全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試輔導(dǎo)教材

1、資產(chǎn)評(píng)估學(xué)哀全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)啊估師 凹考試輔導(dǎo)教材編啊寫(xiě)組編艾中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出暗版社前言暗隨者國(guó)際經(jīng)濟(jì)的壩一體化和中國(guó)加挨入WTO步伐的礙加快，資產(chǎn)評(píng)估背沂業(yè)面臨者新的按挑戰(zhàn)和發(fā)展機(jī)遇扮，對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)扳估師也提出了更百高的要求。從1伴995年建立注拜冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師統(tǒng)版一考試制度以來(lái)吧，我國(guó)已成功地哀舉辦了4次考試辦。截至2000癌年底，已有21阿0000余名考安生通過(guò)了全稗部科目的考試取敖得注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估敗師資格，為注冊(cè)懊資產(chǎn)評(píng)估師隊(duì)伍絆補(bǔ)充和儲(chǔ)備了一笆大批合格人才。半為了配合200伴1年度注冊(cè)資產(chǎn)邦評(píng)估師全國(guó)統(tǒng)一澳考試工作，更好挨地為廣大考生服扳務(wù)，中國(guó)注冊(cè)會(huì)巴計(jì)師協(xié)會(huì)組織有柏關(guān)專家和專業(yè)人叭士，按

2、照20哀01年全國(guó)注冊(cè)佰資產(chǎn)評(píng)估師考試霸犬綱確定的考絆試范圍，編寫(xiě)、俺審定了這套輔導(dǎo)八教材，全套教材盎共分:資產(chǎn)評(píng)擺估學(xué)、經(jīng)濟(jì)阿法、財(cái)務(wù)會(huì)笆計(jì)學(xué)、機(jī)電柏設(shè)備諱估基礎(chǔ)盎、建筑工程評(píng)敖估基礎(chǔ)五種及擺與之配套的綜澳合習(xí)題集、昂歷年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)愛(ài)估師考試試題及瓣答案匯綿等參拜考用書(shū)，供大家捌在考前培訓(xùn)和自背學(xué)中參考。愛(ài)這套輔導(dǎo)教材是扮在2000年度襖注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師鞍考試輔導(dǎo)教材的敗基礎(chǔ)上，根據(jù)近百期國(guó)家有關(guān)政策巴法規(guī)的變化做了皚補(bǔ)充和修訂，并柏對(duì)原書(shū)的內(nèi)容和襖體系進(jìn)訂了推敲哎和完善，全套教疤材力求突出注冊(cè)礙資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)具凹備的基本知識(shí)和吧操作技能，更好稗地體現(xiàn)了取渴注般冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)胺具備的知識(shí)體系翱。

3、版我們衷心祝趣更藹多的朋友在考試癌中取礙合格成績(jī)氨，盡快成為資產(chǎn)拜評(píng)估行業(yè)的骨干叭力量。擺由于編寫(xiě)時(shí)間緊班迫，教材及參考傲用書(shū)中難免有疏搬漏，錯(cuò)誤之處懇捌請(qǐng)讀者指正。岸中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師哀協(xié)會(huì)疤2001年2月熬15日半第一章 總礙論板第一節(jié) 資產(chǎn)藹評(píng)估及其特點(diǎn)佰一、資產(chǎn)評(píng)估的俺概念笆資產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)瓣經(jīng)濟(jì)條件下客觀邦存在的經(jīng)濟(jì)范疇熬。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生半活中，資產(chǎn)業(yè)務(wù)叭所涉及的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)捌讓、企業(yè)重組、傲破產(chǎn)清算、資產(chǎn)柏抵押、資產(chǎn)納稅礙等經(jīng)濟(jì)行為，都板需要以資產(chǎn)的價(jià)挨值為依據(jù)。這里岸所說(shuō)的資產(chǎn)價(jià)值熬，不是資產(chǎn)的賬壩面歷史價(jià)值，而傲是資產(chǎn)在某一時(shí)耙點(diǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)瓣值。為了估計(jì)和藹判斷資產(chǎn)的現(xiàn)行愛(ài)市價(jià)，就需要對(duì)奧

4、資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)跋估。在對(duì)資產(chǎn)評(píng)氨估過(guò)程中，一般鞍要涉及以下基本辦的評(píng)估要素：一傲是評(píng)估主體，即拜從事資產(chǎn)評(píng)估的邦機(jī)構(gòu)和人員，它笆是資產(chǎn)評(píng)估工作吧中的主導(dǎo)者；二白是評(píng)估客體，即疤待評(píng)估的資產(chǎn)，礙它是資產(chǎn)評(píng)估的捌具體對(duì)象；三是安評(píng)估依據(jù)，也就靶是資產(chǎn)評(píng)估工作哎所遵循的法律、笆法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為稗文件、重大合同爸協(xié)議以及取費(fèi)標(biāo)柏準(zhǔn)和其他參考依靶據(jù)；四是評(píng)估目礙的，即資產(chǎn)業(yè)務(wù)奧發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為罷，它直接決定和笆制約資產(chǎn)評(píng)估價(jià)唉值類型和方法的搬選擇；五是評(píng)估巴原則，即資產(chǎn)評(píng)啊估的行為規(guī)范，百是調(diào)節(jié)評(píng)估當(dāng)事奧人各方關(guān)系、處骯理評(píng)估業(yè)務(wù)的行盎為準(zhǔn)則；六是評(píng)佰估程序，即資產(chǎn)敗評(píng)估工作從開(kāi)始八準(zhǔn)備到最后結(jié)束挨的工作順

5、序；七拌是評(píng)估價(jià)值類型百，即對(duì)評(píng)估價(jià)值隘的質(zhì)的規(guī)定，它愛(ài)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方法阿的選擇具有約束頒性；八是評(píng)估方拔法，即資產(chǎn)評(píng)估八所運(yùn)用的特定技拔術(shù)，它是實(shí)現(xiàn)資盎產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手隘段和途徑。以上氨八種要素構(gòu)成了奧資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的凹有機(jī)整體。它們凹之間相互依托，奧是保證資產(chǎn)評(píng)估叭工作正常進(jìn)行和礙評(píng)估價(jià)值科學(xué)性盎的重要因素。笆從以上分析可以隘看出，所謂資產(chǎn)巴評(píng)估，就是指在氨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下捌，由專業(yè)機(jī)構(gòu)和拔人員，依據(jù)國(guó)家罷有關(guān)規(guī)定，根據(jù)哎特定的目的，遵拔循適用原則，依扒照法定程序，選鞍擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類擺型，運(yùn)用科學(xué)方拜法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值愛(ài)進(jìn)行評(píng)定和估算暗的行為。頒二、資產(chǎn)評(píng)估的巴特點(diǎn)吧理解和把握資產(chǎn)癌評(píng)估的特點(diǎn)，有搬利

6、于進(jìn)一步認(rèn)識(shí)八資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)質(zhì)爸，對(duì)于搞好資產(chǎn)藹評(píng)估工作，提高氨資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量具頒有重要意義。一絆般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)壩估具有以下特點(diǎn)扮:（一）現(xiàn)實(shí)性哎現(xiàn)實(shí)性是指以評(píng)胺估基準(zhǔn)期為時(shí)間氨參照，按這一時(shí)拔點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀芭況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行的暗評(píng)定估算。爸資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)期絆是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值盎的基準(zhǔn)時(shí)間。由捌于各種資產(chǎn)都處皚在不斷運(yùn)動(dòng)和變半化中，資產(chǎn)的數(shù)半量、結(jié)構(gòu)、狀態(tài)俺和價(jià)值也就不可矮能長(zhǎng)期保持不變半。因此，資產(chǎn)評(píng)翱估只能是評(píng)估某芭一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)價(jià)靶值。評(píng)估基準(zhǔn)期骯一般以哎“瓣日懊”鞍為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，選敖擇與資產(chǎn)業(yè)務(wù)或背評(píng)估作業(yè)時(shí)間較愛(ài)接近的時(shí)期。哀資產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)哎性表現(xiàn)在以下三挨個(gè)方面：阿1. 資產(chǎn)評(píng)估吧直接以現(xiàn)實(shí)存在伴的

7、資產(chǎn)作為估價(jià)岸的依據(jù)，只要求背說(shuō)明當(dāng)前資產(chǎn)狀鞍況，而不需要說(shuō)班明為什么形成這唉個(gè)狀況，以及如熬何由過(guò)去的那種翱狀況變成當(dāng)前狀鞍況。霸2. 以現(xiàn)實(shí)狀氨況為基礎(chǔ)反映未八來(lái)。爸3. 現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)靶調(diào)客觀存在。形胺式上存在而實(shí)際霸上已消失者，或靶形式上不存在而疤事實(shí)上存在者，拌都要以實(shí)際上的百客觀存在為依據(jù)芭進(jìn)行校正。（二）市場(chǎng)性岸資產(chǎn)評(píng)估是服務(wù)半于市場(chǎng)的活動(dòng)，藹在市場(chǎng)交易活動(dòng)翱發(fā)生的條件下，昂資產(chǎn)評(píng)估通過(guò)模板擬市場(chǎng)條件對(duì)資皚產(chǎn)價(jià)值做出評(píng)定熬估算和報(bào)告，并昂且，這一估算和巴報(bào)告結(jié)果必須接版受市場(chǎng)檢驗(yàn)。（三）預(yù)測(cè)性藹資產(chǎn)評(píng)估的預(yù)測(cè)唉性是指用資產(chǎn)的把未來(lái)時(shí)空的潛能啊說(shuō)明現(xiàn)實(shí)。現(xiàn)實(shí)懊的評(píng)估價(jià)值必須佰反映資產(chǎn)的未

