物業(yè)公司會計核算辦法

1、斑物業(yè)公司會計核版算辦法耙2014-11絆-05哀阿 安物業(yè)公司會計核鞍算辦法斑第一疤章捌 奧經(jīng)營收入核算管氨理規(guī)定叭1凹鞍經(jīng)營收入的范圍奧經(jīng)營收入是指企板業(yè)從事物業(yè)管理唉和其他經(jīng)營活動凹所取得各項收入傲，包括主營業(yè)務(wù)斑收入和其他業(yè)務(wù)艾收入。岸1.芭1辦主營業(yè)務(wù)收入是敗指企業(yè)在從事物艾業(yè)管理活動中，埃為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、拔使用人提供維修耙、管理和服務(wù)所扒取得的收入，包八括物業(yè)管理收入扒、物業(yè)經(jīng)營收入搬和物業(yè)大修收入般。擺1.1.把1啊物業(yè)管理收入是擺指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)昂權(quán)人、使用人收凹取的公共性服務(wù)斑收入、公眾代辦伴性服務(wù)收入和特胺約服務(wù)收入。企靶業(yè)收取使用權(quán)房?。ㄈ缋瞎浚┑陌套饨鹨灿嬋胛飿I(yè)哀管理收入

2、，并設(shè)敖置明細科目核算傲。壩1.1.跋2百物業(yè)經(jīng)營收入是絆指企業(yè)除物業(yè)管百理及服務(wù)以外的唉其他經(jīng)營性收入拌。如企業(yè)經(jīng)營自版己擁有產(chǎn)權(quán)的房暗屋建筑物和共用擺設(shè)施取得的收入八、前期費收入敗等扮哎1.1.跋3傲物業(yè)大修收入是昂指企業(yè)接受業(yè)主背管理委員會或者背物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使背用人的委托，對吧房屋共用部位、白共用設(shè)施設(shè)備進般行大修取得的收班入盎。翱扒1.疤2澳其他業(yè)務(wù)收入是笆指企業(yè)從事主營霸業(yè)務(wù)以外的其他阿經(jīng)營活動所取得案的收入，包括企跋業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主敖委員會或者物業(yè)胺產(chǎn)權(quán)人、使用人吧提供的房屋建筑襖物和共用設(shè)施取氨得的收入，如代安為房屋出租取得氨的收入；代為經(jīng)翱營停車場、游泳矮池、各類球場等頒共用設(shè)施

3、取得的阿收入；還包括房捌屋中介代理收入班、材料物資銷售礙收入、廢品回收捌收入、商業(yè)經(jīng)營哎收入及無形資產(chǎn)拔轉(zhuǎn)讓收入等。礙1.2.疤1靶商業(yè)用房經(jīng)營收般入是指企業(yè)利用案業(yè)主管理委員會鞍或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人矮、使用人提供的藹商業(yè)用房，從事奧經(jīng)營活動取得的拌收入，如開辦健擺身房、歌舞廳、耙美容美發(fā)屋、商叭店、飲食店等經(jīng)挨營收入。暗2稗拔經(jīng)營收入的確認俺及其時間靶2.哎1襖企業(yè)應(yīng)當在勞務(wù)拔已經(jīng)提供，同時藹收訖價款或取得佰收取價款的憑據(jù)耙時確認為經(jīng)營收百入的實現(xiàn)。當年捌度經(jīng)營收入必須藹計入當年度損益捌，不得提前或延把后跋。辦板2.懊2哎物業(yè)大修收入應(yīng)奧當在業(yè)主管理委搬員會或者物業(yè)產(chǎn)爸權(quán)人、使用人簽罷證認可后，確

4、認皚為營業(yè)收入的實啊現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主哀委員會或者物業(yè)哀產(chǎn)權(quán)人、使用人辦雙方簽訂付款合安同或協(xié)議的，可藹根據(jù)合同或者協(xié)襖議所規(guī)定的付款邦日期或者在收到敗合同規(guī)定的價款爸之日確認營業(yè)收瓣入的實現(xiàn)。板3辦叭經(jīng)營收入會計科暗目處理埃3.1班阿因物業(yè)管理、物捌業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大笆修等業(yè)務(wù)取得的叭經(jīng)營收入計背入埃“罷主營業(yè)務(wù)收隘入暗”傲科目。其他如材板料物資銷售等屬爸于其他業(yè)務(wù)收入按范圍的收入計按入班“巴其他業(yè)務(wù)收啊入白”岸科目。以上科目阿必須按收入類別艾和項目管理處分熬別設(shè)置并進行明拔細核算。伴3.2俺哀企業(yè)利用業(yè)主委捌員會的場地收取吧停車使用費，所跋取得的收入計巴入盎“板其他應(yīng)付暗款案頒埃*翱*礙場地停車費

5、代暗收啊”奧科目貸方，并全擺額計提和交納營皚業(yè)稅及附加稅費巴。根據(jù)物業(yè)管理瓣服務(wù)協(xié)議支付業(yè)霸主委員會收益或安各種應(yīng)承擔的管哎理費用（按協(xié)議百規(guī)定列支）時，艾計澳入暗“奧其他應(yīng)付半款熬捌背*盎*敖場地停車費代癌收盎”澳科目借吧方俺;氨物業(yè)公司自身獲暗得的收益，班即阿“辦其他應(yīng)付啊款奧頒*氨*笆場地停車費代哀收暗”半科目的貸方余額癌，借記并轉(zhuǎn)按入靶“隘其他業(yè)務(wù)收搬入絆”皚。各企業(yè)可根據(jù)斑實際情況按項目八管理處和費用類矮別設(shè)置明細賬哎進骯 班行核算。癌第二艾章扮 捌成本費用核算管癌理規(guī)定般1盎埃成本核算方法成稗本核算應(yīng)遵循收矮入成本配比原則霸，按照物業(yè)管理盎、物業(yè)經(jīng)營、物艾業(yè)大修等不同業(yè)斑務(wù)項目分別

6、歸集扮各自成本費用，案成本核算方法一岸旦確定，至少在襖一個會計年度內(nèi)半不得任意改變。爸2哀把成本劃分原則為絆了正確核算成本辦，須分清以下成氨本費用界限：昂2.佰1壩生產(chǎn)經(jīng)營成本和骯非生產(chǎn)經(jīng)營成本皚的界限只有正常百的生產(chǎn)經(jīng)營活動吧消耗才能計入生阿產(chǎn)經(jīng)營成本。生疤產(chǎn)經(jīng)營成本主要芭包括：直接從事搬物業(yè)管理等經(jīng)營板活動的人員工資艾、獎金和按規(guī)定辦比例提取的福利埃費、工會經(jīng)費、俺教育經(jīng)費；房屋艾共用部位、共用扒設(shè)施搬設(shè)備維修及保養(yǎng)奧費爸；房屋共用部位八、共用設(shè)施設(shè)備癌耗用的水電費吧；直接從事物業(yè)辦管理等經(jīng)營活動佰人員的癌勞動保護費；綠敗化費、保潔費、昂保安費拌；直接用于物業(yè)胺管理等經(jīng)營活動般的固定資產(chǎn)折

7、舊把費等等。非生產(chǎn)澳經(jīng)營活動消耗，阿如投資活動，籌傲資活動；非生常艾損失消耗，如災(zāi)拔害盜竊損失、違鞍約金、滯納金等巴賠償支出、資產(chǎn)扮減值損失等，均瓣不能計入生產(chǎn)經(jīng)疤營成本。巴2.2巴罷生產(chǎn)經(jīng)營成本與安期間費用的界限般凡與企業(yè)直接生澳產(chǎn)經(jīng)營活動無關(guān)笆的經(jīng)營管理性支懊出均計入期間費敗用。如：為組織半管理企業(yè)而發(fā)生笆的行政性管理支氨出等。挨2.3拜八不同會計期間的扮成本費用界限根按據(jù)鞍“伴權(quán)責發(fā)生藹制跋”百原則確定當期的柏成本費用，正確擺核版算扮“捌待攤費安用熬”板和壩“壩預(yù)提費襖用按”案。會計期末未經(jīng)凹主管稅務(wù)機關(guān)認搬可埃的敗“案待攤費哎用熬”拌及懊“百預(yù)提費佰用捌”按，均應(yīng)計入當年阿度損益。安2

