房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑電氣管理

1、.：.；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑電氣管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑電氣管理是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)、技術(shù)性較復(fù)雜的專業(yè)管理，筆者從親身閱歷的多年開(kāi)發(fā)建立工程工程管理中，積累了一些閱歷，現(xiàn)拋磚引玉，拾遺補(bǔ)缺與同行們共商。一、前期預(yù)備立項(xiàng)同時(shí)，供電問(wèn)題要作前期規(guī)劃。作為建立單位的電氣專業(yè)人員，應(yīng)作好以下任務(wù)：根據(jù)建立工程的建筑面積，估算供電負(fù)荷：按50W/m2建筑面積目的估算。見(jiàn)。再根據(jù)所需供電負(fù)荷量，估算供電方案：建筑面積40萬(wàn)m2需求由供電局的區(qū)域變電站用2根3300mm2高壓電纜供電到建立方開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)閉站，再由開(kāi)閉站分別向小區(qū)各配電室供電。2根3150mm2電纜建筑面積4萬(wàn)m2時(shí)要設(shè)小區(qū)變配電室一座，其上一級(jí)10KV高壓

2、電源由開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)閉站開(kāi)發(fā)區(qū)面積達(dá)40萬(wàn)m2時(shí)或由供電局區(qū)域變電站直供。開(kāi)發(fā)區(qū)總面積較小時(shí)最后委托與供電局有關(guān)系的設(shè)計(jì)所，咨詢單位作供電方案的可行性報(bào)告。這是立項(xiàng)時(shí)及以后報(bào)裝時(shí)的必要文件資料在工程立項(xiàng)階段，要與供電部門(mén)營(yíng)業(yè)科、方案科聯(lián)絡(luò)，就工程工程的供電可靠性，用電容量，供電方式和供電條件等達(dá)成意向性協(xié)議，方可定址，確立工程。關(guān)于開(kāi)閉站，小區(qū)配電室及供電電纜建立費(fèi)用的資料表1高壓電纜工程：用阻燃型高壓電纜ZRYJV2215KV3300mm2電纜單價(jià)：28萬(wàn)36萬(wàn)/1KM工程造價(jià)：有拆遷：80萬(wàn)/KM無(wú)拆遷：50萬(wàn)/KM10KV架空線投資約為電纜工程投資的1/8。路燈工程投資：3040萬(wàn)/KM小區(qū)

3、外圍馬路，10米桿小區(qū)內(nèi)路燈：3M桿約1萬(wàn)元/1基小區(qū)內(nèi)低壓電纜工程：FYJV220.6/1KV4240mm2電纜60萬(wàn)/KM，含土建電纜溝、管、安裝費(fèi)關(guān)于民用建筑用電負(fù)荷等級(jí)A.多層住宅規(guī)定指六層及以下電力負(fù)荷等級(jí)：照明負(fù)荷為三級(jí)，消防設(shè)備為二級(jí)或一級(jí)負(fù)荷供電。B.高層住宅：按中“火災(zāi)報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)控制的規(guī)定：19層及以上的普通住宅為一類(lèi)防火等級(jí)建筑，其消防設(shè)備按一級(jí)負(fù)荷供電，1018層的普通住宅為二類(lèi)防火等級(jí)建筑，其消防設(shè)備按二級(jí)負(fù)荷，雙回路要求供電，照明負(fù)荷按三級(jí)負(fù)荷供電，其它設(shè)備均按二級(jí)負(fù)荷供電。關(guān)于民用建筑的動(dòng)力負(fù)荷：公用設(shè)備的動(dòng)力負(fù)荷內(nèi)容繁多，僅就主要工程有：一電梯：高層住宅建筑中