8、來(lái)傲潛能，未來(lái)沒(méi)有安潛能和效益的資耙產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)評(píng)估價(jià)阿值是不存在的。藹因此，通常用未捌來(lái)預(yù)期收益來(lái)折傲算反映整體資產(chǎn)吧的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，用邦預(yù)期使用年限和疤功能，評(píng)估某類挨資產(chǎn)的凈值，等啊等。（四）公正性鞍公正性是指資產(chǎn)埃評(píng)估行為對(duì)于評(píng)伴估當(dāng)事人具有獨(dú)愛(ài)立性，它服務(wù)于奧資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要霸，而不是服務(wù)于瓣資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人跋的任何一方的需扮要。公正性的表藹現(xiàn)有兩點(diǎn):一是靶資產(chǎn)評(píng)估是按公傲允、法定的準(zhǔn)則扮和規(guī)程進(jìn)行的，扳具有公允的行為捌規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范吧，這是公正性的叭技術(shù)基礎(chǔ)；二是柏評(píng)估人員與資產(chǎn)跋業(yè)務(wù)沒(méi)有利害關(guān)班系的第三者，這襖是公正性的組織懊基礎(chǔ)。（五）咨詢性阿咨詢性是指資產(chǎn)耙評(píng)估結(jié)論是為資安產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)

9、按化估價(jià)意見(jiàn)，這哀個(gè)意見(jiàn)本身并無(wú)艾強(qiáng)制執(zhí)行的效力澳，評(píng)估者只對(duì)結(jié)跋論本身合乎職業(yè)斑規(guī)范要求負(fù)責(zé)，班而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)扳定價(jià)決策負(fù)責(zé)。昂事實(shí)上，資產(chǎn)評(píng)叭估為資產(chǎn)交易提奧供的估價(jià)往往由百當(dāng)事人作為要價(jià)拔和出價(jià)的參考，拔最終的成交價(jià)取埃決于討價(jià)還價(jià)的捌本領(lǐng)。咨詢性除哎具有上述有限法盎律責(zé)任這一涵義傲以外，還有另一捌涵義，即資產(chǎn)評(píng)八估是職業(yè)化專家爸活動(dòng)，其表現(xiàn)是暗一定數(shù)量結(jié)構(gòu)的暗專家組成專業(yè)評(píng)按估機(jī)構(gòu)，形成專哀業(yè)化的社會(huì)分工瓣，評(píng)估活動(dòng)專業(yè)跋化、市場(chǎng)化。這礙種專門(mén)化、市場(chǎng)霸化的評(píng)估業(yè)，擁哎有大量的市場(chǎng)信拔息，能夠更好地愛(ài)為資產(chǎn)業(yè)務(wù)的優(yōu)愛(ài)化和實(shí)現(xiàn)服務(wù)。般三、資產(chǎn)評(píng)估與霸會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別拌資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)扮計(jì)價(jià)的

10、區(qū)別，表凹現(xiàn)在以下方面：礙（一）二者發(fā)生搬的前提條件不同癌會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)阿計(jì)價(jià)嚴(yán)格遵循歷吧史成本原則，同皚時(shí)是以企業(yè)會(huì)計(jì)板主體的持續(xù)經(jīng)營(yíng)愛(ài)為假設(shè)前提的。耙而資產(chǎn)評(píng)估則是耙用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變哀動(dòng)、會(huì)計(jì)主體變百動(dòng)或者作為會(huì)計(jì)盎主體的企業(yè)生產(chǎn)叭經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中斷，疤以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前盎提的資產(chǎn)計(jì)價(jià)無(wú)稗法反映企業(yè)資產(chǎn)癌價(jià)值時(shí)的估價(jià)行壩為。這一區(qū)別表哀明，一方面資產(chǎn)疤評(píng)估并不是也不拜能夠否定會(huì)計(jì)計(jì)爸價(jià)的歷史成本原艾則，因?yàn)槠浒l(fā)生藹的前提條件不同氨；另一方面，在白企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的翱條件下，不能隨般意以資產(chǎn)評(píng)估價(jià)骯值替代資產(chǎn)歷史懊成本計(jì)價(jià)。如果愛(ài)隨意進(jìn)行評(píng)估，癌不僅會(huì)破壞會(huì)計(jì)班計(jì)價(jià)的嚴(yán)肅性，叭違背歷史成本原艾則，還會(huì)對(duì)企業(yè)

11、稗的成本和收益計(jì)盎算產(chǎn)生不利的影盎響。當(dāng)然，資產(chǎn)疤計(jì)價(jià)有時(shí)也需要礙根據(jù)物價(jià)變動(dòng)情芭況進(jìn)行估價(jià) (靶例如我國(guó)199把2年開(kāi)始試點(diǎn)，啊1995年結(jié)束懊的清產(chǎn)核資中的藹價(jià)值重估)，但哀這種估價(jià)要嚴(yán)格按按照會(huì)計(jì)政策的芭統(tǒng)一規(guī)定，并且挨只是賬面價(jià)值的安調(diào)整而已，并不板是我們所稱的資凹產(chǎn)評(píng)估。骯（二）二者的目拜的不同襖會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)芭計(jì)價(jià)是就資產(chǎn)論背資產(chǎn)，使貨幣能靶夠客觀地反映資澳產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值量疤。資產(chǎn)評(píng)估則是俺就資產(chǎn)論權(quán)益，伴資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值反哀映資產(chǎn)的效用，拌并以此作為取得扳收人或確定在新半的組織、實(shí)體中板的權(quán)益的依據(jù)。骯同時(shí)，會(huì)計(jì)學(xué)中伴資產(chǎn)計(jì)價(jià)的目的襖是為投資者、債頒權(quán)人和經(jīng)營(yíng)管理耙者提供有效的會(huì)擺計(jì)信

12、息，資產(chǎn)評(píng)稗估價(jià)值則是為資白產(chǎn)的交易和投資俺提供公平的價(jià)值敖尺度。搬（三）執(zhí)行操作皚者不同暗資產(chǎn)計(jì)價(jià)是由本斑企業(yè)的財(cái)會(huì)人員爸來(lái)完成的，只要安涉及與資產(chǎn)有關(guān)襖的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)均需奧要計(jì)價(jià)，是一項(xiàng)癌經(jīng)常的、大量的白工作。資產(chǎn)評(píng)估百則是由獨(dú)立于企哎業(yè)以外的具有資昂產(chǎn)評(píng)估資格的社辦會(huì)中介機(jī)構(gòu)完成般的。而且，資產(chǎn)鞍評(píng)估工作除需要澳有資產(chǎn)評(píng)估學(xué)、伴財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)以埃外，還需要工程癌技術(shù)、經(jīng)濟(jì)法律柏等多方面的知識(shí)跋才能完成，其工笆作難度和復(fù)雜程罷度遠(yuǎn)超過(guò)會(huì)計(jì)計(jì)白價(jià)。昂當(dāng)然，資產(chǎn)評(píng)估辦與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)也是挨有聯(lián)系的，會(huì)計(jì)絆計(jì)價(jià)有時(shí)需要以靶資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為般依據(jù)，這在會(huì)計(jì)扮制度中有相應(yīng)規(guī)昂定。但資產(chǎn)評(píng)估礙與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)畢竟罷是兩個(gè)

13、不同的經(jīng)芭濟(jì)范疇，無(wú)論從岸理論上還是實(shí)際隘工作中都必須明斑確區(qū)分。氨四、資產(chǎn)評(píng)估主搬體板資產(chǎn)評(píng)估的主體背，是指從事資產(chǎn)挨評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人扮員。具體來(lái)說(shuō)，拌就是具有資產(chǎn)評(píng)擺估資格的中介機(jī)叭構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)拌估師。中介機(jī)構(gòu)絆從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)俺務(wù)，需具備一定百條件，并經(jīng)主管翱部門(mén)批準(zhǔn)，這里埃不贅述，重點(diǎn)說(shuō)扳明的是注冊(cè)資產(chǎn)氨評(píng)估師。懊注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師暗是具備資產(chǎn)評(píng)估瓣、經(jīng)濟(jì)管理和財(cái)絆務(wù)會(huì)計(jì)等專業(yè)知熬識(shí)并通過(guò)考試或安認(rèn)定，取得資產(chǎn)疤評(píng)估師資格，并疤依法向評(píng)估管理傲部門(mén)注冊(cè)，從事霸資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)及襖相關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)的鞍人員。注冊(cè)資產(chǎn)氨評(píng)估師的執(zhí)業(yè)行胺為應(yīng)遵循有關(guān)的熬法律和行政法規(guī)敗。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告啊應(yīng)由至少兩名注敖冊(cè)資產(chǎn)

14、評(píng)估師簽凹字。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)啊估師只能在一個(gè)案資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)矮業(yè)并獨(dú)立行使簽敗字權(quán)利，不得允熬許他人以本人名壩義簽字。注冊(cè)資奧產(chǎn)評(píng)估師對(duì)簽署襖的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告佰書(shū)的真實(shí)性、客襖觀性、公正性負(fù)扮責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)矮的法律責(zé)任。跋注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師疤在執(zhí)業(yè)中應(yīng)遵守艾獨(dú)立、客觀、公扳正的原則，與客擺戶存在以下利害般關(guān)系時(shí)，應(yīng)予以頒回避：巴1. 曾在委托斑單位任職，離職奧后未滿兩年；奧2. 持有客戶暗的股票、債券或岸與客戶有其他經(jīng)芭濟(jì)利益關(guān)系；扒3. 與客戶的疤負(fù)責(zé)人或委托事把項(xiàng)的當(dāng)事人有利安害關(guān)系；般4. 其他可能靶直接或間接影響八執(zhí)業(yè)的利害關(guān)系邦。愛(ài)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師隘應(yīng)當(dāng)維護(hù)職業(yè)形頒象，在本行業(yè)中扒應(yīng)團(tuán)結(jié)協(xié)作，維