8、.4哀半不同核算單位的拌費用界限根據(jù)管稗理需要，按照管拌理處核算成本費暗用。管理處發(fā)生敖的成本費用，直佰接計入該管理處板成本翱。絆熬3半斑成本核算及科目隘設(shè)佰置邦3.板1拔按不同管理處設(shè)拜置班“隘主營業(yè)務(wù)成柏本阿”跋明細賬，計算并澳歸集主營業(yè)務(wù)成氨本。擺3.柏2八主營業(yè)務(wù)成本下隘按物業(yè)管理過程盎中不同的核算對罷象，設(shè)熬置叭“把物業(yè)管理成斑本絆”藹、巴“辦物業(yè)經(jīng)營成阿本矮”拜、按“奧物業(yè)大修成氨本八”搬，并在明細科目伴下按成本類別設(shè)稗置三級明細科目疤。襖3.3癌芭物業(yè)管理成本的背核算芭3.3.鞍1頒自營方式管理成愛本的核算。采用拔自營方式進行物暗業(yè)管理服務(wù)的，盎可將發(fā)生的各項埃直接費用按成本啊類

9、別計白入岸“阿主營業(yè)務(wù)成藹本俺八物業(yè)管理成昂本巴”疤。矮版3.3.埃2壩出包方式管理成芭本的核算。對部拔分采取出包方式壩進行的公共性服頒務(wù)，如綠化、保昂潔等，一般按照佰簽訂的承包合同八付款，成本即為哀合同的結(jié)算款，安并按成本類別計按入熬“埃主營業(yè)務(wù)成胺本奧白物業(yè)管理成藹本鞍”拌。哎3.4版稗物業(yè)經(jīng)營成本的奧核算物業(yè)管理企哎業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委拔員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)愛人、使用人提供氨的房屋、建筑物柏和共用設(shè)施等物背業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)把權(quán)人、使用人的扒租賃費、承包費百等計暗入艾“隘主營業(yè)務(wù)成班本版頒物業(yè)經(jīng)營成吧本挨”艾。直接為以上經(jīng)頒營項目發(fā)生的人啊工工資、獎金和鞍按規(guī)定比例提取鞍的福利費、工會背經(jīng)費、教育經(jīng)費斑

10、、勞動保護費；版材料費、水電費八等也計絆入瓣“背主營業(yè)務(wù)成壩本熬搬物業(yè)經(jīng)營成凹本稗”般。耙3.霸5藹物業(yè)大修成本的佰核算物業(yè)大修成佰本是指物業(yè)管理氨企業(yè)承接的房屋爸共用部位、共用岸設(shè)施設(shè)備大修、澳更新改造任務(wù)實埃際發(fā)生的工程支壩出。吧3.瓣6癌其他業(yè)務(wù)支出的罷核算其他業(yè)務(wù)支礙出是指企業(yè)從事絆其他經(jīng)營活動所辦發(fā)生的有關(guān)成本埃和費用支出。企吧業(yè)支付的商業(yè)用靶房有償使用費，昂計入其他業(yè)務(wù)支百出。昂3.藹7八期間費用的核算般企業(yè)籌建期間所案發(fā)生的開辦費，矮在企業(yè)尚未實現(xiàn)笆收入之前計百入辦“氨長期待攤費耙用澳”癌，不計入當期損疤益。在實現(xiàn)收入霸后，開辦費一次把計入當期損益。翱屬于籌建期以后岸至企業(yè)實現(xiàn)收

11、入背前發(fā)生的期間費扳用，直接計入當跋期損益；企業(yè)實吧現(xiàn)收入以后，即襖正常經(jīng)營期間發(fā)邦生的期間費用，藹直接計入當期損把益。期間費用核傲算的科目設(shè)置按捌照襖哀*邦*俺集團財務(wù)管理制稗度的規(guī)定執(zhí)行矮。辦公費、通訊奧費、業(yè)務(wù)招待費把、業(yè)務(wù)宣傳費、罷差旅費統(tǒng)一在期扳間費用下按照部絆門類別進行核算骯。佰第三襖章版 邦物業(yè)工程的核算爸1矮稗物業(yè)工程的內(nèi)容靶物業(yè)工程，是指昂物業(yè)管理企業(yè)承埃接的房屋共同部板位、共同設(shè)施設(shè)絆備大修、更新改挨造及由業(yè)主委員澳會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)白人、使用人提供骯的管理用房、商爸業(yè)用房進行裝飾盎裝修等工程。物跋業(yè)工程按其實施岸方式的不同一般愛分為兩種：自營頒方式，指物業(yè)管凹理企業(yè)自行組織把

12、施工；出包方式挨，指物業(yè)管理企鞍業(yè)委托外單位承俺包工程。疤2辦芭物業(yè)工程的核算礙應(yīng)扒在襖“靶在建工扳程般”翱科目下設(shè)置明細敖科半目芭“靶物業(yè)工敗程半”把，用于歸集物業(yè)奧工程所發(fā)生的各艾項支出。該科目八借方登記物業(yè)工靶程發(fā)生的各項支辦出；貸方登記已靶完物業(yè)工程成本鞍的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目胺借方余額，反映澳在建工程的實際胺成本。本科目應(yīng)骯按工程項目類別岸設(shè)置明細賬進行半核算。拜2.扳1艾自營工程的核算擺。企業(yè)自行組織岸施工時，本科目瓣借方核算物業(yè)工凹程施工中發(fā)生各耙項費用，包括人案工費、材料費、礙工程物資、機械百使用費等。上述百費用在發(fā)生時確擺定由某個工程項襖目負背擔百,巴則直接計入該項挨目成本；若涉及盎

13、多個工程項目，皚應(yīng)增設(shè)相應(yīng)科目笆歸集有關(guān)費用支皚出，再按一定標辦準分配計入各有斑關(guān)項目。昂2.2藹霸出包工程的核算扳。委托外單位承爸包工程時，將支笆付給承包單位的班工程價款，計板入皚“澳在建工癌程藹霸絆物業(yè)工辦程佰埃百*靶*吧工扮程哎”拔科目，貸班記傲“霸銀行存佰款藹”辦等科目扮。柏2.3澳癌工程完工交付使胺用的核算。班2.3.版1襖企業(yè)承接的房屋白共同部位、共同巴設(shè)施設(shè)備大修、昂更新改造工程完般工交付使用時，擺其工程決算價款按，須經(jīng)業(yè)主委員拔會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人伴、使用人簽證認骯可。若該工程價哀款由維修基金列罷支，則根據(jù)分攤板表進行轉(zhuǎn)賬結(jié)算??；若該工程不由爸維修基金列支，盎則根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)扮人、使用

14、人的簽背證進行價款結(jié)算俺。傲2.3.凹2隘工程完工交付使把用的會計科目處盎理：借唉記吧“藹銀行存稗款百”癌或澳“巴長期應(yīng)付罷款扮哀代管基疤金阿”靶科目，貸笆記按“暗主營業(yè)務(wù)收矮入藹鞍物業(yè)大修收絆入矮”頒科目；同時結(jié)轉(zhuǎn)版已完物業(yè)工程成鞍本，借搬記拔“骯主營業(yè)務(wù)成哀本邦凹物業(yè)大修成熬本百”吧，貸罷記擺“芭在建工艾程跋絆物業(yè)工氨程骯皚*斑*暗工盎程邦”壩科目。礙第四唉章扒 班維修基金的核算頒1笆昂科目設(shè)置應(yīng)澳在案“愛專項應(yīng)付扒款唉”鞍下設(shè)置明細科安目版“澳代管基頒金啊”凹，用于核算企業(yè)絆接受委托管理的瓣房屋共用部位、熬共用設(shè)施設(shè)備維艾修基金。傲2皚芭維修基金的核算昂2.扮1扮收到維修基金的岸核算收到

15、維修基暗金時，借澳記氨“柏銀行存辦款柏”襖科目，貸板記笆“挨專項應(yīng)付懊款般斑代管基瓣金跋耙本唉金盎”拜。跋2.稗2耙維修基金利息核八算企業(yè)收到銀行礙計息通知單，屬稗于代管基金存款埃的利息收入，借罷記瓣“傲銀行存百款拌”靶科目，貸把記擺“哎專項應(yīng)付靶款耙胺代管基皚金扮扮利息收澳入般”啊。敖2.皚3罷維修基金收益核班算物業(yè)企業(yè)有償瓣使用產(chǎn)權(quán)屬全體傲業(yè)主共有的商業(yè)礙用房和共用設(shè)施敗設(shè)備，應(yīng)支付的拌有關(guān)費用，如租挨賃費、承包費、艾有償使用費等，斑作為維修基金的唉收益，計阿入板“笆專項應(yīng)付扳款氨傲代管基骯金耙”叭的貸方。襖2.安4絆維修基金使用核捌算由本企業(yè)承接襖房屋共用部位、案共用設(shè)施設(shè)備進爸行大修、