4、，電梯是關(guān)鍵的垂直運(yùn)送設(shè)備，高層建筑的電梯用電負(fù)荷普通變化較大，與每臺(tái)電梯的效力戶數(shù)所謂一梯幾戶、建筑物的層數(shù)、電梯噸位普通0.8t，1噸客梯。電機(jī)為13KW有關(guān)。消防電梯屬一級(jí)負(fù)荷。二給排水的用電負(fù)荷：給水電負(fù)荷：每人每日供水量約150L300L，居民噸水電耗約0.1度，每人用電負(fù)荷約0.26W。消防給水用電負(fù)荷為一級(jí)。排水負(fù)荷主要是小區(qū)污水處置站用電負(fù)荷。三冬季取暖負(fù)荷：變化量較大，與設(shè)計(jì)取暖方式有關(guān)，取暖負(fù)荷普通為0.8W/m2建筑面積。二、業(yè)擴(kuò)報(bào)裝小區(qū)建立或添加用電容量，根據(jù)都需向區(qū)供電營(yíng)業(yè)部門(mén)辦理用電懇求。容量在600KVA以下，向當(dāng)?shù)赜蚬╇姺志譅I(yíng)業(yè)部門(mén)辦理，600KVA及以上向北京

5、市供電局營(yíng)業(yè)廳辦理。用電懇求的普通程序如下：關(guān)于懇求用電報(bào)裝：到供電部門(mén)營(yíng)業(yè)廳辦理，攜帶并填寫(xiě)好以下文件、資料：1.客戶用電懇求報(bào)告。2.建立工程的計(jì)委同意文件。附式樣3.建立工程規(guī)劃答應(yīng)證。附式樣4.經(jīng)規(guī)劃部門(mén)同意的1/500平面圖。1/2000的地形圖各一張。5.用電設(shè)備登記表附式樣需填寫(xiě)：戶名、用電地址、通訊處、聯(lián)絡(luò)人、號(hào)碼、用電日期。照明登記表，填小區(qū)照明用電、住宅規(guī)模建筑面積、用電容量按50W/m2計(jì)。動(dòng)力負(fù)荷登記表，填寫(xiě)樓內(nèi)全部動(dòng)力設(shè)備電梯、各類(lèi)水泵等注1普通小區(qū)建立工程屬“低基，即用戶投資，設(shè)備產(chǎn)權(quán)歸用戶，供電部門(mén)管理到戶?！案呋鶠橛脩敉顿Y，設(shè)備產(chǎn)權(quán)歸用戶，用戶高壓10KV自管，

6、一向是不批的，除非用戶用電負(fù)荷是非居民小區(qū)負(fù)荷。注2到營(yíng)業(yè)廳辦理“懇求用電報(bào)裝時(shí)，營(yíng)業(yè)廳要求用戶先到路燈管理所先辦理“新建住宅小區(qū)路燈設(shè)備的用電報(bào)裝附式樣辦理路燈用電報(bào)裝時(shí)，需提供以下文件資料：1.市計(jì)委同意立項(xiàng)文件及規(guī)劃局批復(fù)文件各2份。2.小區(qū)1/500規(guī)劃平面圖2張，1/2000地形圖1張。3.小區(qū)路燈用電懇求書(shū)2份。4.小區(qū)路燈維護(hù)協(xié)議3份。按住宅建筑面積一次性收取小區(qū)路燈維護(hù)費(fèi)6元/m2，發(fā)放供電方案時(shí)，用電營(yíng)業(yè)廳先預(yù)收5的路燈維護(hù)費(fèi)，其他部分由路燈管理處在小區(qū)路燈送電前收取。注3“用電設(shè)備登記表填寫(xiě)本卷須知：照明負(fù)荷是按每棟樓的建筑面積、每平方米電負(fù)荷50W計(jì)算。每一棟樓分假設(shè)干單

7、位，設(shè)供電接柜到配電柜，每一接柜的配電容量為200KW，供4000m2建筑面積，50W/m24000m2=200KW每座配電室容量最大為21000KVA=2000KVA，可供4000m24萬(wàn)m2建筑面積。50W/m240000m2=2000KW因此，在作小區(qū)配電室供電方案時(shí)，一定要將樓群面積搭配好，其建筑面積總和與小區(qū)配電室變壓器容量匹配。假設(shè)變壓器容量大于樓群電負(fù)荷總和，那么大出部分，報(bào)裝時(shí)，將按每KVA加收增容費(fèi)240元計(jì)算。關(guān)于懇求安裝計(jì)量表：1.小區(qū)各樓內(nèi)光柜上公用電表、力柜上電表：從業(yè)擴(kuò)處工程科領(lǐng)取“電光登記用電設(shè)備表和“電力用電設(shè)備登記表附式樣按要求填寫(xiě)終了加蓋單位公章后，經(jīng)工程科

