重慶天星旅游度假小鎮(zhèn)策劃報告（下）

1、天星旅游度假小鎮(zhèn)籌劃報告(下地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開發(fā)成本（萬元）銷售收入（萬元）稅后收益（萬元）物業(yè)類型建筑面積（）物業(yè)類型建筑面積（）2花園洋房9485 2578 3639 796 小計9485 小計0 地塊位置：3-1#、3-2#、3-4#開發(fā)物業(yè)：群眾及商務(wù)風(fēng)情商業(yè)街、游客咨詢中心用地面積：176210容積率：建筑面積：88105 總戶數(shù)：共約1950個客房，3900個床位。以群眾休閑為主，融入當(dāng)?shù)匚幕适拢翰韫贸?、五馬飲。設(shè)置能容納約100人左右的集中式旅游商品銷售中心，吸引旅行社的目光，帶動當(dāng)?shù)赝撂禺a(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展。群眾休閑風(fēng)情街物業(yè)開展建議商務(wù)休閑風(fēng)情街物業(yè)開展建議：引入公館文化以

2、中高檔休閑業(yè)態(tài)為主，如特色茶坊、咖啡、酒吧沿山建筑形態(tài)上融入局部公館式建筑的形式。少數(shù)民族客棧布局示意以鳳凰寨與方竹的傳說為主題，打造一個以土家族、苗族、乞佬族和布依族4個民族文化相結(jié)合的特色主題文化客棧，體驗民族風(fēng)情的集中展示區(qū)。以金絲木加工、苗族銀飾、土家族蠟染、布依族錦帶、仡佬族繡品作為由文化產(chǎn)業(yè)所衍生的旅游品產(chǎn)業(yè)，進而形成一個產(chǎn)業(yè)鏈。道路廣場院落院落院落院落院落院落院落院落手工坊手工坊手工坊手工坊少數(shù)民族客棧物業(yè)開展建議引入當(dāng)?shù)匚幕适拢壶P凰寨與方竹的傳說引入少數(shù)民族手工藝制作坊，增加原住居民數(shù)量利用廣場開展特色民俗活動和宴席，渲染獨特的文化氣氛利用圖騰、蠟染、扎染點綴裝飾客棧房間游客

3、咨詢中心物業(yè)開展建議提供游客接待、咨詢引導(dǎo)、小鎮(zhèn)介紹導(dǎo)示、特色文化導(dǎo)游圖冊、郵政、通訊、ATM等功能商鋪內(nèi)部空間控制參考參考以下對各種不同業(yè)態(tài)經(jīng)營商家的深訪結(jié)果，在具體設(shè)計時根據(jù)地形及業(yè)態(tài)進一步考量，詳見深訪報告。業(yè)態(tài)面積開間/進深布局容納人數(shù)酒吧200-400（包房17）（15-20）/（20-25）一樓大廳，二樓包間100人客棧400-500（房間面積25-40）大堂：10/15房間數(shù)量30-50個100人農(nóng)家樂160-400（房間20-35）大堂：（10-20）/（15-35）一樓餐廳；樓上房間30-70人書畫社大堂25；小院110大堂：6/7，院：6/18小院帶用于展示的大堂/書畫鋪5

4、0-100（5-10）/10書畫街的沿街鋪面/特色餐飲200-600（15-20）/（10-15）一層至2層100-200特色商業(yè)20-403-5/5-8一層/地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開發(fā)成本（萬元）銷售收入（萬元）稅后收益（萬元）物業(yè)類型建筑面積（）物業(yè)類型建筑面積（）3-1大眾休閑風(fēng)情客棧11762 大眾休閑風(fēng)情商業(yè)5041 5160 4835 -244 小計11762 小計5041 地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開發(fā)成本（萬元）銷售收入（萬元）稅后收益（萬元）物業(yè)類型建筑面積（）物業(yè)類型建筑面積（）3-2鳳凰寨客棧5207 鳳凰寨商業(yè)2232 10440 9782 -658 大眾休閑風(fēng)情客棧18589