16、更新、氨改造任務(wù)的項目芭，實際發(fā)生的工礙程支出，通藹過頒“把物業(yè)工昂程埃”叭科目核算，核算班方法同第四章拔2.3.靶1頒。由外單位承接佰大修任務(wù)的，工罷程完工后，經(jīng)業(yè)安主委員會或者物版業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用熬人簽證認可后與班承接單位進行結(jié)扳算，并根據(jù)維修矮基金分攤表進行扒分配轉(zhuǎn)賬，借癌記扳“把專項應(yīng)付佰款把胺代管基敗金版”岸，貸瓣記般“拔銀行存佰款氨”俺等科目。胺第五吧章佰 捌代收款項的核算啊八企業(yè)應(yīng)阿在吧“般其他應(yīng)付礙款壩“暗科目下搬設(shè)置明細科巴目熬“頒代收款傲項吧”巴，用于核算企業(yè)頒代收代付款項，懊如代收的電表初拜裝費、有線電視拔初裝費等。企業(yè)辦受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委稗托代為收取的房凹租等，也在本科芭目核

17、算。本科目巴應(yīng)按代收代交費八用種類設(shè)置明細鞍并按往來單位進鞍行核算。艾第六班章凹 俺現(xiàn)金流量分類根百據(jù)懊*把*俺集規(guī)板字凹2005艾霸第暗1哀7疤號文件，結(jié)合物奧業(yè)行業(yè)特點，對啊現(xiàn)金流量的分類按規(guī)定如下：伴1爸拌現(xiàn)金流量的具體藹分類：序稗號板 哀小博科代巴碼靶 案大博科代辦碼安 擺項唉 凹目伴 疤名阿 凹稱埃具壩 按體瓣 拌歸鞍 佰集澳 俺范癌 熬圍稗一懊、壩 唉經(jīng)營活動現(xiàn)金流安量瓣 稗啊1艾、胺111 20斑1佰百銷售商品，提供哎勞務(wù)收到的現(xiàn)金鞍銷售商品、提供襖勞務(wù)及其他業(yè)務(wù)熬收入實際收到的背現(xiàn)金，如，物業(yè)安管理及其經(jīng)營、扮材料銷售、出租艾收入、代理中介扒等業(yè)務(wù)所收到的岸現(xiàn)金啊2哀、絆112

18、 20拔2艾八收到的稅費返還拜收到返還的各種艾稅費，包括地方霸性財政返還收入罷3白、鞍113 20靶3唉唉收到的其他與經(jīng)哀營活動有關(guān)的現(xiàn)俺金反映企業(yè)除上斑述項目外收到的拔與經(jīng)營活動有關(guān)扒的現(xiàn)金流入，包拌括各種管理費收半入、罰沒收入、矮個人賠償款、職皚工備用金及個人頒各種代墊還款、盎存款利息收入、按質(zhì)保金等絆4版、哎121 20笆4白耙購買商品、接受扮勞務(wù)支付的現(xiàn)金版購買材料、商品瓣、接受勞務(wù)實際拔支付的現(xiàn)金，主伴要包括主營業(yè)務(wù)壩和其他業(yè)務(wù)性支耙出所支付的現(xiàn)金版，具體指物業(yè)管愛理成本支出（含襖物業(yè)非在編現(xiàn)場百操作人員工資）凹5愛、哀122 20跋5瓣拌支付給職工以及叭為職工支付的現(xiàn)安金支付給在職

19、職按工的工資、獎金班、福利、各種社藹會保障性支出及唉個人所得稅等。案固定資產(chǎn)等在建吧工程職工支出不罷在此項巴6隘、安123 20柏6熬扳支付的各種稅費白企業(yè)按規(guī)定支付按的各種稅費，不伴包括固定資產(chǎn)等澳資本化稅費支出伴7靶、靶124 20靶7襖爸支付的其他與經(jīng)半營活動有關(guān)的現(xiàn)皚金反映企業(yè)除上隘述項目以外的與阿經(jīng)營活動有關(guān)的柏支出，如罰款支皚出、個人備用金半及各種代墊款現(xiàn)跋金支出、管理費埃用及營業(yè)費用現(xiàn)阿金支出等邦二邦、擺 矮投資活動現(xiàn)金流霸量皚1吧、癌211 30案1辦靶收回投資所收到哎的現(xiàn)金企業(yè)出售熬、轉(zhuǎn)讓或到期收岸回（除現(xiàn)金等價稗物以外）的短期愛投資、長期股權(quán)疤投資、長期債權(quán)柏投資本金所收到

20、般的現(xiàn)金哎2罷、安212 30邦2襖拌取得投資收益所鞍收到的現(xiàn)金企業(yè)襖因股權(quán)性和債權(quán)胺性投資而取得的罷股利、利息所收拜到的現(xiàn)金骯3拜、挨213 30昂3愛拔處置固定資產(chǎn)、鞍無形資產(chǎn)和其他扒長期資產(chǎn)所收到拔的現(xiàn)金凈額處置擺收入減處置費用拌后的凈額，包括哀保險賠償性收入霸。（支出數(shù)以負昂數(shù)反映）暗4扳、吧214 30皚4胺翱收到的其他與投邦資活動有關(guān)的現(xiàn)叭金反映企業(yè)除上矮述項目以外的與霸投資活動有關(guān)的懊現(xiàn)金收入熬5板、艾221 30胺5耙芭購建固定資產(chǎn)、藹無形資產(chǎn)和其他版長期資產(chǎn)所支付捌的現(xiàn)金企業(yè)購建板固定資產(chǎn)、無形跋資產(chǎn)和其他長期哀資產(chǎn)所支付的現(xiàn)笆金，不包括資本擺化利息及融資租敖賃費胺6按、扒2

21、22 30岸6暗拜投資所支付的現(xiàn)皚金企業(yè)權(quán)益性和笆債權(quán)性投資所支耙付的現(xiàn)金（含投懊資支付的手續(xù)費伴），包括委托銀瓣行貸款、暫列入伴往來科目的投資班。骯7邦、藹223 30絆7般熬支付的其他與投霸資活動有關(guān)的現(xiàn)暗金反映企業(yè)除上艾述項目外與投資安活動有關(guān)的現(xiàn)金稗支出搬三頒、霸 礙籌資活動現(xiàn)金流般量昂1扳、拜311 40壩1般壩吸收投資所收到翱的現(xiàn)金企業(yè)收到跋的投資者投入的礙現(xiàn)金，包括發(fā)行熬股票、債券等方跋式籌集資金實際把收到的款項凈額耙（發(fā)行收入減支邦付的傭金等發(fā)行敖費用的凈額）半2斑、般313 40笆2叭扒借款所收到的現(xiàn)埃金企業(yè)舉借各種扒長短期借款收到俺的現(xiàn)金，包括銀盎行貸款（含委托靶貸款）、向

22、集團俺外單位借款所收翱到的現(xiàn)金笆3阿、板314 40疤3唉傲收到的其他與籌柏資活動有關(guān)的現(xiàn)壩金（集團內(nèi)關(guān)聯(lián)頒企業(yè)各種往來款胺）反映企業(yè)收到扮的除上述項目外辦與籌資活動有關(guān)按的現(xiàn)金，包括接板受現(xiàn)金捐贈、集芭團內(nèi)撥款、押金靶、代收款項、代把收維修資金等矮4叭、昂321 40盎4把骯償還債務(wù)所支付巴的現(xiàn)金反映企業(yè)靶償還債務(wù)本金所瓣支付的現(xiàn)金，包罷括銀行還貸（含案委托貸款還貸）鞍、償還向外單位氨所借款項等瓣5拌、靶322 40笆5挨瓣分配股利、利潤搬或償還利息所支襖付的現(xiàn)金企業(yè)支絆付的股利、利息愛等現(xiàn)金支出，包斑括計入固定資產(chǎn)絆價值、財務(wù)費用氨和項目開發(fā)成本拔的各種借款利息佰、票據(jù)貼息及融哀資租賃費百

23、6斑、巴324 40把6耙巴支付的其他與籌拌資活動有關(guān)的現(xiàn)背金（集團內(nèi)關(guān)聯(lián)白企業(yè)各種往來款胺）反映企業(yè)支付叭的除上述項目以壩外的與籌資活動昂有關(guān)的現(xiàn)金支出絆，包括捐贈支出捌、集團內(nèi)撥款歸愛還代收款項、劃瓣轉(zhuǎn)維修資金等現(xiàn)愛金支出辦四、匯率變動對疤現(xiàn)金的影響敖1翱.搬現(xiàn)金流量發(fā)生時巴的記帳匯率與現(xiàn)般金及現(xiàn)金等價物唉凈增加額中外幣拔現(xiàn)金凈增加額期板末匯率之間的折般算差額傲2耙皚“凹將凈利潤調(diào)節(jié)為骯經(jīng)營活動現(xiàn)金流皚量辦”挨補充資料的填列搬序號小博科代暗碼敖 鞍大博科代碼拜項襖 岸目班 胺名伴 唉稱癌 敗具礙 阿體礙 傲歸澳 翱集霸 啊范襖 把圍頒1 701 7斑01疤拜凈利傲潤氨 隘反映企業(yè)當期實隘現(xiàn)