8、審核到供電局計(jì)量所，辦理相關(guān)手續(xù)：繳費(fèi)帶CT三相電表，每套750元，不帶CT三相電表每套200元，領(lǐng)取已校驗(yàn)好的電表，交安裝單位或廠家安裝，請(qǐng)計(jì)量所源人到現(xiàn)場(chǎng)檢查并登記所裝表計(jì)，打鉛封，允許投入運(yùn)用。2.客戶戶表：建筑電氣安裝時(shí)，各層戶表箱表前開(kāi)關(guān)由制造廠家安裝要求C45N/2P，表后開(kāi)關(guān)及電表由供電部門(mén)安裝。懇求手續(xù)如下：由業(yè)擴(kuò)處工程科簽發(fā)“裝表送電聯(lián)絡(luò)票見(jiàn)式樣持票到所在地域供電局營(yíng)業(yè)站辦理手續(xù)：與營(yíng)業(yè)站簽署“電費(fèi)結(jié)算方式協(xié)議見(jiàn)式樣到所在地銀行辦理“同城特約委托收款，付款授權(quán)書(shū)見(jiàn)式樣持營(yíng)業(yè)廳簽字的“聯(lián)絡(luò)票到所在地供電局營(yíng)業(yè)廳辦理戶表裝表手續(xù)，經(jīng)審批后，委托供電局所屬安裝公司安裝，簽署“供電安

9、裝工程承包合同交電表設(shè)備費(fèi)及安裝費(fèi)：磁卡表及表后開(kāi)關(guān)每戶420元磁卡表340元，表后空開(kāi)80元，經(jīng)區(qū)局計(jì)量單位派人驗(yàn)收后，可投入運(yùn)用。戶表不裝，不予送電。三、設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)：1.關(guān)于供、配電部分與建筑設(shè)計(jì)院的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)：供電設(shè)計(jì)是由供電局系統(tǒng)的電力設(shè)計(jì)單位擔(dān)任，從小區(qū)配電室到居民樓的接柜。建筑設(shè)計(jì)院擔(dān)任從居民樓接柜進(jìn)線予埋鋼管、接室土建、和接柜出線與光、力配電柜相連，到各戶配電對(duì)接柜室要求：普通在居民樓地下一層多層建筑除外辟出單獨(dú)小室為接柜室光、力接柜可位于同一室，左光，右力。，室內(nèi)要求防火、防水，地面高出10cm，防火門(mén)向外開(kāi)，加掛鎖鎖由供電管理部門(mén)一致配，室內(nèi)不得有水、暖、煤氣管，窗戶要用

10、不大于88mm孔鐵絲網(wǎng)封鎖，以防小動(dòng)物、昆蟲(chóng)飛入，室內(nèi)輔絕緣橡膠墊，反復(fù)接地扁鋼引入到地面上，門(mén)上噴寫(xiě)“接室重地，閑人免入字樣。接室預(yù)埋電纜進(jìn)線鋼管，每一接柜進(jìn)線預(yù)埋3300鍍鋅鋼管，伸出室外散水一米，普通在2.00米處。因居民樓北側(cè)多為自來(lái)水管、雨、污水、煤氣管進(jìn)線，故電力進(jìn)線電訊、有線電視同盡能夠在南側(cè)進(jìn)線，接室放在南側(cè)為宜。電力、電訊、有線電視進(jìn)線，程度位置應(yīng)錯(cuò)開(kāi)一定間隔 ，以免進(jìn)線人孔位置交錯(cuò)。對(duì)配電柜的設(shè)計(jì)要求按北京供電局與北京建筑設(shè)計(jì)研討院結(jié)合設(shè)計(jì)的高層建筑配電柜光柜、力柜總開(kāi)關(guān)為400M/300型，額定容量為400A，故決議一臺(tái)光柜所供居民樓建筑面積為4000m250W4000=