5、 大眾休閑風(fēng)情商業(yè)7967 小計23797 小計10199 地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開發(fā)成本（萬元）銷售收入（萬元）稅后收益（萬元）物業(yè)類型建筑面積（）物業(yè)類型建筑面積（）3-4商務(wù)休閑風(fēng)情客棧26115 商務(wù)休閑風(fēng)情商業(yè)11192 11999 14314 1736 小計26115 小計11192 地塊位置：3-5#開發(fā)物業(yè)：五星級酒店。用地面積：20000容積率：建筑面積：30000總戶數(shù)：200個房間，400張床位建筑風(fēng)格為現(xiàn)代巴渝，形態(tài)上注重與山勢的結(jié)合。豐富的酒店配套茶吧會議中心中餐廳西餐廳酒吧恒溫泳池可利用當(dāng)?shù)厮幊貕蔚墓适乱M百草藥浴高級配套效勞業(yè)態(tài)，表達和發(fā)揚中國幾千年的養(yǎng)生理念。地塊

6、可售物業(yè)保留物業(yè)開發(fā)成本（萬元）銷售收入（萬元）稅后收益（萬元）物業(yè)類型建筑面積（）物業(yè)類型建筑面積（）3-5五星酒店30000 18831 0 -18831 小計小計30000 地塊位置：5#、6#，開發(fā)物業(yè)：本期打造農(nóng)場、科普園、拓展訓(xùn)練、婚慶基地，吸引人氣末期修建商務(wù)別墅用地面積：20000 由于地塊道路條件限制，先期修路投資過大，因此在啟動階段作為吸引人氣的活動場地；隨著景區(qū)的開展，人氣的聚集，加之地塊自身的資源性和隱密性具有開發(fā)高端物業(yè)的潛質(zhì)特征，因此在整個小鎮(zhèn)規(guī)模和人氣呈現(xiàn)以后，再用于開發(fā)高端的商務(wù)別墅物業(yè)。利用當(dāng)?shù)囟霹N花良好的寓意愛的喜悅、永遠屬于你引進婚慶企業(yè)，作為基地，并且山

7、上山下形成兩種 不同風(fēng)情的婚慶基地。杜鵑花海中的愛情婚慶基地的打造小樹林里的浪漫由于杜鵑花花期問題，按時間結(jié)點補充栽種芍藥、山茶、海棠等顏色鮮艷的灌木類花卉，并配以玉蘭等小型喬木的栽種，增強可欣賞性。開心農(nóng)場體驗基地 “我家花園、“我家菜地 都市人向往田園風(fēng)光悠閑自得的樂趣。“我家花園，一個喧鬧城市旁的“自留地，滿足了市場的潛在需求。農(nóng)家之間有竹籬笆相隔，有小橋流水、池塘荷花、磨房、水車等自然小景，形成一派田園風(fēng)光。該工程新穎而有創(chuàng)意，且投資少、參與性強，可結(jié)合農(nóng)耕園一起開發(fā)。用于游客臨時租用。農(nóng)耕文化體驗 修建日晷模型重現(xiàn)農(nóng)業(yè)社會中展示天象與農(nóng)時的“天鐘。 修建農(nóng)具體驗基地收集傳統(tǒng)農(nóng)作生產(chǎn)工

8、具、農(nóng)村家庭常用家具、日常用品等，如雞公車、草鞋等，集中設(shè)置，供城市小孩子親手操作體驗，也可以喚起出生于農(nóng)村的城里人的兒時記憶。金佛山農(nóng)業(yè)觀光科普園介紹金佛山自然科普知識，寓教于樂。珍貴植物資源：介紹與金佛山珍貴植物資源“五絕三精三寶有關(guān)的科普知識，寓教于樂。其中方竹筍可開發(fā)膳食產(chǎn)業(yè)。中草藥培植：組織游客辨識、采摘金佛山豐富的中草藥資源，并講解其成效；可與農(nóng)家樂聯(lián)合開發(fā)有健康題材的藥膳餐飲。趣味花卉知識：利用金佛山杜鵑花資源，由花農(nóng)介紹養(yǎng)花、種花、嫁接、施肥、插花等常識。游人可進行采花、插花實踐。村民還可開發(fā)花果菜肴，銷售干花、盆景等工藝品。還可為基地提供特色臨時休閑度假屋結(jié)合陡峭的地形地貌，