15、扒護(hù)行業(yè)信譽(yù)。不捌得以下列不正當(dāng)斑手段爭(zhēng)攬業(yè)務(wù)：爸1. 低毀、貶挨損同行的信譽(yù);扒2. 利用回扣懊、提成等手段;八3. 借助行政耙機(jī)關(guān)的權(quán)力，壟礙斷行業(yè)、地區(qū)、澳系統(tǒng)的評(píng)估業(yè)務(wù)白;稗4. 脅迫、欺鞍詐、利誘等方式板;傲5. 其他不正板當(dāng)手段。捌此外，注冊(cè)資產(chǎn)扳評(píng)估師不得向客把戶或通過(guò)客戶獲盎取服務(wù)費(fèi)以外的藹不正當(dāng)利益;不礙得對(duì)其執(zhí)業(yè)能力熬進(jìn)行夸張、虛假瓣以及容易引起誤壩解的宣傳。擺五、資產(chǎn)評(píng)估客辦體阿（一）資產(chǎn)的涵扳義昂資產(chǎn)評(píng)估客體，癌是指被評(píng)估的資八產(chǎn)。作為評(píng)估客艾體的資產(chǎn)，有的奧是單項(xiàng)資產(chǎn)，有佰的則是若干項(xiàng)資敗產(chǎn)的組合體;有稗的是資產(chǎn)的所有耙權(quán)，有的則是資啊產(chǎn)的使用權(quán)，等背等。我國(guó)的資產(chǎn)唉

16、評(píng)估客體，最初邦是以企業(yè)為主體巴進(jìn)行的，當(dāng)然也斑不排斥各項(xiàng)獨(dú)立阿形態(tài)的資產(chǎn)，如版房地產(chǎn)等。所謂敗資產(chǎn)，是經(jīng)濟(jì)主按體擁有或者控制傲的，能以貨幣計(jì)柏量的，能夠給經(jīng)罷濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)盎效益的經(jīng)濟(jì)資源暗。資產(chǎn)具有以下哎幾點(diǎn)基本特征:把1. 資產(chǎn)必須暗是經(jīng)濟(jì)主體擁有艾或者控制的。一靶般來(lái)說(shuō)，一項(xiàng)財(cái)跋產(chǎn)要作為經(jīng)濟(jì)主伴體的資產(chǎn)予以確敗認(rèn)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)主罷體來(lái)說(shuō)要擁有其把所有權(quán)，必須歸熬經(jīng)濟(jì)主體所有，叭也就是經(jīng)濟(jì)主體氨對(duì)該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)具有鞍產(chǎn)權(quán)。對(duì)于一些敖特殊方式形成的癌資產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)主體奧雖然對(duì)其不擁有板所有權(quán)，但能夠拜實(shí)際控制的，如扒融資租人固定資氨產(chǎn)，按照實(shí)質(zhì)重安于形式原則的要巴求，也應(yīng)當(dāng)將其頒作為經(jīng)濟(jì)主體資擺產(chǎn)予以確

17、認(rèn)。胺2. 資產(chǎn)必須奧能以貨幣計(jì)量。搬也就是說(shuō)資產(chǎn)能耙夠運(yùn)用貨幣計(jì)量絆其價(jià)值，否則就疤不能將其作為資白產(chǎn)確認(rèn)。如某生埃產(chǎn)飲料的企業(yè)，笆壟斷占有一個(gè)含爸有豐富微量元素笆的優(yōu)質(zhì)礦泉水水爸源，這對(duì)于該企疤業(yè)來(lái)說(shuō)是一大經(jīng)絆濟(jì)資源，它有利盎于企業(yè)生產(chǎn)出優(yōu)俺質(zhì)礦泉水飲料，百能夠給企業(yè)帶來(lái)拌未來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，跋但是由于無(wú)法用皚貨幣對(duì)該礦泉水邦資源的價(jià)值進(jìn)行愛(ài)計(jì)量，所以不能般將其作為資產(chǎn)予搬以確認(rèn)。拜3. 資產(chǎn)必須稗是能夠給經(jīng)濟(jì)主骯體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益敖的資源，即可望傲給經(jīng)濟(jì)主體現(xiàn)金半流人的資源。也跋就是說(shuō)，資產(chǎn)必拔須具有交換價(jià)值擺和使用價(jià)值，沒(méi)笆有交換價(jià)值和使把用價(jià)值的物品，翱不能給經(jīng)濟(jì)主體拜帶來(lái)未來(lái)效益的藹，則不作

18、為資產(chǎn)熬確認(rèn)。鞍（二）資產(chǎn)的分般類搬為了科學(xué)地進(jìn)行笆資產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)對(duì)版資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象按絆不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行壩合理分類。氨1. 按資產(chǎn)存骯在形態(tài)分類，可藹以分為有形資產(chǎn)擺和無(wú)形資產(chǎn)。有絆形資產(chǎn)是指那些襖具有實(shí)體形態(tài)的靶資產(chǎn)，包括機(jī)器百設(shè)備、房屋建筑皚物、流動(dòng)資產(chǎn)等吧。由于這類資產(chǎn)扳具有不同的功能絆和特性，在評(píng)估靶時(shí)應(yīng)分別進(jìn)行。扮無(wú)形資產(chǎn)是指那奧些沒(méi)有實(shí)物形態(tài)啊，但在很大程度背上制約著企業(yè)物案質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)能力靶和生產(chǎn)質(zhì)量，直拌接影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)巴效益的資產(chǎn)，主翱要包括專利權(quán)、哀商標(biāo)權(quán)、非專利艾技術(shù)、土地使用半權(quán)、商譽(yù)等。耙2. 按資產(chǎn)是隘否具有綜合獲利巴能力分類，可以敗分為單項(xiàng)資產(chǎn)和八整體資產(chǎn)。單項(xiàng)般資產(chǎn)是指單

19、臺(tái)、邦單件的資產(chǎn);整拜體資產(chǎn)是指由一柏組單項(xiàng)資產(chǎn)組成瓣的具有獲利能力按的資產(chǎn)綜合體。百在進(jìn)行單項(xiàng)資產(chǎn)稗評(píng)估中，我們可爸以確切地評(píng)估出奧廠房、機(jī)器設(shè)備拜的價(jià)值，可以評(píng)敗估確定某項(xiàng)技術(shù)板專利等無(wú)形資產(chǎn)氨的開(kāi)發(fā)或購(gòu)置成鞍本以及獲利能力斑。以單項(xiàng)資產(chǎn)為埃對(duì)象的評(píng)估，稱矮為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估扮。將單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)礙估價(jià)值匯總起來(lái)阿，可以求得作為笆資產(chǎn)綜合體的企拌業(yè)的總資產(chǎn)的價(jià)邦值。但是，如果昂不是變賣(mài)單項(xiàng)資隘產(chǎn)，而是把企業(yè)稗或單獨(dú)的生產(chǎn)車(chē)阿間作為商品進(jìn)行氨買(mǎi)賣(mài)時(shí)，一般要頒進(jìn)行整體資產(chǎn)評(píng)矮估。企業(yè)的整體岸資產(chǎn)不是企業(yè)各暗單項(xiàng)可確指資產(chǎn)疤的匯集，其價(jià)值爸也不等于各單項(xiàng)阿可確指的資產(chǎn)價(jià)班值的總額，因?yàn)榘髽I(yè)整體資產(chǎn)評(píng)奧估

20、所考慮的是它瓣作為一個(gè)整體的襖生產(chǎn)能力或獲利辦能力，所以，其胺評(píng)估價(jià)值除了包絆括各單項(xiàng)可確指扳的資產(chǎn)價(jià)值以外辦，還包括不可確俺指的資產(chǎn)，即商案譽(yù)的價(jià)值。爸3. 按資產(chǎn)能芭否獨(dú)立存在分類搬，可以分為可確啊指的資產(chǎn)和不可艾確指的資產(chǎn)?？砂复_指的資產(chǎn)是指挨能獨(dú)立存在的資俺產(chǎn)，前面所列示半的有形資產(chǎn)和無(wú)敗形資產(chǎn)，除商譽(yù)唉以外都是可確指頒的資產(chǎn);不可確壩指的資產(chǎn)是指不哎能脫離企業(yè)有形笆資產(chǎn)而單獨(dú)存在靶的資產(chǎn)，如商譽(yù)邦。商譽(yù)是由于企百業(yè)地理位置優(yōu)越耙、信譽(yù)卓著、生暗產(chǎn)經(jīng)營(yíng)出色、勞跋動(dòng)效率高、歷史懊悠久、經(jīng)驗(yàn)豐富皚、技術(shù)先進(jìn)等原白因，所獲得的投矮資收益率高于一哎般正常投資收益斑率所形成的超額熬收益。柏第二節(jié)

21、 資產(chǎn)叭評(píng)估的目的和價(jià)叭值類型奧一、資產(chǎn)評(píng)估的愛(ài)目的靶資產(chǎn)評(píng)估的目的搬指的是被評(píng)估資昂產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)叭濟(jì)行為。同樣的耙資產(chǎn)，因?yàn)樵u(píng)估拔目的不同，其評(píng)拔估值也往往不相懊同。因此，明確安資產(chǎn)評(píng)估目的，般對(duì)于科學(xué)地組織暗資產(chǎn)評(píng)估工作，翱提高資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)傲量，具有重要意骯義。凹根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行制伴度規(guī)定，對(duì)占有藹國(guó)有資產(chǎn)的單位搬發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)行白為時(shí)需要評(píng)估:耙1. 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓板。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指藹國(guó)有資產(chǎn)占有單伴位有償轉(zhuǎn)讓超過(guò)叭百萬(wàn)元或占全部昂固定資產(chǎn)原值2捌0%以上的非整般體性資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)瓣行為。熬2. 企業(yè)兼并罷。企業(yè)兼并是指癌一個(gè)企業(yè)以承擔(dān)案?jìng)鶆?wù)、購(gòu)買(mǎi)、股疤份化和控股等形疤式有償接收其他伴企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使敗被兼

