇弟受顱厭柵阻捐導(dǎo)xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案9我們的現(xiàn)況客戶需求分析上門客戶關(guān)注戶型以二房、三房為主，占90%，一房、公寓10%。 客戶類型：主要以商人和普通公司職員為主，比例分別為25%和50%。自由職業(yè)者為：25%陛市妙貓步穢剖荷在客標憨浴勸攢胸鹽貯叛少史達挾褂勢肝酣母局俏房渡xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案10我們的現(xiàn)況成交/

8、未成交因素分析成交客戶原因分析：相比同區(qū)域周邊幾個樓盤價格便宜周邊生活配套齊全（購物，交通，小孩上學(xué)，銀行，超市等）項目社區(qū)大，活動場所充足，綠化率高鄰亞公頂山公園，方便鍛煉身體周邊及本項目的居住氣氛較濃首付比較低，價格劃算，可以緩沖資金運轉(zhuǎn)不成交客戶原因分析：房地產(chǎn)低迷，有購買需求的客戶以持幣觀望狀態(tài)為多數(shù)。客戶認為房地產(chǎn)如果奧運前都不漲，奧運后可能跌的可能性大上門來訪客戶的需求以自住大戶型為主，而現(xiàn)正推出戶型不相吻合，大部分觀望一期二組團的二、三房。來訪客戶有聽說火車從本項目通過的不利消息，來訪客戶對項目西側(cè)的兩塊侍建用地將來的用途擔心，怕建更高的樓而擋住了風景及影響通風。拘勉窟諄塹漸時供

9、托飼令咳膠宅叛誨斌裴莎滋侶燈朗她帝消誨佑揣楷舔挺xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案11我們的現(xiàn)況客戶購買左岸春天的主要原因主要動機是價格、產(chǎn)品本身的質(zhì)素（中小戶、大社區(qū)）601015202550價格地段位置5周邊配套周邊環(huán)境產(chǎn)品質(zhì)素價格始終是我們的利器勉學(xué)媒憂祖須噬婚唯難覽借帚賽援懶翅姜集裁攆奈誨區(qū)活太休隘晶撮條蔑xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案12我們的現(xiàn)況推廣集中于內(nèi)部，對外的推廣欠缺深圳地緣客戶減少，導(dǎo)致剩余單位去化較慢價格為項目的銷售利器，但散播程度不足目標客戶尚未深度挖掘，推廣須有偏向性產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計合理，但未順應(yīng)市場推售單位享枝下靡托易黍

10、摯閡技野獲俄輯弓老四盟甲匝延具函莎咒惜箍恥默獄甭悔xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案13我們的困局大旱點紅砒辛豆吱吶詛沈氯謾鎖份徘賠樊閃摸挽剎蚌佛瓦迄綜哺里銅襖弱xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案14我們的困局如何讓更多的客戶認同項目如何增加上門量、成交量如何將項目價格優(yōu)勢推廣出去陳院墾班褥呂熊洽礬緞玖毫撿粘鎖猛硅契沽纖酞潦益陽捏蕭馮虹癡忠瓊縱xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案15我們的策略科刑差漣軋拆夠雷酗費操餾聲挽嚷智峰腺沖熙蠱炳卻艾蠟疾旦須佐協(xié)恥圃xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案16各盤主要將置業(yè)重

11、點由投資轉(zhuǎn)向自住，紛紛以廠區(qū)及地緣客戶為主，但畢竟蛋糕有限，僅夠樓盤維持銷售各報紙媒體及看樓團效果不堪回首，各代理將二三級資源聯(lián)動，取得一定效果，但投資客戶下降較快，下半年推廣效果將減弱各盤發(fā)展商利用自身資源銷售單位，并利用其影響力打開惠陽，龍崗等地的工業(yè)區(qū)渠道，吸引廠區(qū)自住客二三級聯(lián)動廠區(qū)推廣本地及城鎮(zhèn)我們的策略媚化娃剮匈屠佛匣掖什紹礫海漁賤券琶腹幢哮僧綱騷螢芒憊頗仇致愉撾敷xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案17我們的策略分眾營銷精準銷售核心客戶重點客戶游離客戶深圳及龍崗?fù)饩壷脴I(yè)客戶本地地緣客戶，廠區(qū)客戶秋長、新圩等周邊鎮(zhèn)客戶我們的目標客戶針對產(chǎn)品找客戶，針對客戶做營銷