9、打造個性化的拓展訓(xùn)練基地。拓展訓(xùn)練基地地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開發(fā)成本（萬元）銷售收入（萬元）稅后收益（萬元）物業(yè)類型建筑面積（）物業(yè)類型建筑面積（）5、6農(nóng)場100 0 -100 拓展訓(xùn)練基地婚慶基地小計0 小計0 本期開發(fā)小結(jié)實現(xiàn)客房床位數(shù)4300個；度假物業(yè)最大容納人口2175人；商業(yè)物業(yè)最大接待能力約萬人?？墒畚飿I(yè)約12萬平方米，其中客棧式度假標(biāo)套2150戶，花園洋房870戶，聯(lián)排別墅100戶，預(yù)計2年完成銷售。商業(yè)需要招商的面積約萬平方米，需要引進商家約225戶。地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開發(fā)成本（萬元）銷售收入（萬元）稅后收益（萬元）物業(yè)類型建筑面積（）物業(yè)類型建筑面積（）1花園洋房4000

10、0 物管用房100 14139 20828 5017 聯(lián)排10000 商業(yè)網(wǎng)點500 小計50000 小計600 2花園洋房9485 2578 3639 796 小計9485 小計3-1大眾休閑風(fēng)情客棧11762 大眾休閑風(fēng)情商業(yè)5041 5160 4835 -244 小計11762 小計5041 3-2鳳凰寨客棧5207 鳳凰寨商業(yè)2232 10440 9782 -658 大眾休閑風(fēng)情客棧18589 大眾休閑風(fēng)情商業(yè)7967 小計23797 小計10199 3-4商務(wù)休閑風(fēng)情客棧26115 商務(wù)休閑風(fēng)情商業(yè)11192 11999 14314 1736 小計26115 小計11192 3-5五

11、星酒店30000 18831 0 -18831 小計小計30000 5、6農(nóng)場用房100 0 -100 拓展訓(xùn)練基地婚慶基地小計小計合計121158 57032 63246 53398 -9848 注：開發(fā)成本包含了紅線外的道路建設(shè)成本，不含紅線外的其他配套費用（如水電氣管網(wǎng)）?？紤]到工程需投入根底配套設(shè)施的建設(shè)，如水電氣的管網(wǎng)，故還需投入資金約2億元。二期：兩點啟動中高端度假區(qū)+高端度假區(qū)地塊位置：1#地塊除一期開發(fā)外的其它區(qū)域開發(fā)物業(yè)：花園洋房，聯(lián)排別墅用地面積：239213容積率：建筑面積：約萬，其中花園洋房約萬，聯(lián)排別墅約萬總戶數(shù)：花園洋房2100戶，聯(lián)排520戶物業(yè)控制標(biāo)準(zhǔn)套型面積區(qū)

12、間（）面積細分（）控制標(biāo)準(zhǔn)洋房主力套一50-9050-55次主力套二60-75主力套三85-90輔助聯(lián)排輔助套二95-11595-100主力套三101-115次主力本期產(chǎn)品風(fēng)格和戶型結(jié)構(gòu)延續(xù)啟動階段該地塊產(chǎn)品。地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開發(fā)成本（萬元）銷售收入（萬元）稅后收益（萬元）物業(yè)類型建筑面積（）物業(yè)類型建筑面積（）1聯(lián)排52133 物管用房500 49570 75328 19319 洋房121860 商業(yè)網(wǎng)點521 小計173993 小計1021 地塊位置：3-3#開發(fā)物業(yè)：小獨棟別墅用地面積：44906 容積率：建筑面積：9171。戶型結(jié)構(gòu)：以180-200的套三為主總戶數(shù)：45戶物業(yè)套型