24、的凈利潤，按按利潤表背中胺“罷凈利艾潤按”叭填列柏2 702 7辦02跋敖計提的資產(chǎn)減值背準鞍備挨 礙反映企業(yè)計入當拔期損益的八大資岸產(chǎn)減值準備計提案數(shù)，按八大資產(chǎn)半減值準備科目分拜析填列邦3 703 7跋03安阿固定資產(chǎn)折搬舊背 按反映企業(yè)計提的瓣計入當期損益的頒累計折舊，暗按敗“翱累計折唉舊哎”艾明細科目分析填案列柏4 704 7骯04艾哎無形資產(chǎn)攤芭銷按 哎計入當期損益的搬無形資產(chǎn)攤銷數(shù)哎，敖按昂“皚無形資暗產(chǎn)暗”扒明細科目分析填辦列瓣5 705 7疤05芭案長期待攤費用攤白銷般 背反映計入當期損八益的長期待攤費班用攤銷數(shù)。具體熬按盎“礙長期待攤費埃用扮”八明細科目分析填埃列半6 706

25、 7斑06班斑少數(shù)股東損叭益盎 按編制合并報表的啊企業(yè)，在合并利稗潤表中反映少數(shù)絆股東的損益按合靶并利潤柏表昂“板少數(shù)股東損挨益氨”澳數(shù)填列啊7 707 7骯07叭敖未確認的投資損敗失編制合并報表罷的企業(yè)，在合并捌資產(chǎn)負債表中反癌映的子公司超過百母公司投資賬面澳價值的那部分虧藹損，按合并資產(chǎn)把負債扳表疤“盎未確認投資損捌失稗”案填列啊8 708 7敗08哎鞍待攤費用的減少?。p：增加案）挨 皚反映企業(yè)當期待艾攤費用的增減數(shù)暗，伴按半“盎待攤費熬用澳”皚科目期初期末差般額填列白9 709 7辦09斑隘預(yù)提費用的增加般（減：減少版）暗 癌反映企業(yè)當期預(yù)叭提費用的增減數(shù)叭，背按版“敗預(yù)提費奧用翱”拌

26、科目期初期末差靶額填列。項目開哀發(fā)預(yù)提成本不在爸此列叭10 710 白710爸芭處置固定資產(chǎn)、癌無形資產(chǎn)和其他百長期資產(chǎn)的損失奧（減：收益）反爸映企業(yè)處置固定敗資產(chǎn)、無形資產(chǎn)伴和其他長期資產(chǎn)奧發(fā)生的凈損益，拌按辦“艾營業(yè)外收唉入笆”白、案“奧營業(yè)外支八出懊”伴明細科目分析填扒列擺11 711 爸711拌白固定資產(chǎn)報廢損靶失隘 八反映企業(yè)固定資俺產(chǎn)盤虧（或盤盈皚）的凈損益，暗按熬“俺營業(yè)外收絆入藹”氨、氨“扮營業(yè)外支艾出奧”懊明細科目分析填凹列稗12 712 拜712吧笆財務(wù)費版用澳 霸反映企業(yè)本期發(fā)霸生的屬于投資活哎動和籌資活動并罷計入當期損益的背利息支出等財務(wù)埃費板用骯(斑含項目開發(fā)利息礙支

27、啊出皚)皚。利息收入不在傲此列。班按阿“叭財務(wù)費爸用捌”傲、鞍“叭開發(fā)成鞍本哀”跋明細科目分析填埃列爸13 713 芭713凹佰投資損失（減：胺收益壩）斑 啊反映企業(yè)投資所翱發(fā)生的凈損益，半按盎“頒投資收昂益拜”阿科目填列半14 714 八714敗頒遞延稅款貸項（八減借項埃）伴 埃反映企業(yè)本期遞白延稅款的凈增加搬或凈減少，跋按拌“懊遞延稅隘款懊”艾科目分析填列案15 715 傲715氨罷存貨的減少（減按：增加稗）壩 稗反映企業(yè)存貨的俺減少或增加，按擺存貨下屬科目期愛初期末差額填列巴16 716 跋716挨板經(jīng)營性應(yīng)收項目癌的減少（減：增靶加皚）芭 板只反映企業(yè)與經(jīng)凹營活動有關(guān)的應(yīng)昂收明細科目的

28、減背少或增加，應(yīng)扣骯除計案入敗“胺其他應(yīng)收扒款俺”笆等科目中集團內(nèi)隘外投資和籌資性熬活動往來款項，埃按爸“癌應(yīng)收票阿據(jù)癌”白、暗“暗應(yīng)收賬八款傲”骯、瓣“胺其他應(yīng)收唉款鞍”隘、板“唉預(yù)付賬凹款懊”案、邦“鞍應(yīng)收補貼柏款瓣”百及其他流動資產(chǎn)襖科目期初期末差唉額填列板17 717 暗717隘吧經(jīng)營性應(yīng)付項目罷的增加（減：減拜少傲）霸 襖只反映企業(yè)與經(jīng)埃營活動有關(guān)的應(yīng)扒付明細科目的增奧加或減少，應(yīng)扣笆除計拜入把“耙其他應(yīng)付霸款按”氨等科目中集團內(nèi)佰外投資和籌資性敖活動往來款項，翱按吧“斑應(yīng)付票艾據(jù)艾”扒、岸“稗應(yīng)付賬般款八”伴、扳“佰預(yù)收賬哀款柏”跋、瓣“按應(yīng)付工把資奧”愛、板“扮應(yīng)付福利芭費哀”唉

29、、艾“背應(yīng)交稅哀金礙”班、罷“唉其他應(yīng)交邦款半”絆、稗“澳其他應(yīng)付拌款熬”般、扳“暗預(yù)計負伴債半”吧、跋“伴長期應(yīng)付把款百”搬、挨“版專項應(yīng)付班款凹”昂等科目期初期末扒差額填列霸18 799 擺799骯昂其暗他佰 按其他需調(diào)整和反按映的項目熬第六爸章半 伴附則班物業(yè)公司的會計捌處理胺第一章背襖經(jīng)營收入核算管白理規(guī)定藹1懊經(jīng)營收入的范圍叭經(jīng)營收入是指企懊業(yè)從事物業(yè)管理襖和其他經(jīng)營活動安所取得各項收入骯，包括主營業(yè)務(wù)皚收入和其他業(yè)務(wù)絆收入。昂1.1邦主營業(yè)務(wù)收入是芭指企業(yè)在從事物叭業(yè)管理活動中，藹為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、笆使用人提供維修按、管理和服務(wù)所靶取得的收入，包耙括物業(yè)管理收入扒、物業(yè)經(jīng)營收入擺和物業(yè)

30、大修收入頒。愛1.1.1安物業(yè)管理收入是俺指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)罷權(quán)人、使用人收敖取的公共性服務(wù)百收入、公眾頒*伴性服務(wù)收入和特霸約服務(wù)收入。企班業(yè)收取使用權(quán)房扒（如老公房）的靶租金也計入物業(yè)癌管理收入，并設(shè)版置明細科目核算骯。昂1.1.2奧物業(yè)經(jīng)營收入是瓣指企業(yè)除物業(yè)管版理及服務(wù)以外的鞍其他經(jīng)營性收入版。如企業(yè)經(jīng)營自敗己擁有產(chǎn)權(quán)的房骯屋建筑物和共用般設(shè)施取得的收入阿、前期費收入等疤。礙1.1.3愛物業(yè)大修收入是隘指企業(yè)接受業(yè)主啊管理委員會或者藹物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使懊用人的委托，對俺房屋共用部位、礙共用設(shè)施設(shè)備進霸行大修取得的收癌入。絆1.2哀其他業(yè)務(wù)收入是翱指企業(yè)從事主營襖業(yè)務(wù)以外的其他扳經(jīng)營活動所取得敖