11、200KW，合400A這是在配電設(shè)計(jì)時(shí)要重點(diǎn)協(xié)調(diào)的問(wèn)題，否那么，供電部門(mén)審核不予經(jīng)過(guò)。配電柜的設(shè)計(jì)選型，要求按北京市建筑設(shè)計(jì)研討院與北京供電局結(jié)合設(shè)計(jì)的高層建筑配電柜。光柜BGL2A型，力柜BGM2A型但經(jīng)實(shí)際，發(fā)現(xiàn)存在一些問(wèn)題：一次線部分：要將進(jìn)線接在計(jì)量互感器前端，二次圖部分：消防控制線，分勵(lì)脫扣控制用KA2接點(diǎn)不妥，以上兩部分，作者有專門(mén)論述，見(jiàn)附文：。對(duì)戶表箱設(shè)計(jì)的要求：戶表箱設(shè)計(jì)，電度表及表后開(kāi)關(guān)由供電局計(jì)量安裝時(shí)一致提供，表前開(kāi)關(guān)由建筑電氣設(shè)計(jì)選型，普通為C45N/2P，訂貨時(shí)，留出電表及表后開(kāi)關(guān)位置，盤(pán)內(nèi)接線作好，按2040A配電線，左火右零，不應(yīng)有誤，制造時(shí)要求安裝底板距儀表箱

12、外蓋內(nèi)部間隔 應(yīng)不小于110mm。要思索底板背后安裝導(dǎo)線所占位置對(duì)各層箱設(shè)計(jì)要求：高層建筑普通用豎井配電，配電箱表箱等多為豎井內(nèi)明裝，但多層建筑時(shí)為暗裝，要協(xié)調(diào)好兩個(gè)問(wèn)題：1配電箱予留孔尺寸問(wèn)題：按華北標(biāo)通用圖集92DQ3圖310，予留孔尺寸上、下不宜大于10cm，左、右不宜大于5cm，否那么影響構(gòu)造施工。2配電箱厚度問(wèn)題：按承重墻、非承重墻思索箱體厚度不宜大于墻厚，選擇盤(pán)內(nèi)開(kāi)關(guān)型號(hào)要思索安裝尺寸。消防箱的安裝設(shè)計(jì)：最好嵌入式安裝，但不論暗裝、明裝，其電線管配線安裝應(yīng)采用暗配管。電訊及有線電視系統(tǒng)設(shè)計(jì)：應(yīng)在委托建筑設(shè)計(jì)同時(shí)，委托電信局、有線電視局專業(yè)設(shè)計(jì)部門(mén)作電訊、有線電視的專業(yè)設(shè)計(jì)，并與建筑

13、設(shè)計(jì)院的電氣設(shè)計(jì)相配合，由建筑電氣設(shè)計(jì)完成樓內(nèi)配線設(shè)計(jì)。2.關(guān)于室外部分、小市政工程的協(xié)調(diào)：電力、電訊、有線電視設(shè)計(jì)應(yīng)按建筑設(shè)計(jì)院總圖綜合管線圖初步布置方案，作出專業(yè)室外管線布置圖前往給建筑設(shè)計(jì)院總圖?？倛D再根據(jù)專業(yè)設(shè)計(jì)管線布置圖，修正、落實(shí)綜合管線布置圖。附圖電力管線井、電訊井、有線電視管線井的根本尺寸，總圖安排綜合管線時(shí)，應(yīng)以這些尺寸為根據(jù)。四、施工管理、協(xié)調(diào)1.審核施工組織設(shè)計(jì)：作為建立方首先要審核施工單位所報(bào)“施工組織設(shè)計(jì)，電氣專業(yè)重點(diǎn)審核兩項(xiàng)內(nèi)容：其一：施工組織設(shè)計(jì)中的平安、消防管理措施：審查施工方用電平安，現(xiàn)場(chǎng)配電系統(tǒng)能否為T(mén)NCS制，配電設(shè)備能否合理平安，用電設(shè)備特別是高層塔吊及