22、并方喪失法皚人資格或改變法拜人實(shí)體。斑3. 企業(yè)出售奧。企業(yè)出售是指罷獨(dú)立核算的企業(yè)敖或企業(yè)內(nèi)部的分骯廠、車(chē)間及其他頒整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出啊售行為。俺4. 企業(yè)聯(lián)營(yíng)敖。企業(yè)聯(lián)營(yíng)是指跋國(guó)內(nèi)企業(yè)、單位熬之間以固定資產(chǎn)頒、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)稗形資產(chǎn)及其他資安產(chǎn)投入組成各種鞍形式的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)扳實(shí)體的行為。捌5股份經(jīng)營(yíng)。搬股份經(jīng)營(yíng)是指國(guó)搬有資產(chǎn)占有單位凹實(shí)行股份制經(jīng)營(yíng)擺方式的行為，包凹括法人持股、內(nèi)扮部職工持股、向皚社會(huì)發(fā)行不上市扳股票和上市股票跋。佰6. 中外合資礙、合作。中外合拔資、合作是指國(guó)案有資產(chǎn)占有單位暗與外商在我國(guó)境稗內(nèi)舉辦合資或合拔作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的行板為。捌7企業(yè)清算。把包括破產(chǎn)清算、扒終止清算和結(jié)業(yè)伴清算

23、。般8抵押。抵押壩是指國(guó)有資產(chǎn)占伴有單位，以本單皚位的資產(chǎn)作為物柏質(zhì)保證進(jìn)行抵押扮而獲得貸款的經(jīng)班濟(jì)行為。芭9擔(dān)保。擔(dān)保絆是指國(guó)有資產(chǎn)占骯有單位，以本企巴業(yè)的資產(chǎn)為其他愛(ài)單位的經(jīng)濟(jì)行為百擔(dān)保，并承擔(dān)連拌帶責(zé)任的行為。挨10企業(yè)租賃氨。企此租賃是指巴國(guó)有資產(chǎn)占有單隘位或上級(jí)單位在疤一定期限內(nèi)，以叭收取租金的形式叭，將企業(yè)全部或岸部分資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)埃使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其拜他經(jīng)營(yíng)使用者的阿行為。板對(duì)于上述經(jīng)濟(jì)行爸為，前7種屬于壩必須評(píng)估的范圍白，后3種則根據(jù)鞍具體情況，當(dāng)事伴人可自行決定是瓣否需要評(píng)估。癌二、資產(chǎn)評(píng)估的耙價(jià)值類型絆資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值柏類型指的是資產(chǎn)班評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的暗規(guī)定性，即價(jià)值鞍內(nèi)涵。價(jià)值類型鞍

24、需要與資產(chǎn)行為阿的發(fā)生相匹配。澳資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值板類型是資產(chǎn)評(píng)估爸價(jià)值形式上的具白體化。資產(chǎn)在價(jià)扒值形態(tài)上的計(jì)量哀可以有多種類型安的涵義，分別從霸不同角度反映資擺產(chǎn)的價(jià)值特征。邦這些不同涵義的挨價(jià)值不僅在質(zhì)上扒是不同的，在量昂上也存在較大差耙異，而作為資產(chǎn)瓣業(yè)務(wù)所要求的具藹體價(jià)值類型卻是背唯一的，否則，壩就失去了正確反百映和提供價(jià)值尺翱度的功能。因此巴，必須根據(jù)資產(chǎn)般業(yè)務(wù)的行為，即案評(píng)估目的，弄清捌楚所要求的價(jià)值阿尺度的內(nèi)涵，從白而確定資產(chǎn)業(yè)務(wù)拜所適用的價(jià)值類拌型。鞍關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估價(jià)板值類型的種類，奧從不同的角度出壩發(fā)，有著不同的笆表述。一種表述班將價(jià)值類型歸納捌為四種，即重置拜成本、現(xiàn)行市價(jià)拔、

25、收益現(xiàn)值和清扳算價(jià)格。鞍1重置成本。愛(ài)重置成本是指在半現(xiàn)時(shí)條件下，按搬功能重置資產(chǎn)并擺使資產(chǎn)處于在用襖狀態(tài)所耗費(fèi)的成懊本。重置成本的斑構(gòu)成與歷史成本昂一樣，也是反映氨資產(chǎn)購(gòu)建、運(yùn)輸白、安裝、調(diào)試等白建設(shè)過(guò)程中全部昂費(fèi)用的價(jià)格，只邦不過(guò)它是按現(xiàn)有搬技術(shù)條件初價(jià)格安水平計(jì)算的。重柏置成本適用的前板提是資產(chǎn)處于在襖用狀態(tài)，一方面愛(ài)反映資產(chǎn)已經(jīng)投吧人使用，另一方版面反映資產(chǎn)能夠挨繼續(xù)使用，對(duì)所伴有者具有使用價(jià)案值。決定重置成壩本的兩個(gè)基本因哀素是重置完全成壩本及其損耗 (拔或稱貶值)。挨2現(xiàn)行市價(jià)。白現(xiàn)行市價(jià)是資產(chǎn)愛(ài)在公平市場(chǎng)上的搬售賣(mài)價(jià)格。現(xiàn)行澳市價(jià)源生于公平礙市場(chǎng)，具有如下伴規(guī)定性:有充分啊的市場(chǎng)

26、競(jìng)爭(zhēng)、買(mǎi)霸賣(mài)雙方?jīng)]有壟斷凹和強(qiáng)制、雙方都芭有足夠的時(shí)間和案能力了解實(shí)情，芭具有獨(dú)立的判斷鞍和理智的選擇。案決定現(xiàn)行市價(jià)的跋基本因素有:辦（1）基礎(chǔ)價(jià)格氨，即資產(chǎn)的生產(chǎn)搬成本價(jià)格。一般霸情況下，一項(xiàng)資疤產(chǎn)的生產(chǎn)成本高板低決定其價(jià)格的辦高低。版（2）供求關(guān)系絆，資產(chǎn)價(jià)格與需扒求量成正比例關(guān)拌系，與供應(yīng)量成白反比例關(guān)系。當(dāng)氨一項(xiàng)資產(chǎn)有多個(gè)斑買(mǎi)主競(jìng)買(mǎi)時(shí)，資板產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上升罷，反之則會(huì)下降佰。骯（3）質(zhì)量因素昂，是指資產(chǎn)本身捌功能、精度等技敗術(shù)參數(shù)。優(yōu)質(zhì)優(yōu)傲價(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的傲法則，在資產(chǎn)評(píng)鞍估中質(zhì)量因素對(duì)版資產(chǎn)價(jià)值的影響伴必須予以充分考白慮。懊3收益現(xiàn)值。癌收益現(xiàn)值是指根絆據(jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期矮獲利能力的大小罷

27、，按照將本求奧利的逆向思維斑 以芭利索本，以適盎當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資翱本化率將未來(lái)收熬益折成的現(xiàn)值。笆可見(jiàn)，收益現(xiàn)值翱是指為獲得資產(chǎn)半以取得預(yù)期收益稗的權(quán)利所支付的凹貨幣總額。收益佰現(xiàn)值適用的前提耙條件是資產(chǎn)投人吧使用，同時(shí)，投敗資者投資的直接笆目的是為了獲得拜預(yù)期收益。盎4清算價(jià)格。捌清算價(jià)格是指在愛(ài)非正常市場(chǎng)上限敖制拍賣(mài)的價(jià)格。拌清算價(jià)格一般低氨于現(xiàn)行市價(jià)，這隘是由市場(chǎng)供求狀拌況決定的。其一扒，因經(jīng)營(yíng)失利而愛(ài)導(dǎo)致破產(chǎn)的企業(yè)斑，必然會(huì)急于將芭資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或拍賣(mài)疤;其二，這種交般易活動(dòng)主要取決搬于買(mǎi)方，占有主按動(dòng)權(quán)的買(mǎi)方必定藹會(huì)極力壓低成交拔價(jià)格，以從中獲隘取利益。翱一般來(lái)說(shuō)，在市隘場(chǎng)機(jī)制比較健全盎的情

28、況下，資產(chǎn)盎價(jià)值會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)而鞍趨于合理，以市敖場(chǎng)售價(jià)評(píng)定其清凹算價(jià)格仍有一定哀意義。盡管如此邦，資產(chǎn)的清算價(jià)把格也往往會(huì)低于佰其現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格八。有些市場(chǎng)上不八需要的資產(chǎn)，其昂清算價(jià)格甚至?xí)酱蟠蟮陀谫~面價(jià)跋格。因此，清算八價(jià)格一般取決于矮下列幾個(gè)因素:暗（1）資產(chǎn)的通艾用性。專用設(shè)備扒的清算價(jià)格一般版會(huì)較大幅度地低凹于其市場(chǎng)價(jià)格。跋一個(gè)具有某一特扒殊屬性 (使用俺價(jià)值)的財(cái)產(chǎn)對(duì)叭于所有者來(lái)講并伴不具有特殊價(jià)值熬。拌（2）清算時(shí)間邦的限制。一般地耙，清算時(shí)間越長(zhǎng)罷，在市場(chǎng)上討價(jià)叭還價(jià)的余地越大哎，清算價(jià)格會(huì)越版高。挨另一種表述將價(jià)扮值類型歸納為市扳場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)巴價(jià)值兩種。市場(chǎng)斑價(jià)值是自愿買(mǎi)方邦與

29、自愿賣(mài)方在評(píng)擺估基準(zhǔn)日進(jìn)行正板常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之頒后，所達(dá)成的公柏平交易中某項(xiàng)資矮產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易扳的價(jià)值估計(jì)數(shù)額百，當(dāng)事人雙方應(yīng)捌自主謹(jǐn)慎行事，瓣不受任何強(qiáng)迫壓癌制。非市場(chǎng)價(jià)值胺是指不滿足市場(chǎng)百價(jià)值成立條件的班資產(chǎn)在非公開(kāi)市安場(chǎng)條件下實(shí)現(xiàn)的靶價(jià)值。斑對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估價(jià)敗值類型的選擇，笆必須與資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)版行為的發(fā)生密切啊結(jié)合起來(lái)，不同案的經(jīng)濟(jì)行為，所翱要求資產(chǎn)評(píng)估價(jià)耙值的內(nèi)涵是不一罷樣的。如果不區(qū)拔別資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為辦確定評(píng)估價(jià)值類擺型，或者籠統(tǒng)地奧確定資產(chǎn)評(píng)估值安，就會(huì)失去評(píng)估擺價(jià)值的科學(xué)性。白實(shí)際工作中，資跋產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行伴為是多種多樣的擺，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)捌和評(píng)估人員充分翱理解資產(chǎn)評(píng)估價(jià)哎值類型的涵義和懊適

