房地產(chǎn)抵押流程

1、房地產(chǎn)抵押流程與合同qD8龍口信息網(wǎng)一、房地產(chǎn)抵押的基本流程（一）土地使用權(quán)抵押流程第一步，債務(wù)合同（主合同）依法成立，為履行債務(wù)合同，抵押人提供其依法擁有的土地使用權(quán)作擔(dān)保。第二步，抵押人與抵押權(quán)人簽訂土地使用權(quán)抵押合同（從合同），將依法取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。第三步，抵押雙方將抵押合同、債務(wù)合同及房地產(chǎn)權(quán)屬證書等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記。第四步，領(lǐng)取房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)屬證書。第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方向房地產(chǎn)登記機關(guān)申請辦理抵押注銷手續(xù)。（二）建設(shè)工程抵押第一步，債務(wù)合同成立，抵押人提供其合法擁有的在建房屋及土地使用權(quán)作擔(dān)保。第二步，抵押人與抵押權(quán)人簽訂

2、抵押合同，將在建房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)抵押，當(dāng)債務(wù)不能履行時，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押物。第三步，抵押雙方持債務(wù)合同（主合同），抵押合同及房地產(chǎn)權(quán)利證書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證等有關(guān)資料到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記。第四步，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取經(jīng)注記的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書，經(jīng)注記的土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證到房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理注銷抵押手續(xù)。（三）預(yù)購商品房期權(quán)抵押預(yù)購商品房期權(quán)設(shè)定抵押應(yīng)符合以下條件：（1）抵押所擔(dān)保的主債券僅限于購買該商品房的貸款；（2）不得設(shè)定最高額抵押；（3）符合國家關(guān)于商品房預(yù)售管理的規(guī)定。預(yù)購

3、商品房抵押的基本流程為：第一步，商品房預(yù)購人與商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)簽訂商品房預(yù)購合同，并已交付部分房價款。第二步，持商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)登記機關(guān)登記備案。第三步，抵押權(quán)人與抵押人簽訂抵押合同。第四步，抵押雙方持抵押合同及經(jīng)房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記備案的商品房預(yù)售合同到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記。第五步，抵押權(quán)人保管其他權(quán)利證明，房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取已經(jīng)注記的商品房預(yù)售合同。第六步，債務(wù)履行完畢或貸款已經(jīng)清償，抵押雙方持注銷抵押申請書，其他權(quán)利證明及已經(jīng)注記的商品房預(yù)售合同或房地產(chǎn)權(quán)利證書到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理注銷抵押登記手續(xù)。（四）現(xiàn)房抵押現(xiàn)房抵押的一般流程為：第一步，債務(wù)合同成立。債務(wù)人或第三者將自己依

4、法擁有的房地產(chǎn)作擔(dān)保。第二步，抵押雙方簽訂抵押合同。第三步，抵押雙方；持抵押合同，房地產(chǎn)權(quán)利證書到房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)。第四步，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，抵押人保管已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書。第五步，債務(wù)履行完畢，抵押雙方持注銷抵押申請書、房地產(chǎn)其他權(quán)利證明及已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書到房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理注銷抵押手續(xù)。二、房地產(chǎn)抵押合同（一）房地產(chǎn)抵押合同的特征1 房地產(chǎn)抵押合同是從合同。2 房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在。3 房地產(chǎn)抵押合同所設(shè)立的抵押權(quán)是一種他物權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓，但其轉(zhuǎn)讓是連同主合同債務(wù)一同轉(zhuǎn)讓。4 房地產(chǎn)抵押合同生效后，抵押權(quán)人對抵押物不享有占

5、有、使用、受益權(quán)。5 房地產(chǎn)抵押合同生效后，對抵押物具有限制性。6 抵押權(quán)人處分抵押物須按法律規(guī)定的程序進行。（二）房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容房地產(chǎn)抵押合同一般應(yīng)具備以下內(nèi)容：1 抵押人和抵押權(quán)人姓名（或者名稱）、住所；2 抵押物的座落、用途、結(jié)構(gòu)、面積、價值、四至范圍；3 被擔(dān)保的主債權(quán)的種類、數(shù)額；4 債務(wù)人履行債務(wù)的期限；5 抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍；6 抵押當(dāng)事人約定的其他事項。建設(shè)工程期權(quán)設(shè)定抵押的，還應(yīng)增加：1建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號；2國有土地使用權(quán)出讓金的款額；3總承包合同或者施工總承包合約定的建設(shè)工程造價；4已投入工程的款額，但不包括獲得土地使用權(quán)人的費用；5建設(shè)工程竣工日期。（三）房地產(chǎn)