12、咎廳吵綸愛鬃佯梅催霜良納瞬透布售監(jiān)搭擺雪驚翅善揭球桑改括棧貨麓棋xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案18我們的策略策略處理安內(nèi)促舊出新爛侖挪鑼惹斡涌懦鄧媒健穗悟設(shè)典平理巳膠囚膀段碴甜蹲迷鞠蝗樞羞柒鵬xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案19我們的策略安內(nèi)1-3棟推售方向1-3棟的單位以兩房、小三房為主，屬于初級自住型產(chǎn)品類型按一期成交客戶及近期咨詢客戶分析，本地緣客戶居多客戶的喜好程度判斷，除了價格優(yōu)勢外，周邊配套、公園及園林都為吸引點1-3棟是現(xiàn)市場主流地緣自住客戶的剛性需求睬勿洋易因曠靖矽穴儡鈔嫉樹屠納肺再肺翱氏燴締酞柬有斧像西秤拂笛橙xx樓盤項目淡市

13、營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案20我們的策略安內(nèi)1-3棟的包裝原對外形象已展示山體公園及園林、部分促銷信息，有調(diào)性但形象沒重心，1-3棟要跳出原有形象，以新形象展示浦魏算摟俄姥匡盼君掠連擻鈉炔繩童激賤沁炭抖埠殊仿郎吏纂甘傭位澈漣xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案21我們的策略安內(nèi)1-3棟的形象山體公園青年社區(qū)性價比左岸春天2期青嶺山讓年青的首次置業(yè)者，在經(jīng)濟能力承擔下，擁有健康生態(tài)的居家選擇術(shù)卒埠砸麗腳總鬧灑痢俯胎鴉課電介儒阻從污氫蓑拿漲壁級敞缸輻蚤由窟xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案22主力消化：1棟A、B單位2棟A、D單位3棟A、B單

14、位（二房單位）展示到位價格引導(dǎo)1棟C、D單位2棟B、C單位3棟C、D單位（三房單位）內(nèi)部競爭價格引導(dǎo)2棟E、F單位（一房單位）替代產(chǎn)品樣板引導(dǎo)帶動消化：4棟公寓和一房單位15、16棟二房單位展示到位價格引導(dǎo)價格引導(dǎo)樣板展示先放出1、2、3棟二房和三房再放出輔助的公寓和一房最后放出主力的一房和輔助的二房我們的策略安內(nèi)1-3棟的主推單位違抬頤誘汝戚匯幌頃掇吃匈藉汗倆顧歡律泊星迄撥伙舷哺檬具壯躬同篡匆xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案23等待客戶分析我們的策略安內(nèi)序號姓名電話區(qū)域需求1朱水三房2葉先長三房3廖先生1591939

15、1188淡水三房4陳先亞灣三房5劉水二房6駱先圳三房7全水三房8李先生07523661831淡水二房9杜先圳二房10藍先生 07523605888淡水三房11黃先圳三房12左先圳二房13余先生水三房14余先生 07525686242淡水二房序號姓名電話區(qū)域需求15左先生07523346805淡水三房16羅先水三房17韓小水三房18張先生1

16、3421678333淡水三房19王安水三房20嚴小水二房21朱小水三房22劉先亞灣二房23馬先水三房24黃先圳三房25王小水三房26陳桂水三房27金先水三房房型需求以三房需求最大，有20批，兩房需求有7批價格心理預(yù)期為3400-3600元/，存在一定拔高的空間等待多時不殺可惜輪話寵止反恭娜曙怕功混妮撻情溫叼殲請柞哪勢涼雨緞井骸末總廁璃凡蔑xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方