14、運(yùn)轉(zhuǎn)人員資質(zhì)能否合格。其二：施工組織設(shè)計(jì)中關(guān)于施工用電容量的懇求：施工單位為用電方便，往往懇求用電容量時(shí)，將整個(gè)施工過(guò)程中各個(gè)階段一切用電設(shè)備全部按額定容量累加，不思索同時(shí)系數(shù)，不思索負(fù)荷需用系數(shù)這樣所報(bào)容量較實(shí)踐需求容量要大一倍以上，假設(shè)據(jù)此向供電局懇求報(bào)裝施工用電容量，浪費(fèi)國(guó)家資源，添加施工本錢(qián)。我們?cè)趯?shí)踐工程管理中實(shí)測(cè)了一批數(shù)據(jù)，證明施工用電容量對(duì)施工面積在1萬(wàn)m2以上的工地，每1萬(wàn)m2施工用電容量按100KVA計(jì)算是合理的。附：2.設(shè)計(jì)技術(shù)交底：初次設(shè)計(jì)技術(shù)交底，建立方擔(dān)任組織，設(shè)計(jì)方作詳細(xì)技術(shù)交底，施工方要作詳細(xì)紀(jì)要。以后不拘方式，根據(jù)需求，施工方可與設(shè)計(jì)方聯(lián)絡(luò)，多次進(jìn)展。3.施工過(guò)

15、程中的技術(shù)管理：施工過(guò)程的進(jìn)度，質(zhì)量管理，有監(jiān)理方擔(dān)任，但作為建立方，不能放任自流，不聞不問(wèn)，重點(diǎn)要管理和監(jiān)視以下幾項(xiàng)內(nèi)容：隱蔽工程的檢查管理：百年大計(jì)，質(zhì)量第一，特別隱蔽工程，更要檢查，防備于“隱蔽之前，對(duì)電氣專業(yè)的隱蔽工程主要指：接地網(wǎng)絡(luò)工程：建筑群往往是利用樓群根底鋼筋作為接地極，利用構(gòu)造柱主鋼筋作接地網(wǎng)引出線，在出地面以前，要實(shí)測(cè)接地網(wǎng)接地電阻，如不符合設(shè)計(jì)要求立刻采取在地基周邊加埋接地極的措施，直到合格。設(shè)備安裝予留孔洞，予埋管線應(yīng)是重點(diǎn)檢查內(nèi)容，按設(shè)計(jì)圖紙要求予留位置要正確無(wú)誤外，還應(yīng)檢查施工隊(duì)所用管材、線材能否合格。設(shè)備訂貨的質(zhì)量把關(guān)：設(shè)備訂貨，除滿足設(shè)計(jì)要求的技術(shù)條件外，要與施

16、工單位、監(jiān)理單位結(jié)合調(diào)查供貨廠家，思索廠家的資質(zhì)、實(shí)力、業(yè)績(jī)、產(chǎn)質(zhì)量量應(yīng)是供電局入圍的廠家，配套元件應(yīng)是長(zhǎng)城牌合格產(chǎn)品。還應(yīng)調(diào)查廠家的信譽(yù)、售后效力等。施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變卦和工程洽商記錄：“設(shè)計(jì)變卦通知單由設(shè)計(jì)方提出，經(jīng)工程監(jiān)理、施工單位認(rèn)可簽字，建立方最后簽字，“工程洽商記錄由施工單位提出，經(jīng)監(jiān)理方、設(shè)計(jì)單位簽字認(rèn)可，建立方最后簽字。這兩種簽字文件與設(shè)計(jì)圖紙一樣具有同等法律效能，是施工決算的根據(jù)之一，故要慎重。設(shè)備安裝、調(diào)試：對(duì)進(jìn)場(chǎng)設(shè)備、主材電力電纜、電線等要進(jìn)展抽查，嚴(yán)把產(chǎn)質(zhì)量量關(guān)，審核施工方案及附：我方審核的一份“電梯施工方案的審核意見(jiàn)。及技術(shù)交底情況，審查施工單位的預(yù)檢紀(jì)錄，自檢、互檢