31、的收入，包括企矮業(yè)代為經(jīng)營業(yè)主暗委員會或者物業(yè)笆產(chǎn)權(quán)人、使用人頒提供的房屋建筑耙物和共用設(shè)施取伴得的收入，如代把為房屋出租取得鞍的收入；代為經(jīng)氨營停車場、游泳霸池、各類球場等辦共用設(shè)施取得的阿收入；還包括房半屋中介代理收入鞍、材料物資銷售爸收入、廢品回收辦收入、商業(yè)經(jīng)營藹收入及無形資產(chǎn)唉轉(zhuǎn)讓收入等。瓣1.2.1襖商業(yè)用房經(jīng)營收敖入是指企業(yè)利用辦業(yè)主管理委員會巴或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人岸、使用人提供的霸商業(yè)用房，從事奧經(jīng)營活動取得的笆收入，如開辦健愛身房、歌舞廳、辦美容美發(fā)屋、商八店、飲食店等經(jīng)佰營收入。敖2拌經(jīng)營收入的確認爸及其時間八2.1吧企業(yè)應(yīng)當在勞務(wù)稗已經(jīng)提供，同時稗收訖價款或取得疤收取價款的憑據(jù)

32、拔時確認為經(jīng)營收背入的實現(xiàn)。當年挨度經(jīng)營收入必須白計入當年度損益瓣，不得提前或延靶后。巴佰以下內(nèi)容需要回瓣復(fù)才能看到扒2.2百物業(yè)大修收入應(yīng)柏當在業(yè)主管理委把員會或者物業(yè)產(chǎn)藹權(quán)人、使用人簽搬證認可后，確認藹為營業(yè)收入的實隘現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主半委員會或者物業(yè)把產(chǎn)權(quán)人、使用人皚雙方簽訂付款合拔同或協(xié)議的，可骯根據(jù)合同或者協(xié)扮議所規(guī)定的付款敗日期或者在收到澳合同規(guī)定的價款阿之日確認營業(yè)收氨入的實現(xiàn)。隘3哀經(jīng)營收入會計科昂目處理奧3.1耙因物業(yè)管理、物矮業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大般修等業(yè)務(wù)取得的稗經(jīng)營收入計跋入稗“隘主營業(yè)務(wù)收辦入盎”敗科目。其他如材阿料物資銷售等屬敗于其他業(yè)務(wù)收入板范圍的收入計霸入邦“靶其他業(yè)務(wù)收絆

33、入扒”哎科目。以上科目安必須按收入類別拔和項目管理處分把別設(shè)置并進行明岸細核算。拔3.2唉企業(yè)利用業(yè)主委澳員會的場地收取藹停車使用費，所盎取得的收入計叭入敖“愛其他應(yīng)付拜款半霸*哀場地停車費代瓣收扳”罷科目貸方，并全昂額計提和交納營傲業(yè)稅及附加稅費凹。根據(jù)物業(yè)管理矮服務(wù)協(xié)議支付業(yè)擺主委員會收益或跋各種應(yīng)承擔的管巴理費用（按協(xié)議鞍規(guī)定列支）時，傲計艾入邦“矮其他應(yīng)付盎款骯佰*柏場地停車費代八收佰”岸科目借方敖;斑物業(yè)公司自身獲敖得的收益，骯即案“壩其他應(yīng)付扒款靶扳*般場地停車費代笆收板”襖科目的貸方余額瓣，借記并轉(zhuǎn)敖入懊“澳其他業(yè)務(wù)收案入般”板。各企業(yè)可根據(jù)熬實際情況按項目瓣管理處和費用類板別設(shè)

34、置明細賬進搬行核算。百跋第二章案藹成本費用核算管皚理規(guī)定扮1半成本核算方法成叭本核算應(yīng)遵循收敗入成本配比原則阿，按照物業(yè)管理岸、物業(yè)經(jīng)營、物壩業(yè)大修等不同業(yè)癌務(wù)項目分別歸集擺各自成本費用，奧成本核算方法一班旦確定，至少在阿一個會計年度內(nèi)藹不得任意改變。罷2凹成本劃分原則為八了正確核算成本矮，須分清以下成埃本費用界限：挨2.1背生產(chǎn)經(jīng)營成本和佰非生產(chǎn)經(jīng)營成本般的界限只有正常奧的生產(chǎn)經(jīng)營活動芭消耗才能計入生敗產(chǎn)經(jīng)營成本。生埃產(chǎn)經(jīng)營成本主要瓣包括：直接從事奧物業(yè)管理等經(jīng)營安活動的人員工資襖、獎金和按規(guī)定啊比例提取的福利靶費、工會經(jīng)費、礙教育經(jīng)費；房屋叭共用部位、共用案設(shè)施設(shè)備維修及八保養(yǎng)費；房屋共敖

35、用部位、共用設(shè)吧施設(shè)備耗用的水阿電費；直接從事壩物業(yè)管理等經(jīng)營鞍活動人員的勞動白保護費；綠化費敗、保潔費、保安扳費；直接用于物把業(yè)管理等經(jīng)營活扒動的固定資產(chǎn)折邦舊費等等。非生藹產(chǎn)經(jīng)營活動消耗絆，如投資活動，?；I資活動；非生霸常損失消耗，如壩災(zāi)害盜竊損失、邦違約金、滯納金矮等賠償支出、資絆產(chǎn)減值損失等，敗均不能計入生產(chǎn)版經(jīng)營成本。氨2.2隘生產(chǎn)經(jīng)營成本與罷期間費用的界限艾凡與企業(yè)直接生笆產(chǎn)經(jīng)營活動無關(guān)胺的經(jīng)營管理性支笆出均計入期間費艾用。如：為組織白管理企業(yè)而發(fā)生稗的行政性管理支礙出等。懊2.3跋不同會計期間的啊成本費用界限根氨據(jù)盎“澳權(quán)責發(fā)生壩制氨”稗原則確定當期的翱成本費用，正確罷核佰算板“

36、跋待攤費氨用半”伴和傲“艾預(yù)提費佰用辦”隘。會計期末未經(jīng)八主管稅務(wù)機關(guān)認搬可按的壩“翱待攤費絆用捌”澳及凹“案預(yù)提費扳用吧”叭，均應(yīng)計入當年扳度損益。笆2.4霸不同核算單位的阿費用界限根據(jù)管岸理需要，按照管襖理處核算成本費哀用。管理處發(fā)生礙的成本費用，直伴接計入該管理處笆成本。霸3拌成本核算及科目耙設(shè)置暗3.1岸按不同管理處設(shè)按置啊“稗主營業(yè)務(wù)成盎本盎”把明細賬，計算并版歸集主營業(yè)務(wù)成笆本。稗3.2斑主營業(yè)務(wù)成本下氨按物業(yè)管理過程盎中不同的核算對瓣象，設(shè)隘置爸“笆物業(yè)管理成盎本邦”搬、奧“敗物業(yè)經(jīng)營成辦本班”埃、案“半物業(yè)大修成盎本暗”罷，并在明細科目辦下按成本類別設(shè)壩置三級明細科目皚。頒3.

37、3版物業(yè)管理成本的澳核算哀3.3.1扒自營方式管理成安本的核算。采用百自營方式進行物爸業(yè)管理服務(wù)的，啊可將發(fā)生的各項擺直接費用按成本藹類別計笆入扳“版主營業(yè)務(wù)成笆本絆敗物業(yè)管理成半本皚”懊。哀3.3.2氨出包方式管理成叭本的核算。對部扒分采取出包方式翱進行的公共性服安務(wù)，如綠化、保愛潔等，一般按照般簽訂的承包合同版付款，成本即為骯合同的結(jié)算款，絆并按成本類別計懊入拔“佰主營業(yè)務(wù)成伴本阿絆物業(yè)管理成拌本拔”霸。敖3.4凹物業(yè)經(jīng)營成本的罷核算物業(yè)管理企埃業(yè)經(jīng)營由業(yè)主委襖員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)阿人、使用人提供安的房屋、建筑物鞍和共用設(shè)施等物把業(yè)應(yīng)付給物業(yè)產(chǎn)叭權(quán)人、使用人的辦租賃費、承包費爸等計半入巴“疤主營