13、面積區(qū)間（）面積細分（）控制標(biāo)準(zhǔn)獨棟套三180-260180-200主力套四201-220次主力套四220-260輔助地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開發(fā)成本（萬元）銷售收入（萬元）稅后收益（萬元）物業(yè)類型建筑面積（）物業(yè)類型建筑面積（）3-3獨棟別墅8981 物管用房100 5044 12306 5447 商業(yè)網(wǎng)點90 小計8981 小計190 本期開發(fā)小結(jié)度假物業(yè)新增最大容量約4000人；可售物業(yè)約萬平方米，其中洋房產(chǎn)品2100戶，聯(lián)排產(chǎn)品520戶，獨棟別墅45戶，預(yù)計2年完成銷售。地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開發(fā)成本（萬元）銷售收入（萬元）稅后收益（萬元）物業(yè)類型建筑面積（）物業(yè)類型建筑面積（）1聯(lián)排521

14、33 物管用房500 49570 75328 19319 花園洋房121860 商業(yè)網(wǎng)點521 小計173993 小計1021 3-3獨棟別墅8981 物管用房100 5044 12306 5447 商業(yè)網(wǎng)點90 小計8981 小計190 合計182974 1211 54614 87635 33021 三期：兩點啟動中高端度假區(qū)+高端度假區(qū)物業(yè)套型面積區(qū)間面積細分控制標(biāo)準(zhǔn)獨棟套三180-260180-200主力套四201-220次主力套四220-260輔助地塊位置：3-5#開發(fā)物業(yè)：獨棟含企業(yè)公館、雙拼、綜合性會所。用地面積：83912容積率：建筑面積：25416，其中獨棟10526，雙拼12

15、506戶型結(jié)構(gòu)：雙拼以130-145的套三為主，獨棟以180-200的套三為主?？倯魯?shù)：獨棟50戶，雙拼80戶物業(yè)套型面積區(qū)間（）面積細分（）控制標(biāo)準(zhǔn)雙拼套三130-160130-145主力套四150-160次主力酒店頂級公館式客房，采取巴渝風(fēng)情的后現(xiàn)代建筑的形式，結(jié)合巴渝建筑特有的文化符號和院落功能，為高端客戶量身定做，比方“重慶八大家，針對企業(yè)情況，打造能反映企業(yè)文化理念的裝修風(fēng)格，可實現(xiàn)售賣，管理由酒店統(tǒng)一負責(zé)。采取現(xiàn)代巴渝風(fēng)情建筑的形式，結(jié)合地形，充分利用地理條件和水系條件。配置多樣化的配套效勞功能：如醫(yī)療、養(yǎng)生、休閑、閱讀、餐飲配置多樣化的配套效勞功能：如醫(yī)療、養(yǎng)生、休閑、閱讀、餐飲

16、地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開發(fā)成本（萬元）銷售收入（萬元）稅后收益（萬元）物業(yè)類型建筑面積（）物業(yè)類型建筑面積（）3-5獨棟10529 物管用房150 11830 23567 11738 雙拼12506 商業(yè)網(wǎng)點230 綜合性會所2000 小計23035 小計2380 地塊位置：3-6#開發(fā)物業(yè)：獨棟用地面積：56536 容積率：建筑面積：11570總戶數(shù)：60戶型面積：以180-200 為主。物業(yè)套型面積區(qū)間（）面積細分（）控制標(biāo)準(zhǔn)獨棟套三180-260180-200主力套四201-220次主力套四220-260輔助建筑形式可參考青城山房，打破傳統(tǒng)的單棟式建筑形式，營造更為私密的院落空間。單棟布局