30、用前提，選擇啊科學(xué)合理的價(jià)值背類型。骯資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類凹型說(shuō)明的是資產(chǎn)翱評(píng)估價(jià)值的內(nèi)涵拜，具有質(zhì)的規(guī)定澳性，而評(píng)估方法皚則是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)敗值的量化過(guò)程，擺這是兩個(gè)既相聯(lián)啊系，又有區(qū)別的氨概念。價(jià)值類型敗對(duì)評(píng)估方法的選藹用具有約束性，拔在價(jià)值類型確定矮的前提下，盡管瓣各種方法之間具跋有替代性，但不版能以方法的可替般代性模糊價(jià)值類拔型的唯一性，更皚不能以評(píng)估方法皚代替價(jià)值類型。暗同時(shí)，價(jià)值類型白與作為評(píng)估結(jié)果捌的評(píng)估價(jià)值不是癌相同的概念。評(píng)挨估價(jià)值是價(jià)值類跋型與評(píng)估方法即懊評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)瓣定和量化過(guò)程共矮同作用的結(jié)果。襖影響評(píng)估價(jià)值的拜因素很多，諸如矮特定目的、市場(chǎng)懊條件及指標(biāo)參數(shù)捌等，但決定價(jià)值襖類

31、型的則是特定矮目的。價(jià)值類型藹相同的情況下，疤價(jià)值類型約束下氨的評(píng)估方法應(yīng)用壩中，市場(chǎng)條件和扮指標(biāo)參數(shù)等均會(huì)罷對(duì)其產(chǎn)生影響，熬最終影響評(píng)估價(jià)氨值。迸一步說(shuō)，把引起評(píng)估價(jià)值差頒異的因素，既有哀價(jià)值類型不同的班原因，也有方法皚運(yùn)用差異的原因柏?？茖W(xué)選擇資產(chǎn)哀評(píng)估價(jià)值類型是礙資產(chǎn)評(píng)估具有科翱學(xué)性和有效性的胺根本前提。資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)鞍假設(shè)對(duì)任何學(xué)科矮都是重要的，相鞍應(yīng)的理論觀念和阿方法都是建立在阿一定假設(shè)的基礎(chǔ)頒之上的。這是由盎于認(rèn)識(shí)的無(wú)限性芭和階段性，人們疤不得不依據(jù)已掌俺握的事實(shí)對(duì)某一百事物做出合乎邏壩輯的推斷。這種八推斷以事實(shí)為依斑據(jù)有其合理性，襖但這畢竟不是全爸部事實(shí)。因此，擺假設(shè)就是指依據(jù)吧

32、有限事實(shí)而做出搬合理推斷的狀態(tài)扒。資產(chǎn)評(píng)估與其敖他學(xué)科一樣，其愛(ài)理論和方法體系拔的形成也是建立爸在一定假設(shè)條件翱之上的。適用資按產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有頒以下幾種:叭一、繼續(xù)使用假白設(shè)盎從資產(chǎn)評(píng)估角度壩看，繼續(xù)使用假愛(ài)設(shè)是指資產(chǎn)將按安現(xiàn)行用途繼續(xù)使背用，或轉(zhuǎn)換用途爸繼續(xù)使用。對(duì)這絆類資產(chǎn)的評(píng)估，懊就要從繼續(xù)使用扒的假設(shè)出發(fā)，不敖能按資產(chǎn)拆零出安售所得收人之和背進(jìn)行估價(jià)。比如邦一臺(tái)機(jī)床用作制版造產(chǎn)品時(shí)，其估般價(jià)可能是5萬(wàn)元笆;而將其拆成發(fā)佰動(dòng)機(jī)、床身等零芭部件分別出售時(shí)安，也可能僅值2半萬(wàn)元，同一資產(chǎn)靶按不同的假設(shè)用八作不同目的，其阿價(jià)格是不一樣的靶。再如，就一個(gè)敗企業(yè)而言，它是壩由眾多的機(jī)器設(shè)拔備、流動(dòng)

33、資產(chǎn)、奧房屋及其建筑物骯和無(wú)形資產(chǎn)組成礙的整體，在繼續(xù)隘經(jīng)營(yíng)條件下評(píng)估頒，其價(jià)值(估價(jià)按)是800萬(wàn)元半，如果因破產(chǎn)而凹強(qiáng)制清算拍賣(mài)時(shí)皚，其價(jià)值就會(huì)遠(yuǎn)盎遠(yuǎn)低于800萬(wàn)跋元。澳在確認(rèn)繼續(xù)使用白的資產(chǎn)時(shí)，必須疤充分考慮以下條澳件:白1資產(chǎn)能以其扮提供的服務(wù)或用矮途，滿足所有者伴經(jīng)營(yíng)上期望的收巴益;啊2資產(chǎn)尚有顯傲著的剩余使用壽癌命;暗3資產(chǎn)所有權(quán)笆明確，并保持完罷好;頒4資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)挨上、法律上允許芭轉(zhuǎn)作它用;芭5資產(chǎn)的使用按功能完好或較為搬完好。按二、公開(kāi)市場(chǎng)假絆設(shè)愛(ài)公開(kāi)市場(chǎng)是指充啊分發(fā)達(dá)與完善的八市場(chǎng)條件。公開(kāi)翱市場(chǎng)假設(shè)，是假礙定在市場(chǎng)上交易鞍的資產(chǎn)，或擬在熬市場(chǎng)上交易的資懊產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙笆方彼

34、此地位平等霸，彼此都有獲取拌足夠市場(chǎng)信息的澳機(jī)會(huì)和時(shí)間，以版便對(duì)資產(chǎn)的功能爸、用途及其交易搬價(jià)格等做出理智耙的判斷。板公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是襖基于市場(chǎng)客觀存敖在的現(xiàn)實(shí)，即資熬產(chǎn)在市場(chǎng)上可以半公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)。不同氨類型的資產(chǎn)，其百性能、用途不同伴，市場(chǎng)程度也不搬一樣，用途廣泛敖的資產(chǎn)一般比用班途狹窄的資產(chǎn)市扮場(chǎng)活躍，而不論胺資產(chǎn)的買(mǎi)者或賣(mài)背者都希望得到資百產(chǎn)最大最佳效用靶。八所謂最大最佳效氨用是指資產(chǎn)在可爸能的范圍內(nèi)，用埃于最有利又可行瓣和法律上允許的板用途。這種資產(chǎn)敖的最大最佳效用芭可以是現(xiàn)時(shí)的，耙也可以是潛在的邦。在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)拔，按照公開(kāi)市場(chǎng)埃假設(shè)處理或作適背當(dāng)?shù)卣{(diào)整，才有爸可能使資產(chǎn)效用挨最大。資產(chǎn)的最

35、扮大最佳效用，由耙資產(chǎn)所在地區(qū)、哎具體特定條件以案及市場(chǎng)供求規(guī)律捌所決定。白三、清算 （清捌償）假設(shè)胺清算 (清償)熬假設(shè)是指資產(chǎn)所捌有者在某種壓力哀下，或經(jīng)協(xié)商，爸或以拍賣(mài)方式將盎其資產(chǎn)被強(qiáng)制在邦公開(kāi)市場(chǎng)上出售唉。這種情況下的礙資產(chǎn)評(píng)估具有一柏定的特殊性，適白應(yīng)強(qiáng)制出售中市擺場(chǎng)均衡被打破的辦實(shí)際情況，資產(chǎn)頒評(píng)估價(jià)值大大低澳于繼續(xù)使用或公搬開(kāi)市場(chǎng)條件下的敖評(píng)估值。艾在資產(chǎn)評(píng)估中，白由于資產(chǎn)未來(lái)效伴用有別而形成了胺“般三種假設(shè)疤”敖。在不同假設(shè)條佰件下，評(píng)估結(jié)果扳各不相同。在繼昂續(xù)使用假設(shè)前提按下，要求評(píng)估資背產(chǎn)的繼續(xù)使用價(jià)埃值;在公開(kāi)市場(chǎng)疤假設(shè)前提壩下，要求評(píng)估資伴產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)傲值;在清算

36、(盎清償)假設(shè)前提案下，要求評(píng)估資辦產(chǎn)的清算價(jià)格。皚因此，資產(chǎn)評(píng)估埃人員在評(píng)估業(yè)務(wù)愛(ài)活動(dòng)中要充分分按析了解、判斷認(rèn)半定被評(píng)估資產(chǎn)最斑可能的效用，以襖便得出有效結(jié)論頒。資產(chǎn)評(píng)估的原則叭資產(chǎn)評(píng)估的原則百是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評(píng)估背委托者、評(píng)估業(yè)埃務(wù)承擔(dān)者以及資懊產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益捌各方在資產(chǎn)評(píng)估吧中的相互關(guān)系，霸規(guī)范評(píng)估行為和襖業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。它霸包括兩個(gè)層次的芭內(nèi)容，即資產(chǎn)評(píng)斑估的工作原則和白資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)矮原則。扮資產(chǎn)評(píng)估的工作襖原則斑（一）獨(dú)立性原傲則搬獨(dú)立性原則要求哎在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程板申擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)安當(dāng)事人利益的影皚響，評(píng)估工作始伴終堅(jiān)持獨(dú)立的第拌三者立場(chǎng)。評(píng)估伴機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的社白會(huì)中介性機(jī)構(gòu)，哀在評(píng)估中處于中芭

37、立地位，不能為按資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的氨任何一方所左右俺，評(píng)估工作不應(yīng)矮受外界干擾和委扮托者意圖的影響瓣。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)矮估人員不應(yīng)與資伴產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利芭益上的聯(lián)系。案（二）客觀性原暗則霸客觀性原則是指班評(píng)估結(jié)果應(yīng)以充鞍分的事實(shí)為依據(jù)吧。評(píng)估人員要從背實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真辦進(jìn)行調(diào)查研究，八在評(píng)估過(guò)程中排扮除人為因素的干哎擾，堅(jiān)持客觀、白公正的態(tài)度和采八用科學(xué)的方法。芭評(píng)估的指標(biāo)具有按客觀性，評(píng)估過(guò)拌程中的預(yù)測(cè)、推敖理和邏輯判斷等伴只能建立在市場(chǎng)凹和現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)資叭料上。澳（三）科學(xué)性原安則辦科學(xué)性原則是指熬在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程班中，必須根據(jù)評(píng)阿估的特定目的，拜選擇適用的價(jià)值百類型和方法，制佰定科學(xué)的評(píng)估實(shí)邦施方案，使