38、業(yè)務(wù)成笆本隘鞍物業(yè)經(jīng)營成隘本傲”扮。直接為以上經(jīng)絆營項目發(fā)生的人板工工資、獎金和藹按規(guī)定比例提取百的福利費、工會擺經(jīng)費、教育經(jīng)費藹、勞動保護費；安材料費、水電費叭等也計爸入斑“氨主營業(yè)務(wù)成澳本背疤物業(yè)經(jīng)營成俺本背”挨。矮3.5礙物業(yè)大修成本的鞍核算物業(yè)大修成敗本是指物業(yè)管理半企業(yè)承接的房屋拌共用部位、共用辦設(shè)施設(shè)備大修、柏更新改造任務(wù)實拔際發(fā)生的工程支絆出。邦3.6爸其他業(yè)務(wù)支出的芭核算其他業(yè)務(wù)支板出是指企業(yè)從事扮其他經(jīng)營活動所埃發(fā)生的有關(guān)成本哀和費用支出。企靶業(yè)支付的商業(yè)用傲房有償使用費，凹計入其他業(yè)務(wù)支挨出。懊3.7班期間費用的核算拌企業(yè)籌建期間所翱發(fā)生的開辦費，爸在企業(yè)尚未實現(xiàn)鞍收入之前

39、計礙入吧“背長期待攤費矮用跋”氨，不計入當期損礙益。在實現(xiàn)收入拌后，開辦費一次疤計入當期損益。稗屬于籌建期以后熬至企業(yè)實現(xiàn)收入班前發(fā)生的期間費跋用，直接計入當胺期損益；企業(yè)實按現(xiàn)收入以后，即扒正常經(jīng)營期間發(fā)般生的期間費用，伴直接計入當期損把益。期間費用核笆算的科目設(shè)置按芭照爸*昂集團財務(wù)管理制皚度的規(guī)定執(zhí)行啊。辦公費、通訊骯費、業(yè)務(wù)招待費哎、業(yè)務(wù)宣傳費、案差旅費統(tǒng)一在期暗間費用下按照部拜門類別進行核算哎。皚敗耙第三章般霸物業(yè)工程的核算班1癌物業(yè)工程的內(nèi)容板物業(yè)工程，是指百物業(yè)管理企業(yè)承般接的房屋共同部艾位、共同設(shè)施設(shè)敖備大修、更新改安造及由業(yè)主委員岸會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)靶人、使用人提供板的管理用房、

40、商版業(yè)用房進行裝飾跋裝修等工程。物壩業(yè)工程按其實施八方式的不同一般俺分為兩種：自營爸方式，指物業(yè)管班理企業(yè)自行組織扳施工；出包方式跋，指物業(yè)管理企芭業(yè)委托外單位承般包工程。吧2唉物業(yè)工程的核算拔應(yīng)壩在斑“班在建工骯程拔”版科目下設(shè)置明細澳科扮目伴“傲物業(yè)工昂程骯”哀，用于歸集物業(yè)半工程所發(fā)生的各胺項支出。該科目哎借方登記物業(yè)工辦程發(fā)生的各項支懊出；貸方登記已跋完物業(yè)工程成本挨的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；科目挨借方余額，反映啊在建工程的實際安成本。本科目應(yīng)般按工程項目類別暗設(shè)置明細賬進行吧核算。懊2.1搬自營工程的核算挨。企業(yè)自行組織艾施工時，本科目盎借方核算物業(yè)工昂程施工中發(fā)生各搬項費用，包括人瓣工費、材料費、

41、礙工程物資、機械挨使用費等。上述叭費用在發(fā)生時確鞍定由某個工程項罷目負擔拔,邦則直接計入該項昂目成本；若涉及半多個工程項目，埃應(yīng)增設(shè)相應(yīng)科目背歸集有關(guān)費用支版出，再按一定標伴準分配計入各有背關(guān)項目。傲2.2扳出包工程的核算半。委托外單位承柏包工程時，將支按付給承包單位的扳工程價款，計盎入邦“艾在建工伴程案愛埃物業(yè)工懊程唉絆*捌工熬程懊”?？颇浚J半記半“瓣銀行存罷款邦”班等科目。捌2.3背工程完工交付使翱用的核算。壩2.3.1扮企業(yè)承接的房屋百共同部位、共同絆設(shè)施設(shè)備大修、笆更新改造工程完擺工交付使用時，案其工程決算價款艾，須經(jīng)業(yè)主委員半會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人翱、使用人簽證認背可。若該工程價皚款由維修

42、基金列盎支，則根據(jù)分攤扮表進行轉(zhuǎn)賬結(jié)算藹；若該工程不由疤維修基金列支，柏則根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)埃人、使用人的簽懊證進行價款結(jié)算骯。跋2.3.2白工程完工交付使俺用的會計科目處隘理：借拌記搬“芭銀行存背款把”把或疤“瓣長期應(yīng)付安款絆懊代管基扮金懊”凹科目，貸扒記柏“板主營業(yè)務(wù)收傲入邦半物業(yè)大修收爸入翱”靶科目；同時結(jié)轉(zhuǎn)礙已完物業(yè)工程成搬本，借絆記岸“伴主營業(yè)務(wù)成扮本熬半物業(yè)大修成埃本唉”絆，貸挨記巴“八在建工皚程百胺物業(yè)工巴程把扒*哎工背程傲”埃科目。敖邦第四章扳跋維修基金的核算礙1邦科目設(shè)置應(yīng)跋在愛“笆專項應(yīng)付柏款唉”扳下設(shè)置明細科俺目案“案代管基把金半”皚，用于核算企業(yè)芭接受委托管理的般房屋共用部位

43、、靶共用設(shè)施設(shè)備維哎修基金。敖2辦維修基金的核算昂2.1瓣收到維修基金的背核算收到維修基藹金時，借吧記靶“案銀行存翱款邦”吧科目，貸版記岸“扳專項應(yīng)付胺款百扒代管基扒金稗白本扳金凹”霸。辦2.2絆維修基金利息核芭算企業(yè)收到銀行啊計息通知單，屬拌于代管基金存款澳的利息收入，借靶記爸“艾銀行存稗款百”柏科目，貸把記版“懊專項應(yīng)付把款皚哎代管基罷金氨敗利息收耙入拜”昂。背2.3扳維修基金收益核氨算物業(yè)企業(yè)有償鞍使用產(chǎn)權(quán)屬全體霸業(yè)主共有的商業(yè)扳用房和共用設(shè)施胺設(shè)備，應(yīng)支付的埃有關(guān)費用，如租唉賃費、承包費、哎有償使用費等，阿作為維修基金的盎收益，計懊入辦“埃專項應(yīng)付芭款背版代管基艾金百”巴的貸方。笆2.

44、4扒維修基金使用核鞍算由本企業(yè)承接爸房屋共用部位、斑共用設(shè)施設(shè)備進頒行大修、更新、骯改造任務(wù)的項目埃，實際發(fā)生的工疤程支出，通吧過扳“澳物業(yè)工吧程罷”胺科目核算，核算拌方法同第四章傲2.5吧由外單位承接大耙修任務(wù)的，工程八完工后，經(jīng)業(yè)主敖委員會或者物業(yè)捌產(chǎn)權(quán)人、使用人懊簽證認可后與承霸接單位進行結(jié)算辦，并根據(jù)維修基矮金分攤表進行分暗配轉(zhuǎn)賬，借搬記暗“把專項應(yīng)付昂款壩哀代管基百金柏”敖，貸隘記伴“傲銀行存艾款皚”愛等科目。岸礙第五章埃傲代收款項的核算巴班企業(yè)應(yīng)挨在哎“八其他應(yīng)付百款罷“靶科目下設(shè)置明細扒科拜目瓣“鞍代收款鞍項熬”班，用于核算企業(yè)絆代收代付款項，伴如代收的電表初擺裝費、有線電視哀初

45、裝費等。企業(yè)奧受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委唉托代為收取的房皚租等，也在本科捌目核算。本科目骯應(yīng)按代收代交費斑用種類設(shè)置明細般并按往來單位進翱行核算。扮物業(yè)管理企業(yè)會吧計核算補充規(guī)定稗一會計科目及使吧用說明笆班第白204澳號科目八昂預(yù)收賬款懊1.礙本科目核算企業(yè)巴按合同規(guī)定向有吧關(guān)單位和個人預(yù)吧收的款項，如企瓣業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人版使用人提供的公柏共衛(wèi)生清潔公用鞍設(shè)施的維修保養(yǎng)百和保安綠化等預(yù)稗止的公共性服務(wù)骯費等辦2.巴企業(yè)向有關(guān)單位笆和個人預(yù)收的款疤項，借記銀行存八款科目，貸記本爸科目；收入實現(xiàn)岸時，借記本科目擺，貸記經(jīng)營收入案其他業(yè)務(wù)收入科爸目有關(guān)單位和個靶人補付的款項，巴借記銀行存款等疤科目，貸記本科壩目；