17、院落布局獨棟別墅在內(nèi)部空間組織上注重建筑與院落的結(jié)合。院落設(shè)計地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開發(fā)成本（萬元）銷售收入（萬元）稅后收益（萬元）物業(yè)類型建筑面積（）物業(yè)類型建筑面積（）3-6獨棟11307 物管用房150 6355 15494 6854 商業(yè)網(wǎng)點113 小計11307 小計263 地塊位置：4#開發(fā)物業(yè)：獨棟用地面積：87460 容積率：建筑面積：17817總戶數(shù)：80戶型面積：戶型以210-230 為主。物業(yè)套型面積區(qū)間（）面積細分（）控制標(biāo)準(zhǔn)獨棟套三210-280210-230主力套四240-260主力套四261-280輔助地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開發(fā)成本（萬元）銷售收入（萬元）稅后收益（萬

18、元）物業(yè)類型建筑面積（）物業(yè)類型建筑面積（）4獨棟17492 物管用房150 9940 23968 10522 商業(yè)網(wǎng)點175 小計17492 小計325 地塊位置：5#、6#開發(fā)物業(yè)：商務(wù)別墅用地面積：95604 容積率：建筑面積：19442戶型結(jié)構(gòu)：以350-450為主?？倯魯?shù)：40物業(yè)套型面積區(qū)間（）面積細分（）控制標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)別墅套四350-600350-450主力套五451-600次主力在工程開發(fā)第三階段，小鎮(zhèn)具有一定人氣氣氛后，打造為一個高端的商務(wù)休閑度假區(qū)，專供企業(yè)或高端客戶使用，風(fēng)格為現(xiàn)代巴渝風(fēng)情，并且可納入酒店管理系統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營管理。一層戶型二層戶型三層戶型在功能設(shè)計上融入了商務(wù)接

19、待和休閑度假；商務(wù)設(shè)施應(yīng)具備一個多功能廳，可以用來召開小型會議，同時結(jié)合獨立書房等；除外也可設(shè)計健身房、桑拿房和游泳池等休閑娛樂設(shè)施。戶型設(shè)計地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開發(fā)成本（萬元）銷售收入（萬元）稅后收益（萬元）物業(yè)類型建筑面積（）物業(yè)類型建筑面積（）5商務(wù)別墅5427 物管用房50 3170 7436 3199 商業(yè)網(wǎng)點54 小計5427 小計104 地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開發(fā)成本（萬元）銷售收入（萬元）稅后收益（萬元）物業(yè)類型建筑面積（）物業(yè)類型建筑面積（）6商務(wù)別墅13694 物管用房80 7802 18764 8222 商業(yè)網(wǎng)點137 小計13694 小計217 地塊位置：7#開發(fā)物業(yè)：聯(lián)

20、排、雙拼、獨棟用地面積：273976容積率：建筑面積： 130256，其中聯(lián)排82193，雙拼38357，獨棟8219戶型結(jié)構(gòu)：聯(lián)排以110-120的套三為主，雙拼以125-140的套三為主，獨棟以155-170的套三為主總戶數(shù)：聯(lián)排700戶，雙拼300戶，獨棟50戶物業(yè)控制標(biāo)準(zhǔn)套型面積區(qū)間（）面積細分（）控制標(biāo)準(zhǔn)獨棟輔助套三155-185155-170主力套四171-185次主力物業(yè)控制標(biāo)準(zhǔn)套型面積區(qū)間（）面積細分（）控制標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)排主力套三110-130110-120主力套三121-130次主力雙拼次主力套三125-155125-140主力套四145-155次主力地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開發(fā)成本（

21、萬元）銷售收入（萬元）稅后收益（萬元）物業(yè)類型建筑面積（）物業(yè)類型建筑面積（）7獨棟8219 物管用房200 46582 84343 28321 聯(lián)排82193 商業(yè)網(wǎng)點1288 雙拼38357 小計128769 小計1488 本期開發(fā)小結(jié)實現(xiàn)度假物業(yè)新增接待能力5000人。可售物業(yè)約20萬平方米，其中聯(lián)排700戶，雙拼380戶，獨棟280戶，預(yù)計年完成銷售。商業(yè)需要招商的面積約2500平方米，需要引進商家約10戶，含一會所商家。地塊可售物業(yè)保留物業(yè)開發(fā)成本（萬元）銷售收入（萬元）稅后收益（萬元）物業(yè)類型建筑面積（）物業(yè)類型建筑面積（）3-5獨棟10529 物管用房150 11830 2356

