自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估業(yè)務(wù)拓展工作指引

1、自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估業(yè)務(wù)拓展工作指引第一部分業(yè)務(wù)類(lèi)項(xiàng)來(lái)源與基本內(nèi)涵一、評(píng)估類(lèi)業(yè)務(wù)（一）自然資源主管部門(mén)委托業(yè)務(wù)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估：以城鎮(zhèn)整體為單位，針對(duì)城鎮(zhèn) 內(nèi)以土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)的不同區(qū)域，按不同用途 評(píng)估出市場(chǎng)平均地價(jià)，并在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上分用途、分區(qū) 域建立宗地地價(jià)修正體系。農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估：縣（市）政府根據(jù)需要針對(duì) 農(nóng)用地不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域，按照不同利用類(lèi)型（耕 地、園地、林地、草地等），分別評(píng)估某一估價(jià)期日的平 均價(jià)格，并建立宗地地價(jià)修正體系。集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估：以土地級(jí)別（或均值 區(qū)片）為基礎(chǔ)，測(cè)算不同類(lèi)型集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格， 并建立宗地價(jià)修正體系。海域使用權(quán)基準(zhǔn)價(jià)評(píng)

2、估：對(duì)海域使用權(quán)區(qū)域平均價(jià) 格的評(píng)估。標(biāo)定地價(jià)評(píng)估：選定均質(zhì)區(qū)域內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地，測(cè)定其 規(guī)定內(nèi)涵條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，并標(biāo)定公示。森林資源資產(chǎn)評(píng)估：依據(jù)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)特定目的和 內(nèi)涵條件下的森林資源資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估算。征地區(qū)片綜合地價(jià)評(píng)估：在土地利用總體規(guī)劃確定 的建設(shè)用地范圍內(nèi)（可以根據(jù)征地需要和實(shí)際情況擴(kuò)展到 更大范圍），依據(jù)地類(lèi)、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、 人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民 最低生活保障水平等因素，對(duì)其中的集體土地劃分區(qū)片并 測(cè)算征地綜合補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)：根據(jù)城市土地利用特點(diǎn)，設(shè)立 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行調(diào)查、測(cè)算和評(píng)價(jià)。國(guó)有建設(shè)用地使

3、用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估：按照規(guī)定的程 序和方法，基于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，對(duì)擬出讓的國(guó)有建設(shè)用地 使用權(quán)價(jià)格或應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的地價(jià)款進(jìn)行評(píng)估。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資地價(jià)評(píng)估 ：國(guó)家將 一定年期的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入到企 業(yè)，評(píng)估其計(jì)作國(guó)家資本金或股本金的資產(chǎn)量。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)地價(jià)評(píng)估 ：國(guó)家將 一定年期的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)后，授權(quán)給特定企業(yè) 進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，評(píng)估授權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地使用權(quán)價(jià)格。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收回評(píng)估：為維護(hù)公共利 益，按照規(guī)定的程序和方法，對(duì)擬收回的國(guó)有建設(shè)用地使 用權(quán)補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。國(guó)有劃撥用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估：對(duì)以劃撥方式取 得或劃撥出的、無(wú)年期限制的土地使用

4、權(quán)價(jià)格的評(píng)估。14.調(diào)整規(guī)劃條件的地價(jià)評(píng)估：因容積率、建筑密度等規(guī)劃條件調(diào)整而對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格或應(yīng)當(dāng)補(bǔ) 繳的地價(jià)款進(jìn)行的評(píng)估。海域使用權(quán)評(píng)估：按照一定原則、程序和方法， 對(duì)特定宗海的使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。生態(tài)補(bǔ)償金評(píng)估：對(duì)個(gè)人或組織在森林營(yíng)造、自 然保護(hù)、水源保護(hù)和生態(tài)修復(fù)活動(dòng)中造成的利他影響或本 區(qū)域的發(fā)展損失，由國(guó)家或其他受益者應(yīng)付的價(jià)值或價(jià)格 賠償金評(píng)估。（二）司法部門(mén)委托業(yè)務(wù)司法仲裁及司法糾紛涉及的地價(jià)評(píng)估：受各級(jí)人民 法院、人民檢察院、公安等司法部門(mén)委托的司法仲裁及司 法糾紛涉及的地價(jià)評(píng)估。災(zāi)害損毀土地評(píng)估：耕地、園地、林地、草地等由 于人為破壞或自然災(zāi)害破壞導(dǎo)致的價(jià)值損失評(píng)