46、退回多付的捌款項，作權(quán)反會骯計分錄罷預(yù)收賬款情況不襖多的公司，也可爸以將預(yù)收的款項敖直接記入應(yīng)收賬奧款科目的貸方，跋不設(shè)本科目傲3.稗本科目應(yīng)按有關(guān)背單位和個人設(shè)置耙明細賬拔4.哀本科目期末貸方襖余額，反映企業(yè)按向有關(guān)單位和個笆人預(yù)收的款項；八期末如為借方余靶額，反映應(yīng)由有般關(guān)單位和個人補絆付的款項般第邦205稗號科目矮埃代收款項愛1.壩本科目核算企業(yè)隘因代收代交有關(guān)癌費用等應(yīng)付給有挨關(guān)單位的款項，班如代收的水電費叭煤氣費有結(jié)電視阿費電話費等皚企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)瓣人委托代為收取邦的房租等，也在骯本科目核算佰2.鞍企業(yè)收到代收的柏各種款項時，借扳記銀行存款等科壩目，貸記本科目礙；交給有關(guān)單位拜時，借

47、記本科目壩，貸記銀行存款頒等科目收取代辦霸手續(xù)費等服務(wù)收挨入時，借記本科捌目，貸記經(jīng)營收鞍入科目辦3.捌本科目應(yīng)按代收矮代交費用種類設(shè)奧置明細賬澳4.班本科目貸方余額搬，反映企業(yè)尚未八支付的代收款項跋第板209拌號科目罷吧其他應(yīng)付款叭1.愛本科目核算企業(yè)瓣應(yīng)付暫收其他單埃位或個人的款項伴，如物業(yè)產(chǎn)權(quán)人挨使用人入住時或懊入住后準備進行把裝修時，企業(yè)向耙物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用笆人收取的可能因斑裝修而發(fā)生的毀拜損修復(fù)安全等方跋面費用的保證金扮等爸2.案發(fā)生的各種應(yīng)付把暫收款項，借記斑銀行存款等科目隘，貸記本科目；氨支付時，借記本扳科目，貸記銀行啊存款等科目愛3.稗本科目應(yīng)按債權(quán)安人或應(yīng)付暫收款愛項的類別設(shè)置

48、明挨細賬艾4.搬本科目期末余額白，反映企業(yè)尚未壩收付的其他應(yīng)付矮款翱第隘281佰號科目岸斑代管基金熬1.骯本科目核算企業(yè)拔接受委托管理的哀房屋共用部分共骯用設(shè)施設(shè)置維修般基金斑2.骯企業(yè)代收代管基敖金時，借記銀行阿存款代管基金存懊款科目，貸記本安科目疤企業(yè)收到銀行計澳息通知，屬于代版管基金存款的利八息收入，借記銀藹行存款代管基金阿存款科目，貸記吧本科目企業(yè)有償皚使用產(chǎn)權(quán)屬全體耙業(yè)主共用的商業(yè)疤用房和共用設(shè)施岸設(shè)備，應(yīng)負擔的稗有關(guān)費用，如租耙賃費承包費有償笆使用費等，應(yīng)按邦受益對象，借記笆經(jīng)營成本管理費埃用其他業(yè)務(wù)支出盎科目，貸記本科翱目代管基金按規(guī)阿定用途使用，應(yīng)盎分別以下兩種情板況進行處理：

49、由奧本企業(yè)承接房屋鞍共用部位共用設(shè)擺施設(shè)備大修更新扳改造任務(wù)的，實骯際發(fā)生的工程支背出，借記物業(yè)工埃程科目，貸記銀百行存款庫存材料版等有關(guān)科目；工熬程完工，其工程懊款經(jīng)業(yè)主委員會扳或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人拜使用人簽證認可拌后進行轉(zhuǎn)賬，借艾記本科目，貸記扮經(jīng)營收入癌-敖物業(yè)大修收入科班目；結(jié)轉(zhuǎn)已完物扒業(yè)工程成本，借澳記經(jīng)營成本科目敗，貸記物業(yè)工程拔科目由外單位承靶接大修任務(wù)的，疤工程完工，其工氨程款經(jīng)業(yè)主委員胺會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)暗人使用人簽證認癌可后與承接單位捌進行結(jié)算，借記案本科目，貸記銀耙行存款等科目伴3.隘本科目應(yīng)按單幢辦房屋設(shè)置明細賬案4.俺本科目期末貸方翱余額，反映代管靶基金的結(jié)余盎第熬411版號科

50、目擺拌物業(yè)工程罷1.氨本科目核算企業(yè)俺承接物業(yè)工程所伴發(fā)生的各項支出把企業(yè)對業(yè)主委員頒會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)拜人使用人提供的絆管理用房商業(yè)用斑房進行裝飾裝修艾發(fā)生的支出，也跋在本科目核算敗2.昂企業(yè)承接的房屋笆共用部位共用設(shè)岸施設(shè)備大修更新爸改造工程發(fā)生的凹各項支出，借記挨本科目，貸記銀擺行存款庫存材料辦等科目工程完工埃，其工程款經(jīng)業(yè)安主委員會或者物扮業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人拌簽證認可后進行拌轉(zhuǎn)賬，借記代管耙基金科目，貸記白經(jīng)營收入物業(yè)大案修收入科目；結(jié)霸轉(zhuǎn)已完物業(yè)工程擺成本，借記經(jīng)營捌成本科目，貸記扳本科目企業(yè)對業(yè)熬主委員會或者物骯業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人絆提供的管理用房昂商業(yè)用房進行裝隘飾裝修發(fā)生的支百出，借記本科目

51、案，貸記銀行存款扒庫存材料等有關(guān)瓣科目，工程完工皚結(jié)轉(zhuǎn)成本，借記昂遞延資產(chǎn)科目，癌貸記本科目胺3.搬本科目應(yīng)按工程笆項目設(shè)置明細賬把4.搬本科目期末借方案余額，反映在建胺工程的實際成本熬5.哎企業(yè)可以根據(jù)實白際業(yè)務(wù)需要，增阿設(shè)相應(yīng)的科目埃第叭501辦號科目拜岸經(jīng)營收入案1.絆本科目核算企業(yè)捌的物業(yè)管理（主骯營業(yè)務(wù)）活動中疤，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人拜使用人提供維修隘管理和服務(wù)等勞敗務(wù)而取得的各項頒收入，包括物業(yè)般管理收入物業(yè)經(jīng)氨營收入和物業(yè)大扮修收入物業(yè)管理啊收入是指企業(yè)向板物業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用啊人收取的公共性敖服務(wù)費收入公眾澳代辦性服務(wù)費收霸入和特約服務(wù)收骯入物業(yè)經(jīng)營收入耙是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)背主委員會或者物懊業(yè)產(chǎn)

52、權(quán)人使用人挨提供的房屋建筑叭物和共用設(shè)施取敖得的收入，如房按屋出租收入和經(jīng)拜營停車場游泳池邦各類球場等共用哎設(shè)施收入物業(yè)大皚修收入是指企業(yè)氨接受業(yè)主委員會拜或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人案使用人的委托，把對房屋共用部位俺共用設(shè)施設(shè)備進骯行大修取得的收氨入疤2.傲企業(yè)取得的和項靶收入，應(yīng)按下列敖原則確認：企業(yè)案應(yīng)當在勞務(wù)已經(jīng)般提供，同時收訖跋價款或取得收取般價款的憑證時確霸認為營業(yè)收入的艾實現(xiàn)物業(yè)大修收胺入應(yīng)當經(jīng)業(yè)主委瓣員會或者物業(yè)產(chǎn)啊權(quán)人使用人簽證鞍認可后，確認為霸營業(yè)收入的實現(xiàn)敖；企業(yè)與業(yè)主委哎員會或者物業(yè)產(chǎn)骯權(quán)人使用人雙方俺簽訂付款合同或隘協(xié)議的，應(yīng)當根靶據(jù)合同或者協(xié)議敗所規(guī)定的付款日芭期確認為營業(yè)收柏入

53、的實現(xiàn)耙3.百企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)柏人使用人提供公藹共性服務(wù)公眾代挨辦性服務(wù)以及特捌約服務(wù)而取得的伴物業(yè)管理收入，扳借記銀行存款應(yīng)阿收賬款等科目，按貸記本科目企業(yè)壩經(jīng)營業(yè)主委員會搬或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人柏使用人提供的房矮屋建筑物和共用暗設(shè)施取得的物業(yè)挨經(jīng)營收入，借記疤銀行存款應(yīng)收賬愛款等科目，貸記胺本科目企業(yè)承接艾房屋共用部位共哀用設(shè)施設(shè)備大修埃工程，工程完工哎，其工程款經(jīng)業(yè)柏主委員會或者物背業(yè)產(chǎn)權(quán)人使用人班簽證認可后進行案轉(zhuǎn)賬，借記代管俺基金科目，貸記熬本科目瓣4.礙本科目應(yīng)按經(jīng)營靶收入的種類設(shè)置罷明細賬，如物業(yè)哎管理收入物業(yè)經(jīng)吧營收入物業(yè)大修瓣收入等，其中物半業(yè)管理收入，企俺業(yè)可以根據(jù)實際鞍管理，按照物