22、7 11738 雙拼12506 商業(yè)網(wǎng)點230 綜合性會所2000 小計23035 小計2380 3-6獨棟11307 物管用房150 6355 15494 6854 商業(yè)網(wǎng)點113 小計11307 小計263 4獨棟17492 物管用房150 9940 23968 10522 商業(yè)網(wǎng)點175 小計17492 小計325 5商務(wù)別墅5427 物管用房50 3170 7436 3199 商業(yè)網(wǎng)點54 小計5427 小計104 6商務(wù)別墅13694 物管用房80 7802 18764 8222 商業(yè)網(wǎng)點137 小計13694 小計217 7獨棟8219 物管用房200 46582 84343 28

23、321 聯(lián)排82193 商業(yè)網(wǎng)點1288 雙拼38357 小計128769 小計1488 合計199724 4777 85678 173573 87895 地塊位置：3-7#，作為未來高端度假配套物業(yè)的預(yù)留用地。用地面積：11918 物業(yè)形態(tài)：1-2F，風(fēng)格與小鎮(zhèn)風(fēng)情融合，與當(dāng)?shù)刈匀痪坝^融合。工程開發(fā)小結(jié)實現(xiàn)稅后收益億元含根底設(shè)施配套費2億元，未含商業(yè)和酒店收益，商業(yè)、酒店和配套用房等固定資產(chǎn)沉淀63020；實現(xiàn)客房接待能力8600人，度假物業(yè)最大接待能力約萬人；商業(yè)物業(yè)最大接待能力萬人。分期可售物業(yè)保留物業(yè)開發(fā)成本（萬元）銷售收入（萬元）稅后收益（萬元）物業(yè)類型建筑面積（）物業(yè)類型建筑面積（

24、）一期花園洋房49485 物管用房100 63246 53398 -9848 聯(lián)排10000 商業(yè)網(wǎng)點500 大眾休閑風(fēng)情客棧30351 大眾休閑風(fēng)情商業(yè)13008 商務(wù)休閑風(fēng)情客棧26115 商務(wù)休閑風(fēng)情商業(yè)11192 鳳凰寨客棧5207 鳳凰寨商業(yè)2232 五星街酒店30000 農(nóng)場用房拓展訓(xùn)練基地婚慶基地合計121158 57032 二期花園洋房121860 物管用房600 54614 87635 33021 聯(lián)排別墅52133 商業(yè)網(wǎng)點611 獨棟別墅8981 合計182974 1211 三期獨棟47548 綜合性會所2000 85678 173573 87895 商務(wù)別墅19121

25、物管用房780 聯(lián)排82193 商業(yè)網(wǎng)點1997 雙拼50863 合計199724 4777 總計503857 63020 203538 314605 111067 項目運營策略建議總體運營模式與金佛山景區(qū)的聯(lián)動開發(fā)關(guān)系及節(jié)奏分期招商策略分期推廣策略總體運營模式企業(yè)身份界定作為小鎮(zhèn)開發(fā)的主體，山水公司一方面扮演著土地的一級運營商與商旅地產(chǎn)開發(fā)商的市場角色，同時又扮演著資源籌劃者與景區(qū)管理者的“準(zhǔn)政府角色。但單純資源的占有不代表變現(xiàn)手段的多樣，如何應(yīng)用好“兩只手，通過行政手段盤活存量資源與不良資本，通過市場手段，聯(lián)動其他專業(yè)資源與社會資本進行整體開發(fā)，到達區(qū)域政治、經(jīng)濟、文化、社會協(xié)調(diào)開展，公司