5、估。（三）金融部門(mén)委托業(yè)務(wù)土地抵押價(jià)格評(píng)估：以抵押方式將土地作為債權(quán) 擔(dān)保而設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，需要進(jìn)行的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估。土地償債價(jià)格評(píng)估：企業(yè)或個(gè)人在債務(wù)到期且未能 清償貸款，需要處置土地使用權(quán)使抵押權(quán)人受償時(shí)，根據(jù) 國(guó)家相關(guān)法律，對(duì)抵押的土地使用權(quán)進(jìn)行的評(píng)估。債轉(zhuǎn)股地價(jià)評(píng)估：把原來(lái)銀行與企業(yè)間由土地抵押 產(chǎn)生的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑谫Y產(chǎn)管理使用機(jī)構(gòu)與企 業(yè)間的股權(quán)、產(chǎn)權(quán)關(guān)系時(shí)進(jìn)行的地價(jià)評(píng)估。（四）其他政府部門(mén)、企業(yè)、社會(huì)組織和個(gè)人委托業(yè) 務(wù)土地使用權(quán)租賃價(jià)格評(píng)估：對(duì)土地使用權(quán)出租或承 租價(jià)格的評(píng)估。農(nóng)用地宗地價(jià)格評(píng)估：對(duì)某一宗農(nóng)用地在正常市場(chǎng) 條件下特定期日價(jià)格的評(píng)估。土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估：對(duì)

6、某一宗地在正常市場(chǎng)條件下 轉(zhuǎn)讓承包權(quán)或使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估。課稅地價(jià)評(píng)估：政府對(duì)征收有關(guān)土地稅收而進(jìn)行的 土地價(jià)格評(píng)估。清產(chǎn)核資土地評(píng)估：企業(yè)在全面的資產(chǎn)清查和盤(pán)點(diǎn) 時(shí)，針對(duì)土地進(jìn)行的價(jià)格評(píng)估。集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估：對(duì)由集體所有，個(gè) 人或企業(yè)承包經(jīng)營(yíng)的集體土地進(jìn)行的價(jià)格評(píng)估。農(nóng)村宅基地評(píng)估：對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)發(fā)放、使用 或流轉(zhuǎn)進(jìn)行的價(jià)格評(píng)估。二、評(píng)價(jià)類(lèi)業(yè)務(wù)（一）自然資源主管部門(mén)委托業(yè)務(wù)1.城鎮(zhèn)土地分等：通過(guò)對(duì)影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)、 社會(huì)、自然等各項(xiàng)因素的綜合分析，揭示城鎮(zhèn)之間土地質(zhì) 量的地域差異，運(yùn)用定量和定性相結(jié)合的方法對(duì)城鎮(zhèn)土地 質(zhì)量進(jìn)行分類(lèi)排隊(duì)，評(píng)定城鎮(zhèn)土地等別。城鎮(zhèn)土地定級(jí)：根據(jù)城

7、鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然兩方面 屬性及其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位、作用，對(duì)城鎮(zhèn)土地使 用價(jià)值進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異， 評(píng)定城鎮(zhèn)土地級(jí)別。農(nóng)用地質(zhì)量分等：根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)耕作制度、光溫潛力、 產(chǎn)量比折算、土地土壤條件、利用水平和經(jīng)濟(jì)水平等因素， 對(duì)農(nóng)用地質(zhì)量綜合評(píng)定，劃分出農(nóng)用地質(zhì)量等別。農(nóng)用地定級(jí)：根據(jù)構(gòu)成土地質(zhì)量的自然屬性、社會(huì) 經(jīng)濟(jì)狀況和區(qū)位條件，對(duì)農(nóng)用地質(zhì)量綜合定量評(píng)定，劃分 出農(nóng)用地級(jí)別。5海域分等：根據(jù)對(duì)影響海域使用效益的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、 自然等各項(xiàng)因素的綜合分析，揭示海域使用價(jià)值的地域差 異，運(yùn)用定量和定性相結(jié)合的方法對(duì)海域的綜合質(zhì)量水平 劃分等別。海域定級(jí)：在沿?？h級(jí)行政區(qū)海洋

8、功能區(qū)劃的基礎(chǔ) 上，根據(jù)不同海域區(qū)位、自然條件、資源豐度、環(huán)境質(zhì)量 及周邊社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件等因素，對(duì)縣級(jí)行政區(qū)所轄各使用 類(lèi)型海域使用價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)定，并劃分級(jí)別。城鎮(zhèn)建設(shè)用地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)：對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)用地 利用狀況進(jìn)行調(diào)查、分析，評(píng)價(jià)建設(shè)用地節(jié)約集約利用程 度，測(cè)算集約利用潛力，提出促進(jìn)建設(shè)用地節(jié)約集約利用 的對(duì)策建議。開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)：對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用狀況 進(jìn)行調(diào)查、分析，評(píng)價(jià)土地集約利用程度，測(cè)算土地集約 利用潛力。建設(shè)項(xiàng)目節(jié)地評(píng)價(jià)：依據(jù)國(guó)家和地方頒布的土地使 用標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)查、分析建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃或現(xiàn)狀土地 利用狀況，評(píng)價(jià)項(xiàng)目預(yù)期節(jié)地效果，測(cè)算項(xiàng)目?jī)?yōu)化用地規(guī) 模。區(qū)域自然資源調(diào)