54、業(yè)挨管理收入的組成癌內(nèi)容（如來源渠瓣道等）設(shè)置明細罷賬，進行明核算盎5.斑期末，應(yīng)將本科癌目的余額轉(zhuǎn)入本邦年利潤科目，結(jié)背轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無斑余額愛第辦502疤號科目靶百經(jīng)營成本拌1.頒本科目核算企業(yè)壩物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)邦營物業(yè)大修等應(yīng)拜結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本隘企業(yè)所屬物業(yè)管氨理單位在經(jīng)營中骯發(fā)生的管理人員搬的工資資金及職凹工福利費固定資藹產(chǎn)折舊費及修理隘費水電費取暖費氨辦公費差旅費郵奧電通訊費交通運襖輸費租賃費財產(chǎn)盎保險費勞動保護啊費保安費綠化維版護費低值易耗品拜攤銷及其他費用搬等間接費用，記骯入管理費用科目八，不在本科目核八算頒2.搬企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)拔人使用人提供公吧共性服務(wù)公眾代拜辦性服務(wù)及特約暗服務(wù)所發(fā)

55、生的直霸接費用，直接記愛入本科目，借記佰本科目，貸記銀癌行存款庫存材料壩應(yīng)付賬款等科目柏企業(yè)經(jīng)營物業(yè)應(yīng)罷付給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人版使用人的租賃費礙承包費等，直接翱記入本科目，借哎記本科目，貸記伴代管基金或應(yīng)付翱賬款科目月份終拌了，企業(yè)應(yīng)及時啊結(jié)轉(zhuǎn)已完物業(yè)工哎程成本，借記本扒科目，貸記物業(yè)矮工程科目奧3.叭本科目的明細核阿算應(yīng)與經(jīng)營收入邦的明細核算相對敗應(yīng)隘4.耙期末，應(yīng)將本科白目的余額轉(zhuǎn)入本笆年利潤科目，結(jié)絆轉(zhuǎn)后，本科目應(yīng)稗無余額半第皚511板號科目柏盎其他業(yè)務(wù)收入敖1.隘本科目核算企業(yè)靶除主管業(yè)務(wù)以外壩的其他業(yè)務(wù)活動傲所取得的收入，熬包括房屋中介代瓣銷手續(xù)費收入材暗料物資銷售收入氨廢品回收收入商爸業(yè)用

56、房經(jīng)營收入疤及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓襖收入等商業(yè)用房哀經(jīng)營收入是指企翱業(yè)利用業(yè)主委員盎會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)跋人使用人提供的懊商業(yè)用房，從事皚經(jīng)營活動取得的爸收入，如開辦健藹身房歌舞廳美容白美發(fā)商店飲食店俺等經(jīng)營收入其他埃業(yè)務(wù)收入的確認扳原則，與主營業(yè)敖務(wù)收入確認原則捌相同骯2.挨企業(yè)取得的各項稗其他業(yè)務(wù)收入，澳借記銀行存款應(yīng)唉收賬款等科目，絆貸記本科目板3.唉本科目應(yīng)按其他耙業(yè)務(wù)的種類設(shè)置稗明細賬，如房屋敗中介代銷手續(xù)費艾收入物資銷售收胺入廢品回收收入昂商業(yè)用房以營收巴入等艾4.壩期末，應(yīng)將本科鞍目的余額轉(zhuǎn)入本邦年利潤科目，結(jié)傲轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無凹余額叭第罷512壩號科目俺靶其他業(yè)務(wù)支出挨1.百本科目核算企業(yè)版除

57、主營業(yè)務(wù)以外般的其他業(yè)務(wù)所發(fā)俺生的各項支出，百包括為銷售商品唉提供勞務(wù)而發(fā)生巴的相關(guān)成本費用愛以及相關(guān)稅金及把附加等暗2.班企業(yè)發(fā)生的其他哎業(yè)務(wù)支出，借記拜本科目，貸記應(yīng)胺付工資銀行存款襖應(yīng)交稅金其他應(yīng)昂交款代管基金等安科目傲3.罷本科目應(yīng)按其他啊業(yè)務(wù)的種類設(shè)置埃明細賬，如房屋唉中介代銷手續(xù)費隘支出物資銷售成跋本廢品回收成本扮商業(yè)用房經(jīng)營支班出等癌4.搬期末，應(yīng)將本科般目的余額轉(zhuǎn)入本熬年利潤科目，結(jié)安轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無八余額白二會計報表的編疤制說明跋1.哀在資產(chǎn)負債表住藹房周轉(zhuǎn)金項目下搬增設(shè)代管基金項敖目，反映企業(yè)接佰受委托管理的房半屋共用部位共用笆設(shè)施設(shè)備維修基奧金的結(jié)余本項目安應(yīng)根據(jù)代管基金敗

58、科目的期末貸方襖余額填列邦2.班物業(yè)工程科目的哀期末余額在資產(chǎn)板負債表存貨項目伴中反映八3.癌代收款項科目的懊期末余額，在資伴產(chǎn)負債表其他流稗動負債項目中反扳映搬淺議物業(yè)管理企哎業(yè)會計核算的新哎規(guī)定案李俊杰霸一俺物業(yè)管理是房地稗產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定叭程度的一種自然昂延續(xù)物業(yè)管理會佰計的出現(xiàn)和發(fā)展版是物業(yè)管理公司柏進入市場實行企把業(yè)化經(jīng)營專業(yè)化阿管理和社會化服皚務(wù)的必然產(chǎn)物財壩政部通知在柏2000敖年礙1氨月胺1暗日起貫徹執(zhí)行財耙會字盎19994邦4板號文關(guān)于物業(yè)管拔理企業(yè)執(zhí)行艾伴有關(guān)問題的通知伴以及物業(yè)管理企按業(yè)會計核算補充搬規(guī)定（試行），般以物業(yè)管理的行半業(yè)特點，融合了胺會計核算方法和扳會計程序，

59、豐富拔了會計工作的內(nèi)骯容，使目前上海熬地區(qū)物業(yè)管理企跋業(yè)，由采用多種頒行業(yè)會計制度統(tǒng)氨一過渡到完整的傲系統(tǒng)的可以操作氨可以實施的會計盎方法和步驟上來拔筆者曾對上海幾啊家頗有影響的物熬業(yè)管理企業(yè)作了翱一次調(diào)查，大多阿數(shù)企業(yè)財務(wù)人員跋認為：物業(yè)管理懊會計沒能像工業(yè)霸會計制度那樣成疤熟可操作，很難吧做到融會貫通運奧用自如原因有三百：其一，物業(yè)管凹理行業(yè)作為新興敖行業(yè)，國家地方愛房管部門不斷有愛新的政策法規(guī)和凹條款出臺，使物挨業(yè)管理會計核算氨跟不上新政策的壩實施要求；其二班，財務(wù)人員過去佰不能以會計法為骯準繩實施操作，拔而是以某些不夠芭成熟的房管要求傲處理業(yè)務(wù)，造成皚核算過程中偏差哀；其三，物業(yè)管昂理

60、行業(yè)的工作內(nèi)安容從原來簡單的版房屋養(yǎng)護到運用奧現(xiàn)代化管理科學(xué)盎和先進的維護養(yǎng)拜護技術(shù)，從簡單吧的為使用人提供耙服務(wù)到智能化管昂理，管理的內(nèi)容邦豐富了，服務(wù)的艾項目擴大了，而耙財務(wù)人員缺少專頒業(yè)培訓(xùn)，主管部把門又很少有權(quán)威哀性的政策解釋上扳述三個原因阻礙疤了物業(yè)管理財務(wù)艾的正常發(fā)展愛物業(yè)管理企業(yè)的安會計核算在明確般執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)安企業(yè)會計制度基背礎(chǔ)上，再按照物澳業(yè)管理企業(yè)會計挨核算補充規(guī)定（笆試行）執(zhí)行是近爸年來比較具體的拜對物業(yè)會計的工隘作性指導(dǎo)，統(tǒng)一扳了物業(yè)管理行業(yè)挨會計科目的設(shè)置瓣如新設(shè)的第敖205疤號科目代收款項愛，第案281鞍號科目代管基金唉，第翱411叭號科目物業(yè)工程霸是在行業(yè)中常見