6、抵押合同的成立根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，而不是自抵押合同簽訂之日起生效。qD8龍口信息網(wǎng)深圳房屋抵押貸款流程一）準(zhǔn)備簽約階段： 1、 制作一、二手房（地）產(chǎn)抵押貸款合同或房產(chǎn)抵押貸款合同或保證/擔(dān)保合同等簽約文件。 2、通過銀行事先提供的當(dāng)事人申請貸款的各類材料，預(yù)核實房地產(chǎn)權(quán)利人即二手房買賣中的出賣人、借款人和抵押人（境內(nèi)人）的身份真實性，了解上述人等的戶籍信息（也即各種親屬或身份關(guān)系），抵押房地產(chǎn)之上海市房地產(chǎn)登記冊（即登記資料）查閱，同時對經(jīng)公證之委托書、認證書、房屋買賣合同（二手房、一手房、期房）等參看。 （二）

7、簽約階段： 1、核對并復(fù)印借款人/抵押人的身份證（或護照、臺胞證、回鄉(xiāng)證等）、出生證明、戶口簿（或戶籍證明、戶籍藤本、戶口名簿）、結(jié)/離婚證（或離婚判決書、離婚調(diào)解書、結(jié)婚證明）等表示身份、戶籍、婚姻關(guān)系的各類證明文件的原件，對個人身份信息、戶籍關(guān)系等進行形式甄別。 2、解釋并要求借款人/抵押人簽署一、二手房（地）產(chǎn)抵押貸款合同或房產(chǎn)抵押貸款合同或保證/擔(dān)保合同，其他簽約文件包括上海市房地產(chǎn)登記申請書（抵押）、單身承諾函、配偶同意書、自住承諾函、租賃通知、授權(quán)委托書等，這一環(huán)節(jié)較為重要，通過參閱客戶資料，對于發(fā)現(xiàn)可能影響今后辦理房地產(chǎn)抵押登記的法律或其他實質(zhì)性問題，需要及時提示客戶及銀行。在介

8、紹銀行合同的同時，可就客戶感興趣的法律話題進行交談，不僅包括合同某具體條款的立意分析，還可涉及到關(guān)于房地產(chǎn)市場、抵押登記、債權(quán)債務(wù)等其他法律問題，以維護律師的專業(yè)形象和職業(yè)操守。 3、對于受委托簽署一、二手房（地）產(chǎn)抵押貸款合同或房產(chǎn)抵押貸款合同或保證/擔(dān)保合同及辦理抵押登記的，還需仔細查看經(jīng)公證或認證之委托書原件，核對抵押房地產(chǎn)坐落、委托事項、有無轉(zhuǎn)委托權(quán)限等信息，根據(jù)辦理抵押登記的經(jīng)驗對受托人進行善意提醒；同時需委托本所或第三人辦理抵押登記的，須提前預(yù)約公證機構(gòu)辦理公證手續(xù)或告知事后自行去公證處辦理。 4、境外個人（持有外國護照）、中國香港、澳門、臺灣同胞、無國內(nèi)身份證者，簽署房屋買賣合同

9、、房地產(chǎn)抵押貸款合同及委托書等文件均需辦理公證手續(xù)。同時，境外人士提供的材料如婚姻證明、委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機構(gòu)公證、認證后方為有效：a）香港地區(qū)：經(jīng)國家司法部授權(quán)的香港律師公證須加蓋轉(zhuǎn)遞章確認；b）澳門地區(qū)：中國法律服務(wù)（澳門）公司；c）臺灣地區(qū)：經(jīng)臺灣地方法院公證后由?；鶗⒏北炯乃蜕虾Ｊ泄C員協(xié)會，當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會核對蓋章；d）外國：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機構(gòu)公證并經(jīng)中國駐外使（領(lǐng)）館認證。上述材料如為英文版本的，應(yīng)附上外翻譯總公司或其他翻譯公司出具的中文翻譯件。 5、告知律師費及其他代收代付費（貸款合同印花稅、房地產(chǎn)查閱費、房地產(chǎn)抵押登記費等），對于房地產(chǎn)按揭貸款的借款