9、查評(píng)價(jià)：按照一定的評(píng)價(jià)原則或 依據(jù)，對(duì)一個(gè)區(qū)域的自然資源數(shù)量、質(zhì)量、地域組合、空 間分布、開(kāi)發(fā)利用、治理保護(hù)等進(jìn)行調(diào)查、監(jiān)測(cè)，及開(kāi)展 定量或定性的評(píng)價(jià)。區(qū)域空間規(guī)劃實(shí)施評(píng)估：針對(duì)土地利用規(guī)劃、城 鄉(xiāng)建設(shè)總體規(guī)劃等涉及空間利用的規(guī)劃，對(duì)其實(shí)施現(xiàn)狀、 完成指標(biāo)、存在問(wèn)題進(jìn)行評(píng)價(jià)，并提出規(guī)劃編制或修改調(diào) 整建議。12.區(qū)域國(guó)土空間開(kāi)發(fā)利用保護(hù)現(xiàn)狀評(píng)估：分析國(guó)土空間開(kāi)發(fā)利用保護(hù)的現(xiàn)實(shí)狀況、趨勢(shì)變化、結(jié)構(gòu)布局、空 間效益，總結(jié)特點(diǎn)和問(wèn)題。評(píng)估各類(lèi)國(guó)土空間性規(guī)劃的實(shí) 施成效和問(wèn)題，提出優(yōu)化完善建議。區(qū)域資源環(huán)境與安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：針對(duì)區(qū)域國(guó)土空 間開(kāi)發(fā)利用，研判氣候變化、生態(tài)安全、糧食安全、水安 全、地質(zhì)安全

10、等方面的風(fēng)險(xiǎn)隱患，為空間開(kāi)發(fā)利用規(guī)劃提 出對(duì)策。耕地后備資源調(diào)查評(píng)價(jià)：查清耕地后備資源的類(lèi) 型、數(shù)量、質(zhì)量和分布，分析土地開(kāi)發(fā)、復(fù)墾和整理的可 能性及其對(duì)生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生的影響，提出整治開(kāi)發(fā)的措施， 為進(jìn)一步開(kāi)展土地開(kāi)發(fā)、復(fù)墾和整理提供基礎(chǔ)信息，同時(shí) 為制定各級(jí)土地利用規(guī)劃，土地開(kāi)發(fā)、整理、復(fù)墾專(zhuān)項(xiàng)規(guī) 劃和項(xiàng)目評(píng)估提供依據(jù)。耕地?fù)p毀評(píng)價(jià)：對(duì)因地面硬化、塌陷、挖損、壓 占和污染等對(duì)耕地地力、環(huán)境條件和田間基礎(chǔ)設(shè)施等造成 的損毀程度進(jìn)行評(píng)價(jià)，為土地復(fù)墾提供依據(jù)。資源環(huán)境承載能力評(píng)價(jià)：對(duì)自然資源和生態(tài)環(huán)境 本底條件的綜合評(píng)價(jià)，反映國(guó)土空間在城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)、農(nóng)業(yè)生 產(chǎn)、生態(tài)保護(hù)功能指向下的承載能力等級(jí)。國(guó)土空間

11、開(kāi)發(fā)適宜性評(píng)價(jià)：以資源環(huán)境承載能力 為前提，對(duì)國(guó)土空間開(kāi)發(fā)和保護(hù)適應(yīng)性程度的綜合評(píng)價(jià)， 是合理劃分城鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)、生態(tài)空間以及生態(tài)保護(hù)紅線、永 久基本農(nóng)田紅線、城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界的重要依據(jù)。18.土地整理項(xiàng)目的質(zhì)量分等重估：根據(jù)原農(nóng)用地分等成果，在土地整理項(xiàng)目實(shí)施后，對(duì)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)農(nóng)用地的自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性和質(zhì)量?jī)?yōu)劣進(jìn)行綜合評(píng)定，根據(jù)評(píng)定的 結(jié)果重新確定項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地等級(jí)。國(guó)土空間規(guī)劃實(shí)施監(jiān)測(cè)評(píng)估：對(duì)國(guó)土空間規(guī)劃實(shí) 施狀況動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，根據(jù)監(jiān)測(cè)結(jié)果，結(jié)合國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展 實(shí)際，對(duì)國(guó)土空間規(guī)劃提出動(dòng)態(tài)調(diào)整建議。海洋經(jīng)濟(jì)運(yùn)行監(jiān)測(cè)評(píng)估：通過(guò)采集、存儲(chǔ)、分析 海洋經(jīng)濟(jì)信息，對(duì)海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行狀態(tài)的評(píng)估。（二）其他政