38、資產(chǎn)安評(píng)估結(jié)果科學(xué)合八理。資產(chǎn)評(píng)估工阿作的科學(xué)性，不斑僅在于方法本身奧，更重要的是必礙須嚴(yán)格與價(jià)值類八型相匹配。價(jià)值跋類型的選擇要以般評(píng)估的特定目的八為依據(jù)，它對(duì)評(píng)岸估方法具有約束把性，而不能以方哀法取代價(jià)值類型矮，以技術(shù)方法的笆多樣性和可替代稗性模糊評(píng)估價(jià)值懊類型的唯一性，鞍影響評(píng)估結(jié)果的艾合理性。啊科學(xué)性原則還要案求資產(chǎn)評(píng)估程序安科學(xué)合理。資產(chǎn)礙評(píng)估業(yè)務(wù)不同、暗其評(píng)估程序也有般繁簡(jiǎn)的差異。在礙評(píng)估工作中，應(yīng)稗根據(jù)評(píng)估本身的扳規(guī)律性和國(guó)家有矮關(guān)規(guī)定，結(jié)合資拌產(chǎn)評(píng)估的實(shí)際情案況，確定科學(xué)的礙評(píng)估程序。這樣搬做，既有利于節(jié)靶約人力、物力和襖財(cái)力，降低評(píng)估唉成本，又有利于埃提高評(píng)估效率，跋保證評(píng)估

39、工作順瓣利進(jìn)行。巴（四）專業(yè)性原斑則斑專業(yè)性原則要求把資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必澳須是提供資產(chǎn)評(píng)拌估服務(wù)的專業(yè)技搬術(shù)機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)評(píng)澳估機(jī)構(gòu)必須擁有柏一支由懂資產(chǎn)評(píng)扮估業(yè)務(wù)和工程、版技術(shù)、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)矮務(wù)會(huì)計(jì)、法律、背經(jīng)濟(jì)管理等多學(xué)百科的專家組成的背資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)隊(duì)懊伍;這支專業(yè)隊(duì)芭伍的成員必須具按有良好的教育背埃景、專業(yè)知識(shí)和礙豐富的經(jīng)驗(yàn)，這愛(ài)是確保資產(chǎn)評(píng)估艾方法正確、評(píng)估絆結(jié)果公正的技術(shù)奧基礎(chǔ)。此外，專奧業(yè)性原則還要求奧資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)內(nèi)柏部存在專業(yè)技術(shù)按競(jìng)爭(zhēng)，以便為委奧托方提供廣闊的岸選擇余地。這是愛(ài)確保資產(chǎn)評(píng)估公擺平的市場(chǎng)條件。熬二、資產(chǎn)評(píng)估的吧經(jīng)濟(jì)原則（一）貢獻(xiàn)原則胺貢獻(xiàn)原則是指某案一資產(chǎn)或資產(chǎn)的稗某一構(gòu)成部

40、分的白價(jià)值，取決于它阿對(duì)其他相關(guān)的資班產(chǎn)或資產(chǎn)整體的啊價(jià)值貢獻(xiàn)，或者把根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)白對(duì)整體價(jià)值下降礙的影響程度來(lái)衡扒量確定。貢獻(xiàn)原版則要求在評(píng)估一佰項(xiàng)由多個(gè)資產(chǎn)構(gòu)癌成的整體資產(chǎn)的凹價(jià)值時(shí)，必須綜絆合考慮該項(xiàng)資產(chǎn)班在整體資產(chǎn)構(gòu)成頒中的重要性，而頒不是孤立地確定敖該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值礙。（二）替代原則隘替代原則是指當(dāng)斑同時(shí)存在幾種效啊能相同的資產(chǎn)時(shí)稗，最低價(jià)格的資芭產(chǎn)需求最大。這耙是因?yàn)?，有?jīng)驗(yàn)搬的買(mǎi)方對(duì)某一資絆產(chǎn)不會(huì)支付高于斑能在市場(chǎng)上找到奧相同效用替代物邦的費(fèi)用。評(píng)估時(shí)巴，某一資產(chǎn)的可胺選擇性和有無(wú)替頒代性是需要考慮奧的一個(gè)重要因素斑。（三）預(yù)期原則邦預(yù)期原則是指在俺資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中巴。資產(chǎn)的價(jià)值可

41、啊以不按照過(guò)去的半生產(chǎn)成本或銷(xiāo)售敖價(jià)格決定，而是哀基于對(duì)未來(lái)收益氨的期望值決定。啊資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的伴高低，取決于現(xiàn)懊實(shí)資產(chǎn)的未來(lái)效癌用或獲利能力。搬一項(xiàng)資產(chǎn)取得時(shí)般的成本很高，但啊對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，擺其效用不高，評(píng)翱估值就不會(huì)很大暗。預(yù)期原則要求暗在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估把時(shí)，必須合理預(yù)壩測(cè)其未來(lái)的獲利捌能力以及擁有獲罷利能力的有效期襖限。氨資產(chǎn)評(píng)估的各經(jīng)靶濟(jì)原則是相互聯(lián)伴系的，在評(píng)估過(guò)柏程中應(yīng)綜合運(yùn)用板這些原則，以保哎證資產(chǎn)評(píng)估工作拜效率的提高和評(píng)骯估結(jié)果的合理性瓣。按應(yīng)當(dāng)說(shuō)明的是，把被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)扮值，客觀存在的八是一個(gè)量，而人白們對(duì)它的評(píng)估又把是一個(gè)量。資產(chǎn)艾評(píng)估就是要通過(guò)巴對(duì)資產(chǎn)的全面認(rèn)巴識(shí)和判斷，來(lái)

42、反芭映其客觀價(jià)值。愛(ài)但是，一般來(lái)說(shuō)八，要使評(píng)估值與爸資產(chǎn)客觀價(jià)值完霸全一致，那是很骯難的，資產(chǎn)評(píng)估埃者的目標(biāo)或任務(wù)把應(yīng)是努力縮小這耙個(gè)差距。思考題頒1什么是資產(chǎn)壩評(píng)估?它有哪些白特點(diǎn)？奧2資產(chǎn)評(píng)估與般會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)有什么愛(ài)區(qū)別?案3資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)百遵循哪些工作原扒則和經(jīng)濟(jì)原則?鞍第二章 資產(chǎn)叭評(píng)估的基本方法埃第一節(jié) 市場(chǎng)笆法俺一、市場(chǎng)法及其皚適用的前提條件（一）市場(chǎng)法笆市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)半價(jià)格比較法。是邦指通過(guò)比較被挨評(píng)估資產(chǎn)與最近熬售出類似資產(chǎn)的半異同，并將類似搬資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格靶進(jìn)行調(diào)整，從而稗確定被評(píng)估資產(chǎn)澳價(jià)值的一種資產(chǎn)敖評(píng)估方法。市場(chǎng)辦法是一種最簡(jiǎn)單安、有效的方法，澳是因?yàn)樵u(píng)估過(guò)程按中的資料直接來(lái)愛(ài)

43、源于市場(chǎng)，同時(shí)俺又為即將發(fā)生的耙資產(chǎn)行為估價(jià)。昂但是，市場(chǎng)法的扳應(yīng)用，與市場(chǎng)經(jīng)罷濟(jì)體制的建立和啊發(fā)展，資產(chǎn)的市八場(chǎng)化程度密切相拜關(guān)。在我國(guó)，隨扳著社會(huì)主義市場(chǎng)傲經(jīng)濟(jì)體制的建立疤和完善，為市場(chǎng)柏法提供了有效的版應(yīng)用空間，市場(chǎng)扳法日益成為一種扒重要的資產(chǎn)評(píng)估靶方法。拌（二）市場(chǎng)法應(yīng)捌用的前提條件啊應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行柏資產(chǎn)評(píng)估，必須氨具備以下前提條啊件:阿1需要有一個(gè)暗充分發(fā)育活躍的爸資產(chǎn)市場(chǎng)。市場(chǎng)襖經(jīng)濟(jì)條件下，市霸場(chǎng)交易的商品種敗類很多，資產(chǎn)作扳為商品，是市場(chǎng)壩發(fā)育的重要方面哀。資產(chǎn)市場(chǎng)上，搬資產(chǎn)交易越頻繁胺，與被評(píng)估資產(chǎn)白相類似資產(chǎn)的價(jià)拌格越容易獲得。笆2參照物及其傲與被評(píng)估資產(chǎn)可骯比較的指標(biāo)、技伴

44、術(shù)參數(shù)等資料是鞍可搜集到的。運(yùn)捌用市場(chǎng)法，重要靶的是能夠找到與稗被評(píng)估資產(chǎn)相同斑或相類似的參照埃物。但與被評(píng)估把資產(chǎn)完全相同的扮資產(chǎn)是很難找到胺的，這就要求對(duì)挨類似資產(chǎn)參照物挨進(jìn)行調(diào)整。有關(guān)俺調(diào)整的指標(biāo)、技胺術(shù)參數(shù)能否獲取板，是決定市場(chǎng)法拔運(yùn)用與否的關(guān)鍵胺。拜二、運(yùn)用市場(chǎng)法盎進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的礙方式按運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行八資產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)因案市場(chǎng)條件的差異靶和參照物的不同笆，采取不同的方半式。一般地說(shuō)，扳在市場(chǎng)上如能找啊到與被評(píng)估資產(chǎn)盎完全相同的參照哎物，就可以把參佰照物價(jià)格直接作奧為被評(píng)估資產(chǎn)的癌評(píng)估價(jià)值。這是俺市場(chǎng)法運(yùn)用最簡(jiǎn)絆單、直觀的方式艾。但是，資產(chǎn)評(píng)半估過(guò)程中，完全搬相同的參照物幾半乎是不存在的，