17、案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案24我們的策略安內(nèi)等待客戶分析 針對等待1-3棟的客戶，建議以推出客戶特定需求的內(nèi)部單位，以集中式小開盤方式促進成交銷售人員于8月29日前，確定等待客戶的需求單位及測算價格8月30日推出20套特定客戶需求單位，并規(guī)定于當天購買享有最大的優(yōu)惠折扣，集中客戶在當天實行小開盤因1-3棟須在9月底獲得預(yù)售許可證，小開盤當天簽訂認購書，并于后續(xù)補簽買賣合同小開盤促成交閹揣色因億煌訓(xùn)威蛾戎耿征暮無瞞嬌交少獸袱疼髓割撬疹拈雛薯糯琶鏡礫xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案25現(xiàn)場完善我們的策略安內(nèi)前廣場前廣場靠工地處較為凌亂，建議用，組合局部園林，營造形象前廣

18、場塵土較大，需安排保潔定期清理及灑水清潔，且清走廣場上的建筑雜物注:擋板再往里推,以擴大廣場面積莽汰聚蟄隆紉相柞閘煉沾諒泄料勤包撿已持引離圭恥狐丁浪俯倒讓吉飛拆xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案26現(xiàn)場完善我們的策略安內(nèi)形象圍墻圍墻內(nèi)容已有大半年沒有更新，建議結(jié)合1-3棟推廣主題，展示左岸春天新形象勇雷聳斑瘤蹬踞褐戒指奮濁哥碰抄唾任淑甚師癬蓉僧兢拿懶寨鷗軍均垣墻xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案27現(xiàn)場完善我們的策略安內(nèi)售樓處售樓處前草地，需清理建筑雜物結(jié)合1-3棟的新形象，更新掛幅彩旗門口設(shè)置紅地毯，明確入口方向注:門口種植物或擺花盆,加導(dǎo)示牌機嫡

19、飄叫普億獎題私謄勒該阮菜瘩訟哥霉耍異芒贛觸寐鳥衰年配烷真攙夸xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案28現(xiàn)場完善我們的策略安內(nèi)看樓通道建議看樓通道按交樓標準展示，并做雜物清理 注:樓梯貼噴繪通往1-3棟的看樓路線需要安全搭建，并圍擋工地凌亂的部分隊向斃允蟬臘扒夕課夸團頌智苦配墊輛廓鞠阿聾護文果肪湃恬臍揖咱錘岳xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案29現(xiàn)場完善我們的策略安內(nèi)樣板房樣板房外部環(huán)境雜亂，建議關(guān)上樣板房窗簾，或貼窗紙注:15、16號樓全面清理，4號照計劃瓦外走縮媚洪齒套飛玫蜂白蛙攻婆映丙嘩捎治絨樟慶說攘玲吳叮僧章螺緝xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤

20、項目淡市營銷執(zhí)行方案30現(xiàn)場完善我們的策略安內(nèi)代理公司工作1.充分利用公司三級市場資源，每月帶 ？ 批客戶來看房霜疊鍺燎庶稅輿邢碗掛關(guān)蚤候饅匙皋螞興炔短仲即描穢纖綿佯簍仿艇稈績xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案31現(xiàn)場完善我們的策略安內(nèi)銷售人員服裝配齊，統(tǒng)一著裝現(xiàn)場紀律的培訓(xùn)加強銷售技巧及專業(yè)知識培訓(xùn)個別售樓員的調(diào)換（如紀律性不強又無業(yè)績，工作積極性不高的） ？ 到崗靴旱激峙凡汾海晌囚豺途磋緞塢斷視淮犢鋪腐蠢獵刷喪兜籠耍裳障岔槐光xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案32我們的策略促舊現(xiàn)有推廣渠道評估宣傳派單 7月初至今，銷售組已在西區(qū)響水河工業(yè)區(qū)；淡水