26、資產(chǎn)優(yōu)良變現(xiàn)才是關(guān)鍵。從這個意義上講，山水公司已經(jīng)超越了單純城市運營商的角色，成為真正意義上的區(qū)域經(jīng)濟開展商。 商旅開發(fā)商、土地運營商、資源籌劃者、景區(qū)管理者四位一體的“區(qū)域經(jīng)濟開展商政府角色的界定 鑒于本工程運營中涉及到拆遷、景區(qū)內(nèi)部管理協(xié)調(diào)的環(huán)節(jié)眾多，建議采用“政企合作、成立小鎮(zhèn)運營管理公司的運營管理模式。政府可參與以下一些方面的運作：政企聯(lián)合推廣造勢；深入開展旅游的政策引導(dǎo)，鼓勵當(dāng)?shù)剞r(nóng)民開展農(nóng)家樂經(jīng)營；政府參與小鎮(zhèn)運營管理公司，協(xié)助辦理征地、開發(fā)等需與政府各級部門協(xié)調(diào)報批的事務(wù)，協(xié)助相關(guān)優(yōu)惠政策的申請，協(xié)助拆遷安置，協(xié)調(diào)景區(qū)行政、公安、交通等管理；參與談判，要求政府出政策、企業(yè)出資，改善

27、從南川到景區(qū)的道路交通條件，改善沿途小鎮(zhèn)建筑風(fēng)貌。參與三線酒店的經(jīng)營，把酒店作為南川甚至重慶的政府定點接待處。與當(dāng)?shù)卣?、高速公路建設(shè)企業(yè)協(xié)商，降低高速公路通行費用。運營管理主體酒店管理公司五星級酒店、高檔綜合性會所的日常經(jīng)營商業(yè)管理公司風(fēng)情商業(yè)街的運營管理物業(yè)管理公司常規(guī)物業(yè)管理效勞、分時度假物業(yè)效勞客棧運營鳳凰寨客棧的運營潛在消費者調(diào)研結(jié)論：72%的被訪者愿意將度假物業(yè)納入酒店客房一體經(jīng)營，每年收取一定的經(jīng)營回報。與金佛山景區(qū)聯(lián)動開發(fā)關(guān)系及節(jié)奏本工程與金佛山景區(qū)聯(lián)動開發(fā)關(guān)系及節(jié)奏通過我們對旅游專業(yè)人士的深訪了解，如果金佛山現(xiàn)在開始景區(qū)改造，大概3年后能夠到達年游客量5080萬/人次。小鎮(zhèn)與

28、金佛山景區(qū)的特殊區(qū)位關(guān)系，決定了小鎮(zhèn)在入市初期，需要依托金佛山景區(qū)旺季影響力實現(xiàn)快速入市；但在金佛山景區(qū)旅游規(guī)劃尚未升級的現(xiàn)狀下，小鎮(zhèn)需要依托自身文化、配套等方面的特色吸引力，繼續(xù)不斷地吸引休閑度假人群在旺季后持續(xù)性地到來。要順利地完成以上三個階段開發(fā)，建議金佛山景區(qū)連同天星小鎮(zhèn)完成4A級旅游開展規(guī)劃。分期招商策略分期招商策略啟動階段：面對群眾化消費市場。在區(qū)域市場不成熟的情況下，應(yīng)在本區(qū)域之外，針對南川區(qū)展開重點招商工作。同時結(jié)合我們對同類商戶深訪采集的意見，建議：給予足夠優(yōu)惠條件，如前一三年免租，收取一定保證金；或制定有針對性的優(yōu)惠政策，鼓勵、吸引外來優(yōu)質(zhì)商家進入本區(qū)域；利用交旅集團資源平臺 ，針對優(yōu)質(zhì)商家進行點對點招商，如青年旅舍、特色商業(yè)經(jīng)營機構(gòu)婚慶、農(nóng)場、戶外拓展等；政府組織當(dāng)?shù)厥止に囍其N商等。開