10、人，還需提示應(yīng)繳納的交易過戶費用，包括過戶手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)登記費、配圖費、契稅、買賣合同印花稅等。目前，本市各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心受理房地產(chǎn)交易及購稅等業(yè)務(wù)。主要收費及提示交易過戶費用標(biāo)準(zhǔn)大致如下：1）律師費：每筆抵押貸款為650元至2000元不等，根據(jù)律師事務(wù)所與銀行之間的合作協(xié)議確定。2）合同印花稅：包括房屋買賣合同印花稅和貸款合同印花稅，買賣合同按成交價 *0.05%收費，貸款合同印花稅按貸款金額*0.01%收費。3）契稅：非普通住宅按成交價*3%，普通住宅按成交價*1.5%（詳見上海四部門聯(lián)合印發(fā)加強房地產(chǎn)稅收管理補充通知（2005年6月1日）。4）登記費：包括產(chǎn)權(quán)登記費和抵押登記費，住房或

11、車位80元/套、非住房550元/登記單元。其他收費標(biāo)準(zhǔn)和事項亦可前往上海各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心咨詢或索要資料。 （三） 辦理抵押登記階段： 1、抵押登記前的準(zhǔn)備工作。通常在簽約后，律師會將房產(chǎn)抵押貸款合同、銀行委托書（銀行委托抵押人或律師事務(wù)所辦理抵押登記并領(lǐng)取上海市房地產(chǎn)抵押登記證明）、上海市房地產(chǎn)登記申請書（抵押）快遞至銀行蓋章并由有權(quán)簽署人簽字或蓋章；之后，銀行會將蓋完章的上述材料連同辦理抵押登記材料，包括加蓋公章的銀行營業(yè)執(zhí)照（正/副本）、金融許可證、法定代表人身份證明復(fù)印件等快遞至律師事務(wù)所。 2、本市各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心根據(jù)抵押房地產(chǎn)坐落受理房地產(chǎn)抵押登記。這一階段，由于各房地產(chǎn)交易

12、中心有自身的操作流程，對于抵押登記的要求只是在細節(jié)上略有不同。對于一手現(xiàn)房或二手房，房地產(chǎn)之抵押登記必須與所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記同時辦理；對于期房，預(yù)售商品房之預(yù)告抵押登記可在辦理出預(yù)告登記證后，也可與預(yù)告登記一起辦理。辦理抵押登記手續(xù)時，借款人/抵押人需帶好上海市房地產(chǎn)權(quán)證、身份證件（部分權(quán)利人為未成年子女的，父母需攜帶出生證或戶口簿，超過16周歲的帶好身份證）、委托書原件（若有）。 3、關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)證密碼的問題。2006年9月1日以后辦理的房地產(chǎn)權(quán)證，房地產(chǎn)交易中心自動給每本房地產(chǎn)權(quán)證加載一個初始密碼的憑證；2006年9月1日以前辦理的房地產(chǎn)權(quán)證，房屋所有權(quán)人可前往房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心申請房地產(chǎn)權(quán)證加密。因此，房屋所有權(quán)人（二手房）/借款人/抵押人因遺忘密碼等原因?qū)е碌盅旱怯洰?dāng)天無法辦理的情形也存在。此等情形下必須等找到密碼或補辦密碼（期限15日）后方能辦理該手續(xù)。雖然此等情形不多，需要律師事先提醒當(dāng)事人。 4、領(lǐng)證（抵押登記辦理期限為7日）。辦理抵押登記后一般在第七日（受理當(dāng)日不算在內(nèi)）抵押人或抵押人委托之律師憑本人身份證件、委托書（若有；事后委托的大部分房地產(chǎn)交易中心須公證委托書）、收件收據(jù)的原件領(lǐng)取