45、板即使是一個(gè)工廠佰出產(chǎn)的相同規(guī)格暗、型號(hào)的設(shè)備，哀在不同企業(yè)中使擺用，由于維護(hù)保巴養(yǎng)條件、操作使敖用水平以及利用埃率高低等多種因案素的作用，其實(shí)埃體損耗也不可能暗是同步的。更多哀的情況下獲得的阿是相類似的參照擺物價(jià)格，需要進(jìn)霸行價(jià)格調(diào)整。因愛(ài)此，市場(chǎng)法也稱拜作市場(chǎng)成交價(jià)格耙比較法，是指一靶項(xiàng)被評(píng)估資產(chǎn)需半要評(píng)估時(shí)，在公霸開(kāi)市場(chǎng)上找不到辦與之完全相同的稗資產(chǎn)，但在公開(kāi)白市場(chǎng)上能找到與疤之相類似的資產(chǎn)礙，以此為參照物頒，并依其價(jià)格再半做相應(yīng)的差異調(diào)搬整，確定被評(píng)估岸資產(chǎn)價(jià)值。參照矮物差異調(diào)整因素瓣主要包括:芭1時(shí)間因素。奧時(shí)間因素是指參案照物交易時(shí)間與跋被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估稗基準(zhǔn)日相差時(shí)間絆所影響的被評(píng)

46、估癌資產(chǎn)價(jià)格的差異爸。不同的時(shí)間條白件下，資產(chǎn)價(jià)格骯不同，應(yīng)特別注懊意時(shí)間因素導(dǎo)致板的價(jià)格變化。班2地域因素。扒地域因素是指資罷產(chǎn)所在地區(qū)或地矮段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)百格的影響差異。皚地域因素對(duì)房地挨產(chǎn)價(jià)格的影響尤懊為突出。絆3功能因素。拌功能因素是指資靶產(chǎn)實(shí)體功能過(guò)剩昂和不足對(duì)價(jià)格的矮影響。如一座房吧屋或臺(tái)機(jī)器設(shè)澳備，就特定資產(chǎn)啊實(shí)體而言，效能埃較高，用途廣泛暗，但購(gòu)買(mǎi)者未來(lái)矮使用并不需要如耙此高的效能;反懊之，購(gòu)買(mǎi)者也可板能有超出特定資阿產(chǎn)現(xiàn)有條件的要疤求，因而產(chǎn)生實(shí)懊體功能對(duì)價(jià)格的辦影響。一般情況扳下，功能越高，哀售價(jià)越高，但買(mǎi)捌主未來(lái)若對(duì)資產(chǎn)阿特定效能沒(méi)有需伴求，就不愿意多阿花錢(qián)去購(gòu)買(mǎi)這項(xiàng)胺資

47、產(chǎn)，特殊功能案的資產(chǎn)對(duì)所有者疤來(lái)講并沒(méi)有特殊半價(jià)值。襖三、運(yùn)用市場(chǎng)法俺評(píng)估資產(chǎn)的步驟擺及其優(yōu)缺點(diǎn)佰（一）運(yùn)用市場(chǎng)搬法評(píng)估資產(chǎn)的程半序矮運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估骯資產(chǎn)時(shí)，一般按骯下列步驟進(jìn)行:罷1明確評(píng)估對(duì)埃象;盎2進(jìn)行公開(kāi)市拜場(chǎng)調(diào)查，收集相柏同或相類似資產(chǎn)扒的市場(chǎng)基本信息皚資料，尋找參照拜物;叭3分析整理資班料并驗(yàn)證其真實(shí)澳性，判斷選擇參襖照物。評(píng)估人員啊對(duì)收集到的資料哀，應(yīng)認(rèn)真分析其罷真實(shí)可信程度、愛(ài)交易條件和背景傲，并選擇三個(gè)或伴三個(gè)以上的可比邦參照物;絆4把被評(píng)估資礙產(chǎn)與參照物比較挨;啊5分析調(diào)整差傲異，做出結(jié)論。阿一般說(shuō)，市場(chǎng)愈懊活躍，市場(chǎng)法運(yùn)般用的空間越大，佰評(píng)估結(jié)論準(zhǔn)確程挨度越高。搬（二）市

48、場(chǎng)法的耙優(yōu)缺點(diǎn)扒市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)白估中最簡(jiǎn)單、最盎有效的方法，其班優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在:（敗1）能夠客觀反佰映資產(chǎn)目前的市吧場(chǎng)情況，其評(píng)估半的參數(shù)、指標(biāo)直叭接從市場(chǎng)獲得，芭評(píng)估值更能反映跋市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格;案（2）評(píng)估結(jié)果疤易于被各方面理柏解和接受。敗市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表暗現(xiàn)在:（1）需唉要有公開(kāi)活躍的絆市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，岸有時(shí)因缺少可對(duì)搬比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用瓣;（2）不適用敖于專用機(jī)器設(shè)備八和大部分的無(wú)形襖資產(chǎn)，以及受到礙地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)唉格限制的一些資班產(chǎn)的評(píng)估。佰第二節(jié) 成本挨法盎一、成本法及其頒適用的前提條件扒成本法是指在評(píng)敖估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)把估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重柏置成本扣減其各癌項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確敖定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)骯值的方法。吧采

49、用成本法對(duì)資拌產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的理八論依據(jù)是:壩1資產(chǎn)的價(jià)值頒取決于資產(chǎn)的成罷本。資產(chǎn)的原始柏成本越高，資產(chǎn)隘的原始價(jià)值越大稗，反之則小，二拔者在質(zhì)和量的內(nèi)邦涵上是一致的。扒根據(jù)這一原理，傲采用成本法對(duì)資扮產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，必拜須首先確定資產(chǎn)扮的重置成本。重佰置成本是按在現(xiàn)氨行市場(chǎng)條件下重吧新購(gòu)建一項(xiàng)全新盎資產(chǎn)所支付的全胺部貨幣總額。重扮置成本與原始成版本的內(nèi)容構(gòu)成是岸相同的，而二者扒反映的物價(jià)水平埃是不相同的，前白者反映的是資產(chǎn)爸評(píng)估日期的市場(chǎng)按物價(jià)水平，后者吧反映的是當(dāng)初購(gòu)擺建資產(chǎn)時(shí)的物價(jià)耙水平。在其他條敖件既定時(shí)，資產(chǎn)案的重置成本越高敗，其重置價(jià)值越胺大。唉2資產(chǎn)的價(jià)值班是一個(gè)變量。資按產(chǎn)的價(jià)值隨資

50、產(chǎn)笆本身的運(yùn)動(dòng)和其澳他因素的變化而靶相應(yīng)變化。影響邦資產(chǎn)價(jià)值量變化哎的因素，除了市霸場(chǎng)價(jià)格以外，還般有:礙（1）資產(chǎn)投入昂使用后，由于使絆用磨損和自然力埃的作用，其物理盎性能會(huì)不斷下降搬，價(jià)值會(huì)逐漸減俺少。這種損耗一哀般稱為資產(chǎn)的物扳理?yè)p耗或有形損案耗，也稱實(shí)體性礙貶值。般（2）新技術(shù)的愛(ài)推廣和運(yùn)用，使埃得企業(yè)原有資產(chǎn)邦與社會(huì)上普遍推哎廣和運(yùn)用的資產(chǎn)擺相比較，在技術(shù)艾上明顯落后、性霸能降低，其價(jià)值板也就相應(yīng)減少。版這種損耗稱為資板產(chǎn)的功能性損耗笆，也稱功能性貶耙值。絆（3）由于資產(chǎn)凹以外的外部環(huán)境扮因素 (包括政罷治因素、宏觀政藹策因素等)變化擺，引致資產(chǎn)價(jià)值白降低。例如，政哀府實(shí)施新的經(jīng)濟(jì)叭

51、政策或發(fā)布新的白法規(guī)限制了某些唉資產(chǎn)的使用，使擺得資產(chǎn)價(jià)值下降骯，這種損耗一般扳稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)俺性損耗，也稱經(jīng)奧濟(jì)性貶值。白采用成本法評(píng)估罷資產(chǎn)的前提條件頒是:敗1應(yīng)當(dāng)具備可吧利用的歷史資料熬。成本法的應(yīng)用斑是建立在歷史資佰料基礎(chǔ)上的，許皚多信息資料、指鞍標(biāo)需要通過(guò)歷史藹資料獲得。同時(shí)氨，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷捌史資產(chǎn)具有相同笆性或可比性。罷2形成資產(chǎn)價(jià)壩值的耗費(fèi)是必須扮的。耗費(fèi)是形成骯資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)阿，但耗費(fèi)包括有邦效耗費(fèi)和無(wú)效耗啊費(fèi)。采用成本法霸評(píng)估資產(chǎn)，首先邦要確定這些耗費(fèi)藹是必須的，而且矮應(yīng)體現(xiàn)社會(huì)或行皚業(yè)平均水平。艾二、成本法運(yùn)用扳的形式及其各項(xiàng)疤指標(biāo)的估算斑根據(jù)成本法的定拜義，其基本計(jì)算氨公

52、式可以表述為拜:癌成本法的計(jì)算公安式為正確運(yùn)用成敖本法評(píng)估資產(chǎn)提霸供了思路，評(píng)估盎操作中，重要的骯是依此思路，確鞍定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)拜指標(biāo)。氨（一）重置成本壩及其估算背重置成本一般可骯分為復(fù)原重置成胺本和更新重置成邦本。扳1復(fù)原重置成背本是指運(yùn)用原來(lái)凹相同的材料、建俺筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、爸設(shè)計(jì);格式及技背術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)跋格復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)靶全新資產(chǎn)所發(fā)生昂的支出。八2更新重置成盎本是指利用新型哎材料，并根據(jù)現(xiàn)胺代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及罷格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)搬格生產(chǎn)或建造具扮有同等功能的全班新資產(chǎn)所需的成敖本。八選擇重置成本時(shí)半，在同時(shí)可獲得敖復(fù)原重置成本和稗更新重置成本的澳情況下，應(yīng)選擇笆更新重置成本。笆在無(wú)更新重置成拜本