17、記錄，及最后的安裝質(zhì)量評(píng)定含分項(xiàng)、分部質(zhì)評(píng)4.與質(zhì)監(jiān)站的自動(dòng)聯(lián)絡(luò)：質(zhì)監(jiān)站是行業(yè)質(zhì)量管理的權(quán)威機(jī)構(gòu)，要尊重他們的意見(jiàn)，施工過(guò)程中請(qǐng)他們來(lái)現(xiàn)場(chǎng)檢查，提出整改意見(jiàn)，開(kāi)工時(shí)更需他們親臨現(xiàn)場(chǎng)，檢查簽字認(rèn)可。對(duì)電氣專業(yè)，質(zhì)監(jiān)站有幾項(xiàng)重點(diǎn)監(jiān)查內(nèi)容，一定要特別關(guān)注：隱蔽工程的丈量記錄絕緣電阻值、接地體布置圖管線敷設(shè)，設(shè)備安裝予留孔預(yù)檢紀(jì)錄。設(shè)備安裝的接地問(wèn)題、例如：照明配電箱體接地處，運(yùn)用公用接地螺孔，不得用螺栓替代，普通應(yīng)在配電箱一側(cè)焊接一凸形鐵塊并套扣，表層打磨光擰上螺絲，作接地公用，光、力配電柜的接地、接零匯流排，凡接于總線的銜接螺絲應(yīng)比分支銜接螺絲大一號(hào)：電線管、橋架的外殼接地，不要在其表層焊接螺絲作

18、接地銜接用，而應(yīng)在表層焊接一塊接地扁鋼，扁鋼的另一端鉆好孔，再用螺絲銜接接地線。電氣安裝所用電線管、橋架等一概不得運(yùn)用黑鐵管，而運(yùn)用鍍鋅鋼管，鍍鋅鐵皮橋架。5.與監(jiān)理方的協(xié)調(diào)任務(wù)：按“監(jiān)理規(guī)范，建立單位與監(jiān)理單位是“合同關(guān)系，受建立單位委托，對(duì)建立工程質(zhì)量、造價(jià)、進(jìn)度進(jìn)展全面控制和管理，建立單位與承包單位之間與工程合同有關(guān)的聯(lián)絡(luò)活動(dòng)應(yīng)經(jīng)過(guò)監(jiān)理單位進(jìn)展。但鑒于當(dāng)前監(jiān)理任務(wù)的程度，有很多事情又不是監(jiān)理單位所能作到的，故需求在掌握總的原那么根底上，充分發(fā)揚(yáng)監(jiān)理的作用，協(xié)調(diào)好關(guān)系，要作到“監(jiān)理方與建立方一條心。不要把監(jiān)理方推到施工方一邊，來(lái)共同應(yīng)付建立方。普通要作到：參與監(jiān)理例會(huì)，仔細(xì)聽(tīng)取在例會(huì)上施工

19、單位的匯報(bào)、監(jiān)理單位的意見(jiàn)，會(huì)后協(xié)調(diào)處置。開(kāi)好例會(huì)，關(guān)鍵是會(huì)前要了解現(xiàn)場(chǎng)的情況、存在什么問(wèn)題，與監(jiān)理先交換意見(jiàn)，請(qǐng)監(jiān)理在例會(huì)上提出來(lái)，既調(diào)動(dòng)了監(jiān)理的積極性，維護(hù)了監(jiān)理的權(quán)威，又處理了實(shí)踐問(wèn)題，作到監(jiān)理為我所用。6.開(kāi)工、驗(yàn)收：小區(qū)公用設(shè)備的開(kāi)工、驗(yàn)收：供水、消防設(shè)備，除按要求請(qǐng)專業(yè)監(jiān)視部門(mén)驗(yàn)收外，作為電氣專業(yè)要求作到：產(chǎn)品出廠合格證、運(yùn)用維護(hù)闡明書(shū)安裝闡明書(shū)、電氣控制原理圖齊全，安裝自檢記錄、調(diào)試記錄齊全。系統(tǒng)調(diào)試后滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)72小時(shí)正常。小區(qū)公用電梯設(shè)備開(kāi)工驗(yàn)收：由安裝單位請(qǐng)北京市質(zhì)量監(jiān)視站測(cè)試、驗(yàn)收，電梯安裝驗(yàn)收應(yīng)具備的資料和文件如下：一電梯制造企業(yè)應(yīng)提供的資料和文件1.裝箱單；2.產(chǎn)品出廠合格證；3.機(jī)房井道布置