12、府部門(mén)委托自然資源資產(chǎn)負(fù)債表編制：以資產(chǎn)核算賬戶的形式， 對(duì)某一地區(qū)主要自然資源資產(chǎn)的存量及增減變化進(jìn)行分類(lèi)核算，以客觀地評(píng)估當(dāng)期自然資源資產(chǎn)實(shí)物量和價(jià)值量 的變化，摸清某一時(shí)點(diǎn)上自然資源資產(chǎn)的“家底”，準(zhǔn)確 把握經(jīng)濟(jì)主體對(duì)自然資源資產(chǎn)的占有、使用、消耗、恢復(fù) 和增值活動(dòng)情況，全面反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源消耗、環(huán)境代 價(jià)和生態(tài)效益。水資源調(diào)查評(píng)價(jià)：對(duì)某一地區(qū)或流域水資源的數(shù)量、 質(zhì)量、時(shí)空分布特征、開(kāi)發(fā)利用條件、開(kāi)發(fā)利用現(xiàn)狀和供 需發(fā)展趨勢(shì)作出的綜合評(píng)價(jià)，并提出合理開(kāi)發(fā)利用和保護(hù) 管理水資源的建議。生態(tài)修復(fù)評(píng)價(jià)：為解決生態(tài)環(huán)境破壞和退化等問(wèn)題， 通過(guò)調(diào)查分析生物多樣性指標(biāo)、水土保持功能指標(biāo)、水源 涵

13、養(yǎng)指標(biāo)等，對(duì)生態(tài)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)、過(guò)程、服務(wù)以及修復(fù)后 的功能和綜合效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。生態(tài)損毀價(jià)值評(píng)定：對(duì)水土流失、沙漠化、荒漠化、 森林銳減、土地退化、生物多樣性減少等人類(lèi)活動(dòng)引起的 環(huán)境結(jié)構(gòu)和功能惡化現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)查，對(duì)其造成的社會(huì)、經(jīng) 濟(jì)、生態(tài)價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)定。三、咨詢類(lèi)業(yè)務(wù)（一）自然資源主管部門(mén)委托業(yè)務(wù)土地開(kāi)發(fā)方案編制：為整體或分宗土地開(kāi)發(fā)實(shí)施、 監(jiān)管而開(kāi)展的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃圖的繪制、可行性報(bào)告書(shū) 的編制、項(xiàng)目投資估算書(shū)的編制等工作。土地整治項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制：在土地整治項(xiàng) 目決策之前，通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境等的調(diào)查、研究、分析， 論證各種工程建設(shè)方案的可行性，并對(duì)項(xiàng)目完成后的經(jīng)濟(jì) 效益進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)

14、。土地整治項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制：在保護(hù)和改善生 態(tài)環(huán)境、保持區(qū)域水土資源平衡的前提下，依據(jù)土地利用 總體規(guī)劃和土地整治規(guī)劃，為實(shí)現(xiàn)提高耕地質(zhì)量、增加耕 地?cái)?shù)量、保障糧食安全等規(guī)劃目標(biāo)，形成集聚規(guī)模效益，落實(shí)土地整治重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的特定目標(biāo)任務(wù)所開(kāi)展的土地 整治活動(dòng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的編制工作。征地社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：在依法實(shí)施土地征收時(shí)對(duì) 可能引發(fā)的社會(huì)不穩(wěn)定因素開(kāi)展安全性、合法性、合理性、 可行性等評(píng)估工作，分析、評(píng)估不穩(wěn)定隱患和問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn) 程度及可控程度，為預(yù)防、減少因不當(dāng)行政行為引發(fā)群體 性事件提供客觀公正決策的依據(jù)。土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)：為建立土地市場(chǎng)運(yùn)行快速反應(yīng) 機(jī)制，加強(qiáng)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，公開(kāi)土地市場(chǎng)信息，完善土地 市場(chǎng)服務(wù)，通過(guò)持續(xù)、定期地采集土地供應(yīng)計(jì)劃、土地供 給情況、收購(gòu)儲(chǔ)備、土地交易、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、土地 征收轉(zhuǎn)用供地情況等相關(guān)數(shù)據(jù)，并對(duì)土地市場(chǎng)運(yùn)行情況、 存在問(wèn)題進(jìn)行分析研判并提出對(duì)策建議。年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制：為市、縣人民政 府在計(jì)劃期內(nèi)對(duì)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、布局、時(shí)序和方式做出的科學(xué)安排，而進(jìn)行的年度供地計(jì)劃書(shū)編 制。礦山生態(tài)修復(fù)方案編制：針對(duì)礦山地質(zhì)環(huán)境問(wèn)題， 提出環(huán)境保護(hù)與恢復(fù)治理技術(shù)措施、工程措施和生物措施， 并編制項(xiàng)目方案。（二）企業(yè)委托業(yè)務(wù)土地或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行