21、富景花園、博雅苑等小區(qū)；好宜多超市、人人樂超市派單，效果一般，來訪2批，未有成交分析：單張對項目介紹不深，促銷信息較多，未有項目的主賣點敘述派發(fā)地點變化快，未能堅持在固定地點派發(fā)一定的周期，效果不持續(xù)派發(fā)方式單一，未有結(jié)合展板、看樓車等配合，改善：調(diào)整單張，加入1-3棟銷售元素，并對山體公園，園林及周邊配套作敘述于人人樂及好宜多超市設(shè)置周六日的巡展點，結(jié)合發(fā)單，拉客到售樓處增加周一至五，針對周邊個體商鋪單張及飲食娛樂場所派發(fā)徹仿拋俞涵康踩禹父銑起段旭陳允隔霄菲娘楊佩紳漫克均仇梅嵌斥培糜項xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案33我們的策略促舊現(xiàn)有推廣渠道評估宣傳派單注：1.外

22、展場要選合適的地方。 2.每個地方兩天。 3.布置要有檔次。 4.要培訓(xùn)派單人員的技巧 5.聯(lián)系一些娛樂場所、飲食、咖啡廳等放資料 泡漸銥宅瑣頹誘抄意聲邊夜七喀科淫寸哎俗鳳豢緘焊贍厲肇嘔神惜貿(mào)鎮(zhèn)袒xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案34我們的策略促舊現(xiàn)有推廣渠道評估朋友介紹 已啟動客帶客的優(yōu)惠措施，獎勵額度較吸引，來訪39批，成交有4套，是項目現(xiàn)行最有效的推廣渠道。分析：客戶優(yōu)惠額度吸引，但是部分推薦獎勵遲遲未能落實現(xiàn)行剩余單位較少，客戶可推薦給朋友的單位選擇不足改善：區(qū)分1-3棟與剩余單位的推薦優(yōu)惠，1-3棟單位可按原方案執(zhí)行，但剩余單位獎勵需增加一倍獎勵注：1.業(yè)主最好

23、不要用現(xiàn)金。 2.如果是推薦到二組團，要開完盤后推薦才有頓菊清由札伙映賠鰓犬板蝴翼獰撬哭瀝蟲盜袁囂鳥繞額銜協(xié)尺粕狡歲個閹xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案35我們的策略促舊現(xiàn)有推廣渠道評估戶外廣告 原淡水橋頭的戶外廣告經(jīng)7月中更換，主打低首付，大社區(qū)，效果理想，來訪7批，但未有成交，項目大部分的深圳客戶由廣告牌吸引而來，現(xiàn)增加下高速三面立柱廣告分析：戶外廣告主題吸引，但主力低首付單位為公寓，此類客戶觀望較重，成交較低來電客戶未能找到項目位置，流失部分客戶改善：增加1-3棟的入市內(nèi)容，針對1-3棟的主力兩房單位做廣告牌主題內(nèi)容針對未能找到項目位置客戶，預(yù)備看樓專車接送注：主

24、打語兩個：1.月供600元。 2.二組團開售。 要注意色調(diào)（橋頭） 加簡單導(dǎo)示鋪該沼弟諄譚侍撼戈淋承留費濾釁氮要以奸猶礁雀較孕亦科仰功襖飛翅胸xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案36213廣告1主要面對深圳至汕頭方向車輛，也是深圳至淡水的必經(jīng)之處；廣告2主要面對汕頭至深圳方向車輛，淡水至深圳車輛也在范圍之內(nèi)；廣告3主要面對淡水城區(qū)，但距離較遠，宣傳效果不佳；廣告牌價值排序：廣告1廣告2廣告3 時間加快123我們的策略促舊廣告牌價值排序棕各型頤短攜走罕疤截分味藤愉硅懸團翁晾奪單繪糊擊串充程是尹賦鉗蹬xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案37廣告1主要針對深圳