53、時(shí)可采用復(fù)原疤重置成本。一般俺來(lái)說(shuō)，復(fù)原重置安成本大于更新重爸置成本，但由此昂引致的功能性損把耗也大。之所以昂要選擇更新重置搬成本，一方面隨凹著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)扮步，勞動(dòng)生產(chǎn)率懊的提高，新工藝把、新設(shè)計(jì)被社會(huì)捌所普遍接受。另班一方面，新型設(shè)斑計(jì)、工藝制造的巴資產(chǎn)無(wú)論從其使佰用性能，還是成拔本耗用方面都會(huì)埃優(yōu)于舊的資產(chǎn)。懊更新重置成本和艾復(fù)原重置成本的巴相同方面在于采隘用的都是資產(chǎn)的挨現(xiàn)時(shí)價(jià)格，不同阿的在于技術(shù)、設(shè)壩計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的芭差異。對(duì)于某些斑資產(chǎn)，其設(shè)計(jì)、哎耗費(fèi)、格式幾十笆年一貫制，更新斑重置成本與復(fù)原搬重置成本是一樣拜的。應(yīng)該注意的按是，無(wú)論更新重佰置成本還是復(fù)原暗重置成本，資產(chǎn)澳本身的功能

54、不變版。例如，評(píng)估一拔臺(tái)386型電子搬計(jì)算機(jī)，就不能疤以486型電子疤計(jì)算機(jī)作為更新敗重置成本。巴重置成本的估算叭一般可以采用下哎列方法:哀1重置核算法版。是指按資產(chǎn)成唉本的構(gòu)成，把以百現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的暗全部購(gòu)建支出按般其計(jì)入成本的形鞍式，將總成本區(qū)絆分為直接成本和矮間接成本來(lái)估算叭重置成本的一種啊方法。邦直接成本是指直擺接可以構(gòu)成資產(chǎn)芭成本支出的部分按，如房屋建筑物拜的基礎(chǔ)、墻體、奧屋面、內(nèi)裝修等芭項(xiàng)目;機(jī)器設(shè)備奧類資產(chǎn)的購(gòu)價(jià)、跋安裝調(diào)試費(fèi)、運(yùn)敖雜費(fèi)、人工費(fèi)等板項(xiàng)目。直接成本半應(yīng)按現(xiàn)時(shí)價(jià)格逐拜項(xiàng)加總。敗間接成本是指為藹建造、購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)傲而發(fā)生的管理費(fèi)鞍，總體設(shè)計(jì)制圖凹等項(xiàng)支出。實(shí)際拌工作申，間接

55、成盎本可以通過(guò)下列矮方法計(jì)算。澳（1）按人工成骯本比例法計(jì)算，唉計(jì)算公式為:其中:岸（2）單位價(jià)格把法，計(jì)算公式為敗:笆（3）直接成本絆百分率法，計(jì)算巴公式為:八例:重置購(gòu)建設(shè)骯備一臺(tái)，現(xiàn)行市擺場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)5萬(wàn)壩元，運(yùn)雜費(fèi)10邦00元，直接安百裝成本800元絆，其申原材料3扳00元，人工成愛(ài)本500元。根唉據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)版算求得安裝成本翱中的間接成本為伴每人工成本0.背8元，該機(jī)器設(shè)班備重置成本為:半直接成本 頒 扳 艾 5拜1800元耙其中:買(mǎi)價(jià) 白 昂 拜 罷 笆 500伴00元按 運(yùn)雜費(fèi)澳 扮 礙 邦 靶 1奧000元擺 安裝成暗本 暗 靶 搬 捌 8澳00元盎其中:原材料 藹 矮 白 安

56、 吧 300元埃 百 人工 懊 芭 背 拌 啊 500元隘 哎 間接成本（安艾裝成本） 盎 岸 靶400元隘 皚 重置成本合計(jì)巴 背 俺 敗 52200澳元跋2物價(jià)指數(shù)法拔。這種方法是在八資產(chǎn)歷史成本基辦礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)唉物價(jià)指數(shù)確定其頒重置成本，計(jì)算扒公式為:或:百公式中，資產(chǎn)歷吧史成本要求真實(shí)把、準(zhǔn)確并符合社笆會(huì)平均的、合理耙成本;資產(chǎn)評(píng)估凹時(shí)物價(jià)指數(shù)指的鞍是評(píng)估基準(zhǔn)日(耙或能夠代表評(píng)估絆基準(zhǔn)日)的物價(jià)骯指數(shù)，而且應(yīng)是襖資產(chǎn)的類別或個(gè)氨別物價(jià)指數(shù)。矮例:某項(xiàng)被評(píng)估安資產(chǎn)1990年胺購(gòu)建，賬面原值邦為10萬(wàn)元，1搬999年進(jìn)行評(píng)哀估，已知199八0年和1999罷年的該類資產(chǎn)定艾基物價(jià)指數(shù)分別愛(ài)

57、為100%和1霸50%。則被評(píng)奧估資產(chǎn)重置成本愛(ài)為:或挨物價(jià)指數(shù)法與重扳置核算法是重置艾成本估算較常用頒的方法。但二者瓣具有明顯的區(qū)別挨，表現(xiàn)在:捌（1）物價(jià)指數(shù)把法估算的重置成安本，僅考慮了價(jià)搬格變動(dòng)因素，因扳而確定的是復(fù)原板重置成本;而重笆置核算法既考慮敖了價(jià)格因素，也絆考慮了生產(chǎn)技術(shù)氨進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)搬率的變化因素，藹因而可以估算復(fù)板原重置成本和更瓣新重置成本。拜（2）物價(jià)指數(shù)叭法建立在不同時(shí)背期的某一種或某胺類甚至全部資產(chǎn)瓣的物價(jià)變動(dòng)水平白上;而重置核算般法建立在現(xiàn)行價(jià)拜格水平與購(gòu)建成伴本費(fèi)用核算的基頒礎(chǔ)上。胺明確物價(jià)指數(shù)法佰和重置核算法的罷區(qū)別，有助于重拜置成本估算中方啊法的判斷和選擇

58、按。一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)爸進(jìn)步較快的資產(chǎn)艾，采用物價(jià)指數(shù)稗法估算的重置成氨本往往會(huì)偏高。澳當(dāng)然，物價(jià)指數(shù)把法和重置核算法哎也有其相同點(diǎn)，般都是建立在利用跋歷史資料基礎(chǔ)上拔。因此，注意判白斷、分析資產(chǎn)評(píng)扒估時(shí)重置成本口叭徑與委托方提供岸歷史資料(如財(cái)跋務(wù)資料)的口徑扳差異，是上述兩哀種方法應(yīng)用時(shí)需藹共同注意的問(wèn)題安。半3功能價(jià)值法八，也稱生產(chǎn)能力扮比例法。這種方哀法是尋找一個(gè)與跋被評(píng)估資產(chǎn)相同凹或相似的資產(chǎn)為熬參照物，計(jì)算其瓣每一單位生產(chǎn)能敗力價(jià)格或參照物拌與被評(píng)估資產(chǎn)生芭產(chǎn)能力的比例，阿據(jù)以估算被評(píng)估愛(ài)資產(chǎn)的重置成本藹。計(jì)算公式為:礙例:某重置全新板的一臺(tái)機(jī)器設(shè)備啊價(jià)格5萬(wàn)元，年扮產(chǎn)量為5000挨件。

59、現(xiàn)知被評(píng)估八資產(chǎn)年產(chǎn)量為4盎000件，由此盎可以確定其重置跋成本:搬這種方法運(yùn)用的斑前提條件和假設(shè)埃是資產(chǎn)的成本與捌其生產(chǎn)能力成線癌性關(guān)系，生產(chǎn)能芭力越大，成本越疤高，而且是成正盎比例變化。應(yīng)用澳這種方法估算重芭置成本時(shí)，首先拜應(yīng)分析資產(chǎn)成本按與生產(chǎn)能力之間骯是否存在這種線矮性關(guān)系，如果不艾存在這種關(guān)系，捌這種方法就不可襖以采用。藹4規(guī)模經(jīng)濟(jì)效拔益指數(shù)法。通過(guò)藹不同資產(chǎn)的生產(chǎn)把能力與其成本之耙間關(guān)系的分析可敗以發(fā)現(xiàn)，許多資邦產(chǎn)的成本與其生耙產(chǎn)能力之間不存阿在線性關(guān)系，當(dāng)暗資產(chǎn)A的生產(chǎn)能岸力比資產(chǎn)B的生頒產(chǎn)能力大一倍時(shí)把，其成本卻不一安定大一倍，也就爸是說(shuō)，資產(chǎn)生產(chǎn)拌能力和成本之間哀只成同方向變

60、化氨，而不是等比例俺變化，這是由于骯規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作敖用的結(jié)果。兩項(xiàng)阿資產(chǎn)的重置成本柏和生產(chǎn)能力相比芭較，其關(guān)系可用霸下列公式表示:推導(dǎo)可得:安公式中的X是一瓣個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱伴為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益愛(ài)指數(shù)。在美國(guó)，埃這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一矮般在0.4一1礙間，如加工工業(yè)八一般為0.7，俺房地產(chǎn)行業(yè)一般俺為0.9。我國(guó)敗到目前為止尚未案有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)板據(jù)，評(píng)估過(guò)程中扒要謹(jǐn)慎使用這種捌方法。公式中參背照物，一般可選疤擇同類資產(chǎn)中的壩標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)。扮上述四種方法均矮可用于確定在成盎豐法運(yùn)用中的重埃置成本。至于選鞍用哪種方法，應(yīng)埃根據(jù)具體的評(píng)估哎對(duì)象和可以搜集般到的資料確定。哀這些方法中，對(duì)氨某項(xiàng)資產(chǎn)可能同岸時(shí)都能用，有的