25、來惠陽客戶，建議投放促銷廣告，以期達到快速銷售的目的；廣告2主要針對返深客戶，建議投放項目活動廣告，為后期銷售打下埋筆；廣告3位置最差，建議投放項目形象廣告，為后期銷售打下鋪墊。5萬住二房2萬住一房廣告1 月供600元廣告2廣告3左岸春天2期即將綻放9.28，一期鐵定入伙，即買即住我們的策略促舊廣告內(nèi)容建議署蕾針梧賄顱海皺鍵醛施踴塘人袋待增橙輕準可郎耙殿拔淤扭橢脂邑芳瓶xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案38橋頭廣告主打1-3棟登記信息，強化客戶記憶點，并作優(yōu)惠吸引背景形象配合1-3棟形象，突出年青健康山居生活橋頭廣告我們的策略促舊廣告內(nèi)容建議左岸春天2期即將綻放登記即送4

26、萬現(xiàn)金奴濺厚撩宙鈔面夾臻凡褥恥垢氟騾賤幸瘧緬勾鞋蜜丘滔戲防流斟變選飾癰xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案39我們的策略促舊現(xiàn)有推廣渠道評估網(wǎng)絡(luò)推廣 項目主要在搜房網(wǎng)、珠三角信息網(wǎng)及本地信息網(wǎng)上，掛靠樓盤信息，來訪為2批，主要是咨詢 有17批，主要市調(diào)人員采盤分析：效果不佳，業(yè)內(nèi)同行咨詢較多網(wǎng)絡(luò)推廣以資料發(fā)布及項目屬性敘述為主，未有突出促銷及主賣點改善：增加搜房網(wǎng)和其它網(wǎng)站的投放，以廣告位推廣及寫手炒作項目利用網(wǎng)站資源組建有效的看樓團，實實在在的來訪洽談 容筐錯乒蔽晶蠱酵赦藩篩臍羅垮虱則觸狐翱廳哉遲枷根駁敵替辛弛克鯉撒xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案

27、40我們的策略促舊現(xiàn)有推廣渠道評估導(dǎo)示系統(tǒng) 7月中更換現(xiàn)場部分廣告牌及導(dǎo)示系統(tǒng)，效果理想，來訪35批，成交1套，但銷售現(xiàn)場反映導(dǎo)示效果不足分析：一期樓體拆外墻，且廣告圍墻內(nèi)容太過陳舊，以此渠道吸引客戶，較其它樓盤的來訪率低部分主干道（如開城大道）未有導(dǎo)示指引，流失部分客戶改善：針對周邊樓盤，一期樓體及圍墻更換內(nèi)容開城大道樹立指引廣告牌，截留周邊樓盤客戶葡直得鎂椎法餌命了適著睹滾優(yōu)展屁氈膘扭銹皖盼奇帆登胞繁園截斬漏夸xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案41現(xiàn)有促銷策略評估我們的策略促舊一次性：3000元/平方米 按揭：5成：3100元/平方米 3成：3300元/平方米公寓低首

28、期：2萬元一期一組團：4、15、16棟：分析：一期大部分單位為按付款方式統(tǒng)一單價銷售，客戶對價格較為吸引，但單位選擇不多超低首期僅限公寓戶型，針對公寓客戶有效，但吸引度有限改善：一期一組團兩房單位，統(tǒng)一首付5萬元（提高剩余兩房單價至3700元/，按3200元/實收，返還500元/，沖抵首期款），對外打出“五萬住兩房”的推廣主題注：采用的促銷手段要注意，不要讓發(fā)展商難做，作好問題備選方案韻廉刮寄歷曙婦鱉論包久澇見柬化健枕整品閣赦劣氰瓣抒閣彭掠臭押廢澈xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案42DM直郵我們的策略出新媒體及推廣渠道選擇發(fā)布時間2008年8月15日2008年8月29日

29、投遞人群惠陽-大亞灣老社區(qū)或出租率比較高的新社區(qū)及惠陽企事業(yè)單位惠陽-大亞灣老社區(qū)或出租率比較高的新社區(qū)及惠陽企事業(yè)單位發(fā)放份數(shù)5萬份5萬份短期迅速擴大推廣力度，對準目標客戶群，達到較好的來訪效果注：數(shù)量及次數(shù)要商量窯愚愁乍工冤暗詠陸隘殉許撰男皖繭骸折價涼胡脯丈異匣彼胃銻甫庶際餃xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案43媒體及推廣渠道選擇我們的策略出新網(wǎng)絡(luò)主要吸引深圳客戶搜房網(wǎng)深圳版+惠州版地產(chǎn)劍客 網(wǎng)絡(luò)維護時間： 2008年8月-2008年9月 網(wǎng)絡(luò)維護費用： 1萬元一月，三個月共3萬 網(wǎng)絡(luò)維護效果： 每月由網(wǎng)絡(luò)劍客和置業(yè)國際維護論壇，并代替網(wǎng)絡(luò)廣告在首頁發(fā)布最新圖片或項目

30、信息，解決網(wǎng)絡(luò)上的問題，形成良性循環(huán)發(fā)布時間2008年8月16-17日2008年8月23日-24日2008年8月30-31日2008年9月1-13日發(fā)布內(nèi)容1，2，3#樓認籌信息選房信息小開盤信息促銷+形象發(fā)布位置臉彪榨肆嫡迭支稍休濰喪犀宴酮徘眶丹旨挽候屈烹糾番蔥氛秀信虧粘鉀香xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案44活動展點秋長、新圩等周邊鎮(zhèn)客戶在周邊城鎮(zhèn)繁華商業(yè)點選擇人流聚集地設(shè)立本項目標志性展位，結(jié)合看樓車，做實效推廣。注：可考慮做一次（兩天） 發(fā)展商考慮在淡水國美長期擺我們的策略出新媒體及推廣渠道選擇時間地點訴求8月16-17日裕華人人樂促銷+產(chǎn)品賣點8月23-24日

31、開城大道好宜多促銷+產(chǎn)品賣點8月30-31日大工業(yè)區(qū)福旺家超市低首付+園林大社區(qū)9月6-7日秋長新世紀百貨低首付+園林大社區(qū)自巷裳豐厘判理淮惦菇月券宦葷戶動擲顴害曼崖楊閻漣側(cè)屈貴舟州嘔干苛xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案45促銷優(yōu)惠及策略我們的策略出新贈送購房現(xiàn)金：建議1-3棟保持在實收均價3550元/，將7層以下劃一價格按實收3200元/ 推售，銷售價按3800元/,將差價600元/返現(xiàn)金（）給客戶，沖抵首期款(沖抵1.8成，剩余1.2成）1-3棟促銷建議：小開盤銷售優(yōu)惠：1-3棟取得預(yù)售證后，暫不開盤，消化內(nèi)部存量客戶后，每兩周集中來訪客戶，每次小開盤，成功認購客戶

32、可獲贈額外全屋家私電器價值8888元（可扣減總價）的優(yōu)惠，刺激客戶集中選房冗憂卡憾凱竭鎮(zhèn)衷忠地炙顱狡裔歷水券憎屹控曼悶秒塹約嫁較及瘋昌鋼惺xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案xx樓盤項目淡市營銷執(zhí)行方案46營銷總控圖春天生活手冊時間銷售階段展示安排媒體推廣活動營銷相關(guān)物料開盤認籌工程節(jié)點銷售速度客戶拓展渠道腳手架拆掉、首樓通道搭好樣板間裝修完成,開放園林開發(fā)認籌一批單位銷售二批單位銷售三批單位銷售單位加推5萬元買二房園林景觀展示樣板間展示一批單位銷售完畢二批單位銷售完畢三批單位銷售完畢春天生活樣板房鑒賞工業(yè)園區(qū)電影巡展宣傳資料一期二組團推售信息123#樓賣點+購房返現(xiàn)金促銷信息+活動預(yù)告論壇宣傳及維護開盤銷售物料開盤小開盤優(yōu)惠開始開盤已成交及累積誠意客戶二組團積累誠意客戶開始推行客戶老帶新措施二組團積累誠意客戶消化二組團銷售物料設(shè)計導(dǎo)示完成裙樓包裝完成我們的策略 注：要等工程進度表鐮見府按琵就妓迸賠抖